各国房地产企业发展模式的区别分析课件

1、浙江工商大学金融学院11级研究生 方健儿2012.2.26我国房地产企业发展模式研究与香港、美国、日本、新加坡模式的比较分析2022/9/1822目 录发展模式及其影响因素几大主流房地产企业发展模式分析中国房地产企业的发展模式第三种模式-“大陆模式”2022/9/183一、发展模式及其影响因素什么是发展模式？发展模式选择的影响因素？发展模式选择的目标？ 房地产企业的经济发展模式就是要适合不同的发展阶段，解决好每一阶段企业存在的各类问题，从而促进房地产企业的经济发展。它包括开发模式、融资模式、运营模式、盈利模式、管理模式等多个方面。2022/9/1842022/9/185发展模式选择的影响因素发

2、展模式选择的影响因素产业基础外部经验市场环境政治制度经济环境文化二、几大主流的房企发展模式分析2022/9/187香港模式美国模式新加坡模式日本模式“香港模式” “香港模式”，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售，以相对廉价取得土地为经营导向 。 2022/9/188“香港模式”“美国模式”主要特点以土地为基本，实行全过程的经营，“售楼花”和“地王”是其两大经营特色。市场高度细分+金融工具多样化产生背景土地产权制度公共土地批租制度，土地产权归政府，买卖的只是土地的有期限的使用权土地产权私有，土地供给市场高度自

3、由且无限融资模式预售款+银行贷款ABS、MBA、REITs等金融发达，融资方式多样化，只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金主要优点实现了利润的最大化；一体化的参与有利于资源的优化配置专业化，形成核心竞争力；资金来源的多样化使得房地产的收益和风险全社会共担主要局限不够科学，比较粗放的，风险很大，容易导致囤积和烂尾。组织成本较高，利润被瓜分适用范围人多地少，寸土寸金地广物博、金融业发达核 心土地资金房企地位全能者，所有环节参与组织者、统筹者2022/9/1810新加坡模式 新加坡模式，其核心就是建立住房公积金，以政府供应的保障性住房为主体，以商品房为补充，来满足社会大多数人群对住房的需

4、求。在新加坡，超过70%的人都居住在政府住房。 在房地产领域，以所投资的资产总额计算，新加坡政府投资公司排名全球前十大房地产投资公司之列。同时，公司所投资的房地产业务是为数不多真正具有全球代表性的房地产组合。2022/9/1811新加坡的房地产企业发展模式 盛邦新业集团源自新加坡建屋发展局 (HDB)，拥有48年丰富的住宅房地产开发经验，它为新加坡提供了约90%的住宅，开发足迹更是遍及中国、印度、菲律宾等23个国家、90座城市，成功规划建设了45座新兴城镇，2000多个项目，为350余万人口提供了超过100万套精品住宅，被世人誉为“新加坡花园城市的缔造者”。 特点： 一体化经营； 行业集中化程

5、度高； 跨国经营与投资明显；2022/9/1812 日本政府类地产开发机构最具代表性的是原日本住宅公团，也就是现在的都市再生机构。主要业务是为中低收入的劳动阶层提供住宅、宅地以及与其配套的公共设施。 模式特点：有专业化分工，但专业细分程度远远不如美国，房地产市场有自身的特色，房企的发展模式基本上还是香港模式。2022/9/1814日本的房地产企业发展模式2022/9/1815三、我国房地产企业的发展模式企業发展阶段曾经的香港模式自发的转变及原因1990年，国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例的55号令，对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始。中国房地产师于香

6、港，起源于深圳，传播于中国大陆。香港深圳中国大陆2022/9/18172022/9/1818在过去的20多年里，影响中国内陆房地产企业的是链接：中国房地产10强企业模式研究(2011-03-11 来源：中房网)香港模式2022/9/1819 近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。例如：万科、万通（冯仑）、绿城（代建模式）等。美国模式兴起2022/9/1820香港模式美国模式万科模式VS长江实业Pulte Homes 美国模式兼容万科成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1993年将

7、大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科虽然在学习“美国模式”，但是与Pulte Homes公司这样的优秀美国房地产企业相比，万科在精细化、专业化方面还远远不够。转变的原因-香港模式的深刻教训2022/9/18对房地产商：易受市场变动和宏观调控的影响，经营不稳定，且受资金和土地制约很大。对房地产业：土地囤积广、项目烂尾多、设计不合理、建筑能耗高、房屋质量差、物业管理难、资金链紧张等问题逐渐显现，房地产行业发展大起大落，波动大。对社会民生：政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起，导致了地价与房价一轮又一轮的上涨，使买房目标离普通百姓越来越遥远。对金融行业：资

8、金来源单一，对银行信贷依赖极大，导致了房地产市场风险向银行业蔓延，增大了整个金融系统的不稳定性。对宏观经济：对宏观经济的稳定有一定的破坏性。2022/9/1822 我国推行美国模式的局限：从一个宽泛的意义上来说，美国模式的地产商更接近于制造类企业，这对于国内已有一定基础、实力的房企，是否愿意放弃全能化模式下的最大化利润，甘愿做一个制造类企业？土地产权制度不可能转为私有，土地供给市场也无法实现无限量供给。金融市场尚不发达，房地产资产证券化等金融工具缺乏。美国模式是否适合中国内地？2022/9/1824四、 中国内地房地产企业的未来是否存在一种大陆模式？大陆模式的初步设想如何实现大陆模式？2022/9/1825作为内陆房地产市场主体的房地产企业在这个宏观调控带来的一轮新的十字路口下应该何去何从？做何选择？除了香港模式和美国模式，是否还有第三条道路，是否存在“大陆模式”?所谓“大陆模式”，就是根据中国的自身特色，结合香港模式和美国模式的优点，博采众长，兼容并蓄，建立一种混合模式。综上所述，房地产开发企业商业模式的确立，是建立在对自身资源和能力的分析基础之上的，是对价值链、产品和区域做出合理选择、明确定位的系统决策过程。建立一个合适的商业模式，是企业成功的必由之路。“大陆模式”下的房地产企业2022/9/