某项目国民经济评价doc

1、11 项目国民经济评价本项目开发涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的角度考核项目的经济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开发对相关行业、相关区域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当的难度。因此，我们主要在项目财务评价的基础上进行国民经济评价。11.1 参数选取11.1.1 影子价格选取本项目为为城市土土地开发发项目，这里只只确定土土地影子子价格。本项目所所征用土土地征用用前的状状态比较较复杂，其中有有部分城城镇化的的土地

2、、大部分分为农用用土地（包括农农田、水水塘、林林地以及及部分闲闲置农地地），国国民经济济评价中中须考虑虑土地征征用前的的最佳用用途（机机会成本本），从从而就需需要分别别计算各各类土地地的最佳佳机会成成本，然然后再进进行加权权平均。显然，这样分分析的工工作量非非常巨大大。琶洲地处处广州东东进、南南拓轴的的重要节节点，目目前广州州市周边边城市化化的进程程非常迅迅猛，预预计广州州国际会会展中心心即使不不选址琶琶洲，琶琶洲也会会较快地地实现城城市化。我国土土地价格格的基本本现状是是：大城城市地价价高于一一般城市市，城市市地价高高于农村村。因此此，按照照城镇化化的土地地来计算算琶洲土土地的影影子价格格，

3、更符符合稳妥妥、审慎慎的原则则。近年来，我国土土地管理理的宏观观调控力力度不断断加大，有关的的法律法法规相继继出台，城镇土土地市场场不断规规范化，已经基基本实现现市场化化，土地地价格基基本取决决于市场场供求关关系，因因此，选选取土地地的市场场价格为为其影子子价格。11.11.2 社会会折现率率选取根据国家家有关规规定，选选取社会会折现率率Ic=100%。11.22 直直接效益益和直接接费用估估算11.22.1 直接接效益估估算本项目的的直接效效益是土土地出让让的收入入，基于于广州土土地供应应的市场场化程度度已经非非常高，琶洲土土地绝大大多数将将采用招招标、拍拍卖的方方式进行行出让，招标、拍卖的

4、的价格已已经比较较真实地地反映了了土地的的实际价价格，故故评价中中直接采采用财务务分析中中的数字字，不做做调整。11.22.2 直接接费用估估算1.投资资估算的的调整本项目财财务评价价中的投投资费用用为43319551.558万元元，由于于项目投投资费用用中所涉涉及的因因素绝大大多数都都属于市市场定价价的范畴畴，故国国民经济济评价中中直接采采用，不不做调整整。2.剔除除转移支支付在国民经经济评价价中，国国内银行行的借贷贷利息、项目上上缴国家家的税金金、以及及上级管管理费和和地方政政府的有有关规费费等，既既不增加加国民经经济的资资源消耗耗，也没没有为国国民经济济作出新新的贡献献，在计计算国民民经

5、济费费用效益益时应予予以剔除除。本项目中中应予剔剔除的金金额有，银行贷贷款利息息101186.47万万元，土土地征迁迁税1113088.911万元，合计2214995.338万元元。3.项目目直接投投资费用用利用项目目财务投投资总费费用，扣扣除项目目其他投投资费用用和转移移支付费费用，本本项目直直接投资资费用为为41004566.2万万元。11.33 间间接效益益和间接接费用11.33.1 间接接效益土地是人人类活动动的直接接载体，土地开开发与社社会经济济生活的的方方面面面都有有不可分分割的联联系，因因此，土土地开发发的间接接效益可可以表现现在许多多方面，为了避避免将间间接效益益计算扩扩大化，

6、我们仅仅从以下下几个方方面估算算项目的的间接效效益。1.对琶琶洲地区区城市化化进程的的影响本项目开开发使大大量的农农业用地地转变为为城市建建设用地地，使当当地部分分农业人人口变为为非农业业人口，大大提提高区域域的城市市比率。据调查查和有关关资料显显示，目目前琶洲洲岛区域域内大部部分为农农村人口口，主要要分布在在琶洲村村、黄埔埔村、石石基村，区域内内城市化化率为440.882%。详见下下表： 琶洲区区域人口口统计情情况表表111 单位：人琶洲村黄埔村石基村合 计农业人口口27322336001100071922非农业人人口7753786640049611常住人口口3507771466150001

7、21553区域现有有城市化化率40.882% 注注：上表表数据来来源于对对琶洲当当地户籍籍管理机机构调查查整理。本项目土土地开发发将琶洲洲村的农农业土地地全部征征用，黄黄埔村和和石基村村的农业业土地暂暂时未被被征用，这里可可以视为为琶洲村村农业人人口全部部城市化化，本项项目开发发导致区区域城市市率增长长到633.300%。详详见下表表： 项项目开发发后琶洲洲区域人人口情况况统计表表表112 单位：人琶洲村黄埔村石基村合 计农业人口口0336001100044600非农业人人口350773786640076933常住人口口350777146615000121553区域现有有城市化化率63.330

8、% 注注：上表表数据根根据项目目土地征征迁情况况预测。通过对比比表1001和表表102数据据，本项项目开发发提高区区域城市市化率222.448%。具有关关专家测测算，正正常城市市化率对对经济增增长的净净贡献约约为1.9%，加速城城市化对对经济增增长的净净贡献为为3.66% 资料来源与2003年4月28日，经济导报中国进入新一轮上升期。,这里视视本项目目的开发发使琶洲洲区域加加速城市市化。据据调查琶琶洲岛（三个自自然行政政村）220044年国民民生产总总值为2250000万元元 数据经过调查琶洲岛基层行政单位数据，本项目开发使珠江啤酒厂等企业搬迁至其它地区生产，本项目不对其经济总量产影响。而本项

9、目开发主要将影响 琶洲岛的农业和农村工业经济总量产生影响。(不含广广州珠江江啤酒厂厂产值)。利用用以上数数据计算算，本项项目开发发导致区区域快速速城市化化后，区区域经济济增长量量。25000022.48%3.66%=2202.32万万元通过以上上分析，本项目目开发使使当地快快速城市市化，产产生经济济效益增增量为2202.32万万元。2.土地地开发的的乘数效效应土地开发发属于乘乘数效果果非常显显著的项项目，伴伴随着土土地的开开发，一一般都会会诱发大大规模的的投资活活动。投投资乘数数是指以以投资作作为自发发性需求求诱因，以一定定的边际际消费倾倾向为基基本条件件，以总总的国民民收入为为结果的的因果对

10、对比：Y=KK*I K=11/（11-MPPC）式中：Y为国国民收入入增量 K为为投资乘乘数 I为投投资增量量 MPPC边际际消费倾倾向当投资总总量变化化时，必必然引起起国民经经济运行行的变化化，它的的影响不不仅带有有方向性性，而且且具有倍倍增性。世界发达达国家的的MPCC一般在在0.66-0.9之间间，我国国上海市市曾组织织专家就就“世博会会对上海海GDPP的贡献献”进行了了分析和和研究，测算出出上海的的MPCC为0.68，广州市市是我国国经济发发达的地地区，其其经济发发展水平平与上海海差距甚甚微，取取其MPPC=00.6应应该比较较符合广广州的实实际情况况。 则：K=1/（1-00.6）=

11、2.5本项目220100年开发发完毕，假设本本项目乘乘数效应应在20011年年开始发发生。各各年投资资乘数效效应见附附表1111。3.提升升周边土土地的价价值本次项目目开发地地域属于于琶洲岛岛未开发发土地的的一小部部分，面面积为3315.66万万平方米米，占琶琶洲全岛岛面积的的30%。随本本项目的的开发，琶洲岛岛土地的的开发环环境日益益成熟，市政公公建配套套等设施施完善，将提高高周边土土地的实实际价值值，增加加周边土土地出让让收入。由此，琶洲国国际会展展中心的的建设和和本项目目的开发发，对琶琶洲岛以以至周边边地区土土地价值值有较大大的提升升作用，会展中中心已经经建成22年多，对周边边土地价价值

12、提升升作用已已经释放放出来，因此这这里只计计算项目目开发只只对琶洲洲岛土地地价值的的提升作作用。为准确量量化本项项目开发发对周边边土地价价值提升升效果，研究与与琶洲土土地开发发相似地地区土地地价格增增长趋势势。为了了排除国国际会展展中心对对琶洲土土地升值值的影响响（主要要的影响响），我我们选取取与琶洲洲具有较较强可比比性的金金沙洲为为研究对对象，金金沙洲土土地开发发19992年开开始正式式开发，到19995年年开始正正式出让让土地，到20004年年区域开开发基本本已经成成熟。金金沙洲开开发与琶琶洲土地地开采取取了同样样的开发发管理模模式和开开发策略略。据调查119988年前金金沙洲居居住用地地

13、出让价价格为3321元元/平方方米（楼楼面地价价），商商业用地地出让金金为4442。220044年金沙沙洲居住住用地出出让价格格为5220元/平方米米，商业业用地出出让价格格为6550元/平方米米。土地地价格会会随时间间延续而而自然上上涨，据据有关资资料显示示广州市市土地价价格平均均每年自自然增长长3.55 % 广州市土地信息网，2004年中国城市地价现状分析，另外，由于土土地交易易方式的的转变（协议转转让转变变为拍卖卖、招标标、挂牌牌）对土土地交易易价格也也有较大大的提升升作用，通过分分析近几几年广州州土地出出让价格格变化趋趋势，交交易方式式转变对对市场土土地价格格的提升升在155%左右右。

14、这里里扣除土土地价格格自然增增长率和和交易方方式转变变土地价价格增长长率后，土地价价格增长长可以视视为由于于项目开开发因素素造成土土地价格格增长。19988年金沙沙洲土地地出让平平均价格格为3881元/平方米米，20004年年土地出出让均价价为5885元/平方米米。区域域土地开开发后土土地价格格增长率率计算如如下：15%7价格增长率=381585-3811（1000%+3.55%） =11%本项目开开发后将将影响整整个琶洲洲，岛内内规划总总面积为为10447万平平方米，林地面面积1556万平平方米，水域面面积655万平方方米，本本次项目目开发土土地为3315.66万万平方米米（含市市政道路路、

15、公建建配套等等面积），200%7 数据来源琶洲地区控制性规划。城市市规划化化绿地1102.07万万平方米米，255% 数据来源琶洲地区控制性规划的市市政公建建配套用用地1002.007万平平方米。扣除已已开发土土地、林林地、水水域、绿绿化、市市政公建建面积，琶洲还还有3006.22万平方方米的存存量土地地。琶洲洲岛在220044年没有有出让土土地，而而20003年前前出让的的土地大大多采用用协议出出让方式式，其地地价不具具备参考考性。因因此，琶琶洲土地地出让价价格选取取本报告告预测价价格，按按每平方方米25530元元/平方方米 根据国民经济评价原则，按资源最佳配置，这里选取财务预测中2005年

16、商务用地出让价格为基准。（楼楼面地价价）。由由于琶洲洲到定位位为“生态性性城市中中心区”，假设设琶洲未未开发土土地平均均容积率率为1.8。项项目开发发对周边边土地增增值效益益计算如如下：2530011%3066.21.88=15533887.883万元元通过分析析和计算算，本项项目开发发后总计计为周边边土地带带来15533887.883万元元的增值值收益。本项目目到20010年年全部开开发完成成，周边边土地增增值效益益假设从从项目开开完成后后才全部部释放出出来。4.增加加就业效效益本项目研研究范围围内，大大量地块块属于商商业、商商务办公公、酒店店等建设设用地。项目开开发期间间需要大大量的建建设

17、用工工，开发发完成后后，更可可以为当当地提供供大量长长期稳定定的工作作岗位。由于目目前我国国尚无该该方面的的计算体体系，也也很难比比照类似似项目量量化结果果，故本本项目只只作定性性分析。11.33.2 间接接费用1.城市市管理费费用项目开发发成功，促进了了当地社社会经济济的快速速发展，能在较较短的时时间内迅迅速改变变琶洲岛岛的落后后状态，使之成成为广州州市新的的城市中中心区。同时，琶洲需需要成立立公安、医疗防防疫、环环保、工工商、税税务等相相应的城城市管理理机构，建设共设设施、交交通设施施、环卫卫设、绿绿化设施施等相应的的城市管管理设施施。为此此，政府府每年将将需要支支出城市市管理费费用。有关

18、统计计资料显显示，北北京东城城区每平平方公里里每年城城市管理理费达223000万元 数据来源：2005年，中国经济周刊：北京网格化管理 盖茨称赞的“世界级案例”。，参照以以上数据据并考虑虑琶洲将将建设成成为具有有国际水水平会展展中心的的实际情情况，琶琶洲区域域内城市市管理费费用为每每平方公公里50000万万元/年年。本项项目开发发总面积积为3.15666平方方公里，每年城城市管理理费用为为157783万万元，由由于琶洲洲高档次次的城市市发展定定位，区区域流动动人口将将积聚增增长，因因此区域域城市管管理费用用应每年年相应递递增5%。2.环境境保护费费用本项目的的开发加加速当地地城市化化进程，使区

19、域域内人口口集聚增增加，将将导致区区域内产产生大量量污水和和生活垃垃圾。为为保护区区域环境境，需要要建设相相应的污污水处理理厂和垃垃圾处理理站，政政府将支支出相应应的环境境保护费费用。A.污水水处理费费用：区域污水水量按用用水量的的85%计算，按城城市供水水工程规规划规范范和规规划用地地性质采采用不同同的用水水指标。见下表表：表113 单位：L/人人或平米米.日序号用水项目目用水量排污量数量即时变化化系数排污量1城市居民民用水350 297.52365561.8126119.0052宾馆服务务用地用用水15 12.77510288361.823600.0993商业.金金融设施施用地用用水10

20、8.512033441.818411.2664行政办公公用地用用水10 8.542422981.864911.7665教育、医医疗用地地用水1512.7756939961.815922.6446体育文化化用地用用水108.51217741.8186.267250991.006根据20004年年6月广广东省环环保局公公布信息息，污水水处理厂厂日处理理1万吨吨（立方方）污水水的单位位投资额额为14400万万元16000万元元，鉴于于广州的的实际情情况和琶琶洲为生生态型城城市中心心区，所所有污水水应达到到三级处处理标准准，考虑虑我国目目前污水水处理大大多为一一二级处处理，这这里选取取万吨单单位投资资

21、额为330000万元。另据调调查，广广州污水水处理厂厂运营成成本为00.8元元/吨。本项目目开发后后产生的的污水处处理费用用如下：污水处理理厂投资资费用：本项目实实际产生生污水2250991.006立方方，为保保证区域域污水的的充分处处理能力力，实际际应按日日处理33万立方方的标准准建设。3万立方方30000万元元=90000万万元污水处理理厂年运运营费用用：250991.0060.883012=7222.622万元B.垃圾圾处理费费用：据调查广广州市区区人均每每天垃圾圾生产量量为1.3公斤斤，而且且我国城城市垃圾圾正以每每年9% 数据来源：2005年，经济参考报一份触目惊心的生活环境污染清单

22、。的速度度递增。另据调调查，广广州已经经建成的的垃圾处处理站，日处理理1吨处处理能力力单位投投资为556万元元，处理理1吨垃垃圾运营营成本为为1500元/吨吨。项目目开发产产生的垃垃圾处理理费用如如下：垃圾处理理站投资资费用：假设垃圾圾处理站站垃圾处处理能力力为200年使用用设计能能力，本本项目覆覆盖人口口总量为为236656人人，日处处理1吨吨处理能能力单位位投资选选取6万万元，考考虑琶洲洲地区为为生态型型城市中中心区，垃圾生生产递增增速度应应低于全全国平均均水平这这里选取取4%。20610002365561.33（1000%+4%） =4200.488万元236561.31000180垃圾

23、处理理年运营营费用： 3012=199927881.444元由于人均均垃圾生生产量每每年增长长4%，所以垃垃圾处理理运营费费用同样样每年也也递增44%。3.生态态环境的的损失估估计琶洲目前前为广州州市内难难得的生生态岛，人口稀稀少，空空气清新新，水质质良好，岛内几几乎无任任何污染染。琶洲洲岛优质质的生态态环境不不仅有意意于岛内内居民的的生活，而且对对改善广广州市的的环境也也起到相相当的调调节作用用。尽管管琶洲岛岛的控制制性规划划中充分分考虑了了如上因因素，尽尽可能地地降低容容积率，并将琶琶洲岛定定位为生生态型城城市中心心区，但但随着国国际会展展中心全全部迁址址琶洲，以及岛岛上人口口的增加加，大

24、量量的建筑筑物在岛岛上建成成，琶洲洲自然生生态环境境的改变变将不可可避免。生态环境境损失定定量估计计，在过过去300多年里里世界各各国都进进行了相相应的研研究，至至今没有有一个国国际统一一的计算算模式，因此，生态环环境的损损失估计计目前仍仍难以进进行定量量的估计计。200世纪990年代代初德国国科学家家Leiiperrt利用“抵抵御性支支付“抵御性支付”这个概念的提出者Nordnaus和Tobin（1972）曾称之为“工具性支付”（instrumentalexpenditure），即有些花费（无论是国防支出还是防治污染支出）说是产出，实为投入，名为最终产品，实为中间产品。这里指用来“消除、缓和

25、、抵消、预防和避免工业社会增长进程给生活、工作和环境条件带来的损害和败坏的支出。”原理计计算出社社会进程程为生活活、工作作和环境境带来的的损害和和败坏的的支出，（1）工业界界和政府府的环境境保护（占GDDP的）1.333%；（2）环境损损失费用用0.88%；（3）交交通事故故1.110%；（4）高速公公路带来来的代价价2.22%；（5）城城市发展展带来更更高的住住房费用用0.775%；（6）个人安安全费用用1.226%；（7）健康预预防费用用2.66%。结结果研究究表明城城市经济济发展过过程中“抵御性性支付”超过了了GDPP的100%，说说明GDDP数字字高估了了最终产产出总价价值 数据来源：

26、中国环境报2002年3月8日，有关报道文献。琶洲土地地开发同同样会造造区域的的各种经经济损失失费用增增加，根根据“抵御支支付性”理论，应该在在土地开开发国民民经济收收益中剔剔除相应应的生态态环境造造成的费费用支出出，结合合广州、琶洲的的实际情情况和以以上的研研究结果果，生态态环境损损失费用用应占项项目开发发直接经经济收益益的8%，这里里生态损损失费用用暂时以以项目直直接经济济收益的的8%来来计算。11.44 效效益费用用估算一一览表表115 单位位：万元元序号项 目20055年前20055年后合 计计1效益直接出让收入入410558.0004770010.995180068.992间接城市化202.32202.323乘数效果果10255595