房地产项目开发7个程序5大环节

1、房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经 济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到 关键性的作用。对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益 分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起：1、项目立项一一该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结 构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。2、项目定位一一根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品

2、质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地 位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广 确定方向。3、规划设计一一结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重 要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。4、前期工作一一该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、 建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度 大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功 表达设计意图的同时，保证

3、经济效益的最大化。5、建筑施工一一该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶 段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。6、营销推广一一“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广 的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动 力。7、售后服务一一从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开 发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键， 开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工

4、作流程、人才运用等方面实 行切实有效的管理模式。房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。 对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分 类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行，这将视项 目可利用资源情况而定）。房地产项目开发过程中几个重要的环节：1、前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计 划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包 括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消 防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。2、

5、建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳 务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、土 0以上施工、管网施工、环境施工等。3、营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且 重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高 的要求。）、销售服务（包括按揭办理、产权办理等）、品牌建立（项目与企业双 品牌）。4、售后服务：交付、物业管理（品牌维护的有力表现，为分期开发传播口碑效应。）。前期工作中最关键一一项目定位项目定位工作是房地产开发过程中的关键环节，产品能否为市场所接受、能否实现 土地的最大价

6、值、能否为企业与项目树立品牌、能否降低和控制开发风险，这些问 题都将在项目定位阶段完成。项目定位工作的重点在于：对未来市场具备前瞻性，对城市发展有深入的研究，对 城市文化的研究，对项目盈利模式有清醒的认识，确定企业的发展战略（赚笔钱就 走，还是依托品牌长期发展。）。为求项目成功，项目定位工作是需要时间与资金投入的，通过专业性的对市场与项 目进行研究，发掘项目潜在风险并研判其程度。在这个过程中有一些应该注意的回题：当代经济社会的发展是一个资讯的时代、专业化的时代，各种咨询公司、调研公司 和营销公司的存在，在投资活动中起着不可忽视的作用。在聘请专业服务公司的同 时，发展商应全程对其工作进行监督与配

7、合，利用其专业的方式与较强的调研执行 力，完成项目的前期调研工作。发展商应该对调研成果的分析应理性，不是通过“市场调研报告+项目SWOT分析+华丽的形容词”进行渲染就可以将投资可行性 描述清楚的。项目定位时期的调研工作，大量的具体工作集中在“调”方面，而“研”却是核心 成果。为了给后面规划设计工作铺平道路，在调研阶段应该从市场研究（专业公司 或自有部门）、可行性研究（综合性的开发部门）、财务分析（概预算部门）等三 个方面进行。项目定位虽然在整个开发过程中投入的时间与资金最少，却是项目开发的根本，是 项目投资盈利的保障。项目定位阶段应完成项目档次、品质定位；项目核心竞争力 定位（概念、配套、细节、卖点、价格）；项目目标客户群定位；项目盈利状况与 可控风险程度分析等重要