聚焦房地产调控课件

1、聚焦房产调控让我们先看一个故事 两个人，A和B，假定：知识层面差不多，个人能力也差不多，工作态度以及勤恳程度也差不多，再假定他们的月收入差不多。当然这是理想状态，但现实中肯定有这样的两个人存在，不同的是，A在2007年先通过按揭买了房子，月供2000，B在2007年没买，2009年底，看着高涨的房价，熬不住了，也按揭买了，首付多出了几万，月供也比A要多出2000。很明显，B以后的日子要比A难过得多，就因为比A晚买了2年房。两个同样认真工作的人，就因为买房的时间不同，买房后的日子过得却是天差地别。请问，这是不是房价快速上涨带来的恶果？都说是文明社会，文明社会的公平正义体现在哪里呢？ 去年冬天很冷

2、，渤海黄海结冰。几十年前建造的破冰船，都不得不再次启用。房地产市场更冷。多个主流一二线城市，商品房成交量几乎为0。新浪乐居从06到08年的暴涨，到08年的低迷，再到09年的暴涨，再到现在的寒冷，这几年的房价走势十分明了，背后的主因显然很清晰：资金，永恒的资金面/资金链。06年到08年，房地产处于大发展的黄金期，供求两旺，房价节节上升，中央政府、地方政府、开发商、炒房者、购房者，皆大欢喜。但中国就是中国，市场经济就是市场经济，在制造业趋向过剩、利润日薄的背景下，房地产市场的快速发展，利润日厚，显然吸引了各方的天量资金进入，过热也就必然。于是有了08年政府的调控，和开发商们在08年的苦苦支撑。翻看

3、08年下半年的财经报道，有关多家主要房地产开发商资金吃紧、到处融资借债的报道比比皆是。房产论坏景不长，全球金融经济危机一声炮响，中国吹响了“保八”的号角，不但贷款利率迅速下调，而且放贷力度前所未有的猛：一年10万亿！在对外出口贸易严重下滑百分之几十，产能严重过剩，乃至几位亿万级的制造业富豪自杀的制造业惨况下，这十万亿猛虎从银行出来，除了基建，显然主要的流向只有两个：楼市和股市。于是，全球金融经济危机在重创各国贸易、制造业的同时，却意外的成为中国房地产业再次迅猛发展的机会，使得在迅猛发展近十年、严重过热和泡末、已经开始进行重大调整的中国房地产，从跌落的边缘又180度转向，冲上云霄！ 09年中国楼

4、市，中央、地方，央企、地方国企、私企、炒房者、购房者，手头资金之充裕，使得房价再次节节高升，再一次的皆大欢喜！所以，2010年房地产市场的走势，分析并判断两个基本面就可以了：信贷资金/利率、市场供求。具体走势会如何呢？ 其实从元旦到现在一个多月，释放的信息已经很多了。有些信息，听听就行，别太当真比如，全年信贷规模的紧缩；比如，银行准备金率的提高；比如，银行加息；比如，要求开发商土地款首付比例提高到50%；比如，提高一套房或二套房首付比例、贷款利率；比如。不说了，大家都明白。真正需要关注的是那些实打实的动作，招招都直击市场要害的动作，无须太多花招口水的作。这些都是实实在在的，都是和去年相反的，都

5、是会对经济金融运行产生重大影响的，必须的，或者或不得不进行的调整，即使这样的调整将带来房地产的崩溃。这还仅仅是一个多月里的举措，后面会有更猛的。因为，再不调整，让泡末继续扩大，下场只会比老美的次贷还惨。美国的危机了，还可以凭借非常强大的军事金融霸权，压英国日本等跟班买单买国债，动用军队全球抢资源抢石油抢地盘。中国呢？中国呢？房价何时降调控政策叠加 房价指数有望二三季度出现负增长就在市场把注意力集中在房产税上时，继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台。业内人士普遍认为，从此次国务院常务会议上出台的“新国8条”措施来看，依然是落实去年“新国十条”和“9.29”新政基础上的进一步升级，但

6、在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，且行政干预力度进一步加大。市场人士预计，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度下滑；70个城市房价指数将于二、三季度出现同比负增长。接下来，多部委将陆续出台细化文件。同时，“新国8条”第六条明确要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。值得注意的是，此番中央层面的限购令更加严厉，要求“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有

7、1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。也就是说，已有两套以上住房的本地居民家庭、以及拥有一套以上住房的非当地户籍居民家庭，不可再新购住房。这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，其余城市之前的限购令都规定居民还可再新购一套住房。限购： 严厉程度超出预期房价会降多少？地产大佬自问：房价会跌吗？国八条”的面世，一时引起巨大的关注与争论。北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，本次调控的政策力度可以说是再次空前。特别是在限购、限贷、加税等方面都达到了历史顶峰，且首次提出限

8、价目标化。但新政实际对价格的抑制作用，依然需看政策的细化、落实及持续力度，比如以限价令为例，到底限什么价，是限定只能降价还是限定具体涨幅等，国八条并没有具体规定。”华远地产董事长任志强在看到“国八条”后，或许对新政策中只字未提商品房供给感到不解，在微博上反问道“为啥没说增加商品房供给呢？是我听错了吗？”并保持其一直以来对地产调控政策的质疑态度。抛出“国务院又出新拳了。不知道是打在棉花上，还是打在地方官员的屁股上了？”SOHO中国董事长潘石屹在看到新政策后，只在微博上留下一句“房价会跌吗？”，或许这是潘石屹自己作为一个房产商的角色，在听到新政策后的反馈式自问。与拿地迅猛增长相比，房地产资金来源正

9、在逐步收紧。开发商阵营加速分化的过程。 2010年，房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%。国内贷款占房地产资金来源的比例为17.3%，为10年来的最低。在二级市场上，房企再融资也纷纷告吹。在多家房企宣布撤回再融资申请后，海印股份1月26日也表示，房地产企业或房地产项目再融资受到严格限制，获得批准的可能性较小。公司决定主动撤回公开增发股票发行申请的议案。统计显示，2010年共有33家房地产企业公布定向增发预案，增发数量达到84.95亿股，共计募集资金达765亿元，但至今尚无一例实施增发。事实上，长期以来，我国房地产直接融资渠道狭

10、窄。国内仅有136家房企实现上市融资。随着宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产企业开始寻求新的融资途径。不过，无论是房地产基金、信托资金或是海外融资，房地产获得资金的难度都在加大。资金压力将加速行业分化业内人士指出，拿地资金来源须明晰的规定一方面有助于防止地价在流动性助推下继续上涨，另一方面也对房企拿地资金进行了规范。在此影响下，拥有更多资金渠道的大型房企所受影响较小，而中小型房企的生存压力加大，房地产行业将加剧分化的过程调控动态青岛拥有2套及以上住房当地居民不得再购房 据介绍，今年年内不允许在青岛市辖七区购房的还包括无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。已有1套住房的青岛当地户籍居民家庭及能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，年内限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。为将“限购”政策落到实处，青岛市规定，购房人购房时应如实填写购房人及家庭成员情况申报表，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应法律责任；房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定，如有违反依法严肃查处，并可暂停其网上签约资