万科企业与保利2013年财报分析

1、万科企业股份有限公司财务分析书万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市 的企业之一。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元， 资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日万科公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。本次分析的对象是万科 A股2013年发布的财务报告。将进行综合财务结果分析、专项财务结 果分析以及运用杜邦分析体系对企业的财务指标进行综合分析。一、综合的财务结果分析1时点的财务状况分析时点的财务状况分析是基于时点报表一资产负债表进行的分析，是一种静态分析。下图是2013年万科A股的资产负债表。科目20

2、13-12-31科目2013-12-31货币资金44,365,409,795.23短期借款5,102,514,631.14交易性金融资产交易性金融负债11,686,986.02应收票据应付票据14,783,899,946.37应收账款3,078,969,781.37应付账款63,958,459,138.78预付款项28,653,665,102.61预收款项155,518,071,436.35其他应收款34,815,317,241.41应付职工薪酬2,451,674,436.71应收关联公司款应交税费4,578,205,233.59应收利息应付利息291,243,561.80应收股利应付股利存货

3、331,133,223,278.99其他应付款54,704,285,269.26其中：消耗性生物资产应付关联公司款一年内到期的非流动资产一年内到期的非流动负债27,521,791,569.90其他流动资产其他流动负债流动资产合计442,046,585,199.61流动负债合计328,921,832,209.92可供岀售金融资产2,466,185,867.93长期借款36,683,128,420.08持有至到期投资应付债券7,398,391,932.47长期应收款长期应付款长期股权投资10,637,485,708.34专项应付款投资性房地产11,710,476,284.30预计负债46,876,

4、821.15固定资产2,129,767,863.36递延所得税负债672,715,687.44在建工程913,666,777.10其他非流动负债42,955,020.85工程物资非流动负债合计44,844,067,881.99固定资产清理负债合计373,765,900,091.91生产性生物资产实收资本（或股本）11,014,968,919.00油气资产资本公积8,532,222,933.57无形资产430,074,183.12盈余公积20,135,409,720.24开发支岀减:库存股商誉201,689,835.80未分配利润36,706,888,864.08长期待摊费用63,510,505

5、.21少数股东权益28,543,440,058.93递延所得税资产3,525,262,051.95外币报表折算价差506,492,902.81其他非流动资产5,080,619,213.82非正常经营项目收益调整非流动资产合计37,158,738,290.93所有者权益（或股东权益）合计105,439,423,398.63资产总计479,205,323,490.54负债和所有者（或股东权益）合 计479,205,323,490.54要对这张资产负债表有一个更深层次的了解，将要从资产规模以及资产结构进行分析。资产规模分析。 总量比较分析。根据万科公司2013年的资产负债表采用水平分析法通过编制资产

6、规模及其变化情况分析表进行分析如图万科公司资产规模及其变化情况分析表（表1）单位：元资产项目年末余额年初余额增减额增减变动率货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16%应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.21%预付款项28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14%其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.17

7、73.57%存货331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.77%流动资产 合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.85%可供出售 金融资产2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351671.47%长期股权 投资10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.09%投资性房 地产11,710,476,284.302,375,228,355.799,3

8、35,247,928.51393.03%固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.10%在建工程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08%无形资产430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.76%商誉201,689,835.80201,689,835.800.00%-长期待摊 费用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.08%递延所得税资产3,525,262,051.953,054,85

9、7,904.42470,404,147.5315.40%其他非流 动资产5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822225.31%非流动资产合计37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.84%资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.51%从表1的数据可以看出，万科2013 年年末资产总额为479,205,323,490.54元，比年初资产总额增加了100,403,708,415.17元，增长幅度为

10、 26.51%。期末资产规模变动的合理性分析。万科企业期末资产规模变动合理性分析表（表 2 ）单位：元项目2013 年2012 年差异数差异率（%）净润利18,297,549,871.2415,662,588,423.062,634,961,448.1816.82%营 收入业135,418,791,080.35103,116,245,136.4232,302,545,943.9331.33%平均总资429,003,469,282.96337,505,027,522.7191,498,441,760.2527.11%产平均总资4.27%4.64%-0.38%-8.09%产利润率平均总资31.57

11、%30.55%1.01%3.32%产周转率增长了27.11%，但是营业收入增如表2所示，2013年和2012年万科企业平均总资产占有涨幅比较大, 长却达到31.33%，说明资产利用效率提高了。期末资产规模变动的财务风险分析。万科企业期末资产规模变动的财务风险分析表（表 3 ）单位：元项目2013 年2012 年差异数差异率（%）净资产105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.37%其中： 股本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.18%资本公积8,532,222,93

12、3.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75%盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.32%未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.54%少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.87%外币折算差额506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.85%净资产 率（%）22.00%21.68%0

13、.32%1.47%根据表 3 所示， 2013 年与 2012 年相比，净资产增长了 28.37% ，净资产率增长了 1.47% ，表明财务风险 有所下降。资产结构分析。 这里的资产结构是指对构成资产总额的各大类资产与总资产以及各大类资产之间的比例关系。从流动性角度看，资产负债表中的资产可以分为流动资产与非流动资产两类。万科企业资产规模（总量）类别结构分析表单位：元项目2013 年2012 年差异数货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.25999短期权益投000.00000资流动结算类资产66,547,952,125.3955

14、,318,082,294.8111,229,869,830.58000资产生产周转性331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.92000资产小计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.24000长期股权投10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.05000资长期实体生产性资产资产3,043,434,640.462,663,376,028.15380,058,612.31000非实体性或23,477,817,942.136,

15、324,195,247.5617,153,622,694.57000管理性资产小计37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93000合计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.17000小计37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93000合计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.17000从表3可以看出，在总量上流动资产规模是在上升的，但是货币资金却

16、明显的下降，在销售收入增长的情况下，放宽了信用 政策，导致了结算类资产明显是上升的，对提高流动资产的流动性有不利的影响。这同时表明资产规模变动是由长期资产增 加导致。生产周转性资产上升也比较明显，说明万科企业在2013年增加了很多存货，占用了很多资金，提高了企业的财务风险。2.时期的经营成果分析表4科目2013年度科目2013年度一、营业收入135,418,791,080.35二、营业利润24,261,338,387.14减:营业成本92,797,650,762.81加:补贴收入营业税金及附加11,544,998,138.82营业外收入118,969,557.11销售费用：3,864,713,

17、570.44减:营业外支出89,296,694.95管理费用：3,002,837,563.15其中：非流动资产处置净损失6,820,073.10勘探费用加:影响利润总额的其他科目财务费用；891,715,053.49三、利润总额24,291,011,249.30资产减值损失60,153,366.60减:所得税5,993,461,378.06加:公允价值变动净收益-572,042.22加:影响净利润的其他科目投资收益1,005,187,804.32四、净利润18,297,549,871.24其中:对联营企业和合营企业1的投资权益999,397,870.95归属于母公司所有者的净利润15,118,

18、549,405.78影响营业利润的其他科目少数股东损益3,179,000,465.46表4是万科企业2013年利润表万科企业利润数量及其变化情况分析表（表 5）变化项目2013 年2012 年增减额(%一、营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.4232,302,545,943.9331减：营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.0027,376,036,414.8141营业税金及附加11,544,998,138.8210,916,297,537.10628,700,601.725销售费用3,864,713,570.443,0

19、56,377,656.90808,335,913.5426管理费用3,002,837,563.152,780,308,041.10222,529,522.058财务费用891,715,053.49764,757,191.68126,957,861.8116资产减值损失60,153,366.6083,818,288.19-23,664,921.59-28加：公允价值变动损益（损-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86-93失以-号填列）投资收益1,005,187,804.32928,687,953.6976,499,850.638其中对联营企业和合营企999,39

20、7,870.95889,787,588.26109,610,282.6912业的投资收益二、营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.063,248,297,593.0815加：营业外收入118,969,557.11144,645,173.12-25,675,616.01-17减：营业外支出89,296,694.9587,500,829.071,795,865.882其中：非流动资产处置6,820,073.106,068,873.87751,199.2312损益三、利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.113,220,826,11

21、1.1915减：所得税费用5,993,461,378.065,407,596,715.05585,864,663.0110四、净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.062,634,961,448.1816五、每股收益0.00（一）基本每股收益0.00（二）稀释每股收益0.00从表 5 可以看出万科企业 2013 增长了 15.46% ，在数量上增加了 3,248,297,593.08 元，其中核心利润为 23,316,875,991.64 元相比 2012 年的 20,176,890,361.64 元增长了 3,139,985,630.00 元，增长了 15.5

22、6% ，投资收益增长了 8.24% ，可见导致公司营业利润增长的主要因素是公司核心业务，而不是投资业 务。利润利润总额增加了 3,220,826,111.19 元，增长幅度为 15.29% ，净利润增加了2,634,961,448.18 元，增长幅度为16.82%，根据以上分析可以看出，万科企业盈利能力呈上升趋势3.现金流量分析现金流量结构分析现金流入分析经营活动产生的现金流入十现金流入合计 *100%175,676,750,862.04- 233,082,635,831.58 =75.37%投资活动产生的现金流入十现金流入合计 *100%2,277,785,558.18- 233,082,6

23、35,831.58=0.98%筹资活动产生的现金流入十现金流入合计 *100%55,128,099,411.36- 233,082,635,831.58=23.65%从上述所列的式子可以看出，在公司当年的现金流入中，经营活动产生的现金流入占比较大比例，占到75.37%，投资活动产生的现金流入占比只有0.98%，筹资活动产生的现金流入占比23.65% ，也就是说，公司当年的现金流入主要来自公司的经营活动，其次是筹资活动表明公司的生产运营状态良好。现金流出分析经营活动产生的现金流出十现金流出合计 *100%173752881972.15 宁 241,170,829,714.53 =72.05%投资

24、活动产生的现金流出十现金流出合计 *100%10,232,202,753.03 宁 241,170,829,714.53 =4.24%筹资活动产生的现金流出十现金流出合计 *100%57,185,744,989.35 宁 241,170,829,714.53=23.71%万科企业现金流入结构分析表（表 6）金额单位：元结构百分百以现金流以现金流入入合计为小计为基数基数说明公司的经营在正常的、经营活动产生的现金流量说明公司的经营在正常的销售商品、提供劳务收到的现金153,437,067,361.8965.83%87.34%收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金22,239,683,500.1

25、59.54%12.66%经营活动现金流入小计175,676,750,862.0475.37%100.00%二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.570.32%32.77%取得投资收益收到的现金734,522,363.200.32%32.25%处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.290.08%处置子公司及其他营业单位收到的现金净额190,095,809.630.08%8.35%收到其他与投资活动有关的现金604,926,747.490.26%26.56%投资活动现金流入小计2,277,785,558.180.98%100.00%三、

26、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.441.37%5.77%取得借款收到的现金44,467,771,166.4719.08%80.66%收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计55,128,099,411.3623.65%100.00%233,082,635,831.现金流入合计58100.00%100.00%从表6可以看出万科2013年现金流入主要是来自公司的经营活动,轨道上没有不务正业万科企业现金流出结构分析表（表 7）单位：元项目金额结构百分比以现金流出以现金流出合计为基数小计为基数购买商品、接受劳务支付的现金128,656,952,761.005

27、3.35%74.05%支付给职工以及为职工支付的现金3,472,695,705.761.44%2.00%支付的各项税费21,213,916,499.538.80%12.21%支付其他与经营活动有关的现金20,409,317,005.868.46%11.75%经营活动现金流岀小计173,752,881,972.1572.05%100.00%购建固定资产、无形资产和其他长期 资产支付的现金2,439,391,876.311.01%23.84%投资支付的现金6,554,187,216.472.72%64.05%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金1,238,623,66

28、0.250.51%12.11%投资活动现金流岀小计10,232,202,753.034.24%100.00%偿还债务支付的现金48,430,256,803.1720.08%84.69%分配股利、利润或偿还利息支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金8,755,488,186.183.63%15.31%筹资活动现金流岀小计57,185,744,989.3523.71%100.00%现金流出合计241,170,829,714.53100.00%100.00%从表7我们可以看出，万科公司2013年现金流出中，用于经营活动的现金流出占比为72.05%，投资活动现金流出仅占比4.24%，筹资活动也仅占比2

29、3.71%，说明公司当年的资 金主要是用于主要的经营活动，表明公司运营情况良好。现金流量表（单位：人民币元） 表8科目2013年度科目2013年度销售商品、提供劳务收到的现取得子公司及其他营业单位支153,437,067,361.891,238,623,660.25金付的现金净额支付其他与投资活动有关的现收到的税费返还金收到其他与经营活动有关的现22,239,683,500.15投资活动现金流岀小计10,232,202,753.03金经营活动现金流入小计175,676,750,862.04投资活动产生的现金流量净额-7,954,417,194.85购买商品、接受劳务支付的现金128,656,9

30、52,761.00吸收投资收到的现金3,183,535,770.44支付给职工以及为职工支付的 现金3,472,695,705.76取得借款收到的现金44,467,771,166.47支付的各项税费21,213,916,499.53收到其他与筹资活动有关的现金支付其他与经营活动有关的现金20,409,317,005.86筹资活动现金流入小计55,128,099,411.36经营活动现金流岀小计173,752,881,972.15偿还债务支付的现金48,430,256,803.17经营活动产生的现金流量净额1,923,868,889.89分配股利、利润或偿还利息支付的现金8,755,488,18

31、6.18收回投资收到的现金746,440,756.57支付其他与筹资活动有关的现金取得投资收益收到的现金734,522,363.20筹资活动现金流岀小计57,185,744,989.35处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.29筹资活动产生的现金流量净额-2,057,645,577.99处置子公司及其他营业单位收到的现金净额190,095,809.63四、汇率变动对现金的影响-27,880,895.40收到其他与投资活动有关的现金604,926,747.49四(2)、其他原因对现金的影响投资活动现金流入小计2,277,785,558.18五、现金及现金等价物净增

32、加额-8,116,074,778.35购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金2,439,391,876.31期初现金及现金等价物余额51,120,223,950.88投资支付的现金6,554,187,216.47期末现金及现金等价物余额43,004,149,172.53二、分项财务指标分析在分项财务指标分析中我将引入保利地产与万科进行对比分析。1.偿债能力分析偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。万科与保利偿债能力指标汇总表(表 9) 单位：元指标万科保利差异流动比率134.00%182.00%-48.00%短期偿债能力速动比率134.00%138.00%-4.00%现金比率13.

33、49%23.26%-9.77%长期偿债能力资产负债率(%)78 . 00%77 . 97%0.03%产权比率354.48%363.61%-9.13%有形净值债务率355.94%363.70%-7.76%权益乘数454.48%463.61%-9.13%从这张汇总表可以看出，万科与保利的流动比率相差比较大，万科的短期偿债能力明显没有保 利地产的那么好，同时万科与保利的资产负债率相差不大，但是保持了较高的水平，增加了企 业的财务风险。万科的产权比率有形净值债务率都比保利地产的小，说明万科的长期偿债能力要比保利的要强。2.运营能力分析万科与保利资产运营能力指标汇总表（表 11 ）指标万科保利差异数存货周转率（次）0.320.290.03存货周转天数（天）1,125.001,2