苏州市相城区盛泽荡地区超大项目营销策划报告书89-4M

1、目 录第一部分：地块概况一、地理位置 3二、地域现状 4三、周边情况 5（一）、周边城镇 5（二）、交通设施 6第二部分：市场分析一、苏州整体市场介绍 7二、区域板块分析 9三、区域前景分析 10四、目标市场定位 12第三部分：总体规划方案建议总精神 15功能区分 16（一）、全区地块分割建议 16（二） 建筑形态建议 17（三）、各地块规划指标建议 28（四）、各地块原生态景观设计建议 29（五）、各地块住宅建议 35（六）、环境景观规划建议 43第四部分：项目A-1地块规划建议区域市场状况45（一）、区域市场分析 45（二）、同类产品分析 48项目发展分析 51（一）、项目地块分析 52（

2、二）、项目地块SWOT分析 54（三）、产品市场定位 57（四）、目标客层定位 57项目A-1规划方案建议（一）、规划设计建议 61（二）、单体建筑建议 62建筑布局概念 62立面风格建议 64产品类型比例建议 65户型及面积建议 65第五部分：项目推广包装前言一、 产品定位 69推广总精神 70推广案名 71定位诉求 73推广卖点 74推广策略 77阶段性推广策略 79产品推广附加值 81媒体策略 83第六部分：项目营销策略建议一、 项目上市建议 84一、地理位置本地块（盛泽荡地区）位于相城区东北,地处渭塘，太平、湘城三镇交界处，毗邻阳澄湖西路，水面属渭塘、湘城两镇所辖，面积为3.86平方公

3、里(5786亩)。规划用地范围内包含了盛泽荡水域及其周边用地，东至湘太路，西至227省道复线，北至凤阳路，南至渭泾塘，总用地面积约为17.5平方公里。二、地域现状规划用地范围内，现状以水面和农田为主，有部分居住用地，均为农村住宅区，以户为单位，沿水网与河道成组成团的分布，建筑层数2-3层，多建于1990年代，建筑质量和风貌较差。临227省道复线一侧，用地内有苏州中亚油墨公司、中南电器厂、中南净化设备厂、渭塘金粉厂、苏州开关三厂等若干工业企业。规模较小，易于搬迁。三、周边情况（一）周边城镇本地块周边城镇主要有：北面湘城镇；南面太平镇，相城经济开发区；西面渭塘镇；东面阳澄湖镇。（二）交通设施本地块

4、所属的相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。一、 苏州整体市场介绍1、中心区域发展迅速，周边区域升值潜力大2、房价高位运行，产品结构性矛盾显现从2001年开始，在4年的时间内，苏州总体房价增值一倍。2001年均价不到2000元/平方米， 2004年3203元/平方米，苏州市商品住宅平均售价已居江苏省第一位。2005年1-2月份，全市预售商品住宅的价格3910元/平方米，市区已达4691元/平方米。二、区域板块分析度假休

5、闲阳澄湖的休闲度假功能也已初具雏形。目前列入计划的项目有：建设常熟昆承湖景区，营造生态景观带；深化沙家浜景区开发；推进昆山巴城东阳澄湖风景区建设。相城区拟投资25亿建设的苏州国际服装城和准备改建的相城珍珠市场，推动购物旅游的发展。房产业的发展近两年来阳澄湖更是抓住苏沪昆长江三角带上蓬勃发展的房地产业，大力加强阳澄湖周边的基础设施和生态环境建设，为高档住宅落户阳澄湖奠定了卓越的自然条件基础。从2002年开始，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布。三、区域前景分析旅游带动房产发展随着区域旅游业的发展，部分形象和配置较好的沿湖别墅租金已经高涨至8000

6、元/月。一旦精明的商务人士看到本区域火热发展的地产状况，更会激发和增强在此购房置业甚至安居乐业的愿望。投资渡假成新宠随着一大部分上层高雅人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，他们开始全面进入享受型生活状态，而旅游度假则成了他们最好的养生休闲方式，也会引起投资人士的青睐和追随。别墅发展围湖而建阳澄湖一带火热的房地产发展前景一方面吸引着众多的成功人士前来居住、度假、养生休闲，同时也使许多地产开发商众星捧月般的纷纷抢滩阳澄湖圈地开发。相城区未来潜力无限与03、04年相比，2005年的相城房地产将实现一个较大的飞跃。随着交通的改善、相关配套的完善，加上今年相城开发的楼盘数量之多，都昭示着相城在逐步散

7、发它的魅力，也即将成为苏州的一个热点版块。 相关业内人士分析，虽然目前相城板块相对于苏州古城区、园区、新区，还没有形成一个完全成熟的区域，但是，它的发展潜力是非常巨大的。翻开报纸，“水相城绿相城”的广告印入眼帘，相城区政府的支持，更是成了该板块走向成熟的最大推动力。四、目标市场定位（一）目标区域定位原则：相城区当地 苏州当地 长江三角洲地区范围内（以上海为龙头）临近苏州的周边城市依托相城区在苏州当地的特殊“地位”苏州的北大门，除了吸引苏州相城及周边地区当地的客源之外，并同时将位于苏州市周边临近城市的客源（有投资眼光的投资家及享受生活，讲究品位的“资产”阶级）也吸引到苏州相城进行投资购置物业。（

8、二）目标客源1根据区域定位，我们的客源为：苏州相城及周边地区看好相城发展的私营业主，有经济实力的本地居民。江浙一带有眼光的实力投资者，对相城的市场潜力看好。周边城市特别是在长江三角洲地区范围对苏州市相城区有着特殊情感的人。中心城区趋向外围城区，有意向以相城为休闲养身场所的外地消费者。2根据购买动机，我们的客源为：自用型客户：为享受休闲度假的高品质生活，对苏州的文化及自然有着深厚感情的外地购房者以及当地及周边地区为享受优质的生活环境，提高生活质量的购房者。投资型客户：购置物业对外长期租赁（主要是针对今后相城区旅游发展起来之后会有相当数量的观光、渡价、养身的外地客在当地进行居住）或进行短线房产升值

9、投资。总精神国际精英社区，建筑艺术大观。17.5平方公里是国际手笔的社区规划。占据得天独厚的自然资源，拥有底蕴深厚的历史人文，是罕有的基地。因此，如何将整个区块进行正确的定位、合理的区分各地块的功能定位，并将规划理念立足国际化、艺术化，可持续发展，是我们规划的核心思想。综上所述，我们推出了“国际精英社区，建筑艺术大观”的总精神。社区具有可堪国际的天生丽质自然人文资源社区地理位置毗邻交通枢纽要道有超五星级酒店配套规划有中央政府领导度假的国宾度假区规划周边有成熟的开发区，具有良好的潜在客户盛泽荡地区的成功开发，将成为整个苏州地区的地标项目，将极大提升整个区域的国际形象，相城的形象工程，它是相城的、

10、苏州的、中国的、更是国际的。功能分区（一）全区地块分隔建议根据地块的情况，将整个地块分割成五个居住建筑群。各个居住建筑群以规划道路或绿化带、规划水域为界限划分若干地块，每地块面积控制在100-300亩内。（二）建筑形态建议为了能将整个区块更加特色鲜明的展现出来，建议每区块产品有独自的鲜明特色，塑造区域文化的特质。A地块：现代简约高尚区B地块：浪漫风情法国区C地块：意大利建筑艺术区D地块：西班牙艺墅大观E地块：国际特色豪宅区规划A居住群地块分割建议A地块是距离相城区距离最远的一个地块，周围人烟稀少，与国宾度假区斜望，所以A地块产品不适合颜色厚重，厚重的颜色会让气氛更加凄凉。所以明快、鲜亮的颜色，

11、和大量人气的联排别墅特别适合本项目，易集聚人气。A地块是距离相城区距离最远的一个地块，周围人烟稀少，与国宾度假区斜望，所以A地块产品不适合颜色厚重，厚重的颜色会让气氛更加凄凉。所以明快、鲜亮的颜色，和大量人气的联排别墅特别适合本项目，易集聚人气。与国宾斜望，所以鲜亮的色彩会给国宾度假区带来养眼的风景。A地块的先期启动会带活整个区域版块，先期的价格优势也会让后期的项目可拔高，从而提高整个区块。规划B居住群地块分割建议B地块位于A、C两个地块之间，所以建议B地块采用浪漫的法式建筑，而且将该地块的公共休闲区设置丰富，法国的浪漫生活文化原版嫁接，成为A、C地块的纽带，为A、C地块提供共有的娱乐空间。主

12、题咖啡餐饮文化区B地块位于A、C两个地块之间，所以建议B地块采用浪漫的法式建筑，而且将该地块的公共休闲区设置丰富，法国的浪漫生活文化原版嫁接，成为A、C地块的纽带，为A、C地块提供共有的娱乐空间。主题咖啡餐饮文化区时尚服饰书籍区特色景观文化展示区说明：两轴两心三带说明：两轴两心三带以水域景观为主轴，绿化为辅轴辐射形成两个社区中心，商业带、水域景观带、绿化带形成一个完整的系统框架，将整个区域灵动起来。 C地块位于国宾度假区旁，所以建议C地块采用意大利建筑，因为意大利被称为建筑的国度，所以，出现了很多闻名世界的经典建筑，在此区域规划精彩的意大利建筑，会令该区域成为建筑的最典范区域。规划C居住群地块

13、分割建议C地块位于国宾度假区旁，所以建议C地块采用意大利建筑，因为意大利被称为建筑的国度，所以，出现了很多闻名世界的经典建筑，在此区域规划精彩的意大利建筑，会令该区域成为建筑的最典范区域。规划D居住群地块分割建议D地块位于国宾度假区旁，同时离城区最近，是该区域版块最先展示的区域，所以建议D地块采用不同于苏州目前流行的别墅建筑模式，采用西班牙风情建筑，给人耳目一新的感觉，提升区域品质。D地块位于国宾度假区旁，同时离城区最近，是该区域版块最先展示的区域，所以建议D地块采用不同于苏州目前流行的别墅建筑模式，采用西班牙风情建筑，给人耳目一新的感觉，提升区域品质。E地块位于两湖之间，交通最为便利，又在国

14、宾区的正对面，应该是该区域位置和景致仅次于国宾区的最好区域，所以建议该区域采用国际风范的豪宅建筑规划。豪宅建筑密度低，别墅掩隐在绿林中，所以会给国宾区留下满目绿色的氧眼风景。豪宅产品能够很好的拔高该区域品质做真正意义上的豪宅，创造建筑的经典。最后一块开发的版块，最完美的收笔。规划E居住群地块分E地块位于两湖之间，交通最为便利，又在国宾区的正对面，应该是该区域位置和景致仅次于国宾区的最好区域，所以建议该区域采用国际风范的豪宅建筑规划。豪宅建筑密度低，别墅掩隐在绿林中，所以会给国宾区留下满目绿色的氧眼风景。豪宅产品能够很好的拔高该区域品质做真正意义上的豪宅，创造建筑的经典。最后一块开发的版块，最完

15、美的收笔。各地块规划指标建议总体容积率0.20.35之间 户车比：1：1.21：1.5 建议独栋：0.20.35 双拼：0.30.35 联排：0.40.65各地块原生态景观设计建议各地块水域景观设计均应考虑以不破坏原有盛泽荡自然景观资源为前提，特别是各水域连接区域的水潮位及闸门设计。公共景观区规划A地块景观建议公共景观区商业配套区说明：两轴两心三带商业配套区说明：两轴两心三带以水域景观为主轴，绿化为辅轴辐射形成两个社区中心，商业带、水域景观带、绿化带形成一个完整的系统框架，将整个区域灵动起来。 主要景观绿化带主要景观绿化带规划B地块景观建议商业配套区公共景观区主要景观绿化带规划C地块景观建议商

16、业配套区公共景观区主要景观绿化带商业配套区公共景观区主要景观绿化带商业配套区公共景观区主要景观绿化带公共景观区规划D地块景观建议公共景观区主要景观绿化带商业配套区主要景观绿化带商业配套区公共景观区规划E地块景观建议公共景观区主要景观绿化带主要景观绿化带商业配套区说明：一轴两心三带商业配套区说明：一轴两心三带以水域景观为主轴，连接南北两个较大区域，并形成两个中心，北区社区中心和南区社区中心作为景观节点和窗口，结合三个带状区域元素（商业带、水域景观带和绿化带）向整个区域辐射，形成一个协调的整体。各地块住宅建议产品类型独栋；双拼：2.5层；联排：3层；叠加4层或4.5层；商业街12层。产品分布建筑布

17、局应考虑阻挡冬季季风，并利于东南季风通过。规划A地块产品分布建议会所商业配套主入口会所商业配套主入口规划B地块产品分布建议规划C地块产品分布建议规划D地块产品分布建议规划E地块产品分布建议环境景观规划建议景观规划设计应尽量使湿地景观向别墅区域内部渗透，同时应避免或减少湖域湿气对人及房屋的侵害；同时应保证沿湖岸线及规划道路沿线立面的景观协调性。一、区域市场状况（一）、区域市场分析大市场分析纵观近五年的苏州房价，增长水平呈现上升趋势，年平均增长11.12%，其中住宅年均增长19.34%（如下图）。就2003年一年，苏州市商品住宅总体价格就上升21.4，进入2004年，以高层、小高层为主大批商品房即

18、将竣工交房，又将带动商品房价格的进一步上涨。从2003年年中以来，相城区与苏州市区其他区域的房地产价格差异在缩小。从上表中，我们看出，相城区的年增长率为46%，为目前苏州各区中增长较为缓慢的一个区域，然而，这也充分肯定了相城区的增长依然存在着很大的潜力，它的地产价值还没有得到一个大的提升和发展。小市场分析楼盘名称地点占地面积建筑面积容积率绿化率均价聆湖丽墅相城区阳澄湖镇中心11万平方米4.73万平方米0.4360%5600元/平方米南亚花园相成澄阳湖路10号7万平米10万平米1.445%4500元/平方米荣盛阳光名邸阳澄湖中路128号7.6万平方米10.64万平米1.445.80%3550元/

19、平方米丽晶星河相成渭塘镇6.5万平方米7.28万平米1.1248.50%5000元/平方米书香国际相城大道东侧2.24万平方米 平米3.5万平方米 平米1.2640%未开盘天亚水景城阳澄湖东路9万平方米12万平米1.340%4550元/平方米依云水岸阳澄湖东路22万平米22万 平米140%未开盘相城区区目前有19的在售在建项目，相比苏州整体的开发而言，相城的房地产正处于发展上扬的阶段，目前，独立别墅的价格大约在6000元，双拼别墅在5500元左右，而公寓房仅为4000元左右，与苏州其他地区的房价相比，还有很大的市场升值潜力。（二）、同类产品分析1、聆湖丽墅物业类型：别墅占地面积：110000

20、平米容 积 率：0.42绿 化 率：60 %装修状况：毛坯建筑类别：独幢、双拼、联体楼层状况：独幢2层、双拼 联体3层 4层物业地址：相成相城区湘城镇开 发 商： HYPERLINK /house/company.asp?houseid=195&id=267 苏州卓成房地产开发有限公司售楼电话：65428881、65428882综合评述：与相城区湘城镇中心相邻，离苏州市区30分钟车程，规划用地近11万平方米的“聆湖丽墅”仅建190余幢别墅齐全的小区设施让你尽情享受生活的安逸与惬意。智能化的物业管理让你安全无忧。2南亚花园物业类型：普通住宅占地面积：70000 平米建筑面积：100000 平米容

21、 积 率：1.4绿 化 率：45 %装修状况：毛坯建筑类别：多层 小高层 湖景楼中楼别墅楼层状况：多层5层 小高层12层 湖景楼中楼别墅4层物业地址：相成澄阳湖路10号开 发 商： HYPERLINK /house/company.asp?houseid=195&id=267 HYPERLINK /house/company.asp?houseid=196&id=269 苏州南亚房地产开发有限公司售楼电话：65766576综合评述：南亚花园位居相城区行政中心对面、周边大面积市政绿化带环绕。二期依承水文化建筑哲学：枕水而建、江南韵味、全景设计，使小区更具生态之美。3丽晶星河物业类型：别墅占地面积

22、：66170 平米建筑面积：76101.73 平米容 积 率：1.12绿 化 率：55 %装修状况：毛坯建筑类别：联体、独立别墅，小高层楼层状况：联体、独立别墅3层 小高层7-9层物业地址：十全街南石皮弄3号开 发 商： HYPERLINK /house/company.asp?houseid=195&id=267 HYPERLINK /house/company.asp?houseid=197&id=272 苏州德鑫房产开发股份有限公司售楼电话：65198088综合评述：晶星河环境优美，地理位置得天独厚，交通十分便捷。会所建设。除了图书馆、Spa、桑拿、健身房、餐厅等配套设施的建设，还将建设

23、电影院和游泳池，让小区的住户足不出户就能享受生活。二、项目发展分析（一）项目地块分析本案项目总占地326亩容积率为0.4，地块两面为湿地围绕，位置幽静，是一个闹中取静，适宜修身养性的小隐之地。结合地块本身优势，我们认为可以考虑综合品质，将项目的产品塑造成集休闲、养生、投资、旅游渡假的HOLIDAY HOME本案（二）项目SWOT分析优势（Strengths） 项目拥有得天独厚的自然条件和水域资源，为项目的开发提供了优异的生态条件项目位于苏州相城区大力开发的度假旅游休闲区，未来升值前景无限土地成本相对较低，开发成本与销售收益的差距使开发商可获取更多额外利益目前相城区的房地产还处于起步阶段，旅游又

24、带动地产的发展，低投入与高收益将带来投资的契机。目前周边无竞争楼盘，相对上市而言，区域竞争压力较小。本项目填补了区域市场的空白点；劣势（Weaknesses） 项目目前配套设施并不成熟，周边以农田为主，生活交通不便捷目前水域质量并不好，要通过一定时间的治理才能有所改善，对项目推广有一定不利机遇（Opportunities）相城区正致力建设生态湿地保护区，进一步提升区域的环境，为房地产带来健康的国际化开发条件。富有竞争力的价格吸引更多享受生活及关注投资价值的购房者威胁（Threaf）相城区目前市场为开发的土地储备充足，未来市场竞争较大；区域内部没有什么客源需求，如何吸引外区乃至外地的客源将成为项

25、目成功的关键；（三）产品市场定位1产品总体概念定位结合苏州房地产市场发展的动态，注重市政配套，行政交通的考量，注重商业与住宅的互相联动，我们鉴于项目的地理位置及开发规模，本项目要成功打入市场，在产品定位上我们主张：适宜养生自住投资度假休闲娱乐的复合型原创社区追求品质与细节，兼容原生态自然气息的人文宅邸环境与科技并重，精致与大气中感受质感的生态家园2规划理念建议相比一般的营销策划，在项目前期定位中，我们不仅仅考虑项目的本身品质与市场消费能力，同时也更多的为开发商的利益着想，由于项目总体体量较大，前期的策划应以打开市场知名度为主题目标，树立一个较好的企业品牌，使后期项目顺利上市，为开发商带来丰厚的

26、利润。根据市场行情及项目本身的地位特点，我们建议规划理念围绕以下几点：建筑设计人性化 HUMANISTIC 体现了建筑本身的优异品质环境布局生态化 ECOLOGICAL 展现了与国际接轨的生活主题房型面积实用性 FUNCTIONAL 表现了贴合市场的产品优势开发销售效益性 ECONOMIC 显现了项目最终的开发成功3、房型定位 通过对周边市场的调查和研究，我们发现大多围绕与阳澄湖畔的别墅类项目大多面积较大，单套面在300平方米一套，而双拼则在250左右，为需求差异化路线，体现小投入，高收益的投资目的，来吸引更多的投资客，我们对房型面积作出以下的建议：（四）目标客层定位1、客源分析本项目地处苏州

27、相城区距距苏州火车站5公里、上海虹桥机场80公里、昆山开发区20公里、吴江开发区25公里、无锡开发区25公里。便捷交通使目标客户源域广阔。通过对区域市场的调查，我们认为项目以渡假休闲集投资置业为开发主题，则更多的消费来自与苏州的中小型企业业主或外企高级白领人士，或是上海及长三角地区的投资客。相对自住而言，项目更适合用于旅游度假型投资，因此在产品及营销策划方面应更多的为这类客户的需求进行调查和研究，使项目能开发成功。2需求分析通过对投资性客户数据资料统计研究后，我们认为目前投资性购房客户对商品房消费的各项指标中对投资回报率和总价是最为关心，其次是升值潜力以及房地产区域位置。因此我们认为在目前的宏

28、观市场背景下，控制住总价，填补市场空缺是规避市场风险的关键。3总价需求分析通过对目前投资性购房消费的统计数据来看渡假别墅项目总价在120-180万左右的房产最受市场欢迎。而200万以上则产生一定的市场抗性三、项目规划方案建议（一）规划设计建议：以规划道路或绿化带、规划水域为界限，以岛屿的形式形成各个既独立又相互联系的组团。单体建筑建议：建筑布局概念沿道路秩序及水域景观的自由布局，灵活多变的环境空间。独栋双拼联排立面风格建议现代原创、亲水性的坡屋顶及柔和的色调，自由穿插的外部构件。产品类型比例建议独立别墅：50%；双拼：10%；联排：25%；叠加：10%；商业及配套设施：5%。户型及面积建议独栋

29、别墅：260350m2双拼别墅：220260m2联排别墅：180220m2叠加别墅：140180m2 一层 二层一层 二层 三层前言我们要塑造17.5平方公里休闲、度假、生态别墅区以不可再生、不可复制的稀有性和国宾品质提升别墅的价值我们要创造史无前例的宣传神话在最短的时间内确立本案在苏州的首席气质我们要让最多的人欣赏本案让更多的人力求接近并追逐本案而同时又形成本案只有先到者才能拥有的弥足珍贵一、产品定位苏州首席生态型国宾别墅17.5平方公里超大规模生态国宾区相城地区首席别墅地产项目引领苏州度假休闲生活的全新模式是融汇稀有湿地资源的传奇社区二、推广总精神双湖湿地国宾生活本案拥有很多优势，如何能在

30、SLOGAN中充分地将项目的精髓体现出来是问题的关键。在众多优势中，我们以“人无我有，人无我先”的原则，最先提炼出本案最大卖点，同时以本案为该区域的先锋项目，做好标杆榜样。双湖湿地国宾生活是本案的最大特色，也是最先提出此观点的项目，将区域的优势一目了然，最大的产品特色跃然纸上，可以最简短有力的将卖点展现，层次分明，可放可缩，同时有利于在形象概念宣传上做其他的文章，不会偏离主题。三、推广案名主推案名春秋艺墅相城曾是吴国建都城的首选之地。春秋时期，吴王阖闾采纳 “先立城廓，设守备，实仓禀，治兵革”的建议，令伍子胥选址筑吴国都城。伍子胥受令选城址后，“相土尝水，象天法地”，最先选择的城址在苏州古城北

31、面的阳澄湖畔，即如今的相城区相城镇，认为这里是建城的佳地。本案就坐落于如此深厚的历史人文之地，自然拥有得天独厚的文化底蕴，故取名春秋艺墅。“春秋”很好的将历史人文背景突显，“艺墅”一词将项目的艺术特质，以及与国际接轨的理念表达出来，“艺墅”又是“艺术”的巧妙谐音，可谓一举多得。辅推案名1：墅之岛目前市场上别墅项目大多采用四字案名，三字案名给人耳目一新的感觉，令人印象深刻。墅之岛，首先让人产生丰富联想，知道本案是在水系与岛国的形态中的别墅项目；墅之岛，美丽的居住艺墅坐落在美丽的岛上，读起来节奏舒畅，如诗一般的气质与风景。2：湖岛艺墅此案名鲜明的将项目特色展现出来，目标客群可以在众多案名信息中，立

32、刻知晓本案特色。湖岛艺墅可以承载更多的丰富内涵，赋予其国际化的精神追求及产品定位，取湖岛艺墅案名可谓大方典雅，简洁有力。四、定位述求国宾的造城规划国宾的开发理念国宾的商业配套国宾的生态环境五、推广卖点1、天时：苏州市政府重点扶持、保护和开发地区苏州市政府坚持可持续发展的原则，立足现在，放眼未来，做到规划与社会、经济、生态等方面的平衡，实现相城区盛泽荡地区的可持续发展。对当地的自然湿地生态作保护和发展，在构建生态景观的基础上，综合开发，打造一个现代高等级别墅住宅社区。2、地利：吴越文化发源地，自然生态，璀璨人文相城曾是吴国建都城的首选之地，载入史册，流传千古。陆逊、沈周、姚广孝等名人的居住，更使

33、得这块地区地杰人灵，增加了独特的人文背景和底蕴。作为苏州市“四角山水”的一角，呈现了无与比拟的自态湿地景观资源，营造了动植物资源的多样化和良好的生态链。3、多维：立体生态由外而内、由低至高，翠景无处不在我们对生命的尊重、我们对绿色的追求、我们对自然的理想是永恒无止尽。本案整合自然绿色生态景观，规划设计了“多维”社区景观方案。绿色、生态，在建筑的身旁，在河道的怀抱，在楼宇的半空，在每一个角落，每一个方位，或仰视，或俯止，或在家人的脚步间，或在厅堂的窗台上4、简约：先进房型寸土寸金的室内构筑我们的建筑理念是“以人为本，以民为本”。在户型规划设计上，充分考虑的是作为社区真正灵魂的户主的利益。寸土寸金

34、，每一寸空间的存在，都充分考虑其利用价值和利用效率。而整合了先进城市的房型设计精髓，无论是宽广、动静、连结、勾勒，细节体现品质，精简卓显时尚。5、立体：现代捷运遍达四方的快速交通达而通畅四方，建立一个不断攀高的要求为标准的捷运交通方案。不论是远程、近程，从工作区到生活区，地面交通及规划格局四通八达，一朝形成、百年便利。 6、遐逸：引领时尚潮流先锋的时尚领地时代的舞步，颠峰之赏。生活的魅惑，繁华之耀。引进各类高档生活配套服务设施，从艺术到经典、从娱乐到休闲、从日常生活的点滴到世界时尚的前沿，皆在商业配套之中。六、推广策略主要以项目上市初期的推广策略为主针对目前本案所面临的发展商品牌形象建设不成熟

35、、整体地块规模大、项目推广价格过高等不利因素，我司认为在本项目上市推广的最初阶段应当遵循：发展商策略：先公关，后公开在政府方面、业界内外树立开发商的品牌，通过发展商实力的塑造提升人们对地块发展前景的憧憬和对项目开发建设的信心。参与政府发起的各类对该地区进行的环境保护事业，投入区块建设，通过对政府行为的积极响应与政府（相关部门）达成“共同致力区块大发展”的共识。与当地主流媒体建立良好的合作伙伴关系，令其成为我们的喉舌。以繁荣区块房地产市场为大前提与区块发展商组成战略联盟。整体营销策略：先造势，后售房我们是相城地区首席超级国际化大社区；我们是规划专家；我们带来的是完全不同以往的生态化生活模式：在宣

36、传房子之前，先让所有苏州人，包括其周边地区的人都意识到本案绝对不是当地曾经有过的。提高我们的姿态，摆脱楼盘开发商的形象而将我们定位在城市规划者的高度。形成一种共识：因为我们的进驻，本区域将进入高速发展的轨道，在近几年内将成为苏州的又一高尚生活区。不直接说房子，而是首先对整个地块17.5平方公里独一无二的生态卖点进行大肆宣传，通过强势附加卖点的宣传确立本案生态化大盘的形象。上市销售策略：先内销，后外销以内部预定形式在项目开盘之前以较低的价位吸引首批购房者（以当地的小企业主和高级管理人员为主），为开盘积聚人气；之后随着项目形象的成型逐步调整售价。以在相城地区先进行对内的前期推广和预售，积累人气后，

37、逐步对外向苏州、长江三角洲地区及境外销售。七、阶段性推广策略第一阶段市场切入期推广内容：区块规模、开发商品牌、国宾生活的现代模式等形象媒体应用：大量户外广告、现场围墙、软新闻、形象硬广告极端手段：连续大篇幅的软新闻形式刊登开发商与政府强强联手的整体形象宣传，以及宣传整个区块17.5平方公里的规划第二阶段产品引导期推广内容：整体形象的延续推广，并开始本案独有生态生活的导入媒体应用：现场整体形象的包装应用（售楼处及相关现场的策划布置）、软文广告、形象报章广告、卖点述求报章广告、SP促销推广活动等极端手段：销售一房一卡的VIP预约卡，连续报纸硬广告刊登第三阶段开盘期推广内容：全新国宾别墅生活模式，尊

38、荣身份，高贵格调媒体应用：报纸硬广告强势出击，电视直观表现，售楼现场SP热销活动极端手段：开盘前夕买断苏州整天所有报纸媒体的广告推广第四阶段强销持续期推广内容：持续宣传国宾别墅生活模式和自然生态景观资源，以及建筑的各卖点强势灌输媒体应用：报章硬广告持续推广，加强电视收视率较高的优势栏目，以电视的表现广告极端手段：组织抽奖旅游八、产品推广附加值1、建造楼盘样板段本案产品在建筑形态、建筑立面、生态环境绿化等方面都具有相当鲜明的特色，并且在苏州当地都是属于超前的。然而，因为超前，所以人们会无法理解这是一个什么样的东西，亦会因此对规划开发产生不信任。虽然恰倒好处的销售道具可以为人们进行大致描述，令受众产生美好的憧憬，但是这样的宣传效果远没有看到实物更具有冲击力和税服力。没有比精致的样板区更直接、更强有力的宣传道具了。2、以实景样板房建造售楼处售楼处通常被购房者视为楼盘未来的缩影以及发展商开发态度和和实力的象征。与本楼盘匹配的售楼处应当和楼盘一样的规模空前、风格鲜明。他不仅是一个舒适、幽雅的洽谈场所，售楼处本身就应当是我们最有说服力的销售道具之一。建议：拿出沿街的别墅进行装修，作为本案的售楼处，可增加客源对本案了解的直观性。3、采用一房一卡的VIP预约卡。特殊的产品需要特