广州龙湾广场住宅小区项目策划建议

1、 龙湾广场(二期)项目策划建议目录市场分析析竞争分析析项目分析析客群分析析项目开发发的市场场建议经营主题题及其营营造我司在龙龙湾中的的角色附件：诚诚安公司司介绍一、市场场分析1、区位位概述龙湾广场场位于芳芳村大道道广州珠珠江桥段段1811号，广广佛公路路起点。由于所所处位置置是广州州市芳村村区、荔荔湾区与与南海黄黄歧交接接处，地地理位置置十分重重要。从地理位位置看，龙湾以以东是芳芳村区核核心地段段，已形形成一个个以区政政府为中中心的中中低档密密集型居居民 生生活区；区政府府再往东东是花地地湾，由由于地铁铁概念及及过江邃邃道的贯贯通，使使该段房房地产发发展较好好， 而而且楼盘盘的档次次也较高高，

2、成为为芳村区区中高档档商品房房集中的的地段。97年年该区迁迁入人口口净增率率为 66.044%，显显示出该该区具备备之吸引引力。龙湾以北北是珠江江大桥，以前著著名的羊羊城八景景之一的的“双桥烟烟雨”正位于于此；过过珠江大大桥，是是广州老老区荔湾湾区南岸岸地段，该段有有西郊客客运站及及中山八八路、黄黄沙等多多个汽车车总站，是接驳驳市内外外的重要要枢纽带带。紧贴项目目以西，广佛公公路直驳驳南海，与兴建建中广州州西环高高速公路路成十字字相交状状；西环环路明年年通工，贯穿黄黄歧及盐盐步。广广佛公路路是广州州重要的的出入口口，十多多年来，南海、佛山甚甚至于江江门、阳阳江都要要经此入入广州；广州市市出入主

3、主干道的的位置使使到广佛佛公里沿沿线附生生许多“搭便车车”的城镇镇，形成成狭长的的带状经经济区域域，如盐盐步十大大专业市市场。从居民之之素质分分析，芳芳村区前前几年居居民多以以旧城折折迁户、厂区职职工及当当地农民民为主，家庭收收入普遍遍偏低，但随着着交通网网络的不不断完善善，区内内经济发发生明显显改变，从统计计局的统统计数据据，职工工 年均均收入已已达到1109009元水水平，较较荔湾区区之职工工收入还还高，生生活水平平明显有有所提高高。荔湾区是是传统的的居民区区和商业业区，居居民收入入参差较较大，从从事各行行各业工工作，但但总体说说，老的的一辈（40岁岁以上）对老区区的依恋恋较大，而新生生代

4、则无无此偏向向。因此此，该区区人口迁迁入与迁迁出率大大致相等等，不象象芳村区区那样迁迁入率明明显高于于迁出率率。南海黄歧歧处于传传统的广广佛走廊廊上，个个体工商商发达。当地居居民多以以从商，整体收收入较为为发达。而黄歧歧近年房房地产主主要针对对之买家家对象除除本地居居民外，更针对对广州市市居民及及省内外外到穗打打工的白白领高薪薪一族人人士，由由于价廉廉，颇受受欢迎。从发展角角度分析析，芳村村区地大大，人口口并不稠稠密，因因此可以以提供开开发的土土地量也也大，随随着交通通网络的的不断延延伸，芳芳村边缘缘地区的的大量土土地必将将得到更更有效的的开发使使用，成成为房地地产新热热点只是是时间问问题而已

5、已！2、城市市规划发发展对区区位的影影响目前，对对本区位位影响最最大的两两项市政政项目是是珠江大大桥的扩扩宽及明明年西环环高速公公路的落落成通车车。这些些项目的的投建，以本区区域的发发展无疑疑裨益良良多。一一来，可可直接加加强与荔荔湾区的的联系，吸引该该区更多多的买家家；二来来，该区区交通状状况将得得到较大大改善，使本区区更加具具备投资资引力。但规划划也同时时带来一一定的消消极影响响，一是是令到南南海与广广州市的的关系更更加密切切，增强强南海房房地产与与广州楼楼盘的竞竞争；二二是珠桥桥的扩宽宽，也必必令大坦坦沙、大大坦尾地地区的房房地产更更具投资资价值，威胁到到项目的的销售。另外，广广佛公路路

6、传统的的长带形形经济板板块也将将随着交交通网络络的不断断完善而而向两旁旁伸延，从而引引发大量量的土地地开发，令新竞竞争者不不断涌现现（如盐盐步规划划中占地地20000多亩亩的盐步步新城）国民经济济主要指指标项目单位芳村荔湾南海土地面积积千平方米米42.6611.88年未总人人口人16888855233323105775000年末职工工人数人21733269522711.669国内生产产总值万元15366042965520251.47职工年均均工资元109009100775108778房地产开开发固定定投资额额万元113888126664481770社会消费费品零售售总额万元1021133594

7、9991119054400总人口自自然变化化表区分年平均人人数出生率死亡率荔湾52522195.7997.800芳村16644128.3996.366人口迁移移状况区分迁入人数数迁入率迁出人数数迁出率净增人数数净增率荔湾278005.299219664.1885841.111芳村2326613.998132117.944100556.044二、竞争争分析1、竞争争楼盘的的共性由于土地地资源充充足，南南海地区区大力发发展大型型的商品品住宅小小区（如如白天鹅鹅花园）。仔细细观察南南海地区区销售情情况较好好的楼盘盘，不难难发现它它们都共共存以下下共通之之处：规模大，现场环环境靓，价相宜宜它们向广广州

8、人提提供城市市里难得得一见的的休闲居居住环境境，其必必杀技是是“长期大大量的广广告+现场环环境包装装”，他们们对广州州不同的的群体这这样说话话：对以休闲闲为购买买目的的的买家都市市无法拥拥有的生生活方式式对以常住住为主带带休闲目目的的买买家交通+环境+价钱这些特点点，已构构成它们们销售推推广的主主流路线线。2、缺点点培析尽管，大大型楼盘盘有其优优点，但但也存在在着不足足，难以以迎合不不同层次次不同类类型的买买家需求求。首先先，大型型楼盘一一般位于于较远的的地方，交通不不便；其其次是日日常开支支费用较较高（尤尤其是非非广州市市内楼盘盘），造造成中低低收入住住户经济济压力。因此，对于那那些资金金并

9、不十十分富裕裕，因而而关注日日常生活活及消费费水平状状况，多多于关注注自然优优美环境境的实用用型住家家来说，南海楼楼盘并没没有完全全满足他他们的需需求。3、竞争争楼盘分分析项目名称称银海花园园中南花园园宏威中心心发展商南海市南南矿集团团实业公公司南海市中中南房地地产实业业有限公公司广东东嘉华地地产有限限公司南海宏威威房地产产开发有有限公司司地理位置位于广佛佛路一号号、珠江江大桥南南侧，与与荔湾区区相连，更接驳驳芳村大大道与芳芳村融为为一体。是黄岐岐进入广广州标志志性建筑筑。位于有广广州中山山九路之之称的黄黄金走廊廊，是广广佛一路路首个大大型豪宅宅社区。位于广佛佛路旁，处于黄黄岐的经经济中心心，

10、广佛佛一路和和宏威路路交界处处规划由三座228层商商住楼组组成，总总建筑面面积14400000M22，依次次规划为为首层商商场，二二层的超超级购物物商场，三层为为股票交交易中心心及图书书馆，架架空层为为高尚住住宅会所所，豪华华住宅由由3幢四至至二十八八层组成成。占地300万平方方米，一一期现楼楼，二期期今年十十月收楼楼，三期期未规划划。建筑面积积达十万万平方米米，由多多栋8层住宅宅大厦和和商铺组组成价格39800.300元/M22均价32250.64元元/M2224277.188元元/MM2一次性37811元/平平方米30233元/平平方米23055元/平平方米银行按39800元/平平方米31

11、200元/平平方米23544元/平平方米景观500米米江岸线线、羊城城八景之之一的双双桥烟雨雨香榭丽舍舍大道，超大型型绿化雕雕塑广场场音乐瀑瀑布花园广场场项目配套套设施住客会所所、商场场、股票票交易中中心、图图书馆区内设施施包括幼幼儿园、西餐厅厅、冼衣衣室，商商场会所所，超市市等配套套设施一一应俱全全，衣食食娱行各各项生活活所需不不假外求求内设有完完善的配配套设施施,分为健健康、文文化商务务、服务务、管理理等五部部分，为为中心住住户的生生活工作作康体娱娱乐提供供全方位位服务交通交通网络络发达，19、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十余余路公交交车均

12、经经该区交通网络络完善，19、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十条条路公交交车均途途经该区区交通网络络完善，南接广广佛路，西接宏宏威路，来往广广州与佛佛山之间间方便快快捷，中中心门前前设有大大型公交交车站，更有2260、1322、2311、81、2811、2799等十多多条公共共汽车线线路连接接广州邻近配套套设施附近饮食食娱乐齐齐备，广广客隆、东百花花地湾百百货等大大型购物物商场，医疗、教育、邮电等等市政设设施一应应俱全附近设施施包括有有，广客客隆、东东百花地地湾等邻近黄岐岐中心小小学、幼幼儿园，附近名名店林立立酒楼食食肆一应应俱全，大型肉肉菜市场

13、场50米以以内，黄黄岐家私私城，南南大广客客隆，黄黄岐百贷贷大厦近近在咫尺尺付款方式式一次性、建筑分分期、银银行按揭揭一次性，建筑分分期，银银行按揭揭一次性、建筑分分期，银银行按揭揭户型39M221115M22，实用用率高达达八成以以上，每每一单位位均拥有有两大观观景阳台台，厅出出阳台，房出阳阳台，有有二厅二二房、三三房二厅厅二房二厅厅，三房房二厅40M22至1200M2，实用率率达九成成，户型型分为二二房一厅厅和三房房二厅装修一级一类类一级一类类一级二类类地面厅铺优质质瑞士黄黄花岗岩岩，房铺铺高级长长条枫木木地板配配原木脚脚线连水水晶地腊腊，厨厕厕铺防滑滑砖客饭厅及及睡房地地面铺抛抛光砖，阳

14、台地地面选用用日式高高级人造造草皮客饭厅及及睡房地地面全铺铺高级耐耐磨砖，连脚线线，卫生生间及厨厨房地面面铺高级级防滑砖砖，墙身身铺瓷片片配座厕厕内墙厅房线灰灰，厨房房浴室贴贴名厂瓷瓷片到顶顶混合沙浆浆批荡，表面压压光选用用进口白白塑，厨厨、厕墙墙面铺贴贴意大利利式高级级优质瓷瓷片到顶顶外墙为高高级玻璃璃马赛克克优势分析析一、现楼楼，即买买即住；二、交交通方便便，地理理优越；三、景景观；四四、高级级装修；五、配配套功能能齐全一、配套套设施齐齐全；二二、同区区最大型型的小区区；三、绿化面面积大；四、小小区景点点分布合合理；五五、地理理位置优优越；六、装修修标准档档次高。一、地理理位置优优越；二二

15、、交通通方便；三、区区设施完完善；四四、户型型设计理理想选择择较多。劣势分析析一、绿化化率低；二、间间格布局局不合理理；三、付款方方式单一一。户型面积积偏大，选择较较少；规划面积积过大、消容期期长；价格偏高高；付款方式式单一。一、装修修标准偏偏低；二二、存在在黑厨黑黑厕；三三、远期期楼花。总套数403套套373套套71套户型百分分比一房一厅厅25套，占6.2%；二房一一厅2111套，占522.355%；三房二二厅1667套，41。44%二房二厅厅共1115套，占300.822%，三房二二厅共2258套套，占669.118%二房一厅厅42套，占599.155%；三三房一厅厅12套，占166.90

16、0%；三三房二厅厅17套，占233.944%总面积15977.155M2802.17MM2面积百分分比3050MM2，占占4.998%；5080MM2，占占11.51%；80以上上M2。7090MM2，占占1%；90M22以上，占999%。3050MM2，占占0%；5080MM2，占占26.15%；80MM2以上上，占773.885%三、项目目分析1、项目目基本资资料根据贵司司提供的的资料，现时龙龙湾广场场基本规规划如下下：占地面积积：1.3万平平方米建建筑面积积：3550000平方米米商业面积积：1225000平方米米占总面面积355.7%商住面积积：2220000平方米米占总面面积622.

17、9%后花园面面积：约约30000平方方米地下车库库面积：35000多平平方米，可停放放1000多辆小小轿车建筑风格格：港台台欧陆风风格住宅楼体体结构：分东西两两大独立立连体，塔楼共共11栋栋其中多层层（六层层）七栋栋、高层层（十五五层）四四栋商场：裙裙楼14层为为商场，每层面面积达440000多平方方米，其其中23层为为自留物物业公共设施施：蓝球球场、泳泳池、小小游园等等绿化：四四楼空架架层及小小区后花花园另外：距距离人行行路有110米宽宽的广场场空地2、项目目周边配配套分析析商业网点点：黄歧歧百货、黄歧广广客隆、黄歧岛岛内价、好又多多、肉菜市场场：黄歧歧新市场场餐厅酒楼楼：牛扒扒之家，新顺景

18、景酒家文化娱乐乐：新豪豪歌剧院院、顶好好保龄球球体育文文化：黄黄歧文化化体育中心心、海角角红楼游游泳场公公园：黄黄歧公园园、龙湾公园园、青年年公园医院：梁梁植伟纪纪念医院院电影院：黄歧电电影院银行：农农行、建建行商业业街：潘潘阳路、黄海路路学校：石石门中学学（省重重点）、省商业业学校、市九十十三中3、项目目SWOOT分析析强势：*广州楼楼（银海海只有部部分使用用广州水水电、话话费），且地价价平*广佛公公路起点点，对面面即是货货车停车车场，更更与窖口口港口码码头 近在咫咫尺，宜宜商宜住住*东塔已已建至三三楼，可可望短期期内平顶顶*周边楼楼盘已定定型，而而本项目目西塔仍仍可进行行周详之之改进*有大

19、型型商场配配套*周边生生活配套套设施完完善弱势*处于市市区边缘缘，且规规模一般般，现场场环境之之营造难难度相对对大， 对区外外人士吸吸引力弱弱*东塔住住宅可售售面积小小，宣传传上不宜宜大投入入*西塔为为远期楼楼花，不不乎合现现时买家家购买现现楼之趋趋向*广佛公公路对楼楼盘之居居住环境境造成一一定的影影响（如如噪声、尘 埃），周边环环境也不不理想*对面即即是货车车停车场场，会对对买家心心理造成成人流杂杂、秩序序混 乱感觉觉*对本身身楼盘尚尚未有清清淅定位位机会：*龙湾一一带有“中山九九路”之称，珠江大大桥扩宽宽，此说说更具 说服力力*广佛立立交项目目开始征征拆，该该带环境境将得到到较大改改善*西

20、环高高速公路路即将开开通，界界时交通通更为顺顺畅*银行大大幅调低低利率后后，市场场投资气气氛转浓浓，作为为项目所所在 区域具具备商业业投资价价值威胁*城市规规划有利利于龙湾湾广场的的同时，也带活活了该区区内所有有的 竞争楼楼盘，并并且随着着区位价价值的提提升，房房地产开开发也将将会 加大投投入*城西高高速缩短短了南海海与广州州的距离离，使原原来就以以规模环环境 为卖点点的郊盘盘更具竞竞争力*随珠江江大桥的的扩宽，大坦沙沙附近可可能涌现现房地产产新潮*相对于于白云、东圃，本项目目所处区区位吸引引力低4、项目目发展思思考：龙湾广场场占地仅仅1.33万平方方米，规规模并不不大，难难以营造造一种自自然

21、气势势来吸引引客群，如果单单纯以价价格取胜胜，则估估计需要要调整到到25000元/平方米米左右，才具有有一定的的杀伤力力（鉴于于银海的的发售周周期及现现时附近近竞争楼楼盘的综综合定价价），但但这绝不不是一个个理想的的投资回回报计划划！并由由于项目目位于广广佛公路路旁边，周边环环境欠缺缺发展高高档住宅宅的条件件，因而而也不适适于在这这样的市市场环境境下独立立而为。因此，发展中中档、有有特色的的精品型型住宅该该会是一一个比较较好的路路向。5.楼盘盘开发思思路：营造一个个价格中中档次、有特色色、精品品型的住住宅小区区价格中档档次，是是针对本本区买家家的市场场承受能能力而言言。对于于一个位位于市区区边

22、缘，并不宜宜休闲型型定位的的楼盘，很难吸吸引到真真正富豪豪一族的的垂青；因此，根据实实际情况况，发展展一个以以中档次次的楼盘盘较为相相宜特色是针针对竞争争对手而而言。此此带竞争争者多以以欧陆风风格包装装楼盘，而且发发展规模模较大，如无特特色，我我方很难难取得突突破精品型小小区是针针对项目目客观条条件因势势而为。本项目目之占地地仅为11万多平平方米，后花园园占地也也不过330000多平方方米，难难以营造造大型绿绿化，利利用现场场优美的的环境去去迎合买买家。相相反地，以本项项目之规规模却容容易营造造一些有有主题，有特色色的精致致屋苑，将竞争争中的不不利化成成有利因因素开发思路路的形成成:龙湾广场豪

23、宅小区中档次住宅低档住宅精心营造特色精品小区该区未来发展潜力周边环境不配合规模不大缺乏竞争力中档次、有特色的精品型住宅小区客群分析析客群分类类：广州市内内中档收收入家庭庭此群体多多为无自自有物业业，收入入中偏低低，无力力购买市市区中心心楼，但但现居住住环境较较差，急急需改善善。此群群体以选选择城市市边缘或或郊区楼楼为主，选择的的范围无无固定，看实际际情况决决定外地来穗穗打工的的中薪收收入人士士此群体现现时并无无自有物物业，所所住寓所所为租用用，居于于广州市市已有一一段时期期，有意意在作广广州长远远发展芳村区、荔湾区区内获房房改房优优惠欲购购买新楼楼者此群体为为国营职职工，年年龄一般般在400岁

24、以上上，现居居住条件件较差，极想通通过房改改获取资资金改善善生活环环境在广佛上上经商的的本地或或南海地地区的个个体工商商、私营营业主出于经商商关系，适应了了本地的的生活环环境，出出于该区区商业价价值的考考虑，欲欲在此置置业以适适应事业业的发展展当地拥有有自家土土地，已已盖房建建楼的农农民此群体土土地不缺缺，房屋屋不缺，自盖的的房子多多数用作作自住或或以低宜宜的价格格出租，2、客源源比例估估计：本地买家家：755%其中芳村村区占225%，黄歧占占15%，荔湾湾占355%外区买家家：255%购房者的的关注点点及因应应对策一般情况况下，可可以把本本项目的的购买群群体简单单分为二二大类：一类是不不熟悉

25、该该地区的的外来新新买家另一类是是熟悉本本地之买买家无论何类类型的买买家，他他们中绝绝大部分分非十分分富裕的的人士。因此，本项目目面对的的买家将将会是一一群较讲讲求“实在”的买家家（注：“实在”并不等等同于“实用”）。他他们对环环境有要要求之余余，对价价钱考虑虑的角度度是量入入为出，要求“既平又又靓”是这些些群体的的共同特特点。但但在更细细化的分分析上，此两大大类客群群对“平”的认识识上也存存在着一一些分别别。对于本地地买家而而言，“平”就是实实实在在在的价格格优势（因为他他们对本本区生活活已非常常熟悉，对新生生活已缺缺乏想象象力，对对于他们们而言，比价就就是本区区35000元/方的楼楼盘与3

26、30000元/方方楼盘之之间的5500元元实实在在在的价价差比较较）；但但对于外外区新客客，“平”是一对对相对的的概念，如一个个荔湾区区中心地地段的买买家，在在当地需需要付出出60000元/方的价价钱才可可买到可可能是单单体高层层住宅，而这里里，他只只要付出出30000多元元左右的的代价就就能买到到日思夜夜想的小小区生活活（这种种生活无无须住到到外地），于他他而言，3000035000元间间并无太太大区别别，最重重要的是是从新生生活中获获取平时时没法得得到的喜喜悦。因此，在在说服不不同类客客群方法法上，产产生如下下因应策策略：对本地买买家，我我们说：此价，此家，本地难难求！对外来新新客，我我们

27、说：此生活活感觉，轻松拥拥有！加强包装，强调生活感觉对新家有幻想外区新客：“平”是相对概念加强硬件建设，强调物有所值综合性详细的客观比较当地买家：“平”就是实在项目开发发的市场场建议直观形象象主要体现现为建筑筑外立面面及建筑筑风格因应项目目处于广广佛公路路边缘，尘埃较较大，环环境较脏脏，因而而不适于于采用浅浅色面砖砖，以免免日后墙墙体易脏脏，清洁洁困难。因此建建议大胆胆采用较较深颜色色之面砖砖，利用用大量浓浓烈的色色彩表达达出一种种浪漫、奔放、毫无拘拘束的居居住文化化气息。另外，住宅方方面可采采用大面面积的磨磨砂绿玻玻或透明明白玻衬衬托或反衬出这这种自由由气氛。建筑风格格建议仍仍是欧陆陆为主体

28、体，但着着力营造造一种于于浓浓的的法国古古典味道道,并体体现浪漫漫主义的的风格神神韵和格格调室内户型型及面积积设计的的比例根据客源源比例估估计，本本地买家家占755%以上上，考虑虑到此群群体购房房目的多多数是改改善居住住条件，扩大住住房面积积，一般般均为两两代至三三代同堂堂，因此此要求相相配的房房子也较较大，因因此，在在户型的的考虑上上也应加加重此类类房型所所占比例例。而非非广州市市人士家家庭人口口不会多多（单身身或两人人为主），因此此相应要要求的住住宅面积积也较少少，所以以要适量量安排小小面积单单位以满满足其需需求。 室内内户型及及面积初初步设计计之建议议如下户型面积所占比例例针对群体体三房

29、以上上90平方方以上40%楼盘附近近居民，二代或或以上同同堂二房二厅厅70-990平方方米40%荔湾区、芳村居居房改房房客，附附近工商商个体，二代同同堂或两两口之家家二房一厅厅50770平方方米12%适用于单单身或两两口之家家外来广州州安居之之人士一房一厅厅或单身身公寓30平方方50平平方米8%适用于投投资放租租客，或或单身人人士 有鉴于于竞争对对手对880平方方米以上上的大面面积单位位提供量量较大（一般占占其700%以），而对对于小单单位提供供量较少少，因此此，我方方可考虑虑适当提提高小单单位所占占比例（从银海海销售情情况看，小单位位销量也也较好，证明此此一市场场存在一一定的需需求空间间）。

30、平面布局局和单体体建筑建建议建议围绕绕中心主主要景观观采取围围合式布布局.一一则可档档住外部部不良环环境.二二则可腾腾出空地地做园林林.增加加景观卖卖点.建建议建筑筑层数上上以十三三层小高高层和六六层多层层的组合合方式.具体依依照容积积率来确确定.我我司初步步推算出出可建筑筑五栋多多层和三三栋小高高层.在平面层层安排的的户数上上.我司司建议多多层以二二梯四户户小高层层以二梯梯六户来来作设计计.并把把大面积积单位都都安排在在有景观观的地方方，我司司建议除除此安排排外，不不妨增加加一些小小面积单单位面向向靠后花花园位置置，一来来是小面面积单位位平均售售价人比比大面积积单位高高，其每每平方的的获利空

31、空间也多多，二来来，可吸吸引更多多投资客客前来投投资（因因房子较较易租出出）。建筑质量量和装修修标准建议采用用有商誉誉之承建建商承建建工程装修标准准则体现现在：大楼外表表及公共共场所要要表达出出豪华、浓烈的的情感气气氛；而而住宅内内部装修修建议高高于同区区装修水水平.标标准为3300元元/平方方米.价格的定定位建议以略略低于银银海，但但比黄歧歧楼高3300-5000元左左右的价价格入市市，即：折后均价价在3330035000元/方理由如下下：银海是准准现楼，近期即即将入伙伙，而且且较高层层可望珠珠江，以以龙湾现现时情况况，不宜宜定价过过高；但但本项目目致力提提高住宅宅之素质质，加强强小区景景点

32、的营营造和内内部装修修标准，以质量量抗争，所以也也无须在在价格上上与之拉拉开差距距。而相相对于黄黄歧楼盘盘，本项项目除规规模外，其它的的都有过过之而无无不及（尤其是是内部装装修标准准上），因此高高于黄歧歧楼盘3300-5000/平方方米是较较为合理理也是具具备竞争争力的。环境改变变策略加紧东塔塔工程进进度，争争取在短短期内完完成销售售（只有有30多多套），然后，将现售售楼部搬搬至东塔塔群楼内内，精选选数个单单元作为为示范单单位，配配以较高高的装修修标准，让居所所完美的的效果展展示人前前，以“实”取胜。另外，建设腾腾出东塔塔前部空空地（距距离马路路10米米），精精心设计计一个富富有异国国情调的的

33、小广场场，小广广场设计计见效果果图七.经营营主题 规划原原则：为为卖点而而服务，利于日日后推广广宣传工工作，致致力于不不断提高高龙湾广广场的附附加价值值规划主题题：浓烈的法法国主义义单纯的欧欧洲风情情，只留留于表面面，而无无任何内内涵可供供挖掘此处法国国主义，并不止止于法国国的建筑筑风格，更在于于表达博博大精深深的法国国文化其其中一个个方面，如浪漫漫。浓厚之感感觉，既既存于表表（如通通过外立立效果），更存存于内（如精心心营造精精品小区区各个表表现法国国浪漫元元素的方方方面面面）建议商场场之主题题与住宅宅主题相相配一致致，更能能表达楼楼盘整体体之概念念，令竞竞争力不不断提升升浪漫，是是一种梦梦的

34、感觉觉，一种种醉的情情怀。法法国式的的浪漫，谁不喜喜爱！为龙湾营营造这浓浓厚的法法国主义义，正是是把浪漫漫此种种触摸不不定的感感觉更加加视觉化化、具体体化，变变成熟悉悉的元素素，让生生活时刻刻充满憧憧憬。家在龙湾湾，活在在这诗情情画意的的世界里里，可能能某一天天，这浪浪漫的情情愫已象象玫瑰花花般在你你我身边边绽开物业定位位：珠江桥畔畔，法式式精品小小区“珠桥”与“湾”，表达达物业依依山旁珠珠水，与与水为邻邻的面也也从而表表达出一一种隐约约的意境境。 法式与与精品，既表示示出物业业特点，也很好好地体现现了物业业“温馨、浪漫、精致之之小家园园”的居住住概念基调：浓烈的法法国主义义法国式的的浪漫，浓

35、烈而而细腻，如巴黎黎的香水水、时装装般斐名名遐迩。将法国国主义定定位于“浪漫”，并盖盖以“浓厚”之感觉觉，附予物业业无限想想象空间间，让人人阅后余余味无穷穷包装句：珠江堤畔畔的法式式浪漫揉合本项项目精髓髓，以平平白之方方式表达达，句浅浅而意达达加强经营营主题的的建议：1、小区区：法国戴施施乐泳池池;后花花园欧化化长廊、上浮式式葡萄架架小路充满异国国情调的的下沉式式玫瑰花花园;葡葡萄乐园园（儿童童活动区区）以雕塑及及绿化小小品点缀缀的平台台花园2.住宅宅：新古曲主主义欧陆陆墙体外外立;飘飘出式窗窗台、雕雕花围栏栏架空层艺艺术雕像像、绿化化小品室内法式式花纹面面砖;落地大玻玻璃;法法式厨房房;全套

36、套法国家家私3、外部部广场：仿香榭榭丽大道道;微缩缩法国巴巴黎铁塔塔模型4、商场场设计：以法国风风情为主主题的购购物中心心.功能能分布如如下:一层：景景点设计计中央央叠式喷喷泉、仿仿罗浮宫宫入口经营手工工艺品、香水专专卖场、新潮跳跳蚤市场场、流行行时装四层：景景点设计计凯旋旋门微缩缩景、法法国绿化化小品经营会所所（临泳泳池健身身室、男男女桑拿拿、棋牌牌室、葡葡萄乐园园、法式式餐厅、球类馆馆、网吧吧）注:二、三层为为发展商商保留物物业5物业管管理1)小区区保安系系统园区：配配置保安安电视监监控系统统，在主主要道路路及各出出入口处处，设置置电视摄摄像机自自动监控控，录像像带保留留一周。围墙及及各角

37、落落设双轨轨式红外外线控测测装装置置，由保保安中心心网络控控制室内：配配置住宅宅防盗系系统，如如安装可可视对讲讲系统，并利用用门磁、窗磁、红外线线感应等等设备地下车场场：配置置智能管管理系统统，采用用智能卡卡进行统统一管理理2)小区区网络管管理系统统：可配置小小区信息息区域网网系统，如与互互联网相相通，兼兼备小区区内购物物、订票票、管理理、点VVCD碟碟菜单等等功能3)会所所管理会所体现现业主个个人身份份及享受受日常休休闲生活活，管理理好与坏坏，直接接影响物物业的形形象与档档次，因因此建议议会所档档次上不不宜太低低。可考考虑聘请请有会所所管理经经验的专专业公司司进行管管理。七、诚安安公司介介绍*诚安在在龙湾中中的角色色鉴于龙湾湾广场首首期销售售的单位位并不多多（仅336个单单位），我司现现阶段可可提供如如下服务务：派有丰富富经验的的销售人人员到销销售现场场进行积积极之销销售提供现场场包装方方案，增增强销售售气氛精选部分分诚安分分店作为为龙湾直直销点，挂横幅幅及派发发宣传单单张展开开宣传通过现诚诚安客户户网络预预选有潜潜力的买买家对近期在在二手市市场中求求租房子子的外地地人士进进行销售售另外，我我方更注注重本期期销售成成绩对未未来二期期推出之之楼盘的的关联影影响作用用。并且且，我司司除对二二期楼盘盘前期进进行精心心的规划划建议外外，另可可安排一一整套包包括设计计