中海地产北京项目问题频现土储持续下滑或影响销售增速

1、 中海地产北京项目问题频现土储持续下滑或影响销售增速 熊颖近期，位于北京石景山的金裕雅苑进入交付阶段。不过红周刊从相关业主处了解到，新交付的住宅却普遍存在质量问题。5月31日，红周刊记者在该项目走访时发现，作为金裕雅苑开发商之一的中国海外发展（以下简称“中海地产”）在小区附近设置维修中心，并对业主报修的质量问题进行返工。而金裕雅苑的质量问题并非个案例。中海首钢长安云锦、中海云熙、中海金樾和著等多个由中海地产开发的北京项目均遭到业主投诉。重仓北京北京项目接连出现质量问题2021年4月30日，金裕雅苑进入交付阶段。此前，号称全装修交房的金裕雅苑将“强化复合木地板、墙面环保涂料轻松入住”作为宣传亮点

2、。不过对于金裕雅苑业主而言，交房等来的不是轻松入住，而是质量问题。自5月以来，多位业主在人民网的领导留言板上反映金裕雅苑存在质量问题。其中，一位业主表示，4月30日，其在收房时发现房屋存在“墙面渗水、墙面不平整、卫生间墙面空鼓较多、厨房地面有积水、橱柜下地面处理非常粗糙等问题”。据该业主介绍，彼时，开发商收房人员承诺妥善处理，不过直至5月16日，房屋几乎未做任何维修，厨房自带的热水器冷热水接口处还开始漏水。5月31日，红周刊记者走访金裕雅苑发现，该小区普遍存在墙面小气泡、墙面空鼓、墙面不平整、木地板上翘等质量问题。中海地产在金裕雅苑附近专门设置维修中心，不时有业主前往进行保修。而在金裕雅苑小区

3、内，多位受中海委托的维修工人正在对业主反馈的质量问题进行赶工。5月31日，记者跟随金裕雅苑业主张先生（化名）一同前往中海维修中心进行报修。张先生告诉红周刊记者，交房时自己并未发现房屋存在质量问题，直到自己请来的装修工人告诉自己，因墙上存在大面积小气泡而无法刷墙。不过张先生表示，自家存在的都是“小问题”，邻居家则是客厅漏水，且漏水面积较大。红周刊记者以业主身份和维修工人交流时，维修工人表示，小区普遍存在的质量问题或和赶工期有关。而谈及维修效果，其表示，公司现在给业主维修，也只是修个大概，并不能保证完全修好。如果业主要想实现比较好的装修效果，后期还得业主自己找工人重新翻修。金裕雅苑是中海地产和首钢

4、联合开发的共有产权项目。2018年，中海+首钢联合体以48.34亿元拿下位于北京石景山区古城南街东侧的1612-806、813、819、820等地块，成交楼面地价为31632元/平方米。而根据2018年年报，中海地产对2018年新增的石景山项目权益占比高达80%。上述地块总建筑规模约15.28万平方米，其中，约7.1万平方米用于开发共有产权住房，即中海首钢金裕雅苑，销售均价不高于40100元/平方米;余下建筑规模则用于建设普通商品住房，即中海首钢长安云锦，销售均价不超过58802元/平方米。一方面，销售价格较低、所占规模较大的共有产权住房大大蚕食了中海地产的盈利空间;另一方面，“7090政策”

5、又要求，普通商品住房中套型建筑面积在90平米以下的房屋户型要占楼盘项目的70%。严苛的开发条件大大增加了中海地产的开发难度，而这一因素，或许也为后续的质量问题埋下伏笔。共有产权住房之外，作为普通商品住宅的长安云锦同样存在诸多问题。北京12345指出，2020年受突发新冠疫情影响，长安云锦部分施工节点被迫出现延迟，最终导致了项目部分房屋无法在2020年12月30日如期交付。此外，近期有长安云锦业主在领导留言板上留言表示，长安云锦房屋质量差，存在顶楼漏水等质量问题。值得一提的是，中海地产在北京的多个项目均遭业主投诉。红周刊记者从领导留言板获悉，据业主反映，位于北京大兴的中海云熙存在虚假宣传;位于北

6、京房山区的中海金樾和著梁体存在缝隙，有人身安全隐患。北京是中海地产的重仓城市。2020年年报指出，中海地产北京区域土地储备为485万平方米建筑面积，是中海地产土储布局最多的单一城市。此外，红周刊记者梳理发现，中海地产常年稳居北京房企销售排行榜各大榜单榜首。如，克而瑞数据显示，2019年、2020年，中海地产在北京分别实现权益销售额280.9亿元、248.57亿元，位居房企排名首位;亿翰智库指出，2021年前5月，中海地产实现282.7亿元销售业绩，再次排名第一。中海地产在北京的优势地位，来自于此前中海寰宇时代、中海寰宇天下等标杆项目所积累起来的良好口碑，而接二连三出现的质量问题或对其在北京的优

7、势地位带来一定负面影响。一线城市补仓失利土地储备呈下滑趋势2021年，新出台的“两集中”政策对房企的拿地计划带来不小影响。其中，中海地产受影响较为严重。此前，2020年业绩发布会上，中海地产行政总裁张智超表示，“两集中政策，对于一二线相对聚焦的企业更关键一些。”中海地产2020年实现合约销售额3607.2亿元，其中，北上广深及港澳等一线城市实现合约销售额1126亿元，占比近三成，是典型的重仓一线城市房企。张智超认为，“在这（集中供地）里面，中海可能面临着更多的机会和机遇。”不过据房企的实际拿地情况来看，中海地产的拿地表现并不出色。以北京为例，中海地产报名参与了19宗地块的拍卖竞争，但竞拍结果却

8、均以“陪跑”告终。中原地产首席分析师张大伟指出，此次未拿地，对中海之后在北京市场表现会有一定影响。本次出让的地块意味着2021年四季度和2022年上半年的主力销售，这期间中海的可售货值肯定会受影响。现在可预期的是融创、卓越、首开等企业会获得更多的市场份额。按照目前情況，如果中海在第二批集中供地中没有大规模举措，2022年的北京销冠可能会让出来。而在后续的上海、广州、深圳等一线城市集中供地上，中海地产也没有成功斩获地块。从销售业绩来看，中海地产对一线城市依赖程度较高，因而一线城市的补仓拿地对于中海地产来说也至关重要。此次补仓的失利或一定程度上影响中海地产后期的“供货速度”。受集中供地新拿地政策的

9、影响，2021年以来，中海地产拿地动作大大减少，中指数据指出，2021年前5月，中海地产拿地金额合计246亿元，仅排名房企第14位。而在此之前，中海地产在2018年、2019年、2020年依次花费拿地金额760亿元、1034亿元、1281亿元，依次排名房企第五、第四、第三。值得一提的是，近年来，中海地产拿地力度较大，但伴随土储的开发和销售转化，土地储备实际呈下滑趋势，2018年、2019年、2020年，中海地产土地储备分别为7010万平方米、6522万平方米、6179万平方米。短短三年时间，土储缩水831万平方米，降幅达11.85%。而土地储备的多少，意味着房企是否有充足的后备土地可供开发，一定程度上影响和决定着未来企业的销售额高低。因而持续稳定的土地储备，是房企规模化发