文化和旅游地产发展案例分析课件

1、文化旅游地产发展案例分析一. 2013 年文化和旅游地产发展特征二. 2014 年文化和旅游地产发展展望三.文化旅游地产发展特点以及案例分析目 录十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来

2、驻足、消费，以此提升地方的 GDP 和形象。2013 年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。当人均

3、GDP 超过 3000 美元时，消费者会关注精神需求的满足。据 IMF 统计，2013 年我国人均 GDP 达 6094 美元，人们对文化创意型产品与服务的需求将加速一.2013 年文化和旅游地产发展特征增长。文化创意产业的发展已具备强大的经济支撑力，同时也给房地产业带来了新的契机，由此文化创意主题地产也应运而生。3、类型在不断丰富，但由于利益驱使，文化理念往往停留在项目表面文化旅游地产的发展必然会成为带动新城镇化的重要引擎。古城古镇、风情小镇、文化型主题公园、历史文化街区等形态都将是未来旅游地产开发和投资的方向。文化旅游地产项目的最大盈利空间在于其文化本身赋予的价值，文化是核心，地产只是载体

4、。然而，由于利益的趋势，很多文化旅游地产项目并没有真正挖掘当地的文化特色，进行产业融合，因地适宜地发展文化产业，使其成为旅游地产开发建设和区域城镇化发展的重要支点。在文化旅游地产中，文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。文化软实力成为提升、统合建筑价值的核心和体系。换言之，在文化旅游地产中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。就文化旅游地产的特征而言，其主要是：以一定的旅游资源与土地为基础;以旅游休闲度假功能为主导；以土地综合开发为手段；以文化产品为核心；以较高品质服务和完善的配套为保障。目前，文化旅游地产的开发营运模式基本是三种：一是，以旅游目的伴生地产项目，

5、但其依赖于城市配套；二是，以自然资源打造的复合型地产项目；三是，以主题旅游（游乐、娱乐）开发的地产项目。对于文化旅游地产营销体系而言，其异差性是最大的挑战。因许多传统房企不具备完整的异地营销的能力，也不适应异地营销的模式。从而影响文化旅游地产的跨界开发和经营。再者，文化旅游地产成功与否，其完善的配套是其核心元素之一，也是该项目能否持续运营、长久发展的关键。4、文化创意产业和高端服务业的属性更加被大家认可随着休闲时代的来临，文化产业已经明显滞后，亟待百花齐放的大局面，“创意经济”将迎来一个飞速发展的时代。近几年文化创意产业获得了长足进步，但仍然无法满足日益增长的消费需求。十八大报告提出要增强文化

6、整体实力和竞争力，这为化产业勾勒出了一个巨大的新市场。十八大以后国家将继续出台实质性政策，助推文化产业发展，嗅到市场先机的银行等金融机构已开始纷纷入场。据业界预测，到 2015 年文化产业规模将达 2.75 万亿元，年平均增长率约为 30%，文化创意产业有望迎来快速发展的“黄金十年”。文化创意产业被称为 21 世纪全球最有前途的产业之一，已成为许多国家和地区经济发展的支柱产业。在其发展中，旅游业扮演着参与者和展示者的角色。而随着文化创意产业的日益崛起，文化创意的思维方式和发展模式将为旅游业的发展注入新动力，成为旅游业新的增长极。因此文化创意与旅游业的互动，便是用文化创意激活旅游资源潜在价值，用

7、文化创意引领旅游业的发展，并坚持以本地旅游资源为依托，注入更多的民族文化内涵，在促进文化创意产业健康有序发展的同时，加快旅游业的发展，建设可持续发展的和谐社会。5、文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临随着近年旅游市场的逐渐成熟，旅游消费的需求也有了新的变化，文化性和休闲性成为旅游消费的趋势，旅游小镇因其集合了文化体验、娱乐休闲、夜生活、旅游服务、度假生活方式等多重旅游功能，而成为时下深受热捧的产品类型；旅游小镇是传统旅游产品的重要支撑和补充，又能将文化产业、旅游产业和城镇化建设充分融合，为我国小城镇的发展探索方向，因此成为近年旅游开发的热点，尤其是十八大提出的我国新型城

8、镇化发展战略，为旅游小镇的全面发展创造了条件，此外，我国文化产业发展战略的继续推进也将进一步助推旅游小镇的发展。综上，以文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临。型发展。（3）新型城镇化的动力恢复需要文化产业的支持未来，新型城镇化应摒弃“造城”运动带来的基建热，重点开发和培育城镇特色主导经济，加强产业的协调发展。而文化产业便是其重要抓手之一，各地应依托当地的文化特色，进行产业融合，因地制宜发展当地文化产业，培育当地主要的支柱产业，使其成为当地城镇化发展的支点。2、文化和旅游地产将更多地体现其服务属性，来满足人们多样化的、高品质的生活、工作需求旅游地产的本质为地产，与传统住宅

9、地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。北京绿维创景规划设计院运用泛旅游房地产的架构，根据功能与性质的不同，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：（1）休闲商业房地产产品开发休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。（2）休闲居住（第二居所）房地产产品开发休闲居住房地

10、产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区 2 小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。（3）度假居住（第三居所）房地产产品开发度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所

11、和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产。（4）酒店房地产产品开发度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。（5）养老居住地产产品开发养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一

12、种复合型地产产品。复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。（6）文化创意房地产产品开发文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。（7）庄园房地产产品开发生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技

13、创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。（8）新农村社区旅游房地产产品开发价值将被进一步认可。6、文化与旅游地产行业属性和商业模式的清晰将有利于房地产金融在该领域的合作与发展文化引导的区域综合开发是有效推动城市发展的新模式。文化导向的区域综合开发模式是基于一定的文化资源与土地基础，以文化体验

14、、文化产业、文化旅游为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的，整体服务品质较高的文化产业聚集区。作为聚集综合文化产业功能的特定空间，该类区域综合开发项目是一个泛文化产业聚集区，也是一个区域经济系统，并有可能成为一个文化体验目的地。在运营模式上，根据文化引导的区域综合开发的特点和国内外成功先例，采取“政府+区域运营商+次级开发商+创意创业者”即（G+1+X+Y）的开发模式，走“政府扶持、企业主体、文化创意者参与”的科学发展道路。其中，区域运营商，对文化旅游地产项目而言，其开发内容超越一般项目开发的层面，必

15、须要文化创意产业的相关操作经验，推广平台优势。同时也要承担城市基础设施建设、土地一级开发，产业运作能内容，必须是文化产业运作能力强、实力雄厚、富有社会责任感的企业，如天柱文化旅游投资公司，才能担当本项目的区域运营商。7、文化旅游地产在二三线城市的发展速度会更快 文化旅游产业在蓬勃兴起，究其原因一方面是国家政策的引导，另一方面是市场上强烈的需求。对于这样的一些文化旅游项目，一开始可能会在相应的一线城市，或者会在文化旅游资源比较丰富的地方去做，但是它必然会向全国的各个区域去发展。从目前现状来看，文化旅游地产正在二三线城市蓬勃发展。细数万达集团 2013、 2014 年 20 余个开业或将要开业的项

16、目，超过半数位于二、三线城市；保利的旅游地产布局选址也多在二、三线城市。这一方面是因为二、三线城市有着丰富的文化和旅游资源，另一方面也是基于在这些城市发展成本相对较低，政策相对来说比较优惠，而当地市场又有一些刚性需求。第一部分 旅游文化主题地产的发展和特点第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略第三部分 东部华侨城案例研究三.文化旅游地产特点以及案例分析旅游地产将成为投资热点及重要产业旅游地产进入专业化、国际化、网络化时代旅游地产开发服务由观光旅游向休闲旅游转变投资+消费模式已成为旅游地产物业的经营方向城市文化旅游和郊区主体度假将成为发展趋势主题休闲社区是旅游地产未来的发展主体分时度

17、假将逐渐占领市场大城市外围地带将发展迅速第一部分 旅游文化主题地产的发展和特点旅游文化主题地产发展趋势已成型的旅游文化主题地产类型单一模式复合型模式以提供第一居所为主要目的的景区住宅模式以旅游度假为目的的度假房产模式以旅游接待为目的的旅游商务地产模式与旅游相关的写字楼模式以大盘形式出现的综合型旅游地产模式第一部分 旅游文化主题地产的发展和特点旅游文化主题地产类型基本思路第一部分 旅游文化主题地产的发展和特点第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略第三部分 东部华侨城案例研究先做旅游后做地产开发模式深圳华侨城 先做旅游华侨城及属下四大主题公园：锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷

18、，以及相应的配套酒店及其它设施 后做地产“波托菲诺”，旅游地产的先驱。如果说旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产“波托菲诺”，华侨城的房地产项目都是围绕主题公园而做的深圳世界之窗深圳欢乐谷波托菲诺天鹅堡一期中国民俗文化村第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略成都芙蓉古镇芙蓉古城 芙蓉古城是中国屈指可数的融居住、旅游、休闲度假于一体的大型复合式旅游地产项目， 芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。在功能分区上，遵循各功

19、能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有到致，统一和谐 文化是芙蓉古城鲜明特征之一，开发商除了对传统建筑和历史文化的挖掘外，还在规划之初就对整个古城进行详尽的布局，让饮食文化、童趣文化、街市文化、茶文水文化、民风民俗文化、地域文化等根植于古城芙蓉古城实景图展示第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略古村落改造开发模式安徽黔县宏村 宏村背倚黄山余脉，融自然景观和人文景观为一体，被誉为“中国画里的乡村”，2000年11月30日，被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录 开发商对宏村的开发采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺；建设相关

20、旅游配套设施，并进行资源整合与挖掘安徽宏村实景图展示第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略旅游文化主题地产的成功基础旅游文化主题地产旅游文化主题地产的成功基础天生的资质有特色的自然环境实际上决定了旅游地产项目的特征，旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，这给项目的开发带来了先天优势良好 的题材旅游文化主题地产项目离不开文化底蕴，文化有利于形成新的主题，创造好的故事线索来营造引人入胜的旅游娱乐项目持续的投资旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，这需要持续的资金投入完善的规划旅游地产所在区域要具备较为完备的道路、水、电、通讯等设施以及购物、休闲、娱乐、运动

21、场所，充分满足人们的多样化需求完备的网络旅游地产不仅要有优美的环境品质、完善的设备体系、周到的服务，还要有一个已建立好完备的再营销网络，不断吸引人们的投资第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略基本思路第一部分 旅游文化主题地产的发展和特点第二部分 旅游文化主题地产的典型开发模式及发展策略第三部分 东部华侨城案例研究第三部分 东部华侨城案例研究地理位置：中国深圳大梅沙占地面积：9平方公里投资资金：35亿元开发时间：2004年12月30日动工建设，2007年7月28日项目一期开放 ，耗时938天主要板块：大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六

22、大板块项目概况东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区（中国国家旅游局和国家环境保护部联合授予），体现了人与自然的和谐共处。 第三部分 东部华侨城案例研究项目景区功能大侠谷探险乐园茶溪谷度假公园茵特拉根小镇海菲德小镇茶翁古镇大华兴寺茵特拉根酒店东部华侨城瀑布酒店东部华侨城房车酒店天麓独栋别墅大华兴寺菩提宾舍云海谷高尔夫会员球场公众球场 住 宿 休 闲 娱 乐 体 育 健 身打造主题特色板块茶溪谷休闲公园“茶主题”将中西方茶文化相结合，加上游客的体验式茶道活动，使游客充分体会文化交融的感受。华兴寺“佛教主题”华兴寺座落在东部

23、华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。 第三部分 东部华侨城案例研究第三部分 东部华侨城案例研究 旅游人口 “东部华侨城”自2007年7月28日开业一周年时，共接待游客量约200万人次。自07年以来“十一”黄金周游客量不断攀升2010年5月1日至3日，东部华侨城主题公园、主题酒店群、高尔夫球场、温泉SPA等各项主题产品累计接待游客近13万人次。特拉根酒店5月1日入住率高达95，大华兴寺菩提宾舍平均入住率达90以上07年“十一”黄金周，东部华侨城接待游客共计10万；08年“十一”游客量约为15万；

24、09年“十一”游客量达20万人次东部华侨城07-09年“十一”黄金周游客量及营业收入 东部华侨城的游客规模项目数据别墅分区第三部分 东部华侨城案例研究特色项目之别墅群落项目数据第三部分 东部华侨城案例研究 特色项目之别墅群落价格走势第三部分 东部华侨城案例研究以旅游为龙头的区域开发模式截至2001年底，华侨城旅游度假区已经累计接待游客6500万人次，其中境外游客1000万人次。这个数量已经是个小国家的人口总数了。华侨城因此而具备的知名度，是任何一个地产商单单靠地产业无法建立的华侨城缺山少水无古迹，为看惯名山大川的中国游客带来了新鲜感，定位为主题公园和微缩景区。古有“读万卷书行万里路”，将祖国风光浓缩在一处，可谓另辟蹊径、独具匠心国有企业背景造就今天成功的旅游地产 开发15年间，华侨城集团始终以华侨城旅游地产作为唯一的集团地产统领，力量集中、坚持不懈、进退有度，终于成就今天的大千气象旅游地产投入大，见效慢；房地产行业投入大，见效快。一般以追逐利益为第一要务的民营企业很少会选择旅游作为第一投资（尽管民营企业往往更灵活，但因资金实力或由此引发的短视行为，无法持之以恒地贯彻发展大盘的精髓，往往旅游地产开发以失败告终） 开发特点规划先行，循序渐进的开发思路1