祝桥B地块商业项目

1、PAGE PAGE 10南汇区祝桥镇B地块商业工程项目可行性研究报告项目基本本情况项目定位位功能分区区及建设设标准（一）功功能分区区（二）建建设标准准项目的研研究分析析财务评估估项目的讨讨论和建建议附件南汇区祝祝桥镇BB地块商业业工程项目可行行性研究究报告一、项目目基本概概况本项目位位于国际际大都市市上海东东南隅，依托浦浦东国际际航空港港和洋山山国际深深水港区区位优势势，以地地质学家家史称的的五亿年年前就形形成的“江南古古陆-祝祝桥”为中心心，具体体位于祝祝桥新镇镇空港新新城南北北向核心心主轴百百熙路东东侧（配配套商品品房B地地块内），其东东至已建建成小区区，南至至金亭路路，西至至百熙路路，北

2、至至潘家泓泓港。此项目规规划总用用地为2243228平方方米，总总建筑面面积为2266772平方方米。二、项目目定位1、贯彻彻“以人为为本”的设计计理念商业环境境以人为为本，注注重景观观，从布布局形式式，空间间尺度，环境氛氛围到单单体设计计各方面面均营造亲亲和感及及人情味味，满足足人们物物质和精精神生活活的双重重需要。在功能能设定上上符合小小区业主主的消费费层次、消费需需求、消消费心理理及生活活习惯，在满足足居民日日常所需需的同时时，兼顾顾高消费费层次客客户的需需求。2、拟将将B地块块商业打打造成未未来祝桥桥新镇的的标志性性商业区区由于考虑虑到祝桥桥新镇整整体商业业定位，与百熙熙路西侧侧的商业

3、业相对应应，B地地块商业业采用传传统与现现代相结结合的建建筑风格格，突出出商业建建筑的商商业气质质，充分分挖掘地地块潜力力，合理理组织功功能空间间布局结结构，充充分展示示商业建建筑的空空间和建建筑特色色。注重重总体布布局、空空间组合合，强调调商业建建筑群的的整体美美感，重重视建筑筑造型和和色彩的的设计，重视环环境特色色的创造造， 努努力使之之成为祝祝桥新镇镇一个集集购物休休闲地和和现代旅旅游商业业为一体体的祝桥桥商业标标志区。3、旨在在于解决决“人商分分离”、“动静分分区”的问题题作为服务务于配套套商品房房的配套套商业街街，非常常注重底底商给小小区所带带来的影影响，合合理设定定出入口口，合理理

4、组织交交通路线线，保证证在商铺铺热闹的的基础上上，使住住户的安安全和私私密空间间不受侵侵扰。以以及通过过对小区区配套设设施的整整合来最最大限度度地满足足住户的的需求，体现小小区的品品味。应应该说小小区商业业的意义义在今天天已不仅仅仅在于于为小区区居民提提供便利利的生活活设施，小区商商业的繁繁荣将对对于提高高整个小小区的价价值具有有不可估估量的重重要性。三、功能能分区及及建设标标准（一）本本项目拟拟划分为为三个区域域，如图图：潘家泓港 百 熙 路北中CD 住住宅小区区南金亭路结合规划划用地所所处的整整体环境境，注重重项目在在百熙路路与金亭亭路上的的空间形形象。商商街总平平面布局局采用的的是沿百百

5、熙路设设置街面面店铺，协调规规划内街街，在条条状基地地内侧设设置店面面商铺。在不同同的商铺铺建筑单单体的穿穿插引导导中，将将游客导导入内街街，增加加商业面面，拓宽宽景观面面。根据这一一布局，沿街将将整个地地块划分分为三个个大区：南区位于于用地最最南端，也是商商业街的的入口区区，为一一栋三层层的商业业空间，面街而而立，前前置迎嘉嘉广场，气势非非凡，为为本地块块地标式式主建筑筑； 中区区位于中中部，由由五栋二二至三层层的商业业空间和和商业步步行街组组成，结结合室外外庭院环环境设计计，营造造良好的的环境氛氛围；北区位于于用地最最北端，整个项目目的收头头部分，建筑为为一栋四四层的商商业综合合楼，拥拥有

6、独立立的沿河河广场，营造出出建筑错错落有致致的优雅雅临水氛氛围。（二）建建设标准准采取比较较现代典典雅的设设计风格格，既与与周边小小区保持持一定的的对比变变化，又又能协调调统一。建筑造造型既有有很强的的传统风风格，又又有一定定的现代代感，通通过对细细部的雕雕琢，揉揉和现代代建筑视视觉理念念，外墙墙通过玻玻璃与实实墙的材材质对比比，冷色色与暖色色的色调调对比，阳台的的内墙面面与阳台台栏板的的凹凸对对比，不不仅形成成了光与与影的和和谐韵律律，同时时也造就就了外立立面明快快、雅致致的气氛氛。既符符合项目目定位与与业主的的要求，又能与与商业气气氛相融融合。使使之形成成了稳重重大气、错落有有致、收收放自

7、如如的富有有韵律空空间环境境。设计突出出的整体体形象，建筑之之间和谐谐一致，建筑与与环境相相互呼应应、融为为一体。整个立立面处理理体现了了理性，营造了了彰显文文化品位位的建筑筑风格和和空间设设计。根据商业业的需要要和南方方环境的的特点，设计了了外廊，一方面面解决了了交通、遮雨、遮阳的的问题，同时也也使得立立面虚灵灵，使建建筑在一一种大气气稳重中中又不失失其浪漫漫、委婉婉的一面面。立面面处理和和整个环环境虚实实结合，增强了了整体的的空间艺艺术性。四、项目目的研究究分析（一）项项目开发发的有利利条件 1、20002年年，商业业用房在在楼市的的销售中中高奏凯凯歌，这这并不是是一种偶偶然的现现象，而而

8、是随着着上海商商业的再再度繁荣荣，将积积蓄多年年的商铺铺需求得得于释放放的结果果。伴随随着南汇汇区祝桥桥老镇的的规划改改造和小小区的成成片开发发，商业业用房将将迎来更更加生机机勃勃的的明天！2、祝桥桥新镇紧紧临浦东东国际机机场，机机场周边边的人流流规模效效应、未未来迪斯斯尼项目目的客源源联动效效应、220100年的世世博会商商机以及及众多缤缤彩纷呈呈的园区区主题活活动，必必然会为为商业人人气聚集集、消费费层次提提升，提提供基础础保证。其次，祝桥新新镇作为为临空经经济区的的重要节节点地区区，已经经成为连连接世界界的门户户，在发发展国际际化的商商贸、旅旅游、展展示、休休闲，促促进中外外文化交交流融

9、合合，面临临前所未未有的战战略机遇遇，其发发展状况况如何将将为提升升整个南南汇的区区域能级级，为促促进南汇汇作为走走向世界界和让世世界了解解南汇创创造条件件。3、服务务于浦东东国际机机场二期期扩建配配套商品品房的配配套商业业用房，在商业业氛围及及人气上上具有得得天独厚厚的优势势。千汇汇苑一村村、千汇汇苑二村村、千汇汇苑三村村、千汇汇苑四村村、千汇汇苑五村村的居民民及祝桥桥老镇的的住户、空港港工业园园区等都都是本商业业区的主主要客源源，在项项目认定定前已做做了充分分的调研研和统计计，无疑疑会引来来大量的的投资商商，所以以项目建建成后销销售是绝绝对没有有问题的的。（二）商商业用房房的市场特特征及市

10、市场展望望1、消费费性需求求活跃，投资性性需求寻寻求释放放。 消费性性需求活活跃主要要是因为为：（1）、政府府施行积积极财政政政策，增加有有效供给给和有效效需求；(2)、随着着经济形形势好转转，市场场上商机机无限，尤其是是节假日日和休息息时间延延长带来来了更多多的商业业机会；(3)、全市市重点商商业街区区环境改改造带来来的社会会效益。投资性性需求方方面，如如果说八八十年代代居民的的收入水水平还处处于同一一层面上上，时至至今日，这种差差距已明明显拉大大了。一一部分处处于高端端阶层的的消费者者已具备备足够的的资金用用于投资资，再加加上近两两年国民民经济的的好转，居民收收入不断断增加，部分居居民手中

11、中也有了了可供利利用的闲闲钱，如如何使这这部分闲闲钱保值值、增值值，变为为长期、稳定的的收入来来源，居居民的投投资意识识可谓与与日俱增增。是炒炒股票、买债券券、投资资邮市还还是其它它？股市市的长期期低迷，银行利利率的一一再下调调，邮市市的不景景气使投投资者在在几条路路都越走走越窄的的情况下下，转向向了商铺铺投资。2、商业业业态多多种多样样。 所谓商商业业态态是指商商业企业业以经营营重点的的不同而而采取的的经营形形态和组组织形式式。超市市、仓储储式商场场、连锁锁店、专专卖店、廉价折折扣店等等商业业业态均是是近几年年才飞速速发展起起来的。3、体验验商业时时代即将将来临。4、未来来3-55年，祝桥桥

12、新镇商商业用房房供应将将大增。在大规规模城市市新区的的开发建建设中，营建购购物中心心可以说说是形成成一种生生产力，可以快快速有效效地带动动该地区区发展成成居住、办公、购物、休闲、娱乐功功能齐全全的成熟熟地区。五、财务务评估1、投资资估算序号项目（费费用）名名称面积（平方米米）单价（元）投资总额额（万元元）备注一用地总面面积243228二建筑总面面积266772三土地费用用（楼面面价）2374411500036499地上建筑筑面积四建筑、安安装工程程费2432284110099999五室外总体体243228247601六配套工程程费（供供电、水水等）243228278676七大配套费费用2432

13、28210511八其他费用用（勘察察、设计计等）243228232564九财务费用用（利息息）243228114277十税金24322857513999十一管理费用用243228127309十二不可预计计费243228233567十三开发总成成本合计计243228762661855532、项目目总收入入： 24332890000元218895万万元 3、预计计收益：总收入总支出出211895518555333442万元元六、项目目的结论论和建议议1、公司司本着为为动迁农农民办实事，促进南南汇区经经济发展展的宗旨旨，力争争以适当当的造价价、优良良的品质质、微薄薄的利润润完成祝祝桥镇配配套商品品房

14、配套套商业用用房的建建设。2、上海海市南汇汇区祝桥桥镇配套套商品房房基地是是经上海海市房屋屋土地资资源管理理局审批批认定的的配套商商品房建建设项目目基地，它的建建成将进进一步推推动南汇汇祝桥地地区的动动迁工作作，改善善动适居居民居住住条件和和居住环环境，为为广大动动迁居民民提供了了一个具具有时代代特征的的新型住住宅小区区。而与与之配套套的商业业用房作作为高档档物业，是城市市经济水水平的显显示窗和和助推器器，其发发展水平平成为衡衡量地区区经济水水平和景景气程度度的重要要标准。同时配配套商业业用房的的建成将将完善祝祝桥新镇镇的服务务功能，即完善善了小区配配套，服服务小区区居民，使之成成为现代代化的新新型城镇镇，使祝祝桥中心心镇这个个距离世世界最近近的城镇镇充满无无限魅力力，成为为中国国国际大都都市上海海“两港”枢纽的的一颗灿灿烂的东东方明珠珠。故服服务于祝祝桥镇配配套商品品房配套套商业用用房B地地块商业业的建设设是非常常必要的的。3、公司司作为南南汇区配配套商品品房祝桥桥地块配套套商业用用房的建建设单位位，公司司希望政政府相关关部门考考虑到配套商商品房工工程的特特点，在在相关配配套和财财政上给给予支持持和扶植植的政策策，以进进一步提提高配套套商业品品位，降降低建设设成本。努力把把该项目目建设成成具有