房地产评估（第二版）第06章收益法

1、房地产评估 Real Estate Valuation 第二版2第6章 收益法学习目标本章学习目标是使学生掌握收益法的基本原理和用收益法评估房地产价值的计算方法,及收益法中各参数的含义与计算方法。3第6章 收益法6.1 收益法的基本原理 6.2 房地产的收入 6.3 房地产的运营费用 6.4 房地产预期收益的估测 6.5 房地产折现率的估测 6.6 收益折现法6.6 直接资本化法 6.8 收益法应用举例46.1 收益法的基本原理1） 收益法的基本概念收益法也称收益资本化法、收益现值法等,是将房地产未来的净收益通过资本化求取房地产价值的一种方法。56.1 收益法的基本原理1） 收益法的基本概念收

2、益法以投资假设作为前提。房地产投资既是收益法的间接动机,也是收益法的评估背景。用收益法评估房地产的价值，是基于房地产未来给其权利人带来的净收益,这与投资者投资购买房地产主要不是为了获得房地产本身,而是为了获取房地产未来的现金流量是一致的。66.1 收益法的基本原理2） 收益法的理论依据收益法以预期原理作为理论依据。用收益法评估房地产价值最重要的是房地产未来的净收益和收益率，是基于投资者对其未来所能获取的收益及其满足程度的预期，而不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况。 76.1 收益法的基本原理3） 收益法的适用条件和范围收益法适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量

3、化，房地产的收益年限能够确定。 86.1 收益法的基本原理3） 收益法的适用条件和范围收益法的适用范围主要包括商场、商务办公楼、公寓、商店、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。 96.1 收益法的基本原理4）收益法的操作步骤（1）收集有关房地产未来预期收益有关的资料；（2）估测房地产未来的收益；（3）估测房地产的折现率；（4）计算并确定房地产评估价值。106.2 房地产的收入房地产的收入主要分持有期收入、转售收入和其他收入，而持有期收入又可分为租金收入和直接经营收入。116.2 房地产的收入租金收入是房地产评估时所遇到的典型的收入形式，其金额和相关条件由租赁合同决定。 1） 租金收入12

4、6.2 房地产的收入（1）按租金的计算方法不同，可分为逐期递增方式、根据特定指标调整方式和百分比租金方式1） 租金收入136.2 房地产的收入（2）按租金包括的内容，分净租赁、毛租赁和介于二者之间的其他租赁1） 租金收入146.2 房地产的收入（3）按合同内容是否有租金减让的条款，分有租金减让方式和无租金减让方式 1） 租金收入156.2 房地产的收入当然,租赁方式除上面提到的以外,还有其他的一些方式,如资本参与、合同续订权等。在根据租赁资料来求取净租金收入时,要根据资料中租金的具体形式、合同的具体条款,确定出实际的租金收入,然后再扣除由出租承担的维修费、管理费、保险费(如房屋火灾保险费)、房

5、地产税和租赁代理费等。166.2 房地产的收入在生产经营活动中，房地产作为其要素之一与其他要素一起发挥作用，其收入应是总收入的一部分，包括在企业的总销售收入中，其量由房地产在整个生产经营过程中的贡献程度决定。 2）直接经营型收入 176.2 房地产的收入作为房地产评估依据的“收入”，应该是指总收入中扣除了其他资产所产生的收入后的剩余部分。2）直接经营型收入 186.2 房地产的收入在现实的经济活动中,持有一项房地产不必一直持有到其报废,而是根据其自身的具体情况、经营战略、具体的经济环境等,在将来的某一时点上将所持有的房地产转售给其他愿意购买的投资者,从而获得转售收入。3）转售收入196.2 房

6、地产的收入转售收入是剩余使用年限房地产所能产生的净现金流的现值。在评估时,持有期收入和转售收入一起构成评估房地产的收入现金流量。3）转售收入206.2 房地产的收入其他各类收入包括停车场、洗衣房和行李存放出租的收入，以及其他与物业管理相关的服务收入。 4）其他收入216.3 房地产的运营费用房地产的运营费用是为实现房地产的收入而所需支付的合理费用。对于不同的房地产的收益类型，它会有不同的运营费用。226.3 房地产的运营费用 出租型房地产的运营费用总的来说由税金、保险费、维修与更新费、广告及促销费用、公共事业费、管理费和清洁费等构成。 6.3.1出租型房地产的运营费用236.3 房地产的运营费

7、用 1）税金 6.3.1出租型房地产的运营费用我国与房地产出租有关的税金主要有对经营活动征收的营业税、城市维护建设税和教育费附加，以及对财产所有者征收的房产税 。246.3 房地产的运营费用 2）保险费6.3.1出租型房地产的运营费用它是向保险公司交纳的房产保险及责任保险费。其金额为房屋重置成本的一定的百分比。256.3 房地产的运营费用 3）维修与更新费 6.3.1出租型房地产的运营费用该项费用是周期费用，它不是每年都发生的，包括房地产的常规维修保养费用和设备更新费用。 266.3 房地产的运营费用 4）广告及促销费用 6.3.1出租型房地产的运营费用该项费用是房地产的出租人向潜在租户作宣传

8、所用的费用。276.3 房地产的运营费用 5）公共事业费 6.3.1出租型房地产的运营费用公共事业费有水、电、燃料和空调等费用。 286.3 房地产的运营费用 6）管理费6.3.1出租型房地产的运营费用包括付给物业管理者的办理出租房地产业务、收取租金、检查保养情况等费用以及律师费。296.3 房地产的运营费用6.3.2 直接经营型房地产的运营费用直接经营型房地产的运营费用与其收入一样，也是与其他运营费用混合在一起的，而且对于不同的用途，其费用构成也不同。对于直接经营型房地产来说，其运营费用包括销售成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用和财务费用。306.4 房地产预期收益的预测房地产的预期收

9、益是指房地产的预期有效总收入(在出租情况下为有效租金收入)减去运营费用后的收入净额，也称为房地产的预期净收入。316.4 房地产预期收益的预测6.4.1 确定预期收益的标准在确定房地产的预期收益时，假定与房地产共同作用的其他因素在评估时点都处在当时的正常状态下，房地产预期收益是排除了其他因素以后由房地产自身所产生的收入，即所谓房地产的“客观预期收益”。 326.4 房地产预期收益的预测6.4.1 确定预期收益的标准在某些房地产的权入受到限制的情况下，如已出租的房地产，且租约不可能撤消，除限制条件外，其他与前面相同。这时评估出的房地产应为某些权益受限制条件下的市场价值。336.4 房地产预期收益

10、的预测 6.4.2 房地产预期收益预测 1）出租型房地产的预期收益预测预期收益有效总收入运营费用有效总收入=潜在总收入空置等造成的收入损失346.4 房地产预期收益的预测 6.4.2 房地产预期收益预测 2）直接经营型房地产预期收益的预测 预期收益=销售收入销售成本销售费用销售税金及其附加管理费用财务费用正常经营利润 356.4 房地产预期收益的预测 6.4.2 房地产预期收益预测 自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算预期收益，或直接比较得出预期收益。366.4 房地产预期收益的预测 6.4.2 房地产预期收益预测 混合性房地产在测算预期收

11、益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。 376.4 房地产预期收益的预测例6-1 某一待出租写字间，建筑面积为1000平方米。类似写字间的市场租金为每年900元/平方米，平均空置率为10%，各种税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等）为租金收入的17.5%，折旧费为每年500元，年偿还银行贷款本息20万元，其他费用（包括保险费、维修与更新费、公用事业费、经营管理费等）为租金的10%。试估算该写字间的预期收益。386.4 房地产预期收益的预测预期收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用潜在总收入=9001000=90（万元）空置造成的损失=9

12、010%=9（万元）根据运营费用的含义，折旧和偿还银行贷款本息不属于此范围，因此，运营费用为：（90-9）（17.5%+10%）=22.28(万元)预期收益=90-9-22.28=58.72（万元）396.5房地产折现率的估测运用收益法评估房地产价值,在确定了房地产预期收益后,需要测算房地产的资本化率和折现率。406.5.1 折现率的含义折现率是投资者向一宗房地产投资所要求的收益率，通常被用来将未来的收入转化为现时的价值，也就是现值。它是一种动态的收益率，其高低主要取决于该宗房地产的风险情况。 416.5.1 折现率的含义折现率=无风险收益率+风险收益率房地产的折现率实质上是一种期望的投资收益

13、率。而投资收益率的大小与投资的风险呈正相关,在确定房地产的折现率时,应选择与获取评估对象房地产的纯收益具有同等风险投资的收益率。42 6.5.2 折现率的种类要注意不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,由于投资的风险不同,折现率也不尽相同。43 6.5.2 折现率的种类（1）土地资本化率（ r1 ）（2）建筑物资本化率（ r2 ）（3）综合资本化率（ r ）44 6.5.2 折现率的种类45 6.5.2 折现率的种类例 ：某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的折现率为8%，建筑物的折现率为10%，则土地的折现率为：46 6.5.3 折现率的求

14、取方法折现率与房地产的价值和净收益之间的关系比较复杂。下面是根据应用和定义求取折现率的几种基本方法。这些方法的前提条件是要求房地产市场或资本市场比较发达。47 6.5.3 折现率的求取方法1）市场提取法这是一种根据市场资料和收益折现法公式求取折现率的方法。在用此法求取折现率时,一般假定未来收益无变化。当收益无限期时,其求法与上述直接资本化率相同。当收益为有限期时,将在市场上选取的类似房地产的收益和相应的价格资料代入有限期评估公式的变化形式。48 6.5.3 折现率的求取方法1）市场提取法采用试算法求取r。具体是先用试算法以任何方式挑选一个认为是最可能的r,通过计算这一选定r下公式左边的结果是否

15、等于零来检验它。49 6.5.3 折现率的求取方法可比实例收益期限年预期收益（万元/年）价格（万元）年金现值系数折现率（%7924524216911345524989.5810.33450878639.921050 6.5.3 折现率的求取方法可比实例1：折现率=8%年金现值系数11.92 折现率=9% 年金现值系数10.76内插法 ：年金现值系数为11时，折现率为8.79%r=（8.79+11+10.33+10）4=10.03%51 6.5.3 折现率的求取方法2）累加法 累加法又称安全利率加风险调整值法,是以安全利率为基础,再加上投资风险补偿率调整值作为折现率的方

16、法。所谓安全利率,是无风险投资的收益率。52 6.5.3 折现率的求取方法2）累加法 折现率安全利率投资风险调整率这种方法的具体操作是先找出安全利率。然后,确定在安全利率基础上的投资风险调整率。不同类型和用途的房地产所面临的风险大小也不同，风险越大风险调整率也越高。53 6.5.3 折现率的求取方法投资收益率排序插入法的基本依据是投资的收益率与其所承担的风险成正比,收益率越高,其风险越大;收益率越低,则风险越小。3）投资收益率排序插入法54 6.5.3 折现率的求取方法(1)调查、搜集评估对象所在地区的各种投资(如国债、银行存款、保险、企业债券、银行贷款、各种房地产投资、股票等),及与它们相对

17、应的风险程度和收益率资料。3）投资收益率排序插入法55 6.5.3 折现率的求取方法(2)以投资的类型及其风险程度为横坐标轴,以投资收益率为纵坐标轴,将所搜集的投资类型及其风险与对应投资的收益率制成如图61所示的曲线图。3）投资收益率排序插入法56收益率投资风险0评估对象风险程度应落的位置折现率应落的区域图6-1 6.5.3 折现率的求取方法57 6.5.3 折现率的求取方法(3)将评估对象的风险程度与图61横坐标轴上的投资类型的风险程度进行分析比较,并考虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等因素后,判断出与其风险程度相等投资在横坐标轴上的位置。3）投资收益率排序插入法58 6.5.

18、3 折现率的求取方法(4)根据图61,在纵坐标轴上找出与评估对象风险相对应的投资收益率就是要求取的折现率。3）投资收益率排序插入法59 6.6 收益折现法收益折现法是房地产评估收益法中的一种重要的方法，此方法较为科学，但对评估数据的要求较高。 606.6.1 收益折现法的含义 收益折现法也叫现值法或收益流折现法，是将评估房地产在未来持有期内所有的预期收益以及房地产在持有期末转售时的价格，用适当的折现率全部折算到评估时点，以全部折现值之和作为评估房地产在评估时点的价值。 616.6.2 预期收益流量的类型 （l）每年固定不变 （2）每年按某个固定的数额递增或递减 （3）每年按某个固定的比率递增或

19、递减（4）其他有规则的变动情形 62 6.6.3 收益年限的确定 对于单独土地和单独建筑物的评估，未来可获得收益的年限应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定，选用相应的有限年计算公式。63 6.6.3 收益年限的确定对于土地与建筑物结合在一起的评估对象，如果建筑物的经济寿命长于或等于土地合法使用权年限，就应根据土地合法使用权年限确定未来可获收益的年限，选用相应的有限年计算公式。 646.6.3 收益年限的确定房地产收益年限0土地使用年限建筑物经济寿命656.6.3 收益年限的确定对于土地与建筑物结合在一起的评估对象，如果是建筑物的经济寿命短于土地合法使用权年限。这时根据收益的不同特征应将

20、其分为两段。666.6.3 收益年限的确定第一段是房地合一的收益年限，它应等于建筑物的经济寿命，选用相应的有限年计算公式；第二段是单独土地的收益年限，它应等于土地合法使用权年限与建筑物经济寿命年限之差，选用相应的有限年计算公式计算土地剩余使用年限价值，再以第一段年限折现。676.6.3 收益年限的确定房地产收益年限建筑物经济寿命土地使用年限068 6.6.4 收益折现法计算公式1）基本公式69 6.6.4 收益折现法计算公式2）常用公式70 6.7直接资本化法在房地产评估中，除收益折现法外，常用的方法是直接资本化法。此方法较为简单，便于在评估中应用。71 6.7.1 直接资本化率法的含义 直接

21、资本化法是根据评估房地产预期收益和直接资本化率直接计算房地产评估价值的一种方法。72 6.7.1 直接资本化率法的含义 直接资本化法的优点是计算方法简便,评估参数较为容易取得,但没有考虑后续期限的房地产收益,要求存在可比性较强的交易实例,以便确定恰当的直接资本化率。73 6.7.2 直接资本化率 1）直接资本化率的含义直接资本化率反映房地产价值与现时或持有期年均净营业收入（NOI）之间的关系。为计算简便，在房地产评估中一般以第一年的净营业收入为持有期的年均衡收益。所以，第一年的净营业收入与房地产价值之间的比率，一般称为直接资本化率。 746.7.2 直接资本化率1）直接资本化率的含义例如，某收

22、益性房地产的价值为100万元，预计购买后第一年的预期收益为10万元，那么：直接资本化率=10100=10。 75 6.7.2 直接资本化率1）直接资本化率的含义直接资本化率反映房地产价值与现时或持有期年均净营业收入（NOI）之间的关系。为计算简便，在房地产评估中一般以第一年的净营业收入为持有期的年均衡收益。 76 6.7.2 直接资本化率2）直接资本化率的求取方法一般采取市场提取法。即通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，计算净收益与价格比值的平均数作为该房地产的资本化率。77 6.7.2 直接资本化率2）直接资本化率的求取方法78 6.7.2 直接资本化率例：选择4个与评

23、估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如下表所示。79交易实例租金（万元/年）价格（万元）资本化率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08 交易实例及相关资料 6.7.2 直接资本化率80 6.7.2 直接资本化率根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得房地产资本化率为：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4 10.18%816.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系利用收益法评估房地产价值包括直接资本化法和收益折现法。直接资本化法是用直接资本化率直接评估的方法,而收益折现法不是用直接资本化率直接评估的方

24、法,是一种折现法。在这里有必要明确一下直接资本化率与折现率之间的关系。826.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系收益折现法公式之一:收益无限期且不变836.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系收益折现法公式之二:收益无限期且以某一比率g增长846.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系由前面的直接资本化率定义我们可知:856.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系通过比较以上三式,我们可知:对于第一种情况,R=r;对于第二种情况,R=r-g。也就是说,当收益永远不变时,直接资本化率与折现率相等;当收益以某一比率增长时,直接资本化率等于折现率与增长率之差。上述两式分别表示了直接资本化率(R

25、)与折现率(r)在上述两种情况中的关系。866.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系当收入以其他方式变化时,两者的关系也会变化,但其形式也像上述公式表示的那样简单。所以,对于不同的收益情况,它们之间具有不同的函数关系,且当收入随时间变化时,直接资本化率并不等同于折现率。876.7.3 直接资本化率与折现率之间的关系在现实评估工作中,评估人员常利用可比实例房地产的资料确定直接资本化率,然而他们却不一定知道投资者预期的收益率情况或收入将如何变化。在前面的分析中,我们已经知道了直接资本化率可以间接地反映这些投资假设。这也是直接资本化率可用以估算价值的原因。886.7.3 直接资本化率与折现率之间的

26、关系明确折现率与直接资本化率之间的关系有利于消除概念上的混乱给准确理解收益法评估原理所带来的障碍,有利于深刻理解各种具体方法之间的关系,便于根据评估所遇到的实际情况灵活运用这些方法。89 6.7.4 直接资本化法的计算公式 直接资本化法是将评估房地产的未来第一年预期收益除以适当的直接资本化率，直接计算房地产的评估价值。其计算公式表示为：90 6.7.4 直接资本化法的计算公式 直接资本化率没有直接考虑到预期未来收入及房地产价值的变化,所以它不是投资内部收益率(IRR)。如果存在可比实例房地产,且利用其NOI与价格可求出直接资本化率的话,那么,这一比率对于评估房地产来说也是适用的。在这种情况下,

27、只要我们知道评估房地产的NOI,就可以根据公式V=NOI/R求出评估房地产的价值。91 6.7.4 直接资本化法的计算公式例6-2 某公寓楼，经过测算其持有期第一年的 NOI为3 500 000元。为了求取其R，我们假设现有三宗可比实例房地产的近期销售价格与租金水平资料，如表61所示。表61所示各可比实例的NOI可以通过估算有效总收入减估算的运营费用得到；也可以从得到的它们的营业报表中直接查出；还可利用前面提到过的目前可查到的房地产营业费用比率水平的资料，估测空置率及营业费用比例，求出NOI。在表61中，给出了各可比实例的直接资本化率的求取过程。92 6.7.4 直接资本化法的计算公式序号项目可比实例1231价格（元）29 050 00022 825 00030 087 5002预期收益（元）2 846 9002 008 6002 798 1383直