房地产开发项目可行性研究课件

1、第六章 房地产开发项目可行性研究1、可行性研究概述2、房地产开发项目投资与收入估算3、房地产开发项目财务报表的编制4、风险与不确定性分析5、可行性研究报告的撰写1Real Estate Development一、可行性研究的含义和目的 1、含义 可行性研究是在建设项目的投资决策前，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。第一节 可行性研究概述2Real Estate Development一、可行性研究的含义和目的 2、目的 实现项目决策的科学化、民主化； 减少或避免投资决策的失误； 提高

2、项目开发建设的经济、社会和环境效益。第一节 可行性研究概述3Real Estate Development二、可行性研究的作用 投资决策提供依据 资金筹措的依据 编制设计的依据 签订协议、合同的依据 申请投资项目核准的依据第一节 可行性研究概述4Real Estate Development三、可行性研究的依据 1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等； 2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料； 6、国家所

3、规定的经济参数和指标； 7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等； 8、其他有关依据资料。 第一节 可行性研究概述5Real Estate Development四、可行性研究的工作阶段 投资机会研究 精度 30% 初步可行性研究 20% 详细可行性研究 10% 项目评价和决策 第一节 可行性研究概述6Real Estate Development一、投资估算 1、土地费用估算 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 （1）土地征用拆迁费 农村：土地补偿费 土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、 地面附着物补偿费） 人员安置补助费 新菜地开发基金 土地管理费 耕

4、地占用税 拆迁费 第二节 房地产开发项目投资与收入估算7Real Estate Development一、投资估算 1、土地费用估算 （1）土地征用拆迁费 城市：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费 搬家费 临时搬迁安置费 周转房摊销及其他第二节 房地产开发项目投资与收入估算8Real Estate Development一、投资估算 1、土地费用估算 （2）出让地价款 （3）土地转让费 （4）土地租用费 （5）土地投资折价第二节 房地产开发项目投资与收入估算9Real Estate Development一、投资估算 2、前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及

5、“三通一平”等土地开发工程费支出。 第二节 房地产开发项目投资与收入估算10Real Estate Development一、投资估算 3、房屋开发费 建安工程费：主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 公共配套设施建设费：主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 基础设施建设费：各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。第二节 房地产开发项目投资与收入估算

6、11Real Estate Development一、投资估算 3、房屋开发费 估算方法： 单元估算法：如以每间客房的综合投资数乘以房间数 单位指标估算法：以单位工程量投资乘以工程量 概算指标估算法 第二节 房地产开发项目投资与收入估算12Real Estate Development一、投资估算 4、管理费用 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。 项目总投资的3%5% 第二节 房地产开发

7、项目投资与收入估算13Real Estate Development一、投资估算 5、财务费用 是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 6、销售费用 是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。第二节 房地产开发项目投资与收入估算14Real Estate Development一、投资估算 7、开发期税费 各类

8、税金和地方政府或有关部门征收的费用 8、其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。 9、不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。第二节 房地产开发项目投资与收入估算15Real Estate Development二、成本费用估算结果的汇总 第二节 房地产开发项目投资与收入估算16Real Estate Development某大型普通商品住宅项目成本费用估算表 序号项目或费用

9、名称投资金额（万元）单方成本（元/平方米）占开发成本比重（%）一土地费用104385.501439.835.71234出让金城市建设配套费拆迁安置补偿费手续费及税金14500.0020300.0068135.501450.00200.0280.0939.820.05.06.923.30.5二前期工程费4884.8167.41.7三房屋开发费117936.221626.740.3123建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费97012.2511977.008946.771338.1165.2123.433.24.13.0四管理费6239.5186.12.1五财务费用27774.75383.

10、19.5六销售费用8516.21117.52.9七开发期税费12723.34175.54.4八其他费用1043.6814.40.4九不可预见费8879.78122.53.0总计292389.964033.0100.017Real Estate Development三、资金使用计划 根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 第二节 房地产开发项目投资与收入估算18Real Estate Development四、收入估算与资金筹措 1、收入估算 根据租售计划进行估算 （1）租售方案：租售物业的类型与数量 （2）租售价格 （3）租售收入 （4）收款方式第二节 房地产

11、开发项目投资与收入估算19Real Estate Development序号项目合计销 售 期200520062007200820091一期销售面积（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 单价（元/M2）2200 2300 销售收入（万元）42600.21 20826.77 21773.44 2二期销售面积（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042单价（元/M2）3600 4000 4500 4000 销售收入（万元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.0

12、4 3360.02 3三期销售面积（M2）20%45%35%298134.82 59626.96134160.67 104347.19 单价（元/M2）240024502500销售收入（万元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 合 计149467.01 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 29446.81 销售计划表20Real Estate Development序号项 目合 计计 算 期200520062007200820091一期1.1销售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2经营税金及附加

13、2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1营业税2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市维护建设税149.10 72.89 76.21 1.2.3教育费附加63.90 31.24 32.66 2二期2.1销售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2经营税金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1营业税1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市维护建设税117.60 26.46 52.92 26.46 11.76

14、2.2.3教育费附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 销售收入、经营税金与附加估算表21Real Estate Development四、收入估算与资金筹措 2、资金筹措 资本金、借贷资金、预租售收入第二节 房地产开发项目投资与收入估算22Real Estate Development资金筹措计划原理示意图资金投入计划需资本金、借贷资金投入的最大资金额开发利润租售收入计划23Real Estate Development序号项 目合计计 算 期20052006200720081投资计划分年计划（%）100%35.98%33.83%30.19%1.1建设投资（不含建设期利

15、息）87716.67 31557.87 29675.34 26483.47 1.2建设期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 1.3流动资金1.4项目总投资（1+2+3）89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 2资金筹措2.1自有资金2.1.1企业自筹资金40211.06 19557.87 11941.94 8711.25 2.1.2销售收入（预售款）23505.61 11733.39 11772.22 2.2借款26188.64 12330.00 6825.00 7033.64 2.2.1长期借款其中：银行借款24000.00 120

16、00.00 6000.00 6000.00 其中：本金 建设期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 2.2.2流动资金借款2.2.3短期借款资金筹措合计89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 项目总投资与资金筹措计划表24Real Estate Development一、财务评价的报表 基本报表包括：现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表外汇平衡表 辅助报表：总投资估算表土地费用估算表第三节 房地产开发项目财务报表的编制25Real Estate Development一、财务评价的报表 1、现金流量表 现金流量表 反映项目计算期内

17、各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、财务净现值(FNPV, Financial Net Present Value )及投资回收期(Pt ，Pay Back Period )等评价指标，分析项目财务盈利能力。 分为 现金流量表（全部资金）、现金流量表（自有资金）第三节 房地产开发项目财务报表的编制26Real Estate Development序号项目200320042005200620071现金流出302.00 425.00 572.20 2现金流入0.00 444.00 663.00 864.

18、00 3净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累计折现净现金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 现金流量表27Real Estate Development一、财务评价的报表 1、现金流量表 1）现金流量表（全部资金）是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，用

19、以计算全部投资所得税前和所得税后财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资回收期（Pt）等评价指标。 2）现金流量表（自有资金）从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。第三节 房地产开发项目财务报表的编制28Real Estate Development序号项 目合 计计算期200520062007200820111现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入194659.24 2

20、0826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建设投资138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流动资金2.3经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5所得税10134.18 1091.32 1418.19

21、 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累计净现金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折现净现金流量-13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累计折现净现金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得税前7净现金流量-13126.18 -3715.21 -437.44 11051.57 1248

22、9.18 8累计净现金流量-13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折现净现金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累计折现净现金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 现金流量表（全部资金）29Real Estate Development序号项 目合 计计算期200520062007200820111现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入1

23、94659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1资本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金偿还24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.4经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5经营税

24、金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得税1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11675.92 4累计净现金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折现净现金流量-2358.79 -1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累计折现净现金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11

25、953.22 10934.38 所得税前7净现金流量-1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累计净现金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.32 30709.63 9折现净现金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累计折现净现金流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 现金流量表（自有资金）30Real Estate Development序号项 目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1建设投资2.2

26、流动资金2.3经营成本2.4经营税金及附加2.5所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量序号项 目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量现金流量表（自有资金）现金流量表（全部资金）全部资金：是从项目本身角度出发，不分资金来源

27、，来考察项目盈利能力。自有资金：从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，两表区别：31Real Estate Development一、财务评价的报表 2、损益表 也称 利润和利润分配表 反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售(营业)收入和销售税金及附加估算表填写。第三节 房地产开发项目财务报表的编制32Real Estate Development序号项 目合 计计 算 期200520062007200820111经营收入194659.24 20826.77 29333.4

28、8 29430.55 40429.40 14112.07 2经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 3增值税4总成本费用153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 10871.49 5利润总额（1-2-3-4）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额（5-6）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 8所得税10134.18 1091

29、.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 9税后利润（5-8）20575.45 2215.70 2879.37 2750.93 3996.43 1651.16 10提取法定盈余公积金2057.55 221.57 287.94 275.09 399.64 165.12 11提取公益金1028.77 110.79 143.97 137.55 199.82 82.56 12提取任意盈余公积金13可分配利润（9-10-11-12）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 14应付利润（股利分配）15未分配利润（13-1

30、4）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 16累计未分配利润1883.35 4330.81 6669.10 10066.07 17489.13 利润和利润分配表33Real Estate Development一、财务评价的报表 3、资金来源与运用表 4、资产负债表第三节 房地产开发项目财务报表的编制34Real Estate Development序号项目合计计算期第一年第二年第三年1资金来源1.1经营收入1.2长期借款1.3短期借款1.4发行债券1.5项目资本金1.6其他2资金运用2.1建设投资（不含建设期利息）2.2经营成本2.

31、3税金及附加2.4增值税2.5所得税2.6流动资金2.7各种利息支出2.8偿还债务本金2.9分配股利或利润2.10其他3盈余资金（1-2）4累计盈余资金资金来源与运用表35Real Estate Development二、财务报表的编制第三节 房地产开发项目财务报表的编制36Real Estate Development 1、建筑工程费用估算表 2、国内设备购置费估算表 3、安装工程费用估算表 4、工程建设其它费用估算表 5、项目投入总资金估算表 6、分年资金投入计划与资金筹措表 7、销售收入和税金及附加估算表 8、项目现金流量表 9、项目资本金现金流量表 10、损益和利润分配表 11、资金来

32、源与运用表 12、外汇平衡表 13、借款偿还计划表 14、敏感性分析表可行性研究的表格37Real Estate Development一、房地产项目不确定性因素的分析 1、房地产开发项目不确定性因素的分析 主要不确定性因素 土地成本（含地价和土地开发成本） 房屋开发费 租金或售价 开发期 贷款利率 容积率等第四节 风险与不确定性分析38Real Estate Development一、房地产项目不确定性因素的分析 2、房地产置业投资项目不确定性因素的分析 主要不确定性因素 购买价格 权益投资比率 空置率 运营成本第四节 风险与不确定性分析39Real Estate Development二、

33、盈亏平衡分析 1、基本原理 盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析 是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。所谓盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）是项目盈利与亏损的临界点，在这一点上，项目收支持平，既不盈利又不亏损，净收益为零。 第四节 风险与不确定性分析40Real Estate Development二、盈亏平衡分析 1、基本原理 基本公式： 收入：BPQ 成本费用：CCfCvQ第四节 风险与不确定性分析41Real Estate Development二、盈亏平衡分析 2、房地产项目的盈

34、亏平衡分析 最低租售价格分析 最低租售数量分析 最高土地取得价格 最高工程费用 最高购买价格 最高运营费用比率第四节 风险与不确定性分析42Real Estate Development第四节 风险与不确定性分析二、盈亏平衡分析例 某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。求盈亏平衡点。43Real Estate Development三、敏感性分析 1、概念 是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一

35、种不确定性分析方法。 目的：找出敏感性因素，选出不敏感的投资方案。第四节 风险与不确定性分析44Real Estate Development三、敏感性分析 2、敏感性分析的步骤 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标； 第二，设定不确定性因素可能的变化范围； 第三，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值； 第四，找出较为敏感的不确定性因素，作进一步分析。第四节 风险与不确定性分析45Real Estate Development三、敏感性分析 3、单变量敏感性分析和多变量敏感性分析 单变量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。进行单变量敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，然后每次

36、只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，看项目评估结果的变化情况。 多变量敏感性分析 是分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评价结果的影响。由于项目评价过程中的参数或变量同时发生变化的情况非常普遍，所以多变量敏感性分析也有很强的实用价值。第四节 风险与不确定性分析46Real Estate Development开发商利润的变动（敏感性）分析 变动幅度不确定性因素原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/m2)+55.04-48.37租金（32.5美元/m2)-77.41+79.57建筑面积（2000m2)-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5%）+0.90-0.9047Real Estate Development租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响 租金建造成本30.031.532.535.037