城市综合体高层建筑案例分析

1、办公楼意向案例分析一：深圳华润商业中心 华润大厦是一座国际标准甲级写字楼。 华润商业中心集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群. 四层停车楼、地下二层停车场， 拥有3000个停车位办公楼意向案例分析二：北京银泰商业中心北京银泰中心主楼由三栋方形高塔品字矗立，呈鼎足之势。 商业配套设施，荟萃顶级奢华品牌旗舰店、会议宴会设施、中西餐饮和健身休闲等设施，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。华润大厦：（13楼为商业，4楼停车场，529层为写字楼，半纯办公楼）是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规

2、模、综合性、现代化、高品质的标志性综合体。国际5A写字楼29层，4.2万平方米，标准层面积约1835平方米，实用率77.6%，层数29层（5/F29/F为写字楼） 西塔由套间式办公楼、裙楼、主塔楼三部分组成，建筑总面积约44.8万平方米，是集办公、酒店、休闲娱乐为一体的综合性商务中心。整个西塔总有电梯100余部，其中有4部双层电梯从1楼直达70楼的酒店大堂，如要到达顶层，可在70楼酒店大堂换乘，没有从1楼直达到顶楼的电梯层高432米。 5A级办公楼标准5A写字楼中的5A一般是只OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A级办公楼具

3、体标准：第一：黄金区位第二：超大规模：不仅是只建筑体积本身比较大，而且更强调规模的伸展力及扩展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，委屈必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。第三：建筑文化第四：硬件设施：第五：软件设施：一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评

4、定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类

5、标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于生产链条最高级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市

6、的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形

7、象有较好的提升作用。 。（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 （5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。四、根据发展轨迹制定写字楼标准中国的写字楼发展经历四个阶段，第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的

8、写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表5A甲级写字楼标准区位交通房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价