某楼盘管理处运作原理模型图

1、盛世家园园管理处处运作原原理模型型图目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc134939661 第一部分分构架简简介 PAGEREF _Toc134939661 h 3 HYPERLINK l _Toc134939662 第一章 盛世家家园管理理处架构构概述 PAGEREF _Toc134939662 h 3 HYPERLINK l _Toc134939663 一、盛世世家园管管理处运运作原理理模型图图： PAGEREF _Toc134939663 h 3 HYPERLINK l _Toc134939664 二、盛世世家园管管理处组组织架构构 PAGEREF _To

2、c134939664 h 3 HYPERLINK l _Toc134939665 三、创建建盛世家家园有效效的服务务价值链链 PAGEREF _Toc134939665 h 3 HYPERLINK l _Toc134939666 四、盛世世家园管管理处外外部沟通通导向图图 PAGEREF _Toc134939666 h 3 HYPERLINK l _Toc134939667 第二部分分前期介介入计划划 PAGEREF _Toc134939667 h 3 HYPERLINK l _Toc134939668 第一章 工作作计划 PAGEREF _Toc134939668 h 3 HYPERLINK

3、 l _Toc134939669 一、前期期介入工工作计划划 PAGEREF _Toc134939669 h 3 HYPERLINK l _Toc134939670 二、入伙伙接管工工作计划划 PAGEREF _Toc134939670 h 3 HYPERLINK l _Toc134939671 三、正常常居住期期工作计计划 PAGEREF _Toc134939671 h 3 HYPERLINK l _Toc134939672 第二章 管理理处物资资装备计计划 PAGEREF _Toc134939672 h 3 HYPERLINK l _Toc134939673 一、物质质装备计计划 PAGE

4、REF _Toc134939673 h 3 HYPERLINK l _Toc134939674 二、行政政办公用用品计划划 PAGEREF _Toc134939674 h 3 HYPERLINK l _Toc134939675 三、维修修工具计计划 PAGEREF _Toc134939675 h 3 HYPERLINK l _Toc134939676 四、护卫卫、消防防装备计计划 PAGEREF _Toc134939676 h 3 HYPERLINK l _Toc134939677 第三部分分 促进进销售的的建议和和配合销销售的措措施、承承诺 PAGEREF _Toc134939677 h 3

5、 HYPERLINK l _Toc134939678 第一章 销售售预测及及定位 PAGEREF _Toc134939678 h 3 HYPERLINK l _Toc134939679 一、长城城盛世家家园销售售分析及及预测 PAGEREF _Toc134939679 h 3 HYPERLINK l _Toc134939680 二、长城城盛世家家园销售售对象定定位 PAGEREF _Toc134939680 h 3 HYPERLINK l _Toc134939681 三、物业业管理服服务定位位 PAGEREF _Toc134939681 h 3 HYPERLINK l _Toc13493968

6、2 第二章 销售售的建议议 PAGEREF _Toc134939682 h 3 HYPERLINK l _Toc134939683 、会所所提前投投入运营营 PAGEREF _Toc134939683 h 3 HYPERLINK l _Toc134939684 二、招聘聘中年销销售人员员 PAGEREF _Toc134939684 h 3 HYPERLINK l _Toc134939685 三、建立立团队激激励体系系 PAGEREF _Toc134939685 h 3 HYPERLINK l _Toc134939686 四、重视视客户关关系管理理 PAGEREF _Toc134939686 h

7、 3 HYPERLINK l _Toc134939687 五、实现现客户承承诺的统统一 PAGEREF _Toc134939687 h 3 HYPERLINK l _Toc134939688 六、成立立销售协协调小组组 PAGEREF _Toc134939688 h 3 HYPERLINK l _Toc134939689 七、提供供毛坯样样板房 PAGEREF _Toc134939689 h 3 HYPERLINK l _Toc134939690 八、组织织专家授授课的促促销活动动 PAGEREF _Toc134939690 h 3 HYPERLINK l _Toc134939691 九、引入

8、入电脑购购房查询询系统 PAGEREF _Toc134939691 h 3 HYPERLINK l _Toc134939692 十、签订订物业管管理合同同 PAGEREF _Toc134939692 h 3 HYPERLINK l _Toc134939693 笫三章 配合合销售的的措施 PAGEREF _Toc134939693 h 3 HYPERLINK l _Toc134939694 一、提供供物业管管理咨询询 PAGEREF _Toc134939694 h 3 HYPERLINK l _Toc134939695 二、提供供物业管管理培训训 PAGEREF _Toc134939695 h

9、3 HYPERLINK l _Toc134939696 三、提供供护卫及及保洁服服务 PAGEREF _Toc134939696 h 3 HYPERLINK l _Toc134939697 四、提供供有形展展示 PAGEREF _Toc134939697 h 3 HYPERLINK l _Toc134939698 五、协助助举办展展销活动动 PAGEREF _Toc134939698 h 3 HYPERLINK l _Toc134939699 六、开展展业主意意见征询询 PAGEREF _Toc134939699 h 3 HYPERLINK l _Toc134939700 七、提供供优质客客户

10、服务务 PAGEREF _Toc134939700 h 3 HYPERLINK l _Toc134939701 第四章 费用用的解决决办法 PAGEREF _Toc134939701 h 3 HYPERLINK l _Toc134939702 第四部分分 管理理人员的的配备、培训、管理 PAGEREF _Toc134939702 h 3 HYPERLINK l _Toc134939703 第一章 管理理服务人人员的配配备 PAGEREF _Toc134939703 h 3 HYPERLINK l _Toc134939704 一、管理理处人员员配备 PAGEREF _Toc134939704 h

11、 3 HYPERLINK l _Toc134939705 二、管理理人员配配备方案案及岗位位要求 PAGEREF _Toc134939705 h 3 HYPERLINK l _Toc134939706 三、作业业服务人人员配备备方案及及要求 PAGEREF _Toc134939706 h 3 HYPERLINK l _Toc134939707 第二章 管理理服务人人员的培培训 PAGEREF _Toc134939707 h 3 HYPERLINK l _Toc134939708 、培训训工作的的指导思思想 PAGEREF _Toc134939708 h 3 HYPERLINK l _Toc13

12、4939709 二、培训训系统的的实施运运作 PAGEREF _Toc134939709 h 3 HYPERLINK l _Toc134939710 三、培训训内容及及目标 PAGEREF _Toc134939710 h 3 HYPERLINK l _Toc134939711 四、管理理人员培培训计划划 PAGEREF _Toc134939711 h 3 HYPERLINK l _Toc134939712 笫三章 管理理人员的的管理 PAGEREF _Toc134939712 h 3 HYPERLINK l _Toc134939713 、量才才录用，培养提提升 PAGEREF _Toc1349

13、39713 h 3 HYPERLINK l _Toc134939714 二、默契契合作，充分授授权 PAGEREF _Toc134939714 h 3 HYPERLINK l _Toc134939715 三、定期期考核，绩效为为本 PAGEREF _Toc134939715 h 3 HYPERLINK l _Toc134939716 四、奖惩惩严明，优胜劣劣汰 PAGEREF _Toc134939716 h 3 HYPERLINK l _Toc134939717 第五部分分 财务务管理及及经费收收支测箅箅 PAGEREF _Toc134939717 h 3 HYPERLINK l _Toc13

14、4939718 第一章 财务务管理 PAGEREF _Toc134939718 h 3 HYPERLINK l _Toc134939719 、财务务管理模模式 PAGEREF _Toc134939719 h 3 HYPERLINK l _Toc134939720 二、财务务管理措措施 PAGEREF _Toc134939720 h 3 HYPERLINK l _Toc134939721 三、管理理服务费费及代收收代缴费费的收取取 PAGEREF _Toc134939721 h 3 HYPERLINK l _Toc134939722 四、维修修基金的的管理和和使用 PAGEREF _Toc134

15、939722 h 3 HYPERLINK l _Toc134939723 第二章 日常常物业管管理经费费收支测测算 PAGEREF _Toc134939723 h 3 HYPERLINK l _Toc134939724 、物业业管理资资金的筹筹措与使使用 PAGEREF _Toc134939724 h 3 HYPERLINK l _Toc134939725 二、测算算依据及及说明 PAGEREF _Toc134939725 h 3 HYPERLINK l _Toc134939726 三、物业业管理服服务费标标准的测测算 PAGEREF _Toc134939726 h 3 HYPERLINK l

16、 _Toc134939727 四、物业业管理服服务费的的盈亏分分析 PAGEREF _Toc134939727 h 3 HYPERLINK l _Toc134939728 五、增收收节支的的措施 PAGEREF _Toc134939728 h 3 HYPERLINK l _Toc134939729 笫三章 社区区便民服服务及特特约服务务 PAGEREF _Toc134939729 h 3 HYPERLINK l _Toc134939730 一、我们们的服务务思路 PAGEREF _Toc134939730 h 3 HYPERLINK l _Toc134939731 二、服务务项目 PAGERE

17、F _Toc134939731 h 3 HYPERLINK l _Toc134939732 第六部分分 日常常管理 PAGEREF _Toc134939732 h 3 HYPERLINK l _Toc134939733 第一章 前期期介入 PAGEREF _Toc134939733 h 3 HYPERLINK l _Toc134939734 一、协助助做好销销售工作作，力争争物业管管理成为为楼盘销销售的卖卖点 PAGEREF _Toc134939734 h 3 HYPERLINK l _Toc134939735 二、开展展业主服服务需求求凋查 PAGEREF _Toc134939735 h 3

18、 HYPERLINK l _Toc134939736 三、进行行物业交交付前的的实操性性工作 PAGEREF _Toc134939736 h 3 HYPERLINK l _Toc134939737 四、按规规范实施施接管验验收 PAGEREF _Toc134939737 h 3 HYPERLINK l _Toc134939738 五、承担担前期介介入所需需费用 PAGEREF _Toc134939738 h 3 HYPERLINK l _Toc134939739 第二章 业主主入住 PAGEREF _Toc134939739 h 3 HYPERLINK l _Toc134939740 一、办理

19、理入住高高效迅捷捷 PAGEREF _Toc134939740 h 3 HYPERLINK l _Toc134939741 二、入住住期的便便民服务务措施 PAGEREF _Toc134939741 h 3 HYPERLINK l _Toc134939742 第三章 二次次装修管管理 PAGEREF _Toc134939742 h 3 HYPERLINK l _Toc134939743 一、加强强宣传，正确引引导 PAGEREF _Toc134939743 h 3 HYPERLINK l _Toc134939744 二、严格格审批，加强巡巡查 PAGEREF _Toc134939744 h 3

20、 HYPERLINK l _Toc134939745 三、依法法管理，以理服服人 PAGEREF _Toc134939745 h 3 HYPERLINK l _Toc134939746 四、谨慎慎验收，不留隐隐患 PAGEREF _Toc134939746 h 3 HYPERLINK l _Toc134939747 第四章 业主主投诉处处理 PAGEREF _Toc134939747 h 3 HYPERLINK l _Toc134939748 一、投诉诉受理 PAGEREF _Toc134939748 h 3 HYPERLINK l _Toc134939749 二、投诉诉处理 PAGEREF

21、_Toc134939749 h 3 HYPERLINK l _Toc134939750 三、投诉诉回访 PAGEREF _Toc134939750 h 3第一部分分构架简简介第一章 盛世家家园管理理处架构构概述一、盛世世家园管管理处运运作原理理模型图图：二、盛世世家园管管理处组组织架构构盛世家园园管理处处组织架架构描述述：1、组织织架构的的设置原原则是精精简高效效、一专专多能，采用经经理负责责制，签签订经营营责任书书，实行行独立核核算。2、盛世世家园管管理处各各岗位所所需人力力资源配配置实行行长城物物业管理理公司供供应下的的完全双双向选择择，以保保证管理理处经理理建立一一支高效效、协调调的团队

22、队。3、盛世世家园管管理处内内部采用用直线职职能制，尽量减减少管理理环节，提高工工作效率率和保证证信息渠渠道的畅畅通。4、管理理处经理理助理的的主要职职责是协协助经理理完成各各项工作作任务，监督管管理处的的服务质质量，为为管理处处经理反反馈各类类管理信信息，提提供决策策依据。5、客户户主管的的职责是是负责客客户物业业管理服服务中心心的运作作，建立立管理处处与业主主、住户户之间的的服务平平台。6、客户户助理的的职责是是直接受受理业主主、住户户的需求求信息迅迅速、准准确传递递至各相相关单位位，下设设收费员员及客户户助理。7、设备备主管的的职责是是负责大大厦各种种设备、设施的的维护、保养、维修以以及

23、业主主的请修修工作。8、行政政主管的的职责是是负责管管理处各各分包方方的考核核和监督督、办公公室事务务、后勤勤和社区区文化建建设。注：盛世世家园管管理处的的人员配配置见第第四部分分。虚框框内配置置人员为为配合销销售期而而短期配配置。管理处经理配合销售设备、设施行政主管房管员客户主管经理助理保洁园艺保卫设备值班维修保养消防值班食堂分包方食堂收费员客户助理三、创建建盛世家家园有效效的服务务价值链链围绕“以以客户为为中心，服务品品质为导导向”的经营营管理模模式，我我们中标标后将在在盛世家家园全面面推行竞竞争型服服务战略略；采取取有效的的管理策策略提升升长城物物业管理理公司的的服务价价值，建建立一支支

24、高效的的、既能能为业主主、住户户提供优优良的服服务，又又能向周周边展示示长城物物业管理理公司风风采的团团队。服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链日常管理员工档案与业主、住户企业文化导入满意度调查社区文化合理化建议业余活动自我评价有效激励政府主管部门与周边单位与居委会与辖区办事处培训四、盛世世家园管管理处外外部沟通通导向图图外部沟通通导向图图说明：1、在长长城盛世世家园业业主委员员会成立立之前，长城地地产（集集团）通通过招投投标选聘聘物业管管理人，并与之之签订物物业管理理合同。2、如长长城物业业管理公公司中标标，我们们将设立立长城盛盛世家园园管理处处，负责责大厦物物业管理理工作

25、。3、长城城盛世家家园在业业务上接接受深圳圳市住宅宅区及福福田区建建设局、街道办办事处等等政府主主管部门门的监督督和指导导。4、在大大厦入住住后达到到法规规规定的条条件时，按法规规规定成成立业主主委员会会。5、管理理处将在在物业管管理公司司原有的的社会公公共关系系基础上上不断完完善、扩扩展各类类社会公公共关系系，以确确保管理理目标的的实现。第二部分分前期介介入计划划第一章 工作作计划长城物业业管理公公司将根根据开发发商提供供的实际际楼盘施施工进度度表，分分别制订订前期介介入、入入伙接管管工作计计划；并并依据开开发商制制订的盛盛世家园园远景开开发目标标，制订订正常居居住期的的对内、对外达达标计划

26、划。我们们将力求求务实、高效，并积极极协助开开发商做做好销售售服务，实现双双赢的目目标。一、前期期介入工工作计划划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1签定物业业管理合合同商定物业业促销协协助计划划与长城地地产商定定管理服务务费、停停车费、会所协协商签定物业业管理合合同2成立盛世世家园物物业管理理处协商确定定管理处处办公场场所签订合同同后十日日内二次装修修管理处处办公场场所办理管理理处有关关运作手手续人员配置置、培训训管理处办办公设备备配置3前期介入入收集各类类工程资资料20011.5.1至220022.3.20实施促销销协助计计划熟悉各类类设施、设备4导入长城城物业管管理公司司模式导入IS

27、S090002（20000版）20022.3.l至220022.9.1导入公司司各项规规章制度度导入公司司物业管管理理念念5物业接管管准备验收物业业软硬件件20022.3.20至至20002.44.200移交资料料问题备忘忘二、入伙伙接管工工作计划划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1入伙准备备及实施施准备、完完善入伙伙所需资资料和设设备20022.3.1至220022.4.28入伙仪式式策划及及举行办理入伙伙手续2二次装修修的管理理建立二次次装修程程序及档档案20022.4.20至至20002.99.300模拟二次次装修动动态表进行有效效监督3首次征求求业主意意见征求大厦厦合理化化建议2

28、0022.100.200至20002.10.30（集中在在装修期期间）上门调查查和回访访分析调查查结果，提出改改进方案案4建立完善善的标识识系统各类档案案的科学学分类、建档及及标识20022.4.20至至20002.77.1制作各类类设备、设施标标识制作各类类路牌等等公共标标识系统统制作办公公室标识识系统三、正常常居住期期工作计计划管理策划划内容描述述备注完善体系系定期内部部评审IISO990022（20000版版）质量量管理体体系：完善管理理处信息息局域网网，修订订会所运运营管理理办法：完善各类类壁挂文文件，I系统统。物业业招租程程序：完善三表表联抄系系统及业业主自助助查阅系系统；建立完善善

29、的分包包方工作作绩效考考评体系系；展开业主主委员会会的筹备备工作。服务持续续改进定期对员员工进行行服务意意识、技技能培训训；定期上门门回访及及开展TTCS调调查：全面开展展盛世家家园的文文化活动动建设（一年不不少于110次）：开展多种种形式的的物业管管理法规规宣传活活动，制制作小区区办事指指南：助开发商商做好楼楼盘的销销售工作作。会所策划划经营定期开展展业主消消费熹向向调查，逼当调调整服务务项目及及内容见小区会会所管理理加强对分分包项目目的监管管管理达标标年内达达到深圳圳市、广广东省优优秀物业业管理示示范小区区标准二年内达达到全图图优秀物物业管理理示范小小区标准准智能小区区保证大厦厦三表联联抄

30、系统统、闭路路监控系系统和消消防报警警系统的的正常运运行实现宽带带网络社社区努力实现现IC卡卡自动车车辆收费费系统第二章 管理理处物资资装备计计划长城物业业管理公公司从有有利于楼楼盘销售售和高水水准物业业管理服服务出发发，坚持持低成本本的原则则下，配配置盛世世家园管管理处的的物资装装备。一、物质质装备计计划序号物质装备备项目内 容容 描 述备 注1管理处工作场所所名称客户物业业管理服服务中心心经理办公公室办公室技术值班班室工作操作作间仓库员工食堂堂员工宿舍舍面积M22603050202050801202办公用品品长城物业业物料配配送中心心按本章章二提供供3维修工具具长城物业业物料配配送中心心按

31、本章章三提供供4消防装备备长城物业业物料配配送中心心按本章章四提供供5清洁园艺艺工具由分包方方提供6护卫装备备护卫服务务中心提提供7交通工具具自行车（办公室室和技工工用）8会所装备备详见第八八部分二、行政政办公用用品计划划序列名 称数 量量单价（均均价）合 计备 注1办公桌椅椅10套700.0070000.0002打印机1台15000.00015000.0003复印机1台150000.000150000.0004电脑设备备3套250000.000750000.0005电话2台600.0012000.0006保险柜1台500.00500.007数码照相相机1部60000.00060000.000

32、8档案、资资料柜100000.000100000.000整体制作作9空调冷气气机（分分体、柜柜式）2套40000.00080000.00010各类办公公用品40000.00040000.00011饮水机1台800.00800.0012各类标识识牌85000.00085000.000整体制作作13小区宣传传栏3个20000.00060000.00014客户物业业管理服服务中心心桌椅50000.00050000.000整体制作作合 计 =SUM(ABOVE) 1485500.00三、维修修工具计计划序列名 称数 量量单 价合 计备 注175型室室内疏通通机1台20000.00020000.0002

33、200型型室外疏疏通机1台40000.00040000.00038KVAA型电焊焊机1台900.00900.004冲击钻1部20000.00020000.0005砂轮切割割机1台15000.00015000.0006手电钻1部600.00600.007台钳1台800.00800.008梯子2部800.0016000.0009万用表2部200.00400.0010摇表1部400.00400.0011潜水泵1台22000.00022000.00012电动工具具7套500.0035000.00013电流表3块300.00900.00合 计 =SUM(ABOVE) 208000.000四、护卫卫、消防

34、防装备计计划序列名 称数 量量单 价合 计备 注1无线对讲讲系统18台20000.000360000.0002护卫服装装36套400.00144000.0003消防工具具1套900.00900.004干粉灭火火器50瓶150.0075000.0005自行车3辆700.0021000.0006云梯1部25000.00025000.0007床及床上上用品26套600.00156000.000合 计 =SUM(ABOVE) 790000.000第三部分分 促进进销售的的建议和和配合销销售的措措施、承承诺第一章 销售售预测及及定位 一、长城盛盛世家园园销售分分析及预预测销售优势势：大社区概概念：项项目

35、总规规划建筑筑面积为为28万万平方米米，首期期开发面面积近110万平平方米，在市区区范围内内属于不不可多得得的大规规模商品品房社区区，对于于工薪阶阶层的购购房者来来说尤其其具有吸吸引力；临近彩田田村：项项目与市市政府大大型微利利房住宅宅区彩田田村近在在咫尺，随着彩彩田村的的完工和和入住，该片区区的配套套设施将将日趋完完善，人人气亦大大大增加加；景观良好好：项目目位于彩彩田南路路和莲花花北路之之交汇处处，坐拥拥莲花山山公园和和笔架山山公园的的翠绿美美景，更更兼有大大片荔枝枝林背靠靠其后。视野开开阔，景景观无限限；性能比较较优：项项自均价价大约定定位在660000元平平方米，与周边边楼盘对对比，性

36、性能价格格比具有有一定优优势。销售劣势势：容积率大大：项目目为344层的超超高层建建筑，容容积率较较高（超超过100以上），可供供业主休休闲利活活动空间间较小；噪音影响响：项目目临近彩彩田南路路，车流流频繁，而市政政的绿化化隔离带带较短，临街的的房屋将将受到一一定的噪噪音影响响：配套不足足：该地地段开发发较迟，目前大大型住宅宅区较少少，一期期工程周周边配套套尚不足足。销售预测测：根据上述述分析及及对周边边楼盘的的调研，我们对对长城盛盛世家园园的销售售状况作作如下分分析：销售率达达到700%左右右：销售率达达到900%左右右：房屋基本本销售完完毕。以下章节节的管理理服务费费用收支支测算将将依据此

37、此处预算算进行。 二、长城盛盛世家园园销售对对象定位位长城盛世世家园位位于彩田田南路和和莲花北北路之交交汇处，坐拥莲莲花出公公园和笔笔架山公公园的翠翠绿美景景，更兼兼有大片片荔枝林林背靠其其后。与与市政府府的大型型微利房房住宅区区彩田田村咫尺尺之遥，交通便便捷，正正是安家家置业者者的良好好居所。根据楼楼盘本身身的定位位及市场场预测，销售对对象应定定位为深深圳本地地白领中中的首次次置业者者、来深深圳多年年的工薪薪阶层和和周边的的老居民民。这一一阶层之之业主消消费能力力不算太太强，但但具有较较高的文文化品位位，注重重生活方方式及生生活质素素，置业业时尤其其注重物物业管理理服务之之内涵及及感受，同时

38、亦亦要求多多元化的的家政服服务，以以缓解紧紧张的工工作压力力，感受受天伦之之乐。 三、物业管管理服务务定位秉承“服服务业主主、报效效社会”的核心心理念，我们着着力在长长城盛世世家园创创造一个个安全、舒适、便利的的居家及及商业环环境，并并通过持持续的改改进和提提升，使使物业能能够保值值及不断断增值，实现传传统家居居理念与与现代生生活方式式的高度度共融，塑造同同类物业业管理优优质服务务之典范范。针对上述述销售对对象之特特征，并并结合深深圳本地地之文化化背景及及福田之之特定区区域，要要想成功功达到上上述目的的，我们们设想，运用文文化感召召力渗入入日常的的管理和和服务之之中。我我们拟在在长城盛盛世家园

39、园的物业业管理中中建立以以流程运运作为基基石的需需求管理理模式，以实现现我们所所提供之之物业管管理服务务能够持持续超越越业主的的实际需需求。我我们将在在管理服服务中着着力于以以下四个个方面：倡导“全员参参与”的管理理文化、推广“平等互互动”的服务务文化、营建“和睦亲亲善”的社区区文化、塑造“亲和人人文”的环境境文化。第二章 销售售的建议议作为深圳圳本土一一家著名名的上市市公司，长城地地产集团团的企业业形象早早已深入入人心，其所开开发的物物业始终终具有一一定的品品牌感召召力，长长丰苑的的热销更更是极好好地证明明了这一一点。但但在房地地产市场场日趋理理性、营营销竞争争逐澌升升级的今今天，我我们认为

40、为：在长长城盛世世家园的的销售上上，如能能采取如如下一些些措施对对以往的的销售方方式予以以改进，将会进进一步提提高销售售率。 、会所提提前投入入运营会所概念念的迅速速普及，使得会会所正成成为物业业销售业业绩的新新的支撑撑点。建建议提前前将长城城盛世家家园的会会所装修修完毕，并在正正式开盘盘后投入入运营，以便购购房者在在参观样样板房的的同时可可实地感感受未来来的娱乐乐休息场场所，这这无疑将将极大地地增加购购房者的的信心和和兴兴趣趣在销售售过程中中，亦可可根据准准业主们们的意见见反馈对对会所的的功能不不断进行行改进，以便使使其更加加实用。美仑美美奂和雅雅致实用用的会所所必将为为长城盛盛世家园园带来

41、更更好的销销售业绩绩。二、招聘聘中年销销售人员员购房者与与销售员员面对面面进行沟沟通和咨咨询的直直销方式式仍然是是现阶段段房地产产销售的的主导方方式，因因此，一一支出色色和稳定定的销售售人员队队伍对于于销售业业绩的保保证显得得举足轻轻重。而而目前销销售人员员往往打打工心态态较强，流动频频繁，造造成争抢抢客户、暗中作作弊、损损公肥私私的事情情偶有发发生。究究其根源源，系年年轻的销销售职员员心智不不够成熟熟所致，他们通通常对前前景的预预测带有有一定的的盲从性性，容易易产生急急功近利利的想法法。针对对此种现现象，我我们建议议在长城城盛世家家园销售售员的选选用上，可考虑虑招聘部部分具有有一定学学历和社

42、社会阅历历的中年年女性，这个阶阶层的职职员对岗岗位的珍珍惜程度度更大，待人接接物也更更加成熟熟和稳重重，更为为重要的的是，如如能正确确引导她她们以自自身的家家庭经历历为背景景向购房房者提出出购房建建议，将将会带来来意想不不到的示示范作用用。 三、建立团团队激励励体系根据我们们对经营营部的调调查，现现行对销销售员的的激励主主要是根根据个人人的售房房数量按按比例提提成，此此种方式式的弊端端在于：因为利利益的驱驱动，一一些销售售员往往往为了个个人所得得而发生生争抢客客户，对对客户胡胡乱许诺诺的现象象，这在在一定程程度上会会影响发发展商的的企业形形象，破破坏物业业的口碑碑。改变变此种现现状一方方面在于

43、于加强对对销售员员的职业业道德教教育和规规范管理理，另一一方面建建议建立立以团队队激励为为主导的的销售业业绩考核核体系。即将销销售员划划分为若若干销售售小组，明确彼彼此的销销售范围围和权限限，销售售员的收收入必须须和个人人销售业业绩及销销售小组组的整体体销售业业绩挂钩钩，以此此强化销销售员的的团队精精神和协协助意识识。四、重视视客户关关系管理理在房地产产卖方市市场上，构建强强大的客客户服务务平台和和良好的的客户体体系，是是取得销销售业绩绩的一项项不可忽忽视的因因素。而而在以往往的销售售管理中中，此方方面工作作常常被被忽略。我们建建议在长长城盛世世家园的的销售过过程，应应强调客客户夫系系的管理理

44、。一方方面建立立起完善善的客户户档案，包括以以往的业业主和未未来的准准业主，尤其应应注重公公司客户户的档案案建立。另一方方面必须须定期开开展客户户调查，尤其是是对以往往老客户户的意见见征询，此项工工作可与与我公司司每半年年一次的的业主意意见征询询活动同同步开展展。 五、实现客客户承诺诺的统一一物业销售售过程中中对客户户承诺的的随意性性和不统统一性，是造成成客户投投诉的主主要因素素之一，同时也也给日后后的物业业管理带带来很大大的隐患患。建议议经营部部加强销销售员在在此方面面的管理理。具体体做法是是：所有有对客户户的承诺诺，必须须交由工工程部门门、销售售部门及及物业管管理部门门三方审审核并形形成书

45、面面材料，公司领领导批准准后对销销售员进进行专题题培训，从而保保证对客客户的一一致口径径。同时时在对销销售及策策划人员员的业绩绩考核中中，强调调销售的的后续服服务，确确保物业业销售不不留后遗遗症。 六、成成立销售售协调小小组在物业的的开发过过程中，建筑、监理、销售、管理、租赁等等各方通通常各自自为政、缺乏沟沟通，从从而导致致一些因因内部运运作而引引起的矛矛盾暴露露出来，引起客客户投诉诉。而业业主在购购房过程程中或购购房后面面临房屋屋存在的的问题，常常无无法找到到合适的的投诉和和解决的的渠道。这无疑疑对长城城地产集集团的整整体形象象起了负负面的效效果。建建议在长长城盛世世家园的的销售过过程中，从

46、上述述各单位位抽调精精干人员员建立流流程小组组，定期期召开例例会，并并就销售售中存在在的问题题共同探探讨并研研究对策策，以便便有效减减少客户户投诉和和缩短品品质缺陷陷的处理理时间。 七、提供毛毛坯样板板房近年来，一些发发展商运运用豪华华的装修修隐瞒房房屋本身身在设计计或施工工过程中中存在的的缺陷，导致业业主在收收楼时怨怨声载道道，抱怨怨货不对对板的报报道时时时见诸报报道。建建议在长长城盛世世家园的的销售中中，为业业主提供供明确的的交楼标标准，同同时针对对长城盛盛世家园园的主推推户型，分别提提供精装装修的样样板房和和毛坯房房的样板板房，以以便客户户做出对对比，此此举可有有效减少少业主投投诉，亦亦

47、可有效效增加业业主信心心。 八、组织专专家授课课的促销销活动建议在长长城盛世世家园的的销售过过程中，定期策策划和举举行专家家授课活活动。具具体做法法可与中中原、世世联、经经纬等著著名房地地产代理理商及市市房地产产交易中中出合作作，邀请请专家前前往长城城盛世家家园销售售现场举举办购房房知识讲讲座，就就房地产产市场的的发展趋趋势、购购房的法法律手续续、购房房常见陷陷阱、物物业质素素的判断断、房屋屋的验收收等购房房者极为为关注的的问题，提出专专家的建建议。此此举一方方面可体体现发展展商对业业主的人人性化关关怀，二二是通过过对参加加活动的的准业主主赠送精精美小礼礼品，营营造人气气。 九、引引入电脑脑购

48、房查查询系统统信息产业业的高速速发展和和INTTERNNET在在国人生生活中的的普及，使得网网上购房房正在成成为一种种时尚。建议在在长城盛盛世家园园的销售售中，开开设长城城盛世家家园服务务网站，或在长长城地产产集团的的网站上上增加该该楼盘的的主页，内容可可包括物物业的质质素介绍绍（地点点、规模模、房型型、价格格、配套套、景观观、入伙伙时间、会所等等）、物物业的实实景图片片及样板板房的三三维动画画、发展展商及物物业管理理公司介介绍、物物业管理理方案等等，让购购房者足足不出户户即可对对楼盘的的情况有有全面的的了解，增大房房屋的成成交概率率。同时时，可在在销售中中心装设设触摸式式的电脑脑购房查查询系

49、统统，便于于购房者者在现场场亦可通通过该系系统全面面了解物物业的详详细情况况。 十、签订物物业管理理合同规范的合合同是提提供优秀秀物业管管理的根根本前提提。如本本次投标标我们有有幸中标标，我们们将依据据深圳圳经济特特区住宅宅区物业业管理条条例等等物业管管理法律律、法规规的规定定，就长长城盛世世家园的的物业管管理服务务以及前前期物业业管理服服务与长长城地产产集团签签定正式式的物业业管理服服务合同同，将物物业管理理服务的的内容、深度、标准、双方的的权利和和义务以以及管理理用房的的划拔、工程保保修金的的支付等等重大问问题以合合同的具具体条款款形式明明确下来来。并就就销售中中心的前前期管理理亦签定定具

50、体的的物业管管理服务务协议，明确物物业管理理服务的的范围、费用、内容、期限等等事宜，为销售售中心的的正常运运作提供供良好的的保证。笫三章 配合合销售的的措施十四年与与各类业业主的交交往经历历，使我我们对业业主的各各类需求求有着较较为全面面的认识识和把握握。为了了配合长长城盛世世家园的的销售工工作，我我们将从从物业管管理的专专业角度度提供以以下协助助和服务务：一、提供供物业管管理咨询询长城盛世世家园公公开发售售后，我我们将派派遣物业业管理服服务人员员进驻销销售现场场，负责责物业管管理服务务方面的的咨询服服务，同同时开通通热线电电话，就就业主及及销售员员提出的的问题给给予解答答。二、提供供物业管管

51、理培训训为销售人人员提供供必要的的物业管管理知识识培训，以减少少因此而而产生的的销售纠纠纷，并并就销售售员反馈馈的物业业管理方方面的意意见和建建议提出出具体的的解决方方案，增增强业主主信心。三、提供供护卫及及保洁服服务在长城盛盛世家园园正式开开盘后，为销售售中心及及样板房房提供专专业的护护卫服务务和保洁洁服务，维持销销售现场场的良好好环境，同时亦亦让购房房着对未未来的物物业管理理服务有有初步的的感受。对于销销售中心心的服务务人员，我们建建议将其其纳入销销售员的的考核激激励体系系，保证证销售主主管对其其有足够够的监督督权和调调配权，具体办办法可在在销售中中心物业业管理服服务协议议中明确确。 四、

52、提供有有形展示示在销售现现场，我我们将提提供长城城物业的的各种宣宣传资料料、图则则及标识识等，同同时根据据销售部部门的要要求，在在适当时时候举行行物业管管理公司司形象展展示或护护卫员会会操表演演等，增增加销售售现场的的气氛。五、协助助举办展展销活动动协助发展展商定期期举办展展销会、业主嘉嘉年华及及其他庆庆祝或促促销话动动。六、开展展业主意意见征询询在销售过过程中，我们拟拟通过问问卷、电电话、面面谈等方方式开展展233次业主主意见征征询，就就业主及及购房者者对物业业管理服服务、会会所管理理方面的的需求加加以收集集和统计计，及时时修订和和调整物物业管理理服务方方案，确确保日后后物业管管理服务务的适

53、用用性。 七、提供优优质客户户服务在销售中中心内配配置雨伞伞架、急急救包、针线包包等，以以便购房房者不时时之需。同时配配置一定定量的儿儿童游乐乐设施、资料架架及时尚尚杂志等等，让购购房者（尤其是是家庭购购房者）在参观观样板房房的同时时可感受受休闲之之乐；提供门童童服务，负责业业主的迎迎送工作作；在销售中中心提供供代客泊泊车、幼幼童看护护、赠送送雨伞等等各项服服务。第四章 费用用的解决决办法通过上述述各项我我们所提提供的优优质服务务，我们们有理由由相信：长城盛盛世家园园的销售售业绩必必将达到到新的高高峰，能能够实现现“发展商商满意、业主满满意”的双重重目标。对于前前期介入入所发生生的各项项物业管

54、管理服务务费用，经过我我们测算算共需119.002万元元，根据据国家及及深圳市市物业管管理相关关法规的的要求，此笔费费用理应应由发展展商支付付。但考考虑到长长城地产产集团公公司对我我们的一一向支持持和关怀怀，我们们愿意全全部承担担这些费费用。第四部分分 管理理人员的的配备、培训、管理第一章 管理理服务人人员的配配备一、管理理处人员员配备在人员的的配备和和选拨上上，我们们始终坚坚持如下下原则：淡薄智智商，看看中毅力力，努力力和魄力力；摈弃弃庸才，不容惰惰性，傲傲性和奴奴性；注注重员工工的可塑塑性和可可持续发发展性。根据长城城盛世家家园（一一期）的的规划设设计思路路及销售售定位，并结合合我们以以往

55、管理理高层大大厦商住住楼的经经验，拟拟在长城城盛世家家园管理理处前期期介入期期配备77人，其其中管理理人员11人，销销售中心心配备服服务人员员6人，大厦入入伙以后后我们还还将结合合具体需需要对销销售中心心配备的的服务人人员进行行必要的的调整。在大厦物物业管理理进入正正常期时时，配备备各类管管理服务务人员223人。服务分分包方（护卫、保洁和和园艺）配备334人（会所管管理服务务人员的的配备详详见第八八章会所所管理）。二、管理理人员配配备方案案及岗位位要求序号岗位设置置岗 位 要 求求配置人数数1管理处经经理大学本科科以上学学历，从从事物业业管理多多年，具具有丰富富的理论论知识和和实践经经验，对对

56、物业管管理有独独到的见见解，对对管理处处的工作作有整体体的思路路和构想想，具内内审员资资格。1人2助理经理理大学本科科以上学学历，从从事物业业管理多多年，具具有丰富富的理论论知识和和实践经经验，有有很强的的沟通协协调处理理能力，具内审审员资格格。1人3设备主管管大学本科科学历，机电设设备专业业，具有有工程师师职称，从事本本专业多多年，了了解物业业管理知知识，熟熟悉ISS090002质质量管理理体系。1人4行政主管管大学本科科学历，具有一一定的行行政管理理经验，并具有有较强的的沟通协协调处理理能力。熟悉IIS0990022质量管管理体系系。1人5客户主管管大学本科科学历，外表形形象气质质佳，并并

57、具有较较强的沟沟通协调调处理能能力。熟熟悉ISS090002质质量管理理体系。1人6客户助理理大专以上上学历，外表形形象气质质佳，并并具有较较强的沟沟通协调调处理能能力。熟熟悉ISS090002质质量管理理体系。2人7物业管理理员大学本科科学历，建筑或或工民建建专业，持物业业管理上上岗证，具有物物业管理理经验，熟悉IIS0990022质量管管理体系系。1人8收费员高中以上上学历，具有会会计证，工作认认真负责责。具有有本市常常住户口口担保人人担保。1人三、作业业服务人人员配备备方案及及要求序号岗位设置置性别要求求年龄要求求文化程度度要求工作技能能及工作作经验要要求配置人数数1护卫员男性20-22

58、6岁高中1一年年内退伍伍军人；3身高高1.775-11.822米，体体重655公斤以以上；4说话话清楚，没有明明显地方方口音；5五官官端正，威严而而不失灵灵活。18人2车辆管理理员男性6人3保洁班长长不限男40岁岁以下，女355岁以下下高中1 男男性身高高1.665米以以上，女女性1.55米米以上；2 五五官端正正，动作作麻利；3有星星级酒店店或清洁洁公司工工作经验验者优先先。1人4保洁员初中9人5维修班长长男性40岁以以下大专以上上1具有有一年以以上物业业管理经经验及三三年以上上的工作作经验；2具有有中级技技工以上上的相关关技能等等级资格格，并通通过本公公司的专专业考核核。1人6维修技工工男

59、性35岁以以下中级技工工1身高高1.665米以以上；2具有有中级技技工以上上的相关关技能等等级资格格，并通通过本公公司的专专业考核核；3二年年以上相相关工作作经验。10人7厨师男性40岁以以下二级以上上厨师1具有有三年以以上相关关经验，熟悉南南方菜系系及北方方面点；2爱干干净，讲讲卫生，持健康康合格证证。1人备注作业服务务人员必必须身体体健康，无传染染病，无无不良嗜嗜好，经经公司指指定的本本市区级级以上医医院体检检合格；持有效的的身份证证、计划划生育证证、劳务务用工证证，以及及有效相相应学历历证明、技术资资格证明明；有本市常常住户口口担保人人有效担担保。第二章 管理理服务人人员的培培训 、培训

60、工工作的指指导思想想无论从事事何种行行业，工工作最终终是由人人去落实实完成。所以，我们始始终高度度重视入入力资源源的开发发，尤其其强调企企业对员员工的内内部潜能能开发即培培训。因因此，我我们把培培训工作作提升到到物业管管理公司司是否能能按照既既定目标标实现物物业管理理优质服服务的战战略高度度来对待待。我们们相信，一个好好的物业业管理服服务模式式必定包包含一个个良好的的培训机机制。我我们认为为：培训训是企业业壮大的的催化剂剂，是员员工职业业生涯的的加油站站，是企企业给员员工最实实惠的福福利。我们在人人员培训训工作上上拟采取取如下措措施：结合长城城物业管管理公司司多年来来在高层层大厦物物业管理理优