项目功能定位

1、三、项目功能定位3.1商场1-4层的区位划分本项目四面临街，东面临解放南路，西面临芙蓉巷，南面临曙光中路，北临五星商厦规划路，东西向街道长约75米，南北向街道长约90米，拥有较多的街铺资源。项目暂划分为A、B、C、D四个区。以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：A区临项目北侧规划路和芙蓉巷，目前的商业气氛欠佳；B、D区临解放南路，已形成一定的商业氛围；C、D区临规划中的曙光路步行街，未来的商业价值不可限量。综合以上上因素，我司认认为B、C、D区相对对本项目目而言，具备商商业的地地缘优势势，适宜宜销售；而A区相对对本项目目而言，其商业业氛围不不佳，现现阶段缺缺乏销售售的商业业价值，适宜招招商引入入大

2、型百百货公司司，以激激发人气气带动本本项目其其它商铺铺的销售售。3.2商商场的商商品定位位及功能能定位B2停车场、商场设设备层B1大型综合合性超市市国内国际际知名大大型百货货超市F1街铺、大大型百货货公司(A区)、名店店中心（B、CC、D区区）在商场街街铺利用用骑楼及及文化广广场建筑筑特色，设立露露天或室室内相连连的茶艺艺馆、咖咖啡酒廊廊，增加加商场休休闲观光光功能。时尚名名店中心心汇集国国内、国国际知名名品牌专专卖店F2 大型百百货公司司(A区区) 、潮流时时尚用品品专区（B、CC、D区区）荟萃最前前卫的潮潮流新奇奇时尚精精品，包包括服饰饰、鞋帽帽、精品品、ITT、音像像制品、特色饮饮食F3

3、大型百货货公司(A区) 、名名店运动动城（BB、C区区）、休休闲娱乐乐区（DD区）名店运动动城汇集集中外名名牌体育育用品、服装，以及当当今最前前卫休闲闲运动器器械。休休闲娱乐乐区考虑虑电影院院、娱乐乐城、音音乐厅功功能。F4美食广场场、休闲闲娱乐区区中西美食食、娱乐乐城、卡卡拉OKK厅F5空中停车车场注：各楼层规规划不同同的功能能以及商商品组合合是根据据消费者者的需求求及消费费习性，还有各各类型商商品对租租金的承承受能力力综合而而定。参参考目前前国外大大型购物物中心的的功能规规划，大大都是把把商场的的主力消消费群所所喜爱的的商品设设置在较较低楼层层，以营营造商场场旺场的的气氛，而将电电器、家家

4、居类等等相对较较冷场的的商品摆摆放在较较高楼层层，另外外又把大大众喜好好的“美食”、“娱乐”类放在在商场的的最高楼楼层，是是为了带带动较高高楼层的的人流量量。不同同楼层设设置不同同的主题题，是希希望能达达到消费费人流平平均分布布的目的的。3.3商商品定位位以经营中中高档商商品为主主，提供供完善的的配套及及特色服服务，全全面提升升经营形形象，体体现项目目定位优优势及长长远市场场竞争力力。3.4功功能定位位柳州五五星全新新概念的的立体园园林商城城。全面导导入园林林绿化，强化旅旅游功能能。传统骑骑楼商业业文化的的现代版版，承传传百年繁繁华。具有极极强的休休闲、观观光、购购物功能能，集购购、食、娱、休

5、休于一体体。四、商场场目标客客户定位位4.1租租赁使用用商场的的目标群群分析消费群群：品牌形象象店/连连锁店/专业店店/传统统商户/个体工工商户特征：以经营营中高档档服装、鞋帽、金银玉玉器、生生活用品品、精品品等传统统商品为为主中小型型商户具具备精品品特色经经营意识识对整体体区域形形象及交交通条件件提升，加强旅旅游文化化建设带带动经贸贸发展非非常乐观观近年出出现大批批年轻创创业经营营商户，经营潮潮流前卫卫产品，吸引众众多青少少年消费费群体4.2商商场的目目标消费费群分析析其实商场场与明星星、商品品品牌一一样，都都必须要要有自己己的追捧捧者（即即目标消消费群），而商商场的市市场定位位和功能能规划

6、的的制订亦亦是以目目标消费费群的需需求为基基础的。若要分分析本项项目的目目标消费费群，则则一般可可按以下下方面去去进行。1525岁岁属于冲冲动消费费心理，而且有有很大的的自主支支配权，喜欢攀攀比，追追求新事事物，新新潮流，带有一一定消费费盲目性性。消费以以中低档档为主，以购买买快速消消耗商品品为主，包括服服装、鞋鞋类精品品、小食食、音像像制品、IT产产品、体体育用品品为主。2535岁岁具有一一定的经经济能力力及支配配权，追追求品牌牌和享乐乐，消费费心理较较为成熟熟。消费力力以中高高档为主主，是主主力消费费群体，以购买买中高档档实用型型产品为为主。包包括：电电器、IIT产品品、服装装、鞋、化妆品

7、品、音像像图书制制品、钟钟表、家家居用品品。3545岁岁较强经经济能力力及支配配权，追追求品牌牌实用型型产品为为主，消消费心理理成熟。消费以以中高档档为主，购买中中档耐用用型保值值产品为为主。包包括：古古玩、字字画、玉玉器、家家居用品品、服装装、鞋类类、化妆妆品、音音像图书书制品等等。注重品品牌商品品的内涵涵，注重重投资性性产品及及追求更更高层次次的文化化及娱乐乐享受。旅游客客户群体体亲身体体验商业业步行街街特色而而前来购购物观光光消费，具有一一定的冲冲动性和和随意。传统的的中档商商品较受受欢迎，消费以以中高为为主。是主力力消费群群之一，从而带带动购物物、饮食食、娱乐乐消费。4.3商商场的目目

8、标投资资经营者者分析以投资资为目的的投资人人士五星商业业区是柳柳州最兴兴旺的商商业圈，解放南南路位居居五星商商圈的核核心路段段，人流流量、车车流量较较大，在在柳州市市有较强强的知名名度。随随着“人民广广场”改造工工程的不不断深入入和曙光光路步行行街规划划的逐步步实施，该地段段的人流流、客流流、物流流将会有有极大的的改善和和提升其其商业价价值。同时此区区域是政政府重点点扶持、改造的的商业街街区，商商业氛围围浓厚，客流、物流有有保证，保证本本商场铺铺位出租租或出售售具有高高价位的的内在价价值，这这些都对对投资人人士有巨巨大吸引引力。另一方面面，银行行存款利利率的一一再下调调和利息息税政策策公布，存

9、款的的回报率率更低，众多投投资者都都希望能能找到一一个投资资风险相相对低、回报大大，并且且更大升升值潜力力的投资资渠道，而“一铺养养三代”的思想想早已深深入民心心，如果果在区域域内有租租价或售售价合适适的铺位位推出，并使投投资客看看到中侨侨世纪广广场（本本项目）美好的的经营与与投资前前景，必必定能吸吸引众多多投资人人士购买买本项目目商铺。出于对商商铺的管管理角度度考虑以以及对本本项目情情况的了了解，投投资者多多以本地地人为主主。以经营营为目的的的商家家五星商业业圈的浓浓厚商业业氛围，政府正正努力对对该区域域商业环环境的改改造，随随着“人民广广场”改造工工程的不不断深入入，令众众多商家家看好该该

10、商圈。但现时时项目地地段低档档次的购购物环境境及经营营的同质质性，令令众多有有实力的的商家止止步。针对此类类商家，本项目目应改善善商场的的内部购购物环境境，确定定商场的的经营主主题，同同时设定定多种优优惠付款款方式，简化付付款手续续，提供供优质服服务，令令铺位买买卖付款款更贴近近经营商商家的心心理习惯惯，并在在宣传包包装方面面营造出出独特的的经营风风格和经经营兴旺旺的前景景，吸引引此类客客户购买买本商场场商铺。（第四章章完）第五章整整体规划划建议一、项目目总体规规划思路路本项目的的形象定定位是以以“都市maall”为主题题，打造造未来的的商业模模式：sshopppinngmaall将将成为本本

11、项目总总体规划划的主线线。随着着人民生生活水平平和文化化素质的的提高，消费购购物不在在仅仅为为满足物物质生活活的需要要，而是是将购物物视为集集购物、休闲、娱乐、旅游、文化交交流为一一体的一一种精神神享受过过程，于于是集多多种功能能于一身身的规模模庞大的的商业物物业项目目摩尔尔(maall)现代购购物中心心应运而而生，成成为都市市人的生生活乐园园。1.1 MALLL的概概念SHOPPPINNG MALLL是以以大型零零售业为为主体，集众多多商店为为辅助，形成多多功能商商业服务务设施集集合体的的商业物物业项目目，也就就是在一一个大型型商厦中中，由一一个管理理机构组组织协调调和规划划，把一一系列零零

12、售商店店服务机机构组织织在一起起，向消消费者提提供购物物、休闲闲、娱乐乐、饮食食等各种种服务的的一站式式消费中中心。Shooppiingmmalll在美国国是指市市区的大大型购物物中心，MALLL是指指购物乐乐园。MALLL具有以以下三个个特点：大：建建筑规模模大、占占地面积积大、经经营面积积大、停停车场规规模大；多：店店铺多行行业全功功能多，集购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、文化化、服务务于一体体；经营主主题明确确：按照所处处地理位位置、自自身条件件及当地地零售商商业发展展状况确确定目标标市场，然后据据此定位位引入相相应零售售商配合合其市场场定位。1.2建建立具有有中国特特色的MMALLL国

13、内居民民人均收收入及消消费支出出持续增增长，平平均购买买力不断断增强，商业市市场正面面临着向向更高层层次发展展的市场场呼唤和和历史契契机。按按照中国国目前的的经济状状况、零零售商业业发展态态势、未未来发展展规划、人们对对生活质质量水平平的提高高，在中中国发展展具备优优良购物物环境、提供大大型休闲闲场所及及停车场场，集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、文文化及服服务等各各功能于于一体的的现代购购物中心心的条件件已逐渐渐成熟，MALLL的出出现也是是中国商商业业态态优化组组合的必必然趋势势。MALLL是目前前国际商商业发展展的最高高业态，是商业业史上继继百货连连锁经营营仓储式式货仓后后的第四四次革命

14、命，正迅迅速成为为现代商商业的主主流。这这种新生生代的购购物中心心不仅满满足购物物需要，而且满满足文化化娱乐饮饮食等需需求，大大大增加加了购物物中心的的吸引力力，延长长了购物物者的停停留时间间，这是是大型商商厦发展展的未来来方向。二、建筑筑风格建建议2.1大大厦建筑筑设计建建议商业物业业的建筑筑设计方方案必须须与项目目定位和和功能定定位相符符合，充充分满足足商铺的的销售与与招租的的需要，并适合合商家的的经营活活动，这这是市场场对商业业物业建建筑设计计提出的的要求。对于本项项目的建建筑，我我们建议议发展商商从建筑筑形式方方面去考考虑。在在中国，传统的的商业物物业主要要是一些些临街的的商铺，这类商

15、商业物业业单体建建筑规模模很小，但往往往会占据据着传统统的商业业旺地，形成一一定规模模的商业业街，如如广州的的北京路路、上下下九商业业街 ，南宁的的民生路路、兴宁宁路步行行街。近年来，购物中中心逐渐渐成为主主流商业业物业的的建筑形形式，类类似“shooppiingmmalll”的超大大型购物物中心也也相继亮亮相我国国的商业业物业市市场，如如广州的的天河城城广场、时代广广场。商商业物业业无论以以何种形形式出现现，其形形体、景景观及物物理特征征在很大大程度上上，都要要充分考考虑到中中国的文文化背景景、消费费特性和和审美观观，才能能得到市市场认同同。2.2具具体建议议本商厦厦以及步步行街应应视为一一

16、种整体体规划本项目地地处曙光光中路与与解放南南路交界界，属于于规划中中步行街街设计的的影响范范围，建建议将本本商厦设设计融入入步行街街规划，并形成成独特的的项目个个性。裙楼建建筑风格格外立面面以现代代式及岭岭南特色色为主建议：首首层南面面骑楼设设计，224层外外立面采采用落地地玻璃设设计为主主，兼顾顾广告牌牌位设计计。整体装装饰风格格建议将传统建建筑文化化与现代代建筑文文化融合合一起，包括造造型、色色彩、材材料结合合商场使使用设计计特色；各类装装饰品、艺术雕雕刻、字字画、灯灯具、广广告招牌牌、花卉卉统一设设计制作作；注重重建筑物物、灯光光、影的的夜间效效果；营营造一种种旅游文文化与休休闲购物物

17、的和谐谐氛围。各楼层层装修设设计以简简约为主主室内装修修以简约约为主，强调空空间和材材料的搭搭配，体体现开阔阔、明亮亮、艺术术氛围浓浓厚特色色，体现现各楼层层功能经经营特色色，并充充分将室室外景观观自然过过度到室室内。所有商铺铺广告招招牌、户户外灯箱箱、吊旗旗、POOP的设设置均由由商场统统一制定定，力求求完整统统一形象象。三、环境境设计建建议宽敞舒适适的购物物环境是是每个成成功的购购物中心心所必须须提供的的硬件，真正吸吸引消费费者入场场的是商商场内琳琳琅满目目的商品品，只有有靠商场场内清晰晰的功能能分区，完善的的商户组组合，才才能对消消费者产产生持久久而浓厚厚的吸引引力，不不断延续续旺场的的

18、局面。仅靠花花巧的建建筑装修修来吸引引消费者者，只能能是短暂暂的，只只能长期期对游客客起一定定的诱惑惑作用，而本项项目的主主力核心心消费者者是柳州州市的常常住居民民，多次次莅临之之后就对对特色装装修麻木木，缺乏乏新意，靠游客客是完全全难以支支撑起本本项目的的日常运运作。因此，敝敝司建议议商场内内部的主主体硬件件以简洁洁、明快快的建材材作为装装饰，结结合不同同的颜色色组合，将商场场构筑成成一个现现代感强强，宽敞敞明亮的的舒适购购物环境境。同时，也也要考虑虑商场装装修设置置的特色色和多变变性及灵灵活性，使商场场在既定定的形象象风格和和特色的的基础上上，能不不断制造造新鲜感感，从而而吸引不不同类型型

19、的客户户，增强强商场的的竞争力力。3.1花花的海洋洋利用多变变的鲜花花作为商商场的点点缀，营营造浪漫漫的商场场气氛，一来可可以形成成商场的的装修特特色之一一，使商商场更有有生气（如上海海的巴黎黎春天商商城）；二来容容易以不不同类型型的鲜花花配合不不同的节节日，配配合不同同的功能能区，配配合不同同的商家家进行促促销推广广。例如如，在春春节用桃桃花、水水仙，在在情人节节期间用用玫瑰花花，在母母亲节期期间用康康乃馨，将将人的购购物情绪绪融入喜喜庆节日日的无限限欢欣当当中，激激发其购购物冲动动，充分分将浪漫漫的主题题发挥出出来，使使之与休休闲、购购物相结结合，使使消费者者能充分分感受到到本商场场独有的

20、的购物乐乐趣，从从而赢得得更多，更稳定定的消费费群。3.2动动态园林林休闲区区同时，建建议在商商场的广广场、小小广场及及走道等等位置，设置小小型假山山瀑布和和1-22棵棕榈榈树加以以点缀，并规划划成休闲闲区。除除了可增增强商场场的动感感和生机机外，还还可创造造一个更更悠闲、舒适的的购物环环境。3.3音音乐无限限音乐是永永恒的主主题，根根据不同同的商品品区域播播放不同同的背景景音乐，对调动动消费者者的购物物情绪有有极大的的作用，还可调调节商场场的购物物气氛。既可成成为商场场可变的的活动特特色，又又可增强强商场的的购物气气氛和档档次，使使消费者者更加乐乐而忘返返。3.4艺艺术之都都另外，建建议在商

21、商场的恰恰当部位位，安放放油画和和小型艺艺术雕塑塑，以增增强商场场的艺术术氛围和和档次；使之与与鲜花、瀑布、音乐相相融相衬衬，构筑筑一个典典雅、舒舒适的现现代购物物商城。四、设施施配套建建议项目配套套包括设设备设施施的硬件件配套和和商场的的软件配配套，硬硬件配套套是本项项目的重重要支持持点，是是继地段段因素之之后，在在产品的的可感性性方面能能直接让让目标客客户感知知的内容容。4.1商商用项目目的主要要配套硬件配套套载客电梯梯、载货货电梯、手扶电电梯、停停车场、中央空空调、智智能化保保安系统统、消防防系统、电子商商务平台台、电子子通讯系系统、仓仓储空间间等载货电梯梯、大型型物流停停车场、智能化化

22、保安系系统、消消防系统统、电子子商务平平台、电电子通讯讯系统、大型仓仓库、大大型计量量工具等等软件配套套物业管理理、商业业管理、配送中中心、租租赁服务务中心等等物业管理理、商业业管理、运输管管理、商商务服务务、组织织行业协协会商会会等4.2规规划配套套设施的的原则建建议配套设施施并不是是越多越越好，过过多配套套只会造造成开发发成本上上升、经经营成本本上升，导致售售价上升升、租金金上升；配套不不足显然然不足以以支持商商场的营营运。建建议发展展商在规规划配套套设施时时，认真真考虑以以下要求求：适度性性原则各种类型型商用物物业对于于配套设设施的要要求也不不同，设设施的配配套应符符合商场场档次水水平，

23、每每一个类类型的项项目要配配套与之之相适合合的设备备设施。实用性性原则设施配套套要遵循循适用、适量原原则，避避免无谓谓的浪费费，专业业市场除除了需要要考虑人人流之外外，更多多的还是是要考虑虑物流需需要的配配套。超前性性原则要使商场场经营能能够持续续兴旺，并在一一段时期期内保持持市场的的竞争水水平，设设施配套套必须具具有超前前意识，发展商商应对未未来几年年商用物物业市场场的发展展趋势作作出准确确的预测测，制定定适当的的超前策策略。4.3具具体配套套建议增设电电子商务务平台电子商务务是未来来商业贸贸易的重重要形式式之一，电子商商务活动动的进行行有赖于于电子商商务平台台的建设设。将电电子商务务平台的

24、的建设作作为商场场配套的的重要部部分，可可把它作作为项目目的重要要卖点，非常有有利于商商铺的销销售与招招商。五、商铺铺间隔建建议在商用物物业的规规划过程程中，商商铺间隔隔是整体体规划的的一个重重要步骤骤，商铺铺间隔的的合理与与否在很很大程度度上影响响到商铺铺的销售售进度，也会影影响到物物业自身身的经营营和管理理。商铺铺如何间间隔须从从市场的的需求出出发，从从开发到到配套都都严格遵遵循市场场发展的的态势，站在商商家、经经营者和和管理者者的角度度考虑问问题，力力求能够够使商场场商铺的的间隔更更加适合合市场的的需求，适合各各种商家家开展经经营活动动和其他他的商务务活动，这样所所开发出出来的物物业才会

25、会适销对对路。5.1大大、小商商铺间隔隔的对比比分析小商铺间间隔商铺销售售总价降降低，能能适应更更多投资资者购买买，加快快销售进进度，迅迅速回笼笼开发资资金。商铺小租租值低，便于小小商户招招商。业主太多多，业主主的经营营主导性性、随意意性过大大，管理理机构难难以统一一招商、统一管管理，难难以主导导商场经经营状况况。商铺分散散，难以以引进大大型商家家或知名名商户驻驻场经营营，商场场以散户户经营为为主，对对消费者者缺乏吸吸引力。小商场用用家以个个体户为为主，商商场整体体档次降降低。大商铺间间隔适合大型型商户要要求，便便于引进进主力店店。便于统一一管理。大商场大大流通格格局，商商场档次次较高。投资门

26、槛槛增高，阻碍了了销售进进度。商铺大，租金额额则高，中小商商户进驻驻经营成成本则大大，招商商有难度度。5.2相相关建议议进行商铺铺间隔必必须以商商铺的功功能作为为导向，在不改改变整体体功能的的前提下下，充分分考虑商商家的需需要，使使间隔出出来的商商铺适应应主力商商户的需需求，适适应客流流流向，并规划划出一定定的公共共空间，以满足足商场持持续发展展的需要要。适应主主力商户户主力商户户是大型型商用物物业重要要的支撑撑力量，几乎每每一个大大型的商商用物业业都会选选择主力力商户进进驻，天天河城广广场有天天贸南大大百货、吉之岛岛，中华华广场有有中华百百货、吉吉之岛。但是，并不是是所有商商场都能能够适合合

27、大型商商家的进进驻，这这不仅是是因为大大型商家家对地段段、人流流、经营营面积的的要求十十分高，而且对对商场的的经营格格局、功功能分区区、硬件件配套设设施要求求极为严严格，一一些国际际知名的的大型商商家选择择经营场场所的要要求近乎乎苛刻。大型商家家选址的的困难，反映出出商业的的传统经经营模式式与国际际大商业业的经营营理念存存在着差差距。无无论如何何，作为为商用物物业的发发展商，在开发发项目的的时候不不仅要选选择适合合的地段段和符合合市场发发展趋势势的市场场定位，更要注注重商铺铺规划格格局的设设置，适适应主力力商户的的使用要要求，从从根本上上满足主主力商户户长远经经营发展展需要，为主力力商户进进驻

28、经营营并带动动整个商商场的兴兴旺奠定定必要的的基础。适应人人流流向向从整体上上对商场场的顾客客流向作作系统的的规划，以便在在商场投投入使用用后能够够合理的的引导客客户流向向，延长长消费者者在商场场内的停停留时间间，以增增加他们们购物的的机会，形成商商场一派派兴旺的的景象。商场的客客流导向向设计不不仅仅解解决商场场内部的的人流交交通与疏疏散问题题，它更更为注重重的是商商场内部部人流与与外部街街区人流流的沟通通关系，商场平平面或立立体人流流自然顺顺畅与平平均分配配关系。设计来来往的客客流导向向系统根根本的目目的就是是最大限限度地避避免商场场内出现现盲区和和死角，并考虑虑顾客在在商场内内浏览商商品和

29、购购物时的的感受，为消费费者营造造一个自自然、舒舒适、轻轻松的购购物环境境。5.3商商铺间隔隔具体建建议：B2地下停车车场、商商场设备备层B1大型超市市5米F1名店广场场部分采用落地地玻璃围围蔽，独独立式商商铺设计计10-330（35%），330-660（50%），660以以上（115%）4米F2流行总站站部分采用敞开开式、独独立式组组合为主主5-8（355%），8-110（50%），110-220（15%）4米F3运动营部部分敞开式设设计10-220（25%），330-440（35%），220-330（40%）4米F4美食广场场部分围合式设设计为主主300-5000（220%），5000-8

30、800（200%），8000以上上（600%）4米F5空中停车车场注：考虑大型型超市的的仓储功功能，建建议发展展商预留留一定空空间，BB1层高高能保持持在5米米左右。5.4商商户组合合建议B1好又多、吉之岛岛100%F1名店区Lee、bosssinni、aadiddas、HANNGTEEN、GG20000、UU2、AAPPLLE SSHOPP、利来来时装、耐克、Ballenoo、百图图、曼奴奴、康妮妮雅、猛猛龙、真真菲、美美丽宝、奥斯曼曼、马斯斯图、麦麦当劳、肯德基基、史路路比、必必胜客、屈臣氏氏等。70-990%10-330%F2流行总站站区流行前线线、状元元坊商户户，日韩韩时尚用用品商户户

31、，ITT音像制制品商户户20%80%F3运动营区区ADIDDAS、ASIICS、REEEBUKK、RUUMA、曼奴、力康、德尔惠惠、兰狮狮、艾仕仕威70%30%F4美食广场场区中西美食食（泰国国菜、韩韩国菜、日本菜菜、中西西餐等）或“老字号号大中型型酒家”（金龙龙寨、老老成都、小肥羊羊、金大大陆等）100%六、物业业管理/商业管管理建议议商场开业业后能否否逐渐旺旺场，不不断吸引引消费人人流，很很大程度度取决于于管理职职能的施施行状况况。物业业管理和和商业管管理虽然然都属于于售后服服务范畴畴，但在在营销的的角度上上看，二二者都是是商铺推推广的重重要构成成，对商商铺投资资者的购购买决策策有举足足轻

32、重的的作用，因此，商场管管理要在在项目前前期策划划时就提提前介入入，让投投资者可可以感觉觉到，发发展商将将尽可能能满足商商户经营营活动的的合理要要求，确确保商铺铺得到保保值和增增值。6.1物物业管理理提前介介入的工工作就项目目楼宇结结构设计计设备配配置和功功能分布布提出建建议拟定管管理项目目、服务务内容参与工工程监理理参与设设备购置置参与工工程验收收拟定管管理文本本拟定管管理公司司财务预预算确定管管理费用用标准6.2商商业管理理提前介介入的工工作制定商商场开业业计划制定招招商政策策制定商商场租金金方案确定商商户结构构组成制定商商场推广广活动计计划制定管管理机构构架构拟定管管理文本本确定管管理费

33、用用、宣传传费用标标准七、商场场其他规规划建议议7.1人人流引导导地下车车库人流流：车库管理理处设在在垂直电电梯旁，方便驾驾车人士士停车后后顺利进进入商场场。地面人人流引入入：商场的出出入口不不宜过多多，防止止消费人人群过早早流失。主入口口设在显显眼位置置而且门门面要够够宽敞是是商场入入口的必必要条件件，以方方便从人人流最旺旺的路段段直接引引入人流流。7.2交交通组织织垂直交交通组织织：标准层的的手扶电电梯设在在中庭外外围，令令到搭乘乘手扶电电梯的人人流外露露于中庭庭，显示示一种人人流旺盛盛的场面面；另外外，手扶扶电梯的的朝向对对消费者者的流动动应具有有一定的的指引作作用，引引导消费费者均匀匀

34、分布于于场内，达到利利用一台台手扶电电梯就带带活一个个功能区区的目的的。针对商厦厦3层娱娱乐功能能、4层层餐饮、娱乐功功能，建建议增设设3部室室外垂直直观光梯梯，增强强观光价价值、缩缩短上下下时间，并考虑虑经营时时间错开开因素。平面交交通组织织：对于人流流的引导导及输送送，务必必要形成成一个循循环的布布局，避避免出现现死角位位。另外外要注意意的是货货物的平平层输送送。7.3物物流输送送仓库的的预留不同行业业经营者者对仓库库存在不不同的需需求情况况，利用用较高楼楼层或商商场偏僻僻位预留留作仓库库，可以以解除商商家的部部分担忧忧。货梯的的设置商场内设设置货梯梯是必不不可少的的，但必必须货梯梯的位置

35、置，使货货梯出口口到商场场各个铺铺位有一一个适中中的距离离，货梯梯尽可能能设在功功能区的的中段。运输通通路通入地下下车库的的车道应应设计成成单向行行驶，从从一边进进，从另另一边出出，车辆辆不走回回头路。卸货位位地下车库库应预留留一定的的卸货位位，并且且尽可能能将干货货和湿货货的卸货货区分开开，并且且卸货区区应接近近商场货货梯。另外，户户外露天天亦应留留有卸货货位，以以方便大大型运输输车辆的的停放及及卸货。7.4辅辅助性服服务设施施休闲区区休闲区设设置的目目的是缓缓解消费费者购物物时的劳劳累感，延长其其在商场场的逗留留时间。一般设设在中庭庭旁宽阔阔的通道道或设备备房旁。餐厅、美美食广场场等同样样

36、也起到到休闲区区的作用用。洗手间间一般逛商商场的消消费者以以女士居居多，并并且女性性使用洗洗手间的的平均时时间较长长，所以以在设计计洗手间间时，应应该将女女性部分分面积适适当增大大。商场每层层之间都都应设有有洗手间间，最低低限度每每隔一层层要有，并且导导向指示示标识一一定要清清晰明确确。公用电电话（卡卡式电话话）虽然现时时手提电电话的普普及率很很高，但但部分消消费者（以学生生为主）仍需要要使用公公用电话话作为对对外的联联络工具具，让她她们在需需要使用用电话时时仍能留留在商场场内，消消除某些些导致消消费者离离场的因因素。自助式式售货机机、柜员员机自助式售售货机既既能为消消费者提提供方便便，又能能

37、增加卖卖场气氛氛，主要要设置在在公共通通道上；柜员机机同样能能为现金金不足的的消费者者提供方方便。八、住宅宅部分规规划建议议8.1指指导原则则重视商商务办公公区的公公寓投资资需求人民广场场的改建建规划将将城中区区的功能能划分为为三大区区：大型型商业购购物区、商务办办公区、文化中中心区。广场改改造主要要由公益益性项目目和房地地产开发发两大类类型构成成，房地地产开发发主要有有东、西西、南、北四座座商务群群楼及两两幢二层层商场，总建筑筑面积约约15万万。附：人民民广场房房地产开开发资料料表1东商务楼楼群38044商业综综合大楼楼，主体体18层层，裙楼楼4层，地上建建筑面积积324400，地下下1层（

38、建筑面面积32204）2层商商场1座座，建筑筑面积112000（占占地6000）2西商务楼楼群44088商业综综合大楼楼，主体体18层层，裙楼楼4层，地上建建筑面积积454400，地下下1层（建筑面面积38808）2层商商场1座座，建筑筑面积112000（占占地6000）3北商务楼楼22400主体144层，地地上建筑筑面积2212552，地下11层（建建筑面积积22440）4南商务楼楼94922主体300层，地地上建筑筑面积5584669，地下11层（建建筑面积积94992）（资料来来源：人人民广场场改建规规划资料料，新浪浪网柳州州城中区区信息）商务办公公区的规规划将激激发该区区的住房房需求，

39、实用、总价低低的公寓寓消费将将会激发发投资需需求。重视回回迁因素素导致的的住房需需求本项目有有70003.99的住住宅回迁迁需求，其资料料如下显显示：1022072.62033020.83044062.340550103.850660176.5608809335.44809909536.1190以上上3312.55合计263100据上表显显示，本本项目的的住宅回回迁面积积集中在在6090之间，占711.5%。重视住住宅部分分的配套套要求本项目占占地1004000，限限高800米，为为商住一一体设计计；位处处柳州五五星商业业旺地，南面望望江，拥拥有景观观优势，具备营营造柳州州市标志志性建筑筑的开

40、发发条件。建议：发发展商利利用5层层天面设设计为空空中花园园、运动动会所，同时利利用塔楼楼与裙楼楼的设备备转换层层作住客客会所，以提升升项目档档次、提提高商品品房价格格，同时时满足项项目在住住宅部分分配套不不足的需需求。重视目目标客户户群的购购房要求求据合富辉辉煌公司司市场调调研及销销售经验验显示：柳州市市中等收收入和中中青年作作为购房房和欲购购房的人人数比例例最高。这些情情况表明明：最具具吸引力力的细分分市场是是集中在在高收入入和中青青年这两两组共44个细分分市场上上。柳州市最最具吸引引力的房房地产细细分市场场青年（335岁以以下）年轻中等等收入年轻高收收入中年（33555岁岁）中年中等等收

41、入中年高收收入据上述分分析，我我们已经经找出柳柳州市最最具吸引引力的四四个细分分市场，其中两两个高收收入的细细分市场场所需的的商品住住宅要求求面积大大，装修修豪华、密度低低、容积积率低、住宅环环境优雅雅、景色色怡人、设施配配套齐全全等，而而中等收收入阶层层所需的的商品住住宅要求求就没那那么高，只要规规划布局局合理、社区生生活环境境优越、间隔实实用、采采光通风风良好、建造质质量符合合要求，价格在在可以承承受的幅幅度即可可。本项目目目标客户户群定位位在中等等收入阶阶层，这这一目标标市场包包括两个个细分市市场，即即青年高高收入，中年高高收入这这两个细细分市场场。现将将这两个个细分市市场的特特点分析析

42、列表如如下：目标市场场的购房房消费特特点用 途途自 住自住或出出租家庭规模模12人人23人人受教育程程度受过高等等教育居居多受过中等等教育居居多住宅户型型单身公寓寓，一房房一厅、二房二二厅二房二厅厅、三房房二厅住宅面积积30550 6008060990 10001300销售价格格2000030000元元/2500035500元元/家庭月收收入3000060000元元3000060000元元喜好新潮、简简约实用、简简单区位公寓、市市内住宅宅、小区区、交通通便利生活配套套设施齐齐全的小小区或旧旧城改造造的新住住宅购买方式式按揭按揭或一一次性付付款从上述分分析我们们可以看看到，这这两个细细分市场场之

43、间的的共性不不少，如如用途、规模、家庭收收入等方方面基本本上是相相同或相相近的；教育程程度则与与年龄成成反比；户型和和面积稍稍有差异异，青年年人的住住宅可以以多样化化一些，结构也也不必过过于呆板板，间隔隔最好是是具有可可塑性的的；中年年人则倾倾向于实实用、合合理、耐耐用等性性能方面面。在爱爱好和区区位选择择上，青青、中年年各有不不同，但但差异并并不太大大。8.2具具体建议议塔楼开开发建议议公寓与与住宅并并重可考虑将将1栋开开发为纯纯住宅，另1栋栋开发为为纯公寓寓，以满满足不同同层面的的需求。公寓开开发的面面积建议议建议：公公寓开发发面积以以40-50为主。住宅开开发的面面积建议议建议：住住宅开

44、发发房型以以2、33房（8801255）为为主，少少量为44房（11401455）设设计。住宅部部分层高高建议建议：高高层标志志性建筑筑层高33米较为为适宜。（第五章章完）第六章总总体营销销推广方方案一、总体体推广战战略思路路根据合富富公司市市场研究究部对五五星商业业圈近66个月的的市场跟跟踪，对对于现时时柳州市市房地产产及城市市中心区区商业楼楼市的状状况与变变化，我我司建议议中侨世世纪广场场（暂定定名）项项目在营营销推广广时制定定以下的的总体营营销推广广方案：总体策划划思路：1、在项项目的原原始积累累阶段，成立商商业管理理公司，采取“招商提提前进入入”的策略略，为本本项目的的顺利销销售做好好

45、铺垫工工作，并并在此时时重新包包装项目目现场，来提高高项目的的认知度度。2、在项项目的引引导销售售阶段，举办财财富论坛坛暨“中侨世世纪广场场”推介会会，并进进行内部部登记，进入储储客期，蓄势待待发。 3、在在项目前前期，利利用政府府部门对对项目周周边市政政规划前前景公布布及进行行炒作，提升项项目区域域形象，迅速成成为市场场焦点，此期间间开始对对项目进进行形象象铺垫宣宣传。 44、在项项目的强强势推广广阶段，加强项项目各方方面及销销售信息息的宣传传攻势，进行（排队轮轮号）首首次公开开发售，采用“连租约约销售”的策略略，将销销售的热热烈氛围围推向高高潮。 5、在在销售持持续阶段段，提出出“利润分分

46、成”计划，制造新新的新闻闻炒作热热点，迅迅速扩大大商铺的的销售。 6、在在销售末末期，提提出“购铺易易”计划，迅速扫扫清尾货货，帮助助发展商商迅速回回笼资金金。二、营销销策略2.1总总体营销销思路思路一： 创柳柳州五星星首个“都市 MMalll”思路二： 创柳柳州市首首个大型型“双首层层街铺” 广场场思路三： 创柳柳州市首首个运动动“名店城城”思路四： 成立立商业管管理公司司，同时时制定招招商政策策思路五： 招商商提前介介入，招招商工作作先期进进行，销销售与招招商安派派不同公公司的人人员跟进进思路六： 举办办财富论论坛暨“中侨世世纪广场场”推介会会思路七： 引入入主力商商户进驻驻，迅速速提高知

47、知名度思路八： 采用用“连租约约销售”策略，将销售售推向高高潮思路九： 实施施“利润分分成”计划，“经营投投资”两不误误思路十： 实施施“购铺易易”计划，卖铺送送好礼2.2总总体策划划思路分分析思路一： 创柳柳州五星星首个“都市 MMalll”在市场竞竞争日趋趋激烈的的今天，商用物物业项目目除了发发展自身身特色、提高服服务质量量外，还还必须顺顺应以规规模领先先、以效效益制胜胜的世界界零售业业大趋势势。MAALL有有别于其其他的商商业业态态，充分分体现了了以人为为本的理理念，营营造和引引导新的的消费方方式，引引进一种种新的文文化理念念和生活活理念。MALLL的消消费模式式符合当当前的消消费时尚尚

48、，将对对城市的的经济尤尤其是旅旅游经济济带来巨巨大影响响，MAALL本本身也是是城市里里的一道道景观。在美国MMALLL目前已已经占有有50%以上的的零售销销售额，20000年的的营业额额以达11万亿美美元，一一家MAALL的的有效商商圈是数数百公里里。而在在中国以以省会城城市为中中心的2200公公里范围围内的人人口数以以千万计计，商业业前景十十分诱人人。柳州州是广西西的交通通枢纽城城市，五五星对于于柳州是是一个标标志性街街区，在在这里建建立一个个高标准准、高起起点、又又极具发发展潜力力的MAALL,可谓前前景无限限。思路二： 创柳柳州市首首个大型型“双首层层街铺” 广场场 提出“双双首层街街

49、铺”的最初初构想，是在于于解决项项目地块块东西高高差最大大达4米米、南北北高差最最大达22.6米米的问题题。 首创的“两次人人流、双双重价值值”的“双首层层商铺”的建筑筑设计兼兼顾了视视觉效果果和使用用需要，全面照照顾人流流、物流流。首22层临街街商铺打打破传统统商业广广场布局局的设计计构想，使从来来没有街街铺的商商业广场场有了街街铺。俗俗话说“一个街街铺顶十十个商铺铺”，“中侨世世纪广场场”的“双首层层街铺”不仅完完美地整整合了购购物中心心的优势势，更拥拥有了街街铺的天天然优势势，将会会受到买买家及商商家的强强烈关注注。思路三：创柳州州市首个个“运动名名店城”为体现时时尚商城城的独特特魅力，

50、中侨世世纪广场场特设“运动名名店城”，将汇汇集中外外名牌体体育用品品、服装装，以及及当今最最前卫的的休闲运运动器械械，用以以填补柳柳州缺乏乏大型体体育用品品卖场的的空白。 思路四: 成立立商业管管理公司司，同时时制定招招商政策策在售楼部部设专职职负责招招商工作作的招租租部，由由商业管管理公司司配备专专职人员员分工及及明确招招商工作作范围。销售部部仍然负负责商铺铺销售工工作，而而招租部部则负责责商铺的的出租工工作，双双方彼此此互相协协调，及及时反馈馈各方客客户的意意见，最最终目标标都是为为尽快使使商家大大量入场场经营，以此全全面刺激激买家带带动销售售。并针针对普通通承租商商家和有有一定影影响力的

51、的品牌商商制定相相应的招招商政策策。思路五： 招商商提前介介入，招招商工作作先期进进行，销销售与招招商安派派不同公公司的人人员跟进进提前介入入制定招招商政策策可大大大缩短商商场的开开业时间间，让投投资者感感觉到即即买即收收租的有有利局面面，因而而提议招招商工作作先期进进行。而而销售与与招商安安派不同同公司人人员跟进进，是出出于“专才专专用，有有利于提提高工作作效率”的一种种思路，它也是是敝司销销售、筹筹办“新和平平鼎盛时时代”开业的的经验所所得。思路六：引导销销售阶段段举办“财富论论坛暨中中侨世纪纪广场推推介会”作为开盘盘前的促促销活动动，首次次将项目目的推介介会以“论坛”的形式式举行，可使整

52、整个活动动充满地地产界少少有的学学术氛围围，对商商用物业业市场能能造成强强有力的的冲击波波，可以以提升项项目的知知名度，对项目目的正式式开盘有有极大的的促进作作用。思路七： 引入入主力商商户进驻驻，迅速速提高知知名度一个商场场日后经经营的成成功与否否，前期期的招商商经营推推广起到到决定性性的作用用，合富富公司建建议项目目在前期期引入主主力商户户进驻，一方面面可以在在市场上上、区域域上迅速速提高知知名度，进行新新闻炒作作式的营营销推广广；另一一方面由由于主力力商户的的进驻，会增强强其它准准买家、小商户户的信心心，造成成“羊群效效应”。 思路八：采用“连租约约销售”策略，将销售售推向高高潮承租商家

53、家不一定定就是购购买者，招租部部先将商商铺出租租，然后后再找投投资者，买家购购买后发发展商将将所收的的租金连连同对租租客的权权利及义义务一并并转让给给投资者者，所谓谓“连租约约销售”就是这这种形式式。“连租约约销售”的买家家一般都都是投资资者，因因为有了了现成的的租金回回报，投投资者很很容易接接受，有有租约的的商铺成成交率极极高，同同时市场场承受面面宽广。思路九：实施“利润分分成”计划，“经营投投资”两不误误现在柳州州市手头头上拥有有一定闲闲资的投投资者为为数不少少，而他他们所追追求的是是获得更更大的投投资回报报，而一一般投资资商铺的的回报要要比其他他行业高高。为了了消除投投资者的的担心，确保

54、他他们在一一定年期期里的租租金回报报，故建建议本项项目采用用“利润分分成”的促销销手段，向投资资者付给给一定年年期的租租金，回回收其铺铺位的经经营权，租给真真正需要要经营的的商户，便于商商场的统统一管理理，做到到“经营投投资”两不误误。思路十： 实施施“购铺易易”计划，卖铺送送好礼购铺的首首期款是是成交价价的400%50%，较高高的首期期款制约约了投资资者的购购买热情情，为了了刺激目目标客户户的购买买冲动，可实施施减免首首期款策策略。投投资者在在购买商商铺时，只需支支付成交交价的220%30%作首期期，然后后办理556成按按揭贷款款，余款款由发展展商提供供免息贷贷款，买买家可在在一定期期间（2

55、25年内内）分期期返还给给发展商商。购铺铺易计划划令置业业门槛有有效地降降低了。三、主题题宣传推推广策略略3.1成成立商业业管理公公司，同同时制定定招商政政策成立的商商业管理理公司负负责对“中侨世世纪广场场”的招租租工作，实行灵灵活的招招租方式式，即对对不同层层面的承承租方采采用不同同的出租租策略，其目的的首先是是确保大大量商家家在开业业前可以以入场经经营。另另一方面面，尽可可能吸引引知名品品牌大商商家入场场经营，形成整整个商场场的“领头羊羊”效应，因大品品牌商家家大部分分都选择择承租的的方式，而很少少购买铺铺位，品品牌商家家的进驻驻，可进进一步促促使更多多持观望望态度的的中、小小商家进进场经

56、营营，以此此迅速带带旺商场场的购铺铺及人气气。 3.1.1对普普通承租租商家的的招商政政策每次租约约期为两两年，首首次租赁赁应交纳纳三个月月的租金金及三个个月的押押金，交交满三个个季度，则第四四季度予予以减免免租金的的优惠。3.1.2对有有一定影影响力品品牌商的的招商政政策在以上的的基础上上，可享享受更为为优惠的的措施，如免一一年管理理费，免免头三个个月租金金、后三三个月租租金减半半等，以以此尽量量吸引其其品牌进进驻商场场经营。3.2“利润分分成”计划3.2.1概念念解释所谓的利利润分成成制，就就是买家家将所购购商铺交交由发展展商经营营管理，从而每每年享受受8-111%利利润分成成。3.2.2

57、具体体操作利润分分成期限限为3年年，自 年 月 日起起；买家需需签署中侨世世纪广场场利润分分成协议议书；所购之之铺无论论抵押转转让，中侨世世纪广场场利润分分成协议议书仍仍然有效效；凡选择择利润分分成制的的买家所所购的商商铺使用用权在规规定的期期限内归归发展商商所有，买家无无权支配配使用，但亦无无须承担担该商铺铺的相关关经营管管理费用用。买家可可选择以以下两种种分成方方式的其其中一种种：A.一次次性收取取分成三年期，分成利利润按照照商铺成成交总价价每年88%计算算，三年年共分成成24%，在成成交中一一次性扣扣除，选选择此方方式不须须签署利润分分成协议议书，在买卖卖合同中中确定交交铺期为为 年年

58、月月 日日（3年年后同日日）B.分期期收取分分成三年期，分成利利润按成成交价每每年111%计算算，三年年共分成成33%，开业业一年后后收取第第一年的的分成利利润（成成交价的的11%），开开业两年年后收取取第二年年的分成成利润，如此类类推，共共三年。买家需需签署利利润分成成协议书书，买卖卖合同中中签署的的交楼期期为 年 月 日（3年后后同日）3.2.3案例例分析建筑面积积30商铺成交价格格60万元元售价2000000元/首期200%12万元元购铺易计计划另两两成无息息分期付付款银行按揭揭贷款36万元元6成100年每月供款款30000元/月月返还3年年利润计计划14.44万元每年分成成8%，3年总

59、总计244%每月分成成利润40000元/月月1440000/36个个月投资者实实际租金金获利10000元/月月40000-30000投资者实实际支付付购铺款款45.66万元60-114.44（万元元），即即拥有产产权3.3“购铺易易”计划投资者可可向银行行申请66成100年按揭揭贷款，购铺款款首期支支付400%。为为了更有有效降低低投资者者的付款款压力，发展商商向投资资者提供供先开业业后付款款的“购铺易易”计划，在成交交时，买买家只需需支付220%首首期款，其余220%款款项有发发展商提提供两年年无息分分期付款款优惠，付款期期可延至至商铺开开业经营营后。购购买带租租约的商商铺，发发展商送送现金

60、红红利，收收租后才才付款，投资获获利更有有保障。四、事件件营销策策略以上合富富公司所所提到的的策划思思路及策策划方案案在实施施的时候候，如果果可以配配合相应应的营销销事件，将会加加大其推推广策划划的炒作作性，令令每一次次推广发发挥最佳佳的销售售效果。以下敝司司将提出出一些营营销事件件的初步步建议，届时会会根据市市场的变变化作出出专业调调整：事件一： 成立立商业管管理公司司，制定定优先招招商计划划 事件二： 举办办柳州市市“中侨杯杯”大型时时尚品牌牌服装SSHOWW事件三： 举办办财富论论坛暨“中侨世世纪广场场”推介会会事件四： 大型型主力商商家进驻驻暨新闻闻发布会会事件五： 开盘盘日购铺铺优惠