地产类信托融资主要模式

1、地产类信托融资主要模式地产类信托融资的主要模式、贷款型信托融资模式（一） 操作流程第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方完成一致第二步，就信托产品的设计与刊行获得相关政府主管部门的审批；第三步，刊行信托凭据 ；第四步，信托投资方将刊行信托凭据所召募的资本以信誉贷款的方式投入至房产项目；第五步，信托公司回收资本。贷款型信托融资模式操作流程图投资者（拜托人）（D信托资本44（4）信托利润 及本金信托投资公司（受托人）（ 2）信托贷款（3）支付禾I息偿还本金开发商（项目公司）财富抵押股权质押一第三方担保（二）特点及优势对公司（项目）要求要求的风险控制系统退出方式“四证”齐备自有资本金达到35%二级

2、以上开发资质财富抵押（土地、房产等不动产）、股权质押、第二方担保、资偿还贷款本金地产类信托融资主要模式项目盈余能力强金看守、受托支付、设置独立账户融资本额融资限时融资成本视开发商的实力、项 目的资本需求及两方 的谈判结果，从几千 万到几亿不等以1-2年居多，也存在5年期甚至更长久限的信托计划当前在12% -20 %居多。优势：融资限时比较灵巧，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开 发成本。二、股权型信托融资模式这类方式是信托投资方在会合资本后，以增资的方式，向房地产公司注资，拥有房地产公司部分股权，房地产公司承诺一按限时内以溢价方式将股权回购，这类方式实质是阶段性股权融资的方式。 这类方式发挥

3、了信托的特点，是银行所不可以做的（由于银行不可以进行实业投资）。（一）操作流程第一步，信托投资方以刊行信托产品的方式从资本拥有人处获 得资本。第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资本。地产类信托融资主要模式第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质 TOC o 1-5 h z 近似于优先股，即关于公司的平时经营、人事安排等没有决定权（可能拥有建议权、知情权、反对权等其余有限的权益）。第四步，信托投资方将其所拥有的股权拜托原有的股东管理，同时，与原股东或关系方（最好是关系方）签订股权回购协议。 为了保证 回购协议的执行，两方可能需要有一些担保条件第五步，房地产公司营运

4、开发项目，获得现金流。第六步，关系方（或原股东）从房地产公司处获得相应的资本，回购股权，信托融资过程结束。股权型信托融资模式操作流程图股权质押第三方担保（2）特点及优势对公司（项目）要求要求风险控制系统退出方式股权结构相对简 单清楚、项目盈余 能力强、已投入 30%以上的自有资 金、项目可不要求 四证。向（项目）公司委派股东和 财务经理、土地抵押、股权 质押、第三方担保、回购承 诺溢价股权回购地产类信托融资主要模式融资本额融资限时融资成本视项目的资本需求及双方的谈判结果以1-2年居多，也存在5年期甚至更长久限的信托计划以谈判结果为定股权性质优势该等股权性质类 似于优先股，对公 司的平时经营、人

5、事安排 等没有 决定权(可能启建议 权、知情权、监察 权等)(1)可以增添房地产公司的 资本金，改良财富欠债率， 起到过桥融资的作用使房地 产公司达到银行融资的条件 ;(2)其股权近似优先股性 质，只需求在阶段时间内取 得合理回报，其实不要求参加 项目的经营管理、和开发商 分享最后利润。一般均要求附带回 购，在房地产公司 在会计办理上仍视 为债权；如不附带 回购则投资者会要 求浮动超额回报， 影响开发商利润。上述模式可以增添房地产公司的资本金，信托公司的信托计划召募的资本进行股权融资近似于优先股的见解，只需求在阶段时间内获得一个合理回报，其实不要求与开发商分享最后利润的成就， 这样既 知足了充

6、分开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实质控制权。三、混淆型信托融资模式(夹层融资型)债权和股权相联合的混淆信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自己方案设计灵巧、交易构造复杂地产类信托融资主要模式的特点，经过股权和债权和组合知足开发商对项目资本的需求对公司（项目）要求要求的风险控制系统退出方式项目盈余远景优秀，一般为大型公司开发项B向（项目）公司委派 董事、土地抵押、股 权质押、第二方担保 、资本证照看守、受 托支付综合采纳贷款偿还及溢价股收购融资本额融资限时融资成本一般在5亿以上以2-3年居多，股权投资限时也可以为 5年期甚至更长固定+浮动优势：（1）信托

7、可以在项目早期进入，增添项目公司资本金，改良财富欠债机构。（2）债权部分红本固定，不入侵开发商利润，且较易资本 化；股权部分一般都设有回购条款，即便有浮动利润占比也较小劣势：交易构造比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行看守，同时会有对施工进度、销售额等核查的协议四、得益型信托融资模式（一）操作流程利用信托的财富全部权与得益权相分其余特点，开发商将其拥有的房产信托给信托公司，形成优先得益权和劣后得益权，并拜托信托投资公司代为转让其拥有的优先得益权。信托公司刊行信托计划召募资本购置优先得益权，信托到期后如投资者的优先得益权未获得足额地产类信托融资主要模式清账，则信托公司有权办理该房产补

8、足优先得益权的利益，开发商所拥有的劣后得益权则滞后受偿。得益型信托融资模式操作流程图_溢价回购优先得益权I投资者 (拜托人)(2)信托资本.(4)信托利润及本金信托投资公司(受托人)I (1)信托财富.(3)优先得益权收入开发商 (拜托人)(二)特点及优势对信托财富要求要求风险控制系统退出方式(1)业已 建成，产权清楚 ,证件齐备；( 2)能产生坚固 的现金流，如商 场、写字楼、酒 店等租借型物(1)平时设置般受 益权和优先得益权，分别由 开发商和投资者(信托计划 )拥有；信托到期后如投资 者优先得益权未获得足额清 偿，则信托公司有权办理该 房产补足优先得益权的利益开发商溢价回购得益权或追加认购次级得益权地产类信托融资主要模式业,开发商所拥有的劣后得益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保3）物业抵押、股权质押等融资本额融资限时融资成本视信托财富的评估价值，和租金收入等确立一般限时不超出3年，但可以经过构造设计