某国际广场项目开发商业计划书

1、目录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc91053889 第一篇长安国际广场项目开发背景 PAGEREF _Toc91053889 h 3 HYPERLINK l _Toc91053890 1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。 PAGEREF _Toc91053890 h 4 HYPERLINK l _Toc91053891 1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展 PAGEREF _Toc91053891 h 4 HYPERLINK l _Toc91053892 1.3、适应我我国入世世后外资资进入西西部地区区的需要要 PAGEREF _Toc910

2、53892 h 5 HYPERLINK l _Toc91053893 第二篇西安安市经济济与房地地产发展展状况 PAGEREF _Toc91053893 h 5 HYPERLINK l _Toc91053894 2.1西西安宏观观经济发发展概况况 PAGEREF _Toc91053894 h 5 HYPERLINK l _Toc91053895 2.1.1、西西安市经经济发展展状况 PAGEREF _Toc91053895 h 5 HYPERLINK l _Toc91053896 2.1.2、房房地产行行业概况况 PAGEREF _Toc91053896 h 6 HYPERLINK l _To

3、c91053897 2.2、西安房房地产概概况 PAGEREF _Toc91053897 h 6 HYPERLINK l _Toc91053898 2.2.1、西西安地产产市场区区域特点点 PAGEREF _Toc91053898 h 7 HYPERLINK l _Toc91053899 2.2.2、土土地市场场交易中中的各类类用途 PAGEREF _Toc91053899 h 7 HYPERLINK l _Toc91053900 2.3、项目概概况 PAGEREF _Toc91053900 h 7 HYPERLINK l _Toc91053901 2.4、项目比比较分析析 PAGEREF _

4、Toc91053901 h 8 HYPERLINK l _Toc91053902 2.4.1、周周边项目目竞争趋趋势资料料 PAGEREF _Toc91053902 h 8 HYPERLINK l _Toc91053903 2.4.2、西西安市高高档写字字楼竞争争分析 PAGEREF _Toc91053903 h 9 HYPERLINK l _Toc91053904 2.4.3、西西安市办办公空间间资料分分析 PAGEREF _Toc91053904 h 10 HYPERLINK l _Toc91053905 2.4.4、项项目高档档住宅比比较分析析 PAGEREF _Toc91053905

5、h 10 HYPERLINK l _Toc91053906 2.4.5、项项目地价价分析 PAGEREF _Toc91053906 h 11 HYPERLINK l _Toc91053907 第三篇长安安国际广广场项目目规划与与进展 PAGEREF _Toc91053907 h 12 HYPERLINK l _Toc91053908 3.1长长安国际际广场规规划理念念 PAGEREF _Toc91053908 h 12 HYPERLINK l _Toc91053909 3.2长长安国际际广场建建筑工程程指导思思想 PAGEREF _Toc91053909 h 13 HYPERLINK l _T

6、oc91053910 3.3长长安国际际广场建建筑总指指标 PAGEREF _Toc91053910 h 13 HYPERLINK l _Toc91053911 3.4长长安国际际广场建建筑设计计 PAGEREF _Toc91053911 h 14 HYPERLINK l _Toc91053912 3.4.1、1000米高商商务楼及及五星级级酒店 PAGEREF _Toc91053912 h 14 HYPERLINK l _Toc91053913 3.4.2、85米高高酒店式式公寓 PAGEREF _Toc91053913 h 14 HYPERLINK l _Toc91053914 3.4.3

7、、四四栋十层层40米高高写字楼楼 PAGEREF _Toc91053914 h 14 HYPERLINK l _Toc91053915 3.4.4、开开发步骤骤 PAGEREF _Toc91053915 h 15 HYPERLINK l _Toc91053916 3.4.5、目目前工程程进度 PAGEREF _Toc91053916 h 15 HYPERLINK l _Toc91053917 3.5长长安国际际广场项项目开发发实施方方案的设设想与分分析 PAGEREF _Toc91053917 h 15 HYPERLINK l _Toc91053918 第四篇项目目建设的的工程设设计及主主要经

8、济济指标 PAGEREF _Toc91053918 h 15 HYPERLINK l _Toc91053919 4.1、选择并并采用具具有现代代风格和和高科技技水准的的项目设设计方案案。 PAGEREF _Toc91053919 h 15 HYPERLINK l _Toc91053920 4.2、主要经经济技术术指标（见下表表） PAGEREF _Toc91053920 h 16 HYPERLINK l _Toc91053921 第五篇长安安国际广广场项目目开发主主体介绍绍 PAGEREF _Toc91053921 h 16 HYPERLINK l _Toc91053922 5.1、西安房房地

9、产开开发企业业集团简简介 PAGEREF _Toc91053922 h 16 HYPERLINK l _Toc91053923 5.2、陕西长长安建设设投资开开发有限限责任公公司简介介 PAGEREF _Toc91053923 h 17 HYPERLINK l _Toc91053924 5.3、长安国国际广场场项目建建设战略略团队及及分工 PAGEREF _Toc91053924 h 18 HYPERLINK l _Toc91053925 5.4、长安国国际广场场品牌塑塑造联盟盟 PAGEREF _Toc91053925 h 19 HYPERLINK l _Toc91053926 第六篇项目目

10、投资估估算和资资金筹措措说明 PAGEREF _Toc91053926 h 20 HYPERLINK l _Toc91053927 6.1、项目投投资成本本估算 PAGEREF _Toc91053927 h 20 HYPERLINK l _Toc91053928 6.2、投资人人与资金金筹措 PAGEREF _Toc91053928 h 20 HYPERLINK l _Toc91053929 6.3、贷款担担保人 PAGEREF _Toc91053929 h 20 HYPERLINK l _Toc91053930 第七篇项目目的经济济效益评评价分析析 PAGEREF _Toc91053930

11、h 20 HYPERLINK l _Toc91053931 7.1、盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc91053931 h 20 HYPERLINK l _Toc91053932 7.2、资金来来源与运运用表的的款项分分析 PAGEREF _Toc91053932 h 24 HYPERLINK l _Toc91053933 7.3、资产负负债分析析 PAGEREF _Toc91053933 h 24 HYPERLINK l _Toc91053934 第八篇项目目招商计计划 PAGEREF _Toc91053934 h 26 HYPERLINK l _Toc91053935 8.1、目标

12、客客户定位位 PAGEREF _Toc91053935 h 26 HYPERLINK l _Toc91053936 8.2、投资者者保值增增值的保保障和预预期 PAGEREF _Toc91053936 h 26 HYPERLINK l _Toc91053937 8.3、项目品品牌推广广与招商商实施进进度计划划 PAGEREF _Toc91053937 h 26 HYPERLINK l _Toc91053938 8.4、投资建建议 PAGEREF _Toc91053938 h 26 HYPERLINK l _Toc91053939 8.5、长安国国际广场场相关物物业投资资建议 PAGEREF _

13、Toc91053939 h 26 HYPERLINK l _Toc91053940 8.6、投资机机构投资资建议 PAGEREF _Toc91053940 h 26 HYPERLINK l _Toc91053941 8.7、投资风风险保障障 PAGEREF _Toc91053941 h 26第一篇长安国国际广场场项目开开发背景景西安房地地产业的的发展水水平及规规模还处处于国内内的中流流水平，与北京京、上海海及沿海海发达城城市相比比还存在在不少的的差距，但其市市场发展展的潜力力却很大大。目前前西安市市缺乏代代表西安安这个国国际化都都市的建建筑群体体，而长长安国际际广场的的出现，将填补补这方面面缺

14、憾，他将代代表西安安的现代代形象，反映西西安五千千年文化化与现代代文明的的融合。西部大开开发，国国际知名名大公司司的办事事机构及及外资金金融行业业均需要要大量高高档次具具有影响响力的写写字楼群群（犹如如北京的的新东方方广场一一样），而长安安国际广广场项目目的建设设，正适适应了形形势的需需要。该该项目不不论从规规模档次次，地理理位置及及周边环环境，都都是西安安规模最最大、档档次最高高、地理理环境最最佳、物物业管理理水平最最高的，无以伦伦比的写写字楼群群，也必必将成为为西安城城市建设设中一个个里程碑碑的建筑筑、成为为西安现现代化城城市的标标志。西安房地地产开发发企业集集团及其其决策者者审时度度势，

15、以以敏锐的的目光和和超前的的意识充充分认识识到一个个地区的的振兴，必须以以金融事事业的发发展为前前提，本本着回报报社会的的良好愿愿望，依依托集团团雄厚的的经济实实力和优优良资信信，把建建设长安安国际广广场作为为公司拓拓展多元元化投资资领域，再造新新优势的的重点项项目之一一，更作作为支持持我市、我省乃乃至整个个西部地地区金融融事业发发展的平平台，为为促进地地区经济济发展做做出贡献献。随着着中央西西部大开开发战略略的制度度和实施施，随着着中国加加入WTTO后各各种承诺诺义务的的逐步兑兑现，该该项目开开发的远远见和必必要性更更加得到到表现，社会意意义更加加明显。它主要要体现在在以下几几个方面面：1.

16、1、适应西西部大开开发战略略，为地地区开发发积累资资金。长期以来来，中西西部地区区经济发发展滞后后东部地地区，其其原因虽虽然是多多方面的的，但金金融后仰仰情况严严重促成成的资金金的短缺缺也是一一个重要要方面。据统计计资料表表明，中中西部地地区的GGDP占占全国118.44%（19996年），国家家银行现现金收入入只占全全国133.4%，进出出口和实实际利用用外资额额分别仅仅占3.9%，3.66%，这这种现象象反映出出中西部部地区引引进外部部资金、吸引地地区资金金能力较较差，资资金利用用效率较较低。甚甚至在资资金紧张张的情况况下，还还出现了了资金外外流。如如90年代代初西北北地区的的银行资资金，

17、就就有200%左右右通过各各种方式式流到了了东部地地区。即即使在中中央开发发西部的的战略确确定之后后，这种种现象仍仍在继续续。它制制约了西西部经济济的发展展，急待待解决。这种现象象产生的的原因之之一，在在于地区区金融中中心没有有形成，金融机机构布局局不合理理、结构构不完善善、金融融工具手手段创新新不足。为了解解决这一一问题，专家学学者建议议以西安安为支点点，建立立“五点四四线”模式的的西北金金融合作作区。中中央为适适应西部部开发、促进金金融发展展的需要要，进行行国家金金融的改改组，已已将国家家央行的的西北区区域支行行建在西西安，并并将出台台进一步步的措施施。长安安国际广广场作为为金融布布局的基

18、基础设施施，必将将为这一一战略的的实施提提供支撑撑作用。1.2、适应金金融产业业集聚规规律，促促进金融融产业发发展一个城市市要成为为区域性性金融中中心，必必须把金金融作为为核心产产业优先先发展。应建设设一个品品牌响亮亮、规模模宏大、功能齐齐全、辐辐射海内内外的金金融中心心区。例例如，美美国有华华尔街、东京有有银座，这些城城市都是是通过建建设一个个有巨大大影响的的金融中中心区，而成为为国际性性或区域域性金融融中心城城市的，这种集集聚效应应，是金金融业发发展的客客观规律律。按照这一一规律，我国许许多城市市为形成成、或强强化金融融中心城城市的地地位，正正在紧锣锣密鼓动动地加强强城市金金融中心心的建设

19、设。例如如，北京京作为北北方金融融中心，斥资1150亿亿元的金金融街中中心区；上海陆陆家咀集集聚了中中外金融融机构2200余余家；天天津、石石家庄等等城市的的金融中中心正在在进行。西安要要确保西西部地区区的金融融中心地地位，必必须有作作为基础础设施硬硬件的金金融中心心作为支支撑。长长安国际际广场建建在西安安金融气气息最旺旺的黄金金地段，并以规规模宏大大、技术术高新为为特色，适应了了这一需需要，必必将成为为金融产产业集聚聚的热点点。1.3、适应我我国入世世后外资资进入西西部地区区的需要要随着改革革开放的的不断深深入，尤尤其是正正式加入入WTOO以后，我国的的经济发发展愈来来愈纳入入全球经经济化的

20、的范畴。在落实实中央开开发西部部战略中中，由于于国家政政策不断断倾斜，西部投投资环境境的不断断改善，外资进进入西部部已成为为不断加加强的趋趋势。随随着我国国入世承承诺兑现现时间表表的确定定，国外外金融资资本、金金融机构构进入西西部已排排上了日日程。专专家论断断，今后后三至五五年将是是外资、外国金金融机构构大量进进入西部部的高峰峰时期，这与长长安国际际广场的的建设期期相吻合合。客观观上印证证了项目目开发的的必要性性、可行行性和预预见性。第二篇西安安市经济济与房地地产发展展状况2.1西西安宏观观经济发发展概况况2.1.1、西西安市经经济发展展状况在国家积积极财政政政策和和西部大大开发战战略等因因素

21、的推推动下，西安宏宏观经济济持续向向好，加加之政府府把宏观观调控拉拉动经济济增长的的重点放放在投资资和扩大大内需上上，并实实施积极极的财政政政策，扩大投投资需求求，使固固定资产产投资力力度继续续扩大，促进了了房地产产投资的的快速增增长。西西安市房房地产市市场继续续保持了了近两年年来的稳稳定、快快速、健健康发展展势头，房地产产开发投投资稳定定增长，商品房房价格趋趋稳，商商品房销销售面积积继续增增长，销销售额同同步增加加，市场场交投活活跃，空空置量继继续下降降。随着着商品房房建设步步伐的加加快及商商品房开开发、销销售各方方面政策策的完善善和推进进，居民民收入的的稳步增增长，使使西安商商品房市市场人

22、气气上升，并进入入了一个个稳定增增长期，尤其是是商业服服务房销销售的高高速增长长，说明明了西部部大开发发的政策策效应已已经体现现和大众众对西部部大开发发的信心心和支持持，随着着城镇住住房制度度改革继继续深化化，经济济适用房房建设进进度加快快，商品品房个人人消费不不断扩大大，房地地产开发发宏观调调控政策策的逐步步到位,西安房房地产市市场将继继续保持持快速地地发展。2.1.2、房地产产行业概概况就去年对对中国增增长贡献献率而言言，房地地产业明明显偏高高。据测测算，年房地地产开发发投资对对中国增增长的直直接贡献献率为个个百分点点，间接接贡献率率为到个个百分点点，两者者相加共共计到个个百分点点。这表表

23、明，中中国增长长对房地地产业的的依赖程程度较高高。导致致这种现现象的原原因在于于长期以以来，中中国经济济增长一一直依赖赖于固定定投资的的快速增增长，而而房地产产投资增增长又明明显地带带动了固固定投资资增长，从而扩扩大了投投资乘数数效应，由此也也提高了了房地产产业对增增长的贡贡献率。中国房地地产业之之所以会会出现快快速发展展，主要要是依赖赖于金融融的强力力支持一一是直接接支持企企业的房房地产开开发投资资，二是是通过发发放个人人住房贷贷款增加加房屋销销售和扩扩大房地地产需求求。所以以，由于于房地产产业发展展对金融融依赖度度的不断断增强，自然央央行就把把房地产产业发展展与货币币政策紧紧密地联联系了起

24、起来。2.2、西安房房地产概概况近年西安安市地产产市场最最显着的的特点是是土地市市场交易易量激剧剧增长，主要原原因，一一是自220011年以来来，国家家出台了了一系列列政策措措施，如如国务务院关于于加强国国有土地地资产管管理的通通知（国发20001115号）以及国国土资源源部第111号令令招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定，进进一步加加强了对对土地市市场的规规范管理理，促使使土地公公开交易易量上升升。特别别是20002年年以来陕陕西省、西安市市关于加加强国有有土地资资产管理理的相关关配套政政策出台台，如西安市市国有土土地储备备暂行规规定、西安安市人民民政府关关于实施施国有土土地储备

25、备和土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌出让的的通知以及西安市市人民政政府关于于实施分分批次统统一征地地有关问问题的通通知，使大批批过去用用地手续续尚未完完善的开开发用地地纷纷在在新政策策施行前前补办用用地手续续，导致致短期内内土地交交易量激激增。二二是国家家整体宏宏观经济济形势良良好，西西安市近近年经济济稳步增增长，旧旧城区改改造力度度加大，国有企企业改制制进一步步推行，也促使使土地交交易日趋趋活跃，地产市市场平稳稳发育。2.2.1、西西安地产产市场区区域特点点从土地市市场区域域分布看看，西安安市南郊郊仍是各各类用地地需求者者和开发发商看好好的首选选区域，城南区区自南二二环开通通以来，土地交交易量

26、逐逐年增长长，土地地市场日日趋活跃跃，地价价上涨很很快，加加之西安安高新技技术产业业开发区区的蓬勃勃发展，以及南南郊传统统的良好好区位，近几年年一直是是土地开开发的热热点区域域。旧城城区和东东郊地区区土地交交易呈现现增长趋趋势。旧旧城区内内土地交交易的热热点区域域仍是旧旧城综合合改造开开发区。由于近近几年来来国家实实行了严严格的耕耕地保护护措施，城郊新新征土地地量减少少，导致致旧城内内存量土土地交易易量上升升。东郊郊地区受受20000年动动物园公公开土地地拍卖和和去年东东元路土土地拍卖卖的影响响，逐渐渐成为开开发商投投资的热热点。北北郊地区区仍以北北二环两两侧为中中心的区区域土地地市场较较为活

27、跃跃，交易易量较大大。2.2.2、土土地市场场交易中中的各类类用途从土地市市场交易易中的各各类用途途看，住住宅用地地仍是土土地市场场交易的的重点，占一级级市场全全部交易易量的339；其次是是商业用用地，占占到233；综综合用地地、工业业用地和和其它用用地分别别占到114、11和和14。从综合用用地交易易的区域域分布看看，一是是集中在在旧城内内西大街街地区，主要是是西大街街整体改改造规划划为综合合商贸区区，综合合用地交交易较多多。二是是随着北北郊大批批综合设设施的开开发建设设，北郊郊成为西西安市新新的经济济发展区区，以北北二环沿沿街两侧侧为主综综合用地地交易量量较大。三是旧旧城区内内零星的的用地

28、改改造，也也以综合合用地开开发为主主。商业用地地交易区区域分布布不是十十分集中中，受西西安市单单一城市市商服中中心的影影响，仍仍以旧城城区为主主，其它它区域均均有分布布。工业业用地和和其它用用地交易易区域分分布较为为零散。2.3、项目概概况长安国际际广场是是由西安安房地产产开发企企业集团团陕西长长安投资资开发有有限责任任公司兴兴建的一一座规模模大、档档次高、功能全全的宏伟伟建筑群群。长安安国际广广场占地地319913平平方米，总建筑筑面积226.665万平平方米，建筑容容积率达达到6.9，地地上建筑筑分别为为11层、23层、28层，建筑高高度达到到1000米，总总投资220亿人人民币以以上，是

29、是一座集集金融、商贸、高级公公寓、智智能化办办公、五五星级酒酒店等为为一体的的多功能能综合建建筑群。该建筑群群位于古古城西安安大南门门外中轴轴线龙脉脉中部的的西侧，与西安安大南门门及礼宾宾广场共共同构成成了西安安市的整整体城市市形象，是西安安举行迎迎接国内内外贵宾宾仿唐礼礼仪入城城式的地地方，是是西安举举办各种种大型政政治、经经济活动动场所，是对外外宣传的的窗口，香港、澳门回回归祖国国庆典，20001年奥奥运申办办成功庆庆典，及及美国总总统克林林顿来访访礼宾仪仪式等均均在此举举行。因因而，长长安国际际广场的的投资兴兴建受到到了来自自省、市市等各级级领导的的密切关关注和大大力支持持，为此此，我公

30、公司下定定决心、花大力力气，从从设计机机构等基基础工作作做起，一定要要将长安安国际广广场建设设成为陕陕西省西西安市，乃至中中国西北北的标志志性建筑筑，使其其无论从从规划理理念、建建筑设计计、环境境营造、装修工工艺、工工程质量量等硬件件设施，还是从从各项软软性服务务方面都都成为国国家级优优秀工程程的典范范。长安国际际广场东东临长安安路主干干道，西西依长安安城堡大大酒店，南邻陕陕西农业业银行大大厦，方方圆1公里内内有大小小银行、金融机机构500多家。因此长长安国际际广场所所处的位位置，是是古城西西安实际际上的金金融中心心，其地地价已经经达到了了国外城城市规划划理论所所提到的的1000%黄金金地价。

31、长安国际际广场将将经过三三年的开开发建设设，在古古城西安安的南大大门迎宾宾广场旁旁耸立起起一群宏宏伟的高高档建筑筑。长安安国际广广场建成成后将成成为西北北地区最最大的政政治、经经济及文文化氛围围浓厚的的名副其其实的国国际金融融中心，是中外外各公司司办公、下榻、商务活活动的理理想场所所，也将将是西部部经济发发展的桥桥头堡。由于大大厦金融融业雄厚厚，必然然成为西西安地区区的金融融中心，是西部部开发的的良好基基础工程程，因而而必将促促进西部部经济的的飞速发发展。2.4、项目比比较分析析2.4.1、周周边项目目竞争趋趋势资料料项目名称称价格情况况价格格付款方式物业管理理车位租金备注时代广场场(北大街街

32、)起价66600 /；最高价772000 /按揭13.99元/月/300元元/月租12万买买断801120元/月/已销售996%中天国际际（北大街街）均价64400/；最高价665800/6楼64400元元/5楼63310元元/4楼62280元元/按揭9.877元/月/空调费冬8.66元，夏8.226元150元元/月租12万买买断60770元/月/已销售993%世嘉商务务（南门外外）起价48880 /；最高价552800 /曾差1000/按揭3.166元/月/地上1000元/租金地下2990元/租金45元/月/已销售995.55%天幕阔景景（高新新）起价1000000均价1120000按揭六成

33、成十年未定15万买买断500元元/租已登记999%志诚大厦厦（桃园湖湖）按揭10元/月街面停车车70元已售完华融大厦厦（体育场场）起价43300最高价 65000按揭六成成十年12.55元/月未定只售不租租已销售993.66%旅游大厦厦（长安路路）57000/4层58000/5层按揭未定未定65770元/月/已销售995%世纪星大大厦（南南二环）起价49900/；最高价770000左右首付200%，30年按按揭未定3504500左右55880元/月/已销售996.55%蓝溪大厦厦（南二环环）45000按揭4.1元元/月90元/租金50775元/月/已销售992.55%2.4.2、西西安市高高档

34、写字字楼竞争争分析西安市写写字楼就就目前的的开发现现状来说说，在项项目的数数量和开开发面积积上已经经初具规规模了，但是西西安目前前缺少的的是在智智能化和和物业管管理上领领先的高高档写字字楼项目目，随着着世贸的的加入以以及西部部大开发发的实施施，国内内外很多多知名企企业甚至至世界5500强强企业会会在西安安落户，他们对对办公场场所的选选择将会会更加“苛刻”，所以以怎样打打造出集集高智能能化与高高科技为为一体的的高档写写字楼将将是西安安写字楼楼市场急急待解决决的问题题。由周边项项目竞争争分析可可以看出出类似天天幕阔景景的高档档综合性性商住空空间在西西安市房房地产行行业还属属于极少少数，尤尤其地理理

35、位置如如长安国国际广场场的更是是绝无仅仅有，与与同类型型的项目目天幕阔阔景相比比较，本本项目地地处西安安大南门门，其先先天的气气度已经经高人一一等，更更遑论在在各级省省市领导导的高度度关怀下下，以其其经典的的设计手手法，博博采古城城西安数数千年的的深厚文文化积淀淀，运用用富有民民族精神神及气节节的建筑筑语言符符号，使使其成为为陕西省省西安市市21世纪纪的CBBD，强强有力的的支撑西西北金融融新的发发展势态态，成为为西北首首屈一指指的经济济金融中中心。商场类物物业由于于其价格格昂贵，开发数数量也有有限，所所以交易易一直不不是很活活跃，目目前主要要以租赁赁形式为为主。西西安住宅宅市场交交易持续续增

36、长，消费量量稳步上上扬，在在市场有有效需求求的推动动下，西西安房地地产市场场开发投投资显着着增加，房地产产开发商商的信心心进一步步加强。同时，在政策策指导和和刺激下下，市民民对住宅宅的潜在在消费需需求继续续得以释释放。2.4.3、西西安市办办公空间间资料分分析本项目地地处西安安市真正正的CBBD中心心，因而而其商业业价值是是无可比比拟的，更因为为其地理理位置的的优越，天然展展示了一一种大家家的气魄魄，标榜榜了一种种上流阶阶层的顶顶级生活活品质，因此，可以从从以下几几个方面面发现它它的价值值：首先先是CBBD的居居住满足足感与投投资回报报的比例例，这是是决定CCBD面面貌的根根本因素素之一。一个

37、在在CBDD购房的的业主必必然面临临巨大投投资回报报的诱惑惑；另外外一个与与上面相相关的因因素是CCBD周周边的住住宅配套套和交通通配套的的跟进程程度。居居住在CCBD的的相对便便利性和和满足感感很大程程度上取取决于通通往CBBD的交交通成本本和目标标项目周周边的配配套发达达程度，而南门门在这一一点上有有着良好好的基础础，更不不用说其其建筑群群内部便便利的环环绕交通通体系，将回味味业主带带来更为为方便、快捷、高品质质的生活活之感。2.4.4、项项目高档档住宅比比较分析析楼盘名称称起价均价最高价地理位置置天幕阔景景835008880092600高新十字字御城430005060062500小南门枫

38、叶新都都市420004590053000高新二期期从以上图图表可以以看出，第一，西安房房地产市市场住宅宅类的高高端产品品不多，而且其其地理位位置都不不理想，不能展展现相映映层次的的楼盘的的价值；第二，与本项项目临近近御城依依据环城城公园的的绿色景景观抬高高房价为为50660元/，而而本项目目俯视大大南门的的气魄更更能提升升楼盘价价值，仅仅此一点点，长安安国际广广场的高高档住宅宅的价值值不仅仅仅是50060元元/。所以，长长安国际际广场的的高档住住宅的推推出，不不仅是价价值的体体现，更更是身份份和地位位象征。2.4.5、项项目地价价分析随着经营营城市的的理念不不断落实实，西安安市土地地市场也也日

39、益成成熟、正正规。土土地使用用权经拍拍卖后，地价不不断走高高，大宗宗用地如如：锦园园、动物物园到220022年9月28日拍拍卖的南南二环群群贤庄附附近用地地(总用地地81.2188亩，规规划总建建筑面积积10662322M2)，最终终拍出2238000万元元的价格格被陕西西均利集集团购得得，折合合楼面地地价22240元元/m2。与之之对比，长安国国际广场场所处的的地理位位置、历历史位置置、文化化位置与与政治经经济位置置，楼面面地价仅仅13331元/m2，其价价值潜力力毋庸置置疑。第三篇长安安国际广广场项目目规划与与进展3.1长长安国际际广场规规划理念念由于本项项目特殊殊的地理理位置及及其特殊殊

40、的社会会经济意意义，要要求本项项目的规规划建筑筑设计理理念具有有一定的的时代意意义及代代表意义义，达到到与时俱俱进的社社会现实实意义。项目开发发设计构构思：“传承千千年人文文思想，融汇现现代建筑筑理念，十三朝朝古都的的标志西安安的、中中国的、世界的的”正因为其其特殊的的历史价价值及社社会价值值，本着着对历史史负责、对社会会负责的的态度，我们针针对本项项目的设设计，作作了大量量的论证证考察工工作，先先后聘请请了包括括美国KKPF建建筑设计计事务所所、美国国著名建建筑师盖盖斯勒、法国著著名建筑筑师安德德鲁、新新加坡贝贝尔高林林建筑设设计事务务所、澳澳大利亚亚柏涛建建筑设计计事务所所以及中中国著名名

41、建筑设设计专家家张锦秋秋大师等等在内十十余家事事务所参参与方案案修改，经过国国内四家家专业的的大型设设计院设设计方案案，省市市规划院院及规划划局的相相关部门门邀请国国内著名名的建筑筑、规划划专家作作了200余次方方案评审审，对十十八套设设计方案案作认真真切实的的研讨，最终确确定了由由北京市市建筑设设计研究究院设计计的方案案作为施施工的依依据。北京市建建筑设计计研究院院的方案案设计充充分考虑虑了作为为西安标标志性建建筑的项项目特色色，因而而在本项项目的规规划建筑筑设计中中切实可可行的注注意到：适应性：为建筑筑使用用用途可能能发生的的改变而而作出的的智力上上的考虑虑；低能耗：半数的的能源由由建筑物

42、物消耗，而对建建筑设备备的维护护费用远远远高于于前期的的投资，建筑师师所面临临的挑战战是发展展利用可可持续性性的建筑筑从而减减少能源源消耗和和环境污污染；低造价高高质量：满足当当前的需需要而又又不妨碍碍后代的的需要的的发展方方式；仿生墙：能够对对外界温温度、光光照条件件和用户户需要作作出反映映的建筑筑物外墙墙；程序化建建筑：能能够容易易地改变变其功能能以适应应新需要要的建筑筑；服务空间间/主体空空间：作作用区与与服务区区的清晰晰分隔，例如租租售的办办公空间间与核心心体（电电梯、楼楼梯、升升降机和和其它机机械系统统）的清清晰分隔隔；大众空间间：满足足人的基基本需要要的公共共空间；建筑精神神：对待

43、待邻里和和环境的的积极态态度；灵活性：可变化化性能够适适应不同同的需要要。但是，长长安国际际广场与与西安明明城墙隔隔路相望望，因而而必须考考虑到本本建筑群群与周边边建筑及及环境的的相互关关联及意意义，所所以我们们同时考考虑到中中国古典典传统的的建筑语语言符号号的应用用，融合合现代建建筑的表表达手法法达到完完美的结结合。站在时代代的角度度看，城城市往往往可以比比喻为一一个精通通发展策策略的企企业组织织。一个个城市，为了确确保自己己的“标牌形形象”，就一一定要具具备立足足于全新新观点的的现代气气质，象象征时代代，能在在人们心心目中留留下深刻刻印象的的最出色色的建筑筑物。这这也是我我们设计计长安国国

44、际广场场的基本本出发点点。3.2长长安国际际广场建建筑工程程指导思思想从建筑工工程的角角度讲，项目在在建设上上力求新新颖、先先进，并并着重在在智能化化和环境境建设方方面体现现时代精精神。长长安国际际广场运运用系统统工程的的观点，将结构构（建筑筑环境结结构）、系统（智能化化系统）、服务务（住、用户需需求服务务）和管管理（物物业运行行管理）四个基基本要素素进行优优化组合合，提供供一个既既投资合合理，又又拥有高高效率的的优雅舒舒适、便便利快捷捷、高度度安全的的环境空空间。项目通过过设计和和建设，将OAAS办公公自动化化系统、BASS楼宇设设备自动动化系统统、CAAS通信信自动化化系统以以及SCCS结

45、构构布线系系统紧密密集成，全面体体现在长长安国际际广场的的各个空空间层次次，充分分满足金金融、商商贸等产产业对提提高工作作效率，激发创创造性，拓宽信信息高速速通道，集全球球于方寸寸的智能能环境的的要求，将完美美展现建建设智能能化这一一科技时时代的象象征。环境是智智能建筑筑的支持持平台。该项目目设计把把长安国国际广场场建筑的的绿色环环保体系系看作城城市总体体绿化环环境的组组成部分分，给予予了充分分的重视视，并力力求形成成自己独独有的特特色。3.3长长安国际际广场建建筑总指指标总用地面面积总建筑面面积总建筑密密度道路停车车场面积积绿化面积积3191132587743547690095733容积率绿

46、化率地上建筑筑面积地下建筑筑面积停车数6.04429.441927765659778100003.4长长安国际际广场建建筑设计计3.4.1、1000米高商商务楼及及五星级级酒店1#楼是是下部连连体的酒酒店式管管理的商商住楼，总建筑筑面积99万平方方米。下下部包括括国际名名品店和和国际连连锁俱乐乐部，十十四层以以下可作作为现代代化智能能办公33A级写写字楼，十五层层以上为为设立私私人卫生生间的商商住房，可以为为高级管管理人员员提供便便利的生生活工作作条件。1-22#楼顶顶层还可可以根据据需要改改为跃层层套型。地下室室除统一一车库机机房外另另留有内内部餐厅厅、厨房房及物业业管理用用房。3.4.2、

47、85米高高酒店式式公寓3楼是是矩形板板楼结构构，建筑筑面积约约4.44万平方方米。定定位为公公寓式酒酒店。33#楼平平面矩形形，体型型为板楼楼，每层层面积11500020000平平方米。地下三三层为机机房车库库；地下下一层为为内部用用房，首首至二层层空间形形成入口口二层大大堂，三三至二十十三层为为标准层层，设两两组垂直直交通信信道，电电梯共88部，分分高区33部、低低区3部，还还设两部部消防电电梯。核核心筒内内还有公公用厕所所、服务务间和机机房等。3.4.3、四四栋十层层40米高高写字楼楼4#-11、4#-2、4#-3、4#-4为银银行办公公楼，每每层近112000平方米米，每幢幢面积约约1.

48、22万平方方米，高高度在440米以以下。地地下一层层和地上上一层为为大型城城市商业业购物中中心。十十层四栋栋银行办办公楼（4#-1、4#-2、4#-3、4#-4）的的建设性性质、规规模、功功能、面面积、高高度相同同，体量量、外形形又对称称式的方方墩办公公建筑。作为银银行的办办公楼，各楼使使用和出出口完全全独立。为了建建筑群体体形象完完整，各各楼与大大商场毗毗连（使使用可分分开）。各建筑筑从地下下到地上上十层使使用又能能完全独独立分开开，地下下二层作作为统一一的机电电用房；地下一一层为各各独立的的内部办办公、金金库等；每栋设设三部电电梯，其其中一部部兼消防防电梯。核心筒筒内还有有卫生间间、开水水

49、间、机机房及辅辅助用房房。3.4.4、开开发步骤骤项目分为为两期开开发，一一期为22#、3，二二期为11楼。3.4.5、目目前工程程进度项目20002年年12动工工，目前前正进行行一期土土方工程程，预计计20003年8月正负负零，220033年12月底底封顶。3.5长长安国际际广场项项目开发发实施方方案的设设想与分分析充分考虑虑到“长安国国际广场场”项目的的市场推推广计划划、市场场需要及及项目抗抗风险能能力，拟拟将整个个项目建建设分为为两期开开发运作作。第一期首首先开工工建设西西边的高高档公寓寓楼及北北面的综综合写字字楼。主主要是面面向市场场开发营营销，使使其成为为各家金金融贸易易机构及及众多

50、公公司的主主要办公公场所，配套设设施相对对完善，汇集“人气、财气、商机”于一体体。占总总建筑面面积的555%，将实现现销售收收入18800000万元元，利用用银行按按揭回笼笼资金解解决项目目融资压压力，且且回笼的的资金用用于商务务楼及五五星级酒酒店的建建设。为为二期工工程建设设奠定良良好的基基础。第二期开开发项目目为随后后的物业业管理可可形成高高档次的的管理体体系，此此时，可可有较大大利润空空间和经经济效益益待为收收获。第四篇项目目建设的的工程设设计及主主要经济济指标4.1、选择并并采用具具有现代代风格和和高科技技水准的的项目设设计方案案。长安国际际广场的的方案设设计在省省市领导导的关心心与指

51、导导下，采采取了面面对全国国各大知知名设计计院实施施公开招招标，方方案入围围者再经经组织知知名的专专家进行行论筛选选。筛选选上的方方案经专专家论评评定位后后，再邀邀请业内内人士进进行论证证修改，报经省省市主管管领导评评审并符符合西安安市城市市整体规规划的要要求，使使该项目目的总体体布局设设计和整整体建筑筑外形设设计既体体现西安安古城风风貌的特特点，又又能达到到国际先先进的水水准。使使其与古古城遥相相呼应又又相互衬衬托，又又特别能能体现金金融高大大、宏伟伟、壮观观的气势势。根据据西安古古城风貌貌的特点点对该设设计方案案的特殊殊要求与与指标控控制，最最后选定定北京市市建筑设设计研究究院的招招标设计

52、计方案。4.2、主要经经济技术术指标（见下表表）序号项目建筑面积积（平方方米）比例例1总用地面面积319113100%2建筑密度度14655046%3广场、道道路、停停车场7690024%4绿化覆盖盖率9573330%5高架绿化化广场352006总建筑面面积26655206-1产权式酒酒店4200006-2住宅7800006-3办公9800006-4商业3200006-5停车场1000006-6其它650007建筑容积积率（地地上）6.98建筑高度度40米；85米；1000米9机动车停停放数量量（销售部部分）汽车计算算停放量量10000辆实际设计计停放量量（地上上）48辆（临）（地下）960辆

53、辆10机动车停停放数量量（预留部部分）汽车计算算停放量量150辆辆实际设计计停放量量（地上上）50辆（地下）100辆辆第五篇长安安国际广广场项目目开发主主体介绍绍5.1、西安房房地产开开发企业业集团简简介20033年10月20日，经西安安市体改改委、西西安市工工商局批批准，西西安房地地产开发发企业集集团组建建成立。西安房地地产开发发企业集集团注册册资本总总和为880，0900万元。核心企企业为西西安房地地产开发发（集团团）股份份有限公公司，注注册资本本21，8000万元。控股公公司（紧紧密层）为陕西西长安建建设投资资开发有有限责任任公司和和西房物物业管理理有限公公司，参参股公司司为陕西西嘉欣装

54、装饰工程程有限公公司、陕陕西裕华华金属机机电有限限公司、陕西银银基中小小企业担担保有限限公司、西安华华未杰电电子新技技术公司司、陕西西世纪联联合实业业有限公公司和陕陕西宝秦秦房地产产开发有有限公司司。集团公司司现有员员工2770人，其中研研究生115人，本科生生 1333人，大专生生1100人。各各类专业业技术人人员1554人，占总人人数的557%，其中高高级工程程师188人，工工程师550人，助理工工程师335人，会计师师15人，助理会会计师220人，经济师师14人，政工师师2人。这这支结构构合理、充满朝朝气的队队伍将推推动集团团公司事事业不断断向前发发展。作为西安安房地产产开发企企业集团团

55、的前身身，西安安房地产产开发总总公司曾曾开发建建设的代代表项目目有南门门广场（19996年始始建），明德门门小区（19995年始始建），钟鼓楼楼广场（19995年始始建），世家星星苑（19996年始始建）等等项目，集团自自成立以以来，本本着跨越越式超常常规发展展的经营营理念，在不到到2年的时时间里，迅速推推出了两两个重量量级大盘盘：占地地8277亩、总总建755万平方方米的西西安首个个星级精精品住宅宅社区项项目“世家家星城”和总建建26万平平方米、集金融融写字楼楼、五星星级酒店店、国际际化商住住公寓、高档购购物中心心为一体体的高端端商业综综合项目目“长安国国际广场场”，创造造了让业业界惊叹叹的

56、超凡凡业绩！“世家星星城”项目一一经推出出，即赢赢得好评评如潮，广大市市民争相相订购，在业界界引起轰轰动！该该项目先先后荣获获“大众精精品住宅宅项目”、“西安市市民喜爱爱的小康康住宅”、“20003年年度最有有发展潜潜质的楼楼盘”以及“人气指指数最旺旺的西安安地标建建筑”等荣誉誉；而“长安国国际广场场”项目，也在西西安日报报社举办办的“220033年西安安十大地地标建筑筑”评选活活动中，被评为为“新西安安十大地地标建筑筑”之首。“一业为为主，多多业并举举”是西房房企业集集团立足足做大、做强房房地产开开发主业业，并以以主业带带动物业业管理、建筑材材料供应应、广告告装饰工工程、餐餐饮娱乐乐等多种种

57、产业共共同发展展的战略略经营方方针。西西房企业业集团已已经将发发展的目目标锁定定在打造造国内房房地产业业的一流流品牌，而跻身身西安地地产业第第一方阵阵是其首首要目标标。西房房企业集集团必将将为西安安房地产产业的可可持续健健康发展展，为西西部经济济的腾飞飞做出更更大的贡贡献。5.2、陕西长长安建设设投资开开发有限限责任公公司简介介陕西长安安建设投投资开发发有限责责任公司司于20003年年11月1日成立立， HYPERLINK 注册册资本2212990万元元，是直直属于西西安房地地产开发发企业集集团的全全资子公公司，从从事房地地产开发发与经营营的城市市综合开开发企业业。公司司以西安安房地产产开发企

58、企业集团团为后盾盾，凭借借其雄厚厚的资金金、人才才和技术术优势，积极拓拓展房地地产领域域。陕西长安安建设投投资开发发有限责责任公司司以工程程建设总总承包、土地开开发与商商品房屋屋建设为为主，公公司成立立以来，注重以以市场为为导向，在强化化企业的的科学化化和规范范化管理理的基础础上建立立了良好好的运营营机制，并逐步步推行企企业品牌牌战略，近期推推出的国国际化、智能化化现代建建筑群长安安国际广广场，该该项目以以其独特特的地理理位置及及超强的的功能组组合荣登登“西安十十大地标标建筑”之首，其别具具一格的的设计、合理的的布局、高质量量的内外外装饰，是长安安建设追追求卓越越，力臻臻完美的的体现。陕西长安

59、安建设投投资开发发有限责责任公司司自成立立以来，注重公公司各项项行政管管理制度度的建立立与完善善，使公公司日常常管理更更加规范范化、程程序化。雄厚的的经济实实力，强强大的技技术力量量，超前前的市场场意识，敏捷的的科学决决策，是是长安建建设在激激烈竞争争中得以以稳步发发展的根根本所在在。公司司将积极极进取，不断发发展，为为市场提提供精品品，为客客户创造造价值。陕西长安安建设投投资开发发有限责责任公司司前身为为陕西长长安信息息房地产产开发有有限责任任公司，开发项项目有位位于西安安东郊韩韩森路，北邻动动物园，西接东东二环，占地近近30亩，建筑面面积为55万平米米的高尚尚社区长信信世纪花花园及位位于西

60、安安市丰登登南路北北口南1100米米，占地地面积 15亩亩，建筑筑面积为为2万平米米的现代代化大型型住宅小小区长信丰丰登公寓寓等。5.3、长安国国际广场场项目建建设战略略团队及及分工长安国际际广场项项目建设设决策层层：姜世豪：西房集集团董事事局主席席刘文星：西房集集团总裁裁杨虎：西西房集团团董事局局副主席席刘珀：西西房集团团副总裁裁长安国际际广场项项目建设设管理团团队：马永平：陕西长长安建设设投资开开发有限限责任公公司总经经理李燕：陕陕西长安安建设投投资开发发有限责责任公司司财务总总监王永辉：陕西长长安建设设投资开开发有限限责任公公司副总总经理任帆：陕陕西长安安建设投投资开发发有限责责任公司司