万州财富中心项目商业定位与招商策略沟通案.x 自动保存的1111课件

1、万州财富中心项目商业定位与招商策略提报重庆思源经纪 / MAY.14.2013Project business orientation and investment strategy report *沟通思路Part1.项目招商市场背景简析Part2.项目招商定位Part3.招商政策方案城市宏观市场房地产市场分析商圈分析万达开拓滨江商业带专业市场分析小结项目硬件指标区位环境项目四至周边配套SWOT分析项目市场定位商圈辐射范围目标消费群定位业态功能定位项目核心问题梳理招商策略招商政策建议招商与销售结合策略招商物料准备招商团队Part1.项目招商市场背景简析城市宏观市场房地产市场分析商圈分析万达开

2、拓滨江商业带专业市场分析小结经济：万州近五年GDP均保持20%以上的增长，但与主城区相比，经济总量较低，经济发展水平不高人口：万州2012年城市人口157.2万人，城镇化率57%，主要移民为三峡库区移民产业：万州当前产业结构以第二产业为主导，正处于工业化初期，第三产业发展较快规划：万州将建重庆第二大城市，东北翼中心城市，渝东北、三线库区的商贸物流中心城市，乃至西三角的物流集散地 万州经济发展较为迅速，但经济发展水平以及发展质量尚不高 万州属于典型移民城市，正处于城市化进程的高速发展期 万州工业化进程趋势较为明显，城市商业发展水平较差，城市-商业匹配度较差 万州城市规划与交通规划较为可观，城市空

3、间发展较大万州城市人口规模较大、城市等级以及城市规划较好，现阶段经济总量与质量急需提升，第三产业发展较为迅速、城市化进程加快 城市整体发展空间与机会较大，城市商业尚需不断提升档次，不断完善产品成熟度Part 1-项目招商市场背景简析1、城市宏观市场城市等级与规划、城市经济状况、产业结构以及人口结构等决定了万州具有较强的市场空间与机遇 中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺； 五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后； 北山板块: 历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区； 北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应； 观音岩板块：三峡

4、移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模； 江南新区板块：发展中热点板块； 龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少； 天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好万州区房地产板块分布资料来源：万州市场调查分析Part 1-项目招商市场背景简析2、房地产市场分析万州房地产发展组团式板块化特征市场供应的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块、以及观音岩板块. 高笋塘商圈高 笋 塘 商 圈高笋塘商圈基本情况 高笋塘商圈是万州区现阶段商业、金融以及文化中心，幅员约3平方公里，南接北滨路万州万达广场，北靠万州太白岩，东临高笋塘商业广场、西连万州中天

5、广场 高笋塘区域云集了大量的商业广场、商业街以及专业市场，业态覆盖日用百货、服装、家电、装饰建材以及药材等，区域内汇集了百盛百货、重庆百货等大型卖场，更云集50余家专卖店等，预计经营面积超过20万平方米高笋塘商业广场万州中天广场万州万达广场资料来源：万州市场调查分析Part 1-项目招商市场背景简析 3、商圈分析高笋塘商圈为万州目前唯一的核心商圈，对主城区以及周边县市均有较大的影响；业态以百货为主，餐饮、休闲娱乐类商业分布较为分散，整体档次不高。其他商圈周家坝商圈江南新区商务区百安坝商圈区域商业尚处于规划阶段，多为毛地多为社区底商，商业氛围不浓厚社区底商资料来源：万州市场调查分析Part 1-

6、项目招商市场背景简析 3、商圈分析万州除高笋塘商圈以外，其余商业尚处于规划阶段和商圈形成初期，商业氛围较单薄，为生活配套为主要功能Part 1-项目招商市场背景简析 4、万达开拓滨江商业带万州万达广场业态分布布局示意图户外商业步行街，1-4#，体量约3.5万方，共四层，全部销售，底层售价5-6万，业态无限制，物业条件较好；超五星级酒店，引入希尔顿酒店管理公司，品牌为希尔顿旗下逸林酒店系；为传统两段式物业分布，主力店为华润万家和万千百货，辅以典型的大歌星和万达影城，全部持有，共5层，属典型3.5代万达系产品，面积14.4万方；小天鹅综合批发市场万州商贸城宏远批发市场中天装饰广场光彩大市场资料来源

7、：万州市场调查分析万州专业市场基本情况Part 1-项目招商市场背景简析 5、专业市场分析万州专业市场整体品质不高、规划设计理念较为落后，但业态覆盖度较高市场需要现有产品的升级换代产品综合批发市场专业类别市场业态覆盖：万州专业市场业态覆盖装饰建材、数码、小商品批发等档次区分： 整体档次以中低档为主，但业态档次覆盖高、中、低档经营理念：缺乏整体管控的理念，业态区域划分不清晰，业态布局较为混乱建筑设计：缺乏统一的规划设计理念，车流、人流交叉混乱缺乏完善的物流保障系统Part 1-项目招商市场背景简析 6、小结项目经济技术指标总用地面积19118.81平米总建筑面积78205.98平米容积率3.0绿

8、化率30.01车位428个商业面积20859平米Part 1-项目招商定位项目硬件指标2万方集中式商业，统一招商管理运营。一小时经济圈东北翼东南翼重庆万州327公里 万州位于四川盆地东部，重庆市东北边缘，东西距离97.25千米，南北距离67.25千米，总面积3457平方千米 地处三峡库区腹心，长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一 万州辖52个乡镇街道，2011年全区人口达到157.22万人，其中城区人口77.11万人，是重庆主城区外最大的中心城市项目位于北山板块，项目距离传统商业中心高笋塘仅3公里。目前是连接江南新城与高笋塘商圈的枢纽带。项目属于周家坝商圈，但地

9、理环境优势，独立于周家坝商圈的滨江商业带资料来源：重庆市万州城市总体规划2003-2020Part 1-项目招商定位区位环境项目处于万州的核心区域Part 1-项目招商定位SWOT分析开发优质物业填补市场空白，发挥自身优势以特色开发，错位经营应对市场竞争的威胁。SWOTAnalysisSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATSSWOT项目优势，属于成熟老社区，交通方便，周边配套比较成熟，项目前面就是公交车站，人流动向集中，项目周边已经形成较为稳定的居民区。劣势，不属于传统的商业中心区域，商业业态以社区商业为主，该区域商业体量不大，没有统一规划，没有形成中心商

10、业的环境。机会，该区域位于老区域和江南新区的结合处，目前到江南新区会从该区域经过，另一个就是借滨江商业的兴起，我项目距离北滨路直线距离只有100米左右。而且项目周边的滨江路有规划一个商业广场，及大量的以底商形式的滨江商业。威胁，1、规划中的长江3桥修好后，该区域的位置会变得比较尴尬，从老区到新区将不在通过2桥到新区，更多的是经3桥到新区。2、滨江的大量商业会形成对我项目商业的直接竞争。Part 1-项目招商定位项目市场定位规避自身不足，捕捉市场发展趋势【区域发展】北山板块是房地产市场追逐居住类较火热的区域，独特的地理位置，未来发展的独立的副商圈。居民消费潜力巨大，中高端消费群的消费需求大。【业

11、态市场发展】目前周边大量社区商业，商业业态主要以生活配套为主。由于该北山板块开发成熟度提高，消费人流量增多，消费区域也转向成中高端休闲娱乐美食消费。【项目特征】区域内较大集中式商业2万方，统一招商管理运营，项目外形醒目，记忆感强。在这样的大环境和项目自身条件下，定位依据专业市场SHOP MALL步行街商业综合性商场Part 1-项目招商定位项目市场定位规避自身不足，捕捉市场发展趋势万州，进入新4S时代。由传统而来的城市发展新动力。城市价值的重新想象。北滨路上首个4S购物中心品味时尚生活舞台延续项目外观设计推广概念打造北山4S购物中心，升级北滨路商业带挖掘自身特色，特出自我风格购物餐饮体验娱乐项

12、目周边1公里辐射圈Part 1-项目招商定位商圈辐射范围规避自身不足，捕捉市场发展趋势主要辐射区域以北山板块为中心片区为核心，打造北滨路商业特色。主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐、休闲购物的需要，充分发挥滨江商业主题的展示功能，塑造一个生活享乐型的综合性购物中心。Part 1-项目招商定位目标消费群定位提高北山片区消费者生活配套服务消费者类型希望他们如何思考财富中心商业需求在北山区办公的人群午餐和下班后休闲购物的主要选择酒吧咖啡和快餐简餐化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，办公用品在项目周边居住的人群满足他们基本的商业需要，这里是他们最喜欢的购物场所 食品、服饰，儿童用品，

13、家居饰品，运动产品，餐厅，图书和音像Exercise and personal care 健身与个人护理财富中心居住的人群午餐和晚餐，经常进行家庭聚会、享乐、休闲娱乐购物的首选 Beer Caf and fast food酒吧咖啡和快餐简餐超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品， 图书和音像Exercise and personal care 健身与个人护理案例借鉴：项目地理位置和周边商业环境和重庆公馆商业业态打造。Part 1-项目招商定位目标业态功能定位垄断北山片区消费者生活配套服务项目整体功能集购物、休闲、娱乐、美食、培训等多功能于一体；打造以情景式购物为主题，面对中端收入人群及家庭消

14、费的购物中心目标消费群需求主力目标消费者对品牌消费、家庭消费和娱乐休闲消费有较大的需求，其中，家庭消费包括餐饮、娱乐休闲、文化教育等。同类商业项目功能业态参考本项目建筑面积7.8万方，其中商业面积2万方，商业的功能体量比例划分可参考重庆公馆+春森彼岸项目业态划分。功能业态比例4S店：购物：餐饮：娱乐：配套=20%：35%：25%：14%：6%-1FL1L2L3L4L5-1F：超市/美食城1F：4S店行2-3F：快餐/西餐/中餐/茶楼/精品百货：品牌服饰/眼镜4-5F： KTV等休闲娱乐设施/教育机构负1F：超市/美食城1F：4s店2-3F：快餐/西餐/中餐/精品百货：品牌服饰/珠宝行/眼镜行/通信4-5F： KTV等休闲娱乐设施/教育机构茶楼/Part 1-项目招商定位目标业态功能定位项目整