房地产公司财务报表分析相关问题探究

1、房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业：会计学（国际会计方向）班级：2009级2班姓名：毛媛媛目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc357590097 引言 PAGEREF _Toc357590097 h 3 HYPERLINK l _Toc357590098 1房地产公司财务报表分析现状 PAGEREF _Toc357590098 h 4 HYPERLINK l _Toc357590099 1.1房地产行业进展的现状 PAGEREF _Toc357590099 h 4 HYPERLINK l _Toc357590100 1.2房地产公司财务报表分析存在的问题

2、 PAGEREF _Toc357590100 h 4 HYPERLINK l _Toc357590101 1.2.1大量预收账款致短期负债剧增，阻碍对企业偿倩能力的推断 PAGEREF _Toc357590101 h 5 HYPERLINK l _Toc357590102 1.2.2房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性 PAGEREF _Toc357590102 h 6 HYPERLINK l _Toc357590103 1.3房地产企业财务报表分析的改进措施 PAGEREF _Toc357590103 h 7 HYPERLINK l _Toc357590104 1.3.1充分利用

3、表外信息 PAGEREF _Toc357590104 h 7 HYPERLINK l _Toc357590105 1.3.2对财务报表的项目进行具体分析并做出调整 PAGEREF _Toc357590105 h 7 HYPERLINK l _Toc357590106 1.3.3重视对现金流量表的分析 PAGEREF _Toc357590106 h 8 HYPERLINK l _Toc357590107 1.4房地产企业财务报表分析方法 PAGEREF _Toc357590107 h 8 HYPERLINK l _Toc357590108 1.4.1依照收款方式分析预收账款，确认收入 PAGER

4、EF _Toc357590108 h 8 HYPERLINK l _Toc357590109 1.4.2分析开发成本的构成，确认成本 PAGEREF _Toc357590109 h 9 HYPERLINK l _Toc357590110 2基于保利房地产公司的财务报表常规分析 PAGEREF _Toc357590110 h 10 HYPERLINK l _Toc357590111 2.1保利地产简介 PAGEREF _Toc357590111 h 10 HYPERLINK l _Toc357590112 2.2保利房地产公司财务报表常规分析 PAGEREF _Toc357590112 h 11

5、 HYPERLINK l _Toc357590113 2.2.1资产状况分析 PAGEREF _Toc357590113 h 11 HYPERLINK l _Toc357590114 2.2.2偿债能力分析 PAGEREF _Toc357590114 h 12 HYPERLINK l _Toc357590115 2.2.3营运能力分析 PAGEREF _Toc357590115 h 17 HYPERLINK l _Toc357590116 2.2.4盈利能力指标分析 PAGEREF _Toc357590116 h 18 HYPERLINK l _Toc357590117 2.2.5成长性分析

6、PAGEREF _Toc357590117 h 22 HYPERLINK l _Toc357590118 2.3 对保利地产财务报表分析的小结 PAGEREF _Toc357590118 h 22 HYPERLINK l _Toc357590119 3房地产公司财务报表分析以后进展趋势 PAGEREF _Toc357590119 h 24 HYPERLINK l _Toc357590120 3.1 对财务报表本身的改进 PAGEREF _Toc357590120 h 24 HYPERLINK l _Toc357590121 3.2 对财务报表分析指标的改进 PAGEREF _Toc357590

7、121 h 25 HYPERLINK l _Toc357590122 3.3 对财务报表分析方法的改进 PAGEREF _Toc357590122 h 26 HYPERLINK l _Toc357590123 结论 PAGEREF _Toc357590123 h 27 HYPERLINK l _Toc357590124 致 谢 PAGEREF _Toc357590124 h 28 HYPERLINK l _Toc357590125 参考文献 PAGEREF _Toc357590125 h 29 HYPERLINK l _Toc357590126 附录1 保利2009-2011年资产负债表 PA

8、GEREF _Toc357590126 h 30 HYPERLINK l _Toc357590127 附录2 保利2009-2011年利润表 PAGEREF _Toc357590127 h 32 HYPERLINK l _Toc357590128 附录3 保利2009-2011年现金流量表3 PAGEREF _Toc357590128 h 3 摘要财务报表分析是一项重要而细致的工作，目的是通过分析，认清公司的本质，找出企业在生产经营中存在的问题，以评判当前企业的财务状况，预测以后的进展趋势。报表解读,要综合财务治理、财务会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务

9、知识,分析该家公司的现状。房地产作为第三产业的一个细分产物，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位，房地产业进展有强烈的“波及效应”，它的健康稳定进展会给整个国民经济的稳定进展提供重要基础。本文第一部分是关于房地产公司财务报表分析的现状概述，要紧阐述了房地产行业进展的现状和房地产公司财务报表分析存在的问题及改进措施；本文第二部分要紧是运用财务报表分析方法并结合房地产行业特性对保利地产的财务报表进行了全面分析，并针对保利地产财务报表分析中体现的问题给出相应的建议。第三部分要紧阐述了房地产公司财务报表分析以后的进展趋势，包括各方面的改进措施。第四部分得出结论。关键词：房地产公司；财务报

10、表分析；进展趋势Abstract Financial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems existing in the production and operation of the enterprise, in order to judge the financial position of an enterprise,

11、and forecasts the trend of development. Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting, auditing and related knowledge, combined with financial knowledge and public disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation of the company

12、. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate industry development has a strong ripple effect, its healthy and stable development to provide important basis for the steady development of th

13、e whole national economy. The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate industry development present situation and the problems existing in the real estate company financial statement anal

14、ysis and improvement measures; In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics of real estate industry making a comprehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in

15、 the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate company financial statement analysis in the future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.Keywords: The real estate compan

16、y; Financial statement analysis; Development tendency;引言 随着经济全球化的不断进展，会计作为世界公认的“商业语言”，逐渐显示出它日益强大的功能，而作为“商业语言”载体的财务报表，系统而全面的反应了公司的差不多状况，进而成为了利益相关者了解公司最重要的一种方式。对一个陌生公司的分析,利益相关者入手的途径确实是报表，然而单纯从财务报表的简单数字和文字上得不出实质性的结果，而要利用一定的分析方法和分析技巧，同时结合实际情况，正确认识财务报表本身的局限性和非正常阻碍因素，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，以便作出科学决策，那个系统

17、的动态过程确实是财务报表分析。随着房价的不断攀升,政府开始使用宏观调控的工具进行调控,如人民银行提高预备金率、部分都市开始出台限购令,从而抑制房价上涨过快。房价的下跌,一方面是因为房地产商资金紧张,若不降价,专门可能就面临着资金链断裂的危机,另一方面是投资者对房价的预期是下行,因此他们采取观望的态度。房地产面临困境的背后是我国财政紧张,货币正常的紧缩,实体经济不佳。基于如此的背景,本文希望通过财务报表，分析房地产行业的状况及其进展趋势，并针对房地产行业的专门性，对报表分析中产生的相关问题进行探讨。1房地产公司财务报表分析现状1.1房地产行业进展的现状随着我国不断加大的都市化进程和住房商品化等重

18、大措施的实施，近年来我国房地产行业进入了高速进展时期。目前，由于房价过高带来专门多社会负面的阻碍。国家公布了限购令等措施抑制房价，2012年中国15个最大都市的房产交易量同比下降39%就全国而言10月房产交易量同比下降11.6%，降幅超过了9月份的7%。交易量下降己经阻碍到开发商的现金流，在某些情况下，还阻碍到他们偿还银行贷款的能力。目前的一切政策，都表明政府方面对楼市的调控力度可不能放松，直到房价回归合理水平为止。2010年一2011年，央行12次提升预备金率，这一目的在打击通胀的努力却“意外”阻碍到了房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业， 陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。

19、而另一方面，我国自2013年开始，房产税暂行条例不再暂行，征高额收房产税，对本来就惨淡的房地产行业，无疑是雪上加霜。1.2房地产公司财务报表分析存在的问题财务信息的需求者了解企业财务状况和经营状况最有效途径确实是财务报表分析，对财报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力、盈利能力及进展能力等方面。传统的财务分析理论基于一般的企业制定出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析能够对企业的上述能力进行评价，以便猎取自己所需要的信息。但房地产企业与一般的企业相比，其经营存在着两个显著的特点，即经营周

20、期的长期性和经营的高风险性。这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。由于受其经营特点的阻碍，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的问题和局限性 。1.2.1大量预收账款致短期负债剧增，阻碍对企业偿倩能力的推断按照会计准则要求，HYPERLINK /news_list_11.html o 房地产房地产收入确认标准应具备以下条件：工程差不多竣工并验收合格；具有经购买方认可的结算通知书；履行了HYPERLINK /news_list_3.html o 销售销售合同HYPERLINK /news_lis

21、t_1_16.html o 治理规定规定的义务，且价款差不多取得或确信能够取得；HYPERLINK /news_list_1_37.html o 成本治理成本能够可靠地计量。然而，房HYPERLINK /news_list_3_12.html o 地产销售地产从开始预售到确认收入，需通过多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认收人，同时按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。如此就使得房地产企业的经营

22、收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。特不是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严峻地阻碍了企业财务报表分析的结果1.2.2房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性企业的盈利能力应该反映了其利用资产不断制造价值的能力，而这种能力是通过利润表现的，关于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的制造在各个会计期间保持相对的平衡，利用利润指标差不多能够反映出企业的价值制造能力。但关于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，而企业的价值制造在在整个经营周期内不断地进行，其

23、收入与成本的确认具有时期性，因此利润数据不能反映企业制造的真实价值。除了收入与成本确认的时期性对利润产生阻碍外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售支付的治理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，房地产HYPERLINK /news_list_12.html o 企业企业为了持续HYPERLINK /news_list_2_3.html o 进展战略进展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时刻价值和土地增值部分。特不是近年来，房地产企业凭借其资金、HYPERLINK /news_

24、list_1_19.html o 品牌治理品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，事实上际地价差不多是账面成本的数倍，这时HYPERLINK /news_list_13.html o 财务财务报表显示的企业HYPERLINK /news_list_1_34.html o 资产治理资产严峻失实，阻碍消费者进行HYPERLINK /news_list_5_10.html o 企业人力资源企业HYPERLINK /news_list_9_7.html o 财务经理财务报表分析。另外，房HYPERLINK /news_list_11_6.html o 地产公司地产企业在HYPERLINK

25、 /news_list_11_13.html o 房地产开发开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达3050，时刻长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时刻，往往要通过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。这会进一步扭曲利润指标，阻碍报表使用者对企业盈利能力的推断。1.3房地产企业财务报表分析的改进措施依照上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析时应该充分考虑房地产行业的专门性，应先依照真实性和配比原则将财务报表作适当调整，对传统财务分析方法加以改进，以正

26、确推断企业的财务状况和经营状况，而后才能进行常规的企业财务报表分析。1.3.1充分利用表外信息传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产企业来讲，由于其报表数据存在着局限，其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，能够为我们正确地理解和推断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的阻碍。1.3.2对财务报表的项目进行具体分析并做出调整鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到阻碍，在对房地产开发企业进行财务分析时应对

27、其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的推断。在分析企业偿债能力时，对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理可能企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确推断企业的偿债能力。1.3.3重视对现金流量表的分析与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和进展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。1.4房地产企业财务报表分析方法1.4.

28、1依照收款方式分析预收账款，确认收入房地产由于其商品价值专门大，收款形式与一般的产品有专门大的不同，分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。关于一次性付款的房地产HYPERLINK /news_list_3_2.html o 销售培训销售，应以应收款项的足额到账作为收入的确认标准，而不论其是否办理了房产证，只要房款足额到账，即可视为HYPERLINK /news_list_1_11.html o 风险治理风险已转移；关于分期付款的销售，应以HYPERLINK /news_list_1_41.html o 合同治理合同约定的收款日期确认收入，然而买方若在合同约定日期有欠付现象，应考虑买方的资信

29、HYPERLINK /news_list_14_3.html o 领导能力能力、欠付的金额及欠付频率等因素，假如买方的资信不佳，欠付的金额过高，或欠付次数过多，则不能确认收入；关于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按揭款已到账，方可确认收入。依照上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。 1.4.2分析开发成本的构成，确认成本购入尚未HYPERLINK /news_list_14_2.html o 领导力开发开发的土地应比照周边土地价格进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未

30、完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。 同时应该按照收入与费用配比原则调整收入结转前发生的期间费用等。2基于保利房地产公司的财务报表常规分析依照以上问题的探讨，下面将结合房地产行业的专门性，以保利地产为例，对保利地产的财务报表进行一系列的常规分析2.1保利地产简介保利房地产集团股份有限公司(简称保利)由保利集团控股,成立至今20余年,于2006年上市。现拥有国家一级房地产开发资质。公司多元化经营,业务涉及地产、酒店治理、贸易等,公司在保利集团的支持下,在激烈的市场竞争中,利用优质的土地储备优势困难奋斗,迅速树立起保利的良好声誉,形成了巨大的品牌价值,

31、稳固了领先的行业地位。房地产项目要紧遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个都市及地区,在十几个国家设有子公司和办事处。保利地产在全国的布局策略以北上广为基点,向全国福射。公司整体的业务从商品房开始拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。总的来讲,保利地产基于住宅商品房的开发,进行有效的拓展,扩展到相关物业。公司落实的进展战略是“三个中心,相对发散”,公司以大型都市为中心,发散到二级甚至三级都市;以房地产为中心,发散到上下游产业;以商品住宅的开发为中心,发散到相关领域。在20年的进展中,努力提高效益,适度操纵开发规模,从而提高自己收益,同时企业高管亦重视公司的资金运作,在

32、公司领导的带领下,树立了良好的行业形象,建立了卓越、务实的行业口碑。2.2保利房地产公司财务报表常规分析2.2.1资产状况分析表2-1 固定资产/流淌资产比例年份200920102011固定资产/流淌资产比例0.00230.00220.0050保利公司2011年的固/流比例比2010年有大幅度的提高,要紧是固定资产规模变大,保利公司的固定资产增加的比例比较大,要紧由于房屋等建筑物增加的比重比较大。表2-2 保利地产流淌资产的内部结构会计期间货币资金应收账款净额预付款项净额其他应收款净额存货净额流淌资产合计200917.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88,504,161,24

33、2.0201013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146,671,656,739.1020119.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187,991,387,510.53由上表能够看出,保利的货币资金比例连年下降,保利应该加强销售,及时出台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货比例连年上升,这两项比例均低于行业平均水平,应加强销售治理。表2-3 应收账款与收入比例会计年度200920102011应收账款与收入比例0.0200.0160.022保利的2011年12月31日的应收账款的账面价值为1,057,645,022.59, 2010年12月31日的应收账

34、款587,179,871.06,上升了80.12%。要紧公司报告期内收入增加所致。由账龄分析能够得到,2011年的1年以内的应收账款为76.61%,而2010年的1年以内的应收账款为81.31%,讲明保利公司应加强应收账款的治理,提高应收账款的周转率。2.2.2偿债能力分析偿债能力决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债能力,偿债能力分短期偿债能力和长期偿债能力。表2-4 短期偿债能力指标流淌比率速动比率现金比率20092.310.740.420102130.530.2820111.910.360.18偿债能力与公司的进展紧密相关,假如公司资不抵债或是没有足够的现金流来还款,那么公司就面

35、临破产的危机,因此偿债能力是股东、债权人以及任何的利益相关者都特不关注的,阻碍一个企业是否能够可持续经营.关于流淌比率的最佳界定,不同的人有着不同的标准,关于债权人来讲,确信是希望该指标越大越好,这是公司可使用资金充足的表现,但关于股东来讲,他们要权衡公司的经营性和财务费用,他们就会有不同的标准。通过上述表能够看出,保利地产的流淌性比较好，由于2011年政策趋紧,导致整个行业流淌性大幅度下降，保利地产的流淌性也变差，存货和在建工程在房地产行业中占用了大量的资金,且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货的变现有着诸多的不确定性,因此,在那个专门的行业中,我认为相比流淌比率来讲,速动比率有更高的

36、参考价值。速动比率确实是速动资产/流淌负债,速动资产也确实是流淌资产中扣除了存货的资产,像流淌比率一样,那个指标的标准也因人而异,参考整个行业的平均值后,那个指标具有更多的参考性。然而，保利的速动比率连续三年下降,结合公司的短期借款、应收账款来看,我认为公司的在扩大了经营规模的同时也增加了存货的储备,导致了公司销售收入的下降。这要紧是房地产企业是在封顶后开始销售,然而现在收到的现金不能直接确认收入,而只能计入到“预收”中,因此也无法结转成本。2011年保利的“预收账款”相比2010年增长了 154%,公司由于预售商品房,实际的偿债能力有一定的提高,但由于会计规定,没有结转成本导致公司的速动比率

37、下降。假如讲流淌比率受存货的阻碍,速动比率受其他资产变现的阻碍,那么现金比率则相对可靠的多,它是公司现金类资产/流淌负债,公司的这类资产几乎没有变现的风险,或是风险专门小,从另一个角度上反应了公司的偿债能力,然而该指标不能太高,因为我们都明白公司占用现金是有成本的,假如公司现金过多,就容易造成资源的白费,成本上升。在惯例中,大伙儿认为现金比率在20%左右较合理。由于受政策趋紧阻碍,保利地产的现金流淌比率有一定幅度的下降。保利的现金比率较差,低于20%,其现金偿债能力较弱,三年来连续下降。然而深入分析保利的流淌负债,其中“预收账款”占了专门大一部分,讲明其销售连年增长，故总的来看,保利的偿债能力

38、不算弱。从保利地产的短期偿债能力来看，保利的各项比率较低，其要紧缘故是这几年不断开发新的地产项目，但能够看出流淌负债中预收账款增长较多,没有太大的偿债压力,但保利地产仍然应该重视现金流量，加强现金流量治理。表2-5 长期偿债能力指标资产负债率有形资产净值债务率权益负债比率权益系数债务偿付比率利息保障倍数20090.72.510.43.581.16-54.9120100.794.04-5.3720110.784.340.235.530.99-23.69公司总资产的总额、结构、企业经营状况、资产流转的稳定性等都会阻碍到公司的长期偿债能力。一方面公司的持续经营是公司利润的源泉,反映了公司稳定现金流的

39、情况,另一方面公司的所有者权益总额反映了投资者对该公司的可承受风险和以后的预期,因此负债也从另一方面反映了另一类利益相关者对公司的评价。因此,我们通过资产负债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长期偿债能力。由于杠杆效应的存在,公司的投资者更希望通用负债经营来获得更多的好处,然而负债一旦增加,债权人的风险就会越高,他们又不情愿,他们都希望借出去的钞票归还能有所保证。所有者权益比率是资产负债率的变式,差不多上对公司长期偿债能力的衡量,只是是从不同的角度动身。保利地产的资产负债率、有形资产净值债务率都专门高。这两个比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能赶忙变现的无形资产,递延所得税等的阻

40、碍。更能讲明企业长短期资产支撑企业资产的能力。一般来讲,企业资产负债率不应大于70%,否则债权人会承担较大的风险,近年来,保利进行了大规模的融资行为(包括股权融资和债券融资),在2011年末,保利地产资产负债率尽管大于70%,但低于行业平均水平，保持着稳健的资产负债率,为公司进一步利用财务杠杆打下了基础。利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的能力,常用于评价企业用效益支付利息费用的能力和债权人投资的安全性。一般来讲,利息保障倍数越大,讲明债权人越安全,若此比率小于1,讲明企业有债务危机,不仅无法还本金,甚至支付利息都存在困难。从表格上看,保利的利息保障倍数小于1，而且专门低甚至出现负数，存在一定

41、的债务危机。资本结构的合理性是保证公司长期负债能按时偿还的一个重要条件。下面将从资本资产结构的角度来分析保利地产。下图均以万为单位。图2-1 资本结构图2-2 资产结构从上图来看,保利的资产中流淌资产比重大,高于行业平均比重;筹资方式要紧由短期筹资方式构成, 但保利地产的流淌资金大部分由长期借款组成,相对稳定,风险也不大,属于稳健型资本资产结构。2.2.3营运能力分析营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的收益,以下将从短期资产营运能力和长期资产营运能力两方面来分析保利地产的营运能力。表2-6 存货周转率会计年度200920102011存货周转率0.290.280.23存

42、货是企业核心的价值,是企业竞争的筹码,是企业经营活动的基础,关于房地产企业,存货何时变现,如何变现受国家政策的阻碍巨大,因此存货的治理尤为重要。加快存货的周转,也是房地产企业的经营成败的关键.从2009年2011年,保利的存货周转率有下降的趋势,这要紧是由于一方面公司不断拿地盖房子导致存货的增加,另一方面从2011年以来,房地产行业的销售并不乐观,销售的增长没有跟上。从上述表格能够看出,在2011年保利地产的存货周转率有所降低, 保利地产的前三季的销售收入比上年同期增加了26%,而存货周转率的降低幅度较大,也显示了公司销售状况出现一定的困难,积压在手里的项目较多,容易有发生跌价损失的风险较大。

43、随着公司业务的增加,存货也相应的增加,因此公司的存货量是公司赖以生存和进展的基石。存货的结构也体现了公司在资源配置上的策略。因此,一方面在建产品应该保持合理的数量,另一方面存货周转率只要在一定的范围内差不多上正常的。然而公司依旧应该从优质资产入手,盘活资产、提高资产的利用效率,最大限度地发挥公司的规模效应,使存货的增长和销售的增长都保持在合理的水平。表2-7 资产周转率会计年度200920102011固定资产周转率116.42135.6674.50总资产周转率0.32030.27保利地产2011年固定资产周转率大幅度降低,要紧由于固定资产增加了7084万。但总资产周转率也下降幅度比较大,这要紧

44、是由于保利的2011年存货周转率和应收账款周转率都下降。存货周转率的下降导致了总资产周转率的降低,因此公司需要在存货的治理上下功夫。从以上的分析看来，保利地产应该对其应收账款和固定资产的治理更细致,从2010年开始,国家从宏观上开始调控房地产市场,导致其不得不拿地后迅速建房,完工后又因为资金的压力,不得不让利促销。治理层应该对存货做好精细化的治理。2.2.4盈利能力指标分析盈利是公司得以生存和进展的动力,是投资者选择投资目标的缘故,是债权人回收债权猎取利息的保证。表2-8 资产收益率和净资产收益率会计年度200920102011资产收益率0.040.030.03净资产收益率9从上表能够看出,保

45、利地产资产收益率和净资产收益率都专门稳定,充分讲明治理层关于资产营运治理能力专门卓越,在外界环境波动的情况下,及时调整进展方向。关于以后的进展趋势,首先要看房地产行业的进展趋势,目前调控政策没有松动的迹象,交易量和房价不断下降,考虑到公司的种种问题，保利地产乃至整个房地产行业的以后走向事实上并不明朗。表2-9 经营指数会计年度200920102011经营指数-0.2856-4.0634-1.8683经营指数等于经营现金净流量/公司净利润,该指标一方面体现了公司盈利的水平,另一方面也体现了公司盈利的质量。从表格能够看出,保利地产的经营指数变动幅度特不大,这些指标反映出公司资金有着一定的不确定。房

46、地产行业的专门性决定,十年的黄金期导致地产公司前两年疯狂拿地。造成公司现金回流的困难要紧也在于此,而在今年商品房存量较高,存货没有及时销售,造成一定的积压。这是保利面临的问题,也向保利的治理当局提出了问题如何将存货合理变现,加强现金流的治理。为此,保利地产在销售上应采取有效的措施,消化库存,采纳不同的策略进行租售,同时对不同的项目采纳不同的考核方式,重新拟定项目打算，以降低现金流出。表2-10 每股现金流量会计年度200920102011每股现金流量-0.33-4.89-1.33一家公司的每股现金流量越高,讲明这家公司的每股一般股在一个会计年度内所赚得的现金流量越多;反之,则表示每股一般股所赚

47、得的现金流量越少。公司现金流强劲,专门大程度上表明主营业务收入回款力度较大,产品竞争性强,公司信用度高,经营进展前景有潜力。从上述表格能够看出,保利的11年底的现金流量均为负数,截至10月26日,共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。整个地产行业面临的是中国实体经济下滑,地点财政紧张,政策调控力度加强。保利的每股现金流量比较低，连续三年每股现金流量为负数,应加强现金流的治理。图2-3 营业毛利率营业毛利率等于营业毛利额/营业净收入。该指标不仅反映了公司的经营水平和经营效率,营业毛利率是公司可支配利润的来

48、源,该指标越强,能抵消的成本越多,每一产品产生的利润就越多。从上表能够看出，保利三年间盈利的波动比较大,10年底比09年底指标有一定程度的降低。然而我们必须注意到，这一指标更多反映的往常年度的销量实现的收入。由于房地产行业差不多上交房后才确认收入,托去年和前年房地产销量的福,今年房地产企业能够维持全年业绩.表2-11 预收账款会计年度200920102011预收账款2,983,043.305,154,432.857,092,822.63从该表,能够看出,保利地产的预收账款有所增加,然而认真分析,能够看出保利地产2011年预收账款增幅由72.79%下降到37.60%,由于房地产的专门性,多销售期

49、房,在交房的前一年、前两年都差不多收到了款项,直到业主收房后,才能确认为收入。因此我们要分析房地产的现状,不能看利润,利润代表的是去年、前年交易实现的收入,而不是当期的收入,要侧重看预收账款。保利的预收账款增幅都下降专门大,能够看出企业的销售开始困难,不如以往年份的增长快,需要调整进展方向,多元化经营,开发商业地产等地产新模式。从盈利能力分析上看，保利地产的资产和净资产收益率变动较大,要紧由于公司的资产规模比较大,受整个行业波动阻碍比较大。从经营指数和每股现金流量来看, 保利略显不稳定。保利的毛利率波动相对比较大,预收账款的增长幅度下降专门快,需要更多的推进销售,推进精确化治理。然而目前保利的

50、预收款金额庞大,能够应付经营性现金流缺口。2.2.5成长性分析表2-12 成长性分析指标会计年度200920102011主营业务增长率0.480.56031净资产增长率0.780.180.19总资产扩张率0.670.70.28从表格能够看出, 保利的各项增长率有专门大的波动,10年是大规模扩张的一年,依靠于当时整个行业蓬勃进展,11年的总资产扩张率和主营业务增长率有所放缓,应对行业状况,适度放慢脚步。由于房地产行业政策调控力度短期可不能降低, 12年,保利再度将扩张速度放缓,进一步调整了公司经营业务的结构。2.3 对保利地产财务报表分析的小结综合偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性分析来看,

51、保利在整体行业处于大波动的状况下,盈利状况处于专门大的波动,比上年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流的治理。在国家大力宏观调控的政策下,对公司的资金更是一场考验,鉴于国家在2012年对房地产的调控并没有松动的情况下,建议保利地产在销售策略上注意要以增加销售,加速回款为指导思想,为公司迅速补充现金流,同时借助于财务杠杆,开拓融资渠道,拓宽思路,从金融、销售上入手。2011年己经出现了一批小房地产企业破产的案例,归根到底差不多上资金链断裂,因此保利地产面临的情况不是个例,而是整个行业在高速扩张后必定面临的问题,企业更需要从财务上下功夫,在困境中寻求自己进展的

52、道路。从目前保利的治理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度操纵存货数量。在这一轮行业调控中,行业要经历一次大洗牌,如2010年房地产行业并购多达84起,为所有行业之龙头,涉及金额高达25.8亿美元。2011年,房地产行业的并购速度接着加快,并购案不断增多,2011年上半年房地产行业并购数量已达到57起,相比2010年上半年增加了27起。截止2011年底,房地产行业的并购案数量总量已突破100起,超过2010年全年的数量。综上所述,只有稳定的市场占有者,企业丰富产品线,不是单一的高端品种,薄利多销、加快货款回款率,才能历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。3房地产公司财务报表分析以后进展趋势现行

53、的财务报表分析体系，在整个自躯体系上也存在局限性，尤其是房地产如此的专门行业，在可预见的以后里，财务报表分析体系一定会更科学完整。3.1 对财务报表本身的改进第一，加强对会计报表附注的分析。依据中华人民共和国公司法、中华人民共和国证券法等法律法规，房地产公司在财务报表附注中，除披露一些必要信息外，还必须额外披露质量保证金、维修基金和存货核算方法、合并开发项目编制报表时采纳的方法等一系列内容，因此，房地产公司的财务报表附注是其财务报表分析必不可少的一部分，能够关心理解会计报表的内容而对有关项目等所作的解释，能够更好的满足报表使用者的需要。第二，加强物价变动会计研究，增强其操作性和应用性。如何消除

54、通货膨胀对会计信息的阻碍，增强财务信息的真实性和可比性，已成为现时期我国会计界迫切需要解决的问题。房地产行业的经营周期较长，通货膨胀对房地产公司的阻碍因此更为深刻。从国际上看，多数国家将一般货币购买力调整的财务报表和现值的财务报表同时作为补充报表。但我国关于通货膨胀会计理论的研究还专门不成熟，应加强这方面的研究。第三，严格执行新会计准则，尽可能地减少同一类经济业务采取不同的会计处理方法和可能，减少人为操纵空间，使同行业间统一口径，更具可比性。3.2 对财务报表分析指标的改进应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计利润反映了不同维度的会计信息，二者具有专门强的互补性。现实环境下，

55、现金流量信息的分析特不重要。一是补充盈利能力的指标。补充经营活动现金流量净利润、经营活动现金流量营业利润，全部活动现金流量净利润，这三项指标能从总体上反映出在企业利润中有多大比例的现金支持，从而关心使用者推断利润的现金保障程度。对房地产如此现金为王的行业，现金流尤为重要。二是增加获现能力指标。增加净资产现金回收率和主营业务收现率。净资产现金回收率=经营活动现金净流量平均净资产，该指标是对净资产收益率的有效补充，它更注重现金概念，也更真实可靠，通过对比净资产收益率和净资产现金回收率，就能够暴露出那些提早确认收入的问题；主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到的现金主营业务收入，该指标能够评价企业的

56、销售质量，通过分析能够了解企业主营业务收入有多大比例转换成了现金，又有多少以应收账款的形式存在。三是完善偿债能力的指标。如现金到期债务比=全部活动现金净流量流淌负债、现金债务总额比=全部活动现金净流量(流淌负债+长期负债)、利息保障倍数=经营活动现金净流量财务费用，前两项指标能有效地反映公司所有活动产生的现金净流量对到期债务的保障程度，能稳健地反映企业的偿债能力，幸免了全部账面利润能够进行全部及时支付的假象。利息保障倍数能有效地反映经营活动现金偿还债务利息的能力。四是增强营运能力的指标。如经营活动现金流量主营业务收入、经营活动现金流量资产总额等，以充分揭示正常的经营活动带给企业的现金及其等价物。这些指标都能够为信息使用者提供真正可靠的信息。3.3 对财务报表分析方法的改进就分析方法而言，要注意定量分析与定性分析相结合，动态分析和静态分析相结合，个不分析与综合分析相结合。此外，要加大时刻序列分析法的运用。时刻序列分析是将某一现象所发生的数量变化，按时刻的先后顺序排列，以揭示随着时刻的推移这一现象的进展规律，