物业验收接管工作规程

1、物业验收接管工作规程文件类别：作业指导书文件编号：撰写单位：某物业管理有限公司版本/版次：修订日期：2012年07月28日合计页数：共5页受控状态：批准审核制定1.0目的1.1明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，规范公司的 楼宇、公共设备设施验收、接管工作，确保楼宇及公共设备设施符合物业 设备设施移交接管标准。2.0适用范围2.1适用于住宅物业楼宇及公共设备设施的验收、接管工作。3.0职责物业总经理（或授权委托人）负责与开发商签订物业承接查验协议；物业服务中心经理负责组建由客户服务专业线、工程专业线、安防专业 线联合组成的验收小组，对楼宇及公共设备设施进行验收、接管；3验收小组负

2、责对楼宇及公共设备设施竣工图纸、竣工资料、设备资料等 进行接管验收；4验收小组按照建筑设计及本规程要求，对楼宇及公共设备设施进行验 收；5物业接管验收后由接管验收小组编制物业接管验收报告；6物业服务中心经理（或授权委托人）负责与地产办理物业交接书。4.0工作流程验收接管应具备的条件、要求建设工程需全部竣工完毕，且验收合格，取得规划、消防、环保等 主管部门出具认可或准许使用的文件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市 政公用设施设备，按规划设计要求建成完工，其中供水、供电、供气、供热 已安装独立计量仪表；供电、供暖、供冷、给排水、卫生、绿化、道路、

3、车场等各系统设 备、设施均能正常使用；房屋的栋、户编号经有关部门确认；L 5物业服务用房、垃圾中转站等公共配套设施，按规划设计要求建成完 工，并满足使用功能要求；1.6电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控等共用 设施设备取得安全使用合格证书；1.7经政府主管部门验收合格，且达到购房合同约定交楼标准。4.2验收接管的工作分工2. 1在新建物业竣工后、且在物业交付使用前，由物业公司总经理或指 定代表与开发商签订物业承接查验协议，物业服务中心应制定接管验收方 案，及时组建以服务中心经理为组长的物业接管验收小组，对所接管物业进 行综合性的验收接管，以确保所接管物业的各系统设备设施基本

4、合格；2.2物业服务中心成立接管小组并对工作进行分工：2. 2. 1物业客户服务专业线主要负责房屋室内，包括梯间及户内装饰部 分的验收，业主资料的验收移交以及相关物品的清点等工作；2. 2. 2物业工程专业线主要负责各系统配套设备设施的验收以及水电表 的抄表记录等工作；2. 2. 3物业安防专业线主要负责消防配套设施的清点验收，以及公共安 防设施的检查验收等工作；. 2. 2. 4物业客户服务专业线主要负责园区绿化植物的验收，并联合工程 专业线共同对配套化粪池、排污井的检查及核准现场实际情况与竣工图是否 相符等。.3验收接管前的准备工作3. 1.物业公司派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好

5、接管验收计 划；3. 2物业服务中心负责人与地产项目负责人协调好交接事项、交接日期、 进度等；3. 3与建设单位签订物业承接查验协议，配合建设单位共同做好验收 接管工作；3.4物业服务中心准备好验收接管记录表格。分户验收一土建项目验收记录表分户验收一水电项目验收记录表分户验收一钥匙移交清单水、电表移交记录表 楼宇验收移交 表公共部位及共用设备设施验收记录表图纸资料移交清单钥 匙移交清单物业工程、设备、资料移交记录表工程遗留问题记 录（汇总）表等等。4.4验收接管程序4. 4.1各系统设备验收接管分为三部分：图纸资料移交接管、设备移交接 管、工程质量移交接管。建设单位、监理公司、施工单位、物业公

6、司四方必 须参照本规程中第4. 5点的内容，对工程、设备和资料三部分均须办理验收 接管手续。4. 4. 2验收接管小组依据验收项目、验收接管标准，填写与之相应的图纸 资料移交清单、钥匙移交清单、分户验收一钥匙移交清单、分 户验收一土建项目验收记录表、分户验收一水电项目验收记录表、水、 电表移交记录表、公共部位及共用设备设施验收/移交记录表，并由物 业服务中心相关部门责任人核准签名，物业服务中心项目经理签字方可生效;4.4. 3对验收接管过程中图纸资料不齐全的，不符合物业设备设施移交接 管标准，物业公司提出书面验收不合格整改报告或工作联络单， 并确定整改时限，建设单位项目部负责督促施工方整改，整

7、改落实后，物业予 以复查，并在验收不合格整改报告中记录结果，合格后进行正式移交，办 理移交手续；4.4.4特殊情况，经建设单位书面同意后，可进行现状接管，但需将验收接 管中发现的问题全部记录在相应的验收接管表单上面，或者采用附件形式附 于接管单据后面，建设单位必须督促施工单位及时整改，否则，物业公司有 权启用超时维修程序，扣除相关施工单位质保金；4. 4. 5对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、供电、 中央空调等主要系统正常运行的重大工程问题，物业公司原则上不作接管；4. 4. 6验收/移交记录表必须具备施工单位、监理公司、建设单位、物业公 司四方签名的移交手续，注明接管日期，

8、明确是否存在问题，如存在问题， 且需现状接管的，则需详细记录在移交接管表单或附表上；4. 4. 7根据实际已验收接管情况，物业服务中心填写物业工程、设备、资 料移交记录表，表格内的具体内容可根据项目的实际情况进行调整。此表将 作为验收接管信息台账存档；4. 4.9所有工程遗留问题需汇总至工程遗留问题记录（汇总）表内， 以方便遗留问题的跟进；4. 4. 10主要系统（工程）验收移交后三个月内，由物业服务中心提交一份 “工程验收移交报告”，并附物业工程、设备、资料移交记录表，对移 交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总，将验 收移交情况报当地地产公司、区域物业公司；4. 4.

9、11接管验收所有相关资料统一整理齐全后交资料室保管。各系统应验收/移交的内容物业工程、设备、资料移交明细系统工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容产 权 资 料.国有土地使用证.建设用地规划许可证.建设用地通知书附图及批文.用地批准书附图及批文.建设工程规划许可证.建设工程开工证.商品房预售许可证.用水、用电、用气指标批文.住宅质量保证书.住宅使用说明书物业工程、设备、资料移交明细物业工程、设备、资料移交明细系统工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容供 配 电 系 统高、低压配电柜、 变压器、直流控制屏.高低压配电柜.变压器.直流控制屏.母线槽.插接箱.楼层（地下室） 照明、动力开

10、关 箱.电度表.专用工具.竣工图.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变 更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量 保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收 合格证明书等）.供电合同.供电系统设备购买、安装合同.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机 资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、 产品合格证、安装配件清单、设备参数等）.配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单 位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、 强检资料等）.灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、 说明书、产品合格证等）.配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试 报告、原始数据记录、强检资料等）

11、.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录.其它相关资料楼宇及公共区域照 明、开关、插座及 配电箱楼层母线槽强电井设备发发电机系统1.发电机组2.配电柜1.竣工图2.发电机系统设备购买、安装合同系统工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容电3.电池3.装箱清单机4.冷却塔4.竣工环保验收合格证5.燃油箱5.柴油发电机组产品用户手册6.随机工具6.柴油机使用维护手册7.发电机组合格证明书配套环保安装工程8.交流发电机安装维护手册9.试验报告10.监测报告11.培训记录12.其它相关资料1.竣工图2.电梯设备购买、安装合同3.装箱清单1.电梯4.客户随机资料电2.控制柜5.电梯安装手册梯6.电气规格

12、表电梯系统3.五方通话系7.出厂合格证统4.监控设备8.电梯使用登记表5.自动平层装置9.特种设备使用登记证10.电梯定期检验报告11.安全检验合格证12.其它相关资料主机系统1.空调主机1.竣工图中2.锅炉2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变央3.水泵更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量管道系统工程空4.水质处理器保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收调5.配电柜合格证明书等）系鲜风系统6.凉水塔3.中央空调设备购买、安装合同统7.管道、阀门自动控制系统8.盘管风机4.设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机9.鲜风机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）系统工程质量移

13、交内容设备设施移交内容资料移交内容中 央 空 调 系 统计赛系统10.风柜.板式热交热机.自动控制系统 设备.计费系统设备.水质检测合格证.压力容器检测合格证.培训记录.其它相关资料水处理系统供暖系统给 排 水 系 统生活给水系统.生活水泵.水表.储水箱.给水管道、阀门.卫生洁具.潜水泵.排水管道、阀门.水管井.化粪池.园林市政管线.竣工图.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变 更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量 保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收 合格证明书、设备运行检验记录、管道水压及闭 水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录等）.供水合同.排污许可证.给排水系统设备购

14、买、安装合同.给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料.设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、 机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要 配件资料等）.其它相关资料公共区域生活用水 管井储水箱（池）、管 路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井 及管路系统工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容消防系统自动报警系统.消防主机及联 动控制柜.消防水泵及控 制柜.区域自动报警 器.烟感.温感.破玻.消防水炮自动 灭火系统.消防模块.防火卷帘.防火门.消火栓.管道、阀门.防排烟风机、风 阀.应急灯.灭火器.气体灭火系统.消防广播.消防

15、电话.疏散指不系统.消防配电系统.竣工图.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变 更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量 保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收 合格证明书、设备、仪表调试运行检验记录、管 道冲洗、水压及闭水试验检验记录、消防系统主 要材料和制品的合格证或试验记录等）.消防设备购买、安装合同.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机 房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配 件资料等）.消防验收意见书.培训记录.其它相关资料车场各种指示标志灯消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备防火卷帘防排烟系统消防喷淋系统消防广播系统消防电话系统工程质量移

16、交内容设备设施移交内容资料移交内容1.红外入侵报警系统2.电子围栏3.感应电缆1.摄像枪2.显不器3.录像机电视监控系统4.矩阵1.竣工图5.传输设备6.监控服务器2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变7.切换器更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量8.防雷设备保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收智1.门口机合格证明书等）能2.户内分机3.智能化弱电系统设备购买、安装合同化 己已3.围墙机4.智能化弱电系统随机资料（安装使用说明书、维可视、门禁系统4.管理机护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要二巳5.服务器系6.电锁配件资料等）统7.刷卡读头5.智能化弱电系统设备调试运

17、行检验记录、安装检8.卡片发行器验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明1.服务器6.培训记录2.道闸7.其它相关资料车辆管理系统3.摄像枪4.出入口控制机5.投射补光设备1.巡更点巡更系统2.巡更棒3.服务器系统工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容背景音乐系统.信号源.功放.音箱土 建 系 统1、主体结构：地基、 钢筋混凝土结构、 砖石结构、抗震性 能.竣工图（结构图、平面图、装修图）.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸 汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、沉降观 察记录、隐蔽工程验收记录、砂浆、混凝土试块 试压报告、主要建筑材料质量保证书、新材料、 构配件的鉴定合格证书、验

18、收合格证明书等）2、外墙:防水、墙 及墙面3、屋面：保温隔热 性能、防水性能、 排水设施、面层4、楼宇地面5、公共楼梯6、门窗玻璃7、卫生间防水车 场车场.车场指引标识.车场划线1.竣工图纸人 防人防.防护密闭门.密闭门观察窗.悬板活门.防护密闭填堵 板门框.自动超压排气 阀.防爆地漏.防爆呼唤按钮.竣工图.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸 汇审记录，开竣工记录、隐蔽工程脸收记录、主 要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定 合格证书、验收合格证明书等）.人民防空工程峻工验收备案表.防空地下室建设意见书园 林1、园林水电.开关箱.灯具.水泵.阀门.竣工图纸.园林施工合同.绿化清单2、园林绿化3.道路系统工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容4.山、水景.绿化.休闲娱乐设施.园区垃圾桶.园区公告栏.园区标示标牌5.休闲娱乐设施工 程6.园区标不标牌7.园区周界围闭工 程防 雷 系 统防雷系统1.避雷针2.避雷带.竣工图纸.防雷设施检测报告.防雷装置验收合格证燃 气燃气.竣工图纸.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、开竣 工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量 保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、管道 焊接记录、管道吹扫记录、气密性试验记录、验 收合格证明书、峻工验收报告等）.供气协议