高速铁路火车站区域及商业物业地开发与经营

1、实用标准文案实用标准文案文档文档高速铁路火车站区域及商业物业的开发与经营杨宝民作者:深圳市新摩尔商业管理公司总经理清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民前言2005年杨宝民系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业，从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心，日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟 体系，而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济发展，因此，我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。通过2011年深圳新摩尔公司中标服务青岛高铁北站土地一级开发和城市设 计的经验，今后高铁站前的长途汽车站和批发市场， 酒店，写字楼以及商务公寓 可以作为交通枢纽综合体统一规划设计，地下空间

2、和地上立体设计。我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业，而且要充分利用并规划 好周边8公里土地的商业价值,完善高速铁路经过城市的商业布局，充分发挥高 速铁路的连带作用。本文以长沙高速铁路站点物业及周边 8公里区域作为研究案例，运用区域经 济学和商业经济的知识，重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路 ； 运用总部经济理论，探讨在长沙依托新火车站建设我国长株潭 CBD的可行性，介 绍长沙高铁东部新城规划的总体思路和长沙大河东发展战略。对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点，我们重点分析区域经济特色和重点实用标准文案实用标准文案1.武汉一广州高速铁路对长沙区域经济的影响1.武汉一广州高

3、速铁路对长沙区域经济的影响文档站点的商业规划特色，介绍如何借鉴发达国家经验，利用高速铁路兴建机会，顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代，高起点规划高速铁火车站点周边 5 公里半径的整体开发，科学安排站前商业综合体开发，充分发挥高速铁路对经济 与社会和谐发展的火车头作用。高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响实用标准文案实用标准文案文档文档我国最长铁路客运专线开工新阳0能关全权,公里投漕：需。亿元隧道（含明洞）336度约修日新阳0能关全权,公里投漕：需。亿元隧道（含明洞）336度约修日处里占线路长度的:&9%正线兴有描第G62f豹4f淞里 占线踣总区的钙,2北:L就口市港口站强题底中.岳

4、阳、任: 湘潭,探洲，衢用.t 州.强关，清道一供L 笄而由到广州市的新广州站6月Z 3日开工座设的箕汉）广（州I探路客运专段是我国目前建设 的路里程最点、撞聿桥睢域而、投赍最多的被降客运专线，建成后武汉至 广州乘火车只需不引5个小射-阵邛解解新华社要图1武广高速铁路线路图在思考武广高速铁路对湖南的影响需要开阔视野，充分借鉴欧洲和日本发展 高速铁路对区域经济的带动作用，避免单纯从交通观点规划和论证高速火车站周 边区域。武广高速铁品&经过长沙，不仅大大提升了长沙的物流中心地位，而且为长沙经 济发展带来重大商机；不仅加快广东产业向湖南的转移步伐，而且提升了长沙在 全国的商业地位。长沙具有发展我国中

5、部CBD的潜力，我们呼吁积极论证其可行 性，加速提升长沙在我国中部地区的地位，借鉴日本新干线带动大阪、京都、神户 等地区发展经验，加快武汉、长沙、广州之间的区域经济联系。2.京沪高速铁路对长三角区域经济的影响打开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域一环渤海经济区和长三角经济区。”这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。”长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级， 而环渤海是一个正在建设的新经济区域， 正需要承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办？ ？1个温西沪高率月窄1个温西沪高率月窄图2京沪高速铁路关键数

6、据示意图京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路，沿线居住着全国1/4以上的人口，还有济 南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的2%,却承担了全国铁路客运量和货物周转量的10.2%和7.2% ,运输密度是全国铁路平均运 输密度的4倍。京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离，今后南京到上海购物消费人群将会增加，同时上海到南京旅游人群也将相应增加。无锡的的城市商业与物流地 位加强，无锡区域经济发展增加了拉动力。京沪高速铁路对上海经济发展影响最大，上海市闵行区华漕镇的房地产价格开始上升，相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。面对高速铁路发展机会，新摩尔公司充分发挥自己在高速铁路、地铁和轨道交

7、通商业物业开发和区域规划积累的优势， 帮助地方政府主动把握高速铁路给当地区域经济带来的发展机会，组织专家研究5-10公里半径区域更新规划， 高速铁路带动本地区域经济发展的策略、高速铁路站点周边物业开发计划等课题。高速铁路铁路站点商业项目的定位方法.城市中心商业定位方法日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目，商业一般以零售业态为主。大连胜利广场位于大连火车站南侧，所在地区是大连商业中心，高层建筑较多，建筑密度较大，交通比较拥挤。原来并无广场，在开发后形成一个广场，面积2.7万平方米，广场下兴建了 目前全国最大的地下综合体，有商业餐饮娱乐停车等多种功能 ，建筑面积12万平方米，地面上 还

8、有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外，同时作为露天表演舞台，吸引许多大连市民前来休闲购物。延伸雎下名店衡 直通各大商赤假 日XI）万人潮I !图3大连胜利广场平面示意图延伸雎下名店衡 直通各大商赤假 日XI）万人潮I !图3大连胜利广场平面示意图开发成功经验：充分利用城市中心地下通道优势，有效引导人流进入大型地下 商业购物中心，突出青春时尚等业态，多种业态有效组合。香港开发商特别注重长 远经营，成为全国最成功的地下购物中心。.城市边缘和新城区商业定位方法我国许多高铁站点尽量避开老城区，目的地是降低拆迁成本，因此，大部分 高铁站点位于城市边缘和新城区。在商业定位方面有两

9、种思路：思路1是在城市边缘按照批发商圈为主定位。思路 2是以新的站点作为新 城区的重点，把站点规划为区域商业中心，零售业态和批发业态同时发展，但是 以零售业态和高附加值批发市场为主，中低档批发市场大部分留在老火车站批发 商圈。徐州是京沪高速沿线重要的交通枢纽城市之一，徐州市境内正线长55.3公里，联络线长约15公里，同时京沪高铁徐州段还设置了 4条联络线与现有 京沪、陇海铁路相连，工程投资60余亿元。线路由苏鲁省界张山子附近进入 江苏省，沿途经徐州市贾汪区江庄镇、铜山县柳泉镇、经济开发区大黄山和 大庙镇、云龙区潘塘办事处，经铜山县棠张镇出徐州市进入安徽省境，徐州 境内共涉及3区1县7个镇（办事

10、处），在大庙镇206国道南侧将建高铁徐 州站。京沪高速铁路徐州段建设的本身，将为徐州创造数万个直接就业岗位， 并带动徐州商业、钢材、水泥、机械、电子等行业的发展。同时，京沪高速 铁路建成后，从根本上解决了京沪通道运输能力紧张的状况，京沪铁路的货 运能力也将在高速铁路建成后得到极大释放，为徐州市商业和物流产业快速 发展提供了可能，徐州的煤炭、粮食、建材等大宗物流和旅游业将成为最直 接的受益者。京沪高速铁路在徐州东贺村东南上山设置客站，徐州铁路枢纽内现在基 本实现客货分线运营，京沪高速徐州段建成后，运输能力得到极大地提高，使之由目前的限制性枢纽发展为适用性、发展性枢纽。新建徐州高速站，采用无柱雨棚

11、技术，并按现代化水平建设徐州高速站房。高铁客站附近将建长途汽车站，为批发和物流业发展提供了良好机会， 从长 远发展角度，应该在新城区规划中，做好商业网点规划。在充分论证后，特别是完成城市规划与商业规划后， 发展商可以在周边进行 商业、办公、住宅等高密度开发。根据徐州城市总体规划的要求，规划高速客站地区将形成“一轴、双心、四片”的空间结构。高铁客站周边地块位于徐州市主城区东部，距离正在规划建设的徐州新区仅3公里，距离徐州市老城区仅 6公里，距离城东新区2.5公里，距离金山桥开发区1.5公里。徐州市高速客站地块规划范围南起郭庄路延长线，北 至城东大道，西至规划中的金山桥至徐州新区快速路，东至京沪高

12、速铁路， 总用地面积约为8.7平方公里。“一轴”是在客运枢纽地区和金龙湖公共服务综合区之间形成的城市功能及景观轴。“双心”是指交通功能中心和公共服务中心。交通功能中心指以铁路新客站、长途车站、公交场站、停车场以及其他配套设施所形成的客运枢纽地区；公共服务中心是指以规划建设的金龙湖为中心形成的，以行政办公、商业金融、文化娱乐为主的公共服务综合区。“四片”是指高速客站的四个功能片区，分别是客运枢纽综合区、中部 综合区、金龙湖综合区和翠屏山综合区。客运枢纽综合区（站前路以东的地 区）：以高速铁路站、长途客运站为核心功能，综合城市轨道交通、城市公 交、小汽车、出租车等交通出行方式为一体的大型对外交通枢

13、纽，同时配套 一定的商业和旅馆业等。中部综合区（金新路和站前路之间的地区）：以服 务交通枢纽为主的旅馆、商业、餐饮、文化娱乐、金融、商务办公为主，同 时包括居住等功能。金龙湖综合区（和平路和金新路之间的地区）：以行政 办公、商业金融、文化娱乐、居住等为主的综合性功能区。翠屏山地区（和 平路、快速路之间的地区）：依托规划的翠屏山公园，形成以高档住宅为主 的居住社区。图4徐州高速铁路站点日本高速铁路站点商业项目的典型案例一-京都火车站京都火车站位于新干线上，是拥有 1800万人口的京阪神(Keihanshin )地 区(东京、大阪、神户)的客流中心。京都每年有4000万游客，在上世纪80年代，京都

14、车站已经非常局促，因此新车站的建设势在必行。京都车站大厦设计 竞标要点是在1990年1月发布的，竞标组委会为设计师规定了三大目标：(1)更新公共交通系统；(2)更好地接待旅客；(3)焕发市区活力。半年后原广司设计事务所提交的方案中标。初步设计、扩大初步设计于1994 年6月完成。工程在1993年12月已部分开工，1995年3月全面开工，1997 年7月竣工，同年9月1日，包括饭店、商业设施在内的全部设施开门营业。 为京都新车站的设计专门组织了国际竞标会，在日本这样的竞标其实是非常少 的，整个设计工作持续了约6年半！京都车站项目的重要性与艰巨性由此可见， 这是京都重要的历史地位与现实需要所决定的

15、。图5日本京都火车站建筑空间图6京都火车站购物中心图7京都火车站步行街京都火车站占地38076平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层， 地上饭店部分16层，百货商店部分12层，塔屋1层，高达60米。它实际是一 个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅） 、电影 院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。四、高铁站商业广场与长途汽车站综合体项目的商业价值挖掘长沙新火车站商业广场是未来区域的中心 ，因此在业态规划上需要充分考虑 批发商业与零售商业的可能性，考虑未来区域十年的发展，重点要考虑站点内商业 以零售为主，相邻两个广场商业物业建议裙楼以批发为主，可以做服装批发

16、等考 虑，建议从投入和产出角度考虑，可以建设1 0 0米左右高度的塔楼， 塔楼重点 以酒店和写字楼为主，建议形成两个站前综合体，具有一定的经济效益。图8长沙新火车站建筑及广场效果图一般我们主张地铁和地下商业结合的模式，通过高铁车站乘坐地铁人流经过商业提升商业价值，也可以通过下沉广场提升地下商业价值。在火车站商业定位的策划过程中，我们立足于长沙商业实际情况，同时借鉴德国慕尼黑和日本京都火车站等项目商业配置的经验，立足长远考虑业态方案与商业布局。在青岛和韶关等地高铁站前长途汽车站项目开发中，我们主张长途汽车站 建议韶关高铁综合枢纽综合体长途汽车站和游客中心发车平台放在二层，落客车辆和车库放在-1层

17、，让一层留出较大面积做商业，提升-1层商业物业价值。一层商业高度5. 3米，长途汽车落客区域建议7米高度，满足大型客车要求。通过增加一层商业物业按照1万平方米计算，增加物业价值为1.8亿元，增加造价在2 0 0。万元左右，减少部分社会停车位，建议原来地下一层高度就是7.2米，建议作为双层停车库，专家认为方案调整利大于弊，同时可能增加交通部下属设计院设计更改费用10 0万元左右。交通修物部规划研究度交通修物部规划研究度图9韶关高铁站前长途汽车站交通枢纽综合体初步方案对于项目总体造价，我们建议划分为两部分， 长途汽车站等非收益性物业和收益性较高的商业物业，后者建议按照市场规则办理，前者严格控制。图

18、10德国慕尼黑火车站内部商业空间建筑策划意见.自然光能够照射到负二层，建议设立下沉广场，采取剧场式设置，中间设置表演舞台。广场两侧上空设立玻璃屋顶，增加项目采光面积，雨水可以直接流出到广场上。图11法国巴黎列阿莱广场下沉广场拱廊概念的引进和合理布局很有时代氛围，优点如下：(1)自然采光 增加购物空间的通透性 (2).采用此形式自然换气 增加空气新鲜 度,让顾客在商场停留更多时间，将购物拱廊作为创新形式引入，增加地下空间商 业价值。图12地下空间采用十字拱廊自然采光根据项目实际情况建议设置十字拱廊，与地下管理用房结合，形成合理的景观 同时避开出入口.采用购物中心大平面布局与地下购物长廊结合的商业

19、布局形态主力商家需要大平面布局，地下购物长廊适合各类品牌进驻购物长廊在高速铁路站点中具有重要作用，可以重点考虑购物和休闲形态，提高旅客的旅行质量。图13日本阪神地下街区商业设施建议统T虑弱点系统，提前布线根据商家要求，建议机房设置在地下，电脑网络布 线系统和门禁系统今布线，管线尽量预先埋好, 个别可以架设标准线槽。配电参考 WAMART商场1.7万平方米，配置电力负荷 2750千伏安的标准。考虑3力平方米商业配置所 需要的电力负荷。水和排油烟管线根据我们设置餐饮的要求提前布置好相关管线，做好排油烟管线。卫生问配置两个卫生怛，满足冏场和停车人的需求，地面管理用房设启卫生间，方便广场人流使用。五、

20、高速铁路站点周边发展区域规划思路.高速铁路站点周边发展区域规划与城市经济发展战略日本当初建成新干线以后，其沿线就形成了若干的产业带，比如名古屋 区域的汽车产业等。这些产业带的形成和发展对沿线区域经济都产生了巨大 的促进作用。日本高速铁路火车站点3公里半径区域规划和商业物业开发都很成熟， 大大提高了站点周边土地价值。我国武广、京沪高铁站点大部分建设在新城区，如何进行长远规划，避 免短期盲目开发，浪费站点周边较高土地价值，成为高铁沿线政府认真思考 的重大课题。由星联国际机构总裁江禾先生牵头，组织对京沪高速铁路泰安 站点周边区域规划进行了研究，我们认为高速铁路对泰安城市框架和沟通具有重要影响:(1)

21、、城市区域未来功能的改变京沪高铁的落成将对泰安市西部、岱岳区带来深刻的城市变划，改变该城市区域功能。东湖路种子大叵J灵山大街.泰莱路自街 一 津南关大街 升,、泰明蹿路声凤岱道庵路红 门 路大白崎-京.沪高速公路龙、潭 主东平县东湖路种子大叵J灵山大街.泰莱路自街 一 津南关大街 升,、泰明蹿路声凤岱道庵路红 门 路大白崎-京.沪高速公路龙、潭 主东平县图14京沪高速铁路泰安站点位置岱岳区粥店办事处曹家村和马湾村交界处，泰安市灵山大街西端(2)、突破了原来山城建设零零散散的城市规划，将泰安市未来的规划提升 到一个新的高度，进行重新审视，展现新的整体规划。建议站前安排商业与 旅游综合体，产品定位

22、建议含长途汽车站，游客中心，酒店和批发市场功能, 带动整个站前区域的开发。(3)、京沪高铁是增加了城市发展的主要带动因素， 根据目前的城市规划情况, 泰安在十年之内不可能建机场，泰安是京沪铁路重要的中转站，而京沪高铁 泰安站的建设将是泰安市未来城市发展的主要带动因素。(4)、高铁对泰安城市经济的影响：泰安是以旅游经济和第一产业为主的城市，传统支柱产业发展的受限是影响经济发展的最大因素，京沪高铁的建设将是地方经济发展的一个重大突破因素。京沪高铁建成后，从北京到上海只要五个小时，而从泰安到北京、上海图15泰安高速铁路站点周边控制性规划经过国内外案例总结，我们认为搞好高速铁路站点周边控制性规划， 需

23、要如下创新思路：.区域经济发展研究与高铁站点周边土地价值策划结合我们要把握区域经济特点，对上海、苏州、徐州、泰安等不同类型城市进行分类研究，不要要研究区域产业布局和城市规划，而且要系统研究高铁站点周边土地价值的提升策略。.坚持长期开发策略，避免低水平的短期开发带来土地价值下降。先作土地价值挖掘策划，后做高铁站点周边控制性规划。.政府应该组织轨道交通、城市规划、商业物业开发、住宅开发等多学 科专家联合论证控制性规划和高速铁路城市经济发展战略。关于高铁站点土地一级开发策划随着土地市场规范化，土地一级市场势必进一步开放，特别是各地掀起的 新城运动。政府为了制定合理、科学、更适应市场的地块规划指标，要

24、求专业的 土地策划介入；同时为了使土地出让价与其实际价值更匹配， 需要进行专业化包 装推向市场；为了确定合理的土地一级开发模式， 分散土地一级开发风险，需要 专业的土地策划作参谋。高速铁路站点土地价值远远高于普通地块。以上四大有 利因素，促使更多地方政府在出让土地前委托专业的土地顾问机构进行土地包 装。前期市场研究轨道站点周边功能定位策划城市设计招标新城土地总体规划控制性新城 详细规划反馈修订方案意见控制性新城 详细规划反馈修订方案意见不同方案土地价值分析土地价值宣传与土地出让图16高铁站点所在新城土地一级开发流程图2 .长沙城市生态CBD的策划思路长沙在规划芙蓉区 CBD的同时，建议利用长沙

25、新火车站周边8公里统一规划的机会，充分利用浏阳河磨盘洲风光，考虑以火车站3公里半径重点鼓励企业总部进驻，建立生态型总部基地和物流中心和商业中心 ，重点服务长株潭区域。探讨在长沙发展我国中部区域 CBD的可行性鉴于武汉中部金融中心的地位与发展规划 ，长沙金融立足于服务湖南全省，金融相关总部 鼓励在长沙新火车站生态 CBD设立区域总部，积极吸收银行、保险、证券等机构入住，加快服 务湖南企业上市工作。鉴于浏阳河东岸中心区具有4 8平方公里的发展空间，我们建议长沙重点规划建设高铁东部新城，在3公里核心区建设长株潭C BDo经过四年多的研究，深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民第一个提出大河东战略，重点依

26、托长沙火车站，高铁长沙南站和黄花国际机场以及长沙国际会展中心，今后十年要从发展大河西为主，调整到发展大河东为主，发展大河西为辅助。图17长株潭城市群规划图18长沙火车站8公里半径规划图19长沙新火车站周边现场相片 （杨宝民拍摄）图20长沙新火车立规划模型（爱普斯顿方案）发展现代金融、物流等第三产业，有利于加强湖南在我国中部地区的地位。长沙新火车站周边8公里半径区域是长沙今后不可多得的土地资源，紧邻城市中 心，关系长沙未来城市50年发展。由于长沙火车站，长沙高铁车站和黄花国际机 场都在长沙，因此，长沙今后十年要首先完成大河东发展，尔后开发大河西。发展生态型CBD不仅要对土地功能进行规划，而且要策

27、划在先，按照国际惯例,重视先期策划与咨询，邀请总部经济、商业经营、规划设计、火车站建设、城市建设多学科专家参与。建议高起点选择 CBD标杆一巴黎拉德方斯图21巴黎新区拉德方斯CBD拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于 1958年建设 开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园 区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使 用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共 10家；建成住宅区1.

28、56万套，可 容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区 建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最 大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；拉彳惠方斯成为欧洲最大的公交换乘中 心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有 2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植 物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美 的环境而后完善的设施每年吸引约 200万游客幕名而至。关于

29、长沙南站高铁东部新城土地利用规划，我们建议重点考虑生态CBD需要 的购物中心、餐饮、休闲娱乐和文化设施。在住宅与办公等物业比例关系中，要考虑适当面积的住宅比例，借鉴法国巴黎拉德芳斯的建设经验。建议长沙南站长 株潭CBD总体规划分步骤实施，具体建议如下：. 30完平方米的长沙国际会展中心和大型国际会议中心作为龙头，建议布 局在浏阳河东侧，黄江公路北侧，服务湖南省会展业，五星级酒店建设 和连锁酒店建设同步规划，通过浏阳河滨江五星级酒店建设奠定生态 CBD档次。建议规划两家五星酒店，四家四星酒店和十家以上经济型酒 店。.规划10万平方米生态型购物中心，为项目周边5公里人群提供配套服务。 在周边中高档住宅建设具有一定规模后，建设购物中心和公寓、写字楼等 综合体。.滨江公园与高尚住宅区建设统筹考虑，先建设中央公园和长沙国际会展中 心后建设高尚住宅区。.文化设施建设超前考虑，由政府考虑建设大型博物馆和图书馆 （突出金融 和管理特点）等文化设施。铁 长 沙 南 站ns.I r I f 匚匚匚匚cJI匚IE匚L铁 长 沙 南 站ns.I r I f 匚匚匚匚cJI匚IE匚L图22长沙高铁东部新