北京家上新生活广场项目咨询策划报告-55DOC

1、家上新生生活广场场项目咨询策划划报告（二六年三三月） PAGE 54目 录TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc129081981 导言 PAGEREF _Toc129081981 h 1 HYPERLINK l _Toc129081982 1.0 北京宏宏观经济济环境分分析 PAGEREF _Toc129081982 h 2 HYPERLINK l _Toc129081983 1.1国国内生产产总值 PAGEREF _Toc129081983 h 22 HYPERLINK l _Toc129081984 1.2零零售总额额 PAGEREF _Toc129081984 h

2、 4 HYPERLINK l _Toc129081985 1.3居居民可支支配收入入 PAGEREF _Toc129081985 h 4 HYPERLINK l _Toc129081986 1.4小小结 PAGEREF _Toc129081986 h 6 HYPERLINK l _Toc129081987 2.0 北京市市商业市市场研究究 PAGEREF _Toc129081987 h 7 HYPERLINK l _Toc129081988 2.1零零售商业业现状及及发展趋趋势 PAGEREF _Toc129081988 h 7 HYPERLINK l _Toc129081989 2.2专专业

3、批发发商业现现状及发发展趋势势 PAGEREF _Toc129081989 h 9 HYPERLINK l _Toc129081990 2.3商商业地产产供求态态势 PAGEREF _Toc129081990 h 100 HYPERLINK l _Toc129081991 2.4商商业地产产分类型型发展情情况 PAGEREF _Toc129081991 h 166 HYPERLINK l _Toc129081992 2.5新新型商业业形态发发展情况况 PAGEREF _Toc129081992 h 18 HYPERLINK l _Toc129081993 2.6小小结 PAGEREF _Toc

4、129081993 h 199 HYPERLINK l _Toc129081994 3.0 亚奥地地区商业业市场分分析 PAGEREF _Toc129081994 h 200 HYPERLINK l _Toc129081995 3.1区区域内独独体商业业物业类类型 PAGEREF _Toc129081995 h 200 HYPERLINK l _Toc129081996 3.2区区域内底底商物业业类型 PAGEREF _Toc129081996 h 220 HYPERLINK l _Toc129081997 4.0 项目条条件及环环境分析析 PAGEREF _Toc129081997 h 22

5、 HYPERLINK l _Toc129081998 4.1项项目基本本指标 PAGEREF _Toc129081998 h 222 HYPERLINK l _Toc129081999 4.2地地段及交交通 PAGEREF _Toc129081999 h 233 HYPERLINK l _Toc129082000 4.3可可视性 PAGEREF _Toc129082000 h 225 HYPERLINK l _Toc129082001 4.4区区域人口口分析 PAGEREF _Toc129082001 h 225 HYPERLINK l _Toc129082002 4.5区区域商业业市场研研究

6、 PAGEREF _Toc129082002 h 266 HYPERLINK l _Toc129082003 4.6小小结 PAGEREF _Toc129082003 h 333 HYPERLINK l _Toc129082004 5.0 项目定定位与产产品策划划 PAGEREF _Toc129082004 h 34 HYPERLINK l _Toc129082005 5.1定定位基础础 PAGEREF _Toc129082005 h 34 HYPERLINK l _Toc129082006 5.2定定位依据据 PAGEREF _Toc129082006 h 35 HYPERLINK l _T

7、oc129082007 5.3商商业发展展类型定定位 PAGEREF _Toc129082007 h 377 HYPERLINK l _Toc129082008 5.4商商业主题题定位 PAGEREF _Toc129082008 h 338 HYPERLINK l _Toc129082009 5.5产产品策划划 PAGEREF _Toc129082009 h 40 HYPERLINK l _Toc129082010 6.0 财务分分析 PAGEREF _Toc129082010 h 455 HYPERLINK l _Toc129082011 6.1财财务分析析说明及及假设 PAGEREF _T

8、oc129082011 h 445 HYPERLINK l _Toc129082012 6.2运运营收入入估算 PAGEREF _Toc129082012 h 446 HYPERLINK l _Toc129082013 6.3运运营成本本及费用用预估 PAGEREF _Toc129082013 h 447 HYPERLINK l _Toc129082014 6.4利利润估算算 PAGEREF _Toc129082014 h 48 HYPERLINK l _Toc129082015 6.5动动态财务务分析 PAGEREF _Toc129082015 h 448 HYPERLINK l _Toc1

9、29082016 6.6不不确定性性分析 PAGEREF _Toc129082016 h 449 HYPERLINK l _Toc129082017 6.7财财务分析析结论 PAGEREF _Toc129082017 h 550 HYPERLINK l _Toc129082018 附表 PAGEREF _Toc129082018 h 511图表目录录TOC h z t 图表 c HYPERLINK l _Toc129081866 图1.11：北京京市国内内生产总总值1999020005 PAGEREF _Toc129081866 h 2 HYPERLINK l _Toc129081867 图1

10、.22：北京京市人均均国内生生产总值值19990220055 PAGEREF _Toc129081867 h 3 HYPERLINK l _Toc129081868 图1.33：北京京市零售售总额11990020004 PAGEREF _Toc129081868 h 44 HYPERLINK l _Toc129081869 图1.44：北京京市城镇镇居民家家庭人均均可支配配收入（19990220055） PAGEREF _Toc129081869 h 4 HYPERLINK l _Toc129081870 表1.11：北京京城镇中中高收入入水平人人均消费费性支出出 PAGEREF _Toc12

11、9081870 h 5 HYPERLINK l _Toc129081871 图1.55：日常常生活消消费性支支出构成成 PAGEREF _Toc129081871 h 5 HYPERLINK l _Toc129081872 表2.11：北京京市服装装批发商商业租金金调查（部分） PAGEREF _Toc129081872 h 9 HYPERLINK l _Toc129081873 表2.22：20006年年北京市市限制发发展的商商业项目目 PAGEREF _Toc129081873 h 12 HYPERLINK l _Toc129081874 图2.11：北京京市在建建商业地地产项目目供应结结

12、构 PAGEREF _Toc129081874 h 133 HYPERLINK l _Toc129081875 图2.22：北京京市各区区域在建建商业项项目供应应情况图图 PAGEREF _Toc129081875 h 14 HYPERLINK l _Toc129081876 图2.33：北京京市在建建商业项项目类型型供应比比例 PAGEREF _Toc129081876 h 144 HYPERLINK l _Toc129081877 图2.44：北京京市各商商圈在建建商业项项目供应应分布 PAGEREF _Toc129081877 h 115 HYPERLINK l _Toc12908187

13、8 图4.11：项目目整体效效果图 PAGEREF _Toc129081878 h 222 HYPERLINK l _Toc129081879 表4.11：项目目商业建建筑技术术指标 PAGEREF _Toc129081879 h 222 HYPERLINK l _Toc129081880 图4.22：项目目位置图图 PAGEREF _Toc129081880 h 23 HYPERLINK l _Toc129081881 图4.33：项目目周边道道路交通通图 PAGEREF _Toc129081881 h 244 HYPERLINK l _Toc129081882 图4.44：北京京地铁线线路

14、示意意图 PAGEREF _Toc129081882 h 244 HYPERLINK l _Toc129081883 图4.55：现有有居住人人群规模模估算 PAGEREF _Toc129081883 h 225 HYPERLINK l _Toc129081884 图4.66：现有有居住人人群住宅宅售价图图 PAGEREF _Toc129081884 h 26 HYPERLINK l _Toc129081885 图4.77：项目目周边区区域现有有商业分分布图 PAGEREF _Toc129081885 h 226 HYPERLINK l _Toc129081886 图4.88：项目目周边区区域

15、大中中型零售售商业分分布 PAGEREF _Toc129081886 h 277 HYPERLINK l _Toc129081887 表4.22：项目目周边区区域大中中型零售售商业规规模 PAGEREF _Toc129081887 h 288 HYPERLINK l _Toc129081888 表4.33：项目目周边典典型餐饮饮商业情情况 PAGEREF _Toc129081888 h 322 HYPERLINK l _Toc129081889 表4.44：项目目周边典典型休闲闲娱乐商商业情况况 PAGEREF _Toc129081889 h 32 HYPERLINK l _Toc129081

16、890 表5.11：项目目发展类类型定位位（一） PAGEREF _Toc129081890 h 37 HYPERLINK l _Toc129081891 表5.22：项目目发展类类型定位位（二） PAGEREF _Toc129081891 h 37 HYPERLINK l _Toc129081892 表5.33：“健康新新生活”主题购购物中心心产品策策划 PAGEREF _Toc129081892 h422 HYPERLINK l _Toc129081893 表5.44：“健康新新生活”主题购购物中心心租金预预估 PAGEREF _Toc129081893 h 433 HYPERLINK l

17、 _Toc129081894 表6.11：项目目租金收收入测算算 PAGEREF _Toc129081894 h 46 HYPERLINK l _Toc129081895 表6.22：项目目年运营营总收入入估算 PAGEREF _Toc129081895 h 447 HYPERLINK l _Toc129081896 表6.33：项目目年运营营总费用用估算 PAGEREF _Toc129081896 h 448 HYPERLINK l _Toc129081897 图6.11：项目目收益租租金敏感感度分析析表 PAGEREF _Toc129081897 h 499 HYPERLINK l _To

18、c129081898 图6.22：售价价与财务务净现值值的敏感感度分析析表 PAGEREF _Toc129081898 h 500 HYPERLINK l _Toc129081899 附表1：损益表表 PAGEREF _Toc129081899 h 51 HYPERLINK l _Toc129081900 附表2：现金流流量表 PAGEREF _Toc129081900 h 551导 言家上新生生活广场场项目位位于亚运运村安立立路与大大屯路的的交叉口口西南角角，项目目占地11.4万万平方米米，商业业建筑面面积211,5220平方方米，为为地上四四层及地地下一层层。项目目计划开开业时间间为200

19、06年年11月月。北京瑞美美赛睿商商业管理理顾问有有限公司司（以下下简称“赛睿顾顾问”）于220066年011月接受受北京华华佳房地地产开发发有限公公司的委委托，就就其位于于亚运村村的家上上新生活活广场项项目进行行项目产产品策划划。赛睿顾问问从北京京商业市市场的现现状及发发展趋势势、项目目区域内内的市场场情况及及发展趋趋势以及及本项目目自身特特点等方方面出发发，对家家上项目目进行分分析研究究，结合合专业经经验，提提出了初初步的产产品策划划方案以以及财务务分析评评估。本策划报报告基于于针对该该项目独独立的市市场研究究成果、专业的的商业地地产分析析模式以以及丰富富的商业业地产策策划经验验，希望望能

20、够为为发展商商的项目目运营操操作提供供有益的的帮助。1.0 北京宏宏观经济济环境分分析在本节提提及的所所有经济济数据及及指标均均显示出出北京零零售市场场的前景景十分乐乐观。从从发展态态势来看看，赛睿睿顾问有有信心认认为北京京经济的的强势增增长将持持续伸延延至20010年年以后。北京市市人民生生活已开开始进入入富裕阶阶段，居居民的个个人收入入亦会随随着经济济的增长长而递增增，预计计市民将将有更多多可支配配的收入入去追求求更愉快快及多元元化的生生活方式式。经分析，下文中中由政府府提供的的个人收收入及消消费支出出的数据据均较实实际情况况为低，但综合合其走势势及其它它调查数数据，我我们有理理由相信信北

21、京的的零售市市场将保保持健康康发展，尤其伴伴随房地地产开发发，家居居消费和和休闲娱娱乐消费费具有良良好成长长空间，为本项项目的良良好发展展前景提提供有力力支撑。1.1国国内生产产总值过去二十十多年，北京经经济增长长迅速。如图11.1所所示，除除19998年受受到亚洲洲金融风风暴的影影响外，北京的的国内生生产总值值由19990至至20005期间间一直都都有近两两位数字字的稳定定增长。20005年，北京的的国内生生产总值值达68814.5亿元元人民币币，较上上年上升升11.1%，持续77年保持持了100以上上的高增增长。图1.11：北京京市国内内生产总总值1999020005资料来源源: 2200

22、55年北京京统计年年鉴在北京市市第十个个五年计计划中，市政府府预期北北京市在在20000至220055内的国国内生产产总值将将维持在在每年平平均增长长9%的的水平，实际的的增长情情况要高高于计划划。（1）产产业结构构目前，北北京市产产业结构构趋向高高级化。第三产产业（即即服务业业）已成成为全市市经济的的主要组组成部份份，其生生产值占占全市国国内生产产总值的的66.4%，达到446166.3亿亿元；第第二产业业（主要要包括制制造业）占全市市国内生生产总值值约333.8%。北京市第第三产业业增长计计划将有有利于零零售业这这个主要要组成部部分的长长远发展展。另外外，北京京市政府府希望将将高新科科技产

23、业业的比重重提高到到占整体体国内生生产总值值的155%以上上。（2）人人均国内内生产总总值人均国内内生产总总值是评评估一个个地区的的居民个个人财富富的有力力指针。图1.2 显显示在119900至20005年年间，北北京市人人均国内内生产总总值从119900年的￥4,8878，迅速增增长到220055年的￥44,9699元（约约折合55,4577美元）。图1.22：北京京市人均均国内生生产总值值19990220055资料来源源: 220055年北京京统计年年鉴国际经验验表明：当一个个国家或或地区人人均GDDP达到到3,0000美元时时，经济济发展处处于加速速成长阶阶段的初初期；在在人均GGDP达

24、达到100,0000美元前前，有一一个较长长的经济济高速增增长时段段。该时时期的经经济发展展往往体体现出一一些规律律性的特特征：第第一是国国民经济济持续快快速增长长。表现现在总体体经济保保持高速速增长，人均GGDP水水平加快快提高；第二是是经济结结构进一一步优化化升级。表现在在产业结结构趋向向高级化化，工业业化水平平进一步步提高，城市化化在第三三产业推推动下进进一步发发展；第第三是经经济增长长质量改改善。主主要表现现在经济济效益水水平明显显提高，经济增增长的稳稳定性明明显增强强。鉴于于此，品品质化消消费成为为市场趋趋势。鉴于国内内外经济济增长的的一般走走势，北北京经济济增长将将进入一一个新的的

25、时期，结合北北京市经经济增长长变化轨轨迹，今今后510年年北京经经济将表表现出快快速、稳稳定的增增长特征征。1.2零零售总额额图1.33显示，北京零零售市场场的发展展与整体体经济增增长有紧紧密的关关系。220044年全年年社会消消费品零零售总额额2,1911.8亿亿元，比比去年同同期增长长14.4%；在119900至20004年年间，北北京市消消费品零零售总额额的每年年平均增增长率为为15.2%。近五年年间，此此增长率率为每年年10.7%，接近同同期北京京市国内内生产总总值增长长速度，增势稳稳定。图1.33：北京京市零售售总额11990020004资料来源源: 220055年北京京统计年年鉴1

26、.3居居民可支支配收入入图1.44：北京京市城镇镇居民家家庭人均均可支配配收入（19990220055）资料来源源: 220055年北京京统计年年鉴20055年，北北京市城城镇居民民家庭人人均可支支配的年年收入为为17,6533元，按按可支配配收入指指数（可可比价格格）计算算较上年年增长112.99%。如如上图显显示，人人均可支支配收入入的波动动走势与与整体经经济的情情况吻合合。按可可支配收收入指数数计算，至20005年年的过去去五年间间，平均均增长率率为111%。其其较接近近于其他他指标，显示出出近年居居民人均均可支配配收入增增长迅速速。从结构来来看，在在城市居居民可支支配的总总收入当当中，

27、约约有822.5%用于日日常消费费性开支支。全市市及中高高收入水水平家庭庭人均消消费性支支出及构构成如下下。表1.11：北京京城镇中中高收入入水平人人均消费费性支出出单位：人人民币全市平均均中间收入入户(20%）较高收入入户(20%）高收入户户(10%）最高收入入户(10%)消费性支支出176553106002.44125558.77160999.77202559.00食品35222.737288.338855.638677.746366.2衣着906.2959.811088.311300.416122.5家庭设备备用品及及服务704.2637.6794.712588.514288.9医疗保健

28、健994.0879.210844.515455.917311.1交通和通通讯16888.112344.618966.642588.234566.4教育、文文化、娱娱乐服务务19644.219188.024544.122788.339299.4居住955.8900.7893.312088.824633.6杂项商品品与服务务388.7344.3441.7551.910011.0图1.55：日常常生活消消费性支支出构成成资料来源源: 220055年北京京统计年年鉴以上有关关城镇居居民可支支配收入入的数据据，是根根据北京京市城乡乡调查大大队针对对本地居居民的一一个1,0000份样本本的调查查结果得得出

29、。考考虑到此此项调查查的目的的及调查查范围、方法的的限制。赛睿顾顾问认为为：北京京居民消消费的实实际能力力远高于于政府统统计数据据。1.4小小结在本节提提及的所所有经济济数据及及指标均均展示出出北京市市消费市市场基础础良好，商业零零售市场场前景十十分乐观观。随着着中国入入世成功功，以及及北京获获选为220088年奥运运会举办办城市，赛睿顾顾问有信信心认为为北京经经济的强强势增长长将持续续伸延至至第十个个五年计计划以后后。北京市民民的个人人收入亦亦会随着着经济的的增长而而递增，预计市市民将有有更多可可支配的的收入去去追求更更愉快及及多元化化的生活活模式。由于官方方公布的的个人收收入及消消费支出出

30、的数据据均低于于实际情情况，因因此赛睿睿顾问有有理由相相信北京京的零售售市场仍仍然健康康地发展展。尤其其那些自自身位置置优越，同时符符合区域域市场的的购物习习惯以及及目标消消费群定定位准确确的项目目，将可可望获得得最佳的的投资回回报。2.0 北京市市商业市市场研究究商业地产产项目的的开发和和规划，首先必必须考虑虑到宏观观商业环环境的发发展状况况。城市市宏观商商业环境境的发展展现状、发展特特点、尤尤其对于于未来发发展的趋趋势，将将是项目目细分市市场和规规划方向向的首要要考虑因因素。其次，商商业项目目规划还还必须考考虑所在在城市、区域商商业地产产的供求求情况及及未来供供应、需需求的发发展态势势和特

31、点点。这种种供求结结构和特特点，对对项目整整体规模模的初步步判断和和定位具具有极其其重要的的指导意意义。2.1零零售商业业现状及及发展趋趋势2.1.1北京京零售商商业现状状随着整体体经济环环境向好好，北京京市消费费品市场场处于稳稳中趋旺旺之势，当前消消费品市市场运行行有较好好发展趋趋势的是是假日消消费品市市场、晚晚间消费费市场、家居消消费市场场、服务务消费市市场等。从业态态组合来来看，服服务及体体验业态态得到消消费市场场的关注注，其市市场份额额呈现增增长态势势。入世后各各类进口口产品关关税逐渐渐下降，价格逐逐渐降低低。国内内经营者者将面临临激烈竞竞争，但但同时也也将推动动零售业业朝着低低价格、

32、高质量量、多样性性方向发发展，从从而丰富富零售市市场。另另一方面面，政府府对外资资企业在在华投资资的政策策将更加加透明，外资企企业必将将加快开开拓国内内市场的的步伐（国外企企业间的的竞争）。对于于已进入入中国而而未进入入北京的的国外企企业将着着力于北北京市场场的规划划，而其其他同行行业内佼佼佼者也也必将随随之进入入市场分分羹。越来越多多的世界界顶级品品牌涉足足北京市市场。此此类客户户要求商商业物业业具备高高质量、高水准准的软、硬件设设施配置置，如黄黄金位置置、一流流的商场场平面设设计、专专业的品品牌店配配套管理理及完备备的物业业管理等等。世界界二线品品牌名店店也逐步步进入北北京市场场，形成成了

33、较完完善的品品牌组合合。建材方面面，德国国欧倍德德、英国国百安居居选址海海淀区，法国的的乐华梅梅兰也开开始行动动；超市市方面，美国的的沃尔玛玛、法国国的欧尚尚、迪亚亚折扣店店开业，另有多多家目前前正处于于报批和和选址阶阶段。此此外，一一些国内内商业企企业也不不甘示弱弱，物美美综合超超市、超超市发便便利店等等企业的的拓展也也在进行行，而北北京传统统零售业业著名企企业集团团如新燕燕莎集团团、王府府井百货货、西单单商场、北京华华联等也也均纷纷纷涉足SSHOPPPINNG MMALLL类项目目。从以上北北京零售售业发展展状况可可以看出出：市场场竞争加加剧，表表面上是是进入市市场的商商业房地地产规模模加

34、大的的原因，本质上上其实是是传统商商业形式式不能适适应消费费者的新新的需求求，包括括消费方方式，生生活方式式的需求求等。2.1.2北京京零售商商业发展展趋势未来北京京市将继继续控制制城市中中心区的的大型百百货店和和现有商商业中心心的数量量和规模模。北京京市商业业发展的的重点将将转移到到三环路路、四环环路外的的周边地地区。根据“十十五”计划，20005年前前位于三三环路西西、南、北方向向的商圈圈总零售售楼面面面积将分分别控制制于100万至220万平平方米之之间。北京市商商业发展展白皮书书预测：未来几几年社区区商业成成为新型型商业理理念的先先锋。北北京市商商务局有有关负责责人表示示：今年将将继续鼓

35、鼓励成熟熟的连锁锁超市、便利店店体系面面向社区区，特别别是新建建居民区区发展。这种邻邻里型购购物中心心服务内内容包括括：社区区连锁超超市、便便利店搭搭载洗衣衣、彩扩扩、快递递、报刊刊、快餐餐、家政政以及网网上或电电话购物物等便民民服务功功能。区域型社社区商业业街开始始迅速兴兴起。随随着北京京房地产产市场的的迅速发发展，一一些在社社区内规规划建设设的“商商业街”正在北北京东南南西北、城里城城外建设设。如百百子湾苹苹果社区区正在建建设中的的“苹果果商业街街”、西南四四环第七七街区8800米米长的时时尚商业业街、亦亦庄境界界12000米长长的商业业街等等等。一批“社区”商业街街正在北北京兴起起，由此

36、带带来的“街区时时尚商业业”也正正在北京京悄悄兴兴起。新型的邻邻里型购购物中心心将集社社区地域域中心、活动中中心、消消费中心心、集散散中心和和管理中中心为一一体。这样，既可以以实现商商住分离离，把各各个街坊坊变成纯纯住宅。不再有有沿街商商店的喧喧嚣，又可以以达到社社区配套套资源的的有效整整合，最最大限度度地发挥挥配套设设施的作作用。实现小小区的动动静分离离，形成成真正的的舒适社社区。不难发现现，随着着经济的的不断发发展，消消费者个个性化的的需求越越来越明明显，传传统的商商业形态态及商品品结构等等难以满满足不断断差异的的个性需需求。众众多富有有特色的的社区型型商业的的兴起，很好的的适应了了消费者

37、者多样化化购物需需求的发发展态势势。2.2专专业批发发商业现现状及发发展趋势势2.2.1北京京专业、批发市市场商业业现状从北京市市范围来来看，目目前各类类批发市市场种类类繁多，除去几几个有一一定历史史和知名名度的专专业批发发商业区区外，分分布相对对比较分分散。北北四环中中关村的的IT市市场商圈圈；北三三环边上上的邮币币卡批发发市场；西二环环沿线的的动物园园批发市市场、天天意批发发市场、天成批批发市场场、官园园批发市市场、万万通小商商品市场场等；东东南区域域的潘家家园旧货货市场、古玩市市场、眼眼镜批发发城、十十里河建建材市场场等；崇崇文区红红桥批发发市场；丰台区区的新发发地农贸贸市场、岳各庄庄批

38、发市市场市场场，木樨樨园服装装批发市市场、大大红门服服装街，沙子口口文体用用品批发发区、鞋鞋类批发发区等。均已形形成了一一定的行行业内知知名度，取得了了不错的的市场地地位。从收益情情况来看看，专业业、批发市市场的租租金收益益普遍高高于传统统的零售售业态，针对服服装类的的批发产产业，租租金水平平甚至可可高达660元/天.平平方米。表2.11：北京京市服装装批发商商业租金金调查（部分）建筑面积积（平方方米）租金（元元/天.平方米米）百荣世贸贸46万10.55木樨园世世贸10万4-133永外城文文具3万4-8温州灯具具城0.7万万4-5永外鞋城城0.155万6-100大伟鞋城城1万10天雅5.2万万

39、6100京温3万10550大红门6.5万万10660新世纪3万6100龙湫1.6万万10225才华窗帘帘0.5万万36天海服装装0.3万万10330龙健都窗窗帘0.6万万3-8瑞安童装装0.3万万34广狮童装装0.277万45大康鞋城城6万精品200大厅440中联华都都红门鞋鞋城5万5.52.2.2北京京专业、批发市市场商业业发展趋趋势虽然目前前北京零零售市场场的销售售额占到到了总市市场份额额的200%以上上，并且且这个份份额以55%的速速度增长长。但批批发市场场的销售售额占到到了总份份额的将将近800%，所所以批发发商业的的作用是是显而易易见的。尽管如如此，这这个数据据逐渐减减少的事事实让我

40、我们更加加认识到到批发商商业所面面临的挑挑战。从市场空空间上看看，商业业市场销销售点的的分散性性和数据据的大量量性决定定了厂家家要在市市场上立立足，必必须通过过各级批批发分销销，扩大大产品的的覆盖面面。批发发商作为为通路的的力量是是不可阻阻挡，也也无法替替代的。不过发发展的前前提有两两个：一一个是批批发商自自身经营营意识的的全面提提高，另另一个是是政府积积极扶持持，创造造有利批批发市场场发展的的大环境境。对于批发发业的调调整是加加入世贸贸组织之之后的迫迫切要求求。北京京市政府府也正尝尝试整合合现有批批发商业业资源：积极引引进国内内外著名名品牌，培育一一批专业业化的总总经销商商和总代代理商，加快

41、引引进国际际上专门门为企事事业单位位和中小小商户服服务的批批发业态态，逐步步替代传传统小商商品和日日用工业业品批发发市场。专业零售售市场的的市场空空间也占占据重要要的比重重。比如如位于北北京东三三环昆仑仑饭店北北侧的佳佳艺服装装市场就就有良好好的市场场表现。这样的的市场在在新建商商业地产产中占据据较大比比重，市市场空间间广阔。2.3商商业地产产供求态态势2.3.1 北北京商业业地产需需求情况况从商业类类型上看看，百货货、超市市、连锁锁餐饮和和便利店店表现仍仍较为活活跃。沃尔玛玛山姆会会员店、百安居居家居超超市、法法国欧尚尚等知名名外资超超市大量量布点开开店，吉吉野家、永和大大王、物物美等连连锁

42、餐饮饮和便利利店也相相继开辟辟新的经经营网点点。北京京的商业业竞争愈愈演愈烈烈。政策方面面大大刺刺激了连锁超超市和便便利店的的发展。为提升升北京市市社区连连锁商业业总体水水平，220033年7月月北京市市商业委委员会、北京市市财政局局印发了了对发发展社区区连锁超超市、便便利店企企业给予予银行贷贷款贴息息的实施施办法的通知知，银行行贷款贴贴息重点点扶持成成熟的连连锁企业业，鼓励励其在居居民居住住小区开开设连锁锁超市(5000平方米米左右)、便利利店(1100平平方米左左右)，在繁华华街区(王府井井、中关关村等)开设标标准便利利店(1100平平方米左左右)。 北京市商商业物业业已经形形成了三三大需

43、求求群体：跨国零零售企业业、国内大大型零售售企业和和中小投投资者。具体来看看，随着着各国零零售业巨巨头抢滩滩北京零零售业市市场，跨跨国零售售企业对对大型主主力店的的需求明明显增加加。美国沃沃尔玛、法国法法宝、英英国百安安居等竞竞相在京京选址开开店。同同时，国国内大型型零售企企业的扩扩张形成成了北京京市商业业物业需需求的另另一主力力，表现现出国内内大型零零售企业业良好的的发展态态势。另另外，许许多中小小投资者者纷纷看看好北京京商业市市场的投投资潜力力，成为为北京写写字楼和和住宅底底商的强强有力需需求者。但从近期期来看：随着近近两年大大量集中中商业设设施爆发发式的涌涌入市场场，短期期内供应应过大，

44、北京商商业地产产的需求求较前两两年开始始下降。特别是是由于大大批商业业项目在在前期缺缺乏合理理的规划划和准确确的定位位，同时时忽视商商业管理理的重要要性。导导致多数数产权商商铺经营营效益差差，损害害了投资资者的利利益，投投资人对对商业地地产的投投资日益益谨慎，20005年多多数的在在售大型型商业项项目销售售进度缓缓慢。2.3.2 未未来商业业物业供供应1、北京京市城市市规划导导引下的的商业地地产路径径北京和中中国所有有的城市市一样都都正在经经历城市市化的过过程，在在此过程程中，城城市边界界持续扩扩张，从从而带动动商业地地产的发发展和商商铺升值值的空间间。按照北北京城市市总体规规划（220044

45、-20020年年）修修编内容容，“两两轴两两带多多中心”之“两轴”（沿长安安街的东东西轴和和传统中中轴线的的南北轴轴），之“两带”（东部发发展带和和西部发发展带）（传统统中轴上上包括奥奥运公园园、南苑苑两个重重要功能能区；东东西轴上上有石景景山综合合文化娱娱乐区、石景山山体育文文化区、商务中中心区、传统运运河四个个重要节节点），之“多多中心”包括中中关村高高科技园园区核心心区、奥奥林匹克克中心区区、商务务中心区区、海淀淀山后地地区科技技创新中中心、顺顺义现代代制造业业基地、通州综综合服务务中心、亦庄高高新技术术产业发发展中心心和石景景山综合合服务中中心等88大城市市职能中中心区。这些城市市边界

46、扩扩张后形形成的新新兴区域域，伴随随居住人人口的持持续增加加，商业业需求均均会持续续放大，这种趋趋势必然然带动这这些地区区商铺升升值空间间。需要要关注的的是，这这种升值值空间虽虽属整体体趋势，但是个个案风险险成为商商业地产产的主要要风险。对于本项项目来说说，鉴于于北京市市长期重重心向北北的规划划和发展展布局特特点，本本项目所所在区域域的商业业环境将将会日趋趋成熟，而且在在经历一一定发展展阶段后后，亚运运村地区区的商业业环境将将会表现现出繁华华商业中中心的商商业特点点，将有有利于本本项目商商业价值值的提升升。20066年初，北京市市商务局局印发北京市市流通业业发展分分类指导导目录（20006年）

47、，指指出按照照新的城城市规划划，北京京市商业业设施增增长方式式应实现现三个转转变，设设施建设设重心实实现两个个转移。（一）设设施增长长方式实实现三个个转变1）设设施建设设从设点点占地、外延扩扩张为主主转变为为集聚功功能、优优化结构构为主，形成占占地合理理、运行行高效的的节约型型商业发发展模式式。2）商商业设施施发展从从环境轻轻视型转转变为环环境友好好型，以以创建城城市良好好环境为为前提，兴市不不乱市，便民不不扰民。3）商商业设施施从只注注重经营营规模扩扩大向重重视服务务、质量量和效益益提高转转变，以以构建便便民服务务体系为为目标,发展综综合商业业服务集集群。表2.22：20006年年北京市市限

48、制发发展的商商业项目目业态内容容限制区域域建筑面积积60000平方方米以上上的超市市（商品品交易市市场业态态提升项项目除外外）二环路以以内地区区建筑面积积在1万万平方米米以上的的大型商商业设施施（商品品交易市市场业态态提升项项目除外外）三环路以以内地区区建筑面积积在5万万平方米米以上的的大型商商业设施施五环路以以内地区区各类商品品交易市市场项目目一般商品品交易市市场二环路以以内地区区、广域域城市商商业中心心、区域域商业中中心、中中关村科科技园区区海淀园园、北京京商务中中心区、金融街街、奥运运村、北北京经济济技术开开发区、临空经经济区小商品批批发零售售市场东、西、北四环环路和南南三环路路以内地地

49、区电子、通通讯、数数码产品品市场四环路内内地区、中关村村科技园园区海淀淀园家居建材材市场五环路以以内地区区未列入相相关专项项规划的的各类汽汽车交易易市场全市范围围内汽车配件件市场未列入规规划的农农副产品品批发市市场再生资源源集散市市场（二）设设施建设设重心实实现两个个转移1充分分研究商商业设施施发展的的交通支支撑条件件，积极发发挥轨道道交通和和公交的的作用，改变商商业设施施重心沿沿城市环环路分布布的单一一格局。2设施施发展重重心从中中心城商商业单中中心向中中心城、新城均均衡发展展转移，实现区区域协调调，城乡乡统筹。上述政府府对商业业的限制制性规划划，无疑疑有利于于降低本本项目的的市场竞竞争压力

50、力。2、北京京在建商商业地产产项目的的供应结结构图2.11：北京市市在建商商业地产产项目供供应结构构从图2.1统计计数据可可以看出出，北京京中大型型商业地地产项目目的数量量占市场场的主体体，这完完全说明明了北京京商业地地产开发发市场的的现状。从投资资机构的的角度看看，中小小型商业业地产项项目的市市场比较较稳定，而且因因为商业业功能及及招商等等问题不不容易发发生大的的偏差，风险便便于控制制，商业业地产投投资机构构往往对对这类项项目感兴兴趣。北京大型型商业地地产项目目，尤其其是大型型购物中中心项目目，开发发商整体体上看，比较谨谨慎，并并不象南南方很多多城市的的开发商商不管商商铺销售售可能对对未来经

51、经营管理理的影响响，进行行大面积积商铺的的销售，而是以以长期出出租经营营为核心心思想，进行项项目的运运做。根根据赛睿睿顾问和和国际机机构接触触的经验验，目前前阶段，很少机机构对规规模100万平方方米以上上的SHHOPPPINGG MAALL项项目有投投资计划划。3、北京京市各区区域在建建商业项项目供应应情况图2.22：北京市市各区域域在建商商业项目目供应情情况图从图2.2可以以看出，北京商商业地产产供应主主要集中中在三环环到五环环之间，而且主主要集中中在东部部、北部部和西部部，投资资机构除除关注以以上区域域外，也也特别关关注南部部区域，因为升升值空间间比较高高。4、北京京市在建建商业项项目类型

52、型供应比比例图2.33：北京市市在建商商业项目目类型供供应比例例如图2.3中统统计结果果，购物物中心/综合项项目所占占比例最最高，达达到400%以上上，社区区商业供供应量占占近255%。购购物中心心/综合合项目的的比例印印证了当当前中国国购物中中心投资资开发趋趋热的状状况，社社区商业业的比例例目前较较低，正正说明成成长空间间比较大大，各类类商业地地产投资资机构普普遍关注注并认同同其投资资空间。5、北京京市各商商圈在建建商业项项目供应应分布图2.44：北京市市各商圈圈在建商商业项目目供应分分布从图2.4可以以看出北北京市商商业地产产的供应应呈现极极大的不不均衡特特点，投投资机构构普遍认认为：从从

53、这种不不均衡可可以看出出市场热热点，也也可以挖挖掘市场场空白点点；市场场热点地地区，既既说明存存在投资资机会，也说明明激烈竞竞争在孕孕育风险险。很显显然，CCBD和和中关村村地区是是商业地地产供应应量最大大的地方方，大家家看好其其投资价价值，但但也正是是因为市市场普遍遍的关注注，所以以一定程程度上涣涣散了开开发商的的责任心心、专业业心，换换言之，这两个个区域也也潜藏风风险。当当然，该该区域长长期市场场需求强强劲，这这种风险险更多来来自开发发商专业业化操作作的风险险，而不不是市场场风险。6、北京京市商业业地产市市场供应应简要分分析从供应特特点来看看：纯商业业物业和和住宅写写字楼底底商的供供应都呈

54、呈现出上上升势头头。纯商业业项目有有中关村村西区、君太百百货等；住宅、写字楼楼底商项项目几乎乎遍布北北京各个个开发区区域。除除此之外外，市场场上还出出现了一一些经过过重新包包装的旧旧项目，如新东东安市场场、西单单文化广广场等。从业态看看：到20007年国国外多数数业态都都将出现现在北京京，国际际零售1100强强至少有有50将将在北京京开店。从商业地地产建设设看，过过去两、三年里里，国内内商业项项目开发发多以商商业街及及大型MMALLL等为主主，而且且基本扎扎堆于都都市传统统商业中中心，盲盲目求大大、求全全的状况况也相当当严重。随着银银根收紧紧、贷款款困难、开发商商后续资资金不足足、加上上缺乏成

55、成熟管理理团队和和运营经经验，不不少物业业经营难难以为继继。一些些巨无霸霸项目开开业后的的艰难经经营境况况，也让让即将进进入市场场的各路路开发商商决策更更为谨慎慎与理性性。各种种迹象表表明：今今后几年年里，规规模适中中、符合合市民实实际需要要的社区区购物中中心，将将成为新新的开发发热点。这也是是政府部部门今后后鼓励开开发的重重点业态态之一。2.4商商业地产产分类型型发展情情况2.4.1百货货/购物物中心/大型超超市从总体情情况看：北京购购物中心心、百货货、大型型超市总总供应量量达到2236.59万万平方米米。到220077年新增增加的供供应量将将达到2294万万平方米米建筑面面积；百百货、超超

56、市、购购物中心心的零售售额合计计占去了了北京市市社会消消费品零零售总额额80以上的的市场份份额。北京百货货业处于于市场萎萎缩阶段段，客流流不旺、面临购购物中心心等新型型业态的的挑战。目前北北京市百百货、购购物中心心、大型型超市租租金支付付方式一一般为固固定租金金；大多多数租金金收取方方式为流流水倒扣扣。从百货、购物中中心、大大型超市市未来发发展趋势势来看，北京市市未来百百货、购购物中心心、大型型超市的发发展将有有以下趋趋势：体量规模模超大化化，将以以Shooppiing Malll的模模式出现现于北京京；购物物中心内内各业态态集中化化；体验验业态成成为中高高档商业业市场需需求的动动力；文文化底

57、蕴蕴深入化化；消费费者对大大型购物物中心的的需求不不断增强强；商品品经营将将向功能能性转变变；从大大众化经经营向中中高档经经营转变变；百货货商场将将由多种种经营转转向主体体性经营营、主题题经营。综合来看看，北京京百货业业处于经经营的萎萎缩期。随着各各种新兴兴零售业业态的不不断发展展和创新新，传统统百货业业态收到到的冲击击非常明明显，未未来百货货业态的的发展需需要对经经营模式式等进行行合理的的再定位位和发展展思路的的调整。2.4.2商业业街北京现已已形成成成熟的大大型商业业街有两两条，分分别为王王府井商商业街、西单商商业街。未来北京京将重点点发展培培育三里里屯酒吧吧街、秀秀水服装装街、潘潘家园旧

58、旧货市场场、方庄庄餐饮街街、大红红门服装装街、牛牛街民族族街、天天桥民俗俗街、银银街、隆隆福寺民民俗商业业旅游文文化街、海淀图图书城等等10条条特色街街。未来商业业街的定定位具有有清晰可可见的特特点；未未来商业业街的商商业竞争争加剧是是不可避避免的；增加适适合年轻轻人的娱娱乐休闲闲功能，增加体体验业态态比重；未来商商业街将将以开放放性、参参与性、多元性性方向发发展；商商业街将将成为北北京文化化底蕴的的体现舞舞台。2.4.3社区区商业及及底商近几年社社区商业业和底商商成为北北京商铺铺市场的的主要类类型。增增长速度度持续放放大，竣竣工面积积不少于于30万平平方米，同比增增长1000以以上。从从经营

59、情情况看，北京社社区商业业及底商商总体来来说阶段段性供过过于求，北京商商铺空置置率155到200。售价方面面：普通通社区商商业售价价122万/平方米米；中档档住宅、写字楼楼、公寓寓底商售售价23万/平方米米；高档档住宅、写字楼楼、公寓寓底商售售价34.55万/平方米米。租金上大大致可分分三类商商铺；335元元/天/平方米米，58元/天/平方米米，810元元/天/平方米米；其中中以58元/天/平方米米为主要要商铺租租金档次次，占有有率为550左左右。从未来发发展趋势势分析：社区底底商市场场供需两两旺；社社区商业业仍将以以超市、餐饮、美容美美发等服服务业态态为主要要经营内内容；未未来社区区商业经经

60、营重点点是生鲜鲜方面；小型底底商需求求量有增增加趋势势；北京京底商商商铺成交交急升，投资潜潜力大。2.4.4综合合/专业业市场北京专业业市场以以南城最最为集中中。初步步统计：南城固固定交易易场所进进行经常常性常年年交易，并设有有专职管管理人员员的现货货商品交交易市场场约1115个。总营业业面积约约为966万平方方米，市市场摊位位容量约约350000个个，已出出租摊位位数量2250000个，摊位出出租率771.443%。其中个个体摊位位数量约约226600个个，占已已出租摊摊位数的的90.4%。20003年商商品交易易市场总总成交额额约1770亿元元，比上上年增长长26.4%，平均每每个市场场成