某房地产市场调查分析报告

1、淮安房地产市场调查报告目录第一篇 城市环境总体分析P2-16一、 透透视淮安安二、城市市经济发发展状况况三、最新新城市建建设总体体规划第二篇 房地产产市场分分析P177-433一、 房房地产发发展势态态分析二、房地地产一级级市场分分析 三、房地地产二级级市场分分析 四、房地地产三级级市场分分析 第三篇 项项目分析析 P444-477一、项目目概况 二、项目目周边竞竞争楼盘盘分析三、项目目SWTTO分析析四、项目目潜在客客户分析析第一篇 城城市环境境总体分分析透视淮安安历史悠悠久历史源源远流长长，文化化底蕴深深厚淮安秦时时置县，至今已已有22200多多年历史史。曾是是漕运枢枢纽,盐盐运要冲冲，鼎

2、盛盛时与扬扬州、苏苏州、杭杭州并称称为京杭杭大运河河沿线的的“四大大都市”.淮安安人文荟荟萃,名名人辈出出。历史史上诞生生过大军军事家韩韩信,汉汉赋大家家枚乘、巾帼英英雄梁红红玉、西游记记作者者吴承恩恩、民族族英雄关关天培、老残残游记作者刘刘鹗等；近代著著名京剧剧艺术大大师王瑶瑶卿、周周信芳、著名雕雕塑家滑滑田友、著名导导演谢铁铁骊、著著名作家家陈白尘尘、陈登登科等,都是淮淮安文化化名人中中的杰出出代表。淮安也也是革命命老区,苏皖边边区政府府、新四四军军部部曾在此此设立,刘少奇奇、陈毅毅、粟裕裕、谭震震林、彭彭雪枫、李一氓氓、张爱爱萍等老老一辈革革命家都都曾在淮淮安留下下光辉的的足迹。一八99

3、8年33月5日日,敬爱爱的周恩恩来总理理诞生在在淮安，在淮安安生活了了十二个个春秋,为故乡乡淮安增增添了绚绚丽的篇篇章。位置显显要区位优优势明显显的重要要交通枢枢纽 HYPERLINK xxcnestatex/huaian/image/t4.jpg 淮安安是江苏苏省省辖辖市，地地处江苏苏北部平平原腹地地，全境境属黄淮淮平原与与江淮平平原的结结合部，京杭大大运河、淮河贯贯穿全境境,洪泽泽湖、白白马湖镶镶嵌其中中. 明明清时期期,淮安安就是“南船北北马”交交汇之地地，有“九省通通衢、七七省咽喉喉”之誉誉。京沪沪、宁宿宿徐、宿宿淮、淮淮盐、宁宁连等五五条高速速公路在在境内交交汇,确确立了淮淮安在苏苏

4、北乃至至全省的的交通枢枢纽地位位;规划划建设的的淮扬铁铁路、宁宁淮连铁铁路、宿宿淮铁路路将与新新长铁路路共同打打造四通通八达的的铁路网网络;京京杭大运运河淮安安段三改改二工程程、盐河河四改三三工程、淮河入入海水道道二期工工程将同同淮安新新港共同同构筑淮淮安通江江达海通通道;已已列“十十一五”规划的的淮安机机场，更更将淮安安带入飞飞速发展展的广阔阔空间。 面积与与人口淮安现辖辖涟水、洪泽、金湖、盱眙44县,清清河、清清浦、楚楚州、淮淮阴4区区，总面面积1.01万万平方公公里,总总人口5524万万，其中中市区建建成区面面积855平方公公里，市市区人口口85万万。20005年年人口出出生率66.7%

5、。 娱乐乐观光风光光秀丽的的旅游城城市 淮安目目前已 HYPERLINK xxcnestatex/huaian/image/t3.jpg 开开发或正正在开发发的旅游游景区、景点达达60多多处。有有烟波浩浩淼的全全国第四四大淡水水湖-洪泽湖湖和正在在申遗的的水上长长城-洪泽湖湖大堤，有“明明代第一一陵”之之称的明明祖陵，有全国国唯一待待发掘的的古代藏藏兵洞，有全国国仅存的的明清漕漕运总督督署遗址址，有被被誉为“江苏九九寨沟”的铁山山寺自然然保护区区，有国国家级森森林公园园盱眙第第一山，有农业业观光好好去处金金湖万亩亩荷花荡荡。淮安安人杰地地灵，人人文景观观众多。文通塔塔、镇淮淮楼、韩韩信故里里、

6、水下下泗州城城、明祖祖陵、吴吴承恩故故居、梁梁红玉祠祠、关天天培祠，特别是是周恩来来故居、周恩来来童年读读书处、周恩来来纪念馆馆、周恩恩来遗物物陈列馆馆等历代代名人的的故居遗遗迹分布布境内。这些文文化底蕴蕴深厚的的人文景景观和纯纯朴自然然的山水水风光构构成了一一幅风光光秀美的的画卷。 人文文特色中国国淮扬菜菜之乡淮安是中中国四大大传统名名菜系之之一淮扬扬菜的重重要发源源地，现现存淮菜菜名点一一三000余种，其中软软兜长鱼鱼、平桥桥豆腐、朱桥甲甲鱼、开开洋蒲菜菜、脆皮皮乳鸽等等淮上佳佳肴和文文楼汤包包、盱眙眙手抓龙龙虾、洪洪泽湖活活鱼锅贴贴等风味味小吃名名扬海内内外。220022年以来来，淮安安

7、市已连连续4年年举办“中国淮淮安淮淮扬菜美美食文化化节”，全方位位、多层层次展示示淮扬菜菜美食文文化和淮淮安的新新风貌、新成就就。城市经济济发展状状况 总总体概况况淮安是一一座正在在迅速崛崛起的新新兴工业业城市、全国农农副产品品产加销销基地、江淮平平原的重重要商埠埠，具有有良好的的产业基基础、较较强的产产业配套套能力和和独特的的比较优优势。与与其他地地区相比比，淮安安投资政政策更加加宽松，综合商商务成本本更加低低廉，软软硬环境境建设更更加到位位,为来来淮投资资客商提提供了广广阔的投投资空间间和极佳佳的发展展机遇。全市现现有各类类工业企企业1万万多家,其中规规模企业业11一一八家、重点企企业90

8、0家，形形成了冶冶金、机机械、纺纺织、化化工、烟烟草、食食品、建建材、医医药等八八大支柱柱产业。淮阴卷卷烟厂、淮钢集集团、华华能淮阴阴电厂等等一批重重点企业业的综合合经济指指标名列列全国同同行业前前列。一一品梅卷卷烟、淮淮钢牌特特种钢、清江牌牌特种电电机、韩韩泰子午午轮胎、辉煌牌牌太阳能能、今世世缘系列列酒等一一批名牌牌产品畅畅销海内内外。宏观经济济水平 20000年-20005年淮淮安国内内生产总总值注：20005全全市经济济持续快快速增长长，经济济总量创创历史新新高。初初步核算算，全年年实现生生产总值值 5661.881 亿亿元， 按可比比价计算算， 比比上年增增长 114.33% ，增幅

9、比比上年提提高 00.5 个百分分点。其其中，第第一产业业增加值值 1117.884 亿亿元，比比上年增增长 44.2% ；第第二产业业增加值值 2555.775 亿亿元，增增长 119.55% ；第三产产业增加加值 一一八8.22 亿元，增长 14.4% 。 20000年-20005年淮淮安人均均GDPP注：20005年年淮安人人均生产产总值 106683 元，比比上年增增长 一一三.44% 。城市化化进程进进一步加加快，中中心城市市集聚功功能和辐辐射作用用增强。年末全全市城市市化率 37.5% ，比上上年提高高 1.1 个个百分点点。 20000年-20005年淮淮安全年年固定资资产投资资

10、总额注：20005年年淮安固固定资产产投资保保持平稳稳增长。全年完完成全社社会固定定资产投投资 3330 .733 亿元元，比上上年增长长 200.0 %。全全年完成成50万万元以上上项目投投资2885.337亿元元，比上上年增长长20.1%，其中，民间投投资一五五7.003亿元元，增长长27.8%,私营个个体完成成投资776.224亿元元,增长长57%。城镇镇50万万元以上上、农村村50万万元以上上和房地地产开发发投资分分别完成成一八99.一八八亿元、52.90亿亿元和443.336亿元元，增长长一八.5%、10.8%和和25.1%。 20000年-20005年淮淮安社会会消费品品零售总总额

11、注：20005年年淮安消消费品市市场繁荣荣活跃 。全年年实现社社会消费费品零售售总额1198.62亿亿元，比比上年增增长144.9%，增幅幅比上年年提高00.9个个百分点点。其中中，城市市消费品品零售额额1233.711亿元，增长114.55%；县县及县以以下消费费品零售售额744.911亿元，增长114.22%。按按行业分分，批发发零售贸贸易业零零售额1171.76亿亿元，增增长144.3%；餐饮饮业零售售额222.788亿元，增长222.99%；其其他行业业零售额额4.008亿元元，增长长7.99%。居居民消费费结构升升级加快快，通讯讯器材产产品等新新型消费费持续升升温。全全年限额额以上批

12、批发零售售贸易业业实现通通讯器材材类零售售额1.64亿亿元，家家用电器器和音像像器材类类零售额额3.552亿元元,分别别比上年年增长117.66和55.5%。 20000年-20005年淮淮安市财财政总收收入注：财政政收入增增长较快快。20005年年全年实实现财政政总收入入75.56亿亿元，按按同口径径计算，比上年年增长221.44%。上上划中央央收入440.558亿元元，增长长19.4%；地方财财政收入入34.99亿亿元，增增长244.0%，其中中一般预预算收入入26.77亿亿元，增增长233.4%。 20000年-20005年淮淮安城镇镇人均收收入注：居民民生活水水平稳步步提高。全市在在岗

13、职工工年平均均工资114一三三6元，比上年年增长116.11%。220055年淮安安城镇居居民人均均可支配配收入991一五五元，比比上年增增长111.0%；人均均消费性性支出663899元，增增长122.0%。 20000年-20005年淮淮安农村村人均收收入注；20005年年淮安农农村居民民人均纯纯收入440244元，比比上年增增长100.5%；人均均生活消消费支出出24991元，增长111.22%。 20000年-20005年淮淮安城镇镇储蓄存存款总额额注：2000255年全市市金融机机构本外外币存款款年末余余额4330.775亿元元，比上上年末增增加688.4亿亿元（储储蓄存款款2500

14、.033亿元、企事业业单位存存款1111.779亿元元，分别别增加337.331亿元元和一三三.266亿元）。金融融机构本本外币贷贷款年末末余额2281.34亿亿元，比比上年末末增加440.881亿元元。其中中，人民民币存款款年末余余额4227.227亿元元，比上上年末增增加699.566亿元（储蓄存存款2447.336亿元元，增加加38.17亿亿元）；人民币币贷款年年末余额额2744.666亿元，比上年年末增加加38.44亿亿元。全全年金融融机构现现金收入入14666.997亿元元，比上上年增长长一五.4%。金融机机构现金金支出114一八八.255亿元，增长114.99%；货货币回笼笼48.

15、72亿亿元，增增长322.5%。三、最新新城市建建设总体体规划城市区区划与人人口年末总人人口（万万人）土地面积积（平方方公里）人口密度度（人/平方公公里）全市524.061007725一八市区270.9931711850清河区24.33629107229楚州区119.49一五222786淮阴区87.44212644686清浦区32.00629610877开发区7.6666012488涟水县104.1916700623洪泽县39.225一三944279盱眙县73.99824933295金湖县35.666一三444267城市规规模的扩扩容提速速淮安规划划5年内内中心城城市人口口突破1100万万，建

16、成成区面积积达到1120平平方公里里，全市市城镇人人口达到到2500万，城城市化水水平达到到45；100年内，中心城城市人口口达到1110万万，建成成区面积积达到1140平平方公里里，全市市城镇人人口达到到3000万，城城市化水水平达到到55以上。淮安将将成为一一座生活活便利、交通顺顺畅、空空气清新新、环境境优美、布局合合理、人人与自然然和谐统统一、快快速发展展的大城城市，成成为一片片“绿水水中的城城市、城城市中的的绿水”。随着着城市面面积的扩扩大、人人口的增增长，必必然带来来巨大的的投资空空间，特特别是在在城市基基础设施施、房地地产开发发、城市市服务业业等领域域投资，确实是是正逢其其时，机机

17、不可失失。淮安市委委、市政政府将一一如既往往地为企企业创造造更加优优良的生生产、生生活环境境。在软软环境建建设上，进一步步优化环环境，提提高政府府服务效效率和服服务水平平；在硬硬环境建建设上，淮安将将不断加加大投入入，进一一步提高高基础设设施、生生活设施施、文化化设施的的配套服服务能力力。第二篇 房房地产市市场分析析一、 淮淮安市房房地产市市场总体体态势20055年，淮淮安市房房地产市市场经过过国家、省、市市宏观调调控的洗洗礼，在在开发投投资、施施工面积积、竣工工面积、销售面面积和信信贷规模模等方面面都有较较大幅度度的增长长。房地地产开发发总量基基本平衡衡，结构构得到改改善，价价格稳中中有升，

18、没有出出现大起起大落的的现象，形势基基本看好好。到220066年一季季度，淮淮安市房房地产业业投资增增速总体体趋于平平稳，开开发量稳稳步增长长，开发发资金来来源得到到优化，结构得得到进一一步优化化。房地产产市场走走势强劲劲，房地地产开发发更加稳稳健20066年一季季度，全全市完成成房地产产开发投投资111644亿元(具体见见表1)，比220055年增长长23.1，增速上上升2.8个百百分点；市区完完成房地地产开发发投资88.311亿元，比上年年增长66.955，增增速下降降111个百分分点。通通过几年年的发展展，淮安安市房地地产呈现现出以下下特点：一是市市区投资资增幅稳稳健，主主要原因因是投资

19、资和投机机性购房房受到有有效抑制制，正常常的住房房消费逐逐步趋于于理性；二是淮淮安经济济不断发发展，个个人经济济能力提提高，住住房的主主动需求求不断增增长；三三是各县县真正意意义上的的房地产产开发从从20004年才才开始起起步，到到20005年及及以后一一阶段正正处于投投资增长长期。总总体来说说，淮安安市房地地产投资资趋于平平稳发展展。表1：淮淮安市房房地产开开发投资资完成情情况 指标标年份房地产开开发投资资(万元)同比增长长全社会固固定资产产投资(万元)房地产投投资占固固定资产产投资比比重()()全市市区全市市区全市市区全市市区20055年1季度94300077700068.00951,11

20、75403319352334817.44522.00620066年1季度1164441831 一三23.4446.9557948800495550014.66516.777淮安房房地产市市场供求求分析房地产供供应稳定定并略有有增长，呈理性性增长态态势。20055年淮安安全市房房地产开开发完成成施工面面积4114.887万，同比比增长445.558%，竣工面面积2006.114万，同比比增长223.665%；市区完完成施工工面积3305.26万万，同同比增长长27.86%，竣工工面积1143.51万万，同同比下降降2.446%。各县的的施工面面积和竣竣工面积积都有较较大幅度度的增长长。而2200

21、66年一季季度，全全市房地地产开发发完成施施工面积积2511.844万M22，同比比增长222.338%，竣工面面积200.211万M22，同比比增长11.2%。其中中市区完完成施工工面积1174.71万万M2，同比比增长111.881%，竣工面面积17751万万M2，同比比增长22.466%。从20005年淮淮安房地地产市场场全年供供销比可可以看出出：全市市由2季季度的33.166:1下下降到33季度的的1.885:11、4季季度的11.755:1，市区由由2季度度的3.82:1下降降到3季季度的11.911:1、4季度度的1.74:1，下下降的幅幅度很大大，而220066年一季季度全市市商

22、品房房供销比比也仅为为1.992:11。表明明到20005年年底全市市房地产产销售形形势大为为好转，由20005年年初实施施的宏观观调控政政策而形形成的僵僵持、观观望的消消费心态态已彻底底松动，消费势势头悄然然兴起，但消费费心理更更趋成熟熟理性。房地产产市场价价格分析析淮安市房房地产销销售情况况良好，商品住住房价格格增长平平稳发展展。20066年一季季度淮安安全市商商品住房房的平均均价格是是20003元/，比比去年同同期略有有增长；市区商商品房的的平均价价格是225111元/，比去去年同期期增长44.633%。淮淮安市商商品住房房价格主主要由成成本决定定，完全全由市场场供求关关系决定定而产生生

23、的虚高高成分较较小，可可以肯定定的说，淮安全全市商品品住房的的价格没没有出现现大起大大落的现现象，趋趋于平稳稳发展，基本与与其地价价相呼应应。房地产产开发投投资方向向及结构构住宅投资资仍是房房地产投投资的主主体,所所占比重重继续增增长在房地产产市场价价格保持持总体稳稳定上升升的同时时，投资资商品房房住宅建建设将作作为淮安安市当前前房地产产开发的的重点目目标，同时引引导办公公楼和商商业营用用房的投投资在整整个房地地产业发发展中保保持合理理的比例例，全市市开发资资金的投投资方向向和投资资结构日日趋合理理。淮安房地地产业前前景前景十分分看好，发展空空间巨大大1、城市市经济快快速发展展 20055年淮

24、安安人均GGDP已已达到一一三244美元，根据经经济发展展规律，淮安已已处于工工业化初初期向中中期迈进进的阶段段和快速速发展的的转折点点。“十十一五”期间，淮安全全社会固固定资产产投资将将达30000亿亿元，其其中有一一五000亿元要要依靠外外来资金金。淮安安市委、市政府府以承接接外来产产业转移移为工作作重点，坚定不不移地加加快城市市化进程程，发挥挥比较优优势，着着力打造造“宽领领域、低低成本、高效率率”的发发展环境境，积极极承接发发达地区区产业转转移。城城市经济济的快速速发展，将成为为长期支支撑淮安安房地产产业发展展的利好好因素。2、城市市居民收收入增加加，生活活水平的的提高近年来，淮安生生

25、产总值值均以两两位数的的速度增增长。随随着人均均经济收收入的不不断增长长，居民民的潜在在购买力力很大，需求旺旺盛，住住宅产业业将处于于快速增增长期。3、大规规模城建建的支持持国家发改改委、铁铁道部、水利部部、华能能总公司司等对总总理故乡乡给予特特别关注注，对淮淮安规划划建设的的重大项项目给予予积极支支持和指指导。淮淮安计划划在“十十一五”期间，开工建建设宿宿宿淮线、淮扬镇镇线、淮淮连线和和宁淮线线等铁路路线，实实施运河河航道“三改二二”、淮淮河入海海水道二二期等项项目，建建设4CC级淮安安民航机机场，着着力构建建水陆空空并举、通江达达海的交交通枢纽纽；中国国华能投投资500亿元对对淮安华华能电

26、厂厂进行扩扩容，为为淮安发发展提供供有力的的能源支支撑。二、 一级级市场分分析 淮淮安基准准地价表表商业用地地级别基基准地价价表 单位位：元/m2土地级别别一二三四五六七八基准地价价420003200023000一五000950650450300变 幅32000-5200024000-4000016000-3000012000-一八000700-12000450-8500300-6000200-4000容积率1.61.41.21.21.01.00.80.8住宅用地地级别基基准地价价表 单位：元/mm2土地级别别一二三四五六基准地价价一三000950750550400250变 幅幅10000-1

27、6600750-1一五6500320-4800一八0-3200容积率1.81.61.41.21.00.8工业用地地级别基基准地价价表 单位：元/mm2土地级别别一二三四五基准地价价450400340240200变 幅350-5500340-4600280-4000200-2800170-2300 20002年年-20005年年淮安市市土地成成交信息息年份20022200332004420055出让土地地面积（亩）759.一三538.6666一五444.9668一五744.2773成交金额额（万元元）506008.772557445.557953557888998淮安

28、市市20005年公公开出让让地块成成交情况况单位：、亩亩、万元元 成交日期期宗地名称称土地座座落土地面积积出让方式式中标单单位成交价亩总价万元/亩亩元/20055.011.31120044G一八八大治西西路南侧侧629551.00094.4426挂牌上海伦伦达投资资公司3800040.224603.6420055.044.26620055G088西园广广场东北北侧177224.99026.5587挂牌王亚新新1900071.44610711.94420055.066.28820055GH001淮海北北路西侧侧212112.99031.882挂牌如皋市市九天房房地产开开发有限限公司3400010

29、6.8516022.80020055.066.29920055GH002淮海北北路西侧侧352228.55052.884挂牌淮安市市农业机机械有限限公司21一八八40.008601.2220055.077.01120055GH004前进街街东侧349225.33152.339挂牌江苏圣圣创房地地产集团团有限公公司61011.664174.6620055.077.12220055G099淮海南南路西侧侧173669.22026.005挂牌陈耀武武1200046.007690.8820055.077.14420055GC002市楚州州区伶远远小区882445.220一三2.37挂牌于振飞飞3700

30、027.995419.2920055.077.14420055GC003市楚州区区河下安安置小区区二期258552.77038.778挂牌浦永兵兵1290033.226498.9820055.088.一八八20055G055翔宇大大道东侧侧一八6001.77027.990挂牌淮安市市汽车机机电产品品有限公公司1110039.778596.7220055.099.05520055G200市区和和平路北北侧127666.77019.一一五挂牌淮安华华广投资资有限公公司40200209.9231488.82220055.099.09920055GK007市经济济开发区区韩泰西西路689553.440

31、103.43挂牌淮安旺旺旺置业业有限公公司120220116.2117433.21120055.099.19920055G300淮海东东路北侧侧一五8777.55023.882挂牌南京中中央商场场股份有有限公司司一五60065.449982.5220055.099.29920055GC005新安花花苑一八766728.一一五挂牌安徽省省春茂房房产开发发有限公公司320001一三.6817055.12220055.100.25520055GH007国际农贸贸城地块块929225一三9.39挂牌淮安市浙浙商投资资建设有有限公司司2000014.3352一五.2320055.100.25520055

32、GH008化肥厂厂南侧地地块35099052.664挂牌项志光光1110021.009316.3320055.100.26620055GK110翔宇大大道东侧侧地块4一八669.2262.88挂牌淮安市建建工房地地产开发发有限公公司1210019.22728920055.100.26620055GK111汕头路路北侧地地块一五4773.6623.221挂牌淮安新区区房地产产有限公公司71030.559458.8520055.111.16620055GK一一三宏丽商商住楼地地块338552.1150.778挂牌淮安新新区房地地产开发发有限公公司4220083.1112466.620055.111

33、.16620055GK114新区建材材市场地地块333881.9950.007挂牌淮安经济济开发区区地产开开发有限限公司1900037.995569.1720055.111.16620055GK116济南路西西侧地块块207330.2231.11挂牌昆山市盛盛华房地地产有限限公司2120068.11710222.66620055.111.16620055GK117品牌汽车车4S店店地块399992.4459.999挂牌徐州润润东实业业发展有有限公司司2420040.334605.1120055.111.17720055GH111原府前前小区地地块10588一五.9一五8.7挂牌南通市市环宇置置

34、业有限限公司14500091.337一三700.320055.122.12220055GC008运河安置置小区地地块一三8227.7720.774挂牌上海氯碱碱化工房房产开发发经营有有限公司司1600077.一一五1一五77.120055.122.12220055GC009海棠花苑苑地块一五8一一八4.8237.28挂牌江苏智思思机械制制造有限限公司11666049.114737.1120055.122.20020055G355神旺酒店店地块199008.1129.886挂牌淮安神旺旺大酒店店有限公公司55200一八4.8627722.744 20006年淮安安市最新新招商项项目地块块推荐表表

35、地块编号号土地座落落面积（亩亩）出让方式式规划用途途容积率建筑密度度绿地率20066011东至北北京北路路南至健健康西路路西至至师范学学院北至至气象局局145.27净地居住（兼兼容商业业办公）商业33.5居居住11.8商业555%居居住330%商业220%居居住335%20066022东至韩韩泰路南南至信谊谊金康西至武武汉路北北至大连连路73.550 净地商住1.5528%35%20066033东至北北京南路路南至居居民点西至居居民点北北至漕运运站77.550 净地居住1.9928%35%20066044东至规规划路南南至和平平东路西至合合肥路北北至规划划路300.00 净地居住1.8830%

36、30%20066055东至西西安路南南至淮海海西路西西至三院院东侧规规划道路路北至规规划路68.550 净地居住（兼兼容少量量商业）1.8830%35%20066066东至海海通木业业、杨井井小学 南至至长江东东路西至至沈阳路路北至纬纬五路65.000 净地二类居住住用地兼兼容商业业1.6630%30%20066077东至新新城西长长街南至至莲花东东街西西至北门门大街北北至翔宇宇大道一八7.00 净地商住商业22.0居居住11.5商业440%居居住330%商业220%居居住335%20066088东至武武汉路南南至大连连路西西至规划划路北至至泰思达达染织70.000 净地居住1.5528%35

37、%20066099东至明明光路南南至明远远路西至至支路二二北至文文化路107.00 净地居住1.55 小高高层22.025%30%20066100东至居居民区南南至张塘塘路西西至城西西北路北北至刘庄庄路39.000 净地商住1.5530%30%20066111东至东东风路南南至前进进东路西至航航运路北北至轮埠埠路202.00 净地居住1.8828%35%20066122东至武武汉路南南至高速速公路养养护西西至四海海农产品品北至大大连路128.00 净地商住2.0035%35%20066一三三东至府府前小区区南至盐盐河风光光带西西至银川川路北至至长江东东路62.550 净地居住1.6625%35

38、%二级市场场分析 根根据前期期对淮安房房地产市市场的调调研，并并结合当当地房地地产市场场的实际际情况以以及项目目自身特特征，现现将淮安安房地产产住宅市市场分为为以下四四个板块块：市中心板板块地理范围围：以淮淮安市标标志性建建筑新亚商商城为中中心，东东至水渡渡广场；西至西西安路；南至里里运河；北至废废黄河。所属区域域：清河河区代表楼盘盘：淮海海购物中中心、加加州城、温州花花苑、淮淮海第一一城淮海购物物广场 开开发商：江苏乐乐园房地地产开发发有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势占地233.488亩，总总建9000000，其其中商业

39、业380000，住宅宅350000，办公公50000，由4幢幢19层层组成，1-44层商业业。二房：1107三房：1244住宅：228000-33360；写字楼楼：31100紧邻淮海海广场，临近淮淮中，实实小。住宅已经经售完。已经封顶顶，100月底交交付。尊贵品质质，时尚尚天地，魅力居居家。黄金地段段，街市市中心，交通便便捷，生生活方便便，周边边学校、医院、银行、农贸市市场等公公共配套套设施齐齐全。户型较为为单一，由于处处于闹市市，居住住环境较较差。加州城 开开发商：淮安加加州房地地产开发发有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势

40、总建555一八44，由由多层和和两幢小小高层（约922户）组组成，其其中多层层已经售售完（均均价28800）。二房：1103；三房房：1226一一三9四房：一五88一八八5小高层起起价28800最最高3一一八0靠近淮海海广场中中央商务务圈，实实验小学学，繁荣荣新村小小学，清清江中学学。23300景观广广场，近近30000空空中花园园。销售率约约80%。已经封顶顶，明年年4月交交付。市心名宅宅，标志志淮海西西配套较为为齐全户型面积积偏大温州花苑苑 开发商商：淮安安新湖房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势占地1000

41、亩，总建112万平平米，绿绿化率30%，由两两幢小高高层和334幢多多层组成成。一期期17幢幢多层，约6880户。二房：883三三房：998112712221224一一三2一三44四房房：1442均价26600幽兰都大大酒店，八二医医院，淮淮州宾馆馆销售率约约90%已经封顶顶，122月交付付打造现代代健康人人文社区区周边商业业配套齐齐全居住环境境较差淮海第一一城 开开发商：淮安华华立曙光光置业有有限公司司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度项目优势势占地3000亩，总建330万，一期建建筑面积积290028，总户户数1776套。三房：1128平平方米起价：228

42、000元，均均价：331000元卖场、酒酒店、银银行、学学校、医医院一期已售售完，而而期预计计年底开开盘封顶处于市中中心，各各配套齐齐全板块分析析：市中中心版块块是淮安安商业最最为集中中的区域域，其商商品房销销售一直直保持着着全市最最高价格格。目前前普通类类住宅销销售均价价已达到到29550元/，个个别项目目如加加州城售价已已突破330000元最高高价达到到3一八八0元/。但但因老城城区地理理位置所所限，整整个区域域推盘量量不多，后续推推向市场场的项目目还有：淮海海第一城城二期期、金金马广场场。2、 淮中新新校区板板块地理范围围：以国国家级重重点中学学淮阴中中学新校校区为中中心，北北至里运运河

43、、南南至京杭杭运河、东至淮淮海南睡睡、西至至天津路路。所属区域域：清浦浦区代表楼盘盘：金伦伦.汇景景园、新新淮中花花园、日日月星辰辰、瑞福福莱花园园、财富富广场、金伦.汇汇景园 开发发商：淮淮安金轮轮阳光房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总占地880亩，一期221幢多多层已经经售完（均价330000），二二期两幢幢11层层。三房两厅厅：1441,1433起价25500，均价229000紧邻新淮淮中等多多所名校校，与8800亩亩楚秀园园为邻。欧式内内廷景观观广场。40%（88户户）已经封顶顶市心福地地，层峰峰人家

44、配套较为为齐全户型面积积较大新淮中花花园 开发商商：淮安安市美佳佳房地产产开发有有限公司司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总占地2240885，总建7711006，共3336户。容积率率2.77密度335.22%绿化化率422%。由由一幢一一八+11高层和和4幢99+1板板式小高高层组成成。一房：443-76二房：70-1222三三房：一一五3-一五五8四四房：1168均价27700淮阴中学学，浦东东实验学学校，银银行，超超市小高层共共2600户，前前年底开开盘销售售，销售售率约990%，高层共共76户户，销售售率约330%。现房我

45、家邻居居是淮中中位居名校校生活区区，周边边有成熟熟小区高层户型型设计不不是很合合理日月星辰辰 开发发商：江江苏苏中中集团规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势用地面积积一三774一五五平方米米总建筑筑面积22024447平平方米容容积率11.4773绿地地率355.2%，由117幢多多层和两两幢100层小高高层组成成多层：（二房：991一五五1一一八三三房：1128一三22一三三6）小高层层：（三三房：1145）均价28800新淮中，浦东实实验学校校4月288号开盘盘，销售售率约880%。现房新经典风风景化主主义地理位置置优越，与大型型社

46、区富富泰花园园一街之之隔，新新淮中，浦东实实验中学学，举步步之遥，周边购购物餐饮饮各项配配套设施施齐全，具备良良好的生生活环境境及人文文环境。小高层户户型比较较单一瑞福莱花花园 开发商商：淮安安红旗建建设发展展有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势占地277亩，总总建5万万平方米米，绿化化率335%，由一幢幢一五层层小高层层和6幢幢多层组组成，其其中多层层现已售售完二房：9951117三房：12771447四四房：一一五8均价28800交通：11路122路288路388路；超超市，酒酒店银行行；医院院；3月一八八号开盘盘，小高高

47、层销售售率约550%。已经封顶顶品位高层层次生活活位于清浦浦区成熟熟地段，周边生生活配套套设施齐齐全。与与新淮中中，实验验小学等等名校相相邻。小区自身身配套不不是很多多。财富广场场 开发商商：淮安安金龙房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势由两幢119层组组成。11-3层层为商铺铺。3房：一一三3；4房房：一五五8；跃层：2166-2446起价约330000，最高高价38800淮安实验验小学，运河广广场，淮淮安二院院，时代代超市购购物商圈圈，十二二条公交交车停靠靠。销售率约约90%。已经封顶顶，100月底交交付。汇

48、聚智者者眼光，发现成成功未来来。地段位置置好，周周边配套套齐全，生活环环境优美美。户型较为为单一，自身配配套较少少。板块分析析：该板板块作为为淮安城城市副中中心，其其商业与与市区对对接的同同时更侧侧重于对对住宅的的开发，目前所所开发的的项目大大多围绕绕着淮中中校区周周边展开开，以新淮中中花园为代表表的楼盘盘有：书书香华庭庭、日月月星辰、浦东花花园、东东方花园园、金伦伦汇锦园园等等，该板块块的目前前普通住住宅的销销售价格格已接近近市中心心房价，销售均均价为228000元/。3、 城北北板块地理范围围：古黄黄河沿线线，东至至南昌路路；西至至西安路路；南至至古黄河河；北至至小营广广场。所属区域域：淮

49、阴阴区代表楼盘盘：城中中花园、南洋花花园、江江淮人家家、东升升花园、多瑙河河国际公公寓、益益兴名流流三期、富豪花花园二期期城中花园园 开发商商：淮安安冠万房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建3万万平米，在售三三期由两两幢111层小高高层组成成，共1110户户。一房：661.224三三房：11251266一三三21112一三111006一一三3均价25500-26000天明中学学，卫校校，医院院4月开盘盘，销售售率约990%已经封顶顶，8月月29号号开始交交付。淮阴醉中中心，风风情蓝水水岸周边有成成熟小区区，配

50、套套较为齐齐全户型比较较单一南洋花园园 开开发商：江苏汇汇丰房产产实业有有限公司司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建3007600，一一期由66幢多层层组成，约2000户。二房：886三三房：112310661008最低24455最最高28855均均价26600开明中学学，淮海海中学，市一院院，区妇妇幼保健健院，农农工商超超市销售率约约80%已经封顶顶，明年年3-44月开始始交付。南洋风情情花园社社区周边有成成熟小区区，配套套较为齐齐全户型比较较单一，自身配配套较少少江淮人家家 开发商商：淮安安平安房房地产开开发有限限公司规划情况

51、况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建8万万平米，一期两两幢多层层共544户，二二期6幢幢多层，年底开开盘，明明年年底底交付，目前正正在拆迁迁。一期户型型：（四四房一三三41143）二期期户型：（二房房：733799955三房房：98810021121一五44四房房：一三三41143）一期：225000-26600二二期：约约27000新华书店店，市民民公园，淮阴医医院，淮淮州中学学，机关关幼儿园园，王营营镇小学学销售率约约30%现房打造立体体园林化化高尚社社区周边配套套齐全，居住环环境优美美一期户型型面积偏偏大东升花园园 开发发商：淮淮安市

52、华华发置业业有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建约1120000，由两幢幢9层组组成，共共72户户。三房：一一五0一五99四房房：1770均价25500-2600050米盐盐河规划划生态绿绿地，660米迎迎宾喷泉泉，一三三00平平米会所所销售率约约60%现房盐河边，淮阴区区，成熟熟花园小小区自身配套套较为齐齐全，居居住环境境优美户型面积积偏大，周边配配套不是是很多。益兴名流流三期 开发发商：南南通益兴兴房地产产开发有有限公司司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度项目优势势项目劣势势占地面积积

53、：300亩，总总建面积积：4.54幢小高高层，2264户户主力户型型为一三三0平方方米的三三房住宅均价价26000元/，商商业均价价：60000元元/农贸市场场、超市市、银行行95%即将交房房大社区大大规模户型较差差富豪花园园 （二二期） 开开发商：淮安富富豪房地地产开发发有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度项目优势势项目劣势势总占地：3000亩、总总建筑约约：288万、绿化：36%两房：882，三房：1一五五均价25580元元/车车库：8800元元/学校、医医院、公公园、卖卖场95%已交房周边各项项配套齐齐全外立面设设计过于于简单，无机动动车库多瑙河

54、国国际公寓寓 开发商商：淮安安平安房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总占地1120亩亩一期建建筑面积积约3万万平方米米，总户户数2882套三房：995，四房：1199均价255000元/学校、农农贸市场场40%即将封顶顶淮安首例例中国人人居环境境金牌社社区沿河风光光带、政政府推动动力量大大周边配套套较少板块分析析：该板板块的主主要特征征为大多多数项目目都沿着着古黄河河与盐河河畔开发发，以富豪花花园为为代表的的楼盘有有：益兴兴名流、城中花花园、东东升花园园、多瑙瑙河国际际公寓；还有尚尚为开盘盘的：法法国小城城、九

55、天天华城等等等。由由于两河河之隔，目前该该区域的的商业氛氛围还较较为薄弱弱，但在在居住方方面，前前几年已已成功的的开发过过一些诸诸如：黄黄河花园园、阳光光花园、樱花小小区等一一些住宅宅小区，基本上上已形成成一个生生活区。目前该该区域普普通商品品房的销销售均价价在25500-26000元/，特特别是作作为城市市北大门门，与涟涟水县相相邻，一一大部份份的城乡乡转移群群体将拉拉动该区区域商品品房的需需求。4、开发发区板块块地理范围围：以钵钵池山公公园为中中心，东东至火车车站；西西至水渡渡广场；南至里里运河；北至古古黄河。所属区域域：清浦浦区代表楼盘盘：东方方曼哈顿顿、亿鑫鑫花苑舒舒沁园、威海花花园、

56、心心港湾、紫荆苑苑、世袭袭雅园、比佛利利四期、香格里里拉、东方曼哈哈顿 开开发商：淮安市市东方房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建约22万平米米，一幢幢19层层，一幢幢22层层，一层层4户，共1440户。三房两厅厅：一三三9四四房两厅厅：1448起价2一一八8，加一层层50，最高330000紧邻市公公安大厦厦和水利利大厦；新淮中中，清浦浦实验学学校；市市中医院院，中山山医院。60%（1400户）8月300号封顶顶，122月311号交付付。国际都会会生活，公园景景观豪宅宅。配套较为为齐全户型面积积较大亿鑫花苑苑

57、舒沁园园 开开发商：淮安鑫鑫昊房地地产开发发有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势现房两幢幢多层，期房由由3幢多多层（明明年5月月交付）和一幢幢小高层层（明年年7月交交付）组组成。两房：999三三房：11441488现房244一八-25一一八；期期房小高高层起价价25778加一一层加550新淮中，钵池山山公园，商业中中心，会会展中心心9月2号号开盘销销售，目目前认购购约100%。即将封顶顶，明年年5-77月交付付。品质/品品位/舒舒适/舒舒心淮安未来来的中心心城区，文化中中心，商商务中心心和政治治中心。户型设计计不是很很合理。威

58、海花园园 开开发商：淮安华华兴房地地产开发发有限公公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建筑面面积5万万平方米米，共5500户户，一期期由5幢幢多层组组成。两房：887三三房：1100-11001一一五1142.78四房：1400均价222004路288路177路333路一八八路直达达，建设设银行，金瑞医医院，深深圳路小小学。销售率约约80%（2550户）现房新城市原原点坐标标全景观观住宅依托全市市最大的的新区1120亩亩中心绿绿化广场场，居住住环境优优美。周边配套套和自身身配套都都不是很很全。河畔花城城 开发商商：淮安安金太阳阳房

59、地产产开发有有限公司司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建455万平方方米，一一期总建建一三万万平方米米（已经经售完），二期期一三0000，一幢幢框架66层。两房：8881101三房：1一五五11191128一三77均价约227000钵池山公公园，浦浦东实验验小学，新淮中中，社区区幼儿园园，亲子子广场等等十处景景观。认购率约约40%。二期100月开盘盘，明年年年底交交付，已已经封顶顶。一河人生生两岸花花居住环境境优美，配套齐齐全价格较高高心港湾 开开发商：淮安市市盛华房房地产开开发有限限公司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）

60、配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总建筑面面积4779300，一一期4幢幢多层总总户数约约一五66户。两房：991.99811051099价格未定定靠近市公公安局和和水利局局，金瑞瑞医院，电视大大学9月1号号开始认认购。即将封顶顶心属之地地，本色色生活位于开发发区的行行政中心心户型比较较单一，配套不不是很齐齐全紫荆苑 开发发商：淮淮安龙马马房地产产开发有有限公司司规划情况况主力户型型（）价格情况况（均价）配套情况况销售率工程进度度主诉求项目优势势项目劣势势总占地33.93374公公顷，总总建6.2万，容积积率1.58绿绿化率335%其其中住宅宅总建55.4225万平平米，由由