“租购同权”政策你读懂了吗

1、“租购同权”政策，你读懂了吗作者：暂无来源：检察风云 2018年第1期“租购并举，租购同权”就是从供给端着手，加大租赁住房供应，建立房地产长效调控机 制，缓解住房供需矛盾，使城镇居民住有所居。据悉，首部住房租赁管理条例或加速出台， “住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的 平等地位，真正实现租购并举”。从长期来看，“租购并举、租购同权”是大势所趋、现实所 需。那么，“租购同权”意味着什么，如何实现，会给我们的生活带来哪些变化？租购同权的“权”是什么权利文/聂日明 上海金融与法律研究院研究员房地产市场调控的模式转换拉开序幕，各地发展住房租赁市场的政策密集

2、出台。住建部负 责人表态，在人口流入的城市中，将逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等 待遇。“租购并举”的住房制度也成为十九大报告的关键字眼，进一步明确其在未来房地产市 场中的地位。住房租赁市场为什么重要首先，城市意味着开放，越是发达而富有吸引力的城市，就有越多的外来人口。流入人口 一时买不起房子或不想买房子，需要租赁。以上海为例，据上海金融与法律研究院的调查， 2017年7月，不在上海出生的劳动年龄人口，只有43%的人拥有住房，超过50%的人口采用租 赁的方式解决住房需要；数据显示，深圳的非户籍人口中，有77%住在租赁的住房里。目前， 以租赁住房居住的人口规模超过1亿人。其次，

3、拥有房产和居住可能是两回事，即使是有房的非户籍人口或者户籍人口，也可能因 为就业、子女读书等原因，跨区流动，在他区租房居住。但中国的住房租赁市场一直被忽视，大家能买房就买房，很不乐意租房，原因有二：第一， 房价持续上行，住房的投资属性较强，即使买不到宜居的房产，也要买一套用于投资的房产； 第二，租赁住房受到公共服务的歧视，包括义务教育、公共卫生、落户等，个人必须购房才能 享受地方的公共服务。这些都抑制了住房租赁市场的发展，也影响了租房居住家庭的生活质量。租购同权的政策目标指向宏观来看，“租购同权”“租购并举”是为了解决两个问题。首先，居民想买房，是因为 居民在城市享受的公共服务大多与自有住房绑

4、定，致使大城市的购房需求强劲，房价居高不下。 要消除居民的买房冲动，要让居民愿意租赁而不是买房，得让他们通过租房也可以享受到与买 房一样的公共服务。住建部在去年 5 月发布的住房租赁与住房销售管理条例（征求意见稿） 和住建部等部委发布的关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知都明确 提出，“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证， 享受相关公共服务”，意在赋予承租人市民权利。这是房地产市场调控的长效机制之一，也显 示了当前房地产调控的宏观转向正在发生。其次，在流动人口规模巨大的宏观背景下，保障租赁住房的居住者的权利，可以比户籍制 度更有效的解决外来

5、人口市民化的问题。近十几年，中国的城市化速度惊人，到2016年底，中 国城镇人口高达7.9亿人，超过3亿人是从农村流入城市的。庞大的农民进城需求，使得城市有较强的议价权。农民可以进城打工，却很难能够举家迁入和落户，他们的子女难以在城市享 受义务教育，他们的父母也无法享受城市的医疗保障。这些最终反映为户籍人口城市化率与常 住人口城市化率的巨大差异，前者比后者要低 17%以上，超过 2 亿进城农民在城市里无法获得 市民待遇。此外还有近 1亿跨地区流动的城市户籍人口，他们在非户籍地就业生活时，利益往 往被忽视。近几年，提高城市化的质量成为经济增长与改善民生的抓手。2014 年出台的户籍新政与 201

6、5 年国务院发布的居住证暂行条例都要求城市应当赋予有稳定居住或稳定就业的居民以 市民权利，允许其在城市里落户。国务院办公厅在 2016 年发布推动 1 亿非户籍人口在城市落 户方案，希望“十三五”期间的户籍人口城镇化率年均要提高 1%。但流动人口在城市里落户的障碍很多，自有产权住宅是其中之一。即使通过其他渠道可以 落户，户口也需要对应一个住所，租赁的住宅也很难成为落户的地址，这提高了落户的门槛。 而一些地方的“租购同权”政策，使得租房居民能像买房居民一样落户。这些政策的最终指向 都是拥有不同户籍和房产的人群享有公共服务的均等化。“租购同权”短期更偏重基础权利平等现有的“租购同权”的方案很多，有

7、的是租购两者在落户时权利相同，有的是子女就读政 府统筹分配的义务教育资格相同，但这些还远远不够。其实，租赁住房的非户籍承租人可以享受地方的公共服务并不新鲜，京沪以及其他很多城 市已经有很多实践。上海、北京的承租人在拥有居住证等条件后，其子女也可以在租赁住房附 近的学区统筹入学。相比之下，广州对非户籍人口子女就读义务教育的政策文本比上海在 2010 年的文本还要差不少，同权政策还不如上海，来穗的非户籍人员需要满足积分入学的条件，需 要以租赁住房作为唯一居住地，细则也没有明确在学位紧张的时候，自有房产和租赁住房是否 有优先顺位的差异，未来还有待于改善。租购同权的目标应当是越过户籍和房产所有权的障碍

8、，以常住地作为享受公共服务的单一 前提，谁在本地生活，谁可以享受公共服务，也唯有此才可以抹平户籍与非户籍人口的福利、 权利差异，户籍制度和房产所有制歧视才可能消失。显然“租购同权”需要增加公共服务的供给作为支撑，否则增加的需求会造成公共服务的 紧缺，势必引起户籍人口的反弹，让公共政策处于争议的旋涡。 2015 年底，广州启动中小学校 基础教育设施三年提升计划，到 2018 年将新改扩建学校129 所，新增学位16 万个，其中不乏 名校的优质学位。广州明确政策方向与配套政策的举措也值得全国其他城市学习。我们也要看到，短期内租购同权只能解决广覆盖的基础权利平等。以教育资源为例，优质 学区向来稀缺，

9、供给再多的学位，学区依然有好坏之分。租购完全同权之后，优质学区的竞争 会更加激烈，可以想象，租购同权在优质学区中落实会比较困难。但这并不是我们否定租购同 权的理由。优质学区分配困境的本质是学生培养成本与收益如何匹配的问题，这个问题的解决， 需要改变现有的优质公共服务的筹资机制，建立以房产税支撑的地方公共服务筹资机制，让缴 税的人与受益的人匹配。租购同权政策的效度与限度文/彭辉 上海社会科学院法学研究所长期以来，北上广深等一线城市在住房销售市场普遍面临着土地供应矛盾、住宅不足、公 共资源匮乏和房价高企的困境，虽然在各项调控措施的作用下，房价上涨的势头得到了一定遏制。但是，需求潜力巨大带来的房价上

10、涨动力并没有因此消除，一旦调控政策退出，房价仍有可能出现快速反弹，并引发连锁反应；而在住房租赁市场，住房租赁供应主体发育不充分、市 场秩序不规范、法规制度不完善等问题较为突出。在这样的背景下，依赖单一买卖解决居住问题的时代已渐行渐远，而租售并举的时代已经 悄然来临，在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、养老地产和教育地产等前景广阔， 房地产行业面临重新洗牌。根据链家研究院的分析报告，2020年和2025年，我国房产租赁市 场租金规模将分别达到1.6万亿和2.9万亿，2030年预计会超过4万亿。在房地产租赁市场急 剧发展的背景下，2016年6月，国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市场

11、的若干 意见，明确提出支持租赁住房建设。同年12月，中央经济工作会议强调“房子是用来住的， 不是用来炒的”，给炒买炒卖住房者释放了强烈的警示信号。此后住房租赁市场获得国家层面 一系列政策的大力支持，发展租赁住房市场已经逐渐成为一个“香饽饽”。2017年各地相关政策已进入落地期，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁 住房发展的相关政策，且政策的强度、执行的力度均超越以往，显示出各地推进“租售并举” 的决心。其中，广州市政府首次在地方政府的正式文件中使用了“租购同权”一词，提出“赋 予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。租购同权政策的效度有效提升存量住房的利用

12、效率。截至2016年底，中国的房屋交易额已达15万亿元，房屋 租赁交易额却仅为1.1万亿元，占比不足7%。当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%， 仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求；发达国家居民租房比例一般在50%左右，而新 加坡更是高达70%以上。如果我国也能稳步提高租房者比例，对住房的需求量就会大大减少， 存量住房的使用率也会大大提高。所以，采取租购同权将有力推动住房租赁市场发展，改变政 府、房企、个人等一连串主体自身过往的行为模式，承担起改变房地产市场逻辑，乃至撬动户 籍制度等深层次改革的支点作用，是今后房地产市场健康发展的关键之一。从这个角度而言， 租购同权政策可以为

13、房地产市场的健康发展创造更好的环境。促进公共服务共享均等化的实现。一般而言，住房的权益可以分为狭义和广义两个方面。 从狭义上界定，住房权仅指占有、使用、收益、处分的物权，不涉及住房以外的权利。从广义 上界定，住房除了物权，还与人们社会生活息息相关，会带来一系列的衍生权利，比如说公共 服务权利。本来住房的物权、经济权利相独立，然而住房由于其固定性和区位性，往往被作为 管理部门评判居住人是否享有某种公共权利的依据或标准，实际是在住房上捆绑了公共服务的 权利。公共服务权利作为一种公共产品，是由政府提供、具有非竞争性和非排他性的产品，每个 公民均应享受，不应因为拥有住房的形式不同而受到差别化对待。但现

14、实中，房价不仅体现了住房本身价格，也体现了其所衍生的公共服务权利价格，而公 共服务本应由全体市民共同享有，但现实中往往被房主所独享，这也违背公共服务共享的基本 理念。广州的租购同权政策就是从租、购市场纠偏的角度，把仅附着于产权住房的公共权益剥 离出来，使租房者同样能享受住房所在地政府提供的就近入学等权益，做到了提供无差别的公 共产品，让房子还原其住宅属性，归还了公共服务均等化共享的本原。吹响了人才争夺战的号角。一个城市未来能否有竞争力，就在于是否能够吸引足够多的人 才，因为人是最重要的资本，是一个城市竞争力的持续动力。从租住费用看，2017年7月上海 易居研究院发布的全国50城房租收入比研究报

15、告显示，北上广租房族的人均房租支出已超 2000元。6月数据显示，厦门、杭州、合肥等34个城市租房收入比已在25%至45%之间，北京、 深圳、上海等城市则超过 45%，这意味着一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。那些 房价上涨最疯狂的城市，面临着“人才出走”的挑战：深圳，腾讯内部论坛的一次调查显示， 有近四分之三的人因高房价而动了逃离的念头；厦门，2016 年的年轻人口流出率高达 37.26%， 房价和收入的失衡是重要原因。从这个角度而言，这次广州“租购同权”新政的推出，虽然扣 动的扳机是学区房，但瞄准的却是人才。目前，武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二、三线城 市也先后出台了针对高端人才

16、的租房购房补贴、落户、租购同权等政策。租购同权政策的限度租购同权政策的有效实施有两个必要性前提条件，这两个条件如果无法得到满足，则租购 同权政策的实施将会受到极大的掣肘。租赁型住房供给充沛必须增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，以招标、 拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住 房面积；同时，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；允许出租人按照国家和地方的住宅 设计规范改造住房后出租。租赁住房的增加为租购同权提供了基本的租赁住房供应的保障。上 海在上海市住房发展“十三五”规划明确提出要大幅增加住房土地供应规模，尤其是租赁

17、住宅的土地供应，年均供应租赁住房用地约 340 公顷。但同时我们认为解决一线城市住房租赁的前提不能过度依赖增量开发，而是更好的盘活存 量闲置房源。目前，大城市的教育资源主要集中于交通便利、配套设施相对完善的成熟区域， 优质教育资源的聚集，将有效推动人口的聚集，而人口的聚集，又将推动相关产业的聚集，因 此教育资源是当地政府的必争资源。一线城市尤其是北京上海的新增土地供应一般远离市中心 这些地域一般距离承租人工作单位较远，交通不便，使得承租人一般宁可选择教育资源集中的 中心城区，也不愿向新区迁徙。还有一个不争事实是，新区的教育师资力量和实际办学水平仍 不及中心城区。上述情况导致租赁住宅的潜在供应未

18、必能够与市场需求匹配，而在中心城区盘 活住房资源的成本普遍较高，难度不小。公共服务资源保障有力有充足的教育等公共服务资源配套，才能够真正落实租购同权。如果只是放大了对学区房 的需求而不增加供应，教育等公共服务资源配套跟不上，那么，租购同权也很难保障。租购同 权导致优质教育资源集中的区域短期内住房租金价格快速上涨，租房也不便宜。目前，大城市 教育资源紧缺状况将在相当长的时期内成为常态。以上海为例，租了房子也不是每个人都可以 享受到优质教育资源，因为优质教育资源太有限了。根据上海民工子女教育蓝皮书数据显 示，全市学前教育阶段目前尚缺 9300 多个班级，小学阶段尚缺4660 个班，初中阶段缺口达 3100 多个。僧多粥少是一个现实难题，入学指标极为有限，为此教育主管部门只能设置诸多关 卡。如杨浦区教育局规定，“学校将根据户口性质、产证情况、入户年限等信息制定排序细则 事先公示，排序在前的优先对口入学”。在此基础之上，上海又推出了“幼升小五年一户政 策”，即一个户籍地址，五年内只享有一次同校对口入学机会（同一居住户二孩除外）， 2017 年该政策已扩至 8个区。从这个角度而言，公共服务资源配套跟不上，租购同权政策只能是井 中月，梦中花，看上去很美。展望从广州的文件效力可以看出，作为一个地方的规