北创科技创业园项目申请报告

1、PAGE 无锡市北北创科技技创业园园项 目 申请报告无锡北创创科技创创业园有有限公司司无锡市交交通规划划设计研研究院20099年04月无锡市北北创科技技创业园园项 目 申 请请 报 告项 目 负 责责 人专业副总总工程师师专业项目目负责人人总 工工 程程 师师分 院院 院院 长长总 经 理编制单位位无锡市交交通规划划设计研研究院证书编号号工咨甲11120007000366编制日期期20099.044目录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc229970964 一、申报报单位概概况 PAGEREF _Toc229970964 h 1 HYPERLINK l _Toc22

2、9970965 二、项目目概况 PAGEREF _Toc229970965 h 22 HYPERLINK l _Toc229970966 三、发展展规划、产业政政策及行行业准入入 PAGEREF _Toc229970966 h 6 HYPERLINK l _Toc229970967 四、工程程建设方方案、建建设用地地、征地地拆迁及及移民安安置 PAGEREF _Toc229970967 h 200 HYPERLINK l _Toc229970968 五、生态态和环境境影响分分析 PAGEREF _Toc229970968 h 300 HYPERLINK l _Toc229970969 六、节能

3、能方案分分析 PAGEREF _Toc229970969 h 355 HYPERLINK l _Toc229970970 七、项目目实施进进度计划划 PAGEREF _Toc229970970 h 37 HYPERLINK l _Toc229970971 八、项目目投资估估算和资资金筹措措 PAGEREF _Toc229970971 h 41 HYPERLINK l _Toc229970972 九、财务务分析和和社会效效益评价价 PAGEREF _Toc229970972 h 43附件：1、地地块规划划图，无无锡市规规划局无锡市北创科技创业园项目申请报告PAGE 29无锡北创科技创业园有限公司

4、 一、申报报单位概概况本项目的的申报单单位是北北创科技技创业园园有限公公司。该该公司位位于无锡锡市兴源源北路4401号号，成立立于20002年年10月月。主要要经营自自有房屋屋的租赁赁、计算算机软硬硬件及配配套设施施、机电电一体化化、热处处理、电电子产品品的技术术开发、转让、咨询和和技术服服务；经经济信息息咨询服服务等业业务。企企业注册册资金为为178800万万元。北北创科技技园是科科技产业业园办公公、高新新技术项项目研制制开发、咨询服服务中心心，是无无锡市重重点规划划建设的的组成部部分。作作为高新新科技项项目和企企业的孵孵化器，主主要致力力于为中中小型科科技企业业的发展展提供必必要的扶扶持和

5、服服务，为为推动北北塘经济济的腾飞飞起到积积极而重重要的作作用。二、项目目概况2.1项项目建设设背景北创科技技园是以以促进科科技成果果转化、培养具具有高成成长性的的高新技技术企业业和企业业家为宗宗旨的专专业科技技创业服服务机构构。“十一五五”期间，是是无锡市市建设“科学发发展先导导区，和和谐发展展示范区区”和率先先基本实实现现代代化的关关键时期期。科技技创新是是区域发发展实现现产业升升级、结结构调整整、优化化资源配配置的重重要途径径，是实实现经济济增长方方式根本本性转变变的有效效途径。构筑区区域科技技创新体体系，重重视中小小企业的的孵化、辅导、扶持与与培育，在在其创业业、成长长阶段给给予充分分

6、有效的的共性技技术服务务和配套套条件支支撑，是是推动区区域经济济再上新新台阶的的关键之之举，对对促进区区域经济济和社会会的可持持续发展展都具有有十分重重要的意意义。近年来，北北塘区在在无锡市市科技局局的支持持下，按按照走新新型工业业化道路路，把推推进高新新技术产产业化和和运用高高新技术术改造提提升传统统产业结结合起来来，狠抓抓北塘区区科技创创业服务务中心建建设。为为了进一一步建立立科技创创业新机机制，发发展高层层次创业业孵化基基地，加加速都市市型工业业高速倍倍增，加加快形成成区域高高新技术术发展平平台。北创科技技园地块块按照两两期开发发。一期期工程用地地是一块块近正方方形的地地块，占占地111

7、,0773平方米米。目前前一期项项目正处处于建设设之中，截截至20009年3月底，地基部部分已经经完成，大楼主体部分正在建设。二期工程用地是一块不规则形状的土地，占地约5.07万平方米。二期地块尚未平整，地上仍有一些建筑物和旧厂房。因此，在在北创科科技创业业园一期期工程建设设的基础础上，加加快建设设本次工工程即二二期工程程项目，有利于更更好发挥挥创业园园的整体体功能和和优势。2.2主主要建设设方案及及工程规规模本次申请请的项目目为北创创科技创创业园二二期工程程，占地地5.077万平方方米，建建筑面积积约为443.55万平方方米，本本工程主主体由一一幢2000m和和1000m的高高层建筑筑组成，

8、科科技创业业基地塔塔楼部高高51层层，裙房房8层，地地下3层层。其余四幢幢高层建建筑规划划为科技技孵化器器A、BB、C、D,一一幢规划划为科技技创意大大楼。二期用地二期用地一期用地图2-11 用用地范围围图表2-11 项目基基本指标标（二期期）主要指标标二期土地面积积507339平方方米总建筑面面积4348859平平方米包含:科科技创业业基地1899946平平方米科技创意意大楼AA321886平方方米科技孵化化器B519779平方方米科技孵化化器C科技孵化化器D635998平方方米科技孵化化器E地上停车车库143227平方方米地下室828222平方方米建筑密度度30.11%容积率6.944绿化

9、率36.55%车位数量量90400个（包包含地上上21400个，地地下69900个个）2.3投投资估算算及资金金筹措经估算，本本项目总总投资22494436.27万万元，其其中建安安费用的的单位指指标为441111.7元元/平方方米，项项目投资资估算表表见表22-2：表2-22项目投投资估算算表项目费用（万万元）比例1建安费用用1802274.4172.227%2工程建设设其他费费用583445.4423.339%3基本预备备费用108116.4464.344%合计2494436.27100.00%2.4项项目优势势分析1、行政政优势无锡市政政府及有有关部门门和北塘塘区区委委、区政政府对科科技

10、创业业园高度度重视，支支持有关关的配套套政策；同时，北北创科技技用房的的管理班班子拥有有多年丰丰富的管管理服务务科技孵孵化器的的经验和和知识。2、硬环环境优势势无锡作为为改革开开放的先先行区已已经越来来越重视视科技在在城市发发展中所所起的作作用，而而北塘区区又是中中心城区区，地理理位置优优越，经经过二十十多年的的迅猛发发展，形形成了完完善的基基础设施施和创业业生活配配套设施施，具有有浓厚的的创业氛氛围，具具备了引引进高科科技人才才的良好好环境。3、自身身优势北创科技技创业园园除有一一套团结结奋斗的的班子外外，基础础建设也也日益完完善，服服务功能能齐全，作作为无锡锡市吸引引高层次次人才创创新创业

11、业的有效效载体，立立足“以人为为本，引引智创新新”，以环环境吸引引人、以以事业激激励人、以感性性留住人人，大力力支持创创业人员员创业。PAGE 三、发展展规划、产业政政策及行行业准入入3.1相相关发展展规划本项目与与无锡锡市城市市总体规规划，与与社会经经济发展展、区域域发展以以及土地地发展规规划相协协调。1、无锡锡市城市市总体规划划根据无无锡市城城市总体体规划，无无锡市整整体空间间布局初初步形成成“七片片一带、一主三三次”的的总体布布局结构构。“七七片”指指以老城城为主的的城中片片、城东东的东亭亭片、东东南的新新区片、城南的的滨湖新新城、城城西的蠡蠡溪片、城西北北包括山山北、钱钱桥的山山北片和

12、和城北包包括西漳漳、堰桥桥的锡北北片。“一一带”是是指“ZZ”字型型的环梅梅梁湖、南太湖湖的山水水旅游风风光带，自自然山水水是中心心城功能能的重要要组成部部分。“一一主”是是指一个个城市中中心区；“三次次”是规规划中的的东亭、蠡溪、滨湖三三个次级级中心。城市性质质城市功能能定位：高新技技术产业业基地，现现代制造造业基地地，发挥挥重要区区域中心心城市功功能；是是重要的的交通枢枢纽、物流中中心、商贸中中心和信信息中心心；重点点发展旅旅游业，发发挥国家家重要旅旅游基地地的作用用，成为为现代服服务业发发达的城城市。城市规模模人口规模模20110年1182万万人，220200年2000万人人。用地地规模

13、220100年1990kmm2，人均均1055m2左右；20220年2220kkm2左右，人人均1110m22左右。城市发展展方向无锡中心心城市空空间未来来的最优优主导方方向是向向南，它它顺应了了城市空空间拓展展的惯性性方向，可可与中心心城路网网、现有的的中心区区、无锡新新区良好好的衔接接，受到到它们有有力的支支撑和带带动。城市空间间格局采用“放放射组团团状的开开敞型都都市区”组合模模式。都市区空空间组织织方案以太湖这这一巨大大的自然然生态空空间为核核心。由由巨型生生态核域域、都市核核心区、都市延延伸区和和都市外外围区四四个地域域圈层构构成。城镇体系系规划根据无无锡市城城镇体系系规划，在在做强

14、中中心城的的同时，市市域城镇镇发展规规划思路路也随着着争创“两两个率先先”先导导区、示示范区的的新目标标而相应应突破，即即改变原原先四级级城镇体体系形成成一个特特大城市市、两个个大城市市、十二二个卫星星城镇的的三级城城镇等级级规模结结构。并并规划构构建“多多心、多多层、多多组团”的的城镇网网络结构构和“一一市多城城、众星星拱月”的的空间结结构，形形成“两两横一纵纵”的“干干”字型型城镇发发展轴。“两横横”，分分别是沿沿长江城城镇发展展轴和沿沿沪宁交交通走廊廊城镇发发展轴；“一纵纵”，是是沿澄锡锡宜交通通走廊城城镇发展展轴。以以上述三三条城镇镇发展轴轴为主干干，各级级城镇间间形成纵纵横交织织的联

15、系系网络，最最终形成成主导城城镇发展展轴线明明显的网网络型城城镇体系系。2、北创创科技创创业园区区规划全面贯彻彻国家中中长期科科学和技技术发展展规划纲纲要，按按照无锡锡市十一一五科技技发展规规划纲要要的要求求，大力力推进北北创科技技园的建建设，重重点发展展电子产产业、信信息产业业、科技技服务业业、节能能产业，把把北创科科技园建建成无锡锡创新创创业的主主要载体体之一。根据科技技创业服服务中心心的现有有实际，采采取“改造与与新建”并举的的策略，分分步实施施建设。20088年，北北创科技技园在无无锡“5300计划”项目中中，努力力引进海海外留学学人员，为为提升园园区的层层次添砖砖加瓦；引入无无锡市创

16、创业投资资有限责责任公司司，为园园区中小小企业的的发展提提供资金金的保障障；做好好招商引引资工作作，引进进中小科科技企业业进行孵孵化；做做好园区区及企业业的项目目申报服服务，为为园区及及企业的的发展申申请资金金支持；完善北北创科技技园的服服务体系系，拓展展技术产产权交易易平台，形形成科技技综合服服务平台台、建立立“产、学学、研”服务平平台、创创建海外外留学人人员平台台，把北北创科技技园建设设成为科科技成果果众多、创新人人才辈出出、产业业优势明明显，独独具特色色的科技技创新创创业基地地。3.2产产业政策策我国对外外开放220多年年来的经经验表明明，引入入外资企企业虽然然有一定定的数量量和质量量的

17、生产产能力、技术和和管理，但但对增强强我国自自主技术术开发能能力不是是很显著著，只有有不断引引进国际际上先进进科学技技术，才才能有足足够的能能力应对对知识创创新时代代的挑战战。特别别在“十一五五”期间提提出：实实施科教教兴国战战略和人人才强国国战略，把把科技进进步和创创新作为为经济社社会发展展的重要要推动力力，把发发展教育育和培养养德才兼兼备的高高素质人人才摆在在更加突突出的战战略位置置，努力力建设创创新型国国家和人人力资本本强国。近年来，无无锡市政政府十分分重视科科技人才才的政策策环境建建设，先先后制定定了一系系列人才才政策文文件，构构筑了较较为完善善的政策策引才平平台。例例如：关关于进一一

18、步吸引引和用好好优秀人人才的试试行规定定、市市政府关关于引进进领军型型海外留留学归国国创业人人才计划划的实施施意见等等。同时时，在政政策支持持的条件件下还制制定了相相关的针针对引进进人才的的优惠措措施，使使得人才才引进变变得更为为顺利。无锡作为为改革开开放的先先行区已已经越来来越重视视科技在在城市发发展中所所起的作作用，而而北塘区区又是中中心城区区，经过过二十多多年的迅迅猛发展展，形成成了完善善的基础础设施和和创业生生活配套套设施，具具有浓厚厚的创业业氛围，具具备了引引进高科科技人才才的良好好环境。无锡市市政府及及有关部部门和北北塘区区区委、区区政府对对科技创创业园高高度重视视，支持持有关的的

19、配套政政策。为为了创造造良好的的科技工工作环境境，区委委、区政政府先后后出台了了北塘塘区科技技三项费费用开支支及管理理的有关关规定、鼓励励和促进进科技创创新和创创业若干干规定、北塘塘区科技技创新和和人才发发展资金金使用管管理办法法、北北塘区科科技创业业园鼓励励科技创创新优惠惠政策等等系列政政策性文文件。通通过区政政府的争争取，市市财政局局出台关关于促进进城区财财税建设设工作的的意见，扶扶持和促促进城区区财政收收入的持持续稳定定增长，并并对北创创科技园园企业产产生税收收进行财财税结算算，用于于扶持科科技创业业企业的的研发。3.3行行业准入入条件本次项目目申报单单位为无无锡北创创科技创创业园有有限

20、公司司，于20002年年10月月经无锡锡市人民民政府批批准成立立。20007年年9月，为为加快发发展，促促进创新新，放大大效应，形形成示范范，无锡锡产业资资产经营营有限公公司、无无锡市创创业投资资有限责责任公司司、无锡锡市北塘塘区资产产经营有有限公司司共同增增资无锡锡市北创创科技创创业园有有限公司司，注册册资本增增加至11.788亿元。北创科技技园以促促进科技技成果转转化、培培养具有有高成长长性的高高新技术术企业和和企业家家为宗旨旨，是无无锡建设设创新型型城市的的重要载载体，是是推动“无锡制制造”向“无锡创创造”跃升的的前沿阵阵地。北北创科技技园集聚聚了一大大批科技技创新型型企业和和高端科科技

21、人才才，促进进了无锡锡产业层层次的提提升，加加快了城城市现代代化的步步伐。北创科技技园科技技孵化器器的建设设，推进进了产学学研结合合，为吸吸收“7+11”高校院院所和江江南大学学的成果果转化营营造了良良好的孵孵化环境境，为无无锡开展展引进领领军型留留学人员员创业（5530计计划）活活动提供供了优质质的创业业平台。北创科科技园成成为无锡锡技术创创新的辐辐射源、成果转转化的主主阵地和和人才集集聚的新新高地。团队北创科技技园经过过五年的的建设，形形成了工工作能力力强，学学历层次次高的工工作班子子，培养养锻炼了了一批业业务知识识丰富具具有“孵化器器”从业经经验的科科技服务务人员。服务北创科技技园通过过

22、引入专专业化服服务机构构实行市市场化运运作与延延伸政府府服务职职能相结结合，为为创业者者、创业业企业实实施科技技成果转转化，提提供商务务、资金金、信息息、咨询询、市场场、培训训、技术术开发与与交流、国际合合作等专专业服务务，建立立“产、学学、研”紧密结结合的技技术支撑撑体系。投资无锡市创创业投资资有限责责任公司司对园区区建设投投入17780万万元，扶扶持园区区的软硬硬件建设设，充分分保障孵孵化器的的孵化用用房，并并及时为为中小企企业进行行投融资资服务；无锡市市北创科科技创新新投资有有限公司司在运行行4年时时间里，主主要对中中小科技技企业进进行投资资和短期期融资服服务，对对8家企企业进行行投资和

23、和先后对对9家企企业进行行短期融融资，重重点投资资培育了了一批电电子信息息、新能能源、新新材料、生物技技术及现现代服务务业等领领域中的的具有自自主研发发创新能能力的创创业企业业，引领领北塘创创业投资资走向成成熟。在在运营模模式上，充充分发挥挥政府资资金的引引导和放放大作用用，并按按国有资资本市场场化运作作的要求求，强调调“专家理理财、职职业投资资、精英英治企”的管理理特色，建建立规范范高效的的决策程程序，形形成具有有行业特特点的内内部激励励和约束束机制。无锡市北北创科技技创新投投资有限限公司针针对20006年年无锡市市“5300计划”项目，为为发展壮壮大无锡锡市的软软件产业业，和市市风投各各投

24、资1150万万元支持持廉仁淳淳组建“无锡引引速得信信息科技技有限公公司”；针对对20007年无无锡市“5300计划”项目，为为发展集集成电路路设计产产业，和和市风投投各投资资1500万元支支持龙伟伟组建“无锡铭铭芯微电电子有限限公司”。通过过公司对对张雄博士士蓝光LLED技技术的考考察和专专家评审审，投资资3500万元和和张雄等等共同成成立无锡锡蓝星电电子有限限公司；公司通通过对俄俄罗斯马马彪博士士“超声波波无磨料料精加工工设备”项目的的考察和和论证，根根据项目目可行性性和支持持留学人人员创业业的原则则，投资资70万万元支持持发展无无锡市的的国际科科技合作作和发展展先进装装备制造造业。目目前，

25、四四个项目目都已初初见规模模，为以以后公司司的投资资打下了了良好的的基础。3.4无无锡市相相关产业业发展情情况1、无锡锡市写字字楼市场场分析目前，在在无锡办办公楼市市场上，企企业除了了租赁写写字楼物物业办公公外，利利用酒店店和住宅宅作为办办公场所所也较为为普遍。住宅办办公的成成本较低低，一些些小公司司倾向于于该类办办公场所所；而酒酒店式公公寓办公公楼在中中高端办办公市场场上占据据一定份份额，该该类型办办公场所所具有良好好的物业业管理水水平，太湖广广场区域域、河埒口口区域、蠡湖科科技创业业园、解放路路中央商商务中心心、新区等酒酒店楼宇宇的气派派形象满满足了一一些公司司对外宣宣传的需需要。目前，由

26、由于无锡锡写字楼楼的客户户群逐渐渐由小型型制造业业公司、小型商商贸公司司过渡到到大、中中型网络络科技公公司、金金融公司司以及房房地产开开发公司司等，写写字楼市市场正处处在由商商住类型型为主的的楼宇过过渡到纯纯写字楼楼的阶段段，租户户对写字字楼质量量要求提提高，对对租金的的承受能能力也提提高。通过对位位置、写写字楼的的品质以以及其他他特殊因因素的考考虑，目目前无锡锡的甲级级和乙级级写字楼楼主要分分布在如如下四个个区域：崇安区区解放环环路以内内的核心心商圈，滨滨湖区蠡蠡湖科技技园区周周边，南南长区太太湖广场场以及新新区长江江路两侧侧。这些些区域多多位于无无锡的传传统商业业中心、工业园园区或未未来重

27、点点规划的的区域。在经营营模式上上，无锡锡写字楼楼仍以分分散业权权为主。分散业业权的写写字楼没没有统一一的规划划安排，由由小业主主自行招招租。尽尽管大部部分写字字楼出租租率较高高，但由由于项目目间的竞竞争较为为激烈，小小业主提提高租金金的意愿愿较低。另外，许许多小业业主租赁赁物业时时不开具具发票，也也不报税税，所以以他们可可以给租租本项目目的客户提提供较低低的价格格，一定定程度上上隐藏了了整个物物业市场场租金上上涨的情情况。总的来说说，无锡锡市场上上现存的的写字楼楼标准并并不高，主主要体现现在如下下几个方方面：写写字楼硬硬件设施施标准较较低；市场上上缺乏专专业的物物业公司司提供写写字楼管管理服

28、务务；传统区区域写字字楼周边边环境杂杂乱，缺缺少成熟熟的商务务氛围。写字楼供供需分析析截至 220088 年 10 月 331 日日，无锡锡甲级写写字楼有有两栋：东方广广场 BB 座和和金陵大大饭店写写字楼，均均建成于于 20007 年，分分布在崇崇安区。甲级写写字楼的的市场存存量为 57,0000 平方方米。根据相关关资料显显示，未未来五年年，全市市将有约约 100 栋甲甲级写字字楼出现现，新增增供应量量达 336.66 万平平方米，占占甲、乙乙级供应应总量的的 455.1%，南长长区的太太湖广场场区域和和崇安区区商务中中心将成成为甲级级写字楼楼供应最最多的区区域。至至 20013 年末，南

29、南长区总总供应量量将达到到 166.3 万平方方米，随随后是崇崇安区，该该区域将将新增 10.5万平平方米规规模的写写字楼，220133 年总总供应量量将达到到约 116.22 万平平方米。此外，尽尽管北塘塘区不属属于写字字楼主要要供应区区，但随随着区域域的不断断发展和和重点项项目的带带动，该该区域也也将出现现甲级写写字楼项项目。220099 至 20113 年年，无锡锡甲级写写字楼市市场将快快速发展展，每年年平均约约有 66 万平平米的项项目入市市。写字楼设设施和标标准的不不断提高高，给予予企业更更多更好好的选择择，并满满足企业业提升形形象的需需求。20055-20008 年，无无锡乙级级写

30、字楼楼供应大大幅增长长，主要要集中在在滨湖区区和崇安安区。截截至 220088年 110 月月 311 日，无无锡乙级级写字楼楼存量共共有 441.99 万平平方米。写字楼需需求分析析根据无锡锡市统计计局的统统计数据据，20000-20007 年年，无锡锡市写字字楼销售售面积达达 366.4 万平方方米，与与同期竣竣工面积积35.3平方方米基本本持平。同时销销售价格格也从220055年的55,3992元/平米增增长至220077年的 11,1155 元/平米。近年来来，无锡锡民营经经济发展展迅速，企企业和个个人投资资写字楼楼的意愿愿增强，写写字楼售售价的涨涨幅远高高于租金金的涨幅幅，而售售价的

31、上上涨使得得无锡写写字楼的的毛收益益率仅为为 6%左右，甚甚至低于于北京和和上海等等一线城城市的收收益水平平。预计计未来几几年，无无锡写字字楼市场场的投资资活动将将放缓。未来无锡锡写字楼楼发展会会有如下下几个趋趋势：分散产权权仍将是是无锡写写字楼市市场的主主流；太湖广场场区域将将成为甲甲级写字字楼集中中的区域域；未来主要要商务区区的甲级级写字楼楼市场发发展较好好，但由由于竞争争项目增增多，入入住率会会有所降降低；乙级写字字楼发展展与目前前状况相相似，价价格竞争争将成为为未来乙乙级写字字楼竞争争的重点点。2、无锡锡高星级级酒店市市场分析析截至 220088 年 10 月末，无无锡市共共有高星星级

32、酒店店 200 家，客客房总数数 50005 个，其其中五星星级酒店店 7 家，占占高星级级酒店客客房供应应数量的的 366%，五五星级酒酒店的平平均规模模（客房房数）略略高于四四星级酒酒店规模模（客房房数），总总体客房房数量偏偏少。无锡高星星级酒店店多分布布在滨湖湖区、崇崇安区、北塘区区和南长长区。滨湖区：紧邻美美丽的太太湖，风风景优美美，该区区的环蠡蠡湖区域域成为高高星级酒酒店最为为集中的的区域，满满足会议议和旅游游度假的的需求。截至 20008 年年 100 月，共共有 77 家高高星级酒酒店坐落落于此，其其中 66 家在在20000-220066 年重重新进行行装修。20000-220

33、066 年该该区未有有新增供供应，220077 年出出现了一一家香港港酒店集集团管理理的酒店店18881 半半岛酒店店。崇安区：无锡的的传统商商业中心心，人口口密度最最大，拥拥有无锡锡最发达达的酒店店市场。该区酒酒店多分分布在中中山路沿沿线，定定位为商商务会议议型，该区仅仅有 11 家高高星级酒酒店开业业。南长区：未来城城市发展展的副中中心，近近几年发发展迅速速。20007 年，该该区的太太湖广场场出现了了首家五五星级酒酒店-凯凯宾斯基基饭店，拥拥有 4400 间客房房，该饭饭店也是是目前无无锡五星星级酒店店中设施施最好的的酒店。其他区：新区、锡山区区和惠山山区各有有一家高高星级酒酒店。高星级

34、酒酒店需求求分析旅游业是是无锡高高星级酒酒店市场场发展最最早的推推动因素素。作为为全国著著名的旅旅游城市市，无锡锡近年来来旅游人人数的持持续增加加同样促促进了高高星级酒酒店市场场。国内内外游客客数量 20002-220077 年的的复合增增长率达达 122%，国国际旅游游收入复复合增长长率则达达到 223%。20007 年年无锡共共接待旅旅游人数数 3,4277 万人人，国内内游客占占 977.8%。一般般而言，国国际游客客是高星星级酒店店的主要要客源，但但是随着着国内人人均可支支配收入入的提高高以及消消费意识识的提升升，高星星级酒店店也吸引引越来越越多的国国内旅游游者入住住。受到世世界金融融

35、危机的的影响，世世界银行行预测 20009 年年中国经经济将保保持 77.5%的增长长，达到到近年来来的较低低水平。无锡的的经济发发展和外外商投资资也会受受到一定定程度的的冲击，预预计未来来商务和和旅游需需求增长长放缓，甚甚至在未未来 22-3 年内有有下降的的可能。未来无锡锡酒店市市场将呈呈现如下下趋势：滨湖区、崇安区区和新区区将成为为高星级级酒店的的聚集区区；国际著名名酒店管管理公司司几乎全全部落户户无锡，酒酒店管理理水平大大幅提升升，同时时竞争也也更激烈烈。；高星级酒酒店数目目剧增，平平均入住住率预计计略微下下降；未来北塘塘区高星星级酒店店供应量量不大，由由于该区区域邻近近中央商商务区，

36、酒酒店市场场将发展展迅速；采取较低低的房价价策略吸吸引商务务客源将将提高其其竞争能能力。3、无锡锡市商业业物业市市场分析析目前，无无锡的商商业设施施主要集集中在 5 个个城区内内。随着着无锡城城市建设设的发展展，逐步步形成了了包含 1 个个市级商商业中心心和 44 个区区级商业业中心。无锡的市市级商业业中心位位于崇安安区的解解放环路路内及其其周边聚聚集了各各种商业业业态，在在无锡享享有盛誉誉。由于于商业类类型多、并汇集集了从低低档到高高档的各各类产品品，商业业人流量量很大。区级商业业中心主主要位于于其他主主要区域域内，如如新区的的长江路路、南长长区的太太湖广场场、滨湖湖区的中中桥和河河埒口，以

37、以及北塘塘区的青青石路等等。这些些区域的的商业业业态主要要为超市市、百货货公司和和餐饮设设施，主主要服务务于区域域附近的的居民。商业物业业供给分分析截止到 20008 年年 100 月，无无锡主要要商业设设施的存存量达到到 1002 万万平方米米左右。崇安区区作为市市级商业业中心区区，其商商业存量量达到 57.5 万万平方米米，占到到总存量量的 556%。滨湖区区和南长长区的区区级商业业中心分分别位列列第二和和第三，其其存量面面积分别别占到总总存量的的 222%和 16%。未来 55 年，无无锡主要要商业设设施供应应较大。购物中中心和百百货公司司将成为为未来供供给的主主要业态态，同时时，愈来来

38、愈多的的高档商商业项目目将会出出现在无无锡的商商业市场场。未来展望望根据无锡锡市统计计局统计计，商业业物业的的销售量量在 220066 年达达到顶峰峰，大概概在 662 万万平方米米左右；截止到到 20008 年 110 月月底，无无锡总的的商业物物业供给给量达到到约 2220 万平方方米。依依据无锡锡的市场场发展和和人口数数量，目目前无锡锡的商业业市场已已经存在在供给过过剩的风风险。未未来，购购物中心心的经营营模式将将越来越越受欢迎迎，但是是无锡城城市不大大，每个个区域顶顶多承受受 1-2 家家购物中中心。另另外，由由于经营营方式的的不同和和竞争的的加剧，不不同区域域商业物物业的租租金和出出

39、租率将将进一步步分化。四、工程程建设方方案、建建设用地地、征地地拆迁及及移民安安置4.1工工程建设设方案无锡市正正在加快快城市化化建设，力力创创新新型城区区，实现现城市的的产业转转型，大大力培育育高新技技术产业业和现代代服务业业。该项项目位于于无锡城城区北大大门，项项目的建建设不仅仅能够促促进老城城区产业业结构的的调整，同同时对于于改善城城市形象象，展示示北塘区区新城建建设的品品质具有有重要的的战略意意义。4.1.1定位位与目标标无锡市北北创科技技创业园园的建设设是以促促进科技技成果转转换，培培养具有有高成长长性的高高新技术术企业和和企业家家为宗旨旨，是无无锡在建建设创新新型城市市中实施施科技

40、创创新的重重要“三创”载体。功能目标标：基地地西南侧侧主题建建筑功能能为科技技创业基基地（主主要为园园区内国国内外知知名公司司及研发发机构提提供舒适适的顶级级办公环环境及55星级商商务配套套服务）。科技园园区建筑筑在园区区中心围围绕着大大型休闲闲绿化广广场，可可供本园园区创业业者、科科技研发发者在工工作和休休闲时处处处可欣欣赏到不不同的景景观。空间目标标：通过过无锡北北创科技技创业园园的建设设整合地地块周边边建筑，在在提升城城市建筑筑形象的的同时，应应实现城城市形象象的统一一和谐，充充分体现现城市风风貌，达达到提升升城市环环境景观观品质的的目标，形形成无锡锡独具特特色的科科技生态态建筑群群。经

41、济性目目标：方方案设计计应结合合无锡市市科技园园区及写写字楼情情况，注注重建筑筑的实用用性和经经济性。本项目地地理条件件极为优优越，整整个建筑筑群坐落落在城市市重要区区域，通通过方案案优化设设计，使使该建筑筑成为无无锡市的的一个新新的标志志性生态态景观建建筑，同同时在设设计中充充分考虑虑了基地地的限制制条件，对对多幢大大楼和谐谐有机的的进行设设计，使使原本分分离的两两个地块块得到了了强有力力的链接接，在考考虑到周周边城市市设计的的各种情情况之下下，设计计着手城城市空间间节点营营造，标标志性建建筑形象象以及合合理的日日照条件件等几方方面进行行深入的的思考研研究，最最终就是是要达到到“都市起起点”

42、，“城市门门户”的形象象塑造目目的。4.1.2建筑筑平面形形式和总总体布局局根据周边边现有建建筑与本本项目在在建筑内内外界的的视线分分析，最最大限度度的利用用基地周周边的有有利因素素。在进进行了系系统的综综合分析析之后，将将高层建建筑平面面形式确确定为扇扇形。无无锡北创创科技园园区的科科技创业业基地采采用大开开间与小小开间结结合的形形式设置置，功能能合理，环环境优美美、舒适适。另外外，科技技创业基基地采用用高低双双大堂的的设计，增增设有一一个空中中大堂，增增加了建建筑的趣趣味性，突突出了项项目的档档次。无锡北创创科技创创业园区区上部主主楼房间间功能为为大空间间办公和和自由划划分的小小空间办办公

43、相结结合，景景观可视视面非常常现代，同同时，在在裙房入入口处考考虑了架架空，使使入口处处有单独独的“舞台”，同时时使用双双车道设设计做到到了相对对的人车车分离。图411 无无锡北创创科技创创业园区区效果图图4.1.3 结构构设计本工程主主体由一一幢2000m和和1000m的高高层建筑筑组成，科科技创业业基地塔塔楼部高高51层层，裙房房8层，地地下3层层。裙房房8层，地地下3层层。科技技创业基基地塔楼楼部分为为钢筋混混凝土筒筒中筒结结构形式式（基础础部分为为桩加箱箱形基础础），标标准层层层高为33.8mm，裙房房为钢筋筋混凝土土框架结结构，底底层层高高为6mm，二层层层高为为5.44m，三三、四

44、层层高为44.2mm，五层层以上为为3.88m；地地下室层层高为33.8mm。主楼楼在东部部开口处处设有连连廊，在在今后设设计中连连廊部分分将根据据建筑功功能及结结构受力力的情况况，适当当设计连连廊。其余四幢幢高层建建筑规划划为科技技孵化器器A、BB、C、D,一一幢规划划为科技技创意大大楼。商商业裙楼楼作为办办公的配配套，吸吸引一些些咖啡吧吧、茶座座、餐饮饮、俱乐乐部等业业态进驻驻。4.1.4 电气气设计（1）设设计范围围变配电系系统；EEPS应应急电源源系统；动力设设备配电电及控制制系统；照明配配电及控控制系统统；防雷雷及接地地系统。（2）负负荷等级级与供电电电源本工程属属于一类类高层建建筑

45、，应应按一级级符合要要求供电电；独立立电源供供电，以以电缆埋埋地方式式进入建建筑物地地下变电电所；设设置EPPS作为为消防设设备的应应急电源源，保证证供电可可靠性。（3）变变配电系系统：变配电所所：在地地下层设设变配电电所；主接线形形式：高高压侧采采取单母母线分段段，中间间不设联联络，低低压侧单单母线分分段，中中间设联联络开关关；继保方式式：开关关柜采用用微电脑脑多功能能继电保保护器来来进行继继电保护护；计量方式式：高供供高量；功率因数数补偿方方式：在在低压侧侧设无触触点电容容补偿柜柜；应急电源源：EPPS应急急电源分分散布置置在消防防设备电电控箱柜柜处；（4）低低压配电电系统照明、动动力配电

46、电直线采采用无卤卤低烟铜铜芯线穿穿管敷设设；至重重要设备备的低压压配电线线路的配配电方式式采用放放射式，至至一般设设备的配配电方式式采用放放射与树树干混合合方式配配电或链链式配电电；每层层设置电电气竖井井，竖井井内设楼楼层配电电箱及安安装垂直直桥架和和母线槽槽；消防防设备及及重要设设备的供供电均采采用双电电源供电电，且末末端自动动切换。（5）保保安及接接地措施施本工程接接地形式式采用TTN-SS系统；联合接接地方式式，利用用大楼基基础桩基基及承台台内主钢钢筋做接接地极，要要求接地地电阻不不大于11欧姆。（6）防防雷系统统接二类防防雷设计计，要求求设防直直击雷、侧击雷雷、感应应雷及防防雷电波波倾

47、入措措施。4.1.5 给排排水设计计（1）设设计范围围生活给水水系统设设计；消消防系统统设计；排水系系统设计计；雨水水系统设设计。（2）给给水设计计从市政给给水管道道网上引引给水管管进入基基地，并并在基地地内与市市政管网网成环。地下车车库地面面冲洗用用水由市市政水直直接供给给。（3）消消防设计计消防水源源：从市市政给水水管网上上各引给给水管进进入基地地，并在在基地内内与市政政管网成成环，从从环管上上设置适适量室外外消火栓栓。室内消火火栓系统统：火灾灾时，通通过消火火栓内按按钮启动动设在地地下层水水泵房内内的消防防泵，直直接从室室外基地地环网吸吸水加压压灭火。消火栓栓系统在在室外设设水泵结结合器

48、。自动喷淋淋系统：地下车车库、商商业、办办公等公公共部位位。（4）排排水设计计室内排水水采用污污废合流流、屋面面雨水、空调冷冷凝水有有组织收收集排放放；室外外排水采采用雨污污分流、污水经经带格栅栅的专用用检测井井预处理理后排入入市政污污水管网网。排出出管径22De3315。雨水经经有组织织收集后后排入市市政雨水水管网，排排出管管管径2De4400；地下室室水泵房房，汽车车库，消消防电梯梯处均设设置集水水坑，收收集的废废水由潜潜污泵排排至室外外，潜污污泵启停停由液位位自动控控制；汽汽车库含含油废水水在室外外经隔油油沉沙池池隔油后后排至污污水管网网，隔油油池内含含油废水水停留时时间100minn，

49、废水水流速33.5mmm/ss。4.1.6 暖通通设计（1）设设计范围围科技创业业基地内内商务中中心部分分空调、通风的的设计；裙房层层以上办办公及商商务中心心部分空空调、通通风的配配合设计计；地下下车库、地下设设备用房房、电梯梯机房的的通风设设计；地地下车库库、商业业部分的的防排烟烟设计。（2）空空调设计计裙房商业业部分空空调设计计1）空调调系统：商业部部分设大大型集中中空调系系统，空空调冷凝凝水排至至卫生间间；2）空调调冷热源源：商用用空调主主机选用用风冷热热泵机组组，空调调冷负荷荷：18860kkw，热热符合：13995kww；3）新风风系统：采用全全热交换换式换气气机，向向室内提提供新鲜

50、鲜空气，排排出室内内污浊空空气，以以保证新新风的摄摄取；44）科技技创业基基地部分分空调设设计，按按集中空空调系统统设计。（3）通通风设计计地下车库库设机械械排风系系统，以以排出汽汽车尾气气。地下下一层补补风由车车道入口口自然补补充，地地下二、三层设设机械补补风。通通风标准准为6次次/小时时换气次次数；地地下自行行车库、地下设设备用房房均设机机械排风风系统；电梯机机房设机机械排风风，通风风标准为为15次次/小时时换气次次数；卫卫生间设设机械排排风，通通风标准准为100次/小小时换气气次数，同同时由电电气专业业预留卫卫生间通通风器电电源插座座。（4）防防排烟设设计防烟楼梯梯间，前前后及合合用前室

51、室均设机机械加压压送风系系统进行行机械防防烟；地地下汽车车库设机机械排烟烟系统，机机械排烟烟系统尤尤其机械械排风系系统兼顾顾，排烟烟量为66次/小小时换气气次数；长度大大于200m的内内走廊均均是机械械排烟；商业部部分均利利用外窗窗开启进进行自然然排烟，其其外窗可可开启的的有效面面积均符符合消防防规范的的有关面面积规定定。（5）消消声减振振及环保保空调及通通风系统统均采用用先进的的低噪声声设备，并并设置消消声器以以控制噪噪声对室室内环境境的影响响，使之之符合国国家的噪噪声控制制标准；各空调调及通风风设备的的安装均均采用减减振、隔隔振措施施；商业业部分的的排风采采用能量量收回，以以达到减减少空调

52、调主机负负荷，节节约电量量的节能能目的。表411 北北创科技技园二期期建筑面面积指标标序号指标名称称单位项目技术指标标备注1总用地面积Ha二期总用用地5.077392总建筑面积m24348858.93其中地上建筑面积科技创业业基地1899946.343520036.97科技创意意大楼321886.332科技孵化化器A519779.119科技孵化化器B科技孵化化器C635997.884科技孵化化器D地上停车车库143227.228地下室建建筑面积积828221.9963建筑占地面积m2152777.994其中地上建筑面积科技创业业基地65366.055152777.994科技创意意大楼17299

53、.099科技孵化化器A32366.722科技孵化化器B科技孵化化器C37766.088科技孵化化器D地上停车车库4绿地面积积m2185228.6655集中绿地地面积m267500.96容积率6.9447建筑密度度30.11%8绿地率36.55%9集中绿地地率13.33%10汽车停车车位个地面停车车位18326655地上停车车位414地下一层层停车位位995地下二层层停车位位1073311自行车停车位个地面停车车位2140090400地下一层地下停车车位69000附注图422 北北创科技技创业基基地项目目方案总总平面图图4.2建建设用地地北创科技技创业园园位于无无锡市北北塘区，地地处无锡锡市城市

54、市中心，位位于无锡锡市第三三人民医医院西侧侧，南依依兴源路路、西靠靠凤宾路路、北至至沪宁铁铁路，地地理位置置十分优优越。本本项目为为北创科科技园的的二期项项目，建建设用地地总面积积为5.07万平方方米。 二期用地二期用地一期用地图433 无无锡北创创科技创创业园建建设用地地图4.3征征地拆迁迁及移民民安置二期地块块尚未平平整，地地上仍有有一些建建筑物和和旧厂房房。根据据公司的的介绍，这这些建筑筑物由该该公司的的关联方方所有，未未来开发发该地块块不需要要为其支支付额外外的拆迁迁补偿费费，无移移民安置置。五、生态态和环境境影响分分析5.1 生态与与环境现现状（1）环环境保护护的法律律法规中华人人民

55、共和和国环境境保护法法，119899年中华华人民共共和国主主席令发发布；建设项项目环境境保护管管理条例例，119988年国务务院发布布实施；关于建建设项目目环境影影响评价价制度有有关问题题的通知知，119999年国家家环境保保护总局局；中华人人民共和和国环境境影响评评价法，220022年中华华人民共共和国主主席令发发布。（2）大大气及声声环境根据检测测站的监监测资料料,SOO2、TTSP、NO22的日均均浓度分分别为00.055mg/Nm33、0.20 mg/Nm33、0.20 mg/Nm33，三项项指标日日均值均均符合环环境空气气质量指指标GGB30095-19996的二二级标准准。项目所在

56、在地环境境噪声符符合城城市区域域环境噪噪声标准准（GGB30096-93）二二类标准准的要求求。（3）水水环境本项目的的地表水水环境中中，京杭杭运河的的水环境境质量较较差，主主要是受受上游来来水的浓浓度较高高的缘故故（河两两岸农村村的面源源污染）。5.2拟拟建项目目对生态态和环境境的影响响（1）施施工期环环境问题题土建项目目施工期期间的污污染主要要为土方方开挖，即即运输产产生的扬扬尘污染染局部大大气环境境；施工机械械和运输输车辆产产生的噪噪声对周周边附近近区域及及现场工工作人员员会产生生一定影影响；工程用水水会对部部分水体体产生不不良影响响；施工期间间的运输输车辆及及挖土、取土等等作业对对生态

57、环环境产生生一定影影响。（2）运运营期环环境问题题由于本项项目为科科技创业业基地和和创意大大楼等，项项目在运运营期产产生的污污染物数数量不多多，对周周围环境境产生的的影响较较小，主主要为生生活污水水和生活活垃圾的的影响。5.3生生态和环环境保护护措施（1）施施工噪声声为了减轻轻施工噪噪声对周周围环境境的影响响，建议议采取以以下措施施：加强施工工管理，合合理安排排施工作作业时间间，严格格按照施施工噪声声管理的的有关规规定执行行，严禁禁夜间进进行高噪噪声施工工作业；尽量采用用低噪声声的施工工工具，如如以液压压工具代代替气压压工具，同同时尽可可能采用用施工噪噪声低的的施工方方法；施工机械械应尽可可能

58、放置置于对周周围敏感感点造成成影响最最小的地地点；在高噪声声设备周周围设置置掩蔽物物；除上述施施工机械械产生的的噪声外外，施工工过程中中各种运运输车辆辆的运行行，还将将会引起起敏感点点噪声级级的增加加。因此此，应加加强对运运输车辆辆的管理理，尽量量压缩汽汽车数量量和行车车密度，控控制汽车车鸣笛。（2）施施工粉尘尘施工期间间产生的的粉尘（扬扬尘）污污染主要要取决于于施工作作业方式式，材料料的堆放放及风力力因素，其其中受风风力因素素的影响响最大。随着风风速的增增大，施施工扬尘尘产生的的污染程程度和超超标范围围也将随随之增强强和扩大大。因本工程程施工期期较长，伴伴随着土土方的挖挖掘、装装卸和运运输等

59、施施工活动动，其扬扬尘将给给附近的的大气环环境带来来不利影影响。因因此必须须采取合合理可行行的控制制措施，尽尽量减轻轻其污染染程度，缩缩小其影影响范围围。其主主要对策策有：对施工现现场实行行合理化化管理，使使砂石料料统一堆堆放，水水泥应设设专门库库房堆放放，并尽尽量减少少搬运环环节，搬搬运时做做到轻举举轻放，防防止包装装破裂；开挖时，对对作业面面和土堆堆适当喷喷水，使使其保持持一定湿湿度，以以减少扬扬尘量。而且开开挖的泥泥土和建建筑垃圾圾要及时时运走，以以防长期期堆放表表面干燥燥而起尘尘或被雨雨水冲刷刷；运输车辆辆应完好好，不应应装载过过满，并并尽量采采取遮盖盖、密闭闭措施，减减少沿途途抛洒，

60、并并及时清清扫散落落在地面面上的泥泥土和建建筑材料料，冲洗洗轮胎，定定时洒水水压尘，以以减少运运输过程程中的扬扬尘；应首先选选择使用用商品混混凝土，因因需要必必须进行行现场搅搅拌砂浆浆、混凝凝土时，应应尽量做做到不洒洒、不漏漏、不剩剩不倒；混凝土土搅拌应应设置在在棚内，搅搅拌时要要有喷雾雾降尘措措施；施工现场场要设围围栏或部部分围栏栏，缩小小施工扬扬尘扩散散范围；当风速过过大时，应应停止施施工作业业，并对对堆存的的砂粉等等建筑材材料采取取遮盖措措施；对排烟大大的施工工机械安安装消烟烟装置，以以减轻对对大气环环境的污污染。（3）施施工污水水施工污水水水量不不大，但但如果不不经处理理或处理理不当，