大型房地产流程手册 页

1、网上银行行管理规规定编制日期审核日期批准日期修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人制度概况况1.1目目的：明确网网上银行行的操作作规范，避免资资金风险险，提高高工作效效率1.2适适用范围围：*地产产集团全全资或控控股子公公司及受受托经营营公司，合营、联营及及非控股股子公司司参照执执行制度内容容2.1 网银管管理基本本原则：集中管管理、分分级负责责 集中管管理：须须集团总总裁审批批通过后后方可办办理网上上银行 分级负负责：分分级授权权审核，保证资资金安全全 2.2业业务范畴畴： 根根据业务务需求，各公司司网上银银行目前前仅限于于以下业业务： （一）账账户查询询：账户户状态及及其

2、余额额的查询询、历史史交易明明细查询询等。（二）银银行收支支结算：内部转转账、货货款及工工程款支支付、工工资发放放、费用用报销等等。 （三）账账户状态态管理：账户临临时挂失失、修改改账户密密码等。除用于货货款及工工程款支支付、工工资发放放、费用用报销的的账户外外，用于于内部转转款的账账户需银银行确定定定向转转款功能能，即只只能向公公司事先先提供的的账户转转账汇款款。对于于部分网网上银行行没有此此功能的的，需审审核人进进行人工工控制，即由资资金财务务部确定定可转账账公司名名单，审审核人在在审核付付款时需需核对收收款人是是否在名名单内，如收款款人不在在名单列列示内，二级复复核管理理员拒绝绝付款。2

3、.3 网上银银行业务务管理流流程2.3.1办理理网上银银行业务务的内部部申请各公司因因业务发发展需要要，拟开开通网上上银行业业务，必必须提交交书面申申请及实实施方案案，就开开通网银银支付的的事由、网银业业务范围围、内部部相关财财务人员员分工、安全防防范措施施等要素素进行详详细阐述述，经申申请公司司财务负负责人签签字后，提交集集团资金金财务部部。 资金财务务部负责责对申请请企业开开通网银银业务的的必要性性、可行行性、安安全性进进行评估估，并提提交集团团总裁审审批，审审批通过过后方可可办理后后续相关关事宜。2.3.2银企企网银协协议的签签订经批准同同意办理理网上银银行业务务的公司司，在签签订网银银

4、协议前前，申请请公司财财务经办办人员与与财务负负责人应应认真研研究协议议条款（包括收收费标准准），尤尤其是风风险提示示与责任任划分，并报经经集团资资金财务务部及审审计法务务部批准准后方可可在相关关资料上上签章。银企双双方签章章结束后后，申请请公司必必须将企企业留存存联作为为重要资资料妥善善存档保保管。2.3.3网上上银行的的安装要要求为保证网网银运行行、维护护与管理理安全，同时明明确银行行与企业业之间的的责任，网上银银行的安安装必须须由对应应银行专专业人员员上门安安装，严严禁财务务人员或或外公司司人员私私自安装装。在网网银使用用过程中中，因故故需重装装网银系系统，出出纳必须须向公司司财务负负责

5、人请请示，经经负责人人同意后后方可进进行后续续事宜。 2.3.4网银银业务使使用要求求2.3.4.11网银密密匙三级级管理本着高效效和强化化资金安安全审核核的原则则，开通通了网上上银行进进行支付付的各公公司必须须按三级级权限进进行管理理，即出出纳制单单、主办办复核、主管审审核模式式。如公公司有特特殊需求求的，可可设置三三级以上上的管理理权限。对于各级级权限的的管理员员，各公公司应书书面授权权，人员员变动时时应重新新授权，并做好好交接手手续。2.3.4.22具有基基本权限限的网银银密匙出纳：配配备具有有基本权权限的网网银密匙匙（设置置密码）。持有有此网银银密匙可可随时上上网查询询账户状状况，包包

6、括当日日及历史史交易明明细、时时点余额额等详细细信息，并且可可以提交交办理银银行收支支结算指指令。 2.3.4.33具有复复核权限限的网银银密匙。一级复核核管理员员：配备备具有复复核权限限的网银银密匙（设置密密码）。结算管管理员必必须对网网上银行行收支结结算指令令进行复复核，查查询网上上银行收收付记录录，做到到有效复复核和监监督。 2.3.4.44具有审审核权限限的网银银密匙二级复核核管理员员：配备备审核权权限的网网银密匙匙（设置置密码）。网上上银行的的所有收收付指令令最后必必须经审审批授权权后才能能生效， 即通通过二级级审核的的方式达达到最终终防范资资金风险险的目的的。本集团内内各公司司二级

7、复复核管理理员由财财务章/公章管管理员担担任。 2.3.5网上上银行收收付款业业务管理理2.3.5.11出纳根根据手续续齐全的的有效收收付凭据据（如结结算单）办理网网上银行行结算操操作。 2.3.5.22一级复复核管理理员根据据收付凭凭据对出出纳网银银指令进进行复核核。 2.3.5.33二级复复核管理理员对网网银收支支业务进进行再次次审核，经审核核，完成成整个网网银结算算程序。 2.3.6网银银操作过过程中非非正常业业务的处处理采用网上上银行方方式进行行结算操操作，除除建立二二级复核核机制外外，还必必须强调调谨慎性性原则。如在正正常操作作过程中中，由于于网络、系统或或其他原原因造成成收支业业务

8、出现现可疑指指令，应应当立即即与网上上银行的的经办行行进行咨咨询、确确认，包包括形成成问题的的原因、解决措措施，需需要时间间等，切切不可再再次操作作，防止止出现单单笔业务务重复支支付的现现象。通通过与银银行联系系，确认认业务确确系未支支付，且且挂账待待处理指指令消除除后，方方可补制制业务，并按二二级审核核方式进进行处理理。2.4网网银业务务的维护护与管理理2.4.1 安安装了网网上银行行的计算算机必须须安装正正版杀毒毒软件，并禁止止上与工工作无关关的网站站，以防防止计算算机病毒毒。 2.4.2网银银操作人人员离开开岗位时时必须退退出网上上银行系系统，并并将密匙匙从读卡卡器中取取出，妥妥善保管管

9、。 2.4.3出纳纳、一级级复核管管理员、二级复复核管理理员所管管辖的网网银密匙匙应视作作财务印印章进行行管理，并将其其密码与与网银密密匙分开开保管。无论日日常临时时工作交交接还是是岗位轮轮换，其其密码必必须及时时修改。每日下下班前，必须将将网银密密匙妥善善保管。 2.4.4不定定期地对对网上银银行的操操作、保保管情况况进行稽稽核，确确保网上上银行业业务安全全。 2.5 违规责责任及处处罚2.5.1 未未按2.3.11规定，私自将将公司银银行账户户开通网网络支付付功能的的，对直直接经办办人给予予2000元罚款款处理；给公司司造成经经济损失失的，除除经济赔赔偿外，对经办办人给予予5000元罚款款

10、处理，并根据据金额大大小追究究法律责责任。2.5.2未按按2.33.4规规定合理理、分开开保管网网银密码码、数字字证书及及短信提提醒指定定手机的的，对财财务负责责人给予予一次性性罚款2200元元处理，对相关关责任人人给予一一次性1100元元处理。2.5.3未按按2.33.5要要求办妥妥审批手手续，私私自办理理网上付付款业务务的，对对出纳员员及财务务主管分分别处以以1000元罚款款处理；因审核核不认真真、操作作失误导导致汇划划款项错错误的，视影响响大小对对出纳员员及财务务负责人人分别处处以2000-5500元元罚款处处理。2.5.4严禁禁利用网网银账户户办理超超出公司司授权范范围之外外的业务务，

11、一经经发现予予以辞退退，并保保留追究究经济赔赔偿的权权力。2.6本本办法由由集团资资金财务务部负责责解释，未尽事事宜按照照开户银银行要求求处理，自下发发之日起起开始执执行。材料设备备采购管管理流程程修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人流程图流程概况况流程目的的遵循公平平、公正正、公开开的原则则，对采采购过程程实施控控制，选选择符合合公司业业务要求求的供应应商。适用范围围适用于甲甲供及甲甲定乙供供材料、设备供供货商的的招标采采购。定义集团招标标委员会会、区域域公司招招标小组组的职责责和人员员组成见见集团相相关发文文通知。流程主导导及参与部门门区域采购购部（主主导）、城市公公司

12、采购购部，以以下统称称采购部部门上游流程程名称下游流程程名称子流程名名称材料选型型定板流流程材料设备备验收管管理流程程工程管理理流程工作程序序3.1采采购计划划确定3.1.1工程程部门根根据施工工进度要要求编制制材料料设备进进场计划划提交交采购部部。采购购部根据据材料料设备进进场计划划及造造价部提提供的材材料用量量编制材料设设备采购购计划，经采采购分管管领导审审批后，报备集集团成本本管理部部采购口口。3.1.3采购购方式分分判：按按授权手手册规定定，集团团成本管管理部负负责集中中采购，集中采采购除签签定战略略合作协协议外的的须实行行招标采采购；区区域公司司负责采采购的类类别，原原则上30万万元

13、的采采购须采采取招标标方式，小于330万元元实行议议标。3.1.3招标标管理工工作应严严格按照照流程规规定执行行，如出出现独家家供应或或其他因因特殊原原因确实实无法履履行规定定招标程程序的，应由采采购部单单独申请请并填写写免招招标项目目审批表表，经经区域公公司招标标小组审审批，权权限外报报集团招招标委员员会副主主任和主主任审批批后方可可不履行行招标或或议标流流程。3.2供供方信息息收集（适用于于公开招招标项目目）3.2.1发布布招标信信息：根根据采购购计划，公开招招标时采采购部安安排在公公司内网网或以其其他方式式发布招招标公告告，招标标公告应应明确招招标项目目名称、招标范范围、规规模、资资格审

14、查查截止日日期、招招标要求求等信息息。3.2.2投标标意向单单位资料料的收集集：采购购部组织织相关部部门通过过招标公公告、工工程和材材料信息息库、市市场查询询等方式式收集投投标意向向单位。应保证证投标意意向单位位的数量量不少于于三家，收集渠渠道包括括但不限限于：集团供方方信息库库中材料料设备供供应商信信息；网上搜寻寻；内部公告告；相关部门门及人员员推荐；供方自行行推荐；同行推荐荐。3.2.3采购购部应要要求材料料供方提提供以下下资料的的原件及及复印件件：公司简介介；营业执照照；资质证书书；与招标业业务相关关的业绩绩资料；税务登记记证；企业代码码证；代理证明明文件（可选）。3.3资资格审查查和供

15、方方考察3.3.1材料料分包班班组资格格审查：由采购购部按【供方管管理流程程】规定定对供应应商进行行资格审审查。资资格审查查分为资资格预审审和资格格后审，资格预预审指在在开标前前对潜在在投标单单位进行行的资格格审查；资格后后审指开开标后对对投标单单位进行行的资格格审查。进行资资格预审审的，一一般不再再进行资资格后审审，对材材料设备备供应商商的资质质审查必必须包括括但不限限于以下下内容：单位近33年来的的营业额额、注册册资金；财务资信信状况、营业执执照及法法人代码码证；营业执照照、税务务登记证证明；单位生产产技术能能力及设设备状况况说明；行业主管管部门颁颁发的生生产许可可证、产产品鉴定定证书和和

16、有关检检测报告告；同类项目目应用业业绩，必必要时对对其应用用项目进进行实地地考察和和对其合合作单位位进行评评价调查查。3.3.2资格格审查后后，由采采购部确确定审查查意见及及是否需需要进行行考察（供方信信息库中中合格供供方，及及近两年年已考察察通过但但未合作作过的供供方的备备选供方方，不需需要进行行考察），考察察供方由由采购部部组织工工程部门门按【供供方管理理流程】规定进进行供方方考察并并填写供方资资格评价价表经经相关考考察人员员会签。3.4招招标文件件编制和和审核3.4.1设计计管理部部按【材材料设备备选型定定板流程程】向采采购部提提交确定定的材料料设备的的规格型型号、技技术要求求，采购购部

17、编制制招标文文件，招标文文件应应包括但但不局限限于以下下内容：投标报价价书：是是要求投投标方按按照对投投标总价价、付款款、结算算原则等等的回复复要求，为固定定格式，要求投投标方单单独密封封；招标方公公司简介介：介绍绍公司企企业性质质、资质质等级、开发主主要项目目等，主主要是让让投标方方更进一一步了解解我公司司的情况况；本次招标标的项目目概况：主要是是让投标标方了解解发标项项目与公公司的关关系；本次招标标的范围围和内容容：图纸纸范围要要求、招招标范围围在图中中的界定定、上述述范围内内的具体体工作内内容；承包方式式：标明明本项目目招标采采用承包包方式；计价方式式：材料、设设备要求求：甲供供材料设设

18、备清单单、甲定定乙供材材料设备备清单和和品牌范范围、材材料设备备封样/检验及及验收要要求；报价要求求说明：总体报报价要求求及说明明、主材材的报价价要求、甲方认认质认价价和甲供供材料设设备取费费办法（包括损损耗率的的报价要要求）、投标报报价中包包括的各各项费用用的说明明（包括括利润、税收、有偿服服务费、配合费费、材料料涨价风风险、不不可预见见费等）、汇总总方式；结算原则则：承包包范围内内的结算算原则、招标范范围外结结算原则则（设计计变更及及现场签签证）、主材认认质认价价/甲供供的结算算原则、乙供主主材替换换的结算算原则等等；付款方式式；履约担保保；质量等级级审核及及验收规规范；特殊部位位的检验验

19、及验收收（如有有）；投标资料料要求：商务投投标书，包括投投标报价价书、报报价清单单、报价价特别说说明、单单价分析析表；资资信投标标书，包包括：法法人证明明书及法法人委托托书原件件、营业业执照及及资质证证书、主主要业绩绩（同类类型）、其他资资料；资料密封封要求；评标办法法；招标时间间安排：包括发发标、答答疑、回回标截止止时间；投标注意意事项：主要对对废标和和其他情情况的说说明；投标附件件：报价价格式和和清单；投标报报价书；合同文文本。3.4.2招标标文件经经采购副副总审核核后，填填写招招标文件件审批表表，提提交区域域公司招招标小组组审批。3.5发发标、答答疑或议议标3.5.1公开开招标或或议标时

20、时，采购购部组织织设计部部门举行行答疑和和技术标标谈判。3.5.2公开开招标收收取标书书时，采采购部应应检查标标书是否否有效密密封，标标书送达达时间是是否符合合招标文文件截标标时间要要求，并并填写签签收表。3.6技技术评标标和入围围单位确确定3.6.1公开开招标时时供方投投标文件件技术标标采用暗暗标法投投标，技技术标内内容及封封面不得得有投标标单位名名称和任任何暗示示性标识识，否则则做废标标处理。采购部在在开标前前对投标标单位报报送的技技术标书书进行编编号，并并作好记记录。3.6.2区域域公司招招标小组组相关人人员进行行技术评评标和入入围单位位审定：开标参加加人员：按招招标小组组成立通通知规规

21、定的相相关人员员。开标时，招标小小组应填填制开开评标记记录，开评标标人员签签字确认认，开标标后，商商务标、资信标标由招标标小组负负责经济济比较分分析、审审查。重大设备备的技术术标书由由招标小小组评审审或经招招标小组组批准后后，由采采购部组组织有关关专家评评审。3.6.3技术标标入围单单位通常常不得少少于3家家。3.7商商务谈判判3.7.1招标标小组确确定谈判判入围单单位后，采购部部负责组组织商务务谈判，谈判过过程中应应形成谈判记记录，参加谈谈判人员员签字确确认。3.7.2重大大采购由由采购部部组织区区域公司司招标小小组相关关人员进进行商务务谈判。3.8定定标3.8.1招标标小组经经办人员员根据

22、谈谈判结果果，填写写招标标结果审审批表和投投标情况况对比分分析表（作为为招标采采购的附附件），推荐中中标单位位。3.8.2区域域公司招招标小组组进行评评定标，按授授权手册册规定定权限外外的报集集团招标标委员会会审批。3.8.3采购购部在定定标后55个工作作日内向向中标单单位发放放中标标通知书书，同同时对未未中标单单位发放放未中中标通知知书。3.9议议标采购购3.9.1采购购部从集集团供方方信息库库中选择择三家以以上合格格供方（合格供供方不足足三家时时，由备备选供方方补足），经分分管领导导审核，总经理理审批后后，由采采购部组组织议标标谈判。3.9.2谈判判后，采采购部编编制议议标采购购审批表表提

23、交交采购分分管副总总审核，按授授权手册册规定定报批。3.144 合同同履行与与评价3.144.1材材料设备备供方确确定后，采购部部门负责责按【合合同管理理流程】规定拟拟订合同同完成审审批后与与供方签签订合同同，甲供供材料设设备签定定合同后后采购部部知会工工程部门门，由工工程部门门组织供供应商、总包、施工单单位、监监理单位位进行合合同交底底，并填填写甲甲供材料料设备合合同交底底单。3.144.2采采购按【供方管管理流程程】规定定组织工工程部门门对合作作供方进进行评价价。4. 支支持性文文件4.1供方管管理流程程甲定乙供供材料认认价流程程修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人流程

24、图流程概况况流程目的的规范公司司对乙供供材料进进行认质质、认价价的作业业程序，明确在在甲方认认质、认认价材料料操作过过程中各各部门的的职责，确保乙乙供材料料符合公公司的品品质和目目标成本本要求。适用范围围适用于所所有由公公司认质质、认价价材料的的操作管管理，由由采购部组组织实施施的甲供供材料和和设备的的采购不适适用此规规定。定义甲定乙供供材料：是由施施工单位位和甲方方（采购购部）提提供供货货单位名名单，甲甲方确定定供货单单位、品品牌或价价格，由由施工单单位进行行采购的的材料。流程主导导部门采购部上游流程程名称下游流程程名称子流程名名称材料设备备选型定定板流程程材料设备备验收作作业指引引工作程序

25、序3.1甲甲方认质质认价材材料单位位的选择择：3.1.1由项项目部提提供甲定定乙供采采购需求求清单，采购部部根据参参数和使使用量进进行招投投标，需需要深化化设计的的，由设设计提供供配合。3.1.2工程程部门督督促施工工单位报报送需甲甲方认质质、认价价材料的的进场计计划，督督促施工工单位按按合同约约定时间间及时报报送报价价单和相相关资料料，并填填写甲甲定乙供供材料申申请单：1）报价价单必须须加盖供供货商印印章，注注明联系系人姓名名及联系系电话、报价日日期及报报价有效效期。2）材料料详细规规格必须须认真填填写完整整，对填填写模糊糊的，默默认为报报价对应应档次最最高之产产品。3.1.3工程程部门对对

26、施工单单位报送送的资料料（供货货单位、材料样样板等）进行初初审后，交由采采购部进进行招标标或认价价。3.1.4采购购部根据据授权规规定确定定采购方方式。3.1.5采购购部通过过询价的的方式确确定认质质认价材材料的供供货单位位、品牌牌和价格格。3.2 询价价3.2.1采购购部根据据设计管管理部按按【材料料选型定定板管理理流程】规定确确定的技技术要求求、规格格型号等等进行询询价。3.2.2采购购部对各各供货单单位报价价及施工工单位的的报价进进行分析析，核定定价格后后，填写写甲定定乙供材材料认价价单，按授权权规定审审批。3.3. 认质质认价的的确认3.3.1 采采购部将将审批的的甲定定乙供材材料认价

27、价单交交造价部部发甲甲定乙供供材料定定价单到项目目部/工工程技术术部，由由项目部部/工程程技术部部下发到到施工单单位。3.3.2施工工单位同同意定价价单的内内容，由由供方与与施工单单位签署署合同；如果施施工单位位不同意意定价单单的内容容，将意意见反馈馈造价部部，造价价部交由由采购部部组织与与施工单单位进行行协商，协商同同意后，返回主主流程。3.3.3供方方与施工工单位合合同签定定后，由由项目部部/工程程技术部部按【材材料设备备验收管管理规定定】进行行材料验验收。项目成本本管理流流程修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人流程图流程概况况流程目的的以项目经经济效益益最大化化为原则

28、则，将开开发项目目的成本本控制在在成本目目标之内内。适用范围围适用于公公司开发发项目的的全过程程成本控控制工作作。定义超成本目目标：项项目实施施到某一一阶段时时，工程程成本超超过该形形象进度度时的目目标成本本。补充预算算资料：已实施施完成的的设计变变更、工工程签证证单、材材料选型型变更单单、甲定定乙供材材料通知知单、甲甲供材料料通知单单、甲指指分包工工程中标标通知书书、材料料设备验验收单，是编制制阶段性性工程结结算的依依据，是是工程结结算资料料的组成成部分。结算资料料：竣工工结算所所必须的的所有资资料，包包括竣工工图、竣竣工结算算申请表表、施工工合同、招标文文件、工工程结算算书、甲甲供材料料通

29、知单单、甲控控乙供材材料通知知单、甲甲指分包包工程中中标通知知书、乙乙供材料料定价单单、设计计变更、工程签签证记录录、甲乙乙双方的的其它约约定资料料等。流程主导导及参与部门门集团成本本管理部部、区域域公司成成本部、城市公公司造价价部上游流程程名称下游流程程名称子流程名名称项目拓展展与论证证管理流流程工程发包包/采购购管理流流程目标成本本编制作作业指引引设计类流流程成本动态态控制作作业指引引工程类流流程成本预结结算管理理作业指指引工作程序序3.1项项目拓展展阶段成本本信息调调研3.1.1新城城市项目目拓展时时，集团团投资发发展部组组织进行行市场调调查，集集团成本本管理部部完成新新城市的的房地地产

30、开发发成本水水平调查查报告；老城城市项目目拓展时时，由区区域成本本部每年年更新房地产产开发成成本水平平调查报报告。报告内内容应包包括：该地区房房地产开开发适用用的法律律、法规规、规定定及其对对工程成成本的影影响：包包括定额额计价模模式、工工程招投投标规定定、地产产项目开开发税费费等；当地的设设计规范范和标准准的特点点，主要要指工程程建筑设设计、人人防要求求、公建建配套要要求以及及技术特特点，以以便考虑虑对造价价的影响响；当地建造造成本的的比较：包括定定额造价价水平的的对比和和实际建建造成本本的比较较，完成成该地区区各类类建筑各各种档次次物业建建造成本本水平表表。3.1.2对于于新城市市拓展项项

31、目，集集团成本本部应根根据确定定的竞争争楼盘清清单中，挑选11-2个个楼盘深深入调研研，完成成竞争争楼盘成成本水平平调研报报告。3.2项项目可行行性研究究阶段成成本估算算项目目成本预预控目标标制定3.2.1集团团成本管管理部/区域成成本部（根据授授权手册册规定新新区域由由集团成成本部负负责，老老区域由由其成本本部负责责）根据据项目定定位建议议、竞争争楼盘清清单、概概念规划划草案、土地地规划指指标及及相关土土地状况况资料，完成项目可可研阶段段成本估估算，提交资资金财务务部进行行投资估估算后，作为项目可可行性研研究报告告的内内容提交交集团投投资评审审委员会会评审决决策。3.2.2评审审通过项目可可

32、行性研研究报告告后，项目可可研阶段段成本估估算和投投资估算算自动成成为项目目成本预预控目标标。3.3项项目定位位阶段成成本控制制3.3.1根据据项目定定位建议议，设计计主责部部门（根根据授权权手册规规定成熟熟区域由由其设计计部负责责，发展展区域由由集团设设计工程程部负责责）组织织完成概概念设计计的评审审和审批批后，成成本管理理部根据据设计管管理部提提交的概概念设计计文件进进行成本本测算，资金金财务部部根据项目营营销费用用和成成本测算结果完完成经济济测算，成本和和经济测测算结果果共同提提交营销销管理部部形成项目定定位报告告的成成本和经经济分析析内容。3.3.2项项目定位位报告审批确确定后，成本测

33、算结果自自动作为为下阶段段成本控控制的依依据。3.4设设计阶段段成本控控制3.4.1方案案设计阶阶段成本本控制：区域成成本部依据项目目成本预预控目标标、设计计部提供供的方案案设计文文件，组组织相关关部门编编制方案案阶段目目标成本本。目标标成本按按授权规规定审批批后作为为责任部部门成本本控制的的依据。3.4.2 初初步设计计阶段成成本控制制：区域域公司成成本部在在初步设设计开始始前，根根据集团团审批下下达的成成本匡算算结果编编制初初步设计计限额要要求及成成本控制制建议，作为为初步设设计阶段段的成本本控制依依据，由由设计管管理部门门具体落落实、实实施。3.4.3施工工图设计计阶段成成本控制制：区域

34、公司司成本部部在施工工图设计计开始前前，根据据项目目初步设设计阶段段建安成成本概算算编制施工图图设计限限额要求求及成本本控制建建议。建安成成本目标标限额、设计成成本控制制建议按按专业具具体提出出以下几几点：土方及挡挡土工程程：该工工程成本本容易流流失，建建议土方方综合考考虑场内内平衡、挡土墙墙多方案案经济比比选，土土方主要要控制挖挖运总量量、挡土土支护依依据方案案提出成成本限额额指标；桩基工程程：不同同的桩基基形式对对成本及及工期影影响较大大，且成成本容易易流失，重点建建议桩基基选型多多方案比比选，优优化设计计，据不不同的桩桩基形式式提出相相应的限限额指标标值或分分项成本本目标；结构工程程：该

35、部部分占建建安成本本比重较较大，且且对销售售没有直直接的影影响，这这部分是是成本控控制的重重点，在在满足设设计规范范的最低低要求下下，尽可可能的降降低成本本，主要要对钢筋筋、混凝凝土技术术含量提提出技术术指标数数值；建筑、装装修工程程：其质质量及效效果对售售楼影响响较大，占建安安成本比比重较大大，影响响成本的的主要因因素为材材料选型型，对外外墙砖、铝合金金门窗、电梯前前室装修修、防水水工程等等制定合合适的经经济指标标值；安装工程程：主要要控制安安装工程程的设备备及材料料选型，对电梯梯、机房房设备等等建议采采用国产产或中外外合资优优质的产产品，管管线选用用合适的的档次材材料；景观工程程：景观观工

36、程成成本波动动性、弹弹性较大大，设计计质量、材料的的选型是是该部分分成本控控制的重重点。施工图图设计限限额要求求及成本本控制建建议作作为施工工图设计计任务书书的附件件，成为为施工图图设计阶阶段的成成本控制制依据，由设计计管理部部门具体体落实、实施。设计管理理部门在在施工图图设计完完成后一一个月内内，组织织对施工工图设计计进行评评审。区区域公司司成本部部在施工工图评审审结束后后20天天内按【工程预预结算管管理作业业指引】规定组组织编制制施工工图阶段段建安成成本预算算，作为为评审设设计管理理部施工工图设计计成本控控制质量量的依据据。3.4.4目标标成本编编制：建建安成本本预算按按授权规规定审批批通

37、过后后，区域域公司成成本部按按【目标标成本编编制作业业指引】规定组组织区域域公司开开发部、采购部部、营销销管理部部、工程程管理部部、设计计管理部部、财务务部进行行成本与与费用测测算，并并编制项目目目标成本本管理指指导书，按授授权规定定审批通通过后正正式下发发执行，作为各各项成本本控制的的依据。项目成成本科目目突破权权限时须须按授授权手册册规定定报集团团审批。3.5项项目实施施阶段3.5.1批准准确定的的施工工图建安安成本预预算作为总总包单位位招标的的依据。3.5.2在采采购和招招标阶段段，根据据目标成成本控制制要求，按【工工程/材材料采购购管理流流程】的的规定，区域公公司成本本部/城城市公司司

38、造价部部负责招招标过程程经济标标编制，形成招招标文件件。由区区域公司司成本部部/城市市公司造造价部汇汇总营销销、设计计、工程程和材料料采购合合同进行行统计和和动态分分析。3.5.3设计计变更的的成本控控制，按按【设计计变更管管理流程程】的规规定，对对通过可可行性论论证的设设计变更更进行成成本估算算，对超超出成本本目标的的变更提提出预警警和控制制要求。3.4.4现场场签证的的成本控控制，按按【现场场签证管管理流程程】的规规定，对对现场的的工程签签证的进进行成本本估算和和审核。3.5.5补充充预算的的成本控控制：设计管理理部、项项目部每每月1日前提提供项目目上月的补充充预算资资料。成本部/造价部部

39、完成补补充预算算编制，按相关关流程规规定完成成审批后后，作为为合同结结算价的的组成部部分。3.5.6造价价部门在在施工阶阶段编制制成本控控制台帐帐，按【动态成成本控制制作业指指引】的的规定每每月对工工程的动动态成本本进行分分析，当当到达或或者超出出警戒线线时，及及时发出出预警，向相关关部门发发出成成本细项项超支预预警表。成本本月报按按规定及及时上报报集团成成本管理理部。3.4.7当项项目目标标成本需需要调整整时，造造价部编编制新的的目标成成本，按按授权规规定审批批执行。3.6工工程结算算阶段成成本控制制3.6.1施工工单位按按照合同同要求和和进度要要求进行行施工，按合同同约定报报工程程进度量量

40、审批表表，按按单体提提出工程程量结算算申请报报监理单单位、工工程技术术部（城城市公司司项目）/项目目部（区区域本地地项目）审核，具体按按【成本本预结算算控制作作业指引引】规定定执行。3.6.2竣工工结算完完成后，由城市市公司造造价部(城市公公司项目目)/区区域公司司成本部部（区域域本地项项目）进进行成本本后评估估。3.7成成本后评评估3.7.1项目目结算完完成后，造价部部门编制制项目目成本后后评估表表 ：归集评估估项目的的所有相相关成本本基础资资料，包包括：项项目可研研报告、目标成成本管理理指导书书、目标标成本测测算表、该项目目的各期期动态成成本分析析等。汇总项目目完整的的结算资资料，包包括工

41、程程预算书书、工程程结算书书、工程程变更、工程签签证等资资料。3.7.2按产产品类型型和成本本科目，分别归归集成本本金额，将实际际发生额额与目标标成本作作对比分分析。3.7.3对比比项目结结算与该该项目可可研报告告中成本本数据及及制定的的目标成成本，评评价投资资估算、项目目目标成本本的准确确、合理理性。对比项目目结算与与目标成成本管理理指导书书中相关关成本内内容，汇汇总成本本差异内内容，分分析差异异产生的的原因，评价成成本管理理工作的的有效性性。分析该项项目各期期的动态态成本资资料，评评价项目目成本管管理的科科学合理理性，总总结其中中的经验验教训。对照施工工图、竣竣工资料料、施工工总包合合同、

42、工工程预算算书、工工程结算算书等资资料，分分析开发发计划、施工组组织、工工程承包包范围变变化、工工程量变变化、设设计变更更及现场场签证、市场因因素等对对成本的的影响。分析主要要材料，尤其是是影响外外观的装装修材料料、影响响使用的的卫生洁洁具、门门窗等的的使用效效果和耐耐用程度度，评价价材料成成本的合合理性。3.7.4造价价部门应应形成项项目“成本后后评估差差异性分分析报告告（初稿）”和项目目后评估估表，并并提交各各相关部部门，各各相关部部门分别别解释各各责任成成本范围围内实际际成本与与目标成成本的差差异的原原因，书书面提出出改进措措施。意意见收集集初步完完成后，由造价价部召集集专门会会议集中中

43、讨论成成本差异异的影响响性因素素，及各各项应对对措施的的可行性性。3.7.5项目目成本后后评估分分析和讨讨论等基基础工作作完成后后，造价价部门汇汇总完整整的项目目成本后后评估报报告，汇汇总各部部门总结结报告形形成项项目总结结报告按规定定报集团团项目后后评价小小组。工程承发发包管理理流程修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人流程图流程概况况流程目的的遵循公平平、公正正、公开开的原则则，对发发包过程程实施控控制，选选择符合合公司业业务要求求的合格格供方。适用范围围适用于开开发项目目的工程程承包商商的招标标发包。定义1. 招招标：包包括公开开招标、邀请招招标和议议标三种种形式。2.

44、 集集团招标标委员会会：由集集团总裁裁任主任任、集团团成本分分管副总总裁任副副主任，成员包包括设计计工程部部/成本本管理部部负责人人、外部部专家及及组长确确定的其其它人员员组成。3.区域域公司招招标小组组：由区区域公司司总经理理任组长长、工程程分管副副总任副副组长，成员包包括工程程管理部部 /造造价部负负责人、外部专专家及组组长确定定的其它它人员组组成。4.城市市公司招招标小组组：由城城市公司司总经理理任组长长、工程程分管副副总（工工程类招招标）任任副组长长，成员员包括工工程技术术部/造造价部负负责人、外部专专家及组组长确定定的其它它人员组组成。流程主导导及参与部门门区域公司司：区域域成本部部

45、（组织织）、工工程管理理部（经经办）、项目部部城市公司司：城市市公司造造价部（组织）、工程程技术部部（经办办）上游流程程名称下游流程程名称子流程名名称成本管理理流程工程管理理流程区域公司司主导发发包工作作程序3.1发发包计划划确定3.1.1区域域公司项项目部根根据项项目一二二级计划划，编编制工工程承包包商进场场计划提交造造价部，造价部部编制工程承承包商发发包计划划。3.1.2造价价分管副副总对工程承承发包计计划的的发包金金额、发发包方式式和责任任分判（确定区区域公司司负责发发包或城城市公司司负责发发包的责责任）进进行审核核。3.1.3工程程发包方方式：原原则上大大于500万元（含）以以上的工工

46、程发包包须进行行招标，如采取取议标须须报区域域招标小小组审批批后执行行；如出出现下列列特殊情情况不能能按规定定进行招招标的，应由造造价部单单独申请请并填写写免招招标项目目审批表表，经经区域总总经理审审核，报报集团总总裁审批批后方可可不履行行招标流流程：由于电力力工程、煤气工工程等市市政专业业公司垄垄断，公公司内部部无法组组织正常常招标时时；其他因特特殊原因因确实无无法履行行规定招招标程序序的。3.2供供方信息息收集（本条款款适用于于公开招招标）3.2.1发布布招标信信息：公公开招标标时，须须根据工工程发包包计划，资格审审查截止止日期115天前前，区域域公司成成本部安安排在政政府招标标办、公公司

47、内网网或以其其他方式式发布招招标公告告。招标标公告应应明确招招标项目目名称、招标范范围、规规模、资资格审查查截止日日期、招招标要求求等信息息。3.2.2投标标意向单单位资料料的收集集：区域域公司成成本部组组织相关关部门通通过招标标公告、供方信信息库、市场查查询等方方式收集集投标意意向单位位。应保保证投标标意向单单位的数数量不少少于三家家，收集集渠道包包括但不不限于：集团供方方信息库库中工程程承包商商信息；网上搜寻寻；内部公告告；工程管理理部等相相关部门门及人员员推荐；供方自行行推荐；同行推荐荐。3.2.3区域域公司成成本部应应要求工工程供方方提供以以下资料料的原件件及复印印件：公司简介介；营业

48、执照照；资质证书书；与招标业业务相关关的业绩绩资料；税务登记记证；企业代码码证；代理证明明文件（可选）；项目经理理证书。3.3资资格审查查和供方方考察3.3.1工程程承包商商资格审审查：由由工程管管理部组组织造价价部、项项目部按按【供方方管理流流程】规规定对工工程承包包商进行行资格审审查，资资格审查查分为资资格预审审和资格格后审。资格预预审指在在开标前前对潜在在投标单单位进行行的资格格审查；资格后后审指开开标后对对投标单单位进行行的资格格审查。进行资资格预审审的，一一般不再再进行资资格后审审，对工工程承包包商的资资格审查查必须包包括但不不限于以以下内容容：单位近33年来的的营业额额、注册册资金

49、、人力资资源结构构和状况况；供方工商商营业执执照、资资质等级级状况、安全生生产许可可证； 近3年来来财务资资信状况况；近3年相相关项目目的业绩绩状况。并对其其主要业业绩和工工程现场场进行实实际考察察， 必必要时从从供方合合作商了了解供方方业绩情情况；单位技术术力量，资源配配备状况况等；单位在建建工程、拟开工工项目、目前剩剩余能力力状况； 项目负责责人的资资质状况况、安全全生产许许可证；其它3.3.2资格格审查后后，由造造价部与与相关部部门确定定审查意意见及是是否需要要进行考考察（供供方信息息库中合合格供方方，及近近两年已已考察通通过但未未合作过过的供方方的备选选供方，不需要要进行考考察），经造

50、价价分管副副总同意意后，造造价部组组织工程程管理部部按【供供方管理理流程】规定进进行供方方考察并并填写供方资资格评价价表经经相关考考察人员员会签。3.4入入围单位位确定3.4.1区域域公司工工程管理理部从集集团供方方库中推推荐三家家以上入入围单位位，将入入围单位位名单及及相关资资料报工工程和造造价分管管副总审审核、总总经理审审批确定定发标单单位，其其中总包包、景观观、精装装修、消消防、安安防工程程的招标标入围单单位还须须报集团团招标委委员会审审批。原原则上优优秀供方方直接入入围，当当优秀供供方不足足三家时时，由合合格供方方和备选选供方补补足，每每次招标标入围单单位至少少应有一一名备选选供方入入

51、围。区区域公司司工程管管理部应应在入围围单位确确定后77个工作作日内报报备至集集团成本本管理部部。3.4.2因业业务紧急急，在发发标前无无法提前前考察的的供方，由分管管副总和和总经理理同意后后可先行行发标，在定标标前，视视回标情情况决定定是否组组织考察察。3.5招招标文件件编制和和审核3.5.1造价价部在具具备招标标条件的的情况下下，启动动招标文文件编制制工作，由造价价部提供供经分管管领导审审批确定定的工程程量清单单，工程程管理部部编制招招标文件件的工程程技术标标书，由由造价部部编制商商务标书书，并形形成招招标文件件。招标文文件应应包括但但不局限限于以下下内容：投标报价价书：是是要求投投标方按

52、按照对投投标总价价、付款款、工期期、担保保函、结结算原则则等的回回复要求求，为固固定格式式，要求求投标方方单独密密封；（商务标标书内容容）招标方公公司简介介：介绍绍公司企企业性质质、资质质等级、开发主主要项目目等，主主要是让让投标方方更进一一步了解解我公司司的情况况；（技技术标书书内容）本次招标标的项目目概况：主要是是让投标标方了解解发标项项目与公公司的关关系；本次招标标的范围围和内容容（技术术标书内内容）：图纸范范围要求求、招标标范围在在图中的的界定、上述范范围内的的具体工工作内容容；承包方式式：标明明本项目目招标采采用承包包方式；（商务务标书内内容）计价方式式：工程程量清单单招标或或总价包

53、包干、单单价包干干、包干干总价加加固定单单价、其其他方式式等；（商务标标书内容容）材料、设设备要求求（技术术标书内内容）：甲供材材料/设设备清单单、甲控控材料/设备清清单、甲甲控材料料/设备备品牌范范围名单单、材料料/设备备封样、检验及及验收要要求；报价要求求说明（商务标标书内容容）：总总体报价价要求及及说明、主材的的报价要要求、甲甲方认质质认价和和甲供材材料/设设备取费费办法（包括损损耗率的的报价要要求）、投标报报价中包包括的各各项费用用的说明明（包括括利润、税收、有偿服服务费、配合费费、材料料涨价风风险、不不可预见见费等）、汇总总方式；结算原则则（商务务标书内内容）：承包范范围内的的结算原

54、原则、设设计变更更结算原原则、招招标范围围外结算算原则（设计变变更及现现场签证证）、主主材认质质认价/甲供的的结算原原则、乙乙供主材材替换的的结算原原则等；付款方式式；（商商务标书书内容）履约担保保；（商商务标书书内容）质量等级级审核及及验收规规范；（技术标标书内容容）特殊部位位的检验验及验收收（如有有）；（技术标标书内容容）工期要求求（技术术标书内内容）；投标资料料要求（技术和和商务标标书内容容）：商商务投标标书，包包括投标标报价书书、报价价清单、报价特特别说明明、单价价分析表表；技术术投标书书，包括括管理组组织架构构、施工工组织设设计方案案、质量量保证措措施、人人员设备备配置、工期安安排、

55、其其他；资资信投标标书，包包括：法法人证明明书及法法人委托托书原件件、营业业执照及及资质证证书、主主要工程程业绩（同类型型）、其其他资料料；资料密封封要求；评标办法法；招标时间间安排：包括发发标、答答疑、回回标截止止时间；投标注意意事项：主要对对废标和和其他情情况的说说明；投标附件件：图纸纸（含设设计变更更、审图图意见）；报价价格式和和清单；投标报报价书； 合同文文本。3.5.2工程程合同应应根据项项目具体体情况合合理选用用合同价价款方式式，明确确价款调调整的方方法，包包括合同同价款的的风险范范围、变变更与签签证的调调整方式式、暂估估价的认认价及处处理原则则等，保保证合同同经济条条款内容容的严

56、谨谨、规范范。固定总价价合同：适用于于设计文文件完整整，施工工内容明明确的工工程。需需明确合合同价款款中包括括的风险险范围及及风险范范围以外外合同价价款调整整方法。固定单价价合同：适用于于设计方方案齐全全但现场场条件不不明确，工程量量有可能能发生较较大调整整的工程程。需明明确工程程量计算算依据、风险范范围及风风险范围围以外合合同价款款调整方方法。暂估价合合同：适适用于工工程急于于施工但但设计或或其他现现场条件件还不明明确，其其工程内内容有可可能发生生较大调调整的工工程。原原则上不不建议采采用此合合同形式式，如确确需采用用，应在在合同中中约定其其预算定定额子目目中人工工费、机机械费、材料费费的计

57、价价依据和和各项费费用的费费率。3.5.3招标标文件编编制经造造价分管管副总审审核后，造价部部负责填填写招招标文件件审批表表，提提交招标标小组审审批。在在报批过过程中涉涉及到对对招标标文件有修改改的意见见时，由由造价部部组织工工程管理理部修改改，修改改后审批批的招招标文件件为正正式发标标文件。3.6发发标与答答疑3.6.1造价价部负责责对入围围单位进进行发标标，并组组织工程程管理部部举行招招标答疑疑会：需要时，造价部部负责组组织投标标单位缴缴纳招标标图纸押押金及投投标保证证金手续续。发标、答答疑与供供方考察察过程中中或招标标文件发发出后需需要变更更的，造造价部汇汇总各方方意见，在答疑疑会后由由

58、造价部部组织编编制答答疑会记记录，经相关关答疑人人会签、造价分分管副总总审批后后发放给给相关投投标单位位签收，答疑文文件将作作为招标标文件的的补充文文件。3.6.2工程招招标项目目要求提提供投标标保证金金的，投标保保证金额额度最高高不超过过80万万元（人人民币），由财财务部收收取，具具体金额额由招标标小组组组长根据据项目具具体情况况确定。开标后未未中标单单位的投投标保证证金，由由造价部部在定标标后三个个工作日日内通知知财务部部免息退退还。 中标单位位在合同同签订后后7个工工作日内内，由造造价部通通知财务务部将投投标保证证金自动动转为履履约保证证金（中中标单位位在中标标后不接接受中标标承诺主主要

59、条件件的，不不退还投投标保证证金，取取消中标标资格）。3.6.3造价部部收取标标书时，应检查查标书是是否有效效密封，标书送送达时间间是否符符合招标标文件截截标时间间要求，并填写写签收表表。3.7开开标前准准备3.7.1投标标文件技技术标采采用暗标标法投标标，技术术标内容容及封面面不得有有投标单单位名称称和任何何暗示性性标识，否则做做废标处处理。3.7.2造价价部在开开标前对对投标单单位报送送的技术术标书进进行编号号，并作作好记录录。 3.8开开标和评评标3.8.1招标标小组负负责开标标及评标标工作，开评标标应尽量量缩小参参加人员员范围。3.8.2开标标：开标参加加人员：招标小小组组长长、副组组

60、长和成成员（包包括工程程管理部部经理、项目经经理、造造价部经经理、外外部专家家，其它它人员根根据招标标项目实实际情况况，招标标小组组组长决定定具体参参加人员员，由造造价部通通知）。开标须须有组长长或副组组长参加加，成员员超过二二分之一一到场时时方有效效。开标时，招标小小组应填填制开开评标记记录，评标人人员签字字确认，开标后后，商务务标、资资信标由由招标小小组负责责经济比比较分析析、审查查；技术标书书由招标标小组评评审或经经招标小小组批准准后，由由工程管管理部组组织有关关专家评评审。3.8.3评标、定标方方法公司根据据不同的的招标项项目，采采用以下下三种评评标、定定标方法法，具体体评标、定标办办