某大厦项目可行性研究报告

1、项目背景项目名称：某大厦上海海市虹口口足球场场综合交交通枢纽纽配套工工程开发商上海家合合置业有有限公司司，注册册资金115000万元人人民币，住所为为西江湾湾路2772号；该公司为为“三九发发展”（60006114）集集团公司司的内部部合资公公司，有有四家股股东单位位。项目所在在地上海市虹虹口区西西江湾路路2722号，花花园路336-888号总体规划划虹口足球球场交通通枢纽配配套项目目总体规规划322万平方方米，花花园路北北侧为上上海长峰峰集团开开发建设设的144万平方方米的双双塔五星星级酒店店和122万平方方米的sshopppinng mmalll，花园园路南侧侧为上海海家合置置业有限限公司

2、开开发建设设的某大大厦，计计521126.8平方方米。该该段花园园路建成成后为四四川北路路商业街街的延伸伸（路名名更名为为四川北北路）。项目规划划某大厦由由2幢228层塔塔楼和22层裙房房组成，具体为为：东楼：地地下2层层为物业业管理用用房、与与地铁口口连通，地下11层为商商业及设设备用房房，地上上122层为商商业用房房，3层层为会所所，4层层288层为大大开间办办公用房房；西楼：地地下1层层为机动动车库，地上112层层为商业业用房，3层为为会所，4层28层层为小开开间办公公用房；裙房：地地上12层为为商业用用房，连连接两塔塔楼。总地上建建筑面积积为5221266.8平平方米（初步设设计批复复

3、为5008700平方米米），办办公用房房428898平平方米、商业用用房65507平平方米、会所114655平方米米（实际际设计均均有所扩扩大）。项目目前前进展手续情况况：上海海家合置置业有限限公司已已经取得得了某大大厦的初初步设计计批复、建设设用地规规划许可可证（东楼部部分）、关于于西江湾湾路2772号地地块综合合开发项项目的批批复、建筑筑工程施施工许可可证，土地证证在动迁迁结束后后以邀请请招标的的形式获获得；动迁进展展：目前前在基地地里面有有28户户居民，动迁工工作仍在在正常开开展工程进展展：东楼楼结构封封顶，裙裙房平整整土地，西楼未未开工（有动迁迁居民未未搬）合作方式式由于该项项目目前前

4、缺土地地证，开开发商投投入1660000万元后后没有后后续资金金，希望望合作伙伙伴出资资继续开开发，以以吸引新新股东进进入的方方式合作作，但新新股东最最多可持持有500%股权权。市场分析析1、虹口口区概况况虹口区位位于上海海市中心心城区东东北部，东与杨杨浦区相相邻，西西与闸北北区毗连连，南至至黄浦江江、苏州州河，与与浦东新新区、黄黄浦区隔隔江相望望，北与与宝山区区接壤。面积223.55平方公公里，下下辖乍浦浦路、嘉嘉兴路、欧阳路路、四川川北路、新港路路、广中中路、提提篮桥、曲阳路路、凉城城新村99街道和和江湾镇镇，至220022年底，户籍人人口约779.11万。虹口，因因虹口港港而得名名，地域

5、域成陆约约在公元元6至88世纪。原分属属上海、宝山两两县；解解放后，又被划划分为虹虹口区、北四川川路区、提篮桥桥区；直直至19984年年9月三三区最终终正式合合并，形形成现境境。虹口口是集中中央商务务区和中中心商业业区为一一体的中中心城区区,曾任任上海市市市长的的朱镕基基总理称称誉虹口口区为“风水宝宝地”。区内交交通便捷捷，内环环线横贯贯区内中中部，轨轨道明珠珠线穿越越区境，公交线线路四通通八达。虹口区目目前的都都市型工工业形成成了以箱箱包业为为主，服服装、食食品、金金银饰品品、印刷刷等行业业共同发发展的格格局。四川北路路商业街街是是一一条集购购物、贸贸易、旅旅游、休休闲、文文化娱乐乐为一体体

6、的综合合性消费费商业街街。在全全市商业业中占有有重要地地位，享享有良好好声誉。吴淞路路四平平路外贸贸商务金金融功能能显现，沿街已已形成外外贸商务务金融功功能带和和上海城城市景观观线。2、商贸贸业态虹口商贸贸业历史史悠久，素来为为上海的的商贸大大区之一一。商贸贸业以其其规模效效应跻身身上海商商界，专专业化、多元化化、大众众化的特特色声名名远播。市级商业业街四川川北路是是上海市市著名商商业街之之一，在在全市商商业中占占有重要要地位，享有良良好声誉誉。商业业街商业业文化设设施齐全全，综合合消费功功能完善善，是一一条集购购物、贸贸易、旅旅游、休休闲、文文化娱乐乐为一体体的综合合性消费费商业街街。此外，

7、大大柏树工工贸中心心区集家家电、家家具、装装饰用品品、钢材材等专业业市场集集聚起物物流、商商流、人人流；多多伦路文文化名人人街亦雅雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等等功能融融为一体体；提篮篮桥商圈圈、东大大名路航航运街以以航运交交易、专专业服务务、特色色休闲满满足客商商、消费费者需求求；商业业副中心心格局逐逐渐显现现；连锁锁、专卖卖、邮购购、市场场等业态态日益成成熟，填填补上了了传统商商贸业空空白。3、虹口口区主要要规划四川北路路商业街街开发规规划四川北路路商业街街简介四川北路路是上海海著名的的市级商商业街之之一，全全长3.7公里里，商业业设施规规模将达达到600万平方方米，与与南京路路、淮海海

8、路共同同构成上上海的中中心城区区商业，成为上上海这个个国际化化消费大大都市的的核心圈圈商业。20022年，四四川北路路新一轮轮改造全全面启动动，区政政府借鉴鉴吸收麦麦肯锡、AC尼尼尔森等等国际著著名咨询询公司和和著名高高等院校校的研究究成果，制定完完成了四四川北路路商业街街功能和和形态规规划。此次规划划范围南南起苏州州河、北北至鲁迅迅公园、东起四四平路吴淞淞路、西西至轻轨轨河河南北路路，规划划面积22.1平平方公里里；规划划坚持形形态建设设和功能能开发相相结合，商业、文化、旅游、体育等等资源相相融合，推进“南、中中、北”三个功功能组团团开发：南段：北北苏州河河路海宁路路；中段：海海宁路海伦伦西

9、路；北段：海海伦西路路虹虹口足球球场。四川北路路南段简简介 时时尚休闲闲的苏州州河北岸岸南段位于于苏州河河畔到海海宁路之之间，同同时与北北外滩、外滩相相连，接接近繁华华的南京京东路，处于黄黄浦江与与苏州河河的交汇汇处，将将建成时时尚、休休闲的国国际名品品走廊；以大型型购物中中心、旗旗舰店营营造繁华华的商业业氛围，且辅以以大量品品牌专卖卖店，支支撑南段段消费；该地段段腹地江江建造部部分高档档智能办办公楼和和高级居居住小区区。四川北路路中段 生生态与商商贸融合合的黄金金腰带中段充分分利用轨轨道交通通东宝兴兴路站和和溧阳路路站的交交通优势势，以及及俞泾浦浦的亲水水特色，依托已已建成的的四川北北路绿地

10、地，建成成以电子子娱乐商商圈为中中心，辅辅以休闲闲、餐饮饮、综合合商业服服务设施施及商务务酒店、高级酒酒店式公公寓等商商务办公公楼宇，形成集集五星级级宾馆、商业、娱乐、休闲和和高档商商务、住住宅为一一体的，具有海海派文化化背景的的商务休休闲中心心。四川北路路北段 历历史与文文化相凝凝结的人人性空间间北段以多多伦路二二期项目目、虹口口足球场场、交通通枢纽综综合开发发项目为为支点，开发车车站经济济，建成成集交通通枢纽、高档别别墅群、特大型型摄取服服务中心心，高档档酒店、娱乐、体育、休闲为为一体的的高雅休休闲娱乐乐圈、文文化旅游游区和高高档办公公居住区区。其中，多多伦路文文化名人人街二期期项目规规划

11、范围围东至四四川北路路、南抵抵海伦西西路、西西临明珠珠线一期期、北接接东江湾湾路。以以多伦路路鸿德堂堂为中心心建设文文化雕塑塑广场，延续多多伦路文文化气息息之余，提供现现代中国国艺术户户外集中中地、艺艺术家与与游人的的精神沟沟通汇点点，建成成具有文文化特色色的历史史悠久建建筑和风风貌街区区。此外，大大柏树工工贸中心心区集家家电、家家具、装装饰用品品、钢材材等专业业市场集集聚起物物流、商商流、人人流；多多伦路文文化名人人街亦雅雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等等功能融融为一体体；提篮篮桥商圈圈、东大大名路航航运街以以航运交交易、专专业服务务、特色色休闲满满足客商商、消费费者需求求；商业业副中心心格

12、局逐逐渐显现现；连锁锁、专卖卖、邮购购、市场场等业态态日益成成熟，填填补上了了传统商商贸业空空白。4、虹口口区房地地产市场场概况虹口区房房价在经经历了220033年开始始的急速上上升，及及20004年初初大部分分楼盘月月平均价价格较上上月有2200元元/平方方米左右右的增幅幅后，现现在区域域总体房房价保持持稳定，重要的的原因是是目前在在售的房房源大多多数为大大面积房房源，个个别楼盘盘还出现现了滞销状态态。位于于杨树浦浦路的滨滨江雅墅墅.临潼潼苑定位位在叠加加式别墅墅小区，在售11652288平方米米的房源源，价格格维持在在132200218800元元/平方方米，去去年开盘盘至今仍仍剩余220多

13、套套在售。尽管位位于北外外滩区域域，附近近有上海海之星摩摩天轮，但总价价在24403700万元之之间，加加上周边边环境不不理想，还是难难得购房房者青睐睐。据目前的的不完全全统计，6月份份开始，虹口区区有大量量房源陆陆续上市市。主要要分布在在三个板板块，即即北外滩滩板块、四川北北路板块块和轨道道交通三三号线沿沿线板块块，凉城城板块没没有新房房源推出出。北外外滩板块块的房源源仍然以以大房型型为特色色，该板板块内只只有中虹虹明珠苑苑推出的的房源面面积相对对小一些些。四川川北路板板块内凯凯润金城城、国际际明佳城城也以大大房源为为主。唯唯有轨道道交通三三号线沿沿线楼盘盘推出的的房源面面积比较较适中，逸居

14、虹虹口面积积最为紧紧凑。此此外，虹虹口区下下半年上上市的房房源虽然然数量多多，但房房价继续续走高。虹口房价价猛涨，浦江两两岸改造造和江边边地段稀稀少是主主因。大大连路、延安东东路隧道道使得北北外滩与与陆家嘴嘴联系紧紧密；与与此同时时，虹口口区缺乏乏地铁等等快速轨轨道交通通的现状状，也将将随着MM8、M11号线等等建设而而得到改改变。“交通网网络的改改善促进进了虹口口高档楼楼盘的汇汇聚，外外滩江景景更是诱诱人因素素，虹口口区、特特别是北北外滩的的房价走走高已是是不争事事实。不过，在在良好预预计的背背后同样样存在较较大市场场风险。“虽然然有规划划支持，但100个月猛猛涨7成成确有过过速之嫌嫌，透支

15、支未来购购买力的的可能性性非常大大。虹口地域域差异较较大，相相比起黄黄金地段段的北外外滩及四川北北路，其其他虹口口板块就就要差很很多，一一些房型型差、单单价高、环境欠欠佳的楼楼盘目前前已有疲疲态。北外滩、四川北北路板块块情况价格变动动情况自20003年年下半年年起，虹虹口区的的房价已已接近黄黄浦、静静安等中中心城区区，北外外滩规划划的启动动造就了了均价1150000元/平方米米的恒升升半岛国国际中心心大厦，以及最最高价达达218800元元/平方方米的临临潼苑，四川北北路新规规划的出出台使得得国际明明佳城的的大房型型每平方方米售价价也突破破万元。板块分析析：该板块块从地理理位置上上说，算算不上中

16、中心城区区，然而而房价却却明显高高于地理理位置近近似的闸闸北区。房价上上升的主主要原因因是四川川北路新新规划的的出台和和北外滩滩规划的的启动。显然，板板块价格格已过渡渡透支市市政规划划的利好好因素，随着今今年大体体量的经经济适用用房及周周边区域域的新房房源上市市，如此此高价能能否保持持甚至继继续攀高高值得怀怀疑。凉城板块块价格变动动情况：一品品新筑220033年8月月均价仅仅为58800元元/平方方米，到到年末上上升至770000元/平平方米且且销售一一空；良良辰世家家20003年99月均价价55000元/平方米米，122月中旬旬最后一一批房源源推出时时均价升升至64400元元/平方方米；而而

17、丰华家家园今年年初开案案即摸高高至70000元元/平方方米。板块分析析：在北北外滩、周家嘴嘴路沿线线楼盘售售价大幅幅上扬的的影响下下，作为为区内房房产起步步最晚、硬件配配套最差差的楼市市，自20003年年年中起起也频频频上演“房价三三级跳”，在区区域内交交通、生生活配套套都没有有明显改改善，近近期又无无市政利利好消息息且年末末供需平平衡的情情况下，如此涨涨价，只只能说是是借了自自己身处处“虹口口”的光光。四平板块块价格变动动情况：位于于四平路路四达路路口的世世博花园园20003年99月中旬旬近售罄罄时全装装修房均均价在885000元/平平方米左左右，而而同时位位于四平平路新港港路口的的金轩大大

18、邸尾盘盘均价在在70000元/平方米米左右，虹口足足球场附附近的花花园城二二期9月月底均价价80000元/平方米米左右，而花园园城三期下月开开案价格格为92200100000元元/平方方米。板块分析析：本板板块220033年虽然然也经历历了较大大涨幅，但其中中大部分分的上涨涨是基于于全市楼楼市价格格整体上上扬，同时房房源供不不应求的的情况，而且在交交通、生生活配套套设施方方面都比比较便利利，以这这个售价价来看，相对本本区域其其它板块块，泡沫沫较少。5、竞争争性楼盘盘研究 我我们对虹虹口足球球场及四四川北路路周边的的项目进进行了市市场调查查，选取取和某大大厦接近近的楼盘盘进行逐逐一比较较如下：高

19、级住宅宅凯润金城城，四川川北路东东宝兴路路，共44栋，33栋住宅宅，1栋栋商办（15楼为为商铺），现出出售2号号楼住宅宅（共228层），建筑筑面积：75.611788.4平平方米，价格：126600172200元元/平方方米；简评：位位置目前前成熟（位于四四川北路路北段商商业区），物业业价值应应高于某某大厦。花园城三三期，花花园路中中山北一一路，住住宅小区区，建筑筑面积：1000平方米米左右，价格：100000元元/平方方米（平平均）；简评：位位置处于于内环线线外，目目前和某某大厦位位置不相相上下，但长远远看位置置比较适适合住宅宅，商务务氛围逊逊色于某某大厦所所处区域域，价值值应低于于某大厦厦

20、。酒店式公公寓国际明佳佳城，四四川北路路公园内内湖畔（衡水路路），331层，以600平米的的小户型型为主，全装修修，价格格：1550000元/平平方米，该项目目已基本本售磬；简评：位位置佳，位于四四川北路路的绿地地边缘，闹中取取静，但但交通条条件欠佳佳（周围围路比较较窄）；目前价价值应高高于某大大厦；民达大厦厦，四川川北路多多伦路口口，户型型面积：50平平方米左左右，价价格：1130000元/平方米米；简评：多多伦路是是上海保保护的文文化旧里里，比较较有文化化气氛，但出行行、环境境都略逊逊色于某某大厦，价值比比较接近近。商铺荣欣大厦厦，四川川北路多多伦路路路口，224楼是是商铺，2楼租租金：6

21、6.57元/m2天，售售价：2280000元/平方米米位置目前前优于某某大厦，但是发发展潜力力不足；根据现现场报价价，最高高价是2280000元/平方米米，估计计均价在在260000元元/平方方米左右右6、本项项目业态态定位某大厦已已经开工工建设，功能定定位完成成。其办办公楼定定位于全全装修的的SOHHO办公公和酒店店式公寓寓，2层层裙房为为商场，定位是是合理的的。7、本项项目价格格定位通过对竞竞争项目目目前市市场价格格的分析析，我们们认为，某大厦厦目前定定位于SSOHOO办公和和酒店式式公寓，其价值值应略高高于住宅宅的价值值（住宅宅价格在在100000150000元元/平方方米），与现有有的

22、两幢幢酒店式式公寓售售价基本本持平（130000150000元元/平方方米），商铺目目前的售售价略低低于四川川北路的的价格（四川北北路北端端260000元元/平方方米）。据此，我我们认为为某大厦厦依托鲁鲁迅公园园附近成成熟的商商业生活活、虹口口足球场场交通枢枢纽，其其SOHHO办公公和酒店店式公寓寓，目前前售价保保守估计计在1220000元/平平方米，有达到到150000元元/平方方米的可可能（视视房地产产市场趋趋势而定定）；商商铺价格格目前保保守估计计在2550000元/平平米左右右，随着着交通枢枢纽的完完成、商商业街的的延伸，价值会会有大幅幅提升。三、项目目可行方方案本合作项项目可行行的方

23、案案为：方案一：收购上上海家合合置业有有限公司司50%股权，股东数数至少三三家，保保证我公公司相对对控股对上海家家合置业业有限公公司进行行审计、资产评评估；原股东转转让500%股权权给我公公司；我公司对对家合置置业公司司投资，退出股股东收回回投资；项目风险险和收益益由新股股东按照照股份各各自承担担和享受受。方案二：上海家家合置业业有限公公司增资资扩股（扩1000%），我公公司作为为新投资资方进入入，控股股50%对上海家家合置业业有限公公司前面面投入的的资金（160000万万元）进进行审计计，同时时获取大大量的公公司资料料；上海家合合置业有有限公司司增资扩扩股，从从15000万元元增到33000

24、0万元，我公司司注入注注册资金金15000万元元，持家家合置业业50%股权，并入主主董事会会；以审计结结果为依依据，我我公司继继续对家家合置业业投资，达到其其他股东东先期投投入的资资金量（160000万万元）后后，各股股东按比比例出资资，预计计到时已已经拿到到土地证证，可以以融资或或预售，家合置置业可以以自身运运转。项目风险险和收益益各股东东按照股股份各自自承担和和享受。方案比较较：相对于方方案二，方案一一有如下下缺点：操作周期期长，涉涉及到资资产评估估和产权权转让；资产评估估势必产产生资产产溢价，对方操操作比较较难（原原价转让让），对对我公司司增加投投资成本本；退出股东东的投资资退出，增加了

25、了我公司司对项目目的投资资资金（具体金金额目前前不详）。建议方案案：目前按照照方案二二的方向向努力，在谈判判中发现现问题再再行研究究决策。项目的设设计方案案略。四、财务务分析本项目为为收购之之在建项项目，所所以很多多的成本本预测基基于项目目的现状状，而且且由于项项目土地地非招标标出让地地块，涉涉及到居居民和单单位动迁迁，成本本预测的的准确性性较差。故而成成本预测测基本上上根据上上海市目目前一般般行情，但加大大不可预预见费比比例。成本预测测土地成本本（含动动迁费用用和土地地出让金金）合同动迁迁费用按照上海海家合置置业有限限公司与与上海市市轨道交交通虹口口区指挥挥部签订订的房房屋拆迁迁合同书书及补

26、补充协议议，本项项目的全全部动迁迁费用为为88550万元元（不含含胶带股股份范围围内的拆拆迁）；实际动迁迁情况按照三九九科技的的于董介介绍，预预计本项项目的动动迁费用用达到1110000万元元左右；按照市场场行情估估计的动动迁费用用从市场行行情结合合现场留留下的居居民住宅宅情况估估计：新工房1114户户40万万元/户户=45560万万元，新里1771户33万万元/户户=56643万万元，个体工商商户营业业补偿44户50万万元/户户=2000万元元，其他非居居住房屋屋补偿费费4444万元（合同数数），代理经租租1133万元（合同数数），拆除范围围内的环环卫设施施费5万万元（合合同数），胶带股份份

27、范围内内的拆迁迁费用：20000万元元（合同同数）总计动迁迁费用为为：1225211万元考虑市政政动迁的的成本控控制力度度，该项项目的动动迁费用用估计在在110000万万元左右右可以完完成。开发商介介绍的土土地出让让金按照三九九科技的的于董介介绍，预预计本项项目的土土地出让让金在330000万元以以内；按照市场场评估价价计算虹口区目目前的土土地价值值评估约约为2000000元/平平方米，扣除动动迁费用用外的价价值约880000100000元元/平方方米（即即6000万元/亩左右右），按按照300%计算算土地出出让金：100000元/平方米米30%95555平方方米=228666.5万万元土地出

28、让让金应该该在30000万万元以内内（若考考虑土地地出让金金区得部部分的返返还，资资金支出出可能在在20000万元元以内）配套费用用本项目为为办公，其大市市政配套套一般在在5000元/平平方米左左右（各各区的市市政公司司按照此此标准负负责配套套；小配套标标准可以以参照住住宅项目目，但不不包干，根据项项目的容容量收取取，估计计比住宅宅项目高高20%左右：220元元/平方方米1200%=2264元元/平方方米配套费用用总计为为7644元/平平方米，7644元/平平方米521126.8平方方米=339822.5万万元前期费用用按照1550元/平方米米估算，为7882万元元。建安费用用从上海家家合置业

29、业公司与与广东省省第二建建筑工程程公司（沪）签签订的建设工工程施工工合同可以看看出为最最终审计计结算合合同，对对造价无无参照意意义；土建工程程：23300元元/平方方米外墙： 6000元/平方米米一般水电电安装： 755元/平平方米设备（电电梯、水水泵等）：2000元/平方米米消防设施施：1225元/平方米米精装修：15000元/平方米米（商场场部位除除外）建安费用用总计为为48000元/平方米米（商场场部位为为33000元/平方米米），48000元/平平方米446665.3平方方米=2214339.33万元33000元/平平方米74661.55平方米米=24462.3万元元 共：223900

30、1.66万元管理费用用：15500万万元财务费用用：7000万元元（目前前没有产产生财务务费用，预计贷贷款1000000万元，使用11年）销售税费费（6%计，因因家合置置业公司司可以返返还营业业税500%）：酒店式公公寓（4440000平方方米）按按照1220000元/平平方米计计算，销销售收入入528800万万元，销销售税费费31668万元元；商场（880000平方米米）按照照250000元元/平方方米计算算，销售售收入2200000万元元，销售售税费112000万元；地下部分分（略）总计43368万万元不可预见见费按照土地地费用、建安费费用、配配套费用用之和的的10%计算，为：441888

31、.4万万元成本预测测总计为为：5338122万元，单位地地上建筑筑面积成成本：1103223元/平方米米利润分析析销售收入入酒店式公公寓：5528000万元元（1220000元/平平方米）商场：2200000万元元（2550000元/平平方米）销售总收收入：7728000万元元（未计计入地下下商场部部分、车车库部分分的收入入）项目开发发成本：538812万万元税前利润润：1889888万元税后利润润为：1127222万元元（虽然然该公司司有地税税返还550%的的优惠，但估计计比例较较小）项目进度度安排本项目的的东楼已已经结构构封顶，目前居居民动迁迁尚余228户；在资金到到位的前前提下，预计动动

32、迁于11个月到到2个月月内结束束；预计计9月底底可以办办理土地地证；东楼继续续进入安安装工程程，预计计年底基基本竣工工，20005年年5月交交付；西楼在动动迁结束束后，预预计于110月份份开工，20005年年年底结构构封顶，20006年年年底竣工工交付。现金流量量分析目前没有有获得对对方项目目的详细细资料，无法排排出详细细的现金金流量表表，但是是根据介介绍、资资料和现现场情况况，可以以得出大大致的现现金流量量计划为为：20044年9月月：动迁款支支付 550000万元土地出让让金支付付 30000万元元设备采购购支付 20000万万元（目前东东楼结构构封顶，但无资资金进行行设备、装饰材材料采购

33、购，工程程进展缓缓慢）其他 110000万元20044年4季季度：项目融资资流入 120000万万元工程款支支付 20000万万元设备款支支付 10000万万元归还原股股东投入入资金 50000万元元（假设我我公司投投入1110000万元后后获得贷贷款，原原股东对对等应在在项目中中投入1110000万元元，收回回投资款款50000万元元）配套等 10000万万元20055年1季季度：工程款等等支付 20000万元元20055年2季季度： 开始预预售 预售回回笼款用用于工程程建设投资收益益据介绍，家合公公司已经经投入1160000万元元（最终终需审计计），其其中动迁迁支付557000万元；新加入

34、入资金以以50%的股权权对等投投资，也也即1660000万元，其中在在投资满满110000万万元后即即可得到到土地证证（四证证齐，其其中约550000万元的的动迁资资金、330000万元的的土地出出让金），即可可融资或或可预售售。从目目前信息息来看，短期内内需支付付160000万万元，实实际占用用资金约约110000万万元。以160000万万元的投投资额计计算，占占用2年年半时间间，其税税后收益益为1227222万元50%=63361万万元，年年投资收收益率115.99%。风险因素素项目目前前的风险险因素主主要有：土地证的的风险。但该项项目为“虹口足足球场综综合交通通枢纽配配套项目目”，并且且

35、家合公公司已经经取得了了虹口区区发展计计划委员员会的立立项批复复、取得得上海市市城市规规划管理理局核发发的建建设用地地规划许许可证、虹口口区建设设和管理理委员会会与家合合置业签签订的投投资协议议、上海海市建筑筑业管理理办公室室签发的的建筑筑工程施施工许可可证等等，对方方介绍的的政府允允诺进行行土地邀邀请招标标的事项项基本可可以从上上述这些些资料中中得到证证实，预预计在动动迁结束束后即可可通过邀邀请招标标的方式式获得本本项目的的土地使使用权；开发成本本的风险险。我们们实地查查看了动动迁进度度，在基基地里面面留有为为数不多多的零星星居民，并据介介绍本项项目动迁迁共有112个强强迁指标标，8个个还没

36、有有使用，从市政政动迁的的力度等等方面考考虑，动动迁成本本和动迁迁进度应应该能得得到保障障；但是是对项目目与地铁铁通道建建设的成成本关系系，目前前没有得得到资料料，需进进一步核核实；市场风险险。该项项目地段段优越，而且有有四川北北路的延延伸概念念、交通通枢纽（设计客客流量5500000人次次/天）概念、对面五五星级酒酒店、大大型立体体停车库库等的项项目组合合，市场场推广的的风险很很小，而而且本报报告提出出的市场场销售价价仅立足足于目前前虹口足足球场商商圈的现现状，没没有考虑虑将来几几年的快快速增长长，所以以项目的的市场前前景比较较乐观。收购公司司风险。收购公公司的主主要有两两项或有负负债风险险和人员员安置风风险，或或有负债债我们可可以在收收购过程程中让对对方的集集团公司司予以担担保，家家合公司司目前