房地产项目管理制度汇编

1、PAGE PAGE 44房地产开开发项目目可行性性研究管管理办法法为适应公公司发展展需要，实现房房地产开开发项目目决策的的科学化化、民主主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提高项项目开发发监视的的综合效效益，特特制定本本办法。1 开开发项目目可行性性研究的的任务可行性研研究就是是在工程程项目投投资决策策前，对对与项目目有关的的社会、经济和和技术等等方面情情况进行行深入细细致的研研究；对对拟定的的各种可可能建设设方案或或技术方方案进行行认真的的技术经经济分析析、比较较和论证证；对项项目的综综合效益益进行科科学的预预测和评评价。在在此基础础上，综综合研究究建设项项目的技技术先进进性和适适用性、

2、经济合合理性以以及建设设的可能能性和可可行性，由此确确定该项项目是否否应该投投资和如如何投资资等结论论性意见见，为领领导决策策提供可可靠的、科学的的依据。2 可可行性研研究的步步骤2.1 筹备备。可行行性研究究开始前前的准备备工作包包括提出出项目开开发设想想，组建建研究小小组，制制定研究究计划和和工作大大纲等。2.2 调查查。主要要从市场场调查和和资源调调查两方方面进行行。市场场调查应应查明和和预测市市场的供供给和需需求量、价格、竞争能能力等，以便确确定项目目的经济济规模和和项目构构成。资资源调查查包括建建设地点点调查、开发项项目用地地现状、交通运运输条件件、外围围基础设设施、环环境保护护等方

3、面面的调查查，为下下一步规规划方案案设计、技术经经济分析析提供准准确的资资料。2.3 方案案的选择择和优化化。在收收集到的的资料和和数据的的基础上上，建立立若干可可供选择择的方案案，进行行反复比比较和论论证，会会同相关关部门采采用技术术经济分分析的方方法，评评选出合合理方案案。2.4 财务务评价与与不确定定性分析析。对经经上述分分析后所所确定的的最佳方方案，在在估算项项目投资资、成本本、价格格、收入入等基础础上，对对方案进进行详细细的财务务评价和和不确定定性分析析。研究究论证项项目在经经济上的的合理性性和盈利利能力。由相关关部门提提出资金金筹措建建议和项项目实施施总进度度计划。 2.5 编写写

4、报告书书。经上上述分析析与评价价，即可可编写详详细的可可行性研研究报告告，推荐荐一个以以上的可可行方案案和实施施计划，提出结结论性意意见、措措施和建建议，供供领导决决策。3 可可行性研研究的内内容由于房地地产项目目的性质质规模和和复杂程程度不同同，其可可行性研研究的内内容也不不尽相同同，各有有侧重。主要应应包括以以下几方方面：3.1 项目目概况。主要包包括：3.1.1 项目名名称；3.1.2 项目的的地理位位置。包包括项目目所在地地城市、区和街街道，项项目周围围主要建建筑物等等；3.1.3 项目所所在地的的周围环环境状况况。主要要从工业业、商业业及相关关行业现现状及发发展潜力力、项目目建设的的

5、时机和和自然环环境等方方面说明明项目建建设的必必要性和和可行性性；3.1.4 项目的的性质及及主要特特点。3.2 开发发项目用用地的现现状调查查及动迁迁安置3.2.1 土地调调查。包包括开发发项目用用地范围围内的各各类土地地面积及及使用单单位。3.2.2 人口调调查。包包括开发发项目用用地范围围内的总总人口数数、总户户数，需需动迁的的人口数数、户数数等。3.2.3 调查开开发项目目用地范范围内建建筑物的的种类，各种建建筑物的的数量及及面积，需要拆拆迁的建建筑物种种类、数数量和面面积等。3.2.4 各种市市政管线线。主要要应调查查上水管管、雨水水管、污污水管线线、热力力管线、燃气管管线、电电力和

6、通通讯管线线的现状状及目标标和其可可能实现现的时间间。3.2.5 其他地地下、地地上物现现状。开开发项目目用地范范围内地地下物调调查了解解的内容容，包括括水井、人防工工程、各各种管线线等；地地上物包包括各种种树木、植物等等。开发发项目用用地的现现状要附附有平面面示意图图。3.2.6 如需要要进行拆拆迁的，要制定定动迁计计划，确确定安置置方案。3.3 市场场分析和和建设规规模的确确定3.3.1 市场供供给现状状分析及及预测。3.3.2 市场需需求现状状分析及及预测。3.3.3 市场交交易的数数量与价价格。3.3.4 服务对对象分析析、制定定租售计计划。3.3.5 拟建项项目建设设规模的的确定。3

7、.4 规划划设计方方案选择择3.4.1 市政规规划方案案选择。市政规规划方案案的主要要内容包包括各种种市政设设施的布布置、来来源、去去路、和和走向，大型商商业房开开发项目目重点要要规划安安排好交交通组织织和共享享空间等等。3.4.2 项目构构成及平平面布置置。3.4.3 建筑规规划方案案选择。建筑规规划方案案的内容容主要包包括各单单项工程程的占地地面积、建筑面面积、层层数、层层高、房房间布置置、各种种房间的的数量、建筑面面积等。附规划划设计方方案详图图。3.5 资源源供给3.5.1 建筑材材料的需需用量、采购方方式和供供应计划划。3.5.2 项目施施工的组组织计划划。3.5.3 项目施施工期间

8、间的动力力、水等等供应。3.5.4 项目建建成投入入使用后后水、电电、热力力、煤气气、交通通、通讯讯等供应应条件。3.6 项目目开发组组织机构构和管理理费用研研究3.6.1 开发项项目的管管理体制制、机构构设置。3.6.2 管理人人员的配配备方案案。3.6.3 人员培培训计划划、年管管理费用用估算。3.7 开发发建设计计划3.7.1 前期开开发计划划。包括括项目从从立项、可行性性研究、下达规规划任务务、征地地拆迁、委托规规划设计计、取得得开工许许可证直直至完成成开工前前准备等等系列工工作计划划。3.7.2 工程建建设计划划。包括括各个单单项工程程的开工工、竣工工时间，进度安安排，市市政工程程的

9、配套套建设计计划等。3.7.3 建设场场地的布布置。3.7.4 施工队队伍的选选择。3.8 项目目经济及及社会效效益分析析3.8.1 项目总总投资估估算。包包括开发发建设投投资和经经营资金金两部分分。3.8.2 项目投投资来源源、筹措措方式的的确定。3.8.3 开发成成本估算算。3.8.4 销售成成本、经经营成本本估算。3.8.5 销售收收入、租租金收入入、经营营收入和和其他收收入估算算。3.8.6 财务评评估。运运用静态态和动态态分析方方法分析析计算项项目投资资回收期期、净现现值、内内部收益益率和投投资利润润率、借借款偿还还期等技技术经济济指标，对项目目进行财财务评价价。3.8.7 风险分分

10、析。一一方面采采用盈亏亏平衡分分析、敏敏感性分分析、概概率分析析等定量量分析方方法进行行风险分分析；另另一方面面结合政政治形势势、国家家方针、经济发发展趋势势、市场场周期、自然等等方面因因素的可可能变化化，进行行定性风风险分析析。3.8.8 项目环环境效益益、社会会效益及及综合效效益评价价。3.8.9 结论及及建议运用各种种数据从从技术、经济、财务等等方面论论述开发发项目的的可行性性，提出出存在的的问题及及相应的的建议，并推荐荐最佳方方案。4可行性性研究报报告的撰撰写4.1 封面面：要能能反映评评估项目目的名称称、谁作作的评估估及可行行性研究究报告写写作时间间。4.2 摘要要：用简简洁的语语言

11、，介介绍被评评估项目目所处地地区的市市场情况况、项目目本身的的情况和和特点、评估的的结论。文字要要字斟句句酌，言言必达意意，绝对对不能有有废词冗冗句，字字数以不不超过110000字为宜宜。4.3 目录录4.4 正文文：这是是可行性性研究报报告的主主体，要要按照逻逻辑的顺顺序，从从总体到到细节循循序进行行。一般般包括：项目总总说明、项目概概况、投投资环境境研究、市场研研究、项项目地理理环境和和附近地地区竞争争性发展展项目、规划方方案及建建设条件件、建设设方式与与进度安安排、投投资估算算及资金金筹措、项目评评估基础础数据的的预测和和选定、项目经经济效益益评价、风险分分析和结结论与建建议等十十二个方

12、方面。4.5 附表表：附表表是对于于正文中中不便于于插入的的较大型型表格。一般包包括：项项目工程程进度计计划表、项目投投资估算算表、投投资计划划和资金金筹措表表、项目目销售计计划表、项目销销售收入入测算表表、财务务现金流流量表、资金来来源与运运用表、贷款还还本付息息估算表表和敏感感性分析析表。4.6 附图图：一般般包括：项目位位置示意意图、项项目规划划用地红红线图、建筑设设计方案案平面图图等。5市场分分析与需需求预测测5.1 开发发项目的的市场调调查内容容，可依依项目的的具体情情况确定定。一般般应进行行以下内内容的调调查：5.1.1 社会经经济状况况及投资资环境调调查，主主要包括括项目所所在地

13、的的社会经经济发展展规划、城市建建设规划划、金融融财税政政策、鼓鼓励投资资产业及及影响房房地产业业的各种种宏观经经济因素素。5.1.2 房地产产投资及及同类物物业市场场调查。主要包包括项目目所在地地房地产产投资开开发态势势、开发发量、价价格水平平及潜在在需求。如同类类物业近近年内的的市场交交易状况况、区域域分布和和价格水水平。对对明显具具有竞争争性的项项目要有有针对性性地着重重进行研研究分析析。5.1.3 消费者者意愿调调查。主主要包括括当地消消费者对对项目设设计的使使用要求求或对已已开发项项目的评评价、消消费者的的购买动动机、购购买能力力及购买买偏好等等。5.1.4 物资供供应市场场调查。主

14、要包包括当地地主要材材料、设设备供应应状况、市场价价格及有有关物资资信息。5.1.5 工程技技术状况况调查。主要包包括项目目开发所所处地段段的地形形、地质质情况、当地可可采用新新材料、新技术术以及有有关技术术经济指指标。5.1.6 物业管管理状况况的调查查。主要要调查了了解该地地面物业业管理范范围、服服务质量量、收费费标准、客户对对物业收收费的承承受能力力等。5.2 市场场调查方方法应机机动灵活活，力求求准确，一般可可采取以以下方法法：5.2.1 积累资资料。专专人收集集有关专专业报刊刊、会议议及政府府协会活活动等形形成的文文件、信信息、年年鉴统计计资料，进行整整理鉴别别。5.2.2 走访调调

15、查。通通过走访访客户、开发企企业和有有关信息息咨询服服务部门门，获得得开发项项目功能能、质量量、价格格及改进进提高的的要求。5.2.3 征询。通过对对有关行行政管理理部门征征询或对对专家函函询方式式。5.2.4 在深入入调查充充分分析析收集资资料基础础上，对对开发物物业需求求现状及及发展趋趋势进行行科学分分析，对对开发成成本、市市场售价价、销售售对象、销售进进度等作作出客观观预测。6地点选选择与地地块价值值评价房地产开开发项目目的地点点选择和和地块评评价是对对可供选选择的地地点和地地块的条条件和价价值进行行分析比比较和评评价。分分析评价价内容包包括：6.1 拟定定地点的的水文、地形、地质条条件

16、等地地理特征征；6.2 拟定定地点的的市政配配套、交交通运输输条件；6.3 拟订订范围的的拆迁情情况；6.4 地块块周边的的自然景景观、人人造景观观及污染染情况；6.5 实际际地价与与地价潜潜在价值值评价。7资金筹筹措7.1 制定定可靠或或比较可可靠的资资金筹措措计划，是开发发项目实实现预期期目标的的基本条条件，是是避免项项目流产产或夭折折的根本本保证，必须高高度重视视，周密密策划。凡在资资金筹措措无望的的情况下下，不必必开展深深度可行行性研究究。7.2 资金金筹措计计划主要要是就项项目投资资的资金金来源进进行分析析，包括括自有资资金、贷贷款和预预售收入入三部分分。当资资金来源源中包括括预售收

17、收入时，应有销销售收入入计划配配合考虑虑。8 财财务评价价8.1 房地地产开发发项目财财务评价价有静态态法和动动态法两两种。对对规模小小、周期期短的项项目，可可采用静静态法。对规模模较大、周期较较长或资资金来源源渠道多多、收支支复杂或或滚动开开发的项项目，应应采取动动态法。8.2 静态态法是通通过投资资项目的的总收入入和总费费用之间间的比较较，来计计算开发发项目的的盈利和和投资回回报率数数值，以以此计算算与同类类房地产产开发项项目正常常回报率率相比较较，以分分析评价价其经济济合理性性。静态态法的评评价指标标有净利利润投资资收益率率和静态态投资回回收期。8.3 动态态法财务务盈利能能力分析析，一

18、般般应以下下列指标标进行。8.4 财务务净现值值（FNNPV）财务净净现值是是指按行行业的基基准收益益率或设设计的折折现率iic，将将项目经经营周内内各年净净现金流流量折现现到建设设初期的的现值之之和，它它是考察察项目在在经营周周期内盈盈利能力力的动态态评价指指标，其其值可根根据财务务现金流流量表计计算求得得。判别别标准为为FNPPV0项目目可行；FNPPV00项目不不可行。8.5 财务务内部收收益率（FIRRR）财务内部部收益率率是指项项目在整整个经营营期内各各年净现现金流量量累计等等于零时时的折现现率，是是考察项项目盈利利能力的的主要动动态评价价指标。判别标标准为：FIRRRic即即认为盈

19、盈利能力力已满足足最低要要求，项项目可行行；FIIRRic项项目不可可行。8.6 财务务净现值值率（FFNPVVR）财务净现现值率是是项目单单位投资资现值所所获得的的净现值值，其值值越大表表明项目目投资效效益越好好。8.7 动态态投资回回收期（Pt）动态投资资回收期期是按现现值法计计算的投投资回收收期，可可直接从从财务现现金流量量表求得得。本条条所列财财务评价价指标表表达公式式见附录录。9不确定定性分析析9.1 项目目评价所所采用的的数据，由于多多来自预预测和估估算，有有一定程程度的不不确定性性，为分分析不确确定因素素对财务务评价指指标的影影响需进进行不确确定性分分析，以以估计项项目可能能承担

20、的的风险，以论证证开发项项目在经经济上的的可靠性性。不确确定性分分析包括括盈亏平平衡分析析、敏感感性分析析和概率率分析。9.2 盈亏亏平衡分分析是通通过盈亏亏平衡点点（BEED）分分析项目目成本与与收益的的平衡关关系。当当影响投投资效果果的变化化因素达达到某一一临界值值时，方方案的收收入与支支出相平平衡，此此时方案案既不盈盈利也不不亏本，此临界界值即为为盈利平平衡点。9.3 敏感感性分析析是通过过分析、预测项项目主要要因素（如成本本、价格格、销售售周期等等因素）发生变变化时对对财务评评价指标标的影响响，从中中找出敏敏感因素素和极限限变化幅幅度。9.4 概率率分析的的目的在在于用概概率研究究预测

21、各各种不确确定性因因素和风风险因素素对项目目评价指指标可能能发生的的影响。一般是是计算项项目净值值的期望望值及净净现值大大于或等等于零时时的累计计概率，累计概概率越大大，说明明项目承承担的风风险越小小。10可行行性研究究管理10.11 房房地产开开发项目目不论投投资规模模大小，都应编编制可行行性研究究报告，其深度度要求可可从实际际出发或或领导决决策要求求确定。规模较较大且要要求研究究深度相相对较深深的项目目，可委委托专门门咨询机机构承担担项目可可行性研研究任务务；规模模适量且且研究深深度适当当的项目目，由房房地产公公司自行行组织可可行性研研究。10.22 房房地产开开发项目目可行性性研究工工作

22、，一一般应由由公司总总工程师师总体负负责，开开发、销销售、财财务部门门人员参参与组成成研究小小组，开开展工作作。10.33 房房地产开开发项目目可行性性研究报报告首页页应加盖盖开发公公司印章章，主扉扉页应署署总经理理、总工工程师及及研究人人员姓名名，末页页应署报报告执笔笔人姓名名。10.44 开开发项目目的可行行性研究究工作，由公司司组织并并进行初初审，研研究报告告必须上上报国华华实业公公司，并并由其主主持论证证审批。10.55开发项项目的可可行性研研究报告告及决策策意见，不论实实施与否否，都应应归入技技术档案案管理，妥善保保存备查查。10.66 可可行性研研究报告告属单位位的集体体研究成成果

23、，对对其有关关经营策策略和经经济对策策研究要要给予保保密，凡凡因泄露露损害单单位利益益者，视视为违纪纪行为。10.77 开开发项目目实施完完成后，应组织织参与研研究的部部门和人人员进行行总结，予以跟跟踪研究究。对研研究的方方法、测测算、结结论、建建议等，对照市市场实际际，从中中找出成成功经验验和教训训，以不不断提高高可行性性研究的的科学水水平和定定性、定定量分析析的准确确性。附录： 财务务评价指指标表达达公式1 静静态评价价指标1.1 投资资收益率率（R）投资收益益率（RR）=净净收益额额项目投投资总额额100%1.2 静态态投资回回收期（Pt）投资回收收期（PPt）=累计净净现金流流量开始始

24、出现正正值年份份数1+上上年累计计净现金金流量的的绝对值值当年净净现金流流量2 动动态评价价指标2.1 财务务净现值值（FNNPV）FNPVV=（CII-C00）t（1+ic）-t式中：11）CII现金流流入量 CC0现金流流出量2）（CCI-CC0）第tt年的净净现金流流量3）icc基准准收益率率4）n计算期期2.2财财务内部部收益率率（FIIRR）（CII-C00）t（1+FIRRR）-t=00式中符号号代表意意义同上上式。2.3 财务务净现值值率（FFNPVVR）FPVRR=FNNPVI式中：11）FNNPV财务净净现值2）I投资现现值2.4 动态态投资回回收期（pt）（CII-C00）

25、t（1+ic）-t=00动态投资资回收期期（Pt）=（累计计财务净净现值出出现正值值年份表表）-11+当年年累计财财务净现现值的绝绝对值当年财财务净现现值房地产开开发管理理细则1 总总则为加强对对房地产产开发业业务的管管理，减减少和避避免失误误，提高高综合效效益，根根据城城市房地地产管理理法及及其他有有关法规规的规定定，结合合近年来来济南国国华置业业有限公公司进行行房地产产开发的的实际情情况，制制定本细细则。2 项项目开发发管理2.1 项目目选择：由开发发部配合合实业公公司根据据城市发发展前景景、地理理位置、城市规规划等因因素，结结合自身身实力，考察选选择具有有投资价价值的开开发项目目。2.2

26、 可行行性研究究：由开开发部按按房地产产开发可可行性研研究管理理办法执执行。2.3 投资资决策：根据房房地产开开发项目目可行性性研究报报告，结结合公司司自身情情况，对对是否投投资开发发该项目目做出决决策。决决策必须须认真慎慎重，贯贯彻实事事求是、量力而而行的原原则。决决定投资资项目的的可行性性研究报报告报国国华实业业公司审审批。2.4 土地地合同订订立：项项目确定定后，开开发部应应组织尽尽快与土土地持有有方签定定正式合合同（或或协议），如土土地使用用权出让让（或转转让）协协议、合合作开发发合同、联建合合同等。合同内内容要具具体、明明确、严严谨，准准确载明明合同各各方的责责任，必必要时可可以报有

27、有关部门门鉴证或或公证。2.5 计划划编制：土地合合同签定定后，项项目公司司经理应应组织编编制项目目开发详详细计划划书，明明确办理理各项前前期手续续、规划划设计及及论证、施工图图设计及及优化、施工监监理的委委托、施施工队伍伍的选择择及进场场等事项项的时间间、人员员安排、办理步步骤等。明确资资金筹措措、完成成投资、成本控控制、房房产销售售等的方方式、方方法及相相应计划划安排。2.6 前期期手续：开发部部指导并并会同项项目公司司相关人人员有步步骤地办办理有关关手续，主要有有：2.6.1 向开发发管理部部门报批批项目，申报开开发经营营许可证证。2.6.2 向计划划部门申申报固定定资产投投资计划划，报

28、批批项目立立项。2.6.3 向土地地部门申申领土地地使用证证和建设设用地批批准书。2.6.4 向规划划部门申申请规划划定点，办理建建设用地地许可证证。2.6.5 如系旧旧城改造造项目，按当地地政府的的拆迁政政策委托托拆迁管管理部门门办理拆拆迁安置置，拆迁迁完毕后后请有关关部门验验收。2.7 规划划设计：由工程程部配合合实业公公司完成成。要贯贯彻充分分利用土土地、完完善使用用功能、利于房房产销售售、降低低工程造造价、美美化周围围环境的的原则。大型项项目的规规划设计计宜采用用招标方方式确定定设计单单位。规规划设计计完成后后，向规规划部门门报批，开发部部组织申申领建设设用地规规划许可可证、建建设工程

29、程规划许许可证。2.8 现场场施工准准备2.8.1 工程部部负责委委托测量量与勘探探，办理理地形图图和工程程地质勘勘察资料料。2.8.2 工程部部组织实实施项目目（场地地）的“三通一一平”，联系系办理水水、电进进场，必必要时争争取办理理“七通一一平”。2.9 委托托工程施施工监理理：所有有开发项项目原则则上都要要委托施施工监理理。宜采采用招标标或议标标的方式式选择工工程监理理单位；应明确确工程监监理的职职责、权权限、与与公司工工程部的的职责分分工，并并应有与与对监理理单位进进行监督督、管理理、奖罚罚相对应应的合同同、经济济、行政政管理措措施或办办法。工工程部负负责组织织委托监监理。2.100

30、编编制项目目施工组组织总设设计：项项目具备备开工条条件时，总工程程师组织织工程部部编制项项目施工工组织总总设计，明确单单项工程程开工顺顺序、施施工队伍伍及资金金的调度度、各单单项（或或单位）工程开开工时间间、设备备及材料料的采购购准备及及时间、质量控控制计划划、场地地的利用用及安排排等。2.111 施施工队伍伍选择：项目施施工组织织总设计计确定后后，经济济部应按按计划组组织选择择施工队队伍。具具体操作作方式见见工程招招标管理理规定。施工队队伍确定定后，公公司应与与其签订订正式的的施工合合同。2.122 开开工手续续：工程程开工前前，开发发部配合合工程部部办理消消防、抗抗震监督督、工程程报建、开

31、工报报告、施施工许可可证、质质量监督督、安全全监督等等手续。2.133 自自购工程程用设备备、材料料的招标标与供货货：工程程开工前前，工程程部应依依据设计计施工图图纸及开开发项目目定位做做好设备备、材料料选型、定位工工作。相相关部门门（或工工程部门门）根据据设备、材料定定位要求求及施工工组织总总设计的的时间安安排选择择供货商商，一般般采用招招标或议议标的方方式确定定供货商商。供货货商确定定后，公公司应与与其签订订正式的的供货合合同。2.144 施施工管理理：工程程部负责责施工管管理。管管理内容容主要包包括：2.144.1 组织织施工前前的图纸纸会审，审核施施工单位位的施工工组织设设计；2.14

32、4.2 协助助施工单单位解决决现场的的特殊困困难；2.144.3 督促促施工单单位按合合同要求求完成施施工进度度，实事事求是地地对工程程进度做做出签证证；2.144.4 清点点、验收收甲供材材料，督督促施工工单位做做好工程程材料的的取样检检验，检检查材料料合格证证；2.144.5 督促促施工单单位做好好分部、分项工工程的自自检、互互检工作作，组织织进行隐隐蔽工程程的验收收，严格格控制工工程质量量；2.144.6 及时时发现、处理施施工中出出现的问问题，对对质量事事故，必必须向公公司及有有关行业业主管部部门反映映，妥善善处理；2.144.7 协调调解决两两个以上上施工单单位的施施工交叉叉关系；2

33、.144.8 督促促施工单单位进行行工程维维修。委托监理理公司进进行施工工监理的的项目，要严格格按照委托监监理合同同、工程监监理实施施细则对以上上施工管管理工作作进行分分工，避避免与公公司工程程部工作作交叉，并按委托监监理合同同、工程监监理实施施细则对监理理单位进进行日常常监督。2.155 工工程造价价预测及及预算：项目定定位前，经济部部应配合合开发部部对项目目进行经经济论证证；项目目定位后后，经济济部应配配合实业业公司做做项目投投资估算算；正式式设计施施工图出出来后，经济部部应做设设计施工工图预算算。经济济部应视视以上工工作量大大小外委委编制或或自行编编制，以以此作为为控制项项目投资资、工程

34、程成本的的依据或或目标。2.166 工工程款拨拨付：项项目公司司根据工工程进度度，编制制开发项项目的季季度、月月度用款款计划，交财务务部组织织资金。施工单单位按合合同提报报工程付付款计划划后，由由经济部部进行审审核，并并配合财财务部拨拨款。2.177 竣竣工验收收：2.177.1 开发发项目（单项工工程）竣竣工后，先由公公司工程程部组织织初验，初验合合格后向向质量监监督部门门申请验验收。2.177.2 成片片开发项项目竣工工后，工工程部组组织初验验，然后后报当地地政府组组织有关关部门进进行综合合验收。2.177.3 开发发项目验验收合格格后，工工程部将将工程项项目资料料综合整整理后按按规定时时

35、间向城城建档案案馆报送送。2.188工程造造价决算算：工程程竣工后后，由经经济部审审核施工工单位提提报的工工程竣工工造价结结算（必必要时，可委托托审计事事务所进进行审计计），工工程部配配合，并并与施工工单位办办理工程程造价结结算手续续。财务务部依据据确认的的工程造造价结算算编制工工程竣工工财务决决算，对对项目工工程投资资进行竣竣工清点点。2.199 技技术档案案管理：综合部部根据档档案管理理要求制制定相应应办法进进行管理理。主要要是：2.199.1 收集集、保管管开发项项目的原原始资料料，包括括立项批批文、用用地许可可证、建建设用地地规划许许可证、拆迁验验收证、建设工工程规划划许可证证、建设设

36、工程施施工许可可证、开开工报告告等等。2.199.2 收集集开发项项目的全全套工程程资料，审查、保管施施工单位位提交的的竣工资资料，包包括工程程地质勘勘察报告告、规划划图、施施工图、图纸会会审记录录、重要要施工日日志、材材料化验验与试验验报告、隐蔽工工程验收收单、设设计变更更记录、现场签签证、质质量事故故处理报报告、竣竣工决算算书等。3 房房产销售售管理3.1 对房房地产开开发项目目的销售售工作应应提前介介入。在在可行性性研究阶阶段，开开发部就就项目的的销售前前景、预预期售价价提出意意见，并并对项目目进行市市场定位位即确定定项目的的主要销销售对象象。在规规划设计计阶段，开发部部应根据据市场定定

37、位和掌掌握的市市场信息息，对项项目的户户型设置置、面积积大小、内部设设施、设设计标准准等提出出相应的的意见。3.2 项目目的规划划设计一一经批准准，开发发部应会会同相关关部门编编制销售售计划，包括销销售策略略、销售售方式、平均售售价、销销售进度度等，制制订详细细的销售售方案，确定每每楼层、每单元元的明细细价格，定出底底价，报报公司主主要领导导审批后后实施。3.3 开发发项目开开工前后后，开发发部应办办理商品品房预售售登记手手续，领领取商品品房预售售许可证证。为促促进销售售，有条条件的还还可与银银行联系系，办理理按揭委委托。3.4 开发发部应采采取各种种方式促促销商品品房，如如在报纸纸、期刊刊、

38、广播播电视等等新闻媒媒介上发发布广告告，制作作售楼说说明书向向潜在客客户分发发，在现现场制作作广告牌牌，有目目的地上上门推销销，委托托代理销销售等等等。3.5 销售售开始后后，应随随着项目目建设进进度并根根据市场场反应、销售情情况对售售房价格格进行相相应调整整。3.6 商品品房的销销售，除除预售时时或建成成后一次次性付清清房款外外，其余余均不得得享有优优惠。特特殊情况况需要予予以优惠惠的，须须经公司司领导集集体研究究批准。3.7 销售售商品房房必须签签订书面面合同，合同须须具备以以下基本本内容：3.7.1 所售房房产的位位置、面面积、标标准、附附属设施施、交付付时间；3.7.2 房产单单位售价

39、价、总价价款、付付款方式式和定金金；3.7.3 合同双双方的权权利和义义务；3.7.4 违约责责任和惩惩处方式式；3.7.5 争议解解决办法法及其他他约定的的条款。3.8 任何何购房业业主若未未按合同同约定付付清房款款，一律律不得将将所购房房产交付付其使用用，违者者对责任任人就所所造成的的损失给给予处罚罚。3.9 开发发项目通通过竣工工验收后后，开发发部应为为购房业业主办理理产权证证书。3.100 房房产销售售基本结结束后，由开发发部、财财务部共共同写出出开发项项目投资资效益总总结报告告，上报报公司领领导。同同时，开开发部还还应配合合财务部部编制开开发项目目决算报报告，对对项目收收益情况况加以

40、认认真分析析。3.111 公公司在资资金情况况允许的的条件下下，可将将所开发发的重要要位置的的商业用用房、写写字楼留留作固定定资产，用于对对外租赁赁，获得得长期的的租金收收益。4 物物业管理理4.1 开发发项目在在进行房房产销售售之前，公司应应根据项项目情况况选定物物业管理理单位，由其承承担项目目建成后后的管理理。任何何开发项项目，既既可由公公司控股股的物业业管理公公司承担担管理任任务，也也可委托托非公司司控股的的物业管管理公司司进行管管理。公公司要与与选定的的物业公公司签订订合同。4.2 物业业管理公公司对项项目验收收接管后后，负责责所管理理项目的的房屋设设备、市市政公用用设施、生活服服务设

41、施施的日常常管理和和维护维维修，并并可按实实际情况况相应负负责园林林绿化、环境卫卫生、保保安等事事务，还还可为居居民（用用户）提提供其他他无偿或或有偿的的服务。4.3 工程程竣工后后，在工工程保修修期间，物业管管理公司司发现工工程质量量等问题题，应及及时向公公司工程程部反映映，由工工程部责责成施工工单位及及时修缮缮；或自自行修缮缮，并会会同相关关部门按按实扣除除施工单单位保修修金。4.4 物业业管理公公司按业主须须知规规定定期期向服务务区内的的业主收收取有关关费用。4.5 开发发建成区区居住业业主数达达到一定定规模，应成立立业主委委员会，由业主主委员会会决定物物业管理理的委托托事宜。5 附附则

42、5.1 本制制度自正正式颁布布之日实实施。工地例会会制度1 目目的完善工程程管理制制度，加加强对在在建工程程的进度度、质量量、投资资控制的的管理，提高工工作效率率，加强强建设单单位、监监理单位位、施工工单位等等有关方方面的协协调及联联系，切切实解决决工程建建设中实实际存在在的问题题。2 工工程例会会的组织织2.1 工程程例会为为定期会会议，每每次例会会时间由由各项目目部自定定。2.2 工程程例会主主持人为为工地总总监理工工程师或或工地总总监代表表。2.3 工程程例会参参加人员员包括项项目公司司经理、驻项目目公司各各专业技技术人员员、施工工单位和和监理单单位相关关人员。2.4 项目目公司应应提前

43、与与监理单单位进行行沟通，当预计计要有重重大问题题决策时时，需请请示公司司总经理理或总工工参加。2.5 会议议的时间间变更或或取消由由工程例例会主持持人决定定。2.6 会议议结束后后，由监监理单位位记录人人员整理理形成例会纪纪要，并于会会后第二二天发给给与会人人员。2.7 与会会人员参参加例会会时需签签到，收收到例例会纪要要后需需签收。2.8 监理理单位每每月要出出一份监理月月报发发至各与与会单位位，项目目公司应应及时将将监理理月报传递到到济南公公司，供供公司领领导审阅阅。2.9 项目目公司人人员应将将每一份份监理理月报、例例会纪要要登记记、备案案。3 工工程例会会会议程程序3.1 施工工单位

44、施施工人员员对本周周工程进进度以及及下周工工程进度度的安排排进行汇汇报，提提出对本本周工程程施工中中所遇到到的设计计、施工工、材料料供应等等各方面面存在的的问题，并对下下道工序序的施工工方法、进度、安排进进行说明明。3.2 项目目公司经经理、各各专业技技术人员员，对施施工单位位提出的的问题进进行答复复。监理理公司对对本周施施工监理理过程中中的施工工质量、进度、材料供供应、投投资控制制、安全全生产情情况进行行说明，并提出出监理过过程中所所发现的的问题，提出相相应控制制措施。项目经经理对各各施工单单位之间间、各专专业之间间在施工工中所遇遇到的配配合问题题进行协协调。3.3 其他他与会人人员进行行会

45、议发发言。3.4 例会会主持人人对会议议进行总总结。并并对各与与会人员员提出的的主要问问题通过过讨论做做出结论论，对本本周工程程建设概概况进行行总结，并对下下周监理理工作做做出具体体部署。3.5 每月月最后一一个例会会，除以以上会议议内容以以外，要要求施工工单位将将本月的的计划与与实际完完成进行行对比，查找原原因，落落实责任任，并将将下月工工程建设设的安排排列入该该会议的的议程。4 工工程例会会落实4.1 工程程例会纪纪要是过过去一周周工程建建设的集集体检讨讨和全面面总结，对在建建工程具具有指导导意义。4.2 监理理单位及及驻项目目各专业业人员在在日常监监理过程程中，应应把例会会纪要所所提出的

46、的施工、材料供供应、投投资控制制以及各各工种、各专业业之间的的协调问问题作为为监理的的一项具具体工作作内容，并对各各种问题题的解决决情况作作监理记记录，并并在下次次的例会会上对上上述问题题的解决决情况做做出汇报报。4.3 总监监理工程程师或工工地总监监代表应应督促各各施工单单位在工工程建设设中严格格遵守工工程例会会对工程程建设中中发生的的问题所所做出的的结论处处理施工工与其他他矛盾，并要求求施工人人员于下下次例会会上，汇汇报上次次例会纪纪要中有有关问题题及处理理情况和和有关结结论的落落实情况况。施工图管管理制度度1 目目的施工图纸纸的管理理是房地地产企业业技术管管理中的的重要环环节，为为正常的

47、的工程施施工管理理、良好好的物业业管理所所必需，并为最最终的竣竣工结算算打下基基础。2 施施工图纸纸管理内内容：2.1 接到到设计单单位送来来的图纸纸应立即即整理，编号和和分发。2.2 完整整的施工工图应包包括总配配图及总总说明、总目录录、建筑筑图、结结构图、设备图图（给排排水、采采暖、通通风、空空调、设设备安装装等）、电气图图（配电电、照明明、综合合布线、自动报报警、安安防等）、室内内装饰图图、标准准图、通通用图、设计说说明书等等。2.3 施工工图纸的的数量应应在200套，包包括精装装本4套套，平装装16套套。3 施施工图纸纸的管理理程序:3.1 图纸纸的整理理。收到到图纸后后，核对对其套数

48、数、页数数、种类类，并按按用途进进行分类类、编号号、登记记。3.2 图纸纸的分发发。3.2.1 项目公公司申报报开工证证及进行行工程招招标、消消防报审审、设计计审查各各一套。3.2.2 公司存存档2套套，总工工1套，工程部部、经济济部各11套。3.2.3 工地现现场2套套。3.2.4 施工单单位4套（为其保保留4套套作为绘绘制绘制制竣工图图使用），监理理公司11套。3.2.5 分发登登记：分分发时间间、领取取人单位位、姓名名、数量量。3.3 图纸纸的保管管，由驻驻项目公公司工程程技术人人员保管管。3.4 图纸纸的收回回、作废废，对因因设计变变更而作作废的图图纸应及及时收回回、登记记，并加加盖作

49、废废章。4 竣竣工图纸纸的管理理细则:4.1 工程程竣工验验收后一一般在330天内内应完成成竣工图图，由施施工单位位负责绘绘制。4.2 一般般少量的的局部变变更可在在原图上上更改。4.3 对局局部更改改（变更更量大于于4.22条者）可在图图上增画画大样图图或部分分更改图图。4.4 对改改动较大大的部分分要重新新绘制。4.5 竣工工图一般般应绘制制4套，绘制完完成后由由监理公公司审核核。4.6 监理理公司审审核后加加盖审核核章上交交驻项目目公司技技术人员员。施工图审审学制度度1 目目的为使工程程设计符符合开发发经营的的要求（功能、标准、构造、经济、其他等等），减减少设计计误差，明确设设计要求求，

50、促进进开发项项目顺利利进行。2 施施工图审审学组织织：2.1 一般般性项目目的图纸纸审学由由工程部部组织进进行，对对小区或或超过一一定规模模以及重重点项目目应由公公司总工工程师组组织审学学。2.2 开发发公司参参加审学学人员构构成：项项目公司司、工程程部、经经济部、开发部部相关人人员。2.3 施工工单位确确定后，施工单单位、监监理单位位也应组组织审学学。2.4 审学学图纸要要做认真真记录，并分类类整理形形成审审学图纸纸意见书书，送送达设计计单位以以备解决决答复。3 图图纸审学学内容：3.1 施工工图设计计是否符符合设计计委托书书中功能能、标准准、构造造、规模模、经济济等方面面的要求求。3.2

51、与政政府批准准的规划划、方案案对照，是否有有不符之之处。3.3 图纸纸本身是是否存在在错、漏漏、碰、缺和不不符合现现行规范范、规程程的地方方。3.4 配套套工程是是否完善善。3.5 图纸纸设计中中采用的的新技术术、新工工艺、新新材料、构配件件的设备备有无实实施性困困难。4 图图纸审学学程序：4.1 按图图纸种类类应流先先总图，再基本本图纸，最后是是详图。4.2 按专专业分，应先建建筑，再再结构、设备、电气图图，最后后是室内内装饰图图。施工图设设计交底底制度1 目目的为全面贯贯彻设计计要求，使参加加施工的的各单位位人员思思路一致致，最大大限度的的避免施施工中出出现失误误，同时时，也为为解答审学图

52、图纸意见见书中中所提的的问题。2 施施工图设设计交底底的组织织2.1 设计计单位参参加人员员：项目目负责人人、土建建、安装装（给排排水、电电、暖、通等）工程的的设计人人。2.2 施工工单位参参加人员员：项目目经理、技术负负责人、各专业业施工员员、预算算员。2.3 开发发公司参参加人员员：工程程部、经经济部技技术人员员。2.4 监理理公司参参加人员员：项目目总监或或总监代代表，各各专业监监理工程程师、造造价师、记录人人员。2.5 由项项目总监监工程师师或总监监代表负负责组织织、主持持。2.6 参加加人员在在图纸会会审记录录上签名名、盖章章，一式式四份，各单位位一律存存档。3 施施工图设设计交底底

53、的基本本内容：3.1 设计计人员的的设计意意图与构构思，建建筑构造造要求，特殊部部位以及及有关标标准。3.2 结构构方案的的实施要要求，关关键结构构部位的的施工要要求。3.3 设备备、电气气工程的的技术要要求，技技术参数数的核对对。3.4 对各各专业间间穿插施施工的要要求。3.5 采用用新技术术、新工工艺、新新材料的的施工与与工艺要要求、消消防要求求。3.6 其他他需提出出和交待待的内容容。4 施施工图设设计交底底的基本本程序：4.1 确定定施工单单位、监监理单位位后，并并各单位位人员配配备齐全全且已全全部到位位。4.2 先由由设计单单位对审学图图纸意见见书中中所提问问题统一一解答。4.3 按

54、各各专业分分组进行行，做到到相互学学习，有有问有答答，最后后进行专专业间配配合问题题解答。4.4 设计计、监理理、开发发、施工工单位负负责人发发言，由由总监进进行总结结。施工现场场临时水水电使用用管理规规定1 目目的施工用临临时水电电的正确确使用与与计量，对保证证工程施施工正常常进行，工程竣竣工决算算水电费费的计量量有着非非常重要要的意义义。2 适适用范围围本规定适适用于各各项目公公司工程程管理中中施工现现场内所所有的施施工单位位的临时时用水、用电及及水电设设施的使使用、管管理、计计量。3 规规定的内内容3.1 项目目公司及及开发部部应将工工地所在在地的市市政配套套手续办办妥，技技术资料料搜集

55、齐齐全。3.2 工程程技术人人员根据据工地所所在地的的市政配配套现状状资料并并参考各各施工单单位报审审的施工工组织计计划书中中所提出出的临时时水电需需求总量量，计算算出本项项目的临临时水、电的总总负荷（包括水水表的型型号、数数量、排排水管道道的直径径等；变变压器的的容量、电压等等），形形成书面面资料报报项目公公司经理理批准，并配合合项目公公司市政政人员作作好临时时水、电电的接入入工作。3.3 如果果情况允允许，应应该将施施工用临临时水电电的接入入与工程程完工后后的正式式用水、电同时时考虑，以避免免二次浪浪费。3.4 临时时水、电电接入后后应根据据工地现现场实际际情况，配合监监理工程程师绘制制整

56、个工工地的临临时水、电分配配图。3.5 各施施工单位位之间出出现水、电需求求矛盾时时，应督督促监理理工程师师进行协协调，并并优先考考虑工程程人员生生活、安安全的需需要、及及重点工工程的正正常进行行。3.6 在施施工单位位进入、撤出工工地现场场时，相相关工程程技术人人员组织织监理单单位、施施工单位位相关人人员对施施工用水水表的表表号、数数字、型型号及电电表的型型号、表表号、数数字、互互感器的的倍数等等参数记记录并三三方签字字认可，项目公公司设立立专门档档桉，工工地有专专人负责责。3.7 工地地临时水水电负责责人员，应根据据工程所所在地的的实际情情况定期期检查各各施工单单位的临临时水电电使用情情况

57、，将将水表、电表的的数字记记录三方方签字认认可后转转交到项项目公司司财务人人员。3.8 各施施工单位位在各自自施工场场地内的的临时水水电使用用、管理理在监理理单位、开发单单位的监监督下进进行，并并对其安安全性负负全部责责任。3.9 各施施工单位位变更水水表、电电表时及及变更使使用位置置时，应应报监理理单位、开发单单位批准准后方能能进行。3.100 临临时水电电的使用用应遵守守当地行行业部门门的内部部规定。分部分项项、隐蔽蔽工程及及竣工验验收管理理制度1 目目的对分部分分项、隐隐蔽工程程及竣工工验收进进行管理理控制，确保经经过验收收后的工工程质量量达到规规范及设设计要求求。2 适适用范围围适用于

58、各各项目分分部分项项、隐蔽蔽工程的的验收及及竣工验验收。3 职职责范围围项目公司司负责组组织专业业技术人人员进行行工程量量、工程程质量、技术资资料的验验收。4 管管理控制制程序4.1 隐蔽蔽工程验验收必须须在下一一工序前前进行，由项目目经理委委托驻工工地工程程师监控控监理公公司对隐隐蔽工程程进行验验收，并并作好监监控记录录。对隐隐蔽工程程中不符符合设计计要求或或施工规规范规定定的部分分，项目目公司会会同监理理公司以以书面形形式通知知施工单单位，限限期整改改，处理理符合要要求后，再进行行验收。隐蔽工工程中的的重要部部位整改改时应摄摄影（拍拍照）备备查。4.2 对于于重要的的分部、分项工工程，各各

59、专业工工程师会会同监理理工程师师按照施施工规范范验收。其他项项目进行行不定期期抽检，对抽检检不合格格项作出出处理意意见及抽抽检记录录。4.3 竣工工验收4.3.1 工程完完工、竣竣工资料料整理完完毕后施施工单位位组织人人员进行行全面自自检，并并填报竣竣工验收收报告送送交监理理公司审审核。4.3.2 项目公公司经理理收到监监理公司司送交的的竣工验验收报告告后2日日内通知知监理公公司组织织验收。4.3.3 监理公公司组织织监理工工程师、各专业业工程师师、施工工单位有有关人员员根据建筑、安装工工程质量量验收评评定标准准及相相关规范范对工程程进行全全面检查查，并由由监理公公司填发发质量量处理通通知单，

60、督促促施工单单位在规规定的时时限内整整改完毕毕，并及及时进行行复检。4.3.4 项目公公司经理理负责审审查竣竣工工程程质量等等级核验验表。4.3.5 监理公公司、施施工单位位对竣工工资料进进行全面面检查合合格后，由施工工单位报报送质量量监督站站，等待待竣工验验收。4.3.6 对质量量监督站站所提出出的问题题由监理理公司填填发质质量问题题处理通通知单，督促促施工单单位限期期整改完完毕，并并报送整整改报告告，直至至通过竣竣工验收收。工程交接接验收管管理制度度1 目目的为使工程程质量、使用功功能符合合开发要要求，方方便物业业管理，减少与与业主之之间的纠纠纷，明明确开发发单位与与施工单单位之间间的责任