定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效劳探讨-张某诉熊某生意合同纠纷案

1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效劳探讨张某诉熊某生意合同纠纷案【问题提示】最近几年来，我国房地产市场转向繁荣， 房产交易日趋活跃， 更显现了像转让衡宇定购指标如此的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的衡宇不能对外转让，可是生意购房指标的情形仍是不足为奇。那么这种生意合同的法律性质和效劳如何认定？【要点提示】定向购买商品房指标转让合同实质上是对衡宇预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范围。关于基于特定身份取得的衡宇定购资格是不是能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当取得全面履行。【案情】原告：张某。被告：熊某

2、。张某和熊某均是市区单位的工作人员。 2003 年，二人均取得了所在单位委托开发商开发的小区定向购买商品房的认购权。 4 月，二人达到协议，熊某将认购该小区号衡宇的指标转让给张某，转让价钱为 1 万元。熊某收取张某 1 万元后，出具收条并在收条上签注：“全数购房款由张某以熊某的名义直接交纳。 ”以后张某便以熊某的名义别离交纳了购房定金7 万元。2005 年 1 月，熊某和张某一起到场选定了以熊某名义定购的衡宇。张某以熊某的名义与开发商签定商品房生意合同、补充协议，合同原件由张某持有。 另外，两边还达到了购房指标转让费增加万元的协议，但未即时结清。2006 年下半年，依照那时的有关规定，许诺购房

3、户交纳必然费用后办理购房合同的更名手续。因熊某以为张某未支付剩余的万元指标转让费，拒绝履行更名手续。尔后两边的更名手续一直未办好，号衡宇一直未交付给张某。张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将小区号衡宇交付给张某。【审判】市区人民法院经审理以为：本案系衡宇定购指标转让纠纷， 诉争定购指标指向的衡宇是市 区单位统一委托开发定向销售的衡宇。衡宇定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是不是有效，成为本案争议核心。熊某基于单位职工的特定身份， 有权取得购买本单位定向销售衡宇的资格。现在，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购衡宇资格的转让，是一种权利的转让。事后

4、，购房户与开发商签定了商品房生意合同，实际取得了购买商品房的资格。 张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，两边的指标转让合同已实际履行。关于基于特定身份取得的衡宇定购资格是不是能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于衡宇定购资格转让的意思表示真实，开发商也以许诺交纳过户费用办理衡宇更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照中华人民共和国合同法第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省

5、高级人民法院关于衡宇生意、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）第三条的规定，裁决：一、确认张某和熊某之间关于转让衡宇认购指标的协议有效；二、熊某在裁决生效后十日内，配合张某办理衡宇的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在裁决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。熊某不服原审裁决，提起上诉，请求二审法院依法改判。市中级人民法院查明的事实与原审查明大体一致。市中级人民法院经审理以为：两边当事人争议的核心在于涉案合同的效劳。本案中，熊某基于市区单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售衡宇的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。

6、该转让行为系两边真实意思表示，没有中华人民共和国合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审裁决：驳回上诉，维持原判。 【评析】本案的处置要紧涉及以下法律问题： 一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么； 二、定向购买商品房指标转让合同是不是有效。一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么理论界及实务界对此有两种观点： 一种观点以为， 转让定向购买商品房指标是转让人将其对衡宇的权利和交付房款的义务归纳转让给受让人，属于合同权利义务的归纳转让。笔者以为这种观点值得商议。比如在本案例中，熊某尽管取得了衡宇购买指标，但假设其未与开发商签定购房合同

7、，就不能产生任何有关定购衡宇的权利义务关系，又如何将其让与给他人？另一种观点以为，定向购买商品房指标转让合同不同于一般的衡宇生意合同，它所指向的标的并非衡宇本身，而是定购衡宇的指标，合同所转让的是一种定购衡宇的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对号衡宇的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能当即、现实地取得所欲定购的衡宇的所有权，但他却取得了对以后取得号衡宇所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范围。二、定向购买商品房指标转让合同是不是有效。对此要紧有两

8、种观点。一种观点以为定向购买商品房指标转让合同无效，要紧理由是： 一、未依法记录领取权属证书的衡宇不得转让。 城市房地产治理法第三十七条第（六）项规定了“未依法记录领取权属证书的房地产不得转让” 。二、转让衡宇定购指标违背了合同法第七十九条第一款第 （一）项和七部委于 2004 年通过的经济适用住房治理方法 第二十九条、 第三十二条等规定。 3、定购特定衡宇的资格是与单位职工身份紧密相联的，转让衡宇定购指标将使不具有职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违背了国家相关税法规定。另一种观点那么以为衡宇定购指标转让合同有效，要紧理由是：一、两边签定

9、衡宇定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。二、衡宇定购指标转让行为并未违背法律、行政法规的强制性规定，没有合同法第五十二条规定的合同无效情形。 3、衡宇定购指标转让行为并无损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。笔者以为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。 目前司法实践中也愈来愈多的采纳了这一观点。要紧理由有：从法律规定看，关于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。另外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是衡宇定购指标而不是衡宇本身，因此并非适用城市房地产治理法第三十七条第（六）项“未依法记录领取权属证书的衡宇不得转让”的规定。从理论上讲，在民法上，奉

10、行“法无禁止即自由”的原那么。 “法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干与，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律爱惜的自由，使个人取得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体依照自己的自由意思， 在不违背法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情形下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当取得尊重，而不该受到干与和限制。因此在不违背法律强制性标准和公序良俗的前提下转让衡宇定购指标，也是有着法理基础的自由。从社会价值取向来看，本案中

11、熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在讹诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。 假设贸然认定该协议无效，必将会助长一种随意毁约、违抗老实信誉原那么的不良社会风气，更有悖于我国合同法保护交易稳固和保护经济秩序的立法目的。【体会借鉴】定向购买商品房指标转让合同在实际履行进程中， 因缺乏足够的法律依据，很容易引发纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某以为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，致使张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得衡宇。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标必然要签定书面合同。 合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式

12、，和转让人将衡宇过户给受让人的期限和方式。另外还应注明：“本衡宇由乙出资购买， 衡宇所有权归乙， 与甲 无关。”只有如此，当实际购房人与记录购房人发生产权争议时， 才能证明衡宇属于自己，而衡宇记录不实，应予纠正。不然，若是不重视书面证据的搜集和保留，转让人一旦反悔，否定转让衡宇定购指标之事而主张自己确实是合法的产权人，受让人将无法取得衡宇产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，若是受让人不能证明购房款由自己实际支付，那么其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。另外，假设指标转让人在取得衡宇产权后拒绝过户给受让人， 对受让人应如何予以救济？笔者就此对办理定购衡宇更名过户手续提一些建议。笔者以为在衡宇定购指标转让合同有效并已经实际履行，而衡宇记录不实的情形下， 能够适用我国 物权法和城市房地产治理法规定的更正记录和异议记录制度，来纠正衡宇记录簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。更正记录在具体适用中分为三种情形： 一、受让人向衡宇记录机构申请更名，转让人书面同意更正，记录机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向衡宇记录机构申请更名，不论转让人是不是同意更正，记录机构经审核，认定有证据证明记录确有错误的，予以更正。三、受让人向衡宇记录机构申请更名，转让人不同意更正，两边争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了