企业管理报告正文

1、研究结论论1.1 宗地基基本情况况宗地编号号为B3303-00441，地地块位于于香蜜湖湖，土地地用途为为住宅用用地;土土地面积积为9335444平方米米，建筑筑容积率率1.44；可建建设总建建筑面积积为13310000平方方米,其其中：住住宅12276550平方方米（高高层住宅宅85，低层层住宅占占15，但最最终比例例按报建建实施方方案确定定）；幼幼儿园330000平方米米，垃圾圾站500平方米米，社区区管理中中心3000平方方米；土土地使用用年期770年，自20003年年8月225日起起到20073年年8月224日止止。竞投中标标方应在在宗地使使用权转转让合同同签订后后5个工工作日内内一次

2、付付清地价价款。涉及交易易标的物物转让应应交的税税费中，依法属属转让方方应交纳纳的均由由甲方承承担；依依法属受受让方应应交纳的的由乙方方承担。如转让让合同按按规定需需要公证证的，公公证费用用甲乙双双方各承承担500%。1.2 地价范范围经测算，本地块块的正常常地价范范围应在在749931874416万万元人民民币之间间，其中中市场正正常价位位点应在在809913万万元，扣扣除土地地转让契契税3，则得得竞标报报价范围围应在77274498848770万元元人民币币之间，市场正正常竞标标价位点点在7885577万元人人民币。对应市场场价位点点809913万万元，则则得相应应楼面地地价为663399

3、元/平方米米.1.3 地块投投资价值值对应以上上地价范范围，测测得相应应的投资资财务效效果指标标如表111所所示。综上，当当地价在在749931809913万万元人民民币之间间时，属属于投资资安全区区；当地地价在80091338774166万元人人民币之之间时，即进入入投资风风险区；超过8874116万元元后，将将进入高高风险区区,投资资者需慎慎重考虑虑。表111 宗地地投资财财务效果果指标项目地价为7749331万元元地价为8809113万元元地价为8874116万元元投资利润润率（）252015税后利润润（万元元）240550200442156884内部收益益率（IIRR）（%）20.00

4、816.22412.448财务净现现值（FFNPVV）（万万元）20766015222191999.877投资回收收期（静静态）（年）2.9553.03.122投资回收收期（动动态）（年）3.13.23.42.0 研究方方法2.1 剩余法法求地价价运用剩余余法来确确定宗地地的最高高限价，其基本本思路为为：地价= 房地产产建成价价格（建筑费费专业业费租租售费用用税费费）利利润该方法的的操作程程序如下下：研究待估估宗地的的基本情情况选择最佳佳开发利利用方式式估算开发发后的房房地产价价格估计建筑筑费、专专业费、利息、税费、租售费用和开开发商应应得的利利润求地价2.2 运用建设项项目经济济评价方方法与

5、参参数进进行宗地地的财务务评价建设项目目的财务务评价一一般分两两个层次次，即：全部投投资的财财务效果果评价和和自有（权益）资金的的财务效效果评价价。全部投资资的财务务效果评评价，即即排除财财务条件件的影响响，将全全部资金金（包括括全部借借贷资金金和权益益资金）作为计计算基础础，考察察项目的的盈利能能力。由由于它不不考虑投投资资金金的来源源构成，以及借借贷还本本付息和和所得税税的问题题，所以以它实际际上是一一种简化化了的、投资项项目“息、税税前”的盈利利能力分分析，借借此可以以在各个个投资项项目或方方案间建建立相互互比较的的共同基基础，以以便考察察项目是是否有投投资的价价值，在在分析是是否可行行

6、的同时时，进行行方案的的选优。自有（权权益）资资金的财财务效果果评价，即从企企业的角角度出发发，分析析包括财财务条件件在内的的两类因因素对项项目的影影响，以以企业投投入的权权益资金金为计算算基础，而所谓谓考察企企业投入入所投入入的权益益资金的的盈利能能力，实实际上是是对项目目息、税税后的盈盈利能力力的分析析。同时时，还考考察企业业的生存存能力、偿债能能力、利利润及其其分配，以及各各方投资资者的盈盈利能力力等。 在本宗宗地评估估报告中中，选用用全部投投资的财财务效果果评价法法，分析析该地块块的投资资盈利能能力通过全全部投资资的现金金流量表表，得出出项目内内部收益益率（FFIRRR）、投投资回收收

7、期（PPt）、财财务内部部净现值值（FNNPV）以及投投资利润润率等指指标。由由此来判判断该宗宗地投资资在财务务上的可可行性。2.3 研究依依据香蜜湖BB3033-00041宗宗地规划划指标国务院发发展研究究中心数数据库广东省省房地产产统计年年鉴广东省房房地产开开发各类类管理费费用标准准中国人民民银行存存、贷款款利率广东统统计年鉴鉴搜房网相相关数据据中国人民民银行1121号号文件广州市建建安工程程定预、决算定定额3.0 宗地最最佳利用用方式构构思根据该宗宗地位于于深圳市市福田区区香蜜湖湖地段、且建筑筑容积率率1.44，可以以确定，该地块块要想获获得最大大收益，就必须须按高尚尚住宅区区规划，定位

8、于于高端客客户，确确保以优优美的景景观环境境和国际际性的配配套设施施来赢得得市场。3.1 宗地总总体规划划方案设设计 总基底底面积 935544222005800 m22，用地地平衡表表及项目目主要经经济指标标分别见见表31和表表322。高层住宅宅总建筑面面积 112766500.8851108,5033 m2住宅规划划为12201180 m2 /户，平平均每套套面积为为1500 m22 左左右,规规划户数数7200户。计计划规划划为122144栋111层住宅宅（其中中首层架架空绿化化），住住宅总基基底面积积计1110500 m22 。别墅总建筑面面积 112755600.115119,148

9、8 m2 别墅规划划为25503350 m2 /栋，平平均每栋栋面积为为3000 m22 ，占地面面积计1120 m2，规划划总栋数数为644栋。总总计占地地面积为为 644 1200=76680 m2 公建配套套幼儿园330000 m22 ，按两层层考虑，其占地地计15500 m2 ，社区管理理中心 3000 m22 ，垃圾站站50 m2 ，均均按一层层考虑，占地计计3500 m22 。停车位基于该地地块未来来将规划划建设成成深圳的的豪宅区区，故应应至少考考虑每户户一个车车位（不不含别墅墅用户车车位），建议车车库集中中设置，规划7720个个车位，每个车车位按335平方方米考虑虑，车库库规划面

10、面积位为为 720035252200 m2 。园林、绿绿化及道道路为体现高高尚住宅宅区的品品味感，建议该该住宅区区的绿地地覆盖率率不低于于65，可考考虑将高高层建筑筑的首层层架空绿绿化。则则 绿地面面积为 9355440.665m26008033 m22道路规划划占地面面积为 93354440.1151140331 mm2表311 用地地平衡表表项目用地面积积（m22 ）所占比重重(%)人均面积积（m22 /人人）备注规划总用用地93544434.009一、居住住用地18733020高层住宅宅用地11055011.881首层架空空绿化低层住宅宅用地768008.211公建用地地185001.9

11、88道路用地地14033215公共绿地地6080036522.115二、其他他用地91766表322 项目主主要技术术经济指指标项目数量单位总户数784户居住人口口27444人总建筑面面积1562200M21.高层层住宅建建筑面积积1085503M22.低层层住宅建建筑面积积191448M23.公建建配套建建筑面积积33500M24.地下下车库建建筑面积积252000M2车位数720个人口密度度293人/公顷顷绿化率65容积率1.43.2 最佳开开发建设设方案设设计建议分期期滚动开开发，首首期开发发别墅及及整个住住宅区的的配套规规划建设设，通过过别墅的的市场推推广来打打造项目目的品牌牌，提升升

12、项目的的品位，从而带带动其后后的高层层销售。计划整个个地块的的开发建建设周期期为300个月，销售周周期为224个月月。其中中可行性性研究及及规划报报批等前前期准备备阶段为为6个月月，宗地地竞买后后18个个月时推推出首期期别墅，高层住住宅分两两期推出出，计划划至422个月时时完成全全部销售售。与此对应应的项目目投资与与融资计计划如下下表33所示示.表333 项目目投资与与融资计计划表序号项目建设经营营期合计16712213118192242533031336374421投资总额额1.1建设投资资1.1.1土地成本本809113.886 1.1.2前期工程程费755.00 393.00 1.1.3

13、建安成本本费340000.770 29133.700 111113.000 118002.000 81722.000 1.1.5基础设施施费22922.566 11455.788 687.47 459.31 1.1.6公建配套套费11855.166 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可预见见费35899.588 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理费35900.000 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9销售费用用53844.3

14、66 807.65 10766.877 16155.311 13466.099 538.44 1.1.10利息费用用1.2流动资金金0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 2资金筹措措2.1自有资金金2.2借款2.3销售收入入再投入入说明：因因利息费费用取决决于投标标公司的的融资结结构，而而融资结结构的优优劣又取取决于公公司在资资本市场场的能力力高低。该宗地地地价需需在成交交后5日日内一次次缴清，故对竞竞投人的的资金压压力很大大。可以以考虑竞竞得土地地后全部部建设缺缺口资金金从银行行借贷。因为项项目的融融资结构构不明，且项目目全部投投资的

15、财财务评价价又与融融资结构构无关，故此表表中的利利息费用用计算和和资金筹筹措计划划都暂没没计算。4.0 宗地地地价测算算4.1 地价之之外的成成本测算算参考目前前建筑市市场及房房地产开开发市场场的基本本行情，估算出出该宗地地开发项项目的总总成本费费用为6686551.443万元元。具体体测算详详见附表表1。 4.2 销售收收入测算算参考目前前香蜜湖湖地段的的住宅市市场行情情，高层层为1110000元/ m2，低层层为2220000元/ m2, 停车车位（为为便于计计算，全全部按销销售考虑虑）为22500000元元/个，则则测算出出总销售售收入为为 17794778.335万元元。具体体测算详详

16、见附表表1。4.3 地价成成本测算算 根据据目前国国内房地地产市场场投资回回报基本本现状，并综合合考虑深深圳房地地产市场场的竞争争程度，取定开开发商投投资该宗宗地的可可承受回回报率极极限为115，正常期期望投资资回报率率为200，市市场投资资回报率率的上限限为255。则该宗地地的地价价范围为为742291874416 万元，正常市市场期望望地价为为809913万万元。扣除宗地地转让契契税3，则得得该宗地地的竞投投报价范范围为77274498849770万元元，正常常市场水水平竞投投报价为为785557万万元。具具体测算算详见附附表1。5.0项项目财务务评价由于香蜜蜜湖B330300441宗地地

17、的最终终中标地地价尚处处于预测测阶段，因此选选取该地地块的市市场期望望价作为为计算基基础，来来测算该该宗地的的投资价价值。5.1 项目盈盈利能力力分析5.1.1 税税金计算算（见表表511）因为首期期发售计计划在宗宗地接手手后第118个月月时，故故前一年年半内无无销售收收入。而而土地增增值税是是按照纳纳税人转转让房地地产所取取得的增增值额和和税法规规定的44级超额额累进税税率来计计算征收收的，增增值额是是纳税人人转让房房地产所所取得的的收入减减除税法法规定扣扣除项目目金额后后的余额额。根据据房地产产行业的的一般收收益水平平，土地地增值税税应缴额额基本在在销售收收入的11左右右。5.1.2 损损

18、益表（见表552）由损益表表可以看看出，公公司在第第一年内内利润为为负，这这主要是是因为支支付巨额额地价所所致。第第二、三三年内尽尽管有利利润，但但仍不足足以弥补补第一年年的亏算算。直到到最后一一年才发发生所得得税的缴缴交。5.1.3 宗宗地现金金流量表表与动态态盈利分分析（见见表53）由现金流流量表和和动态盈盈利分析析可以看看出，项项目的累累计净现现金流和和累计折折现现金金流由负负变正均均要发生生在最后后一个年年度。但但项目的的内部收收益率为为16.24，净现现值为1152221万元元，均处处于较高高水平。原因在在于地价价要在中中标后一一次缴交交完毕，造成巨巨额现金金流流出出，而项项目的开开

19、发建设设、销售售要滞后后一段时时间，不不过该宗宗地规划划建筑面面积不大大，建设设周期相相对较短短，故投投资回收收期指标标也较为为理想。相应的地地价在7742991万元元和8774166万元时时的投资资回报指指标如表表544所示。 表51 销售售税金及及附加表表 （单位：万元）建设经营营期合计序号项目16712213118192242533031336374421销售收入入421225.660 412005.883 549441.110 412005.883 1794478.36 2销售税金金及附加加26244.422 25677.122 34222.833 25677.122 111881.5

20、50 2.1营业税21066.288 20600.299 27477.066 20600.299 89733.922 2.2城市维护护建设税税147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育费附附加63.119 61.881 82.441 61.881 269.22 2.4防洪工程程维护费费75.883 74.117 98.889 74.117 323.06 2.5交易管理理费210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花税21.006 20.660 27.447 20.660 89.774 3土地增值值税421.26 412.

21、06 549.41 412.06 17944.788 表552损损益表（单位：万元）序号项目合计11221322425336364421销售收入入1794478.36 0.000421225.660961446.993412005.8832总成本费费用1495565.29 899662.223339006.557215220.99441755.5553利润总额额299113.007 -899962.2382199.033746225.999370330.2284所得税98711.311 0.0000.0000.00098711.3115税后利润润200441.776 0.0000.0000.0

22、00200441.7766盈余公积积金20044.188 0.0000.0000.00020044.1887可分配利利润180337.558 0.0000.0000.000180337.558表533 宗宗地现金金流量表表与动态态盈利分分析 （单位：万元）序号项目建设经营营期11221322425336374421现金流入入0.000 421225.660 961446.993 412005.883 1.1销售收入入0.000 421225.660 961446.993 412005.883 1.2其他现金金流入0.000 0.000 0.000 0.000 2现金流出出879111.005

23、322776.665 204331.223 44611.177 2.1建设投资资879111.005 292330.997 134779.881 14811.999 2.2土地增值值税0.000 421.26 961.47 412.06 2.3销售税金金及附加加0.000 26244.422 59899.955 25677.122 3净现金流流-879911.05 98488.955 757115.770 367444.666 4累计净现现金流-879911.05 -780062.10 -23446.440 343998.227 5折现现金金流-813399.12 84433.899 6010

24、05.556 280770.779 6累计折现现净现金金流-813399.12 -729955.23 -128849.67 152221.112 评价指标标FNPVV(I=8%)152221.112 财务内部部收益率率IRRR16.224%投资回收收期（静静态）3.033 投资回收收期（动动态）3.200表544 财务效效果指标标比较项目地价为7749331万时时地价为8874116万时时内部收益益率（IIRR）（%）20.00812.448财务净现现值（FFNPVV）（万万元）20766091999.877投资回收收期（静静态）（年）2.9553.122投资回收收期（动动态）（年）3.13.

25、45.2 项目不不确定性性分析5.2.1 盈盈亏平衡衡分析假定本宗宗地开发发建设投投资不变变，且售售价和回回款速度度如基准准方案所所设，则则由计算算可得，当销售售率为 （8009133.8666886511.433）/11794478.35*1000%=883.333% 时，宗宗地全部部投资利利润率为为零。一一般认为为，当盈盈亏平衡衡点的销销售率70 时，项目风风险较小小。本宗宗地投资资盈亏平平衡点的的销售率率为833.333，可可见其风风险较高高。5.2.2 敏敏感性分分析影响本宗宗地投资资财务效效益的主主要不确确定因素素为宗地地获取价价格、售售价水平平、建设设成本的的高低、建设经经营期的的

26、长短、销售税税率等。根据宗宗地目前前状况可可知，以以上诸因因素中最最有可能能发生变变化的是是宗地获获取价格格的高低低和未来来销售价价格的变变化。因因而，本本宗地敏敏感性分分析主要要针对全全部投资资的评价价指标（FIRRR,FFNPVV和投资资利润率率），分分别计算算售价上上下波动动5、10和宗地地获取价价格上下下波动55、110时时，对经经济指标标的影响响。计算算结果详详见敏感感性分析析表54。表544 项目目敏感性性分析表表全部投资资基准方案案地价变动动售价变动动-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPVV152221.112227113.115189667.113114775

27、.11177299.099829.280255.166224117.11269113.77FNPVV升降幅幅度49.222%24.661%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.228%76.882%IRR16.224%21.554%18.779%13.885%11.663%7.933%12.113%20.227%24.224%IRR升升降幅度度32.664%15.770%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.882%49.226%投资利润润率20%26.886%23.334%16.884%13.884%8.000%14%26%32%投资利润润率升

28、降降幅度34.330%16.770%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.00%60.00%由表中数数据可得得：（1）地地价、售售价变动动对财务务净现值值的影响响当宗地价价格上升升到200.3时，项项目的净净现值等等于零，到达临临界点。此时，如果地地价继续续上升，则财务务净现值值小于零零，出现现亏损。售价下降降5、10时，财财务净现现值分别别下降447.228、94.55。当售售价下降降至100.577时，该该项目的的财务净净现值等等于零，达到临临界点，此时，若售价价再下降降，则财财务净现现值小于于零，出出现亏损损。（2）地地价、售售价变动动对财务务内部收收益率的的影响地价

29、上升升5、10时，将将引起该该宗地的的财务内内部收益益率分别别下降114.772、28.39；当地地价上升升至133.677时，该项目目的财务务内部收收益率等等于基准准收益率率（Icc=8%）,到到达临界界点，此此时，如如果继续续上升，则财务务内部收收益率将将达不到到预期的的基准收收益率。售价下降降10时，项项目的财财务内部部收益率率已下降降到7.93，不能能满足预预期的基基准收益益率。（3）地地价、售售价变动动对投资资收益率率的影响响当地价上上升100时，项目的的投资利利润率将将下降至至13.84，已不不能满足足预期的的投资利利润率115。当售价价下降55时，项目的的投资利利润率也也将不能能

30、满足预预期的投投资利润润率要求求。从上分析析可以看看出，对对财务净净现值来来说，地地价获取取价格和和售价都都是敏感感因素，相比之之下，售售价更为为敏感。原因在在于该宗宗地地价价要一次次性缴清清，宗地地获取价价格的变变动数值值等于全全部投资资的净现现值变动动值。对于内部部收益率率来说，地价比比售价更更为敏感感。对于于静态的的投资收收益率来来说，售售价是更更为敏感感的因素素。除了地价价和售价价对本项项目的影影响较大大外，开开发周期期和销售售率对本本项目的的影响也也值得注注意。开开发周期期拖长除除了导致致资金不不能及时时回收再再投入，NPVV和IRRR也会会下降，投资回回收期将将延长外外，还会会加重

31、资资金的使使用成本本。而销销售率低低下，即即意味着着投资资资金不能能快速回回收，这这样将使使整个项项目陷入入僵局。5.2.3 概概率分析析为了更精精确地预预测该宗宗地投资资地风险险程度，下面用用决策树树来进行行计算，详看附附图1。经计算，E(FFNPVV) = 2002288.444 万元元风险标准准偏差99449.110净现值变变异系数数499.188770%计算结果果表明，本地块块的期望望折现净净现金收收入为2202228.444万元元，处于于较高盈盈利水平平，而净净现值变变异系数数为499.188，远远低于770，说明其其风险程程度在合合理的范范围之中中。6.0 项目综综合经济济评价与与

32、建议6.1 项目综综合经济济评价上述财务务效益评评估的结结果说明明，本宗宗地作为为面向高高端客户户的豪宅宅开发用用地是有有较好投投资前景景的。但但由于地地价较高高，且要要一次性性缴交完完毕，故故对开发发商的融融资、高高端客户户开发、市场运运作、房房地产大大势把握握、政策策研判等等能力要要求很高高。且该该地块将将是以公公开竞拍拍方式获获取，市市场的炒炒做、竞竞拍现场场的紧张张气氛、竞投者者的不同同战略导导向等都都会影响响到该地地块的竞竞买价格格，所以以是否投投资该项项目不能能仅仅依依靠对财财务指标标的分析析，还要要做充分分的风险险分析。 6.22 有关关说明及及建议本报告是是在未有有投资方方具体融融资方案案的前提提下进行行测算的的，仅反反映地块块本身的投资资收益情情况，待待确定投投资方具具体的融融资方案案后，才才能测算算出投资资方的实实际投资资收益情情况。为便于计计算比较较，本报报告中的的车库全全部按销销售处理理，不考考虑租赁赁经营。同时，财务务年度以以受让到