沈阳安邦大溪地项目一期产品策划细案

1、安邦大溪地项目一期产品策划细案 PAGE PAGE 14安邦大溪溪地项目目一期产产品策划划细案依据市场场比较法法：洋房（1）、各竞争争项目得得分 对对比因素项目地理位置品牌自然环境建筑风格户型销售价格自身配套项目规模销售情况园林景观得分唯美品格格0.0110 0.0115 -0.0005 0.0000 -0.0010 -0.0010 -0.0010 -0.0020 -0.0010 -0.0005 0.9555 七里香堤堤0.0000 0.0110 0.0000 -0.0005 -0.0005 0.0110 -0.0010 -0.0010 0.0115 -0.0005 1万科中央央0.0220

2、0.0220 -0.0015 0.0000 0.0000 -0.0020 0.0005 -0.0010 0.0005 -0.0005 1万科新榆榆公馆0.0110 0.0220 -0.0015 -0.0005 -0.0010 -0.0010 -0.0010 -0.0010 -0.0010 -0.0010 0.955万科城0.0110 0.0220 -0.0015 0.0000 0.0005 -0.0020 0.0110 0.0005 -0.0010 -0.0005 1奥林匹克克花园0.0110 0.0220 -0.0010 -0.0005 0.0000 0.0005 0.0005 -0.000

3、5 -0.0005 -0.0005 1.011（2）各各竞争项项目权重重序号楼 盘竞争圈层层权 重备 注注1奥林匹克克花园第一30区域环境境好，规规模与我我们相近近，具有有品牌优优势，价价格低，户型设设计好2七里香堤堤第一50与本项目目在同一一地区，价格低低、户型型小3万科新榆榆公馆第二5位置上有有一定距距离，品品牌力强强4唯美品格格第三5位置上有有一定距距离，园园区精致致，内部部景观好好5万科城第三5具有规模模及品牌牌优势，价格较较高，不不属于直直接竞争争产品6万科中央央公园第四5具有中心心区的位位置优势势，品牌牌力、园园区环境境、户型型设计都都有优势势，但目目前洋房房基本售售罄注：属于于第

4、一竞竞争圈层层的项目目竞争权权重为550%，第二竞竞争圈层层为300%，第第三竞争争圈层为为5%，全部竞竞争项目目权重之之和为1100%。市场比准准均价项目名称称销售均价价元/项目分数数竞争权重重权重均价价奥林匹克克花园31000元/1.01130921七里香堤堤25000元/15012500万科新榆榆公馆45000元/0.9555237唯美品格格43000元/0.95555225万科城60000元/15300万科中央央公园50000元/15250安邦大溪溪地市场场比准均均价31833注：上表表中销售售均价为为实际销销售均价价。叠拼（1）、各竞争争项目得得分 对比比因素项目地理位置品牌自然环境

5、建筑风格户型销售价格自身 配套项目 规模销售情况景观得分泉涌新镇0+0.0005-0.001-0.0015-0.0005+0.001-0.0005-0.0015-0.001-0.00150.944香格蔚蓝+0.001+0.0005-0.0015-0.001-0.0005+0.0005+0.001+0.0005+0.001-0.00150奥园+0.001+0.0015-0.0005-0.0005+0.000500-0.0005-0.0015-0.0010.999伊利雅特特湾+0.002+0.0005-0.0005-0.0005-0.0015-0.002-0.001-0.0015+0.001-0.

6、00050.966比华利0.00050.0005-0.001-0.0015-0.001-0.0005-0.001-0.0015-0.0005-0.00150.9225（2）竞竞争项目目权重系系数序号楼 盘竞争圈层层权 重备 注注1泉涌新镇镇第一35%是唯一一一个与本本案同区区域的竞竞争产品品，销售售价格比比较低2奥园第三20%区域、规规模优势势明显，销售价价格较低低，开发发品牌力力强3香格蔚蓝蓝第二30%位置临近近市区、规模大大、售价价低、销销售情况况良好4比华利第四10%位于机场场成熟山山林别院院区，销销售价格格较低，销售情情况良好好5伊利雅特湾第五5%有极强的的区位优优势，但但属第一一居所

7、，客户有有所不同同注：属于于第一竞竞争圈层层的项目目竞争权权重为335%，第二竞竞争圈层层为300%，第第三竞争争圈层的的项目竞竞争权重重为200%，第第四竞争争圈层为为10%，第五五竞争圈圈层为55%，参参与对比比的全部部竞争对对手权重重之和为为1000%。市场比准准均价项目名称称销售均价价元/项目分数数竞争权重重权重均价价泉涌新镇镇300000.94435%11177奥园340000.99920%687香格蔚蓝蓝33000130%990比华利360000.922510%389伊利雅特特湾620000.9665%323安邦大溪溪地市场场比准均均价35066联排（1）各各竞争项项目得分分对比因

8、素项目地理位置品牌自然环境建筑 风格户型销售 价格自身配套项目规模销售 情况园林景观得分泉涌新镇镇0.0000 0.0005 -0.0010 -0.0010 -0.0005 0.0115 -0.0005 -0.0015 -0.0010 -0.0010 0.9555香格蔚蓝蓝0.0115 0.0110 -0.0010 -0.0010 0.0110 0.0110 0.0110 0.0110 0.0110 -0.0010 1.0445奥园0.0110 0.0220 -0.0005 -0.0005 0.0005 0.0110 0.0005 -0.0005 0.0110 -0.0005 1.044伊利雅

9、特特湾0.0220 0.0110 -0.0010 -0.0005 -0.0010 -0.0015 -0.0010 -0.0005 0.0110 -0.0005 0.988美地庄园园0.0005 0.0005 -0.0010 -0.0020 -0.0005 0.0000 -0.0015 -0.0005 -0.0005 -0.0015 0.9335信盟花园园0.0005 0.0115 -0.0010 -0.0005 -0.0005 0.0000 0.0220 -0.0010 0.0005 -0.0010 1.0005比华利0.0005 0.0005 -0.0010 -0.0015 -0.0010

10、0.0110 -0.0015 -0.0015 -0.0010 -0.0015 0.933莱茵南郡郡0.0005 0.0005 -0.0010 -0.0010 -0.0010 0.0005 -0.0010 -0.0020 0.0005 -0.0020 0.944（2）竞竞争项目目权重系系数序号楼 盘盘竞争圈层层权 重重备 注注1泉涌新镇镇第二20%位置相同同，销售售价格较较低2香格蔚蓝蓝第二20%园区规模模、配套套、户型型设计、价格都都具有竞竞争力3奥园第一35%开发商品品牌、园园区规模模、实景景环境都都具有竞竞争力4美地庄园园第三5%建筑风格格比较差差，有成成熟的生生活氛围围，销售售价格较较低

11、5信盟花园园第三5%有成熟的的社区文文化，价价格比较较相近6比华利第三5%位于机场场成熟山山林别院院区，销销售价格格较低，销售情情况良好好7伊利雅特特湾第三5%有极强的的区位优优势，但但属第一一居所，客户有有所不同同8莱茵南郡郡第三5%项目远离离传统别别墅区，道路规规划畅通通便利，景观情情况不好好。注：属于于第一竞竞争圈层层的项目目竞争权权重为335%，第二竞竞争圈层层为200%，第第三竞争争圈层为为5%，参与对对比的全全部竞争争对手权权重之和和为1000%。市场比准准均价项目名称称销售均价价元/项目分数数竞争权重重权重均价价泉涌新镇镇360000.955520%754香格蔚蓝蓝398001.

12、044520%755奥园400001.04435%13466信盟花园园450001.00055%224比华利400000.9335%215美地庄园园420000.93355%225莱茵南郡郡430000.9445%229伊利雅特特湾700000.9885%357安邦项目目市场比比准均价价41111第二部分分 全国视视野篇一、类别别墅建筑筑风格（一）、类别墅墅建筑风风格发展展现状1、发达达国家的的建筑风风格为主主流；对于购房房者来说说，特定定的别墅墅风格是是决定购购买与否否的重要要参考因因素。特特别是早早期的别别墅项目目，热衷衷于欧洲洲、北美美等发达达国家和和地区传传统居住住建筑风风格的简简单模

13、仿仿，而购购房者也也把来自自发达国国家的建建筑形式式当作财财富炫耀耀的载体体，特别别看重其其风格的的血统，北美、美国、法国、德国、意大利利等地的的别墅风风格成了了高贵的的代名词词。2、简约约现代风风格更偏偏重于经经济型别别墅风格格，仍然然占据一一定的市市场空间间；简约现代代风格清清新雅致致，简洁洁明快，在住宅宅市场上上一度成成为主流流，对于于别墅项项目，这这种风格格更多出出在在经经济型别别墅中。因为其其价值感感、尊贵贵感很难难得到大大多数人人的认同同。况且且由于国国内材料料制造水水平和施施工工艺艺相对落落后，很很多独特特的效果果不易充充分体现现，反而而授人以以简陋的的把柄。由于部部分购房房者并

14、不不太关心心建筑具具体的风风格类型型，更看看重别墅墅本身的的内部空空间格局局以及外外部社区区大环境境，这种种不事张张扬的简简约现代代风格正正好符合合其心理需需求。3、中式式别墅成成为市场场热点；亚洲风格格一直不不被看好好如日本本、东南南亚、澳澳洲风格格等，中国国传统形形式别墅墅更是少少有人问问津。近近两年来来，北京京出现了了一些中中式别墅墅，如观观唐、易易郡、紫紫庐、香香山清琴琴、天伦伦随园等等，在市市场享有有很好的的口碑，类别墅墅建筑风风格热点点的变换换，与购购房客户户的知识识背景与与生活经经历有关关，也表表现出中中高档客客户从亲亲外派向向亲华派派的演变变。北京传统统建筑就就是四合合院，住住

15、在皇城城脚下与与上下五五千年悠悠久历史史为中式式别墅的的诞生奠奠定了基基础，北北京做为为首都，更多的的外国人人出入这这里，神神秘的中中国文化化对他们们有着说说不清的的吸引力力，中国国式的别别墅满足足了这部部分人群群的好奇奇心，同同时，中国人人经过改改革开放放的洗礼礼，更加加希望传传承老祖祖宗留下下的无价价建筑财财富，享享有中国国特色的的建筑，成为他他们值得得炫耀的的东西，且不显显浮躁，这些都都构成了了中式别别墅在北北京及各大都都市盛行行的原因因。4、类别别墅建筑筑风格趋趋于多样样化；随着近年年来别墅墅市场日日渐成熟熟，消费费者认识识水平的的提高和和眼界的的开阔，别墅风风格趋于于多样化化，中式式

16、、西式式；欧洲洲、美洲洲、日本本、东南南亚；古古典的、现代的的；繁琐琐重装饰饰的、简简约的，各种风风格纷纷纷出现，特别是是由于年年内国内内市场上上代表着着不同风风格的几几个别墅墅楼盘在在市场上上成功的的表现，使更多多风格类类型的别别墅价值值得到充充分的、客观的的认定，正式宣宣告别墅墅风格真真正多样样化时代代的来临临。5、建筑筑风格更更加细分分，打造造更加纯纯粹；类别墅产产品的建建筑风格格更趋于于多种多多样的同同时，建建筑风格格有更加加细分的的趋势 ，人们们总是崇崇尚个性性化的、差异化化的、合合理化的的建筑风风格，每每种特定定的成熟熟风格类类型无不不是经过过长期历历史的积积淀而形形成，都都具有自

17、自身独特特的文化化价值和和审美价价值。因因此，风风格流派派的重要要性关键键在于是是否在设设计和实实施中将将其特征征鲜明地地予以表表达，只只要精细细度和完完整度足足够，任任何别墅墅风格都都可以在在市场上上立于不不败之地地。不断断创造中中国原创创的建筑筑风格是是行业建建筑设计计师的宗宗旨，而而自然出出现建筑筑风格的的细分。（二）、各式建建筑风格格赏析1、国外外建筑风风格（1）原原生墅（2）温温哥华森森林加拿大建建筑风格格（3）财财富公馆馆法式建筑筑风格（4）纳纳帕溪谷谷（建筑立立面图片片）综合了法法兰西、意大利利、西班班牙等最最具代表表性的设设计风格格，体现了了高档、舒适、私密性性强、景景观别致致

18、的特点点和以人人为本的的设计理理念（5）万万城华府府（建筑立立面图片片）建筑属新新古典主主义风格格，兼有有美国草草原式及及地中海海式特征征（6）威威尼斯花花园（建筑立立面图片片）传统威尼尼斯风格格建筑2、中式式建筑风格格（1）朝朝凤山庄庄现代自然然建筑风风格（2）半半山枫林林（建筑立立面图片片）现代坡地地建筑风风格（3）易易郡（建筑立立面图片片）沿用中国国四合院院建筑形式式，而在在建筑规规划方面面符合了了现代人人的生活习习惯，内部交交屋标准准也比较较现代（4）观观唐（建筑立立面图片片）中式庭院院建筑风风格（三）、本项目目建筑风风格借鉴鉴1、中式式别墅风风格不适适于本项项目；中式别墅墅风格有有其

19、出现现的原因因，但随随着中国国经济的的腾飞，中国人人的生活活习惯也也随着经经济的变变化而发发生了变变化。中中式别墅墅并不能能满足人人们生活活的需要要。相反反，将国国外的先先进的别别墅设计计本土化化，才是是目前别别墅设计计的关键键所在。项目所处处新兴蒲蒲河新城城区域内内，区域没没有深厚厚的中式式文化沉沉积，无无法给客客户以全全面的风风格展示示，项目目需求更更为突出出的建筑筑风格定定位。2、现代代风格的的别墅不不适于本本项目；现代风格格的别墅墅不够高高档，不不足以颠颠覆人们们对传统统区域品品质认识识，不能能有效冲冲击购房房者的视觉觉。3、欧式式、北美美建筑风风格的改改良，是是项目建建筑风格格的突破

20、破口；欧洲风格格包括巴巴洛克风风格、法法国古典典主义风风格、哥哥特式风风格、古古罗马风风格、古古典复兴兴风格、浪漫主主义风格格、折衷衷主义风风格、文文艺复兴兴风格、罗曼风风格等，由于它它是多种种建筑风风格的融融合，因因此往往往人们无无法准确确区分。北美风格格实际上上是一种种混合风风格,它受到到希腊、罗马、英国、西班牙牙、法国国等国家家建筑风风格的影影响，北北美建筑筑风格不不像欧洲的的建筑风风格是一一步步逐逐渐发展展演变而而来的，它在同同一时期期接受了了许多种种成熟的的建筑风风格，相相互之间间又有融融合和影影响。具具有注重重建筑细细节、有有古典情情怀、外外观简洁洁大方，融合多多种风情情于一体体的

21、特点点。欧洲与北北美建筑筑风格是是历经百百年而存存留下的的建筑风风格，打打造十年年不朽的建筑筑最好的的办法就就是在欧欧洲与北北美建筑筑风格的的基础上，结合项项目的特特点，提提升项目目的品质质与尊贵贵感，在在原有西西方建筑筑的基础础上加多多一些风风格细分分与传统统元素，大胆运运用不被被人们熟熟悉的建筑筑风格。4、仿古古回归自自然的建筑风风格能够够与本项项目自然然资源溶溶合；仿古乡村村风格别别墅既不不同于古古典传统统风格的的凝重沉沉稳，也也异于现现代风格格的简洁洁犀利，更多地地利用自自然材料料，如木木材、石石材等，是一种种简化了了的传统统风格或或者是加加入更多多传统细细部设计计，其宗宗旨是创创造一种种乡村生生活和高品品质居住住质量完完全融合合的生活活方式，具有简简单随性性、朴实实自然的的特征。这种风风格不过过分强调调其是欧欧洲的、美洲的的还是中中国的，所有元元素均可可以为我我所用。由于人人们对远远郊生活活的追求求和对接接近自然然的渴望望，有效效切合项项目湖景景与山林林、湿地地、坡地地的自然然资源，内外结结合打造造仿古、原生的的坡地建建筑。二、类别别墅户型型设计（一）、类别墅墅