高笋塘商业步行街产品策划思考课件

1、Fuling ChongqingChina涪陵高笋塘商业步行街项目 产品策划思考房地产E网一、我 们 的 思 考：1、行动之前再看商圈效应：高笋塘商圈（以新世纪百货 为核心，银行、 金融业囤积）易家坝商圈（主题性市民广 场、餐娱休闲 业态）南门山商圈（以重百为中心、 服装、服饰购 物类为主导）由于涪陵地区特殊地形因素，四个商业圈成带状互相影响，互相分流，各自商圈均形成各自特色。消费错位经营和找准定位至观重要。高笋塘商圈其地理位置因素，占据高品质人群消费区域，地域空间发展较大，在未来涪陵商业发展中空间巨大。 滨江路商圈（修建发展中、 社区消费、观 光旅游为核心）涪陵特色商业形态“带状商业体”如何

2、利用“带状商业体”牵一发，而动全身？/我们的核心竞争力先进街MALL产品设计、科学业态规划、可持续发展经营护航成就涪陵第一商业中心，领袖全城！一 产品构架与定位 商业类型：区域型主题购物中心 美式风情商业步行街 经营主题：融购物、休闲、餐饮、娱乐、商 （生态、动感、魅力四射） 务、社交、酒店、居住于一体 经营规模：大型主力店、特色主题店、中档 品牌经营户和中小投资户 经营档次：中低价位的时尚流行精品，大众 消费品 经营类别与比例（突出特色） 略（以招商提供资料为准） 涪陵新天地 四大核心主力店 （待定） （财富中心 领袖气质） （特色人气旺场，涪陵商业旗舰） 流利的线条，现代的风格，完善的配套

3、，都市的气息 *献给所有追求现代居住品质，享受都市时尚生活的涪 陵大众 *最适合涪陵商务精英居住的户型设计，完善商业配套 新都市商务豪宅 *领先产品设计，全新生活感受 （演绎都市新生活） 1 大盘精神不折不扣的大MALL精神、大MALL之道 方可点燃全涪陵的投资激情大规模决定影响力：6万方中心商业面积，新涪陵规模效应引力大体量容纳消费力：容纳数千家知名品牌、多业态同场经营大品牌产生号召力：四大主力店与项目构筑一个聚能效应的品牌帝国多业态满足多需求：消费身份重叠、需求交叉、客流量成倍增加多功能聚变大潜能：四大商业板块最优化配置，相互吸引碰撞高标准匹配高发展：先进街MALL设计理念，科学业态布局，

4、同步城市步伐房地产E网新涪陵 商业中心 新财富增长点 2007年 财富中心 引爆全城联手政府投资开发保障 与政府的步伐一致，是投资的方向4大中心聚集连通，确保城市新方向是中心，就会增值政府与名企联手打造的“一号工程” 品牌项目，是可持续发展保障交通要道交汇，涪陵商业高地，人流、物流、商流枢纽有人气，才会有财气 2 新涪陵 经济龙脊 商业概念定位： 打造一座集主力店、区域精品购物、公共服务、特色休闲娱乐、主题品牌餐饮、生活配套服务等于一体的复合性的区域商业生活中心。抢占第一高度,成为新涪陵商业领袖 项目营运定位： 销售面购买价值叠加都市型住宅 高价值、低风险、平稳长期性销售产品 商业街区 快速回

5、收、爆发型、价值最大化 核心主力店 长期经营性产业、附加值型不出售产品立体资金链 都市型住宅 项目长期回收现金流商业街区 可大、可小、阶段性短期回收现金流 核心主力店 长期、稳定性租金收益 资金面/目标市场定位商业步行街投资经营群体70%为：区域内为主体的商业物业投资者 区域内拆迁的临时门面经营者 区域内部分政府官员及灰色收入阶层30%为：区域外商业物业投资群体 区域外个人投资经营户 区域外各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买 支持项目的消费者群体（1）商业步行街：区域内市民消费群、外区流动消费者、旅游景点观光者（2） 商业街经营户：重庆主城区的品牌经营者 / 原区域内商业经营户 /

6、连锁经营机构 / 外地品牌经营户 / 以时尚、旅游品牌为主的个性化经营者。（3） 都市豪宅：涪陵区域内追求都市生活品质人群 / 外区移民人群 地热运动街MALL运动发售运动招商运动继续提升高笋塘地段价值，有利招商售铺顺利开展新业态引导市场，主力店进驻，刺激销售热销、资金回笼，有利于商家进驻信心 众多商家进驻，刺激地块进一步成熟四大推广运动互相促进 提升销售力解决之道 秩序让复杂变得简单 （1）本项目1期尽可能全部销售，实现最大现金流，确保项目后续开发。 （2）分部销售（先销平街层，主力店先招商后销售。控制节奏，制造销售饥饿度， 实现快速集中销售。） （3）1期产品分两次开盘，在每次开盘中再进行

7、销控，互为穿插，实现立体销售体系。 （4）以上2次开盘实现1期销售总额70% （5）局部大门面可进行门面+商务豪宅相结合方式销售（投资经营户）销售策略一期销售（主题商铺）二期销售（主力店）品牌数码大卖场青春潮服饰街/房地产E网实施节点合作模式一、合作方式：全程策划、招商、销售代理二、服务费用及支付方式：（一）策划服务费用人民币100,000元（人民币壹拾万元整） 厂商访谈费用人民币100,000元（人民币壹拾万元整） 主力店招商成功奖励费100,000元（人民币壹拾万元整）。(二) 招商销售佣金 如果乙方中介之商家成功销售租赁甲方之物业，甲方应按月向乙方支付。 招商代理佣金，佣金为租赁合同期间内之2