某项目整体发展战略暨营销推广方案

1、 HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在. 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问., 加入.必要时可将此文件解密PAGE PAGE 38 荣宝斋项目 凌峻策划荣宝斋项项目整体体发展战战略暨营销推推广方案案广州凌峻峻房地产产咨询有有限公司司20033年6月月目 录第一部分分 荣荣宝斋大大厦整体体发展战战略及产产品力提提升方案案一、荣荣宝斋大大厦整体体策划目目标二、荣荣宝斋大大厦开发发定位三、荣荣宝斋大大厦整体体发展四四大原则则四、荣荣宝斋大大厦整体体竞争策策略 五、项项目消费费群定位位分析六、销销售力的的深入整整合与提提升第二部分分 荣荣宝斋

2、大大厦营销销推广计计划一、销销售目标标二、十十大推销销原则三、推推广阶段段划分四、推推广阶段段划分表表五、各各阶段推推广策略略前 言通过对项项目的接接触及对对其竞争争区域市市场的调调查，我我们发现现与这些些竞争产产品相比比，本案案目前具具有比较较明显的的优势。一方面面，市委委领导比比较关注注本项目目；另一一方面，本项目目将要建建设成为为淄博城城市形象象的代表表作。因因此，如如何让项项目在竞竞争中强强势入市市、一炮炮打红，如何让让发展商商及产品品的品牌牌、形象象和淄博博城市标标志物业业形象同同时搭建建和树立立起来，这是我我们需要要认真去去做、去去解决的的。因此，我我们在进进行本项项目的营营销策划

3、划时，策策划思路路的出发发点不仅仅仅是立立足于荣荣宝斋大大厦项目目本身，而是立立足于淄淄博城市市建设发发展战略略的高度度来考虑虑。这样样一来就就可以使使项目与与淄博城城市共同同发展，相互依依存。鉴鉴于此，本案将将以创造造项目的的全程销销售力为为核心，多角度度对项目目进行全全方位地地阐述，力争全全面、务务实地解解析整个个项目，最大力力度地推推动项目目的全面面销售成成功。在策划思思路中，我们希希望能够够整合项项目目前前拥有的的各种优优势资源源，力求求树立荣荣宝斋项项目的独独特的个个性和鲜鲜明市场场形象，提高项项目整体体的核心心竞争能能力。根根据本项项目的具具体情况况，我司司用创新新、实效效的专业业

4、态度，通过认认真细致致的研究究分析，拟提出出以下营营销推广广方案。第一部分分 荣荣宝斋大大厦整体体发展战战略一、荣宝宝斋大厦厦整体策策划目标标1、荣宝宝斋大厦厦是淄博博城市功功能的补补充淄博以“建设经经济强市市、文化化大市、绿色城城市”实施的的“扩城战战略”将成为为鲁中地地区名牌牌产品集集散地，成为国国际知名名品牌和和国内知知名品牌牌的鲁中中地区的的大本营营。而作作为淄博博CBDD的张店店区却缺缺乏能够够代表淄淄博城市市形象标标志物业业，这与与国际接接轨的标标准十分分不相称称。荣宝斋的的进驻是是响应淄淄博市提提出建设设“文化大大市”战略“请进来来”的结果果。荣宝宝斋大厦厦项目建建成将成成为淄博

5、博城市形形象标志志物业，很大程程度上承承担起整整个淄博博城市的的商业形形象传播播及推广广，并从从而填补补了过往往物业市市场的不不足和不不完善。2、荣宝宝斋大厦厦是淄博博城市的的名片荣宝斋大大厦不仅仅仅是一一个房地地产项目目，而是是淄博城城市的名名片，是是一个形形象性工工程，荣荣宝斋大大厦将成成为代表表淄博形形象的一一个窗口口，荣宝宝斋大厦厦项目将将从一个个房地产产项目上上升到淄淄博城市市形象的的代表作作的高度度，向人人们展现现淄博城城市新形形象的魅魅力。3、荣宝宝斋大厦厦是淄博博城市向向国际接接轨的典典范物业业从目前产产品的概概念规划划来看，项目的的产品设设计将力力求打造造成为一一流国际际型的

6、建建筑造型型，项目目从建筑筑形象上上能够独独树一帜帜。其次次，荣宝宝斋大厦厦采用了了国际级级专业的的公司进进行服务务与管理理，荣宝宝斋大厦厦的国际际级服务务性公寓寓将领跑跑淄博国国际化物物业管理理。4、荣宝宝斋大厦厦是商业业投资者者的宝地地荣宝斋大大厦项目目将建设设成为淄淄博核心心地段CCBD上上的一颗颗璀璨的的明珠。淄博城城市形象象标志物物业的身身份和全全面领先先性决定定了荣宝宝斋大厦厦的开发发投资潜潜力，其其投资回回报、升升值潜力力是不言言而喻的的。荣宝斋大大厦集商商业、商商务、投投资 、居住、休闲、娱乐等等于一体体，在经经营理念念中，加加入文化化品牌等等因素，突破传传统经营营模式的的局限

7、。走特色色经营之之路，国国际级服服务性公公寓部分分采取带带产权的的发售模模式，为为投资者者开辟了了新的高高回报投投资渠道道，荣宝宝斋大厦厦对投资资者来说说，无异异于是一一块投资资宝地。二、荣宝宝斋大厦厦的开发发定位在进行荣荣宝斋大大厦整体体的开发发理念定定位时，着眼于于两个方方面因素素的考虑虑：第一、与与淄博城城市发展展同步。项目所所在的区区域是淄淄博的CCBD区区域，它它成为淄淄博城市市发展战战略“建设经经济强市市、文化化大市、绿色城城市”的一个个重要组组成部分分，项目目将成为为代表淄淄博形象象的一个个窗口，成为淄淄博迈向向国际化化大都市市的重要要形象物物业。第二、前前瞻性。荣宝斋斋大厦是是

8、适应未未来商业业市场发发展的需需要，与与淄博城城市的发发展同步步，与国国际接轨轨标志性性物业。一）项目目形象定定位荣宝斋大大厦的形形象必须须是高起起点切入入市场，能够与与淄博城城市形象象紧密关关连，构构筑项目目强势的的品牌平平台，将将项目与与城市相相连，让让市场产产生强烈烈的认同同感。对对于项目目的形象象定位为为：淄博城市市形象标标志物业业定位阐释释：项目核心心地段的的表征不不容置疑疑，具有有绝对的的不可取取代性。作为一一种淄博博城市地地标的象象征，坐坐落繁华华都会，掌握经经济、文文化脉动动。城市市生活的的丰富多多彩，才才能带来来源源不不断的活活力及想想象，虽虽身处城城市，兼兼具繁华华中的宁宁

9、静。另另一方面面，与公公园为邻邻，广大大的绿带带又提供供了养精精蓄锐的的健康氛氛围，所所谓离离尘不离离城的的生活哲哲学。荣荣宝斋在在地段位位置与周周边环境境的协调调，掌握握了城市市地标的的元素，更达到到无可取取代的城城市绿意意优势条条件。 项目拥有有了独一一无二的的淄博的的CBDD上的核核心地段段优势，不仅仅仅是如此此，在淄淄博文化化强市的的背景下下，项目目以高档档次、高高水准、高起点点横空出出世将成成为淄博博CBDD上当只只无愧的的城市形形象标志志物业。二）项目目产品定定位国际级服服务性公公寓定位阐释释淄博是齐齐鲁地区区的纺织织与陶瓷瓷中心，随着迈迈向于国国际大都都市加快快，也将将成为鲁鲁中

10、地区区的人流流、物流流、信息息流、资资金流的的重要枢枢钮。对对商务酒酒店需要要也日益益俱增。具有国国际服务务水准与与良好硬硬件设施施的商务务公寓将将成为淄淄博商家家以及外外地商家家的首选选。随着中国国加入WWTO、世界经经济距离离日益微微小、CCBD的的重要性性日渐显显著，再再加上信信息化时时代生活活方式的的改变，越来越越多的中中小型公公司、城城市高度度发达地地区高级级白领等等将钟情情服务性性公寓。 国际级服服务性公公寓，意意为“酒店式式的服务务，公寓寓式的管管理”，是一一种只做做服务、没有任任何酒店店经营的的纯服务务公寓。既吸收收了星级级酒店的的服务功功能和管管理模式式，又吸吸收了信信息时代

11、代写字楼楼的特点点，拥有有良好的的通讯条条件，可可针对性性地提供供秘书、信息、翻译等等商务服服务，是是一种综综合性很很强的物物业管理理概念，集住宅宅、酒店店、会所所等多种种功能于于一体。服务性公公寓，它它是针对对“发展中中公司”而定位位的，它它追求生生活品质质，强调调投资性性，可以以说是知知识经济济时代强强调个性性定制和和体验服服务的特特定产物物！它代表的的是成熟熟的商务务环境、条件完完善的办办公室、温馨舒舒适的小小家三位位一体，可以说说是一个个年轻人人的“小型CCBD”。一般般为中小小型公司司或工作作室，从从其行业业看，多多是从事事于创意意行业、贸易、信息咨咨询、网网络行业业、商业业艺术行行

12、业、媒媒体行业业、摄影影、软件件业等所所谓“卖脑”行业。国际级服服务性公公寓成成熟商住住酒店店管理地段是顶顶级重要要的，荣荣宝斋大大厦正是是处于淄淄博成熟熟商圈，周边有有立体式式的交通通支撑，有浓郁郁的商业业、文化化氛围。荣宝斋斋大厦拥拥有开放放性的空空间，如如豪华高高挑的大大堂，适适合交流流、环境境幽雅的的厅堂等等，还能能够向年年轻家庭庭或中小小公司带带来“在最小小的个人人空间享享受最大大的公共共空间”的酒店店式管理理与服务务。国际级服服务性公公寓创创业平台台投资资升值弹性未未来由于独特特的市场场定位及及有针对对性的设设计，使使得Oppenooffiice的的特征之之一就是是以满足足成长型型

13、企业的的需求，并且在在CBDD及商业业发达地地区有着着非常广广阔的市市场前景景。通常选择择作“国际级级服务性性公寓”办公场场所的多多数是创创业初期期的中小小型企业业，这些些企业需需要一个个良好的的发展空空间；需需要价格格适中而而且各种种服务周周到的办办公场所所，同时时一些新新兴白领领与经理理人追求求现代的的都市生生活方式式，随着着中国与与全球经经济一体体化的发发展日益益同步，作为我我国经济济最活跃跃的部分分大量的的中小型型公司将将会涌现现，荣宝宝斋项目目的出现现正是适适应潮流流的发展展，为淄淄博中小小型公司司提供了了良好的的发展空空间。因因此，项项目具有有相当的的消费群群体，带带来了丰丰厚的稳

14、稳定的高高投资回回报。国际级服服务性公公寓的主主要特征征表现在在：比商住有有氛围 比商务务更便捷捷项目与商商住公寓寓相比，更有良良好的商商务氛围围。周边边地带大大商务气气氛浓郁郁，便利利的交通通、优越越的地理理位置、各种配配套设施施齐全的的生活环环境形成成了这里里独特的的商务环环境。在同样品品质的环环境与氛氛围中，荣宝斋斋大厦在在生活与与工作上上又比商商务公寓寓更便捷捷。在生生活上，有一般般商住公公寓所没没有不可可能具备备的一流流的办公公、商务务设施，再加上上商务公公寓所没没有的与与之相匹匹配的酒酒店式高高档、体体贴、细细致的服服务项目目和全天天候商务务服务，它可以以作为老老板或高高级员工工的

15、日常常居住场场所，为为人们赢赢得了较较多的工工作与休休息时间间。比商住形形象好 比商务务更高档档普通的商商务公寓寓办公的的公司要要比在正正规写字字楼办公公的公司司在形象象上稍逊逊一筹，商住公公寓更因因成本低低、价位位低、居居住办公公环境较较差、未未形成成成熟的商商务氛围围而在形形象上不不如写字字楼及商商务公寓寓。荣宝宝斋大厦厦拥有成成熟的商商务社区区与高档档的人文文环境而而显示出出自身的的高品质质，给无无论是投投资、自自用还是是办公的的客户以以高档次次的感觉觉。 比商住功功能多 比商务务项目全全荣宝斋大大厦为中中小公司司及居家家办公的的sohho一族族提供了了一个“商+住住”的场所所，既有有先

16、进的的商务设设施和齐齐全的商商务功能能，同时时又能提提供高档档、细致致、周全全的酒店店式服务务。可以以说，它它是和和酒店式式公寓的的组合体体。在为为“商”服务方方面，硬硬件设施施完全能能满足不不同客户户群体的的不同商商务需求求。全天天候的多多功能商商务中心心包括提提供小时中中不同时时段的商商务会议议、商务务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、传真、信息查查寻等服服务；程程控交换换系统能能满足居居家商务务的需求求；小时监监控系统统、进口口处楼宇宇可视对对讲、户户门防盗盗开关和和紧急呼呼叫按钮钮；多功功能会所所；充足足的车位位等。在在为“住”服务方方面，酒酒店式商商务公寓寓能够为为客户提提供

17、清洁洁、叫早早、送餐餐、订票票、洗衣衣、代购购物品等等比酒店店更周全全细致的的高档、贴身、繁琐的的多多种服务务。 三）市场场定位鲁中1号号国际公公寓定位阐释释：荣宝斋大大厦要做做就做最最好，项项目具备备了成为为鲁中11号国际际公寓的的两个因因素：第第一，建建筑设计计的独特特性。从从目前产产品的概概念规划划来看，项目的的产品设设计将力力求打造造成为一一流国际际型的建建筑造型型，项目目从建筑筑形象上上能够独独树一帜帜。正是是由于在在这一地地段上，周边的的配套设设施非常常完善与与成熟。随着本本地段新新商圈的的形成，构筑了了淄博的的CBDD（中央央商务区区）。而而项目恰恰恰是位位于淄博博CBDD的标志

18、志性地段段，将成成为地段段上的形形象所在在。第二二、项目目的全面面领先性性。项目目紧靠3345亩亩有城市市森林公公园之称称的人民民公园，拥有十十分优越越的环境境优势；SOHHO商务务公寓的的独特户户型淄博博绝无仅仅有；国国际级的的物业管管理，管管家式的的服务淄淄博也是是绝无仅仅有。三、项目目整体发发展四大大原则1、强势势启动原原则区域市场场的发展展趋势，以及来来自周边边的竞争争压力，需要我我们迅速速地将本本项目的的商业环环境及商商业气氛氛组建和和聚拢起起来。同同时，客客户对本本区域市市场消费费前景信信心不足足的实际际情况，更加要要求我们们不能按按照常规规的商铺铺销售模模式来消消化这些些产品。2

19、、全面面领先原原则房地产物物业作为为一种大大众消费费品，消消费者的的态度日日趋理性性和挑剔剔。房地地产物业业卖不动动，往往往是因为为项目缺缺乏创新新的个性性和特色色，只有有创新才才有生命命力。因因此，荣荣宝斋大大厦在产产品设计计时考虑虑到了两两个中庭庭的设置置、SOOH0公公寓户型型、空中中园林会会所等创创新意念念，做到到了产品品形态独独特化，具有创创新性和和领先性性。荣宝斋大大厦品牌牌是不会会被可克克隆，因因为它具具备品牌牌的三个个特性，即唯一一性，排排他性与与权威性性。第一一、荣宝宝斋代表表着权威威、专业业、高品品质、是是信心的的保证。第二、项目的的地段优优势、区区位优势势也恰恰恰是竞争争

20、对手无无法模仿仿与复制制的。全面领先先优势：地利领先先发展领先先产品领先先时尚领先先办公领先先便利领先先品牌领先先文化领先先景观领先先品质领先先配套领先先服务领先先3、复合合地产开开发模式式原则复合地产产开发模模式就是是跳出地地产做地地产，以以发散的的思维方方式，整整合各种种社会资资源，营营造新的的文化与与生活方方式。复复合地产产开发模模式比单单一的房房地产开开发模式式更有生生命力，更能够够全方位位满足人人们的需需求。荣荣宝斋大大厦不是是依赖荣荣宝斋悠悠久的文文化品牌牌过日子子，也决决不仅仅仅是“文化+商业”形态那那么简单单。荣宝宝斋大厦厦有着自自己独特特的内涵涵，荣宝宝斋大厦厦做的是是复合地

21、地产概念念，做的的是住宅宅、商业业、文化化、国际际物业等等多种行行业的资资源的整整合，一一切有利利的资源源都是荣荣宝斋大大厦整合合的对象象。4、构筑筑品牌优优势原则则确立鲜明明独特、符合城城市发展展的社区区主题概概念（国国际级服服务性公公寓）和和形象定定位（淄淄博城市市形象标标志物业业），有有利于快快速传播播，引起起市场的的注意力力。构筑筑荣宝斋斋大厦品品牌形象象，使业业主拥有有尊贵感感和自豪豪感。四、项目目整体核核心竞争争优势 1、独特特的产品品设计项目从产产品的规规划设计计到户型型设计都都在当地地市场具具有相当当的领先先性，填填补市场场的空白白点。产产品的整整体设计计能够给给予市场场新鲜感

22、感，它将将是既符符合市场场规律，同时有有具有前前瞻性的的物业。2、稀缺缺自然资资源与稀稀缺的文文化内涵涵荣宝斋项项目独有有的稀缺缺公园自自然资源源，是其其它楼盘盘所没有有的。公公园森林林构成了了淄博的的“市肺”，如此此优越的的自然环环境成就就了淄博博环境素素质最好好的楼盘盘。另一方面面，项目目拥有荣荣宝斋文文化品牌牌优势。文化品品牌的积积极推动动更是为为项目的的品牌丰丰富了内内涵，拓拓展了品品牌的发发展空间间。3、不可可以复制制的黄金金地段荣宝斋大大厦具有有绝对的的不可取取代性，作为一一种未来来城市地地标的象象征，坐坐落繁华华都会，掌握经经济、文文化脉动动，是必必须的条条件拥有有四通八八达的便

23、便利交通通条件，繁荣的的商业文文化，购购物、娱娱乐、餐餐饮等一一应俱全全的生活活设施。其项目目所处于于的地段段不可以以取代和和复制，是淄博博城市核核心地段段中坐标标。 4、高成成长、高高回报、高稳定定的投资资国际级服服务性公公寓投资资模式的的出现也也应成为为淄博投投资物业业发展到到一定阶阶段的亮亮点。本本项目所所倡导的的国际级级服务性性公寓投投资模式式有别于于其他的的商业投投资形态态，是一一种全新新的稳定定型，城城市形象象与稀缺缺物业的的投资，具有其其他物业业类型不不可以比比拟的丰丰厚的投投资回报报。五、项目目消费群群定位分分析从本项目目自身定定位和功功能划分分状况来来看，本本项目的的目标客客

24、户群大大致可分分为商业业投资客客和住宅宅投资者者两部分分。一）本项项目的目目标客户户群主要要为为投投资者和和自用者者两类投资者对对投资有有一定的的经验，他们最最为关注注的就是是项目地地块的升升值潜力力和投资资回报率率。本项项目作为为黄金商商圈的新新核心、淄博CCBD的的焦点，肯定已已早早地地受到有有眼光的的投资者者的注意意，一旦旦机会到到来，他他们的投投资是看看准理想想铺位就就势在必必得，而而且也会会是最早早的一批批落定者者。自用商家家比投资资者更注注重的是是局部性性的商业业环境，具体针针对自己己经营的的商品或或服务在在项目所所在商业业市场的的发展前前景和获获利空间间。本项目大大住宅自自用者多

25、多为中小小型贸易易公司、IT公公司、广广告公司司、设计计公司的的企业主主，小户户型自用用者多注注重商住住两用，核心商商务区写写字楼昂昂贵的租租金阻碍碍了中小小型公司司进驻核核心商务务区，但但中小型型公司的的上游客客户资源源多为商商务核心心区相对对集中的的大型企企业，为为了能够够与客户户保持快快速的沟沟通、为为客户提提供有效效的服务务，以免免让竞争争对手有有机可乘乘，因此此，相信信本项目目永久产产权酒店店式商务务公寓的的低总价价和区位位优势将将赢得众众多中小小型公司司的亲睞睞。二）荣宝宝斋商铺铺购买或或投资客客户年龄龄分布预预测说明：从从商铺购购买或投投资客户户年龄分分布预测测看，主主力购买买或

26、投资资客户年年龄段主主 要要集中在在3149岁岁的范围围。此年年龄段的的人群实实际也是是置业和和消费的的重要 组组成部分分。生活形态态分析：夫妻年龄龄一般在在3050岁岁之间家庭年收收入人民民币8万万至155万元左左右一般可能能拥有一一辆国产产私家车车（轿车车或货车车）人员职业业范围涉涉及:大型国有有企业的的高级管管理人员员行政或事事业单位位干部中小型私私营企业业主或个个体实力力商贩人员素质质及工作作心态、面貌：受过良好好的教育育有新的文文化背景景有较高的的素质和和教养有较好的的职业和和身份新的人生生体验紧追时代代的脉搏搏生活方式式积极、健康、向上有事业心心，工作作勤奋，有拼搏搏精神针对性措措

27、施：由于年龄龄在311499岁的主主力购买买或投资资客户比比较容易易接受新新事物、新发展展、新动动向，能能够理智智地辨别别和分析析一些切切实问题题，投资资置业理理性成份份较重，所以，在推广广过程中中，我们们需要有有相应及及针对性性很强的的手段来来刺激并并引起他他们的消消费欲。诱导措施施：政府及媒媒介的造造势宣传传项目户外外广告直直观而形形象的宣宣传实效性的的推广计计划价格调整整策略常规坐销销与泛销销策略三）荣宝宝斋商务务公寓购购买或投投资客户户年龄分分布预测测生活形态态分析：年龄一般般在30050岁岁之间拥有稳定定的工作作和收入入SOHOO一簇丁克家簇簇中小型私私营企业业主或个个体实力力商贩人

28、员素质质及工作作心态、面貌：受过良好好的教育育有新的文文化背景景有较高的的素质和和教养有较好的的职业和和身份新的人生生体验紧追时代代的脉搏搏生活方式式积极、健康、向上有事业心心，工作作勤奋，有拼搏搏创业精精神自住者购购房动机机和消费费心理（1）为为改善居居住环境境或结婚婚需购房房，基本本为自住住购房，需求迫迫切。（2）有有勇气借借贷购房房，也有有足够的的还款能能力。（3）易易受媒体体广告影影响。（4）求求新、求求美。自住者购购房需求求与开发发对策购房需求求开发对策策家庭结构构简单，面积要要求不高高，承受受总价较较低小户型： 800平方米米左右积蓄不多多，仅能能支付首首期，装装修、购购买家具具电

29、器压压力大降低置业业门槛低价入市市轻松付款款提供精装装修提供家具具电器一一体化贷贷款需要体面面公共空空间，满满足社交交需要大公共空空间价廉物美美荣宝斋品品牌延伸伸优良的产产品规划划设计精致的细细部设计计增值服务务（如：e生活活智能化化服务、家政服服务、医医疗保健健服务）关心未来来物业管管理服务务推出智能能化管理理系统酒店式星星级服务务聘请知名名物业管管理公司司做顾问问商住两用用者购房房动机和和消费心心理（1）为为降低昂昂贵的办办公成本本，需求求迫切。（2）有有足够的的购买能能力，但但会把钱钱用于事事业投资资，购房房选择银银行按揭揭。（3）商商务社交交活动要要方便。（4）崇崇尚自由由的工作作空间

30、，不受朝朝九晚五五上班时时间的限限制，人人性化办办公。（5）易易受媒体体广告影影响。商住两用用者购房房需求与与开发对对策购房需求求开发对策策客厅面积积要求大大、采光光好、商商住分区区小户型：1200平方米米以上阳光户型型无时间及及人力花花费在装装修、购购买家具具电器配配套上提供精装装修标准准备选提供家具具电器套套餐需要体面面公共空空间，满满足社交交需要大型公共共空间商务会所所价廉物美美荣宝斋品品牌延伸伸优良的产产品规划划设计精致的细细部设计计增值服务务（如：e生活活智能化化服务、贴心的的商务秘秘书服务务）关心未来来物业管管理服务务推出智能能化管理理系统酒店式星星级服务务聘请知名名物业管管理公司

31、司做顾问问无时限办办公环境境商务中心心24小小时 服服务六、销售售力的深深入整合合与提升升一）地段段优势项目的核核心优势势正是显显而易见见的地段段优势。荣宝斋斋大厦地地处张店店区属淄淄博CBBD，地地段优势势也恰恰恰是竞争争对手无无法模仿仿与复制制的。因因此，将将地段优优势进行行最大化化，在项项目的产产品规划划与销售售中真正正将地段段价值进进行升华华，达到到地段商商业价值值最大化化的最终终目的。从淄博社社会经济济总体规规划布局局与现实实发展看看，日新新月异的的张店区区区必将将成为淄淄博核心心商务圈圈。荣宝宝斋大厦厦将会是是中心的的中心。它的建建成将会会对区域域的发展展、甚至至城市的的发展起起到

32、巨大大的推动动作用。二）环境境景观优优势荣宝斋大大厦临近近一座占占地亩开开放式的的城市森森林公园园人民民公园，万多多株乔木木、万平平方米水水面、万平平方米绿绿地。听听着广场场背景音音乐，走走在公园园里，就就像在森森林中漫漫步。真真正实现现了“人在城城市中 ,城市市在森林林中”的美好好愿望，工作之之余可以以轻松徜徜徉于这这片“城市森森林”，似乎乎走进了了一个天天然的氧氧吧。荣宝斋大大厦作为为淄博城城市形象象重要组组成部分分，占据据着淄博博核心商商务圈的的核心地地段与制制高点。开放式式的城市市森林公公园更是是绝无仅仅有这一一区位优优势，将将使荣宝宝斋大厦厦国际级级服务性性公寓在在借用城城市资源源优

33、势上上独得其其先。假假以时日日，这里里将是商商业的中中心、旅旅游的热热点。三）文化化含量高高荣宝斋大大厦将以以文化特特色经营营理念著著称，四四层将建建成文化化类精品品的赏析析交易中中心；五五层有亚洲文文化品牌牌和中国文文化龙头头之称称的荣宝宝斋对活活跃群众众文化生生活，及及提升淄淄博地区区的书画画收集、鉴赏和和创作水水平，带带动周边边地区与与淄博的的文化交交流起到到重大作作用。四）产品品独特创创新荣宝斋大大厦国际际级服务务性公寓寓采用客客厅全挑挑空设计计，层高高控制在在5米。无论是是平面还还是空间间局部都都很紧凑凑，功能能分区明明确、抗抗干扰性性强、私私密性强强，户型型会较有有特色，空间处处理

34、做到到了“标准层层面积，复式的的空间享享受”六）优秀秀的物业业管理建议荣宝宝斋大厦将将聘请国国际酒店店管理公公司进行行全程管管家式的的高规格格的物业业管理服服务，以以确保物物业的保保值增值值功能，确保业业主在此此生活的的高品位位、高品品质。荣宝斋大大厦向业业主提供供细致周周到、体体贴入微微的服务务，真正正体现以人为为本的的管理精精神，也也是对业业主的一一项郑重重承诺。需要全全面引入入通常星星级宾馆馆所能提提供的星星级服务务，还将将根据居居住物业业的性质质和小区区自身的的特点，提供一一系列便便民利民民的个性性化的生生活服务务，更为为人性化化，更具具家园的的亲和力力和归属属感。-荣荣宝斋大大厦，一

35、一个以全全新文化化理念打打造的高高规格、高品质质的国际际标签特特区。-远远红外线线自动化化报警系系统-闭闭路电视视监控系系统244小时监监视小区区各通道道、电梯梯间、停停车场及及公共活活动区域域-智智能电子子巡逻系系统；-可可视对讲讲系统；-家家庭自动动报警系系统-家家电远程程自动控控制系统统-水水、电、气的自自动远程程抄表系系统；-公公共区域域照明的的自动控控制系统统；-小小区公共共设备的的集中控控制系统统；-小小区局域域网系统统，可通通过VOOD视频频点播系系统点播播歌曲、影片；-车车辆出入入口管理理系统； -小小区一一卡通管理系系统；封闭式智智能化管管理，让让您感受受绝对安安全、舒舒适的

36、居居住生活活。五）投资资潜力大大采用了专专业的公公司进行行服务与与管理，同时，有具有有住宅与与写字楼楼的一些些特点，既可以以居住，有可以以办公，成为了了一个功功能自由由的公寓寓空间，它将空空间最大大化模糊糊，能够够让市场场的接受受面更加加广，能能够适合合目前市市场的充充分需求求。建设成后后将物业业销售后后，将它它交给专专业物业业管理公公司去管管理，专专业的物物业管理理公司成成立“房屋银银行”来进行行运作，保证了了投资的的持续的的高收益益，能够够充分刺刺激市场场投资的的积极性性。六）项目目会所功功能设置置建议项目的六六层作为为配套层层设立双双会所商务务会所与与住户会会所1、商务务会所功功能设置置

37、建议：设立独立立中型、小型商商务洽谈谈室，提提供视频频点播、卫星频频道接收收、1000兆光光纤网络络终终端，能能满足高高档商务务洽谈和和小型会会议的需需要。配设的商商务中心心提供满满足办公公需求的的复印、打字、传真、商务秘秘书等配配套服务务。设立立空中商商务酒吧吧，内置置特色吧吧台，提提供饮料料、咖啡啡、其它它各种饮饮品及商商务餐，客人在在此尽情情享受紧紧张办公公之余的的休闲乐乐趣。2、住户户会所功功能设置置建议：壁球室时尚健康康运动型型会所（棋牌室室、台球球室、健健身区、乒乓区区）影音室不不仅有液液晶视频频可供观观赏经典典名片，还设有有家庭包包厢式的的卡拉OOK室。音乐阅览览室营造造了最为为

38、浪漫的的读书方方式：心心仪的音音乐+喜喜爱的图图书+香香甜的咖咖啡+舒舒适的环环境=一一个有美美丽心情情的午后后生活。七）国际际级服务务公寓八八大标准准1国际际级的开开发理念念发展商秉秉承国际际化开发发理念，吸收国国外先进进的开发发经验，充分结结合淄博博房地产产现状与与趋势，开发能能够领先先淄博房房地产市市场的项项目。2国际际化的规规划设计计项目规划划巧妙地地将“自然、生活、人”三者结结合，符符合国际际商业、居住潮潮流。集集商业、居住、休闲、娱乐于于一身，成为淄淄博一个个真正的的国际级级服务公公寓社区区。3国际际级的配配套设施施汇集特色色的生活活、休闲闲、运动动设施，为业主主提供高高品质的的生

39、活享享受，同同时提供供智能化化服务，让业主主生活与与国际同同步。4国际际级的物物业管理理物业管理理与世界界知的物物业管理理公司合合作，使使物业管管理达到到世界先先进水平平，为业业主提供供“一站式式物业管管理”服务。物业管管理做到到规划化化、标准准化。同同时为业业主提供供个性化化服务，所有的的服务项项目都能能够在“客户服服务中心心”一站办办妥。5、国际际级的资资讯系统统小区智能能化系统统包括“安全防防范系统统”、“物业管管理系统统”、“信息网网络系统统”三部分分。按照照建设部部国家星星级标准准建设。将现代代网络通通讯技术术、现代代科技控控制技术术与建筑筑环境有有机融合合，实现现资讯国国际化和和住

40、宅综综合自动动化。6国际际级的增增值服务务利用小区区网络通通讯系统统实现各各种，从从而取得得住户的的信任，结合电电子商务务系统，使小区区的知名名度提高高，实现现软性指指标的增增值。包包括，提提供远程程服务（如医疗疗、教育育、咨询询、购物物、阅读读）、视视频点播播业务、网络信信息电子子公告牌牌以及域域名服务务等。7国际际级的星星级会所所在会所设设计方面面体现现现代、时时尚、先先进超前前的意识识，展现现新世界界追求精精品的开开发理念念，迎合合项目业业主生活活追求的的需要，在会所所配置上上满足未未来国际际级服务务公寓及及家居服服务的需需要，引引入先进进的设施施，建立立电子商商务平台台及与世世界接轨轨

41、的各种种经营模模式。8国际际级的社社区文化化倡导社区区文化的的建设，加强邻邻里之间间的联系系，营造造良好的的社区文文化氛围围，把国国际化的的生活方方式体现现在社区区文化的的塑造中中；定期期举办业业主联谊谊活动，使之贯贯彻社区区生活的的全过程程，用高高尚的生生活情趣趣和生活活品位来来提升小小区国际际化生活活品位，从在小小区范围围内形成成人与人人之间和和睦相持持、谦让让友爱的的氛围。第二部分分 项目目营销推推广计划划一、销售售目标开盘3个个月完成成销售额额的800%二、十大大推销原原则原则1: 先住住宅，再再商业销销售荣宝斋大大厦的核核心部分分就是住住宅。项项目位于于淄博张张店区属属于淄博博CBD

42、D，而且且项目周周边商业业环境和和配套都都比较成成熟，又又紧靠人人民公园园，项目目区位优优势是其其他竞争争项目所所无法比比拟的。由此可可以断定定商业部部分不愁愁卖。项项目市场场定位为为“鲁中11号国际际公寓”，就决决定了项项目的主主要目标标是SOOHO公公寓部分分，同时时先卖住住宅部分分也便于于项目前前期的包包装与宣宣传。另另外，国国际级服服务性公公寓的买买家也会会关注和和口头宣宣传商业业物业部部分，这这样一来来，在推推出住宅宅部分时时就积累累了一部部分商业业物业买买家，为为商铺的的公开竞竞拍销售售奠定了了坚实的的基础。原则2:卖点的的推出必必须有层层次。悠久的“荣宝斋斋文化品品牌”和环境境景

43、观优优势（亩亩开放式式的城市市森林公公园人人民公园园）以及及产品独独特创新新和国际际级的物物业管理理，这是是荣宝斋斋大厦拥拥有的核核心竞争争优势，也即它它的核心心卖点和和特色。围绕这这一核心心卖点我我们还可可以提炼炼出其它它众多的的卖点，但是这这些卖点点的推出出必须是是有节奏奏和有目目的的，只有这这样才能能辅助项项目进行行更好的的营销推推广。原则3: 采取取点对点点有效传传播方式式。市场推广广工作的的细致化化，主要要指每一一环节和和每一步步骤的周周到、细细腻与有有效、有有机结合合，根据据本项目目具体情情况，可可采取分分区域、分层次次点对点点有效传传播方式式进行前前期的销销售。原则4:充足的的客

44、户储储备与管管理，开开盘前达达到1、强烈烈购买意意愿者：2000个以上上；2、较强强的购买买意愿者者：3000个以上上；3、意向向登记者者：5000个以上上。4、看楼楼者：100000人人以上原则5: “短、平平、快”原则由于市场场竞争压压力的迫迫近，以以及巨额额销售量量，本商商铺与商商务公寓寓的推售售时间与与周期不不可过长长，因此此，我们们建议本本商铺宜宜采用“短、平平、快”的价格格策略，力求在在较短的的时间内内快速出出货，并并形成浓浓重的商商业氛围围和社区区文化氛氛围。原则6:综合性性价比优优于对手手从目前的的市场来来看，荣荣宝斋项项目并没没有真正正意义上上的竞争争对手，因此，项目的的销售

45、必必须是让让投资者者能够形形成巨大大的心理理落差，一方面面感觉到到能够拥拥有超值值的回报报，另一一方面又又能够超超值的价价位进行行投资。原则7:现场包包装策略略把“生活活的艺术术”确立为为包装设设计的理理念，营营销中心心用艺术术吊灯、钢琴、名人字字画等来来体现荣荣宝斋项项目的优优雅、尊尊贵品位位，用文文化艺术术来引发发人们的的共鸣。将中国传传统的艺艺术氛围围、文化化思想融融入到荣荣宝斋大大厦现代代建筑的的环境中中，厚重重的文化化底蕴、国际化化的符号号、人本本气质与与灵动的的思考空空间，造造就“鲁中11号国际际公寓”荣宝宝斋大厦厦。售楼部“艺艺术馆”荣宝斋大大厦可以以考虑建建设艺术术馆形式式，布

46、置置名画家家字画、古董文文物、散散发着强强烈的文文化气息息和艺术术魅力，吸引着着淄博以以及全国国的艺术术家和艺艺术爱好好者、艺艺术工作作者，使使荣宝斋斋大厦从从骨子里里透出一一股高雅雅的风范范。艺术博物物馆前期期作为项项目的营营销中心心使用。在项目目的营销销中心以以艺术氛氛围来装装点，提提高项目目的文化化底蕴，赋予项项目丰富富的品牌牌价值。为了更好好的利用用项目的的艺术资资源，在在项目的的外立面面颜色的的选择搭搭配上赋赋予一定定的说法法，如项项目的整整个色彩彩计划是是邀请陈陈逸飞作作为色彩彩顾问，同时还还可以邀邀请余秋秋雨先生生作为项项目的艺艺术指导导等，邀邀请启功功先生为为项目题题词，通通过

47、与名名家的联联合能够够增加项项目的整整体文化化价值的的提升。样板房“艺术生生活时空空”荣宝斋的的样板房房包装必必须是树树立项目目的个性性，在装装修中注注现代气气息，强强调一种种生活情情趣和品品位格调调。对于于全新形形象导入入后推出出的荣宝宝斋国际际级服务务性公寓寓，特别别命名为为“艺术生生活时空空”、“艺术工工作室”进行全全方位包包装。艺术之旅旅将书画作作品、摄摄影作品品、现代代雕塑作作品融入入到样板板房装饰饰中，使使样板房房充满艺艺术气氛氛与格调调。让看看楼者感感受到，来样板板房参观观就是享享受一次次艺术之之旅。哪哪怕是牺牺牲数小小时也值值得！样板房的的艺术包包装样板房包包装的个个性化装装饰

48、将成成为项目目的一道道亮丽的的风景。因此，建议将将荣宝斋斋的一套套样板房房进行艺艺术包装装（侧重重于居住住），设设计一种种可伸缩缩的空间间，将样样板房全全部用特特殊材料料包起来来，如同同一件包包装好的的礼品，建立项项目样板板房的感感性和整整体格调调的，制制造项目目自身热热点，以以新闻为为项目造造势。荣宝斋大大厦SOOHO公公寓市场场定位为为初次置置业自住住者、商商住两用用者，因因此，建建议将荣荣宝斋的的一套样样板房以以居住文文化时空空为主题题，以清清溪、竹竹林、木木廊等中中式符号号营造出出禪意景观观和儒雅雅氛围，让中国国深厚的的文化内内涵自然然渗透居居室的每每一寸空空间。彰彰显荣宝宝斋悠久久的

49、文化化品牌的的无限魅魅力。另另一套样样板房则则作时尚尚前卫的的包装（侧重于于办公），演绎绎未来的的国际化化办公模模式，在在样板房房中融入入可视电电话、酒酒吧台等等SOHHO概念念元素。原则8:造势策策略：做做势，做做市，做做事，三三者同步步进行。要在激烈烈的市场场竞争中中赢得“先手”，并保保证项目目在全面面进入市市场后短短期内迅迅速取得得成功，我们认认为“造势、做市、做事”三位一一体的全全方位整整体推广广策略势势在必行行。1、造势势：1）利用用政府及及媒介的的权威性性开展新新闻炒作作在项目开开盘前期期，积极极利用项项目位于于淄博市市张店区区是城市市CBDD商业圈圈的优势势，借助助政府搭搭台、媒

50、媒介唱戏戏进行造造势炒作作淄博城城市形象象标志物物业。2）形成成舆论口口碑地位位“政府搭搭台、媒媒介唱戏戏”开始后后，项目目所在区区域必将将成为市市民关注注的亮点点。通过过政府这这种具有有权威性性的造势势和媒介介轰炸性性的煽动动，将淄淄博荣宝宝斋项目目渲染成成一个淄淄博城市市形象标标志物业业，并顺顺利成章章。让这这种舆论论在市民民口中传传播开来来，有利利项目的的推广和和招租。3）采用用“事件行行销”活动，制造轰轰动效应应为达到造造势的目目的与效效果，在在商铺租租售的导导入期（蓄客期期），建建议采用用淄博“新城市市、新形形象、新新地标物物业”论坛暨暨荣宝斋斋大厦开开发理念念论证会会、售楼楼部和样

51、样板房公公开开放放剪彩仪仪式、“认购荣荣宝斋大大厦物业业送当代代名人艺艺术作品品”活动、举办淄淄博国际际公寓高高峰论坛坛暨投资资论坛、“与文化化名人面面对面”活动和和专题艺艺术沙龙龙和名画画、文物物、国宝宝展这几几大行销销事件来来制造轰轰动效应应。开盘前期期，在项项目现场场项目售售楼部举举行知名名艺术作作品展示示活动，展示国国家的无无价之宝宝，在淄淄博是不不多见的的，同时时，更能能够体现现项目的的与众不不同与发发展商的的实力体体现，引引起市场场高度关关注的同同时，也也为项目目吸引更更多的人人气，吸吸引更多多的市场场注意。在开盘期期间，通通过知名名艺术作作品的展展示，能能够吸引引更多的的人来现现

52、场营销销中心参参观展出出，制造造项目开开盘期间间旺盛的的人气和和现场火火暴的场场面。2、做市市1）创新新拓展销销售渠道道荣宝斋项项目要实实现快速速地销售售，仅仅仅依靠常常规的销销售是不不足够的的，根据据现代市市场营销销战略中中的4CC理论，其中，销售模模式的创创新与销销售网点点的增设设，为项项目迅速速地接触触目标客客户，树树立强而而有力的的“势”，并为为其提供供置业的的方便、灵活性性是相当当重要的的一环。从另一个个角度考考虑，诸诸如淄博博这类城城市，传传统媒体体的宣传传推广力力量始终终有限，尤其是是项目的的销售任任务是尽尽快结束束销售阶阶段，迎迎接开业业，由此此可见，更加有有必要不不断创新新，

53、并突突破常规规的销售售推广模模式，方方有可能能实现即即定的目目标。因此，我我司建议议，从多多个层面面出发，积极地地打一场场销售的的“渗透战战”，以保保证与客客户接触触面及到到达率的的广且深深入。3、做事事3.1 统一形形象VI系系统设计计对项目的的主题概概念进行行挖掘、演绎，建立全全方位统统一的VVI体系系，包括括标志、标准字字、标准准色以及及现场广广告牌、公交车车身、手手提袋等等各种场场合的应应用物品品设计。一经推推出，造造成排山山倒海、铺面而而来的气气势。3.2 放眼皆皆是荣宝宝斋户外广广告先行行。户外广告告（广告告牌及灯灯箱广告告）作为为一种瞬瞬间产生生高度注注目率的的媒体，具有展展示时

54、间间长，针针对性强强、表现现手段灵灵活，费费用比较较低，并并可以利利用光电电技术更更具有吸吸引力等等优点。而对于于荣宝斋斋项目，若要在在开盘之之前形成成“路人皆皆知”的局面面，大量量地运用用户外广广告是势势在必行行的。我司建议议，在淄淄博市主主要街道道、商业业区、通通往项目目的主干干道、高高速公路路路口均均大批量量地投放放户外广广告牌及及灯箱广广告，造造成遍地地皆可见见到“荣宝斋斋项目”，形成成全城为为之瞩目目的状态态，以此此，迅速速地树立立荣宝斋斋项目的的品牌形形象，以以轰动性性的效应应创造项项目之高高关注率率与高知知名度。3.3 流动的的传播媒媒体车身广广告。车身广告告是流动动性的传传播媒

55、体体，在其其所经过过的地区区皆可吸吸引广大大公众的的注目，在这一一过程中中也较好好地解决决了知名名度推广广的问题题。我司司建议，在淄博博地区的的公交车车，尤其其是来往往各城区区的线路路上，投投放车身身广告，达到“花小钱钱，办大大事”的媒体体原则。3.4 让政府府的咽喉喉为项目目树品牌牌大旗创造造新闻价价值。创意，不不仅仅来来自于广广告的表表现，若若在媒体体设计下下更多的的心思，所创造造的影响响与冲击击有可能能发挥超超常的力力量。报报纸媒体体除了常常规的广广告宣传传外，其其相当关关键是，在于成成为了政政府的宣宣传咽喉喉，对于于国人来来说，则则意味着着权威性性与公正正性。这这一点，有必要要成为荣荣

56、宝斋项项目在入入市期将将充分利利用的资资源。对此，我我司建议议，与市市委宣传传部和主主流媒体体展开紧紧切的联联系，以以超常规规、大篇篇幅地报报道荣宝宝斋项目目，从加加快淄博博建设“经济强强市，同同步建设设文化大大市、绿绿色城市市”战略意意义的高高度、分分析项目目所在区区域的经经营发展展前景、结合项项目自身身的多种种优势、文化广广场对城城市精神神文明建建设的提提升等等等方面，利用报报纸媒体体的辐射射面，向向众多的的读者强强烈地灌灌输荣宝宝斋项目目将建设设成为淄淄博城市市形象标标志物业业的信息息。为项项目的强强势入市市奠定基基础。在读者接接受信息息的同时时，可感感受到政政府对荣荣宝斋项项目的认认同

57、与支支持，对对项目亦亦产生高高度的关关注；同同时，也也深刻体体会到发发展商所所拥有的的雄厚实实力与社社会资源源，无形形中提升升了信心心。3.6 展现项项目魅力力影视视广告的的力量。电视广告告具有可可观性、可感性性强；图图文并貌貌；音乐乐、人物物的动感感性；对对客户较较有吸引引力等优优点。荣荣宝斋项项目作为为期铺，未能将将自身的的优势直直观地展展现在目目标客户户群面前前，难免免存在着着信心的的不足。通过影视视广告的的传播，将日后后经营的的场景与与特色精精彩地给给予演绎绎，让客客户群仿仿佛身临临其境，在理性性的认知知与感性性的认同同上得到到统一，强化了了荣宝斋斋项目的的品牌形形象与认认知度，对销售

58、售的帮助助是显而而易见的的，且是是立竿见见影的。37成成立“荣宝斋斋大厦生生活会”，提出出“一切为为客户”的服务务理念1、“荣荣宝斋大大厦生活活会”的成立立最大的的意义在在于树立立荣宝斋斋在淄博博地区的的品牌形形象及荣荣宝斋大大厦-鲁鲁中1号号国际公公寓的市市场地位位。“荣宝斋斋大厦生生活会”的宗旨旨不仅仅仅是客户户提供荣荣宝斋大大厦楼盘盘资讯及及荣宝斋斋大厦企企业管理理与运作作新动向向，也向向客户提提供优先先定购荣荣宝斋大大厦物业业，享受受会员优优惠政策策及精选选商号的的购买折折扣等。另外，荣宝斋斋大厦也也通过“荣宝斋斋大厦生生活会”了解客客户对物物业的需需求，密密切把握握市场及及消费者者的

59、动态态。成立“荣荣宝斋大大厦生活活会”，是与与荣宝斋斋大厦的的老客户户，或者者想成为为未来的的荣宝斋斋大厦客客户，或或不想成成为荣宝宝斋大厦厦客户但但想了解解荣宝斋斋大厦的的消费者者沟通的的渠道，把客户户层面最最大程度度地向社社会推广广，扩展展与客户户交流的的途径。2、定期期举行社社区文化化活动，加强往往户之间间的交流流，培育育人文氛氛围。 创造良良好的社社区居住住氛围，是通过过定期举举行社区区文化活活动，加加强往户户之间的的交流来来实现的的，以达达到让居居住于此此的每一一住户相相处得更更和睦、更融洽洽。3、聘请请“生活顾顾问”，定期期与业主主进行交交流活动动。 聘请社社会各界界精英作作为荣宝

60、宝斋大厦厦的“生活顾顾问”，定期期与业主主进行生生活各方方面的交交流活动动，能有有效加深深社区居居住文化化。原则9:对消费费者进行行诱导:采取“非非实体化化”营销策策略，以以实体化化的产品品为载体体，传递递和表达达在产品品实体中中所蕴涵涵的理念念和价值值，并使使这种信信息通过过有效的的沟通传传递给寻寻求某种种意义的的消费者者，引起起消费者者的情感感与价值值认同，从而形形成具有有较高稳稳定性与与高度忠忠诚度的的意义或或价值共共同体。项目确保保销售上上的成功功关键之之一，即即需要在在正式全全面推售售前营造造区位投投资信心心，这种种投资信信心目前前在本区区位市场场缺乏并并不明显显，因此此，荣宝宝斋项