物业管理行业专题研究报告：社区养护市场化曙光初现

1、 目录 HYPERLINK l _bookmark0 住宅小区养护落后于小区建设1 HYPERLINK l _bookmark4 小区养护资金的三大来源2 HYPERLINK l _bookmark5 住宅专项维修资金2 HYPERLINK l _bookmark7 财政资金支持2 HYPERLINK l _bookmark12 物业公司和开发企业承担成本3 HYPERLINK l _bookmark17 养护问题日益成为居住相关的最大痛点4 HYPERLINK l _bookmark18 住宅专项维修资金：提取率低，审批繁琐，补缴困难4 HYPERLINK l _bookmark21 地方财

2、政：公平和持续性问题5 HYPERLINK l _bookmark24 物管公司资金不足，开发企业权责模糊6 HYPERLINK l _bookmark27 现有养护资金筹集机制或导致小区进一步分化7 HYPERLINK l _bookmark28 物业费的二元实质7 HYPERLINK l _bookmark32 服务预算的不平衡性物业管理行业“喜新厌旧”的现状根源8 HYPERLINK l _bookmark37 物管独立化，有助于市场化定价机制的形成10 HYPERLINK l _bookmark38 增值服务，小区养护的另类抓手10 HYPERLINK l _bookmark40 优化

3、结构，等待改革 HYPERLINK l _bookmark41 品牌分层和加速退出亏损项目 HYPERLINK l _bookmark44 存量时代的制度破局，物管行业或在风口 HYPERLINK l _bookmark47 风险提示13插图目录 HYPERLINK l _bookmark1 图1：北京平乐园小区 建成时间：1994年1 HYPERLINK l _bookmark2 图2：纽约一处独户住宅建成时间：1993年1 HYPERLINK l _bookmark3 图3：社区老化且缺乏维护形成的主要问题1 HYPERLINK l _bookmark8 图4：淄博新博园小区改造前情况3

4、HYPERLINK l _bookmark9 图5：淄博新博园小区改造后情况3 HYPERLINK l _bookmark13 图6：重庆龙湖水晶郦城建成时间：2005年物业费标准：1.4元/月平4 HYPERLINK l _bookmark14 图7：深圳万科桂苑小区建成时间：1997年物业费标准：1.5元/月平4 HYPERLINK l _bookmark15 图8：住房养护市场市场化程度有望在2019年后加速4 HYPERLINK l _bookmark16 图9：住房供应市场化率在2010年达到顶点4 HYPERLINK l _bookmark20 图10：全竣工房屋单位造价与建筑安装

5、工程价格指数走势5 HYPERLINK l _bookmark22 图北京老旧小区加装电梯（通州中仓小区，2018年10月）6 HYPERLINK l _bookmark23 图12：北京老旧小区抗震节能改造6 HYPERLINK l _bookmark30 图13：住宅小区维护的三个层面8 HYPERLINK l _bookmark33 图14：衰败的某别墅小区9 HYPERLINK l _bookmark34 图15：衰败的某低密度小区9 HYPERLINK l _bookmark39 图16：社区公共空间经营的收入分配模式10 HYPERLINK l _bookmark42 图17：高品

6、质小区的正向循环 HYPERLINK l _bookmark43 图18：低品质小区的负向循环 HYPERLINK l _bookmark45 图19：国务院常务会议部署的老旧小区改造方案12表格目录 HYPERLINK l _bookmark6 表1：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式2 HYPERLINK l _bookmark10 表2：一些典型城市的老旧小区统一改造情况3 HYPERLINK l _bookmark11 表3：北京市2018-2020年老旧小区整治计划3 HYPERLINK l _bookmark19 表4：各个地方住宅专项维修资金提取情况5 HYPERLINK l

7、_bookmark25 表5：不同城市不同类型物业费（元/平米/月）档位占比：按户数6 HYPERLINK l _bookmark26 表6：房地产企业的保修责任7 HYPERLINK l _bookmark29 表7：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法中规定的两类费用7 HYPERLINK l _bookmark31 表8：佛山保障性住房、普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准8 HYPERLINK l _bookmark35 表9：一个典型小区设施清单及保养频率9 HYPERLINK l _bookmark36 表10：各企业在管面积及新盘占比评估10 HYPERLINK l _b

8、ookmark46 表重点公司盈利及估值表12 住宅小区养护落后于小区建设1998 年以后的房改解决了住房的商品化供应问题，却没有解决住房的商品化养护问题。1998 年以后，住房的价格基本由市场的供求决定（尽管近几年来开始出现限价等调控措施。但直到今天，住房养护的市场化仍在路上。这就造成了我国房屋交付时质量较高，但房屋养护情况不佳的现状。图1：北京平园小区建成间：1994年图2：纽约一独户宅建时间：1993年资料来源：建成年代来自链家网，图片来自百度地图街景资料来源：Zillow，图片来自 Google Map具体而言，住房养护水平低，则具体又表现为在小区绿化、消防、管网、电梯等领域 的全面落

9、后。但这种落后背后，其实是市场化机制缺失和资金匮乏。图3：社区老且缺维护成主要问题资料来源： 总结 小区养护资金的三大来源当前，存量小区的养护资金有三大来源：住宅专项维修资金、财政资金支持、物业公司和开发企业承担成本。住宅专项维修资金1998 年，最初叫做房屋维修基金，2007 12 月，建设部5%-8%缴交”首期住宅专30%时方才续交表 1：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式交存管理使用方式成立业主大会前购房时按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交；余额不足首期交存额30%时续交。当地建设（房地产）主管部门代管， 委托当地银行开立住宅专项维修资金专户。相关业主积三分之二以上且占总人

10、数三分之二业或者相关业主向主管部门申请列支成立业主大会后业主大会委托当地银行开立住宅专项维修资金专户，并通知当地建设（房地产）主管部门。账目管理单位由业主大会决定，由主管部门监督。主委员会提出列支资金并实施使用方资料来源：住宅专项维修资金管理办法难实际上居民要使用住宅专项维修资金也就变得很困难。财政资金支持由于住宅专项维修资金提取困难，金额有限，且很多老旧小区事实上也没有足额的维修资金，财政补贴也是小区养护的重要来源。图4：淄博新园小改造情况图5：淄博新园小改造情况资料来源：鲁中晨报， 资料来源：鲁中晨报， 表 2：一些典型城市的老旧小区统一改造情况城市改造情况上海2018 3 2020 30

11、00万平方米，全面完成一般损坏老旧住房的安全隐患处置。广州2000 2831 779 个。北京从 2013 年开始施行老旧小区综合整治改造工程。仅“十二五”期间，北京共完成 6562 万平方米市属老旧小区综合整治，共涉及小区 1678 个，楼栋 1.37 万栋，惠及 81.9 万户。事项内容整治范围1990 1990 年以后事项内容整治范围1990 1990 年以后50%除上述小区外，整治范围还包括：“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区。整治内容“六治七补三规范”，即：治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，

12、补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。资金来源在明晰政府、市场、业主投资边界基础上，合理确定市、区两级政府资金负担比例。市财政局、市发展改革委会同相关行业主管部门按整治计划同步确定年度综合整治市级配套资金； 市财政局以转移支付方式将市级资金全部安排至各区，由其统筹使用。各区负责制定吸引社会资本参与老旧小区综合整治的具体措施，建立受益者付费机制。资料来源：北京市老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年)物业公司和开发企业承担成本事实上有一部分小区，其养护主要由物

13、业公司来承担。而物业公司承担背后，则存在开发企业的身影。开发企业为了维护其品牌美誉度，愿意承担不少存量小区的养护义务。而这种投入常常透过物业管理公司实现，即物业管理公司（非独立的）成为开发企业的售后服务中心和品牌中心。图 6：重庆龙湖水晶郦城建成时间：2005 年；物业费标准：1.4 元/月平图 7：深圳万科桂苑小区建成时间：1997 年；物业费标准：1.5 元/月平资料来源：链家网资料来源：链家网图 8：住房养护市场市场化程度有望在 2019 年后加速图 9：住房供应市场化程度在 2010 年达到顶点资料来源： 资料来源： 养护问题日益成为居住相关的最大痛点我们认为，我国居住相关的消费，最大

14、的痛点在小区的养护。表面看，问题在于投入不足，而实际上看，问题在于形成可持续投入的机制缺位。这种缺位，客观上却也隐藏了市场化业务机会。住宅专项维修资金：提取率低，审批繁琐，补缴困难何义务10%续、程序过于繁琐，而且需要业主群体决策，往往提取周期高于一年。维修资金的监管方也没有太多动力允许业主大量使用这一资金。4城市提取情况北京市2018 549.56 44.36 8.07%。天津市2018 年当年归集维修资金 57.01 亿元，划拨 1.91 亿元，当年提取比例 3.35%。深圳市至 2017 年 8 月底，累计归集资金 150.39 亿元，支取 3.60 亿元，提取比例 2.39%。青岛市至

15、 2019 年 6 月底，累计归集资金 98.9 亿元，支取 794 万元，提取比例 0.08%。济南市2018 119.62 17.73 1.27 7.16%。武汉市至 2017 年 11 月底，累计归集资金 191.08 亿元，支取 5.75 亿元，提取比例 3.01%。广州市至 2015 年 12 月 31 日，累计归集资金 174.52 亿元，支取 1.97 亿元，提取比例 1.13%。（因为首期修资金与当时工程造价相关5 越高。这一问题的存在，才使得地方财政不得不亲自下场，试图解决问题。图10：全竣工房单位价与筑安装程价指数势单位：元/平竣工房单位价固定资产资价指数:建筑装工程以19

16、95年10002502001501005019951996199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018资料来源：Wind， 地方财政：公平和持续性问题地方财政持续贴补老旧小区养护，存在一定的公平性问题。究竟哪些小区更需要资金的投入？而且，我们也不能指望小区养护的责任完全由财政来背，毕竟由于养护而产生的物业保值增值，正在由小区全体业主享受。且财政更适应扮演托底的角色，即维持基本生活的需要和居住的安全。小区养护存在一些高端需求（例如高档小区更换高质量的

17、进口草坪）这些需求不可能指望财政来满足。图11：北京老旧区加电梯通州中小区，2018年10月）图12：北京老旧区抗节能造资料来源：北京晚报资料来源：千龙网物管公司资金不足，开发企业权责模糊目前，绝大多数小区的物业费仍然在很低的水平。平均来看，即使在大城市，还有 20%2 元/月方米。考虑到小区本身存在较大的日常运营服务需求（如安防、停车管理，很难想象以较低的物业费，可以持续支撑小区设备的养护和维修。表 5：不同城市不同类型物业费（元/平米/月）档位占比：按户数无物业0-22-44北京33.11%46.47%16.14%4.28%成都17.09%61.26%19.14%2.52%东莞6.15%3

18、4.28%58.32%1.25%广州24.88%48.31%24.33%2.48%杭州24.51%47.80%22.26%5.43%合肥22.27%71.62%5.07%1.04%济南37.73%51.06%10.06%1.15%廊坊13.84%68.99%16.89%0.27%南京14.65%77.04%6.23%2.08%青岛26.14%57.96%13.66%2.24%厦门16.18%56.55%23.11%4.17%上海10.85%75.32%10.17%3.65%深圳21.29%23.31%47.80%7.61%沈阳25.58%57.87%14.94%1.61%石家庄35.31%60

19、.62%3.97%0.11%天津10.53%71.65%15.29%2.54%武汉16.07%59.06%23.83%1.04%西安16.28%80.79%2.32%0.62%烟台40.21%49.76%9.26%0.78%长春23.00%66.79%9.80%0.41%长沙13.16%74.36%11.81%0.68%无物业0-22-44郑州20.61%60.56%16.44%2.39%中山20.01%46.29%33.07%0.63%重庆28.24%51.64%18.43%1.69%总计21.17%59.81%16.52%2.49%资料来源：贝壳研究 RealData， 更麻烦的是结构性问

20、题。今天市场物业费较高的小区，往往是新交付的小区，而这些小区恰恰设备维修等资金需求最少。相反，最急需维修设备的小区，往往物业费又最低。小区消防等设备得不到充足的维修资金，进一步缩短了小区的使用寿命，真正负责任的品牌物业公司也不敢承接这些小区。开发企业有保修的义务，但法律规定的保修期限并不长。很多发展商为了新房销售， 自愿为老小区贴补。但新房销售终究有萎缩的那天，而开发企业需要贴补的项目却越来越多，这种贴补是不可持续的。表 6：房地产企业的保修责任类别最低保修期限地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5 年供热与供冷系统2

21、 个采暖期、供冷期电气系统、给排水管道、设备安装2 年装修工程2 年 现有养护资金筹集机制或导致小区进一步分化物业费的二元实质从物业公司业务角度看，物业费实际上包含两个部分，其一是关于人的收费，即提供 日常服务满足业主的合理需要；其二是关于物的收费，即维修保养维持小区正常运转。我们认为，这是物业管理公司区别于酒店管理公司的一个重要特点。有些地方的确把物业收费明确划分为服务的收费和设备的收费（如电梯费等。天津2015 6 月出台的天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法中就将物业管理服务费分为两个部分：物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。表 7：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管

22、理办法中规定的两类费用费用详情物业管理基本服务费综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护机电设施设备日常运行养护费（资料来源：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法提取维修资金，可小区是否有足够的维修资金，维修资金的提取是否可行，都是未知的。而且，小区设备的老化，又不能和物业管理公司脱钩。例如，如果小区的消防设备都被损坏了，物业公司又如何提供让业主满意的服务呢？虽然政府列明了各项收费的标准，但小区的情况千差万别。对于有些小区来说，很少的资金就足以维持设备的正常运转，对另一些小区来说，甚至较大的投入都不能保障消防设备的正常使用。图13：住宅小区护的个层面绿化养护共用部位养护电

23、梯、给排水、强弱电、消防、避雷、航空障碍灯、水景等设施设备日常运行养护物业共用部位共用设施设备大修、中修和更新、改造资料来源： 整理表8：佛山保性住、普住物业服收费府指价参标准单位：元/平米/月级别综合管理服务物业共用部位和共用设施设备维护公共秩序维护保洁服务绿化养护合计一级0.780.410.860.490.162.70二级0.680.350.750.430.142.35三级0.580.300.640.360.122.00四级0.480.250.520.300.101.65五级0.380.190.420.230.081.30资料来源：佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物

24、业服务收费管理的通知服务预算的不平衡性物业管理行业“喜新厌旧”的现状根源在物业费二元化的背景之下，如果我们剔除掉小区所必要的设备维修养护成本，给小区物业管理公司所剩余的服务开支预算，是极不平衡的。对于老旧小区来说，甚至 3 元/ 月/平方米的物业管理费，都只能维持很基础的服务和设备的勉强运转；对于新小区来说， 甚至 2.5 元/月/平方米的物业费，加上多种经营的收入，就足以提升小区的服务品质。量物业管理服务在商业上就越容易。反之，低密度小区很容易衰败，因为养护义务繁重， 但缴费单元稀少。这也在客观上导致物业管理公司喜新厌旧，所覆盖管理面积楼龄比较新，成为物业管理公司毛利率优势的重要来源。图 1

25、4：衰败的某别墅小区图 15：衰败的某低密度小区资料来源：网易资料来源：网易表 9：一个典型小区设施清单及保养频率设施保养频率房屋承重及抗震结构部位每周巡视一般性问题；每年检查房屋基础。外墙面每周检查起鼓脱落、局部渗漏问题；每年翻新处理墙面大面积渗漏问题。公共屋面每日检查隔热、雨水口、积水等；每月检查避雷网；每年全面修补。公共照明每日检查，及时更换损坏灯具；每月检修线路。公共通道及门厅每周检查地面砖、墙面等；每季检查扶手、门转轴等。地面及墙面每月进行修补、抛光等处理。上、下水设施每周巡查渗漏、堵塞等问题；每年进行油漆、管道固定等养护。路面路基每周检查积水、裂缝、塌陷等。停车场每日检查积水、裂缝

26、、车道灯等；每月检查停车线、指示牌、挡车器等。沟渠池井每周检查有无堵塞；每季清淤，检查裂缝、塌陷等。园林绿地每周检查草坪、树木状况；每季适时松土、施肥、修剪等。雕塑、建筑小品每周全面清洁，检查损坏情况。公用标志设施每周检查标识清晰、牢固程度。垃圾中转站每周检查有无损坏。地下管网每半年检查管网支架、保温层、油漆等。电梯等机电设施每日检查运行状况；每月进行线路检查和维护。资料来源： 整理表10：各企业在面积新盘比评估单位万平米企业2015201620172018三年内新盘占比二年内新盘占比一年内新盘占比雅生活服务35.050.178.3138.174.6%63.8%43.3%中海物业82.693.

27、5128.3140.941.4%33.6%8.9%绿城服务82.8105.2137.8170.451.4%38.3%19.1%碧桂园服务69.891.1122.8181.561.5%49.8%32.4%中奥到家22.244.654.656.961.0%21.6%4.0%彩生活217.2268.2276.2363.240.2%26.2%24.0%永升生活服务9.816.126.532.169.5%49.8%17.5%资料来：各业公， 注：假没有出面、不承存量。物管独立化，有助于市场化定价机制的形成物业管理公司退出兄弟开发企业所开发的非常少见。未来，进一步的独立化既有利于减少企业的亏损面，又有利于

28、养成社会为了服务付费的意识。增值服务，小区养护的另类抓手物业管理公司的增值服务不仅是物业管理公司的盈利增长点，也是小区养护的重要资金来源。图 16：社区公共空间经营的收入分配模式资料来源： 总而言之，如果目前的小区养护资金筹集机制没有改变，可能导致我国的住房小区分化更加严重，越来越多的小区沦为“老旧小区”，只有一些密度比较高，设备相对较新， 增值服务空间相对较大（公共空间可利用程度较高）的小区将脱颖而出，持续维持较高的居住质量。 优化结构，等待改革品牌分层和加速退出亏损项目在不考虑大的制度改革的情况之下，物业管理公司面临新旧楼盘盈利能力显著不同的问题。企业可能越来越多采取品牌分层的办法，来应对

29、不同楼盘的服务需要。正如酒店管理公司所做的那样，同一物业管理公司可能以不同的品牌切入不同的项目。不过，和酒店管理公司不同，物业管理公司还要承担一部分小区养护义务，而这种单位业主家庭养护投入在不同容积率、不同楼龄、不同共有空间的小区差异过大。这就导致物业管理企业无法实现“高价高质，低价低质”。很可能出现的，则是一些小区尽管缴费较少但服务投入较大，形成良性循环，而另一部分小区则陷入恶性循环。图17：高品质小的正循环图18：低品质小的负循环高物业费高缴费率容积率、公共面积低物业费容积率低缴费率共面积业主满意度持续提升租金上涨吸引注房价上涨体验高品质物业高居住体验居住群业主满意度每低品质物业况愈下低居

30、住体验租金下降注重居住体验房价下降人群迁出资料来源： 整理资料来源： 整理存量时代的制度破局，物管行业或在风口存量时代，意味着存量物业的养护越来越成为全社会的关注点。20196202019等。可见，老旧小区改造，是政策推动和企业发挥主动性的结合。图 19：国务院常务会议部署的老旧小区改造方案资料来源：新华网， 这当然意味着短期内，老旧小区改造的财政拨款力度会加大。但这更加意味着，我们应该可以期待更为长期可持续的小区养护资金来源方案。无论这种方案的核心是优化便利专项维修资金的使用，还是从交易环节寻找到的新的资金来源，这都意味着物业管理公司的“包袱”可能变轻。总而言之，我们相信在一个较低的起点，物

31、业管理行业可能是最受益于居住空间养护市场化趋势的行业。我们看好物业管理板块，建议关注中海物业、中航善达、绿城服务、永升生活服务和南都物业。表 11：重点公司盈利及估值表股价EPS（元）PE公司名称评级（元）18A19E20E21E18A19E20E21E绿城服务买入5.540.170.210.270.3532.626.420.515.8永升生活服务买入2.900.070.120.230.3141.524.212.69.4中海物业买入4.160.120.170.220.2834.724.518.914.9南都物业买入19.300.911.001.201.4621.219.316.113.2资料来

32、 预测股价为2019年7月8日收盘价除中物业港币公司货币单位为人币。 风险提示小区养护制度无法破局，越来越多小区步入“老龄化”，提升物业管理公司成本，缩减物业管理公司业务选择余地的风险。一部分物业管理公司承担开发企业品牌中心角色，尚未完全独立化。在未上市之前， 他们由于成本负担，毛利率可能过低；在上市之后，由于开发商过度承担维修等责任，其报表毛利率可能高于实际毛利水平。相关研究房地产行业2019年6月销售数据点评热销凸显蓝筹价值(2019-07-01)地产行业专题研究集中度提高渐行渐缓(2019-06-24)地产产业链重大事项点评从楼宇重建到居住升级：后棚改红利花落谁家(2019-06-20)房地产行业专题报告土地市场的结构性复苏意味着什么？(2019-06-19)房地产行业 2019 年 1-5 月行业运行数据点评积极和谨慎共存，信用与规模分野(2019-06-17)中信证券地产路演PPT去周期化(2019-06-11)房地产行业专题报告地产企业“高存高贷”的背后(2019-06-03)房地产行业专题研究报告地产公司可以“集体逃顶”吗？(2019-05-23)房地产行业 2019 年 1-4 月行业运行数据点评开发投资超预期的微观解释和趋势展望(2019-05-16)物业管理行业观点好赛道上找好公司(2019-05-11)基础设施与地