利民开发区项目策划定位分析

1、利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案目 录 0.前言 21.利民印象 32.项目定位 93.业态规划 124.招商策略 155.营销推广 176.运营治理 217.经济概算 308.结论 30 利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案 0.前言 专门快乐能看到公司高层的前瞻意识，在“利民大众国际商铺”项目商业运营之初即查找并吸纳商业运营专业人员，以科学、系统、专业、规范、负责的态度运作本项目。同时对王总、孙总监给予我充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感谢。商业地产的策划确实是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计

2、、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、打算、组织和操纵，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及以后需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的中意使开发商获得利益的过程。 依照公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作特不重视，本着负责、严谨、客观、求实的态度，通过各种方式认真、认确实对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并依照商业地产全程营销的专业运作

3、模式与内容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。 1.利民印象1.1哈尔滨利民经济开发区概况哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。建区以来，开发区累计实现税收8.15亿元，出口创汇2.25亿美元，为区域经济进展做出了突出的贡献。到目前为止累计投入近13亿元进行基础设施建设，差不多完成了道路、给水、排水、供电、通讯、供热、燃气、有线电视、宽带网等都市基础设施配套项目的建设。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求进展。 利民开发区通过十几年

4、的进展建设，现已形成四大支柱产业。一是以中泰合资黑龙江正大实业有限公司、龙丹乳业、哈尔滨义利实业有限公司等一批农副产品精深加工企业为骨干的资源型精深加工企业；二是以济仁、乐泰、圣泰、儿童等28家高科技医药企业为骨干的哈尔滨利民医药科技园区，2002年被批准为“国家火炬打算利民医药产业基地”；三是形成了哈尔滨师范大学、黑龙江警官学院、哈工大华德应用技术学院等10余所大学相对集中的文化教育产业；四是由于入区人口的迅速增加，为满足居住生活需要而兴起的房地产业。现已开发出宏信广场、绿海田园、志华商城、名流新城等多处环境优良的住宅小区。具有最新设计理念，代表新一轮潮流的环境优良的绿色生态园区已成为那个地

5、点进展的靓点。 利民开发区以其全新的开放形象、突出的区位优势、优越的进展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和进展潜力的地区之一。1.1.1区域优势：利民开发区距离哈尔滨松花江南岸老城区只有9公里，有飞架南北的松花江公路大桥相连。通过立即兴建的松花江江底隧道，驱车5分钟即能够进入哈尔滨老市区；1.1.2中心优势呼兰区差不多成为哈尔滨市的一个行政区。由于哈尔滨市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济进展的中心区域，开发区的各项事业必将得到前所未有的全面进展，其前景无可限量；1.1.3交通优势滨北、滨州两条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及哈大、哈绥等5

6、条公路纵横交错在区内通过。哈尔滨港是中国八大内河港口之一，可直航于俄罗斯四个都市,经江海联运可直接通向日本、朝鲜及东南亚。哈尔滨还拥有58条国际、国内航线，可办理100余个国家和地区、200余个机场的供货配运业务。水、陆、空三位一体的立体交通网络，将开发区与黑龙江腹地和俄罗斯的远东地区以及世界市场紧紧联系在一起。尤其强调的是，含哈萝公路在内的贯穿中国南北的黄金大道同三高速公路，就在开发区内通过。这条北起黑龙江边城同江市，南至海南省三亚市全长5700公里的大动脉，连接了“长三角”、“珠三角”这两个现今中国最发达地区，她将利民开发区融入了全国沿海经济圈，对开发区的整体进展必将产生深远的阻碍；1.1

7、.4市场优势开发区所在的哈尔滨市及其周边地区，是全省人口比较密集的地点，消费需求量大，商品流淌性快，市场林立，商贾云集，堪称全省贸易黄金地段；1.1.5能源优势松花江在利民开发区周围流过，呼兰河这条松花江流域哈尔滨段的要紧一级支流亦直接注入利民开发区的躯体。这在目前我国600多个都市中，有400多个都市常年处于供水不足的严峻形势下，利民开发区所具有的丰富的地表水和地下水资源，以及较低的水价，极具诱惑力。 近年来全国约有20余个省市拉闸限电，电力供应频频告急，令许多商家叫苦不迭，而黑龙江省却充分保证了工农业生产和生活用电的需求。黑龙江省目前每天的用电量约为一亿千瓦时，这只占全省每天发电量的三分之

8、二。电力供应充足的局面得益于黑龙江省电网建设的科学规划和适度超前进展，而省内最大的发电厂“哈三电”就坐落在呼兰区域内，无“电荒”的后顾之忧，无疑使利民开发区更成为一处适宜投资之所。1.2利民经济开发区以后展望利民开发区通过10年的困难创业，取得显著成果，进入经济文化社会全面进展的新时期。为了实现我国现代化建设第三步战略目标，依照全省以后进展方向，落实 “省内当龙头，全国进百强”和提早5年实现小康社会的奋斗目标，牢牢把握改革开放的总方针，站高望远，审时度势，迎接新的挑战。实施规划领先，功能开发、基础先行的都市进展战略；在充分掌握进展的主动权上，运用科学治理手段，实施强企富区战略；进一步完善治理体

9、制、运行机制，坚持大开放、大招商、大进展的理念，坚持环境确实是硬道理，实施软环境优化战略。在各项经济指标快速增长的同时，全面推进区域社会各项事业快速进展，力争在以后十五年内把利民开发区建设成为多功能、外向型、园林式、现代化的哈尔滨新城区。1.2.1基础设施建设目标2003年至2007年时期进展规划。利民开发区基础设施建设至2007年打算投资15.5亿元。道路工程181.6万平方米，投资4.4亿元；排水工程16.16万米，投资2.64亿元；给水工程1.44万米，投资1263.1万元；电力工程85公里，投资1700万元；绿化工程141万平方米，投资1.19亿元；路灯工程2898盏，投资3595万元

10、；铁路专用线7.8公里，铁路专用物资25万平方米，投资3289万元；煤气工程主干线165公里，支干线115公里，区域调压站56座，投资2. 45亿元；防洪工程6公里，投资6330万元；消防工程管线33公里，消防站18座，消防栓668个，投资2.21亿元；污水处理厂1座，投资9000万元；垃圾处理场1座，投资1000万元。 2008年到2010年时期进展规划。到2010年打算投资7.54亿元。道路工程60万平方米，投资1.38亿元；排水工程6万米，投资1.24亿元；给水工程0.9万米，投资810万元；电力工程60公里，投资1200万元；绿化工程62万平方米，投资5400万元；路灯工程1200盏，

11、投资1527万元；煤气工程主干线120公里，支干线75公里，投资1.84亿元；消防工程管线30公里，消防站12座，消防栓400个，投资2.19亿元。 2011年到2015年时期进展规划。到2015年打算投资13.2亿元。道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06万元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程70公里，投资1400万元；绿化工程110万平方米，投资8500万元；路灯工程2000盏，投资2545万元；煤气主干线210公里，支干线125公里，区域调压站80座，投资3.06亿元；消防工程管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元；污水

12、处理厂完成21座，投资5.4亿元；垃圾处理场1座，投资2000万元。 2016到2020年时期进展规划。到2020年可能投资12.48亿元。其中：道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06亿元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程80公里，投资1600万元；绿化工程120万平方米，投资8500万元；路灯工程2500盏，投资2545万元；煤气主干线220公里，支干线125公里，区域调压站90座，投资3.06亿元；消防管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元。1.2.2社会事业进展目标以后15年时刻，利民开发区从业人数达到10万人，常住人口

13、达到25万人。进一步完善教育产业。可能至2015年，通过引进、联合办学等形式在区内再建七座大学，使区内高等院校达15座，完善初级中学、高级中学、职业技术学校教育体系，不断提高开发区的文化层次和教育水平。引进兴建五座有现代化水平的综合性医院、疗养院和休养所，接纳省市医疗单位和医学院校在开发区开办各类门诊、医学和医药研究机构，改善卫生医疗环境。 推进生态和生活环境建设，提高区域绿化亮化水平。启动建设主题公园，完成规划界定，植树植草，逐步完成景区建设；完善亮化工程。至2010年，全区实现国际标准的生态环境。 搞好文化场所建设，增强区域文化含量。与大专院校合作，筹建一座能够容纳5000名观众的具有室内

14、外功能的大型体育运动场。充分利用进区开发商的资本，在开发区中心地带建一处能接纳国内外专业剧团、艺术团体表演的多功能剧场。开发大型游乐项目，增强小区文化品位，满足开发区内日益需求的文化艺术的进展。 为了满足区内企事业单位职工、居民生活需要，以后十五年内的房地产业将在2003年的基础上有较大的进展。新增住宅面积规划为30万平方米。开发若干花园式住宅小区或不墅区，香化、绿化、美化水平要达到国内领先水平。同时，与开发商合作，在建成的志华商城、志华广场的基础上，再建十五处超市或连锁店商场，使开发区成为集科贸教学、生产加工、旅游观光、购物居住为一体的新型城区。1.3小结利民经济开发区以其全新的开放形象、突

15、出的区位优势、优越的进展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和进展潜力的地区之一。哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求进展。依托新兴的现代化城区和有利的政策优惠支持，合理运用辐射推广力宽敞商业运营项目、采纳科技含量高、专业集合式进展路线，势必在今后的市场竞争中有所大作为！ 2.项目定位2.1项目背景今天的利民经济开发区那个新兴城区，洋溢着一片欣欣向荣的气息。机关、名校、名企争相入驻，道路、桥梁、隧道相继连通，巨大

16、的财宝磁场效应日益显现。专家预测以后利民繁荣状况：10年内常住人口可达到100万以上，商业配套逐渐完善，商圈差不多形成；经济繁荣进展，与江南形成隔江鼎立之势。随着利民新都市中心的崛起，大量的企事业单位入驻和新居民的迁入，新的商业需求正在颠覆旧有自然商业模式。拥有大型化、专业化、整体化、新型业态的大利民商圈呼之欲出。2.2项目综述大众国际雄距利民新都市中心南京路与远东大街交汇处，是财宝坐标的原点上，领先启动上万品方米专业化、体验式、西班牙风格的主题商业街区。其独特的创意和成熟的商业运作模式，诠释着利民以后CBD的神韵英姿。大众国际是上海大众交通集团在哈尔滨利民开发区推出的创新建筑力作。西班牙式设

17、计、商铺外挂红钻理石，绝版地段，4.8米挑高，有用面积大于建筑面积。20200m各类商铺共20000m适合各类投资者轻松入驻赚得利润。 2.3项目SWOT矩阵分析SWOT矩阵讲明：SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。这种研究方法，是由美国旧金山大学的治理学教授在二十世纪八十年代初提出来的。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制定相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法，

18、包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素能够增强项目竞争优势；外部环境中

19、的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。因此，我们找出本项目客观存在的要紧内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）、以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的市场定位。 项目SWOT矩阵分析表内部优势因素（Strengths）内部劣势因素（Weaknesses）S1. 大众的品牌以及实力优势S2. 区位优势和环境、交通优势S3. 商铺建

20、筑面积户型多样并有变化余地S4. 商铺品质卓著，S5. 运营机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目的W1. 建筑本身布局和规模存在“缺憾”W2. 目前大众国际商铺格局设计特点约束经营主题W3. 大众国际商铺品质卓越，约束经营级不档次W4. 地产型企业向商业地产型企业过渡时期，团队建设仍需时刻W5. 已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍统一经营运作外部机会因素（Opportunities）外部威胁因素（Threats）O1.利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者制造无限的商机O2. 利民开发区通过十几年的进展建设，现已形成四大支柱产业。周边将形成规模住宅

21、区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。O3.新江桥的开工建设，为利民进展有质的飞跃。O4.外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念的提升O5.房地产开发带动作用T1.新兴城区的“冷清”现状，阻碍商铺投资者的热情与信心T2.利民经济开发区现有市场需求的业种和业态单一，制约商铺经营范围T3.北方地域因素，经济进展速度整体缓慢，新兴城区进展壮大时刻漫长，商铺投资回报率偏低。T4.开业时刻晚于志华等周边商圈市场，制约新兴商铺区经营吸引力的营造T5.公共交通工具的匮乏，制约客流 2.3.1商铺优势及劣势分析 1）Strength(优势分析)S1. 大众的品牌以

22、及实力优势大众国际的创建者大众交通集团享誉国内，有雄厚的经济基础和商誉信誉，本项目依托其强大实力，必将成为哈尔滨商业地产市场的一大亮点，在消费者心目中有品牌和商誉优势，有招商感召能力。S2.区位优势和环境、交通优势大众国际区位优势在于市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济进展的中心区域。环境优势在于社区所在区域生活氛围成熟，云集政府机关、金融机构、呼兰一中等教育机构及业态丰富的商家，繁华程度直追江南城区。交通优势在于地处交通要道，松花江公路大桥、立即兴建的过江隧道及道外新江桥与江南相连。交通局立即开发江南至呼兰区交通线路。 S3.商铺建筑面积户型多

23、样并有变化余地大众国际商铺4.5米挑高，有用面积大于建筑面积。20200m各类商铺共20000m适合各类投资者轻松入驻赚得利润。72席全临街商铺位置优越。大众国际商铺本身为框架结构，建筑结构改造相对容易。能够依照不同业种商铺的需求灵活调整商铺局部面积。S4.商铺品质卓越商铺西班牙式设计、高雅独特，彰显尊贵品质。商铺外挂红钻理石，厚重典雅。4.8挑高，魔幻空间，灵性设计，活性分割，使用面积大于建筑面积。外墙结构、门窗构成、配套部分、公共部分、智能治理、物业治理等诸多方面体现出品质卓越。S5.运营机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目的瞬息万变的商业市场，不同的机制因素和机遇

24、导致不同的进展方向，企业经营模式假如能快速、适用，通过企业进展的不同时期能采取机动灵活的时效性更为强烈的经营治理运作方法，运营机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目的。这些差不多上现代成功高效企业的显著特征。2）Weakness（劣势分析）W1.建筑本身布局和规模存在“缺憾”目前大众国际商铺是以居住楼的首层和二层作为复式模式商铺，商铺成Z字型排列布局分布。由于Z字型商铺布局排列，客流淌线方向变化大和视觉感观容易使光顾的顾客产生混乱的视觉感受，不能形成顾客环流，不利于整体商铺顾客动线的设计，阻碍顾客流量；商铺临南京路街一侧拟建的银行物业，对那栋楼一侧商铺起到专门大的遮挡作用

25、，容易造成顾客光顾困难，降低接着扫瞄商铺的欲望，阻碍后面商铺的客流拉动。另外，72席20000 m的商铺区对满足社区生活配套商业服务当然体量过大，抛去为社区生活配套的商业服务所必要的商铺面积后，剩余的商铺容量在经营主题上专门难选择能形成有区域竞争力和吸引力的经营项目，也专门难形成有区域市场吸引力和竞争力的区域商圈，对经营收益预期也会迷茫。W2. 目前大众国际商铺格局设计特点约束业户经营主题目前大众国际商铺格局设计的特点是20200m各类临街高档化商铺，这些特点约束以后商铺经营者对能具有区域市场商圈吸引力和竞争力的商业业种和业态的选择，经营主题范围锁定在单体经营面积较小的经营主题上。现代新兴城区

26、的商圈，差不多上以单风光积超大的主力店（百货、超级市场等）和室内商铺区组成的MALL购物中心的形式，来打造极具区域吸引力和竞争力的商业圈。假如经营主题缺乏在当地现有商业水平上的相对创新，若没有标志性的突出自己的经营主题和经营特色。与现有竞争商圈雷同之处过多，势必削弱自身商铺区与其它周边商业圈交互利用，并失去了与整体商圈互动辅助作用。雷同竞争是商业经营竞争的惆怅，新商铺区与成熟正火的周边商圈雷同竞争更是惆怅。W3. 大众国际商铺品质卓越，约束经营级不档次目前大众国际商铺建筑的特点是高档化商铺，商铺西班牙式设计、高雅独特，彰显尊贵品质。商铺外挂红钻理石，厚重典雅。4.8挑高，魔幻空间，灵性设计，活

27、性分割，使用面积大于建筑面积。外墙结构、门窗构成、配套部分、公共部分、智能治理、物业治理等诸多方面体现出品质卓越。这些特点约束以后商铺经营者对能具有区域市场商圈吸引力和竞争力的商业业种和业态的选择，商铺的经营品种会局限在档次相对较高，符合大众国际目标顾客需求水准的范围较小的经营主题上。品质卓越的商铺的造价比一般商铺要高，势必商铺投资大于一般商铺，在经营上也约束经营者做投资回报率较高的经营项目，才能获得收益。品质卓越的商铺在形象感观上首先会给顾客带来高档品质经营内容的体会，经营的内容应该符合如此的高品质感观，表里如一才会有顾客忠实光顾。W4. 地产型企业向商业地产型企业过渡时期，团队建设仍需时刻

28、众观全国房地产企业进展，企业功能多元化风格各异，单一功能企业逐步向具有多元化复合全流程商业地产企业功能进展，体制的机动灵活，商业地产业时效性更为强烈的经营治理运作方法，认真朝着长期可持续进展目标努力，逐步提升在商业市场竞争社会中的份额。单一地产型企业向商业地产型企业过渡时期，团队建设需要一些时刻的组建与磨合，逐步形成自己有效的经营治理团队。 W5.已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍整体经营运作现已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍整体统一经营运作。如此的实例在专门多商业地产项目中屡见不鲜。商铺业主个人的利益与整体运营主题出现分歧时，人性自私的一面表现得淋漓尽致，失去主权的商业

29、运营治理公司在整体商铺区主题运营、经营统一步调工作上专门难发挥作用。 2.3.2机会点及威胁分析1）Opportunity（机会分析）O1.利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者制造无限的商机利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者制造无限的商机。利民经济开发区在差不多具有的区域优势、中心优势、交通优势、市场优势、能源优势的基础上结合了开发区优惠的政策为投资者制造了无限商机。这些招商引资的优惠政策要紧是：呼兰区招商引资优惠奖励政策 第一条 为了鼓舞和吸引投资者在呼兰区投资兴办企业，推动区域经济快速健康进展，结合我区实际，特制定本优惠奖励政策。第三条 财政扶持政策。 1、新

30、办企业。为支持新办企业加快进展，鼓舞企业扩大经营规模，从纳税年度起给予奖励扶持，扶持额度按照企业年为区财政贡献额的一定比例计算确定，扶持方式以开发新产品和挖潜改造投入等给予实现。企业投产纳税后，第一年至第三年，参照实缴增值税和企业所得税的区级以下分享部分中的50%，由区财政奖励给企业。第四条 投资政策。用地规模在5公顷以下，固定资产投资在5000万元以上的生产加工型企业，且年向区级财政实缴税金200万元以上的，土地出让金按规定标准收取，由区财政一次性投入50万元以下资金为企业进行红线内基础设施建设和市政建设；对投资规模大、纳税高、效益好、用地节约、环境污染小的大企业，可采取一事一议的方法给予专

31、门政策。第五条 收费政策。新办企业在执行行政事业性收费时，按照国家和省市有关规定的下限或最低标准收取，属于区级治理权限的收费项目，实行“零收费”。第六条 奖励政策。(二） 引进国内资金（含技术、设备）活动中，起到重要引荐和推举作用的个人，引荐成功（资金全部到位）并在本区注册和纳税的，经有关部门确认，实行以下方法：第十一条 对投资规模较大、科技含量高并能对区域经济起到专门拉动作用的项目，可采取一事一议的方法，给予专门优惠。 企业如何能利用好政策优惠，将是企业快速进展的基础 O2. 周利民开发区通过十几年的进展建设，现已形成四大支柱产业。周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群

32、，实现互补性商圈，直追江南商圈。随着利民开发区通过十几年的进展建设，现已形成四大支柱产业。周边将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。，利民经济开发区开速进展，区域商业辐射能力会进一步增强，如此更有利于大众国际商铺优势的发挥。O3. 新江桥的开工建设，为利民进展有质的飞跃。由于哈尔滨道外区二十道街跨江大桥差不多在今年4月开工建设，可能2年竣工。该跨江桥建成后，从江南到江北乘车只需3分钟。新江桥的建成迅速缩短了利民开发区与江南中心区域的交通距离，也确实是讲从竞争角度讲是大众国际商铺向上提高档次的一个外力，而大众国际商铺现在介入就能够顺势而上。O4.

33、 外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念的提升近年来随着外部现代商业业态、新型商业集团相续入驻，如志华商城和嘉润购物广场等的相续入驻开业，提升利民开发区的消费理念，对品牌时尚的认知逐步加深，更有利于时尚经营主题商业的进展，和区域消费文化整体素养的提升。O5. 房地产开发带动作用房地产开发通常对区域市场都有“换血”作用，一般通常都会使区域消费能力增强。目前，利民经济开发区商品房开发面积专门大，可能到2016年常住人口将达到100万，是现在的4倍多，这么多的人口住房问题的解决是通过新的房地产开发住宅新区来完成的。因此从这一角度看，区域消费能力也会极具增强。2）Threat（威胁分析）T1

34、.新兴城区的“冷清”现状，阻碍商铺投资者的热情与信心由于老东江桥的提早退役，新江桥的施工建设没有在预期建设，致使利民开发区没有按预期快速进展。大众国际左边依旧能感受到新兴城区初级时期的“冷清”现状。配套基础设施和服务生活设施的不完善和匮乏势必阻碍商铺投资者的投资热情与对以后进展的信心。T2. 利民经济开发区现有市场需求的业种和业态单一化，制约商铺经营范围利民经济开发区尽管通过十多年的不懈努力，但在基础都市特征上，依旧比较单一。由于新兴城区的组成结构内容单一化，势必阻碍社会消费需求的单一化。相对江南比较利民经济开发区现有市场需求的业种和业态不是专门多元化，只是能够差不多满足特定人群的简单需求。区

35、域市场需求的单一化，从而制约了商铺的经营范围。T3. 北方地域因素，经济进展速度整体缓慢，新兴城区进展壮大时刻慢长，商铺投资回报率偏低由于振兴东北老工业基地的中央号召一直没有停顿，没有停顿确实是还要接着号召。也能够这么讲，振兴东北还要接着不间断的努力。北方边疆地域因素，经济进展相对南方地区整体缓慢，而新兴的城区进展壮大更需要慢长的时刻。经济的区域薄弱，势必阻碍商铺投资汇报率。T4. 开业时刻晚于志华等区域商圈市场，制约新商铺经营吸引力的营造现在在利民经济开发区差不多初具规模的志华商城等商圈，差不多具有一定的区域吸引力和商业竞争力，也培养了一大批当地的忠实消费群体。假如后兴建的新区域商圈，没有更

36、震撼的规模和高商业内涵，专门难改变当地消费者差不多养成的消费场所选择适应的。势必制约新兴商铺区经营区域吸引力的营造。T5. 公共交通工具的匮乏，制约客流新兴城区的初级时期，由于常在人口保有量相对偏低，社会人员流淌次数偏少，致使新城区公共交通工具的匮乏，也制约了新兴商铺区域的客流量。 2.3.3.劣势及威胁的弥补方案 1）针对劣势的弥补方案A、针对W1：在商铺区域业种和功能设计规划布局中尽量回避建筑本身布局存在“缺憾”，在选择商铺区域经营主题上回避规模上存在的“遗憾”，强调满足商铺区域以后进展需要。针对建筑本身布局存在“缺憾”，顾客动线受楼体Z字型排列位置阻碍较大，能够采取分区设计规划经营业种和

37、品类组合，形成一种多层次、多角度吸引顾客流淌，增加销售成交机会，减少商铺区死角地区；选择市场参与经营的个体规模数量相对精练，经营收益率较高，能极具区域市场辐射力和吸引力的经营集群主题，就能专门好的规避“缺憾”，展现自身魅力！B、针对W2：目前大众国际商铺格局设计特点约束经营主题针对大众国际商铺格局设计特点，规划选择经营场地面积需求偏少，经营收益率偏高的经营行业种类。在经营行业种类设定上，应选择区域市场空白同时以后市场需求潜力宽敞的的业种，并能有效突出商铺区经营主题、特色。努力营造极具辐射力与进展力的专业经营，技术领先的特色主题。C、针对W3：大众国际商铺品质卓越，约束经营级不档次针对大众国际商

38、铺的品质卓越，从而约束经营级不档次。建议在经营定位规划选择上能够实现“表里如一”因为商铺高品质的物业硬件，经营高品质的内容，如此才会相辅相成，互为作用，促进利润实现。反之是互相阻碍，得不偿失。高科技含量与高品质硬件是互补的两个因素，两者完美结合，会另有一片天地。D、针对W4：地产型企业向商业地产型企业过渡时期，团队建设仍需时刻二十一世纪企业最宝贵的是什么，这也是专门多企业在不断地思索着。专业化团队建设的组建、磨合、成熟需要一段过程，谁能掌握先机，谁就能加大企业在以后的市场竞争中获胜的概率。企业外部引进，内部培育，多在经营实战中锤炼磨合，促使快速成熟。专业技术职员与企业文化的快速融合加快专业化团

39、队建设，迅速磨练成熟一支服务于企业在商业地产市场竞争中稳步快速进展的队伍是专门重要的工作。E、针对W5：已售出商铺业主与整体运营主题会存在分歧，阻碍统一经营运作已售出产权商铺户于商铺区整体统一经营所出现的争议，在国内专门多商业地产项目中出现过，统一经营与单个产权商铺之间的利益纠葛，一直困扰着商铺区的整体进展。关于如何指导并制约产权商铺以后的经营活动，能够按着统一规划开展经营活动，统一宣传、统一步调，经营互补，集合优势，共创市场强吸引力经营主题从而获得更宽敞的市场空间。在商铺区规划上应该有所区分和界定。统一经营主题核心区域品类只租不售；对辅助服务业种品类，能够销售，同时用产权销售合同附加合同规定

40、，限制以后经营活动同意商铺区统一指导范围，不得与整体商铺区经营主题相抵触。商铺区是在统一经营主题状态下的自由互补复合式经营进展，这也是对大众国际商铺区的美好期望。 2）.针对威胁的弥补方案 A、针对T1T5：发挥现有利民开发区政策和进展优势结合大众国际商铺区自身优势的同时并勇于出新在商业竞争日益激烈的今天，唯有发挥地域优势和现有自身优势，以自身强项、不断学习提高自身治理团队商业运营素养，集中优势兵力才能取得比较好的成绩。而商铺区经营的专业化、规模化、系列化关于人流的吸引也有着积极的作用。关于原有购物适应的阻隔，应该积极开展吸引人气的活动，如恰当的针对目标顾客的企划宣传、适时举办目标顾客喜爱的促

41、销活动等。商业经营辐射范围有多大，它的市场就有多大，只有制造极具吸引力的商业经营模式，才能更好的生存与进展。招商的引力亮点注重：开发区政策优惠优势、省级专业技术集结地优势、商铺物业全方位服务优势、新跨江大桥立即贯穿对江北进展大提速的心理共振优势。勇于立大旗，才会有大事业！B、针对T2：在招商和日后经营中做好心理预备，循序渐进利民经济开发区消费者专业商品在江南商圈适应购物，消费人群回流将是一个逐渐的过程，且是部分人群或者是部分人群的部分购物行为，因此是一个长期的过程。因此在招商时要做好充分预备，利于日后调整。 2.4产品定位结合本项目自身规划、规模条件、利民经济开发区商业格局特征以及上述因素，我

42、们认为本项目定位必须结合都市的远期规划与进展，用前瞻性的考虑去定位本项目，通过对利民经济开发区商业地产市场的初步分析与综合考虑，我们将本项目整体开发目标定位为：在统一经营主题状态下的自由互补复合式经营进展模式的商业地产2.3.1作用最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型都市进展的经验能够看出，都市的进展差不多走过了功能单一、条块分割布局的时代，以后的趋势是以某一突出功能为主导，复合办公、购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。2.3.2优势 高可达性HOPSCA通常位于都市交通网络发达，都市功能相对集中的区域，如位于都市的副中心或规划中的都市以后进展新区，拥有

43、与外界联系紧密的都市要紧交通网络和信息网络。本项目的位置位于都市的以后进展新区地段，符合复合式商业地产对地段的要求。 高集约性 整体统一性建筑风格统一，复合式商业地产各个单体建筑相互配合、阻碍和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 功能复合性自身能够实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有都市的多种功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化、购物餐饮娱乐消费、物资集散、旅游、展览、交通等，形成复合式商业地产功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。 土地使用均衡性复合式商业地产注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，幸免土地过分集中于某一特定功

44、能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 内部、外部联系完整性复合式商业地产内部拥有复杂、完善的通道体系，通过多样通道网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；复合式商业地产对外界的交通依靠较强，其外界的交通体系直接阻碍综合体内部不同功能的使用效率和规模。 巨大的升值潜力一个成功的复合式商业地产项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的复合式商业地产，随着都市的不断进展，其物业自身也具有升值潜力。通过

45、其内部商业、商务办公、会所、居住等多种功能的组合，通过强强联合，制造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价销售获利；住宅则通过成功销售获利。通过成功商业运营，自身价值也必会有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应。2.3.3结论复合式商业地产，是当代都市社会经济相互交融、有机联系的必定结果。都市本身确实是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型复合式商业地产可视为都市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，确实是一个将办公、酒店、住宅、商场、景观结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会进展的角度上来讲，这种模式必定成为

46、以后地产进展的主流方向。2.4市场定位依照商业地产的专门属性，目标市场客户的定位应分为投资者和消费者两大类，下面就这两大目标市场客户群体分不进行定位阐述。2.4.1投资者定位商业市场成熟且相对发达地区购铺自营者与购铺出租者的比例约为3:7，具有购铺不经营、经营不购铺的成熟商业特点；商业市场不成熟且相对欠发达地区购铺自营者与购铺出租者的比例约为7:3，还没有形成通过有效投资进行收益回报获利的理财理念。利民的商业市场现状应属于后者，需要进行合理有效的培养与引导。 购铺自营者：私营业主； 购铺出租者：企业家、 自由职业者、 企事业高层、高薪行业从业者； 租赁经营者：经营商户； 2.4.2消费者定位消

47、费者定位是结合本项目商业业种和业态定位进行考虑的，本项目的商业业态以专业行业集合为主导，其它业种生活服务配套的形式出现，那么，本项目的消费者定位即可涵盖社会各阶层的消费群体。2.5业态定位依照复合式商业地产(HOPSCA)概念，本项目应具有业务承揽商务办公、专营专卖、商业街铺、会所、餐饮休闲、文化娱乐、美容健身等组合。2.6功能定位2.6.1 购物功能：涵盖专业品类多样化国内外品牌，满足不同阶层人群的购物需求。2.6.2集散功能：满足周边消费者对专业行业商品与服务的需求，并具有辐射更广泛区域的功能。2.6.3娱乐体验功能：体现在各类体验式、享受型消费活动中，如餐饮、医疗医药、美容、美发、运动、

48、健身、电信、干洗店、社区社区综合超市、汽车维修、等。2.6.4办公功能：提供5A级配套服务，做利民开发区的CBD黄金宝地。2.6.5居住功能：满足都市较高层人群居住于环境优良地区的心理需求。2.7形象定位2.7.1案名黑龙江大众家居室内装饰设计施工园区（家装设计施工园区）2.7.2主题定位语专业精湛家装设计服务和施工服务一站式全流程服务/全新的商业经营业态荟萃装材饰材良品名店/集结驰名家装队伍室内装饰设计引领时尚前沿2.7.3推广定位语投入有限/收获无限美好生活/大众缔造品位/时尚/格调/魅力满足顾客需求并超越顾客期望引领消费文化潮流/提升时尚生活品质舒适/安全/快捷/便利优质商品/优质服务/

49、优质环境/优质体验3.业态规划3.1规划理念商业应该是最终属于商家、属于消费者的。本商业项目要着力营造商业的交易性、多元性、服务性、体验性、趣味性、休闲性、娱乐性的功能。我们基于以下的角度制定商业规划理念。3.1.1 从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议。3.1.2 从消费角度给予有效聚拢人流及合理客流淌线的规划设计建议。3.1.3 从进展商利润最大化的角度，给予专业的建议。3.1.4 从符合商业性质及专业性设计施工园区合理布局的角度，给予专业的建议。 3.2业态布局3.2.1专业家装设计施工全流程公司街区 黑龙江省百吉装饰设计工程有限公司 TEL:045186236506 黑龙

50、江省艺术装饰工程公司 TEL：045153641072 黑龙江西方装饰工程有限公司（中外合资） TEL：84681700 黑龙江省室内装饰工程公司 TEL:045186349357 黑龙江省喜盈门建筑装饰工程有限公司 TEL：045184518460 黑龙江省金达装饰公司 TEL：045188612396 哈尔滨雅戈装饰工程处 TEL：045184228442 黑龙江省鸿宇建筑装饰工程有限公司 TEL:045182618935 黑龙江正兴建筑装饰有限责任公司 TEL：045153672341 黑龙江名都建筑装饰工程有限公司 TEL：045182733222 黑龙江省龙港装修有限责任公司 TEL

51、：82704356 哈尔滨室内装饰集团股份有限公司 TEL：045184511877 哈尔滨志阳装饰有限公司 TEL：045182548703 大寒工程装饰有限公司 TEL:045187520152 黑龙江融泽装饰工程公司 TEL：045188170430 哈尔滨三马家装公司 TEL：045153256463 黑龙江国光建筑装饰工程有限公司 TEL:0451821135113.2.2室内装修材料名店街区 电工电料：配线器（开关、插座、装饰用面板、）电线电缆（护套线、多心线）视听制品（音频、视频、数据专用线）线管/线槽/线盒（PVC电线盒、PVC线管及配件、防雨盒）线路爱护器（配电箱、漏电爱护器

52、、适配器、放大器）工具及配件 管材管件：暖气设备（散热器）非金属管材（UPVC排水管材、PP-R管材）金属管 材（不锈钢波浪软管、铝塑复合管管件、不锈钢管件、铜管件）水嘴及配件（铜水嘴、不锈钢水嘴）阀门（冷水球阀、热水球阀、热水截止阀、三角阀、燃气球阀、闸板阀）洁具配件（地漏、其它洁具配件） 五金工具：锁类（球型门锁、执手锁、外装门锁、挂锁）门窗家具五金（轨道/滑道、门吸/类似品、合页、铰链/防盗扣、橱柜小五金配件、支架/挂钩、脚轮、插销、钩/衣钩/环）拉手（樱花拉手、百式可拉手）手用工具（钳子、扳手、一字槽螺钉旋具、十字槽螺钉旋具、工具箱/工具盒、钢锯架/手锯/其锯片、手工刨/刨刃/凿子、锤

53、子/斧子/锉子、手动管/类似工具、夹持类工具）电动工具（电钻、电锤、电动锯、电刨焊接工具）梯子（铝质梯、钢质梯）量具刃具（钢卷尺、专业切割性用刀/其刀片、壁纸刀/美工刀/其刀片）电动气动工具附件（钻头/电锤凿/电锤铲、合金圆锯片/云石片、切片/磨片/磨杯/磨刷、起子头/螺丝批头、开孔器/玻璃钻、组套电动气动工具附件）气动工具（气钉枪、喷漆枪/吹尘枪）建筑五金（拉铆钉、木螺钉、机螺钉、家具钉、自攻螺钉、水泥钢钉、螺栓与紧固件、码钉直钉、蚊钉、地板钉、螺丝、纤维板钉、其它五金 墙地面材料：地砖、墙砖、木地板、石材、地毯/地垫、工具及配件、地面清洁有品 厨房用品：水槽及配件、龙头及配件、灶具、厨用电

54、器 卫浴产品：座厕及配件、面盆及配件、浴缸及配件、淋浴房及配件、龙头、花洒及配件、浴室用品及五金件、浴室用小电器、浴室专用密封胶 油漆涂料：墙面、顶棚涂料、木器、金属涂料、粘合剂、涂料辅料、专用功能涂料、涂装工具、地面涂料、其它工具 门、窗：门、窗及附件、密封制品、窗帘杆及轨道、窗帘/布料 基础建材：板材类（细木工板、胶合板、集成材、中密度纤维板、刨花板）装饰板材（木皮饰面板）吊顶材料（铝扣板、属件、龙骨）木饰品（扣板/墙板、封边条）木线 锯材（龙骨、木方）石膏类（石膏线） 防水剂3.2.3室内装饰用品名店街区 整体橱柜： 窗帘布艺： 照明用品：特种灯、吊灯、吸顶灯、台灯、管灯、格栅灯、射灯、

55、壁灯、光源、落地灯、灯具配件 厨卫电器：热水器、抽油烟机、灶具、小家电（消毒柜、多用电锅/电炉、饮水机/滤水器、家用中央空调系统3.2.4风情美食街区 东方饺子王 TEL：045184653920 天天渔村 TEL：045184644888 毛毛春饼 TEL：045182646814 川友餐饮 TEL：045184204010 小肥羊 TEL：045186343588 白家馆（清真）TEL：045182343712 大清华 TEL：045184217588 满汉楼 TEL：045182701669 迪加迪量贩式KTV TEL：0451828001183.2.5生活配套街区 社区综合超市 乐买超

56、市： TEL：045186353888 中央红小月亮超市：TEL医药保健 哈药集团人民同泰医药连锁店 联系人：于美杰 TEL：045184844020 哈尔滨宝丰医药连锁店 TEL：045182369072 87001905 干洗店 哈尔滨宅急便洗衣连锁机构 TEL：045182708838 哈尔滨碧洁洗衣连锁店 TEL移动、电信服务/金融服务/ 美容美发： 哈尔滨天宇美容美发连锁机构 TEL：045184634488 哈尔滨市燕妮国际美容美体连锁机构 TEL：045153633631 洗浴： 哈尔滨金沙滩大众休闲浴馆 TEL：045

57、188332666 佳轩足疗休闲小站 TEL：045182763976 3.4小结为了符合新兴城区既经济开发区专业主题经营园区的规划布局的要求、填补区域商业业种的空白以及提升区域商业环境的丰富内涵，更为了提升本项目二期住宅物业品质与价值的升值空间；我们结合了本项目的建筑格局、二期住宅项目的位置，给出了上述业态规划建议。4.招商策略4.1招商目标依照本项目的产品定位、市场定位、业态定位、功能定位及形象定位，我们将本项目的招商目标定位为全省以及国内，与消费者家庭室内装修装饰息息相关的、全方位的、多档次的、国内知名质优的品牌建材、装材经销商、享有盛名的室内装饰设计施工公司和成熟的连锁餐饮企业以及满足

58、社区生活需要的商业配套业种经营者。同时采取以制定规划目标品牌经销商目录的方式进行主动招商为主，登记选铺的被动招商为辅。4.2招商范围依照本项目的项目定位、业态规划及商铺街区的规划情况，我们能够进行有针对性的招商工作。4.2.1专业家装设计施工全流程公司街区 家装设计施工公司：全省以及国内，享有盛名的室内装饰设计施工公司要具有如此的优势：装潢服务标准化/店铺供材环保化/施工治理军事化/质量监督交警化/室内施工无尘化/预算报价透明化要具有如此的装潢业务流程：业务咨询接待签订设计订单完成设计图纸客户自选材料或推举用料完成工程预算签订工程合同进入施工治理竣工验收4.2.2室内装修材料名店街区全省以及国

59、内，与消费者家庭室内装修装饰息息相关的、全方位的、多档次的、国内知名质优的品牌装修材料经销商。 产权已销售商服关于产权已销售且由业主自营的商服，应与自营业主签订经营治理合同，对其进行统一的布局规划及经营治理。 产权未销售商服关于产权未销售的商服，可依照项目定位及业态规划进行招商运营治理，赚取租金利润，同时制造物业价值的提升空间，并可随时进行产权代租约出售。 售后返租可依照部分商服产权业主的意愿，适量地进行售后返租，依照项目定位及业态规划进行招商运营治理，赚取租金差额利润，形成新的利润增长点。重点目标商户（行业品类龙头、省级以上连锁公司），能够采纳商铺产权出售策略要紧目标商户（具有较大区域市场阻

60、碍力的经营商户）能够采纳商铺住宅捆绑销售策略4.2.3室内装饰用品名店街区 全省以及国内，与消费者家庭室内装修装饰息息相关的、全方位的、多档次的、国内知名质优的品牌装材经销商。4.2.4风情美食街区 全省以及国内，成熟的连锁餐饮企业以及经营者。4.2.5生活配套街区 全省以及国内，能够满足社区生活需要的商业配套业种经营者。4.3招商政策可依照项目定位、招商目标、招商进度及经营位置等因素，为有阻碍力的目标品牌经销商制定并提供相应的招商优惠政策，从而实现本项目能够如期顺利开业并可持续进展的运营目标。4.4招商调整依照各业态商户的经营状况及市场变化情况，进行有效的调整性招商，严禁产权业主私自出租商服