2022年房地产估价师考试案例与分析真题与解析精校版

1、房地产估价案例与分析真题预测与解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸相应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于7月底竣工后对外出租。9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。7月甲公司归还了所有银行贷款后，决定发售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本领项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土构造，建设期

2、2年，建成于，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自6月1日至2055年5月31日。采用成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已获得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本竣工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍

3、卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参照根据。某房地产开发公司故意参与竞买，筹划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完毕，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差别较大。请问：导致两个估价项目评估价值差别较大的因素重要有哪些？二、单选题（共3大题，10小题，每题2分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案相应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）张某于5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。

4、张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价措施之一，经市场调查发现该市商品住房价格自以来处在稳定上涨状态。1.估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（）。A.M50%M50%（130.5%）B.M50%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（130.5%）2.注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选用可比实例并进行调节时做法对的的是（）。A.甲带有本地出名小学的入学指标，应在权益状况中予以调节

5、B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调节C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调节其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费承当调节3.有关本次抵押估价的说法，对的的是（）。A.法定优先受偿款涉及未归还贷款余额，以及实现抵押权时波及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率（二）某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（如下简称甲公司）筹划参与竞买，委托乙房地产估价机构（如下简称

6、乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参照。经估价措施合用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构觉得类似项目将来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会盼望的投资回报率为8%10%。4.本次估价的价值类型为（）。A.迅速变现价值B.投资价值C.谨慎价值D.现状价值5.估价测算中应采用的投资回报率为（）。A.7.5%B.8%C.9%D.10%6.若测算该商品项目将来净收益为万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为（）。A./i1-i/（1i）38B./i1-i/（1i）40C./i1-i/（1i）38/（1

7、i）2D./i1-i/（1i）40/（1i）2（三）甲公司于5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于1月出租给乙公司，租赁期限为，乙公司承租后将该房屋装修改导致酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，8月该房屋所在区域被列为征收范畴，丙房地产估价机构分别于、接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。7.该房屋的抵押建筑面积应为（）m2。A.B.2500C.3500D.40008.如甲公司3月未能归还贷款，有关房屋处分的说法错误的是（）。A.处分该房屋所得优先用于归还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑

8、原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置9.有关该两次估价的技术解决的说法，对的的是（）。A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值D.征收估价时应按本地政府认定的用途，评估无租约限制价值10.有关该房屋装修价值解决的说法，对的的是（）。A.抵押估价时无需考虑装修价值B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用C.征收估价时装修价值由征收当事人协商拟定，协商不成的可以委托评估D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等拟定三、下列房地产估价报告存在多

9、处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误相应1个序号，未将错误内容写在序号背面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为拟定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值。价值时点为9月11日。注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基本上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最后拟定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币

10、）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价成果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于市路号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基本配套设施完善。3.建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设有多种客房64间。酒店主体建筑物为钢混构造，按

11、五星级酒店原则装修和配备相应设施设备（具体装修状况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终结日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：（其她内容略）2.房屋权属估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为3586.18m2，五六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相似。（其她内容略）3.其她权利经注册房地产估价师调查核算，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等她项权利。四、估价目的为拟定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值。五、价值时点

12、 年9月11日（与实地查勘完毕之日一致）六、价值类型（略）七、估价根据（略）八、估价原则（略）九、估价措施（略）十、估价成果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基本上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算拟定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最后拟定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2 ，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、

13、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期9月11日。应当是一段时间 9月11日- 9月14日十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为钞票的也许性。1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。2.独立使用性分析估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其她房地产的影响，可独立使用。3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五六层、五八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其她分析略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）

14、二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳运用分析（略）六、估价措施合用性分析通过度析，拟采用比较法和收益法进行估价。（多种估价措施合用性分析及估价措施定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选用一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差别对可比实例成交价格进行解决后得到估价对象价值或价格的措施。计算公式：比准价格可比实例成交价格交易状况修正系数市场状况调节系数房地产状况调节系数1.选用可比实例（1）可比实例A的拟定G公寓式酒店十一层，5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的

15、拟定W公寓式酒店十八层，10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的拟定Y公寓式酒店七层，8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。2.编制比较因素条件阐明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件阐明表项目 估价对象 实例AG公寓式酒店 实例BW公寓式酒店 实例CY公寓式酒店 交易单价/（元/ ） 待估 27800 28500 29412 交易状况 正常 正常 正常 正常 交易日期 -9-11 -5-9 -10-10 -8-11 项目 估价对象 实例AG公寓式酒店 实例BW公寓式酒店 实例CY公寓式酒店 房地产状况调节区位状况调节 商业繁华限

16、度 商业繁华度较高 商业繁华度较高 商业繁华度较高 商业繁华度较高 离市商服中心距离约9000m 约13500m 约9000m 约9000m 楼层 五八层/26层 十一层/26层 十八层/32层 七层/38层 交通便捷度 交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通便捷 环境景观 人文、环境较好 人文、环境较好 人文、环境较好 人文、环境较好 基本设施 七通 七通 七通 七通 公共服务设施 完善 完善 完善 完善 临街状况 两面临街 两面临街 两面临街 两面临街 实物状况调节建筑规模 较大 较大 较大 较大 建筑构造钢混 钢混 钢混 钢混 设施设备 电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统

17、、综合管线系统等 电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等 电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等 电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等 装饰装修 精装修 无装修 精装修 精装修 空间布局 适合酒店使用 适合酒店使用 适合酒店使用 适合酒店使用 外观 较优 较优 较优 较优 层高 3m 3m 3m 3m 工程质量 较优 较优 较优 较优 建成年代 1998 维修养护状况较优 较优 较优 较优 使用功能 酒店 酒店 酒店 酒店 停车位 配有地上、地下停车位、能满足规定 配有地上、地下停车位、能满足规定

18、 配有地上、地下停车位、能满足规定 配有地上、地下停车位、能满足规定 权益状况调节 剩余土地使用年限 30.7年 35年 36年 37年 规划用途 商业 商业 商业 商业 3.建立比较基本（过程略）4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的多种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数拟定措施如下：（1）交易状况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易状况无需修正。（2）市场状况调节以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析10月至9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调节以估价对象为100，按照可比实

19、例比较因素阐明进行调节修正。比较因素条件指数表项目 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易单价/（元/ ） 待估 27800 28500 29412 交易状况 100 100 100 100 市场状况调节（交易日期） 100 104 113 101 项目估价对象实例A 实例B 实例C 房地产状况调节区位状况调节商业繁华限度100 100 100 100 离市商服中心距离100 100 98 100 楼层100 102 104 100 交通便捷度100 100 100 100 环境景观100 100 100 100 基本设施100 100 100 100 公共服务设施100 100 100 10

20、0 临街状况100 100 100 100 实物状况调节 建筑规模 100 100 100 100 建筑构造100 100 100 100 设施设备 100 100 100 100 装饰装修 100 90 100 100 空间布局 100 100 100 100 外观 100 100 100 100 层高 100 100 100 100 工程质量 100 100 100 100 实物状况调节 建成年代 100 105 105 105 维修养护状况100 100 100 100 停车位 100 100 100 100 权益状况调节 剩余土地使用年限 100 104 105 106 规划用途 10

21、0 100 100 100 5.编制比较因素调节系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C修正调节后的价格分别为28841元/m2、28661元/m2、26690元/m2。（测算过程略）6.拟定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调节后的价格。三个价格比较接近，故采用简朴算术平均值作为比较法最后价格。（288412866126690）328064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的将来收益，运用报酬率将将来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的措施。计算公式：式中，Ai为将来各期的净收益，Y为报酬率，n为收益年限。1.计算

22、酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为26753354元（测算过程略）。2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用重要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费有关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（根据略），即：2675335425%6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（根据略），即：267533543%802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500元/m2（根据略）。年维修

23、费35003586.182%251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2（根据略）计算，即：年保险费35003586.18225103（元）（5）有关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。有关税金年经营收入17.5%2675335417.5%4681837 （元）由上，年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+有关税金= 6688338+ 802601+ 251033+ 25103+ 4681837= 12448912（元）3.拟定估价对象房地产年净收益

24、年净收益A年经营收入年总费用 2675335412448912 14304442（元）4.拟定报酬率报酬率取12%（拟定过程略）。5.拟定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终结日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混构造，耐用年限为60年，已使用，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，拟定估价对象收益年限为30.7年。6.拟定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：VA/Y1（1Y）-n 1430444212%11/（1Y）30.7 （元）评估单价3586.1832249（元/）（三）估价对象

25、市场价格根据上述测算，比较法测算成果为28064元/ m2，收益法测算成果为32249元/m2，两种措施的成果差距较小，最后采用简朴算术平均法拟定估价成果，则：估价对象单价280640.5322490.5 30157（元/m2）估价对象总价301573586.18 10815（万元）（取整到万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元0元10815万元八、估价成果拟定（略）附件（略）四、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将对的的内容改错，则每改错1处倒扣2.5

26、分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景状况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理有关审批、登记手续。如下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场

27、上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核算，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、精确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体构造、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关原则并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素予以了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的状况下，假定估价对象能正常安全使用。

28、（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设据估价委托人简介，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，由于估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处在完整权利状况为假设前提。（四）不相一致假设1.估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。2.经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据精确为假设前提。（五）根据局限性假设本次估价无根据局限性假设。二、估价报告使用限制（略）房地产估价案例与分析答案简答一：1.估价基本领项是指估价目的

29、、价值时点、估价对象和价值类型。第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是9月，第二次估价的价值时点是7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其她应遵循的原则与第一次估价相似。重要考点：1.估价基本领项；2.价格差别因素分析。简答二：1.建筑面积应为20500m2。地下建筑面积也要耗费成本。转让是整体转让而不

30、仅是地上建筑。2.收益法测算思路中存在如下错误：不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调节。选用三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简朴算术平均拟定。收益年限应为40年而不是48年。重要考点：收益法估价的指错和成本法核算的面积。简答三：1.估价目的不同。甲房地产估价机构（如下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（如下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差别。2.价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者也许

31、在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对将来房地产市场的预期或信心不同。具体表目前：虽然评估投资价值与评估市场价值的措施相似，重要估价参数的选用也是不同样的。价值类型不同则评估价值肯定有差别。3.价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差别。4.估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差别。重要考点：在建工程拍卖估价。拍卖底价和竞买价格不同的因素。选择：1.B 答案解析5月支付一半，8月再支付一

32、半 。考点：比较法价格基本的统一。2.D 答案解析A选项和B选项均错在应在统一财产范畴时调节而不是在权益状况、实物状况中调节；C选项错在对挂牌价的调节不能按经验调节而应按客观行情调节，得出正常成交价格而不是实际成交价格。考点：可比实例的三个系数调节。3.D 答案解析A选项错在法定优先受偿款涉及的是已抵押担保的债权数额而不是未归还贷款余额，同步也不涉及实现抵押权时波及的税费。B选项，抵押净值未设定法定优先受偿权下的价值已抵押担保的债权数额实现抵押权时的税费。C选项，再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值【已抵押贷款余额/社会一般贷款成数】拖欠的建设工程价款其她法定优先受偿款。考点：再次抵押价值的拟定。4.B 答案解析对该地块估价以提供最高竞买报价参照，这就是投资价值评估。考点：投资价值。5.B 答案解析题中委托乙房地产估价机构（如下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参照，给出答案，应采用特定投资者规定的最低收益率或者称为最低盼望收益率，收益率越低，阐明获得相似收益的风险越小，则房地产价值越高，能承当的地块买价也就越高。考点：投资报酬率的拟定。6.C答案解析收