房地产策划-2010年郑州物业管理市场调研报告19-2010p课件

1、物业管理市场调查报告2008年1月24日，星期四提交单位：提交时间：调研楼盘：郑东新区部分中高端楼盘；项目竞争对手；郑州其他具备代表性的楼盘；调研内容：项目物业管理机构机构及顾问机构；项目物业管理标准及物业服务；项目物业配套和相关智能化设施；物业管理收费；郑东新区部分中高端楼盘绿城百合公寓物业管理机构：浙江绿城物管公司 社区配套：室内、室外游泳池，水景、 雕塑、喷泉、花卉及6000平方米开放式景观运动、健康休闲广场。1、楼宇可视对讲及门禁系统 2、家庭智能报警系统3、小区摄像监控系统 4、小区周界防范系统 5、背景音乐系统 6、公共设备设施管理系统 7、电子巡更系统 物业费用：多层(无电梯)1

2、.0元/月.平方米 ，多层（7F带电梯）1.5元/月.平方米 智能化设施：物业服务：公司下属电梯、保洁、文化、景观绿化、健康促进、房屋置换等6家专业公司，可以提供各方面优质服务。 提供其他客户需要的无偿或有偿服务。中义阿卡迪亚管理机构：浙江绿城物管公司 建筑类别：多层、小高层社区配套：室内、室外游泳池，水景观带、 雕塑、喷泉、花卉及会所1、楼宇可视对讲及门禁系统 2、家庭智能报警系统3、小区摄像监控系统 4、小区周界防范系统 5、背景音乐系统 6、公共设备设施管理系统 7、电子巡更系统 智能化设施：物业服务：基本同绿城百合，基本物业服务的同时可提供多种有偿服务。物业费用：1.35元/月.平方米

3、 中凯华府管理机构：中凯物业社区配套：会所、水池、涌泉、各种广场及特色绿化景观带，楼宇大堂物业费用：多层0.8元/平每月 高层1.36元/平每月 智能化设施：设区监控、楼宇对讲、门禁系统、红外监控等有偿服务：代订机票、火车票，代购商品，中介服务等；无偿服务：代订报刊、酒店、鲜花蛋糕、行李搬用车等服务；网络服务：网络帮助、下载等服务。物业服务：日常高标准的保洁、保安、维修等服务。项目部分竞争楼盘智能化：楼宇对讲（不可视），红外线监控系统，社区摄像监控系统。绿都城管理机构：宇通集团下属郑州通达物业管理公司物业费：均为多层产品，0.48元/m2,另加0.04元/m2智能化费用。项目配套：社区商业中心

4、，多种水景及社区小品、室内游泳馆、生活休闲馆、双会所。物业服务：1、物业基本的社区维护、保洁、安防等服务；2、提供日常帮助的各方面无偿服务；普罗旺世管理机构：珠江物管智能化设施：每户设置可视对讲，紧急按钮，门窗磁，烟气探测器，小区周边围墙安装红外线防翻越系统，小区内设笔录监控，电子巡更。 多层（无电梯）1元/平米.月，小高层、高层1.3元/平米.月，别墅1.8元/平米.月 项目配套：35000平米主题公园，由中心湖、观花栈道、瀑布、喷雾景石等配套。物业服务：1、物业绿化、维修、保洁、安防等基本服务；2、24小时酒店式物管，社区内专设酒店式总台，提供“居家服务”、“房产服务” 、“商务服务” 、

5、“健康服务”等所有生活细节。 金源第一城1物业基本服务 2维修养护 3治安保卫 4清洁服务5绿化维护 6信息发布 7动物管理 8装修管理9车辆管理 10外来人员管理 11房屋租赁 12 报刊信件收发13投诉咨询 14外出注意事项 15保修责任 16紧急情况处理物业费用：多层0.38元/月.平方米 ，高层1.1元/月.平方米 管理机构：珠江物管社区配套：中心广场、水系景观、各种休息设施、儿童乐园智能化配套：楼宇对讲、社区监控、电子巡更、红外线监控、24小时安防等物业服务：威尼斯水城无偿服务：代办饮水机消毒、清洁；代订报刊杂志、收发邮件；代订纯净水；代叫出租车；出借雨伞、雨衣；提供应急针线包；提供

6、皮鞋刷及鞋油；办公室电话定期消毒；提供自行车、助力车打气等。管理机构：城开物业顾问机构：第一太平戴维斯常规服务：业主入住管理、装修管理；市政共用设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理；会所活动项目的经营与电梯管理；园区交通及车辆停放秩序的管理；管理房屋的修缮和管理；房屋公共部位、共用设备、公共设备的维修和管理；环境卫生管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理；物业维修、财务管理；物业档案资料管理；组织开展社区文化娱乐活动。有偿服务：室内保洁、维修；地毯清洗、地板打蜡；会议接待服务及其他特约服务等。物业费用：多层(7F)0.38元/月.平方米 小高及高层未定，预计在1.11.3元/月

7、.平方米 社区配套及智能化：会所、水景等配套，楼宇对讲、电子巡更、社区监控系统等项目部分竞争楼盘蓝堡湾顾问机构：世邦魏理仕管理公司：思达物业社区配套：社区水景、现代化园林、入户大堂、楼宇科技化智能化设施等物业服务：提供24小时，360度全方位，各行业方面的尊贵服务。物业管理费用：1.2元/平米（暂定）阳光新城顾问机构：深圳中海物业管理机构：河南文博物业管理费用：多层（无电梯） 0.8元/平米，多层洋房（带电梯）1.4元/平米，高层1.2元/平米项目配套：水系景观、景观绿化、会所等智能化设施：门禁系统、楼宇可视对讲、社区监控、物业服务：除物业基本服务外，提供酒店式管家服务，提供多种有偿的如代买车

8、票、家政服务等服务。目前郑州多层带电梯的产品相对较少，目前市场出现的此类产品主要集中在郑东新区，社区档次较高，物业管理费用1.3元/平米左右。调研结论郑州中高端楼盘的物业管理费一般集中在1.11.5元/月.平米目前郑州中高端社区综合配套较好，一般都有中心水景、水系、健身设施、会所等配套；目前郑州中高端社区一般都具备楼宇可视对讲、电子巡更、社区监控、红外监控、电子报警、背景音乐等多种智能化配套。目前郑州中高端社区除了日常的物业常规服务外，大多还提供部分咨询、帮助类的无偿增值服务和业主要求的有关有偿服务；流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间公司各部门人力资源部开始战略

9、发展部1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成34567810911121314总经理办公会AB流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间各部门部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束15161718221920212324AB总经理办公会流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤工作

10、内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对

11、偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公

12、会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励广告与房地产策划专题全部资料精心整改广告与房地产策划按类型整合更加完善的策划方案与营销案例房地产专题WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告策划：围围绕营销任务的传播整合。广告创作：一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心2. 项目品牌核心4. 一次活动、一则促销

13、广告3. 阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容撰写三忌1. 含糊其辞2. 泛泛而谈3. 不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。浙江东海

14、：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：让

15、同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群包括生理和心理状况目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程举例说明：蔚蓝三期（留住）：一群

16、高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。4、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明：国际公

17、馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：5、广告前看法真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即A状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；举例说明：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。6、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的B状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；举例说明：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。7、单一