厦门市房地产08年市场总结及09年预测专题报告

1、08年厦门市房地产专题报告2009年1月提纲：一、厦门城市概况1.地理区位2.交通环境3.行政区划及人口分布（包括城市的历史、经济、文化、战略发展等方面）二、发展综述1.总体经济运行情况2.居民消费能力分析3.产业结构及特征4.主要产业基地及概况5.城市发展概述三、城市发展规划（当地城市近、中期规划发展方向描述）1.城市发展总体规划、功能布局2 土地利用规划3.公建配套设施建设规划(1)公共基础设施建设(2)交通设施建设四、房地产市场研展（城市总体及重点片区）1.土地市场(1)近3年土地出让情况及分析(2)厦门07、08年商住土地出让情况分析 （3）2007-2008年厦门商住地块分区出让情况

2、(4)土地市场小结及发展趋势预测 （5）08年上半年土地出让情况2.商品房市场(1)03-08年房地产开发投资情况分析(2)房地产销售情况(3)市场价格走势分析(4)未来供需分析(5)板块分布与典型楼盘(6)市场小结 3 当地市场主要开发商情况六、08年市场总结及09年预测1 08年市场总结 2 09年预测及发展建议一、厦门城市概况同安区1、地理区位同安区厦门市位于东经118o0404、北纬24o2646，地处我国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔远古时为白鹭栖息之地而称“鹭岛”。宋太平兴国年间，因岛上产稻“一茎数穗”又名

3、“嘉禾屿”。 地处我国东南沿海福建省东南部、 HYPERLINK t _blank 九龙江入海处，背靠 HYPERLINK t _blank 漳州、 HYPERLINK t _blank 泉州平原，濒临 HYPERLINK t _blank 台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和 HYPERLINK t _blank 澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市。 厦门的主体厦门岛南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港

4、是一个条件优越的海峡性天然良港，其海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港区外岛屿星罗棋布，港区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。 厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，夏无酷暑，冬无严寒。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，风力一般3至4级，常向主导风力为东北风。由于太平洋温差气流的关系，每年平均受4至5次台风的影响，且多集中在7至9月份。海沧区思明区区湖里区区翔安区海沧区思明区区湖里区区翔安区集美区厦门市“海湾型”城市道路系统规划采用快速路、主干路、次干路及支路四个等级划分，总体规划的重点是快

5、速路及主干路。a、快速路系统规划放射干线：依托跨海通道规划三条放射干线，分别在城市扩展的不同方向与区域快速交通走廊相衔接。中线以集美大桥、集美二桥为通道，向北衔接同三线区域交通走廊，服务厦门与集美、规划大学城、铁路客站、同安等快速交通联系，是厦门北向主要的城市进出口道路西线以海沧大桥为通道，向西经蔡尖尾山隧道，沿孚莲路衔接同三线区域交通走廊，承接厦门与海沧、新阳、东孚的快速交通联系，是厦门西向的城市主要进出口道路。东线依托新建东通道，向东、向北穿越规划的翔安新区，与同三线区域交通走廊衔接，主要承接厦门与翔安区的快速交通联系，是厦门东向的城市主要进出口道路。环形联络线：是岛外东、西海域间快速联系

6、干线，连接翔安新区、西柯、大学城、新阳，为岛外组团功能联系提供快速交通服务，并为“海湾型”城市功能结构的一体化提供交通服务条件；环形联络线东向预留与金门通道和衔接，并从区域城市群（带）的发展前景考虑，预留石狮、泉州方向的沿海通道。其它地区性快速道路：主要在快速路主构架系统下，根据土地利用和交通需求特征，规划增加快速路的衔接线路，以提高交通服务水平。b、主干路系统规划根据主干路所承担的交通功能，将部分联系组团的道路提升为结构性主干路。主干道间距8001200米，尽量均匀地布置于城市各个组团，主干路红线宽度4060米，双向48车道。3、行政区划及人口分布厦门位于福建省东南沿海，位处漳厦平原和泉州平

7、原的中心，北面与泉州地区南安市、安溪县为邻，西面与漳州市长泰县、龙海市相接，东临金门县，处于发源于闽西、横贯龙岩、漳平、华安、长泰、龙海等地的九龙江口。与台湾隔海相望，与金门一衣带水，为祖国东南沿海的重要门户。厦门市行政建制始于宋朝，称“嘉禾里”，属泉州府同安县；1949年，成立厦门市人民政府，属福建省人民政府直辖。1980年，国务院在厦门市湖里区设立经济特区，2003年5月国务院批复厦门市行政区划调整，厦门市下辖思明、湖里、海沧、集美、同安、翔安等六个行政区，市域行政面积为1565平方公里，厦门厦门面积为133.25平方公里。全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数

8、民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。至2006年末，全市户籍人口167.24万人，常住人口为243万人。在户籍人口中，城镇人口为114.16万人，岛内的思明、湖里两个区人口合计76.57万人，占全市人口的比重达67.07%；全市人口出生率为12.12，人口死亡率为3.67，人口自然增长率8.46，比上年提高0.94个千分点；男性人口和女性人口分别为84.43万人、82.81万人，各占50.48%和49.52%，性别比为101.96（女性为100）。二、发展综述1、总体经济运行情况08年16月， HYPERLINK 厦门市实现地区生产总值7197

9、亿元，同比增长151。规模以上工业总产值145487亿元，增长19。规模以上工业增加值完成33937亿元，增长209，同比提高53个百分点。2007年，全市实现生产总值（GDP）1375.26 亿元，比上年增长16.1%，全年经济运行呈现出逐渐上升的态势。这一增长速度高于全省平均水平1 个百分点，在省内九地市和全国15 个副省级城市中也属较快增长水平。2、居民消费能力分析08年1-6月， HYPERLINK 厦门城镇居民人均可支配收入12389元，比增95。农民人均现金收入5170元，增长106。2007年，厦门市城镇居民人均可支配收入21503 元，首次突破2 万元，比上年增长16.2%。增

10、幅比上年提高3.3 个百分点。农民收入保持较快增长，连续3 年增幅超过10%。2007年，全市农村居民人均纯收入7637 元，比上年增长11.2%。2007年全市人均生产总值（按常住人口计算）为56595 元，比上年增长11.3%，折合美元突破7000 美元，达7398 美元。2007年，厦门市财政总收入首次超过300 亿元，达348.44 亿元，比上年净增81.09 亿元，为全市生产总值的25.3%，比上年提高1.7 个百分点,高出全省平均水平近10 个百分点。3、产业结构及特征厦门三次产业结构中，仍以二次产业为主导，如现在岛内的湖里区、岛外四区均分布了不同程度的工业。三次产业也占有了近一半

11、的比例，且近年来三次产业的比值逐步增长，这说明厦门作为海湾型城市，其丰富的旅游资源为厦门的经济增长做出了越来越大的贡献。4、主要产业概况自2003年来，厦门的固定资产投资均保持了较高的增长率，2006年的增长幅度达到了64.86%，2007年增幅仍保持在40.11%，增加净值为265.6亿元。这表明厦门正在加快速度的进行基础设施的建设，特别的对岛内外的交通设施的加强。如现在正在建设的通往海沧的隧道、公交快速路等。同时，近年房地产市场投资额的增加也是固定资产投资额迅速增加的原因之一。08年上半年投资运行特点: A工业投资增速减缓 08年上半年共完成全社会固定资产投资372.81亿元，增长3.76

12、%，呈现出低速增长态势，其中农村投资4.45 08年1-6月全市城镇以上工业固定资产投资94.01亿元，增长2.12%。三大支柱产业累计完成投资37.71亿元，下降28.59%。B基础设施投资下降 上半年城镇基础设施投资126.55亿元，下降3.08%。其中教育行业完成投资8.87亿元，下降23.17%；卫生行业完成投资1.69亿元，下降42.46%；今年受环东海域丙洲、西炉片区项目投资量减少的影响，上半年水利、环境及公共设施管理业投资30.62亿元，下降27.94%。在城市快速公交brt、集美大桥、杏林大桥、翔安隧道等重大交通基础设施项目的有力支撑下交通运输、仓储和邮政业完成投资63.01亿

13、元，增长21.96%。 C房地产投资增速回落 国家对房地产业的宏观调控政策的影响逐步显现，与一季度相比较，今年上半年全市房地产开发投资增幅逐步回落， 1-6月累计完成房地产开发投资136.13亿元，增长8.47%，增幅较一季度回落5.4个百分点。其中，土地购置费56.6亿元，增长2.8%，增幅较一季度回落了3.4个百分点。由于去年新拍土地的项目今年多数还处于筹备或观望状态，导致今年房地产新开工面积大幅下降，今年1-6月全市房地产新开工面积仅为224.2万平方米，下降44.2%。虽然今年以来开工面积降幅较大，但由于去年末结转项目较多，今年房地产施工继续保持较大规模。1-6月房屋施工面积2867.

14、71万平方米，增长27.8%。此外，由于前两年开工建设的房地产项目今年大部分已处于竣工收尾阶段，造成商品房竣工面积大幅增加，16月商品房竣工面积237.82万平方米，增长100.4%，竣工面积中以非住宅的厂房、商业用房和办公楼增长较快，分别增长3.05倍、2.09倍和1.63倍，商品住宅仅增长57.33%。 投资增速回落的原因分析 08年以来，物价持续高位运行，煤电油运紧张，宏观调控力度不断加大，银根抽紧，银行存款准备金达历史最高水平，宏观环境趋紧。与前两年相比，今年我市固定资产投资增幅出现大幅回落，上半年共完成全社会固定资产投资372.81亿元，增长3.76%，较上年末下降了36.36个百分

15、点，投资增速回落的主要原因： D07年投资增长较快，造成基数较高。 从2004-2007年四年间的固定资产投资情况看，是我市投资增幅最快、投资最大的一个时期，在短短四年的时间里突破了300亿、400亿、600亿、900亿几个关口，特别是去年全市固定资产投入达到了927.7亿元。投资的高增长使得去年同期基数较高，今年继续保持投资的高速增长难度很大。 E缺乏新的大项目支撑，投资后劲不足 08年1-6月我市投资上亿元项目（不含房地产项目）明显减少，共40项，项目个数较去年同期减少10个，投资总额为113.04亿元，较去年同期减少26.13亿元，占城镇投资总额的比重由去年的39.11%下降为今年的30

16、.68%。从新开工项目看，今年1-6月我市共有新开工项目95个，项目个数较去年同期增加22个，但新开工项目计划总投资和新开工项目平均规模为分别下降46.0%和58.51%。从数据上看，今年投资后劲明显不足，缺乏新的大项目的支撑也是造成当前我市投资增速下滑的主要原因。 F适度从紧的货币政策加大企业融资难度 由于国家实行适度从紧的货币政策，银行加强了风险管理，企业贷款难度增加，很多项目在没有足够资金保障前提下不敢仓促上马。如通士达节能光源制造基地、海峡西岸电子资料市场等工业投资项目，因难以筹措更多的资金用于项目建设。此外，一些中小企业工业投资由于单笔贷款额度较小，手续繁杂，担保困难，贷款融资难度进

17、一步加大。 G征地拆迁困难影响项目投资进度 因征地拆迁满足不了工程进度的要求，直接造成工程进度滞后。今年我市受征地工作进展缓慢或土地未按时交付影响的市重点投资项目多达十几项，主要有：欧厝游艇产业基地、同纶实业（二期）、正新海燕（二期）、金保利光电、金保利科技、厦门至安溪城际快速路（龙门-云埔-田厝段）、海翔大道、环岛干道、海沧疏港通道（海新路-孚莲路段）、国道324复线（西湖-马巷段）、理工学院（二期）、华侨大学厦门校区（二期）、高林居住区、五缘公寓、台湾水果销售集散中心等项目。此外，部分项目因前期申报环节工作滞后影响项目正常开工；部分项目受市政配套或电力配套不同步影响正常工作进度。 H房地产

18、投资增长放缓、市场需求减弱 今年全市房地产投资缓慢的主要原因：一是受房地产市场低迷和国家严格土地政策的影响，今年以来我市土地拍卖市场严重萎缩，观望心态浓重。在上半年四次土地拍卖中出现两次整体流拍现象，但进入二季度后，我市土地市场出现回暖，在今年4月8日推出8个地块中，有6块成交，总成交价款32亿元，随后6月8日推出的地块中有7块成交，但成交总价仅为7.48亿元，大部分以底价成交，给下半年土地市场留下很大悬念。与一季度相比较，今年上半年全市房地产开发投资增幅回落， 1-6月累计完成房地产开发投资136.13亿元，增长8.47%，增幅较上月回落5.4个百分点。其中，土地购置费56.6亿元，增长2.

19、8%，增幅较一季度回落了3.4个百分点。土地拍卖减少直接影响房地产投资减少，也影响财政收入，并对项目后续建设资金造成极大影响。二是由于上半年我市新开工项目大幅减少和竣工项目大量增加，全市房地产在建规模相对缩减，也导致房地产建安工作量逐步下降，造成房地产投资相对减少。1-6月房地产建筑工程投资67.92亿元，增幅比一季度末减少5.7个百分点。 全年投资预计 08年投资形势严峻，面临困难较大。受宏观调控影响，我市一些大的产业项目因筹资困难，放慢投资进度；brt、集美大桥、杏林大桥等重大项目下半年工程量逐渐收尾；一些片区调低年度投资计划，其中：环东海域片区由95亿调整为75亿（下调20亿）、杏林湾片

20、区由49亿调整为40亿（下调9亿）、五缘湾片区由38亿调整为29.5亿；原定全年152亿土地拍卖计划实现难度较大。从目前形势上看，预计全年完成投资只能与去年基本持平。5、城市发展概述2000年，国务院关于厦门市城市总体规划的批复指出：“厦门是我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。”这就是国家对厦门所作的明确定位，是对厦门体制优势、区位优势和资源优势的总结。城市建设发展目标 ：按照 “优化岛内、拓展海湾、扩充腹地、城乡互动”的开发原则,把形态开发、功能开发和生态开发有机结合起来,加快推进海湾型城市生态建设,加快推进两大基地、四个中心建设,力争到2010年,基本建成海湾型城市框

21、架,到2020年,全面建成国际性港口风景城市和区域性中心城市。“两大基地，四大中心”，即在未来10-20年间把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，形成具有强大竞争能力、服务能力和集聚扩散能力的区域性中心城市。城市用地发展方向选择厦门城市空间拓展方向：（1）优化厦门的存量建设用地，严格限制向厦门东部继续大规模拓展城市建设用地，为厦门城区的可持续发展留有余地。厦门东北部的用地关系到厦门长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，而且厦门的实际人口规模已经超过控制上限，从保护和合理利用厦门土地资源的原则出发，应避免厦门建设用地继续大

22、规模扩展。（2）选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的发展现状和实际条件，采取“同时发展、各有侧重”的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的发展。在区域联系的层面上，由于山地丘陵的限制，东西两翼是连接漳州和泉州的重要通道，是最有潜力的发展区位，选择拓展东西两翼有利于发挥厦门作为区域中心城市的功能。（3）杏林和集美以用地功能完善和优化为主，辅以适度的外延拓展。杏林和集美是岛外开发最早的功能组团，已经具备一定的规模，功能仍需完善，但缺乏有规模的可建设用地，应以功能完善和优化为主。（4）推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。同安位于城市市政走廊

23、的北侧，在经历了长期发展后已经具备一定的发展规模和基础，同时也担负着为周边村镇服务和通过城市化引导周边地区发展的重任。应积极推进岛外新市镇的规模化扩展，撤并一般小集镇，引导农村二、三产业及非农人口向新市镇集中，相应促进新市镇的城市综合功能发展，严格控制岛外其他一般城镇的发展规模。厦门城市未来空间发展总体应以“优化厦门、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、持续发展”为指导方向。三、城市发展规划1、城市发展总体规划、功能布局厦门城市总体规划自1991年3月开始调整编制，到1996年12月终稿，前后历时约6年。 厦门城市总体规划分近期（2000年）、远期（2010年）、远景三个阶段。城市规划区面

24、积560平方公里，厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最 终将建筑成为现代化国际性城市。 厦门的城市性质是：海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一。 厦门城市结构以厦门本岛为中心，形成众星拱月的格局。城市总体分为四大片区：本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿-万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。2、土地利用规划（1）优化厦门的存量建设用地，严

25、格限制向厦门东部继续大规模拓展城市建设用地，为厦门城区的可持续发展留有余地。厦门东北部的用地关系到厦门长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，而且厦门的实际人口规模已经超过控制上限，从保护和合理利用厦门土地资源的原则出发，应避免厦门建设用地继续大规模扩展。（2）选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的发展现状和实际条件，采取“同时发展、各有侧重”的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的发展。在区域联系的层面上，由于山地丘陵的限制，东西两翼是连接漳州和泉州的重要通道，是最有潜力的发展区位，选择拓展东西两翼有利于发挥厦门作为区域中心城市的功能。（3）杏林和集美以用地功能完善和优化

26、为主，辅以适度的外延拓展。杏林和集美是岛外开发最早的功能组团，已经具备一定的规模，功能仍需完善，但缺乏有规模的可建设用地，应以功能完善和优化为主。（4）推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。同安位于城市市政走廊的北侧，在经历了长期发展后已经具备一定的发展规模和基础，同时也担负着为周边村镇服务和通过城市化引导周边地区发展的重任。应积极推进岛外新市镇的规模化扩展，撤并一般小集镇，引导农村二、三产业及非农人口向新市镇集中，相应促进新市镇的城市综合功能发展，严格控制岛外其他一般城镇的发展规模。（5）旧城区是厦门的发祥地,自然环境、人文环境卓越，各项公共设施已有相当规

27、模和水平，是厦门市的“黄金地带”，具有强大的“磁性”，对于它的更新改造，有着许多有利条件。依据城市总体规划对全市产业结构的调整策略和土地价值的级差规律，成为旧城发展第三产业、改善环境、更新城市空间，提高三个效益的有利条件。同时，厦禾路、鹭江道、市府大道的改造，以及相应产生的房地产开发，对旧城的发展起到很大推动作用。由于，旧城区建筑稠密、危房普遍、拆迁量大，基础设施薄弱，超负荷运行，成为旧城发展的制约因素；道路交通和停车设施的严重滞后，制约了传统商业街的进一步发展。 所以旧城区分区规划力求从城市综合的、整体的、多方面的角度制定相应的策略，以期达到优化用地结构，完善公共服务设施，提高旧城整体环境品

28、质，强化旧城特色的目的。 确定旧城区分区规划性质为规划在力求保持旧城原有格局的前提下，改善居住环境和购物环境。完善居住区级的公共服务设施，特别是集中绿地、中、小学和敬老院等，使居民感受到生活舒适、便利；改善道路交通环境，完善交通设施，如增加停车场（库），为厦门旧城区传统商业街的购物创造好的环境，同时规划还对城市设计，历史风貌街区，商贸旅游，提出多项导控措施。 规划用的规模：857公顷 规划人口规模：21.5万人 规划完成时间：2000年3月规划编制单位：厦门市城市规划设计研究院厦门公布20102012住房建设规划3年开建108万平方米保障房；2010年-2012年，厦门市拟开工建设7个社会保障

29、性住房项目。”厦门市住房建设规划(2008-2012年)前日对外公布(以下简称规划)，此前，2008年和2009年的规划已经公布。各区建设规划规划预计，厦门本岛以优化调整为主，继续推进湖边水库、五缘湾、高林五通等新区的建设。海沧区重点是推进海沧新城的建设；集美区建设重点为火车站新站片区、杏林湾片区及集美北部片区(环东海域部分)；同安区由大同老城区周边向同安南部如西湖片区、潘涂周边推进；翔安区重点仍在翔安新城、新店及马巷镇周边。开建108万平方米保障房规划预测，2008-2012年，全市中低收入住房困难家庭保障房需求约为5.1万套。预计2010年新开工住房建筑面积490万平方米，主要包括社会保障

30、性住房18万平方米，商品住房382万平方米，外口住房90万平方米。预计2011年新开工住房建设面积540万平方米，主要包括社会保障性住房40万平方米，商品住房430万平方米，外口住房70万平方米。预计2012年新开工住房建设面积590万平方米，主要包括社会保障性住房50万平方米，商品住房478万平方米，外口住房62万平方米。90平方米以下户型占70%商品住房规划实施与保障措施上，调整城市住房的供给结构，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应，力求年度住房建设总量中90平方米以下的户型面积比率达到70%。 3.公建配套设施建设规划(1)公共基础设施建设中小学校布局规划：中小学校布局规划以教育要

31、面向现代化、面向未来为知迸思想，根据厦门市城市邑体规划和教育事业发展的需要，按照“着眼发展、立足当前、新旧有别、科学布局、盘活资源”的基本思路，确定学校建设标准以及建设数量，以保证教育贫源总量按需增加。规划遵循几条规则：严格遵循城市规划的要求，从客观实际出发，合理调配理有资源，对教育需求进行科学预测，防止二次建设造成的浪费，小学初中应尽量满足就近人学的原则，学校建应保证一设定的规模，提高教学水平。 由于现状已建的学校多套用旧标准，相对指标低，而进一步扩建的难度非常大，所以对现状已建和未建的学校也选取用不同的标准，其中一个基本思路可是能大的尽量大点，高标准地建立些示范点20%以上，基本满足教学需

32、求。对于个别确实有困难而近期又难以解决的，尽量靠近保护线，远期通过扩大用地生源再分配等途径分期解决。 规划中学生均用地指标： 岛内：旧城区现有学校采用13平方米，新建学校采用15平方米， 新城区现有学校采用18平方米，新建学校采用18-22平方米， 岛外：旧城区现有学校采用16平方米，新建学校采用18-22平方米， 新城区现有学校采用20平方米，新建学校采用22平方米， 规划小学生均用地指标： 岛内：旧城区建议学校采用15-15平方米/生，新城区建议学校采用15平方米/生， 岛外：旧城区建议学校采用12-15平方米/生，新城区建议学校采用18平方米/生， 新建学校的规模，小学以24班或30班，

33、中学以30班或36班较佳对于需要改造的学校，则应具体情况具体分析，规划在总量上保证需求。 厦门市消防规划：根据一九八九年公安部建设部财政邵和国家计委联合颁发的城市消防规划建没管埋规定以及国务院办公厅转发的消防改革与发展纲要的要求进行编制的，是城市经济规划的深化和补充。本规划的期限和范围 诚市总体规划相致，规划的内容包括确定诚市消防发展目标、城市重点消防发展目标、城市重点消防地区城市消防安全布局诚市消防站布局，消防供水、通汛通道供电规划以及燃气消防森林防为、消防与抗震人防，此外还对实施观划的保障借施，近期建设内容和经济测算迸行了阐述根据该规划，厦门市将建设四十个陆上消防站、两个水上消防站个空救站

34、以及消防指挥中心消防训练中心和后勤保障基地，增强消防队伍的装备力量将在老诚区适当打通若干条消防通道。将限制岛内危险品库区的发展，搬迁些岛内的分散油库，并对危险品仓库码头，主要的油库区，液化气码头和储存站提出了选址及布局意见，对运载危险品车辆穿越城市的路线及时间提出了限制本规划的编制为建立厦门市诚市消防安全保障体系，有效提高城市整体防灾抗灾能力，防止和减少火灾的发生提供了行动指南。(2)交通设施建设铁路：年内完成投资150亿元，继续加快温福、福厦、龙厦、厦深、向莆等5条快速铁路和湄洲湾北岸、福州可门和江阴疏港铁路建设，年底前完成温福铁路福建段铺轨，开工建设峰福铁路峰南段电气化项目。 2009年，

35、投资200亿元以上，温福铁路福建段、福厦铁路年内投入运营，加快建设福州、厦门等现代综合交通枢纽；开工建设赣龙铁路复线（含漳州港尾铁路）、武夷山至福州高速铁路。 2010年，投资260亿元以上，争取龙厦铁路投入运营；推进南（平）三（明）龙（岩）铁路、浦（城）建（宁）龙（岩）铁路、泉（州）永（安）长（汀）铁路、衢（州）宁（德）铁路、沿海货运、城际铁路及一批疏港铁路项目前期工作。 高速公路：年内完成投资180亿元，建成浦南高速公路、泉三高速公路三明段、福州湾边大桥及接线，开工建设厦漳跨海大桥、永安至宁化高速公路、南安至厦门高速公路、福泉、厦漳高速公路扩建、宁德至武夷山高速公路、渔溪至平潭大桥高速公路

36、。 2009年，投资240亿元以上，开工建设湄洲湾至永定、福州至永泰等9条高速公路。 2010年，投资340亿元以上，开工建设福州、厦门、泉州等绕城高速公路和仙游至南安、建瓯至闽侯等5条高速公路。 普通公路：年内完成投资100亿元，全年完成农村公路路面硬化5500公里。 明后年普通公路各投资140亿元，每年完成普通公路改造和农村公路路面硬化5000公里以上；进一步改造完善“两纵两横”国道、“八纵九横”省道网络，加快新农村公路网建设。 港航： 年内完成投资60亿元，新增港口吞吐能力3000万吨。明后年投资分别不低于70亿元和80亿元，新增港口吞吐能力分别为4000万吨和5000万吨。重点加大“两

37、集两散”重点港区开发力度，开工建设一批新的港口配套项目。全面推进沿海与台湾地区海上直航的各项工作。 民航：明后年机场建设投资分别为10亿元和20亿元，加快机场新建、扩建步伐。全面推进对台空中直航的各项工作。厦漳跨海大桥：国家一级公路、总长12.3公里、宽33米。福建省提出推进海峡西岸经济区建设后，漳州市也提出了新的发展思路：充分发挥对台、港口、农业的比较优势，打造两岸经贸合作基地、新兴制造业基地和优质食品供应基地，把漳州建成与厦门特区互动、对台合作紧密、对外开放领先的生态工贸城市。为了加快与厦门在产业链衔接、基地共建、港口合作、基础设施建设及政策、市场的对接，漳州致力于打造两地之间无障碍的“半

38、小时通道”，着眼于构建“大漳州”的目标，实施中心市区沿着九龙江东移，与龙海市连片发展，形成城市带，进而直接与厦门对接。 为了打破九龙江的阻隔，漳州市除了积极配合厦门做好厦漳跨海大桥的前期工作外，还抓紧筹备长洲至海沧跨海大桥高速公路支线，拓建角海线（角美海沧）公路，改建长泰至同安、陈巷至灌口等公路，做好厦深（厦门深圳）铁路、赣龙漳铁路的前期工作，从而把漳州市区、蓝田工业区、角美工业区、龙池开发区与厦门市区、漳州港连成一体。四、城市房地产市场分析1土地市场（1）近三年厦门土地出让情况及分析根据厦门市土地矿产资源交易市场的统计数据显示，2007年厦门全市共出让土地面积194.27万平方米，相比200

39、6年224.14万平方米的出让量，减少了29.87万平方米，同比下降了13.3；建筑面积为517.96万平方米，与去年508.09万平方米基本接近；总成交金额达250亿元，远远高于去年的145.314 亿元，增长幅度高达136%。（2）厦门07年、08年商住土地出让情况分析根据厦门市土地矿产资源交易市场的统计数据显示，2007年厦门共出让商住地块27幅，共141万平方米，平均楼面地价5739元/平方米，平均每亩地价1040万元。而2008年16月，厦门市共出让16幅商住用地，其中成交11幅，流拍5幅，成交面积29904万平方米，平均楼面地价4454元/平方米，平均每亩地价875万元。厦门市土地

40、市场成交情况比较表：如上表数据统计，08年上半年总体情况与07年全年相比，土地成交面积29.9万平方米，仅为07年全年141万平方米的21.2%。成交量极度萎缩。如下图：08年上半年土地出让价格与07年全年相比，平均楼面地价下跌22.4%，每亩地价下跌15.9%。（3） 2007-2008年厦门商住地块分区出让情况土地编号：2008G02位置：湖里大道与五石路交叉口楼面价：4150元/用途：居住、变电站土地编号：2008G土地编号：2008G02位置：湖里大道与五石路交叉口楼面价：4150元/用途：居住、变电站土地编号：2008G05位置：龙山中路以西楼面价：6596元/用途：居住商业土地编号

41、：2008G08位置：仙岳路南侧，云顶中路东侧楼面价：6500元/用途：居住商业思明区、湖里区土地编号：2008G01位置：育青路与阳台路交叉口南侧楼面价：7975元/用途：居住商业土地编号：2008G06位置：湖里大道西侧楼面价：5362元/用途：居住商业土地编号：2008TG14位置：同安区环东海域片区楼面价：4500元/用途：居住商业土地编号：2008土地编号：2008TG14位置：同安区环东海域片区楼面价：4500元/用途：居住商业土地编号：2008TG12位置：东海科技园内楼面价：2193元/用途：居住商业土地编号：H2008G07位置：角嵩路以北，兴港路以东楼面价：4490元/用途

42、：居住商业土地编号：H2008G06位置：角嵩路以北，海新路以西楼面价：2988元/用途：居住商业土地编号：H2008G01位置：过芸溪以东，沈海高速公路以南楼面价：2600元/用途：居住商业(4)土地市场小结及发展趋势预测由以上土地成交数据可看出：今年厦门投入市场并成交的地块共有56个，各区分别成交地块数为：集美区、同安区 12个地块思明区 2个地块湖里区 8个地块 五缘湾2007G29地块以17486 元/平方米成为地王翔安区 5个地块岛外出让地块比重明显增加，今年岛外共出让31 幅地块，岛内除加油站外只出让10 幅地块，只出让10 幅地块。今年成交地块的用途以居住、商业为主，其中商住用地

43、28 幅，共出让居住用地建筑面积384.90 万平方米，与去年同比下降了10.56；商业用途用地面积52.73 万平方米，建筑面积133.06 万平方米，与去年同比分别上升了99.73、151.77%；加油站和工业的比重有所增加，其中加油加气站共成交了13 幅（集美1 幅），工业集中在湖里和同安，共成交8 块。从今年的土地成交价格来看，无论岛内还是岛外，楼面价再创新高。今年岛内楼面地价超过10000元/平方米的地块就有3 宗，最高达17486 元/平方米，均位于五缘湾片区。岛外有8幅土地楼面地价超过6000元/平方米，大部分位于集美，其中杏林湾2007JG03地块楼面价为12066 元/平方米

44、。2007年供应重点区域：五缘湾片区仍然是岛内供应的的重点区域，岛外则以集美为主（集灌路、杏林湾），同安片区环东海域供应大面积工业用地，翔安做为新兴崛起的一个区域，有4 幅商住地块出让，最高楼面价6029 元/平方米。07年与08年上半年厦门“地王”比较：2007年的地王位于岛内五缘湾片区，占地约50亩，容积率2.2，于2007年9月成交，成交总额12.9亿，楼面地价17486.07元/平方米。每亩单价2565万元。而2008年上半年的“地王”位于思明区，占地约13亩，容积率2.4，于08年4月成交，成交总额1.67亿，楼面地价7975元/平方米。每亩单价1279万元。半年时间，“地王”价格下

45、跌50%。07年与08年上半年厦门同区域位置成交地块情况比较：上表中的4个地块位置较为接近，同属五缘湾片区，07年的成交楼面地价在1314717486元/平方米的范围。而08年成交的一块编号为2008G06的地块，占地约37亩，容积率2.0，于08年4月成交，楼面地价5362.9元/平方米。比07年同区位成交价最低的编号为2007G28的地块（其成交楼面地价为13147元/平方米）下降了7784元/平方米，跌幅59.2%。此两地块相距离几百米。（5） 08年上半年土地出让情况2008年上半年，厦门全市共出让土地（商住）11幅，面积29.904万平方米，建筑面积为88.076万平方米，总成交金额

46、达39.2315亿元。上半年土地出让总成交金额与全年预算差距较大。在财政局发布的2008预算报告中，因受国家政策影响，2008年的地产和房地产市场存在较大不确定因素，2008年全市土地出让收入预算仅安排177.11亿元，为2007年土地基金预算收入的65.8。上半年2.18、4.8和6.8三场土地出让会，“流拍”是最让人印象深刻的词语。2月18日，新春首场土地出让会，所推的同安区9幅地块因无人报价均告流拍，成为有史以来最冷的土地出让会。4月8日，推出的10幅商住用地，4地块流拍，6地块成交，让拍地现场重现生机。6月8日，推出的12幅地块，7幅成交，5幅流拍。据统计，上半年厦门市共推出25幅地块

47、（商住），面积54.54121万平方米，但成交率仅为54.83%。第一场2月18日新春第一场土地出让会，所推的同安区9幅地块因无人报价均告流拍，成为有史以来最冷的土地出让会。继2007年底同安区四幅出让的地块全部流拍后，同安区出让的土地再度全部流拍。上午出让的四幅地块均位于同安工业集中区内，梧侣路北侧，分别是2008TG01、2008TG02、2008TG03、2008TG04。前三幅地块为商住地块，每幅地块面积均为1万多平方米，另一幅是酒店用地，规划为三星级以上酒店用地，建筑面积24790平米，起叫价为2500万元。下午挂牌出让的另五块地都位于滨海西大道东侧、滨海旅游路西侧，分别是2008T

48、G05、2008TG06、2008TG07、2008TG08、2008TG09，均为商住地块。挂牌起始总价最高的地块是位于同安区滨海西大道东侧的2008TG06地块，建筑面积90060平米，起始总价4.05亿元，增价幅度200万元。挂牌起始总价最低为位于同安工业集中区内，梧侣路北侧，经三路西侧的2008TG04地块，规划为三星级以上酒店用地，建筑面积24790平米，起叫价为2500万元。分析：除了受宏观调控影响导致厦门房地产市场陷入集体观望的因素外，开发商资金紧张，地块周边配套欠缺也是同安区9幅地块接连流拍的原因。第二场4月8日共出让十块土地，六幅地块成功出让，四幅地块宣布流拍。六地块总建筑面

49、积659970平方米，总成交价格32.017亿元。成交详情如下：位于思明区仙岳路南侧，云顶中路东侧的2008G08地块由融坤房地产有限公司以5.59亿竞得，楼面价6500元/平方米。位于同安区东海科技园内，西柯南路与横五路交叉口东侧的2008TG12地块由厦门高科房地产以1.897亿元竞得，楼面价2193元/平方米。位于同安区环东海域片区，滨海大道东侧，滨海旅游路西侧的2008TG14地块由金都房产以15.68亿竞得，楼面价4500元/平方米。 位于思明区育青路与阳台山路交叉口南侧的2008G01地块由1号竞买人特房集团筼筜公司以1.67亿元竞得，楼面价7975元/平方米。位于思明区龙山中路以

50、西，龙昌路以东，谊爱路以北，龙山路以南的2008G05地块竞争最为激烈，最终由88号厦门禾丰建设有限公司以4.52亿元竞得，楼面价6597元/平方米。位于环湖里大道西侧的2008G06地块，由福建紫金房地产开发有限公司以2.66亿元总价竞得，楼面价5363元/平方米。第三场6月8日上午公开出让7幅地块，其中2007G22地块、2008JG05地块、2008TG11地块及J2008G04地块，因在报价截止时间内，无人报价而宣告流拍。厦门市同安房地产公司以底价3330万元拍得T2008G04地块；厦门野山谷生态乐园公司以底价1530万元竞得T2008G03地块；福建省亿力房地产公司则以8915万元

51、竞得2008G02地块。下午，翔安2007XG02地块因无人报价而宣布流拍，H2008G01地块由厦门海沧土地开发公司以底价21100万元竞得，楼面价2602元/平。厦门海投公司则分别以底价15000万元和23800万元，将H2008G06地块和H2008G07地块获取。而商业服务用途的H2008G02地块则由厦门国贸公司开拍第一声，以1100万元竞得。2、商品房市场（1）03-08年房地产开发投资情况分析08年上半年全市房地产开发投资增幅逐步回落， 1-6月累计完成房地产开发投资136.13亿元，增长8.47%，增幅较一季度回落5.4个百分点。其中，土地购置费56.6亿元，增长2.8%，增幅

52、较一季度回落了3.4个百分点。由于去年新拍土地的项目今年多数还处于筹备或观望状态，导致今年房地产新开工面积大幅下降，今年1-6月全市房地产新开工面积仅为224.2万平方米，下降44.2%。虽然今年以来开工面积降幅较大，但由于去年末结转项目较多，今年房地产施工继续保持较大规模。1-6月房屋施工面积2867.71万平方米，增长27.8%。此外，由于前两年开工建设的房地产项目今年大部分已处于竣工收尾阶段，造成商品房竣工面积大幅增加，16月商品房竣工面积237.82万平方米，增长100.4%，竣工面积中以非住宅的厂房、商业用房和办公楼增长较快，分别增长3.05倍、2.09倍和1.63倍，商品住宅仅增长

53、57.33%。 （2）房地产销售情况2008 上半年全市商品房共批准预售140.84 万平方米，供应量主要来自思明区和同安区，比2007 年上半年供应264.24 万平方米大幅下滑46.7。上半年市场实现商品房销售面积仅74.51 万平方米，与2007 年上半年和下半年销售面积分别为187.69 万平方米和184.25 万平方米相比，大幅下滑60.3%和59.6%.上半年商品房销售量以岛内为主，思明区与湖里区两区实现销售面积为48.83 万平方米，占全市销售65.5%。上半年全市商品房供应和销售比为1.89,市场表现为供大于求，市场供应量充足。2008 上半年全市商品房销售均价为9982 元/

54、m2，各月整体均价走势较为平稳。2007 年上半年和下半年销售塔价分别为9226 元/m2 和9972 元/m2，上半年与2007 年同期相比上涨8.2%，与2007 下半年相比上涨仅为0.1%，涨幅明显减缓。可以看出2008 上半年商品房供应量较往年大幅减少，受政策影响，消费者仍保持较为谨慎的观望态势，半年商品房销售量也大量回落，远远不及同期1/2。而交易价格虽然较2007 年上半年有较大的上涨，但是与2007 下半年相比，上涨幅度微乎其微，一改以往价格飞速上涨的发展态势。A、住宅销售量暴跌，不足同期1/3，均价艰难中爬升2008 上半年全市住宅供应量为121.38 万平方米，与2007 年

55、同期相比下滑39%，供应量主要来自岛内两区，其中思明区住宅供应量占全市住宅供应量30。2008 上半年住宅销售量大幅萎缩，仅销售50.01 万平米，比去年同期大幅下滑66%,不足去年同期1/3。房产新政致使大部分投资者退出，部分自住需求者长时间持币观望，住宅整体去化量缓慢。从销售均价看，受岛内住宅销售量占主体地位的影响，2008 上半年住宅销售均价依然坚挺，维持在万元线上下波动，全市住宅均价10779 元/m2，与2007 年同期相比上涨21%，与2007 年下半年的10050 元平方米相比上涨7.3%，半年价差仅729 元平方米，月均上涨率仅为1.21。2008 上半年整体均价依然有小幅上涨

56、，但上涨幅度明显放缓，价格在艰难爬升。楼市风云变幻，商品住宅自然是首当其冲，成为受影响最大的物业类型。2008 上半年住宅销售量暴跌，不足2007 年同期1/30 尽管成交量大幅度减少，市场进入低迷时期，但商品住宅成交价格保持了较为平稳态势，在岛内两区成交主力比例变大的坚挺下，全市住宅成交均价没有大跌反而微幅上涨大落，价格在艰难中爬升。2008年上半年，厦门全市住宅共成交4393套，对比2007年上半年的12257套，成交量下跌64.16%。住宅成交面积515449.7平方米，同比下跌67.97%。住宅成交总金额5,485,378,856.41元，同比下跌61.72%。价格方面，2008年上半

57、年全市住宅均价为10,641.93元/平方米，对比2007年上半年的8667.46元/平方米上涨23%。岛内住宅均价13,724.90元/平方米，对比去年的10757.25元/平方米上涨28%；岛外住宅均价为7,120.97元/平方米，对比去年的5922.63元/平方米上涨20%。其它物业类型上，写字楼成交486套，均价7,426.26元/平方米；商场成交481套，均价20,613.63元/平方米；车库成交1563套，均价4,016.76元/平方米；别墅成交22套，均价16,609.65元/平方米；厂房成交26套，均价812.49元/平方米；其它物业类型成交28套，均价5,515.74元/平方

58、米。 (3)市场价格走势分析成交量作为一个楼市的方向标，在很大程度上可以反映出当地楼市的活跃度。从上表我们可以看出，厦门整体市场成交量从月的套，逐步放大，5 月成交1017 套，比月增长14，但只有上年同期的41，而6 月成交980 套，相当于上年同期的40，我们可以得出一个结论，观望气氛笼罩着的今年上半年厦门房地产，一手交易市场成交量整体大幅度萎缩。厦门房价一直处于稳步上升状态，2007年住宅均价达到了9456元/，同比2006年上涨40.7%，2008年的虽然遭遇金融危机，成交量下滑，但价格仍然保持在高位。2007年-2008年各区月均房价变化趋势2007年商品居住用房（包括住宅和别墅）平

59、均价格为9456 元/平方米，同比上升40.73%，其中，岛内商品居住用房均价为12479 元/平方米，岛外商品居住用房均价为6399 元/平方米。从商品住宅的全年分区价格看，岛内思明区全年商品住宅均价12681 元/平方米，较2006 年上涨54%，湖里区住宅均价12004 元/平方米，较2006 年上涨90.5%，集美区住宅均价6415 /平方米，较去年上涨48.4%，海沧区住宅均价8146 元/平方米，较去年上涨64.7%，同安区住宅均价5287 元/平方米，较去年上涨59.5%。2007 年，共有3 个区的涨幅超过50%，岛内湖里与岛外海沧住宅涨幅大，其中湖里的涨幅高达90.5。岛内岛

60、外成交分析岛内商品住宅的销量比例为52.2%，较去年同期下降11.68%，其中思明区销售99.10万平方米，较去年同期下降28.85%，湖里区销售66.65万平方米，较去年同期上升62.731%。岛外销量占总量的47.8%，较去年上升16.87%，岛外住宅销量主要集中在海沧区，共销售74.37万平方米，比去年增长20.55%，占总销量的23.4%。随着交通的便利，岛外逐渐成为了新的成交亮点。(4)未来供需分析市场存量仍在持续放大，存量已超过上年全年销售量，而成交量只相当于上年前5 月9794 套的35% ，整体市场存量仍在持续加大。而20082009 两年商品房累计开发将达1080 万平米，这