人民置业【金色华庭】策划报告书

1、 PAGE PAGE 52人民置业业【金色华华庭】策策划报告告书理性决定定价值 专业业决定高高度目 录前 言第一部分分 【金色色华庭】项目市市调分析析第二部分分 【金色色华庭】个案研研究及项项目定位位第三部分分 【金色色华庭】经济效效益分析析第四部分分 【金色色华庭】营销推推广概要要第五部分分 【金色色华庭】销售管管理第六部分分 附件件总平平规划建建议图 户外外广告位位平面设设计图前 言“决断于于谋划，善行于于智慧”，受成都都人民置置业的委委托，我我司为其其在互助助路区域域的项目目进行全全程营销销策划，经过深深入细致致的调查查研究及及分析，形成了了此报告告。本报告针针对项目目的特殊殊性，采采用

2、各种种适用的的调研方方法、调调研手段段，获取取第一手手真实的的市场相相关信息息和数据据，在此此基础上上结合业业界前沿沿的理论论和行业业技术，形成了了我们对对该项目目的真实实认知和和感受。我们在进进行项目目的调查查过程及及策划过过程中，丝毫不不敢大意意，专业业责任感感和职业业道德，保证了了本次报报告及其其建议的的科学性性、真实实性以及及可参考考性。结结合项目目实际和和我们积积累的丰丰富经验验，形成成了以下下营销策策划报告告。第一部分分 金金色华庭庭项目目市调分分析成都市房房地产宏宏观市场场分析（一）、总述据有关资资料统计计，20003年年，成都都在155个副省省级城市市中GDDP为118700亿

3、元，排名第第4位；社会消消费零售售总额7771亿亿元，排排名第44位；人人均GDDP23300美美元，排排名倒数数第4，为122位；人人均可支支配收入入排名为为第100位。影影响人居居中心排排名关键键因素之之“住房消消费指标标”(指市市民能否否买得起起住房以以及住房房质量)，成都都在第114位，排名较较前， 20003年成成都的土土地投资资减少，开发商商购置土土地9557.339万平平方米，同期下下降了66.1%。20004年年1-22月，开开发商购购置土地地71万万平方米米，比同同期减少少了755万平方方米，下下降511%。20044年一季季度，成成都新开开项目共共计355个（包包含亮相相项

4、目），供应应总量约约1099.122万，市场场整体发发展态势势良好。新开楼楼盘中，以小户户型+商商业物业业成了今今年1季季度成都都楼市的的主角。（二）、项目开开发热点点区域20044年1季季度成都都楼市供供应量以以城西和和郊区为为重点，其中城城西供应应体量最大达达34.16万万平米，占1季季度总供供给量的的三成。而城东东和城南南供给平平淡，但随随着城东东旧城改改造力度度的逐步步推进，同时城城东的一一些大盘盘如万科科金色乐章，华润翡翡翠城二二期等大大盘都将将在年内内推出，届时，城东楼楼市将会会出现井喷。而城北北的房地地产开发发则主要要靠商业业地产项项目的开开发充实实体量，其中金荷花花、荷花花金池

5、、大正鞋鞋都等项项目区域域周边的的开发是是为最大大的体量量冲击和竞争争。从环域分分布状况况来看，1季度度楼市供供应量较较为均匀匀，各自自所占比比例差距距不大。其中，二至三三环仍是是商品房房供给主主力区域域，占到到总供应应量的337%。三环外外及郊区区楼盘也也较为活活跃，比比例达到到26%。（三）、项目开开发量及及市民对对房价的的看法20044年1-2月，市区住住宅供应应面积(批准销销售)445.664万平平方米，同比减减少244.6%，而销销售面积积达1006.669万平平方米，同比增增长422.499%，缺缺口达61万万平方米米，加之之20003年的的供应缺缺口，总总面积达达2000万平方方

6、米，即即约2万万户的需需求缺口口。其次次，土地地供应出出现错位位。20003年年，成都都的城市市住宅地地价为负负增长，成都拍拍卖土地地有600%为旧旧城改造造置换出出来的土土地，440%为为新增土土地。市市区内用用于住宅宅开发的的土地明明显少于于用于商商业开发发的土地地，大量量的住宅宅开发转转向郊外外。有40%的消费费者认为为未来两两年内，成都的的房价将将平和下下降，660%认认为可能能会上涨涨，上涨涨的平均均幅度为为10%；如果果面对涨涨价，有有34.2%的的人认为为不会因因为涨价价而冲动动购房，44%的则处处于观望望状态，8.44%的会会延后购购买，只只有133.4%的会提提前购买买。（四

7、）、城北区区域市场场宏观分分析城北由于于旧城改改造以及及沙河的的整治，城北的的房价已已经提高高了一个个高度。尽管目目前城北北的城市市配套有有待完善善，交通通状况也也还不怎怎么理想想，但是是北是目前前离城区区最近，房价最最便宜，住宅性性价比最最高的区区域。目目前城北北二环路路区域内内的房价价在25500元元/32200元元/左左右，因因此，城城北的房房价还有有很大的的提升空空间。万万科金色色花园的的推出将将会进一一步提高高城北楼楼盘的品品质及房房价。项目周边边市场调调查及市市场分析析（一）、项目周周边市场场调查1、项目目周遍二二手房市市场调查查因本项目目位于城城北片区区，在一一环路和和二环路路之

8、间的的互助路路，周边边商品房房市场尚尚不成熟熟，同一一区域近近距离内内的商品品房可类类比项目较少，所以对对互助路路周边的的二手房房交易市市场做此此调查，得到以以下数据据以供参参考。位置价格元/修建时间间距本项目目距离互助路综综合市场内内230002600020000年相临鑫源小区区2600019988年50米小沙河边边2300080年代代末相临互助公寓寓2500020000年相临目周边商商品房市市场调查查项目名称称地址占地面积积总建筑面面积绿化率主力户型型均价元/已售比例例已售时间间外立面建筑形态态容积率建兴百家家庭院一环路北北三段10亩31888731%90、11102950099%3个月涂

9、料电梯公寓寓3.2维达北苑苑互助路3亩22666728%110、8526600已售清不详瓷砖电梯公寓寓3.4迪康银色色诗典一环路北北三段14亩33099625%不详29600已售清5个月涂料电梯公寓寓3.9雅图丽景景一环路北北三段6亩28000028%105、903050060%10天涂料电梯公寓寓3.5星辰苑一环路北北三段5.6亩亩23522022%81、11353200070%一个月瓷砖电梯公寓寓4.2富临沙河河新城府青路二二段100亩亩146000035%78、113533000正排号半年涂料电梯公寓寓2.8前锋阳光光嘉苑一环路北北四段10亩21911231%88、113631000正排

10、号6199日涂料电梯公寓寓3.533万科金色色家园府青路二二段57亩109000031%80、11203800060%6199日涂料电梯公寓寓2.5周边商业业情况调调查：项目名称称铺位数销售均价价已售时间间已售比例例业态配置置建兴百家家庭院46个118000元/3个月95%未定维达北苑苑14层层80000元/不详0大型超市市迪康银色色诗典140个个160000元/4个月90%电器专卖卖雅图丽景景25个128000元/10天不详未定（二）、市场调调查情况况分析1、 二手房房市场调调查情况况分析互助路片片区附近近房屋多多为拆迁迁安置房房及早期期单位集集资建房房，多为为非小区区式的，房屋质质量及小小

11、区环境境均相对对较差，二手房房房源紧紧张，且且销售周周期短，说明片片区购买买力强劲劲，市场场房源尚尚处于求求大于供供。此片片区二手手房价格格在2330027000元/之间间，个别别装修较较好、房房屋较新新的房屋屋可能卖卖到28800左左右，个个别在880年代代早期建建设的房房屋价格格在20000左左右。此此片区二二手房市市场销售售情况相相当好，且空置置率低，进一步步说明此此片区房房源的紧紧张及消消费者购购买力的的强劲。房市场调调查情况况分析在对北门门片区的的商品房房市场调调查中，共调查查项目88个，以以下对项项目调查查的数据及及信息进进行进一一步分析析：户型：在在北门片片区的商商品房中中，户型

12、型面积除除富临沙沙河新城城和万科科金色家家园外，其他项项目均控控制在1130平米米以内，130平米米以上的的大户型型只占到到总户数数的100%以下下。其中中，套二二户型多多为两种种，一种种是600平米左左右的实实用性小小套二，一种为为90平平米左右右的两室室两厅双双卫。套套三的户户型同样样为两种种：一种种为900平米左左右的实实用性小小套三，一种为为130左左右的三三室两厅厅双卫。部分顶顶楼为1145左右的的跃层式式。结论：畅畅销户型型为实用用性两室室两厅单单卫及实实用性三三室两厅厅单卫。两室两两厅双卫卫及三室室两厅双双卫户型型消费潜潜力也同同样巨大大，但需需保持一一定比例例。建筑形态态： 在

13、在调查的的城北片片区的88个项目目中，建建筑形态态全部为为电梯公公寓，其中除雅雅图丽景景为188层，星星辰苑为为15层层外，其其他项目目全部为为11层层小高层层电梯公公寓。在在售的富富临沙河河新城中中，111幢多层层公寓，由于均均价仅为为28000元/，所以早早已一抢抢而空，多层销销售情况况一片火火爆。而而距本项项目最近近的建兴兴百家庭庭院和迪迪康银色色诗典、维达北北苑等项项目中，小高层层的电梯梯公寓均均以29950元元/左左右的均均价在一一到三个个月内销销售一空空。结论：城城北片区区的购房房者中，多层公公寓或小小高层电电梯公寓寓在适当当的价格格范围内内均可以以接受。外立面：在调查查项目中中，

14、除星星辰苑使使用瓷砖砖处理外外立面以以外，其其他在建建在售项项目全部部采用外外墙漆涂涂料装饰饰外立面面。而本本项目南南面及东东面相临临建筑全全部为瓷砖砖外立面面，尤其其以互助助路综合合市场的的建筑颜颜色较为为显眼，以黄、绿为主。结论：因因政府硬硬性规定定，建筑筑外立面面只能用用涂料，所以本本项目外外立面的的处理宜宜采用高高级涂料料或小型型面砖（马赛克克）材料料，在互互助路的的大环境境中形成成特具特特色的风风景线。销售价格格：在调调查的项项目中，价格除除万科金金色家园园均价达达到38800元元/以以外，其其他项目目基本在在2800034000之间间。但多多数项目目占地面面积不大大，容积积率偏高高

15、，绿化化率较低低，导致致项目品品质一般般，产品品附加值值下降。周边暂暂无有可可比性的的在售多多层项目目。结论：本本项目应应尽量完完善社区区配套，提高社社区品质质及产品品附加值值，使售售价能在在相同区区域达到到新高。容积率：在被调调查的项项目中，除万科科金色家家园和富富临沙河河新城属属于低容容积率的的大社区区外，其其他同区区域的电电梯公寓寓项目容容积率全全部都在在3.22以上，甚至达达到3.9、44.2之之高，平平均数为为3.55。结论：建建议本项项目为保保证高品品质，社社区化，合理售售价及低低成本，最重要要的是保保证销售售进度，故容积积率应设设置在22.8左左右。 目商业部部分调查查情况分分析

16、距离本项项目较近近的几个个项目的的商业部部分中，虽销售售期都不不长，但但销售进进度较快快，销售售情况均均较为火火爆。除除维达北北苑为114层整整体出售售，销售售不成功外，其余项项目的商商业部分分均已接接近清盘盘。建兴兴百家庭庭院的商商铺中，在顺沙巷和和小沙河河边的铺铺位，距距本项目目仅百米米之遥，商业氛氛围有相相似点，也有不不及本项项目住宅宅区域的的成熟之之处，但但销售三三个月已已告清。加之蓝蓝光金荷荷花和荷荷花金池池与本项项目隔河河相望，城北建建材商圈圈近在咫咫尺，此此区域的的房地产产投资能能力可见见一斑。迪康银银色诗典典的商业业部分共共两层，一层为为分拆销销售部分分，二层层为迪康康公司自自

17、主经营营部分，主要经经营电器器，且销销售已接接近尾声声。此项项目的商商业部分分多为自自营者购购买，投投资者所所占比例例较小。这个项项目的出出现，又又增加了了附近片片区的消消费配套套，与街街对面的的“灿坤”一起托托起了城城北片区区的电器器消费市市场。综述：本本项目所所处城北北片区现现阶段房房地产消消费仍处处在不断断上升中中，目前前市场供供应量明明显不能能满足购购房者的的消费需需求，整整体市场场处于饥饥渴状态态。但市市场整体体供应中中普遍存存在品质质一般，产品附附加值较较低，环环境、配配套、服服务等相相对较差差的情况况，消费费者在选选择此价价位的房房屋时，选择面面较窄，同时消消费者要要求相对对较低

18、。第二部分分 金色色华庭个案研研究及项项目定位位一、项目目概况（一）、综述：项目所所处互助助路片区区，虽居居住环境境一般，但整个个片区却却是一个个非常成成熟的生生活居住住区域，城市配配套及生生活基础础配套在在整个城城北片区区属于相相对最为为完善的的区域，又处于于一环路路、二环环路、互互助路、小沙河河的包围围之中，距任何何一方都都在二、三百米米之内，内部环环境安静静，交通通较为方方便。与与蓝光金金荷花和和荷花金金池隔河河相望。同等项项目竞争争压力较较小，但但消费市市场又十十分巨大大，所以以项目营营销压力力较小，同时我我们对项项目的营营销也充充满信心心。（二）、项目地地块：项项目地块块为原文文华食

19、品品厂地块块，具体体指标如如下：地块面积积：211亩。绿化率：约255%以上上。覆盖率： 333%。限高：550米。容积率：多层11.8，小高层层2.88。（三）、周边业业态分析析：互助路综综合市场场，该市市场是成成都市示示范市场场，与本本项目相相临，经经营种类繁多，经营环环境及经经营秩序序良好，是目前前整个城城北片区区最为规规范化、综合化化的市场场，也是是整个城城北片区区规模最最大的综综合市场场。迪康电器器城，该该商场目目前尚在在修建中中，距本本项目3300米米左右，营业面积1000000余平方方米，是是专业的的电器零零售市场场。拟在在今年年年底之前前开业。灿坤电器器城：该该市场于于2000

20、3年初初开业，主要经经营各种种电器设设备及黑黑、白小电器器，属于于全国连连锁品牌牌，距本本项目5500米米左右。红旗超市市：距本本项目1150米米左右，营业面面积15500多多平方米米。蓝光金荷荷花：正正在修建建中的国国际服装装批发市市场，总总经营面面积100余万平方米，预计220055年上半半年开业业。距本本项目1150米米左右。荷花金池池：正在在修建中中的鞋类类批发市市场，总总经营面面积达到到5万多多平米，预计20005年年上半年年开业。距本项项目2000米左左右。建材商圈圈：距本本项目一一公里左左右的范范围内，分布着着数十个个专业建建材市场及大量量沿街为为市的建建材经营营者，商商气及投投

21、资氛围围浓郁。（四）、居住人人口：该区域的的主要为为片区常常住人口口、老国国有企事事业单位位职工、个体经经营者等等。近年年来，该该区域的的外来人人口数量量增多。区域的的主要经经济类型型为商业业个体经经营集中中区域，区域个个体经营营者主要要在荷花花池、高高笋塘经经营批发发零售日日用百货货、建材材等商品品。由于于商业市市场的火火爆，该该区域良良好的区区位条件件，部分居民实实际收入入较高。由于其其特殊的的职业构构成，区区域居民民的房屋屋需求及及投资热热情都较较高。（五）、建筑形形态：该区域中中只有在在售或刚刚清盘不不久的商商品房均均为小高高层电梯梯公寓，其他老老式房屋屋全部为为多层（7层）结构，且多

22、为为条式结结构分布布。二、项目目SWOOT分析析（一）、优势：1、互助助路片区区是个成成熟的居居住区域域，虽环环境一般般，但居居住氛围围良好，交通方方便。2、目标标客户群群体稳定定，购房房需求巨巨大。3、与荷荷花池商商圈仅一一河只隔隔，建材材商圈近近在咫尺尺。目标标客户群群体消费费能力强强劲。4、项目目所处位位置是目目前成都都市同区区段内房房价最低低的区域域之一。5、项目目用地价价格较低低，总成成本相对对容易控控制，则则价格活活动区间间较大，营销手手段具有有多变性性。（二）、劣势：1、项目目所处区区域整体体环境一一般，存存在脏、乱、差差现象。2、项目目用地本本身仍存存在诸多多问题。3、项目目处

23、于内内街位置置，给宣宣传推广广上带来来一定难难度。4、项目目地块呈呈不规则则状，规规划难度度较大。5、开发发商第一一次进行行商品房房项目开开发，开开发经验验稍显不不足。（三）、威胁：1、附近近项目均均离一环环路较近近，或者者处于一一环路边边，这些些项目的的均价较较低，所所以销售售速度较较快。对对本项目目的定价价、销售售等造成成一定冲冲击。2、虽离离荷花池池商圈直直线距离离较近，但被小小沙河隔隔开，步步行距离离较长。能否考考虑在河河上修建建一座供供人行走走通过的的桥，增增大项目目附加值值。3、项目目地块只只有东面面51米米临街，可修建建商业面面积受到到限制，给项目目产值的的最大化化带来阻阻力。（

24、四）、机会点点：1、项目目附近已已没有在在修建商商品房项项目，目目前的几几个项目目基本上上已经全全部清盘盘，市场场远期供供应量较较小。2、项目目在同一一片区属属规模最最大的唯唯一的封封闭式社社区，即即社区型型居住形形态，有有望提高高居住品品质，吸吸引目标标客户群群体。3、项目目周边绿绿化较少少，如在在项目内内部能形形成较好好的绿化化及景观观，则本本项目必必然是目目前此区区域购房房者的首首选。4、人民民商场集集团雄厚厚的资金金实力，全资本本性的操操作，能能够保证证项目工工期的顺利进进行，有有望在项项目的工工期营销销上有所所突破。三、项目目定位（一）、产品形形态定位位：（两两种选择择方式）11+1

25、1层小高高层电梯梯公寓，加商业业。6+1层层多层花花园洋房房，加商商业。（二）、目标消消费群体体定位1、项目目周边常常住人口口。2、项目目周边商商圈的个个体经营营者。3、外地地置业者者。4、投资资者。其中重点点目标消消费群体体为第11、2项项。（三）、项目目目标客户户群体定定位分析析项目处于于城北片片区，此此区域的的商品房房购买者者一般追追求两点点，一是是城北情情节，多多年居住住在城北北养成的的生活依依赖性；一是以以方便为为主解决决居住问问题或子子女上学学问题，此部分分群体多多为附近近做生意意的流动动人口，有一定定经济实实力及购购买能力力，但他他们却更更看重实实用性和和经济性性。目前前在此区区

26、域，如如果我项目在规规划、建建筑、户户型、视视觉效果果、服务务等方面面能够做做到与众众不同的的话，必必然可以以填补目目前项目目周边的的品质型型社区的的市场空空白，从从而最大大限度的的拉拢目目标客户户群体。外地置置业者来来成都置置业，考考虑北门门方向的的主要原原因就是是价格因因素，想想用更少少的钱买买到更好好的房子子，所以以有些此此类客户户会考虑虑城北片片区的住住宅。而而投资者者看中的的就是北北门的良良好出租租率及不不可估量量的增值值空间。（四）、目标客客户群体体概括项目周边常住人口部分外地客户客 户 关 注 点居住环境的舒适居住房屋的品质居住户型的实用与合理居住社区的差异性客 户 特 征 年龄

27、段30岁55岁 家庭收入月总收入在3000元以上 商业部分购买者为北门及外地更为广泛的自营者及投资置业者为主项目周边商圈经营者投资客户（五）、项目规规划原则则及定位位1、规划划设计原原则规划超前前化：以以前瞻、现代的的表现手手法，科科学规划划，合理理组团，形成良良好的社社区规划划；户型合理理化：户户型设计计更科学学、更适适用、更更合理、更人性性化，充充分满足足业 主主需求；建筑艺术术化：要要求建筑筑外立面面俊朗清清新，靓靓丽明快快，有时时代感和和艺术感感，形成成城北的的“风尚建建筑”代言；质量标准准化：质质量为本本，责重重如山，工程质质量力求求创优良良工程；环境生活活化：在在小区内内部环境境营

28、造上上下工夫夫，“中心花花园+组组团花园园+活水水溪流”，创造造“居家公公园生活活”的社区区概念；生活智能能化：导导入先进进的智能能设施，实现小小区信息息网络化化、管理理智能化化，便利利业主生生活；配套完善善化：针针对项目目周边大大环境配配套不完完善，基基础设施施建设较较差的情情况。所所以项目目的规划划设计要要有足够够的商业业配套，充分考考虑项目目业主的的生活需需求；社区人性性化：整整个社区区犹如一一个温馨馨的大家家庭，构构筑良好好的社区区氛围，建立良良好的邻邻里关系系！培育育“多一分分沟通！多一分分参与！多一分分友好！多一分分真情！”的社区区氛围！用途复合合化：在在项目的的平面及及空间的的设

29、计与与规划中中，要求求尽量避避免相同同用途的重复复或简单单的排布布罗列，而是尽尽量在某某一区域域实现多多重用途途，以便便节省空空间，有有效利用用土地资资源，使使内容更更紧凑，形式更更丰富。功能区分分化：为为了避免免不同年年龄层次次而产生生的活动动内容的的相互干干扰，应应根据人人的活动动性质及及形式实实现功能能分区化化，使区区域功能能更适宜宜某一类类或几类类人群，产生相相对有序序的环境境，且便便于设施施的配置置。2 、项项目规划划定位：项目规划划应注重重同一区区域的个个性化规规划设计计，努力力达到“别有洞洞天”的内环环境视觉觉效果，以人车车分流为为主体思思路，完完成交通通动线的的组织。在外观观及

30、大门门的设计计上，应应做到有有气魄，有气势势，有区区别，使使小区成成为“三高产产品”，即性性价比高高、品质质高、产产品附加加值高。在设施施、场所所的配置置上，应应遵循如如下原则则类型重要程度度排布设施必要性绝对需要要贯穿项目目主线或或重要位位置会所、集集会广场场、商业业设施等等附加性有则更好好散布于空空间家政服务务等选择性兴趣问题题零星设置置于小区区内雕塑设施施等（六）、项目规规划建议议1、出入入口：由由于项目目只有东东面511米临街街，所以以主出入入口只能能设置在在该位置。宽度度应保证证在100米左右右，能形形成双向向车流同同时进出出，设置置IC管管理系统统及244小时保保安值勤勤。2、建筑

31、筑规划：建筑整整体形态态建议形形成半围围合式建建筑组群群，使项项目内部部环境的的营造不不受外界界大环境境条件的的限制，而且能能使项目目内部景景观与建建筑本身身保持一一致，形形成良好好的内部部氛围。3、景观观规划：项目内内部主要要景观应应在半围围合式建建筑内部部营造，主要以以绿化营营造为主主。半围围合式建建筑外部部只需建建造绿化化隔离带带。另外外在主入入口正对对位置应应设置一一水景喷喷泉，在在不规则则地带的的较大一一角形成成一儿童童乐园，放置简简单儿童童娱乐设设施，在在主绿化化景观周周围放置置户外健健身器材材。以上上景观及及功能的的营造，成本较较低，却却是最有有效的提提高项目目品质的的直接途途径

32、。4、道路路规划：为形成成人车分分流，保保持本项项目建筑筑与周边边建筑距距离，应应将围合建筑群群向内向向压缩，在其外外部沿项项目红线线位置形形成一条条顺时针针绕行式式机动车车通道，两边配配以乔木木绿化植植物，减减小噪音音及尾气气污染。内部形形成四通通八达的的人行通通道。自自行车在在主入口口处就近近停靠。车位规划划：车位位应尽量量满足业业主居住住需求，达到11：0.7左右右。如不不修建地下下车库，车位可可设置在在绕行式式道路的的两边，在靠近近外墙一一侧就近近停靠，在靠近近建筑一一侧的建建筑底楼楼，修建建室内车车库若干干单位，业主可可以选择择租赁或或购买。同时使使室内车车库对应应的一楼楼内侧位位置

33、形成成中小户户型，增增大项目户型面面积区间间，提炼炼出又一一宣传点点。6、围墙墙规划：围墙应应采用栅栅栏式封封闭围墙墙，建议议形成两两个小型型出口，一为项目与互互助路综综合市场场相临位位置，一一为项目目离小沙沙河最近近位置，同时在在这两个个出口处处设置治治安岗亭亭。这样样规划极极大的方方便了业业主的生生活，使使项目做做到了人人性化的的设计，但同时时保证了了小区的的安全性性。7、外立立面：外外立面建建议使用用涂料或或小型瓷瓷砖（马马赛克）材料，色彩明明快，与周边建建筑形成成显著差差别，并并保持整整个外立立面的完完整性，最大程程度的增增大项目目建筑的的外观视视觉效果果。8、户型型：在市市场调查查中

34、发现现，中型型户型在在城北市市场受到到青睐，实用性性户型更是供不不应求，而且在在对城北北一商业业项目中中业主的的访问中中，大多多表示愿愿意购买买空间运运用合理理，功能能齐全的的6085平平米左右右的两室室两厅单单卫和990平米米以上的的三室两两厅单卫卫，但在在其他项项目的调调查中发发现，1120左左右的户户型和1145左左右的跃跃层同样样销售情情况良好好。同时时，还应应充分结结合目前前市场流流行趋势势，户型型中加入入飘窗，非封闭闭式生活活阳台，最好能能设计出出透光的的卫生间间，尽量量避免有有暗室存存在，还还要尽量量做到功功能分区区合理，动线设设计科学学，浪费费面积最最小，实实用性最最强等方方面

35、。最最后，结结合本项项目本身身的经济济性及建建筑规划划指标，建议采采用如下下户型面面积及户户型配比比：户型面积（）所占比例例两室两厅厅单卫6077520%两室两厅厅双卫8088520%三室两厅厅单卫90110025%三室两厅厅双卫105125530%四室两厅厅双卫140左左右5%9、层高高：住宅宅建议层层高为33米，商商业部分分为3.94.55米左右右。10、商商业部分分：项目目所处区区域目前前配套商商业发展展明显滞滞后，周周边几乎乎没有大大型的快快速消费费品购物物场所，也缺乏乏中大型型的休闲闲、餐饮饮等配套套商业，所以整整个片区区的居住住品质难难以得到到提高。本项目目在成彭彭路的临临街面是是

36、本项目目唯一的的临街面面，长度度为511米左右右，在此此处应设设置一定定的商业业面积，包括地地下和地地上部分分，地下下部分由由人民商商场集团团自主经经营或作作为地下下车库，地上部部分进行行租赁及及销售。此种方方式即能能增加项项目产值值，又能能填补目目前周边边的此类类商业配配套。可可极大的的提高本本项目的的居住品品质。而而且本公公司在与与一些资资源客户户进行交交流时，客户均均希望能能在北门门的居住住片区增增开分店店，所以以，我们们对所设设定的商商业部分分面积的的销售信信心十足足。11、植植物配置置（园林林组团化化概念）：园林林方面需需要提出出的是：园林与与建筑的的有机结结合，为为居住环环境营造造

37、多元化化、立体体化的氛氛围。风风格自然然化、园园林主题化，局局部不同同的园林林与建筑筑风格融融合一体体，相辅辅相成，形成多多个园区区景点，都有其其相应主主题，为为其塑造造特殊的的文化背背景，以以人格化化配置，形成松松柏之挺挺拔傲然然、芭蕉蕉之潇洒洒阔度、合欢之之纤巧妩妩媚、竹竹之潇洒洒风流、莲之亭亭亭玉立立等特色色绿色景景观。（七）、项目价价格定位位项目价格格定位应应成为同同区域最最高价位位，同时时考虑到到市场因因素，多多层均价价应控制制在27700元元/左左右，电电梯公寓寓价格应应控制在在26880元/29880元/之间间，均价价为28800元元/。商业部部分价格格应略高高于当地地市场均均价

38、，同同时考虑虑便于快快速完成成销售，故商业业部分一一楼均价价应控制制在80000元元/左左右，二二楼均价价应控制制在36600元元/左左右，三三楼均价价应控制制在30000元元/左左右。（八）、项目理理念定位位理念幸福家园健康家园智能家园绿色家园金色华庭 成都“首席邻里社区”第三部分分 金色色华庭经济效效益分析析一、项目目经济效效益测算算多层层公寓+商业在此部分分测算中中，住宅宅与商业业部分全全部以容容积率为为1.88计算，成彭路路临街面面的商业业部分共共拟建440000，考考虑两种种建设方方案，一一种为地地下一层层，地上上三层；一种为为地上三三层。这这两种建建设方案案其建设设成本偏偏差不是是

39、非常大大，在此此以建筑筑面积统统一进行行经济效效益测算算： （一）、总建建筑面积积：21亩6666.7/亩1.88=2552000其中：商商业部分分：40000（商业业部分的的拟建位位置与第第二款中中的相同同） 住宅宅部分：212200 （二）、销售售额：商业部分分销售额额：49933元元/（均价）40000=19773万元元住宅部分分销售额额：211200027000元/=557244万元合计总销销售额：76997万元元 （三）、成本本：1、常规规成本：土地成本本：18800万万元。建安成本本（含主主体、内内外装、电梯、主体管管网等）：1. 住宅：6000元/212200=12272万万元2

40、. 多层商商业：7700元元/40000=2800万元地勘规划划设计：14元元/252200=355.3万万元报建：1140元元/252200=3553万元元总平：约约1000万元绿化：约约55万万元强电：约约90万万元弱电：约约20万万元自来水：约255万元营销、推推广费用用：79909万万元4.55%=3356万万元（其中推推广费用用为2.5%，推广费费用包括括售楼处处及样板板房的修修建及装装修、销销售资料料的设计计及印刷刷、各种种户外广广告的制制作、沙沙盘制作作、售楼楼处内部部各种物物品的配配置、电电视、报报纸、杂杂志、车车厢广告告的制作作及发布布、SPP活动等等）开发商管管理费用用：约

41、2200万万元小区内及及物管配配套设施施：约330万元元前期物管管：约330万元元其他不可可预见费费用：约约1000万元税收（营营业税、附加税税、所得得税等）（营业业税、附附加税、所得税税等）：79009万元元11% =8870万万元2、其他他成本：商业部分分地下车车库：11500015000元/=2225万万元住宅部分分地下车车库：22000015000元/=3300万万元此部分成成本不计计入总成成本，住住宅部分分的地下下车库可可通过将将其销售售冲抵，商业部部分的地地下车库库可通过过经营冲冲抵。成本合计计：约556166万元 （四）、税后利利润：约约20881万元元二、项目目经济效效益测算算

42、小高高层电梯梯公寓+商业 在此部部分测算算中，住住宅部分分全部拟拟建容积积率为22.8的的小高层层电梯公公寓，成成彭路临临街面的的商业部部分共拟拟建40000，考虑虑两种建建设方案案，一种种为地下下一层，地上三三层；一一种为地地上三层层。这两两种建设设方案其其建设成成本偏差差不是非非常大，在此以以建筑面面积统一一进行经经济效益益测算： （一一）、建建筑面积积及容积积率：1、将临临成彭路路呈方形形的地块块命名为为“A块”，将其其他部分分命名为为“B块”。2、A块块：拟建建商业用用途建筑筑，分为为地上三三层，地地下一层层。地下下一层可可做卖场场，也可可作为地地下停车车场。东东西两边边各退99米后，

43、其东西西向长度度约为333米，南北向向长度约约为400米，则则：单层建筑筑面积：40米米33米米=13320地上三层层建筑面面积共：132203=339600，合合40000。占地面积积：约约约3.55亩。容积率测测定：440000约3.5亩6666.7/亩=1.771经测定，其容积积率低与与1.88。3、B块块：拟建建小高层层居住用用途建筑筑。地块面积积为：约约17.5亩容积率：2.88总建筑面面积：117.556666.7/亩2.88=32266884、A、B块总总建筑面面积：3326668+40000=366668总容积率率：3666688216666.7=2.662 （二二）、销销售额

44、：商业部分分：一楼均价价：80000元元/二楼均价价：36600元元/三楼均价价：30000元元/一、二、三楼均均价：449333元/销售额：49333元/40000=19773万元元2. 住宅：32666828000元/=991477万元3. 合计销销售额：91447万元元+19973万万元=1111220万元元（三）、成本： 1、常规规成本：土地成本本：18800万万元。建安成本本（含主主体、内内外装、电梯、管网等等）：1. 住宅：9000元/326668=29940万万元2. 多层商商业：7700元元/40000=2800万元地勘规划划设计：16元元/366668=588.7万万元报建：

45、1140元元/366668=5113.44万元总平：228元/366668=1002.77万元绿化：115元/366668=555万元强电：330元/366668=1110万元元弱电：66元/366668=222万元自来水：8元/392200=299.3万万元营销、推推广费用用：1111200万元4.55%=5500.4万元元（其中推推广费用用为2.5%，推广费费用包括括售楼处处及样板板房的修修建及装装修、销销售资料料的设计计及印刷刷、各种种户外广广告的制制作、沙沙盘制作作、售楼楼处内部部各种物物品的配配置、电电视、报报纸、杂杂志、车车厢广告告的制作作及发布布、SPP活动等等）开发商管管理费用

46、用：1111200万元2%=2222.4万万元小区内及及物管配配套设施施：300万元前期物管管：300万元其他不可可预见费费用：1111220万元元1%=1111.2万万元税收（营营业税、附加税税、所得得税等）：1111200万元11% =112233.2万万元其他成本本：商业部分分地下车车库：11500015000元/=2225万万元住宅部分分地下车车库：22000015000元/=3300万万元此部分成成本不计计入总成成本，住住宅部分分的地下下车库可可通过将将其销售售冲抵，商业部部分的地地下车库库可通过过经营冲冲抵。成本合计计：80028.3万元元 （四）、税后利利润：330911.7万万

47、元说明：在在项目经经济效益益测算中中，我们们采用的的成本部部分的数数据为预预估最大大数据，而在售售价部分分则采用用保守售售价，故故在项目目经济效效益方面面则应该该是相对对较为保保守的数数据，以以供参考考。结论：通通过以上上对多层层及电梯梯公寓两两种建筑筑形态分分别进行行的经济济效益测测算中，建筑形形态为电电梯公寓寓的经济济效益明明显高于于多层，且在项项目的市市场调查查中发现，该区域域的电梯梯公寓销销售速度度均较快快，市场场接受力力强，所所以销售售上不会会有很大大难度。故建议议：小区区住宅部部分的建建筑形态态全部采采用小高高层电梯梯公寓。三、小高高层电梯梯公寓前前期投入入：1、地勘勘设计规规划：

48、约约67.2万元元2、开发发商管理理费用：约1000万元元3、报建建：5888万元元4、营销销推广：4788.850%=2339.44万元5、建安安费用：如为前前期预付付形式，按预付付20%计算37244万元20% = 7444.8万万元6、其他他费用：约1000万元元前期投入入合计：约18839.4万元元第四部分分 【金色色华庭】营销推推广概要要整体销售售策略（一）、总体策策略及目目标通过上述述的综合合分析，可以明明确【金金色华庭庭】项目目在地理理位置、周边环环境及自自身规划划、素质质方面都都有一定定的可塑塑造性，但是在在周边环环境及交交通等方方面都有有一定的的欠缺。因此，本项目目要取得得最

49、终成成功，在在销售初初期就必必须一炮炮走红，务求使使本项目目在互助助路片区区成为成成都城北北楼市又又一焦点点。继而而再以不不同的媒媒介及炒炒家的宣宣传使本本项目不不断升温温，配合合并推动动本项目目的销售售，并使使发展商商为社会会所认知知，在成成都市房房地产市市场建立立起自身身形象品品牌之余余，使项项目销售售不断创创造出佳佳绩。（二）、推广销销售策略略由于项目目所处的的区域环环境缺乏乏在售的的高品质质商品房房楼盘，本项目目的出现现，填补补了这一一真空地地带，供供求现状状的稀缺缺性使得得本项目目仍具有有很大的的吸引力力。鉴于本项项目所处处区域特特性，在在销售策策略上采采取“低开高高走”的价格格策略

50、，即采用用低价形形式、高高品位形形象推出出，制造造项目质质优价廉廉的优势势性价比比，营造造销售气气势和良良好的客客户印象象，在配配合鲜明明的主题题广告宣宣传、大大型推广广活动、及发展展商、代代理商、承建商商强档组组合，高高素质、高速度度的建筑筑工程相结合的的方式进进行推广广销售。1、建议议在开盘盘前排号号认购时时，营造造强烈氛氛围，刺刺激目标标客户群群排号热热情，以达到于于项目正正式开盘盘前完成成签约客客户储备备，指导导项目顺顺利开盘盘。2、公开开发售策策略上，以部分分低价特特别优惠惠从排号号认购开开始，通通过客户户口碑，把排号认认购的方方式消息息传播出出去，制制造抢购购的声势势，令本本项目知

51、知名度在在短时间倍升升。3、在定定价策略略上鉴于于本项目目在公开开发售前前，绿化化、配套套、景观观等设施施不能完善呈现现。建议议本项目目以26680元元/的的低价推推出，以以“物超所所值”、“价廉质质高”的确确切形象象，抢夺夺该区域域的购房房客户，这也是是入市发发售最为为谨慎、稳妥的策略略之一，在测试试市场承承受力及及项目吸吸收力后后，进一一步作好好其它楼楼层的价格调调整，使使均价一一路走高高。4、尽可可能地在在吸引多多些买家家及在初初级阶段段吸引部部分炒家家介入，迅速提提高项目知名度度和追捧捧效应。二、整体体销售阶阶段划分分（一）产产品形象象：1、树立立【金色色华庭】北门片片区居住住之典范范

52、形象。2、以【金色华华庭】改改变人们们对北门门片区居居住劣势势环境印印象。3、营造造【金色色华庭】北门片片区居住住新印象象。（二）、销售目目标：1.总目目标：完完成住宅宅销售总总任务及及分阶段段的销售售指标，并根据据工程建建设需要要，制定定各阶段段的销售售计划，确保工工程建设设在各阶阶段的资资金需求求，力争争销售产产值最大大化。 2.分阶阶段目标标时间比例物业开盘后11月开盘后33月开盘后66月开盘后88月住宅完成销售售25%完成销售售55%完成销售售80%完成销售售95%以上开盘前为为排号认认购期（2个半半月完成成排号认认购600%）三、营销销策略基基本思路路（一）、基本营营销思路路：1、开

53、盘盘至255%销售售节点以以项目整整体形象象为主，以中低低层“低价高高质”的形象象带动购购买者热热情，形形成口碑碑，此阶阶段应以以质优价价实的优优势性价价比强势势入市。2、255%55%销售节节点以项项目树立立互助路路居住新新形象为为主要任任务，提提升项目目品质，主推主主力户型型，拉动动消费热热潮，形形成抢购购态势。3、555%80%销售节节点以项项目持续续品质形形象跟进进为主，强势主主推主力力户型，形成抢抢购稀缺缺性态势势，附带带推广临临街中小小户型及及跃层。4、800%95%以上清清盘销售售节点以以项目尾尾盘清空空销售为为主要目目的，适适当时机机以让利利优惠促促销以达达到销售售清盘回回款目

54、的的。（二）、媒体选选择及费费用安排排宣传推广广安排打打破“北门上上的项目目不常打打广告”的习惯惯性思维维，选择择商报为为主要媒媒体，配配合居周周刊及华华西都市市报进行行炒作。宣传推广广费用总总计：1111220万元元2.55%=2278万万元1、准备备阶段：主要进进行售楼楼处及样样板房的的修建及及装修、销售资资料的设设计及印刷刷、各种种户外广广告（包包括贵公公司已选选择的广广告位及及互助路路片区的的路牌广广告位，灯箱广广告位）的制作作及发布布、沙盘盘制作、售楼处处内部各各种物品品的配置置，前期期少量报报版形象象广告。费用预估估：1000万元元2、开盘盘至255%销售售节点：以项目整整体形象象

55、为主，排号前前的阶段段建议安安排商报报两次主主题形象象广告及及一次商商报、一一次华西西都市报报软新闻闻炒作，一次商商报定向向夹报。开始排排号前以以商报为为载体进进行广泛泛告知，安排形形象广告告一次。开盘时时建议选选择商报报及居周周刊同时时进行开开盘广告告炒作。开盘后后到销售售节点完完成前建建议不再再做广告告宣传。开始排排号当天天安排大大型社区区性活动动，邀请请意向性性客户参参加。费用预估估：900万元3、255%55%销售节节点：以商报为为载体，告知销销售的火火爆及强强烈的市市场认同同度。期期间建议议安排一一次热销销广告，一次硬硬广告。居周刊刊一次连连续广告告及软文文。并推推出根据据具体销销售

56、情况况调整出出的新政政策、新新措施。费用预估估：300万元4、555%80%销售节节点：安排商报报硬广告告两次，华西都都市报广广告一次次。同时时推出珍珍藏户型型，形成成第二波波高峰。期间安安排已购购客户的的大型联联谊活动动，深入入挖掘“邻里社社区概念念”。费用预估估：500万元。5、800%95%以上清清盘销售售节点通过商报报硬广告告及热销销广告最最后珍藏藏版户型型的推出出，拉动动持续购购买热潮潮，最后后安排一一次商报报清盘广广告，同同时宣传传开发商商形象。费用预估估：388万元。说明：各各阶段的的广告安安排视销销售实际际情况进进行及时时、适当当的调整整。 （三）、项目概概念设计计的整合合推广

57、作为房地地产住宅宅项目，【金色色华庭】与所有有的产品品一样，消费者者对项目目的了解解主要通通过对项项目设计计、居住住理念的的前期感感性认识识与入住住后的切切实感受受共同达达成，同同时也因因为在对对产品信信息一定定认识的的基础上上，加上上销售信信息的强强势传递递，最终终产生购购买行为为。1、整体体策略概概念设计计项目规划划理念+居住理理念产品前期期整体概概念认识识+销售售信息 形成购买买欲望，产生初初次购买买行为+居住概概念信息息传递3 坚定定购买决决心，肯肯定初次次购买行行为，产产生二次次购买行行为。2、营销销推广流流程图软性硬性全面开展促销活动分析现状，进行必要调整找准目标客户进行宣传促销活

58、动计划（充分考虑人员、价格、服务等组合）广告计划制定进入目标市场的整体规划2.1、作整体体推广规规划计划划以便概概念传播播的统一一性和完完整性；2.2、在项目目执行过过程中将将严格按按照上述述流程图图进行，但可根根据市场场变化而而调整。2.3、以形象象定位的的理念为为宗旨，进行一一系列宣宣传，即即遵循AAIDAAS原理理：Atteentiion引起起注意Inteeresstinng产生兴兴趣Desiire引发发欲望Actiion促使使购买行行为 Satiisfaactiion达到到满意2.4、通过宣宣传，保保持整个个促销活活动的战战略性、连续性性、系统统性，逐逐步把销销售活动推推向高潮潮，并在

59、在宣传的的同时树树立起自自己的品品牌。2.4.1、营销方方式可通过广广告、活活动行销销、新闻闻报道、发布消消息等手手段，树树立品牌牌，树立形象，并通过过专业销销售人员员与客户户进行最最全面、最深入入、最密密切的沟沟通和良良好的服服务形象象，使之之达成共共识，促促成销售售。2.4.2、营销重重点分析析强调社区区化居住住体系。强调价格格优势。强调该项项目在区区域内的的稀缺性性。突出智能能化的居居家环境境。突出人性性化的物物业管理理。3、销售售付款方方式付款方式式优惠折扣扣一次性付付款3%银行7成成20年年按揭付付款1%免息1年年分期付付款（首首付400%、33个月时时支付330%、12个个月时支支

60、付300%）1%免息半年年分期付付款（首首付300%、33个月时时支付330%、6个月月时支付付40%）0.5%（四）、项目卖卖点提炼炼1、区位位：坐落落城北成成熟居住住社区互助助路片区区，荷花花池、高高笋塘商商圈等优势资资源近在在咫尺。尽可收收纳，繁繁华渐浓浓，彰显显优质化化的惬意意生活。2、规模模：城北北21亩亩规模化化精品电电梯公寓寓住宅社社区。3、交通通：一、二环路路上方便便通达的的立体交交通体系系。4、建筑筑：开创创新现代代的川西西民居典典范，造造型现代代明快，线条简简洁利落落，追求精致、精美。富有独独创性的的外观设设计，极极度的诠诠释“人、建建筑、自自然”的完美结结合。5、生态态：