成都某园区前期物业管理投标文件

1、成都“诚诚品上苑苑”前期物物业管理理投 标 文 件件商务、技技术部分分 （正本）20007年11月200日物业管理理投标报报价表项目名称称 诚品品上院序号项 目目建筑面积积月单价（元/平平方米.月）月总价（元）1高层住宅宅物业管管理服务务费638335.88平方米米1.200元/平平方米766002.9962商业物业业管理服服务费19555.100平方米米1.800元/平平方米35199.188合计 =SUM(ABOVE) 801222.114该价格为为包干价价，包含含所有的的费用、税收等等。报价价包括但但不限于于人工费费、管理理费、开开办费、维护费费、税金金、利润润等实施施本项目目物业管管理

2、所发发生的所所有费用用。该价格与与投标函函价格一一致，如如价格不不一致时时以报价价表为准准。第一章 物业管管理服务务理念和和目标1.1项项目概况况本项目位位于成都都市武侯侯区机投投镇半边边街村22组，本本项目规规划设计计的物业业类型为为：住宅宅、商业业。“诚品上上院”总建筑筑面积7744663.008平方方米。其其中住宅宅建筑面面积6338355.800平方米米，商业业用房建建筑面积积19555.110平方方米。本本项目规规划建设设地面机动动车停车车位1226个，地下下机动车车位2665个，非机动动车停车车面积为为16116.220平方方米。1.2 管理服服务理念念坚持“因因地制宜宜、科学学管

3、养”的方针针，编制制科学的的物业维维修养护护计划并并合理组组织实施施，力求求达到如如下目的的：延长长物业的的物质寿寿命，满满足业主主的正常常使用功功能；延延长物业业的经济济寿命，达到保保值增值值的效果果；降低低管理成成本支出出，减轻轻业主经经济负担担。a. 技技术力量量配备。在交接接验收阶阶段，我我们将从从公司总总部抽调调多名包包括土建建、机电电、智能能化等专专业的工工程师充充实到【诚品上上院】管管理处，以满足足物业维维修养护护的需要要。同时时，加强强维修技技工的培培训工作作。b. 制制度保证证。我们将将结合实实际情况况编制共用设设施设备备维护管管理规定定、设施设设备维修修养护工工作流程程等文

4、文件，作作为物业业维修养养护的制制度保证证；c. 建建立和完完善共用用部位、共用设设施设备备的维修修档案。我们将将对物业业的共用用部位、共用设设施设备备进行统统一编号号，建立立相应的的档案卡卡片和台台帐.1.3【诚品上上院】物业管管理总体体目标1.3.1针对对【诚品上上院】的地理理特点、建筑情情况，进进行业主主群体分分析，结结合物业业管理经经验，我我们将【诚品上上院】的管理理目标确确定为：通过全面面导入IISO990011质量管管理、IISO1140001环境境管理及及OHSSAS1180001职业业健康安安全管理理三大体体系，在在社区环环境、安安全保障障、文化化氛围、服务内内涵等方方面不断断

5、创新，在三年年内打造造成都市市物业管管理典范范，树立立起独树树一帜的的名牌物物业形象象。我们们将通过过专业化化、规范范化的物物业管理理服务，力争在在合同期期内使【诚品上上院】交交接后二二年内达达到“成成都市物物业管理理优秀（住宅）小区”标准。1.3.2在【诚品上上院】的的物业管管理中，我们将将秉承“服务业业主，报报效社会会”的理念念，坚持持“高品质质服务，低价位位收费”，在充充分保证证高质量量服务的的同时，重视科科学规范范化的物物业管理理，利用用先进的的技术手手段和管管理手段段进行节节能降耗耗，真正正做到“为业主主节约每每一分，让业主主满意多多一分”。第二章 项目管管理机构构运作方方法及管管理

6、制度度第一节项项目管理理机构运运行图2.1 公司组组织架构构公司总经理副总经理综合事务部品质管理部会计核算部职业支持部物业管理处2.1.1【诚品上上院】管管理处组组织架构构管理处经理行政组工程组环境组秩序维护组客户服务中心信息指令客户服务中心投诉需求业主建议核心服务产品形式服务产品反馈服务要求延伸服务产品反馈述职指令考核授权考核反馈指令考核作业人员项目主管管理处经理总 部第二节 工作职职能组织织运行图图投诉前台接待待（客户户服务中中心） 后台台作业第三节组织织架构说说明2.3.1【诚品上上院】管管理处实实行经理理负责制制，负责责指挥和和协调各各项目组组工作。管理处处与物业业公司签签订经营营管理

7、目目标责任任书，独独立核算算。2.3.2客户户服务中中心作为为管理处处的信息息平台，综合处处理各种种信息，对管理理处所设设置项目目组及人人员进行行统一调调度；2.3.3行政政组负责责行政事事务、后后勤、资资料档案案管理和和物业管管理费的的会计核核算，是是管理处处的“大大后方”，并为为各职能能项目组组正常运运行提供供充足的的物料配配送服务务。2.3.4环境境组负责责区内的的保洁和和绿化，对【诚诚品上院院】实行行专业化化服务。2.3.5秩序序维护员员组负责责区内治治安、消消防和交交通管理理事务，营造安安全氛围围。第四节本本项目管管理机构构运作方方法2.4.1导入入以“绩效”为核心心的物业业管理运运

8、行机制制结合物业业公司的的核心价价值观，我们拟拟建立一一套以绩绩效为核核心的物物业管理理运行机机制，以以保证管管理模式式的实现现及服务务产品的的供给。这套机机制的主主要部分分是建立立高效的的组织架架构和绩绩效目标标考核系系统，其其核心系系统是“质量、服务双双否决”的绩效效考核机机制。2.4.2建立立客户服服务质量量的保障障机制物业公司司建立客客户服务务质量保保障机制制，实施施目标考考核。公公司总经经理每年年将与【诚品上上院】管管理处负负责人签签订目标标责任书书，各项项目主管管每月向向管理处处负责人人递交月月度绩效效目标.管理处处每月开开展评比比“服务明明星、微微笑大使使”的职员员评比活活动，鼓

9、鼓励职员员积极上上进，不不断提高高自我的的服务质质量。物业公司职员签定目标责任书ISO9001内部质量审核绩效考核体系业主满意度测评诚品上院 管理处职员等级评定主管例行检查职员定期考核职员培训好人家物业公司员工签定目标责任书ISO9001内部质量审核绩效考核体系业主满意度测评客户服务中心及部门职员等级评定主管例行检查职员定期考核职员培训公司内部部服务质质量考核核机制运运行图2.4.3实施“质量、成本双双否决”运作机机制物业公司司每年通通过与【诚品上上院】管管理处签签订目标标管理责责任书,把服务务质量和和成本控控制作为为考核管管理处工工作业绩绩的两项项最重要要的指标标，且两两者是“成”与“否”的

10、关系系，力求求在“服务质质量”和“成本控控制”之间找找到更准准确的结结合点，以提供供“质优价价廉”的服务务产品，以保证证公司的的可持续续发展。“质量、成本双双否决”的运作作系统图图按管理方案制定全年工作计划制定公司全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并分解至部门、岗位运 行组织考核、确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决给予奖励奖金否决2.4.4建立立“加油站站式”的职员员培训机机制由于提供供服务产产品的主主体之间间的个性性差异，对于服服务产品品的提供供，不能能简单地地只制造造一种“准则”，而是是应该依依据服务务需求的的变化而而不断调调整，即即服务的的层次、内容和和

11、方向做做出相应应变化，其中一一个关键键问题就就在于对对职员持持续不断断的培训训。2.4.5严谨谨的逐级级考核制制度通过签订订【诚诚品上院院】管理理处经营营目标责责任书，明确确责任和和权利，明确考考核方式式，明确确考核结结果，在在公司范范围的平平台上对对整个管管理处形形成有效效的激励励。通过过建立和和实施绩绩效考核核体系，管理处处每月对对各项目目组实施施考核，考核结结果用以以调整项项目组报报酬。2.4.6科学学系统的的激励方方式对于符合合公司期期望的行行为，我我们将通通过内部部员工持持股、总总经理特特别奖、培训、表彰、加薪、升职、增加补补充养老老保险等等灵活有有效的奖奖励形式式予以肯肯定；通通过

12、开展展郊游，生日会会，运动动会等企企业文化化活动，营造内内部和睦睦、合作作的工作作氛围，增强职职员的自自信心和和对公司司的认同同感。2.4.7科学学的考核核方式激励实施施主要以以考核绩绩效为基基础，任任何的考考核都同同被考核核方充分分沟通，被考核核方对于于考核有有任何不不同意见见，均可可在事前前、事中中、事后后及时申申诉，明明确事实实，达到到公正、公开科科学考核核的目的的。2.4.8监督督控制约约束机制制2.4.8.11计划控控制机制制管理处将将在工作作进行前前，对工工作内容容和过程程进行设设计，形形成工作作的进度度计划和和财务预预算，提提交到相相关项目目组审批批后再实实施。并并根据实实施中的

13、的实际情情况进行行计划内内容调整整，使计计划目标标能充分分实现。（计划控控制机制制模型图图）年度计划，月度计划，专项计划，各种预算审批计划调整计划计划完成计划控制机制实施计划2.4.8.22外部监监督机制制管理处的的外部监监督主体体包括政政府主管管部门、业主委委员会和和业主三三个方面面。管理理处将严严格按照照建设部部及成都都市颁发发的物管管法规对对社区进进行依法法管理和和依法建建账.2.4.8.33自我约约束机制制我们每年年将与管管理处经经理签订订目标责责任书，管理处处各项目目主管每每月向管管理处经经理递交交月度绩绩效目标标，管理理处主管管每日检检查下属属职员的的工作情情况并检检查现场场工作记

14、记录。2.4.9信息息反馈机机制及处处理机制制信息的双双向管理理是信息息反馈的的基础，在下列列图表中中，我们们列出部部分同管管理处工工作相关关的信息息源，与与客户相相关的信信息一般般反馈到到客户服服务中心心。 信息处理机制工程组环境组行政组秩序维护组【诚品上院】 管理处 管理处客户服务中心客户服务中心回访处理完毕 外部信息处理专题研讨会参观学习新闻媒体政府主管部门物业管理考评业主意见调查指令性文件管理人员走访质量记录投诉与沟通网络信息专项检查其它各类信息上图中，我们列列出部分分与【诚诚品上院院】客户户服务工工作相关关的信息息源。这这些信息息反馈到到客户服服务中心心，再由由客户服服务中心心将信息

15、息分解到到后台的的各执行行部门，执行部部门实施施完毕后后，交回回客户服服务中心心，并由由客户服服务中心心负责回回访，并并根据客客户的满满意程度度决定是是否再次次将信息息往上传传递。我们要求求管理处处经理全全年必须须亲自走走访小区区内500的业业户，客客户助理理全年必必须走访访全部的的业户，特殊客客户（如如烈军属属、孤寡寡老人等等）必须须每月走走访。第五节 项目经经理的管管理职责责、内部部管理的的职责分分工2.5.2管理理处经理理职位说说明书职位描述述职位名称称管理处经经理直接上级级分公司负负责人直接下级级管理处职职员入职资格格A、学历历：全日日制大学学专科及及以上学学历（旅旅游、酒酒店管理理、

16、企业业管理、行政管管理专业业优先）。B、经验验：本科科二年或或大专五五年以上上工作经经验，物物业管理理二年以以上从业业经验。有企业业部门经经理任职职经验者者优先。C、证件件：具有有物业管管理上岗岗证。有有GB/T19900441GBB/T2280001 GGB/TT240000内内审员证证，相关关专业中中级以上上技术职职称优先先。D、技巧巧：熟练练操作电电脑和运运用OFFFICCE软件件，文笔笔流畅。E、年龄龄：455岁以下下 FF、性别别：不限限 GG、身体体状况：良好职位要求求具体项目目绩效评估估标准工作能力专业知识识A、物业业管理专专业知识识 B、房地产产开发常常识C、企业业管理常常识

17、D、客户服服务专业业知识EE、物业业管理法法规知识识 FF、GBB/T1190004 GGB/TT280001 GB/T2440000 GBB/T1195880知识识达到公司司规定的的培训学学分要求求。工作技能能A、领导导力B、策划力力 C、协调力力D、应变变力E、表达力力F、执执行力GG、创新新力达到公司司规定的的工作技技能问卷卷要求。工作心态态忠诚度敬业精神神 表率性D、团队队精神E、自我我提升热热情达到公司司规定的的培训学学分和心心态问卷卷要求。工作职责责1绩效目标标：组织织并积极极推进部部门职能能范围内内的各项项绩效目目标。按照授权权书及部部门预算算要求，完成年度绩绩效目标标计划指标。

18、2质量目标标：A、根据据公司总总的质量量方针，组织制制定管理理处服务务品质改改进计划划并实施施；B、对管管理处日日常服务务品质进进行有效效监控。达到公司司运营管管理体系系文件规规定的本本职位文文件使用用要求。3审核批准准：掌握握本管理理处公章章，审核核签发日日常工作作申请，报告及及其它行行政文件件；审核核权限范范围内的的协议、工程合合同、经经济合同同及分包包方合同同等工作作文书。杜绝出现现未经公公司领导导批准而而自作主主张超出出职责范范围的经经营管理理活动的的现象。4计划编制制：审核核管理处处年度用用水用电电计划、管理处处年度工工具配置置计划、管理处处年度社社区文化化活动计计划、管管理处设设备

19、大中中修计划划、管理理处设备备保养计计划，编编制管理理处年度度经营计计划、管管理处每每月工作作计划。检查计划划完成情情况，对对不能按按时完成成的工作作计划分分析原因因，提出出改善对对策，加加以实施施，并跟跟踪实施施效果。5创优保优优： 制定本管管理处的的创优保保优计划划；B、组织织本管理理处相关关人员实实施创优优保优计计划。A、提出出建设性性意见，确保计计划切实实可行；B、创优优保优计计划实施施达到预预期效果果。6对本管理理处环境境、职业业安全方方面的因因素进行行评估，并制定定相应的的措施。A、确保保对环境境因素、危险源源的识别别准确性性；B、确保保措施的的有效性性；C、符合合GB/T2880

20、011 GBB/T2240000标准准的要求求。工作职责责7营造积极极向上，努力实实现公司司与管理理处经营营管理目目标的活活跃进取取的管理理处工作作团队。能营造凝凝聚力强强的工作作团队。8协调沟通通：处理理好与发发展商、政府部部门、业业主及物物业使用用人的关关系；处处理好本本管理处处和其它它部门之之间的关关系；解解决下属属提出的的具体困困难和需需要。不因对外外关系影影响工作作开展。9挖掘经营营潜力：在小区区的经营营管理中中，进行行合理合合法地经经营潜力力的挖掘掘。能努力挖挖掘经营营潜力。10培训：对对本管理理处主管管以上职职员进行行入职指指引；推推动本管管理处培培训的实实施，积积极培养养本管理

21、理处内部部合格培培训师。A、本管管理处新新进职员员都能顺顺利进行行工作；B、按公公司培训训计划推推动本管管理处培培训工作作，并达达到预期期培训效效果；C、积极极培养内内部合格格培训师师。11早读例会会：每周周至少组组织一次次早读与与工作例例会；负负责本管管理处主主管以上上职员考考勤；按按权限规规定批准准本管理理处职员员的请假假。A、早读读、例会会按时进进行；B、每 B、掌握主主管以上上职员当当天的出出勤情况况；C、按规规定批准准职员请请假，无无弄虚作作假行为为。12规章完善善：A、负责责组织编编制和修修订本部部门业务务范围内内涉及的的作业指指导书。B、向品品质部提提出完善善小区管管理制度度的申

22、请请；待品品质部批批准后，逐步完完善小区区各项管管理制度度。管理制度度可行性性高，能能解决管管理处当当前存在在的问题题；13营造社区区文化氛氛围：积积极推动动社区文文化活动动的开展展。A、每年年定期开开展社区区文化活活动最少少6次；B、每月月28日日前筹办办内容丰丰富的宣宣传栏。2.5.3客户户接待职职位说明明书职位描述述职位名称称客户助理理直接上级级管理处经经理直接下级级无入职资格格A、学历历：大专专及以上上文化程程度。B、经验验：一年年以上物物业管理理、酒店店、旅游游等服务务行业工工作经验验。C、证件件：具有有物业管管理上岗岗证优先先。D、技巧巧：懂得得与客户户沟通，熟悉电电脑操作作。E、

23、年龄龄：255岁以下下 FF、性别别：女优优 G、身身体状况况：身高高1.660M以以上，健健康，形形象好职位要求求具体项目目绩效评估估标准工作能力专业知识识A、物业业管理基基础知识识 B、相相关法律律法规基基础知识识C、公共共关系知知识 DD、服务务礼仪与与服务相相关知识识达到公司司规定的的培训学学分要求求。工作技能能A、判断断能力BB、理解解力C、处世能能力D、动手手能力EE、客户户接待技技巧、投投诉处理理技巧达到公司司规定的的工作技技能问卷卷要求。工作心态态A、服从从性B、责任感感C、集集体荣誉誉感D、自我提提升意识识E、客户户服务意意识达到公司司规定的的培训学学分和心心态问卷卷要求。工

24、作职责责1客户服务务:包括括咨询、请修服服务、投投诉受理理、建议议接待、事务办办理、重重要电话话、留言言及来访访记录等等。A、所有有来电，务必在在三响之之内接听听；B、做好好业主请请修登记记和投诉诉记录并并及时转转交客户户主任进进行处理理，三天天对请修修投诉跟跟进一次次；C、接到到客户建建议与留留言做好好记录。A、达到到公司运运营管理理体系文文件规定定的本职职位文件件使用要要求。B、按规规范填写写各类工工作记录录；C、接听听电话、受理投投诉时要要求热情情亲切，声音清清晰，态态度和蔼蔼，使用用礼貌用用语；杜杜绝出现现由于自自身工作作（如服服务态度度）引起起的业主主投诉。2资料归档档：A、 做做好

25、各项项业主服服务记录录；B、 负负责整理理客户服服务档案案。记录、档档案管理理符合GGB/TT190001要要求。3客户入伙伙手续、装修手手续的办办理：清清楚地告告诉来访访客户办办理入伙伙与装修修需要的的具体手手续A、入伙伙期间，三天追追踪跟进进一次客客户提出出的房屋屋质量不不合格单单；B、入伙伙期间，建立客客户服务务档案；C、装修修期间，按公司司规定办办理装修修出入证证、放行行条。A、手续续办理及及时，合合乎规定定；B、客户户档案符符合GBB/T1190001要求求。4办理车位位租赁合合同和办办理车卡卡：在规规定期限限内办理理完公司司与业主主签定车车位租赁赁合同；负责办办理本管管理处车车卡的

26、新新卡、延延期、注注销及建建档等。A、及时时，按规规定时间间完成；B、准确确，无遗遗漏。5客户搬入入搬出：搬出时，检查有有无欠费费，若无无则开具具放行条条；B、搬入入时，督督促客户户办理水水电管理理费代收收代缴委委托合同同。A、按规规定开放放行条；B、及时时督促客客户办理理水电管管理费代代收代缴缴委托合合同。6办理入伙伙，办理理水、电电、管理理费过户户和报停停报启等等手续。 热情周到到、及时时准确，无业主主投诉；7发催款通通知：将将财务开开具催款款通知及及时送到到住户手手中。在规定的的时间内内将催款款通知单单送达住住户。8打印拒付付单，送送达住户户。9收款：协协助收款款员做好好本管理理处收款款

27、工作。2.5.4工程程组运行行技工职职位说明明书职位描述述职位名称称运行技工工直接上级级运行班长长直接下级级无入职资格格A、学历历：全日日制初中中及以上上学历。B、经验验：有相相关专业业技术实实操经验验者优先先。C、证件件：具有有相关专专业初级级及以上上技能等等级证和和操作证证（或相相关运行行上岗证证）。D、技巧巧：懂基基本电脑脑操作者者优先。E、年龄龄：355岁以下下 FF、性别别：不限限 GG、身体体状况：良好职位要求求具体项目目绩效评估估标准工作能力力专业知识识A、相关关技术专专业理论论知识 B、物业管管理常识识C、相关关操作规规程 DD、安全全知识E、设备备工作原原理达到公司司规定的的

28、培训学学分工作技能能A、判断断能力B、理解解力C、处世世能力D、动手手能力E、突发发事件处处理能力力达到公司司规定的的工作技技能问卷卷要求。工作心态态A、服从从性B、责任任感C、集体体荣誉感感D、自我我提升意意识达到公司司规定的的培训学学分和心心态问卷卷要求。工作职责责1A、设备备保养：每日对对设备合合理科学学地管理理和保养养；当设设备发生生的故障障在自身身维修责责任范围围内则应应尽快处处理解决决，超过过自身维维修责任任范围应应尽快请请修；B、运行行监视：及时处处理各种种监视信信息（或或运行参参数），并做好好运行记记录。A、杜绝绝现场出出现操作作性故障障；B、无重重大设备备运行责责任事故故，无

29、安安全事故故；C、设备备运行故故障请修修及时；D、设备备运行记记录完整整、准确确，符合合GB/T1990011要求；E、中央央空调系系统保养养规范，杜绝出出现操作作运行事事故，不不可无故故向用户户停止提提供空调调供应；F、消防防监控中中心的设设备杜绝绝出现目目视性故故障或损损坏；G、设备备运行参参数记录录完整，符合GGB/TT190001要要求，H、监视视信息处处理及时时；异常常情况反反映迅速速；I、绝对对保证消消防值班班室244小时有有人值班班，杜绝绝夜班值值班人员员脱岗睡睡觉开小小差，保保证消防防电话畅畅通；2.5.5车场场岗秩序序维护员员职位说说明书职位描述述职位名称称车场岗秩秩序维护护

30、员直接上级级秩序维护护员班长长直接下级级无入职资格格A、学历历：高中中及以上上学历。B、经验：有物业业管理秩秩序维护护员服务务经验者者优先。C、证件件：有军军人退伍伍证者优优先。D、技技巧：有有个人专专长(体体育、武武术)者者优先。E、年龄龄：277岁以下下 FF、性别别：不限限 GG、身体体状况：健康、身高11.700M以上上、视力力1.00以上职位要求求具体项目目绩效评估估标准工作能力力专业知识识法律、法法规及条条例基本本知识BB、军事事体能、拳术C、车场场岗工作作职责及及细则 D、所在小小区应知知应会E、物业业管理基基础知识识达到公司司规定的的培训学学分工作技能能A、判断断能力BB、理解

31、解力C、客户户服务技技能D、处处世能力力E、突发发事件处处理能力力达到公司司规定的的工作技技能问卷卷要求。工作心态态A、服从从性BB、责任任心C、集体体荣誉感感D、自自我提升升意识达到公司司规定的的培训学学分和心心态问卷卷要求。工作职责责1值班：按按规定的的值班制制度值班班。A、着车车管员服服装，使使用标准准姿势；B、值班班记录完完整清楚楚，交接接事项齐齐全，无无缺漏；2车管：对对车场入入口或出出口的车车辆秩序序有效控控制。A、无外外来车辆辆进入固固定车位位停车现现象，不不出现交交通事故故；B、无机机动车（不含摩摩托车）被盗事事故。3收费：对对临时停停车进行行收费。A、无收收费不给给票或多多收

32、费行行为；B、不丢丢失任何何票据。2.5.6巡逻逻岗秩序序维护员员职位说说明书职位描述述职位名称称巡逻岗秩秩序维护护员直接上级级本班班长长直接下级级无入职资格格A、学历历：高中中及以上上学历。BB、经验验：有物物业管理理秩序维维护员服服务经验验者优先先。C、证件件：有军军人退伍伍证者优优先。D、技巧：有个人人专长(体育、武术)者优先先。E、年龄龄：277岁以下下 FF、性别别：不限限 GG、身体体状况：健康、身高11.700M以上上、视力力1.00以上职位要求求具体项目目绩效评估估标准工作能力力专业知识识法律、法法规及条条例基本本知识 B、军体拳拳 C、车辆辆指挥手手势 D、所所在小区区应知应

33、应会 EE、物业业管理基基础知识识达到公司司规定的的培训学学分工作技能能A、判断断能力B、理解力力C、处处世能力力D、客户户服务技技能E、突突发事件件处理能能力达到公司司规定的的工作技技能问卷卷要求。工作心态态A、服从从性BB、责任任心C、集体体荣誉感感DD、自我我提升意意识达到公司司规定的的培训学学分和心心态问卷卷要求。工作职责责1巡逻：按按规定线线路进行行巡视，并填写写签到表表（或正正确使用用巡更器器）。A、确保保按规定定线路及及规定时时间巡查查并有完完备记录录；B、对突突发事件件立即报报告主管管并保护护好现场场。2治安维护护：维护护小区治治安秩序序的稳定定。A、有效效劝阻违违反管理理规定

34、影影响他人人休息的的行为；B、对于于车辆受受损、住住户失窃窃等突发发事件应应三分钟钟内向主主管报告告，并保保护好现现场；C、对正正在进行行的违法法犯罪行行为勇于于制止，不出现现坐视不不理现象象；3车辆指挥挥：对车车辆行驶驶与正确确停放进进行指挥挥。A、对乱乱停乱放放车辆给给予正确确劝导，无违章章停放现现象；B、对小小区发生生车辆堵堵塞时二二分钟内内赶到现现场进行行疏导，在最快快时间内内恢复正正常。2.5.7秩序序维护班班长职位位说明书书职位描述述职位名称称秩序维护护员班长长直接上级级秩序维护护员主管管直接下级级本班队员员入职资格格A、学历历：高中中及以上上学历。B、经经验：本本公司一一年以上上

35、工作经经验；有有物业管管理经验验者优先先。C、证件件：有军军人退伍伍证。DD、技巧巧：有个个人专长长(体育育、武术术)者优优先。E、年龄龄：277岁以下下 FF、性别别：不限限 GG、身体体状况：健康、身高11.700M以上上、视力力1.00以上职位要求求具体项目目绩效评估估标准工作能力力专业知识识相关法律律法规常常识 BB、军体体拳 C、车辆辆指挥手手势D、秩秩序维护护员知识识E、物物业管理理基础知知识达到公司司规定的的培训学学分工作技能能A、判断断能力B、理解力力C、督导导能力D、客户服服务技能能达到公司司规定的的工作技技能问卷卷要求。工作心态态A、服从从性BB、责任任心C、集体体荣誉感感

36、D、自自我提升升意识EE、表率率性达到公司司规定的的培训学学分和心心态问卷卷要求。工作职责责1带班：执执行主管管的指令令，负责责本班秩秩序维护护员日常常管理工工作。A、执行行指令准准确、有有效； B、每日准准时带领领本班队队员做好好交接班班工作；C、保证证本班队队员不早早退、不不迟到； DD、杜绝绝队员因因服务态态度引起起的投诉诉；E、当班班期间，无机动动车（不不含摩托托车）被被盗事故故2会务：召召开本班班会议，总结工工作要点点并解决决实际问问题，对对本班队队员提出出具体工工作要求求并做好好记录。A、每周周组织一一次班务务会，无无遗留问问题；B、会务务记录完完整无遗遗漏。3培训：带带班前后后提

37、出要要求和讲讲评，并并协助主主管完成成培训计计划。讲评有效效落实到到工作当当中，保保证各岗岗位完成成工作任任务。4协调：协协调本班班与其它它班组工工作关系系以及本本班队员员之间关关系。5检查：本本班队员员上岗执执勤情况况，纠正正违规现现象。6建议：依依据队员员实际表表现对队队员提出出相应的的奖惩建建议。2.6管管理规章章制度和和考核办办法目录录“没有有规矩，不成方方圆”。健全全、规范范的管理理规章制制度是我我们实施施科学管管理、提提供优质质服务的的依据。在【诚诚品上院院】的管管理服务务中，我我们将严严格按照照ISOO90001:220000质量管管理体系系、ISSO1440011环境管管理体系

38、系、OHHSASS180001职职业健康康安全管管理体系系的要求求，并结结合成都都市物业业管理法法律法规规及小区区的实际际情况，制订一一套完善善的管理理规章制制度。限于篇幅幅，我们们仅将【诚品上上院】管管理规章章制度及及考核制制度目录录摘录如如下（包包括但不不限以下下内容）：2.6.1管管理纲要要公司宣言言管理体系系运营体体系管理体系系体系文文件管理体系系纲要管管理管理体系系体系文文件控制制管理体系系记录控控制管理职责责管理承承诺管理职责责质量、环境、安全方方针管理职责责策划管理职责责职责和和权限管理职责责管理者者代表管理职责责沟通管理职责责管理评评审资源管理理资源提提供资源管理理设施及及环境

39、资资源资源管理理信息管管理服务实现现实现过过程策划划服务实现现与相关关方有关关过程服务实现现采购服务实现现服务提提供控制制服务实现现测量装装置控制制测量、分分析和改改进品质改改进测量、分分析和改改进体系业业绩测量量测量、分分析和改改进体系内内审测量、分分析和改改进服务过过程监控控测量、分分析和改改进服务产产品监控控测量、分分析和改改进损失的的预防行政资源源行动纲纲领外委工程程管理程程序保洁（消消杀）服服务管理理程序园艺养护护管理程程序设备管理理控制程程序环境因素素识别与与评价管管理程序序2.6.2程序序文件2.6.2.11 行政政资源程程序文件件 公司简介介 公司组织织架构图图程序分公司组组织

40、架构构图程序序机构职能能管理程程序人力资源源计划管管理程序序物业运营营模式程程序使命宣言言诠释程程序公司司歌歌决策管理理程序行政公文文控制程程序文件记录录控制程程序2.6.2.22人力资资源程序序文件职位管理理程序人力资源源调配程程序考考勤管理理程序职职业生涯涯培训管理理程序2.6.2.33 流程程资源程程序文件件前期介入入管理程程序 服服务供方方管理程程序外委工程程管理程程序 保保洁（消消杀）服服务管理理程序园艺养护护管理程程序 设设备管理理控制程程序2.6.2.44客户资资源程序序文件客户关系系维护程程序市场信息息管理程程序社区互动动活动管管理程序序大型活动动管理程程序社会公共共关系协协调

41、程序序品牌危机机管理程程序客户绩效效测量程程序2.6.2.55财务资资源程序序文件收入（费费）管理理程序停车场收收费管理理程序成本费用用报销程程序税务筹划划管理程程序预算管理理程序合同管理理程序利润分配配程序固定资产产管理程程序资金管理理程序财务控制制程序2.6.3作业业指导书书2.6.3.11行政资资源作业业指导书书物业管理理处分类类作业指指导书行政资源源专业委委员会职职能作业业指导人力资源源专业委委员会职职能作业业指导客户资源源专业委委员会职职能作业业指导财务资源源专业委委员会职职能作业业指导文件保密密管理作作业指导导书信息传递递编码作作业指导导书流程图编编制作业业指导书书部门代码码一览表

42、表作业指指导书车辆管理理作业指指导书接待管理理作业指指导书就餐管理理作业指指导书管理提案案作业指指导书体系内部部审核作作业指导导书不合格原原因消除除作业指指导书2.6.3.22人力资资源作业业指导书书总经理职职位说明明书公司副总总经理职职位说明明书管理者代代表职位位说明书书总经理助助理职位位说明书书行政事务务部职位位说明书书人力资源源部职位位说明书书市场拓展展部职位位说明书书品质管理理部职位位作业指指导书物业管理理处职位位说明书书职员辞职职（退）作业指指导书责任人问问责制作作业指导导书职员调配配作业指指导书职员离职职交接审审计作业业指导书书作息时间间管理作作业指导导书职员福利利发放作作业指导导

43、书公司职业业规划管管理作业业指导书书人力资源源储备作作业指导导书培训实施施作业指指导书秩序维护护员培训训实施作作业指导导书内部沟通通作业指指导书劳保用品品管理作作业指导导书健康安全全危险源源管理作作业指导导书职员绩效效评估作作业指导导书职员行政政奖惩作作业指导导书2.6.3.33流程资资源作业业指导书书前期特约约服务作作业指导导书前期物业业建议作作业指导导书前期外部部关系管管理作业业指导书书交接验收收作业指指导书楼宇资料料移交作作业指导导书入伙筹备备管理作作业指导导书入伙手续续办理作作业指导导书装修管理理作业指指导书巡逻岗服服务作业业指导书书车场岗服服务作业业指导书书秩序维护护员服饰饰配置作作

44、业指导导书秩序维护护员器材材配置作作业指导导书内务管理理作业指指导书秩序维护护员交接接班作业业指导书书紧急集合合作业指指导书小区布防防作业指指导书消防安全全管理作作业指导导书秩序维护护员礼仪仪标准秩序维护护员禁令令停车场责责任险报报险作业业指导书书灭火应急急管理管管理作业业指导书书投诉受理理作业指指导书答客问标标准作业业指导书书客户助理理礼仪标标准作业业指导书书物料管理理作业指指导书服务供方方管理作作业指导导书保洁服务务检验标标准作业业指导书书消杀工作作作业指指导书化粪池管管理作业业指导书书园艺服务务检验标标准作业业指导书书农药使用用作业指指导书机电设备备管理作作业指导导书设备房管管理作业业指

45、导书书维修工作作房管理理作业指指导书测量仪器器管理作作业指导导书低压配电电系统操操作及保保养作业业指导2.6.3.44客户资资源作业业指导书书开发商关关系维护护作业指指导书目标客户户信息及及关系管管理作业业指导社区互动动活动作作业指导导书大型活动动管理作作业指导导书物业公公司人编辑出出版作业业指导书书社会公共共关系协协调作业业指导书书客户满意意指数测测量作业业指导书书2.6.3.55财务资资源作业业指导书书投资管理理作业指指导书收费定价价作业指指导书电脑收费费作业指指导书发票收据据作业指指导书停车场收收费管理理作业指指导书税务筹划划管理作作业指导导书预算管理理作业指指导书合同管理理作业指指导书

46、固定资产产管理作作业指导导书资金管理理作业指指导书2.6.4支持持性文件件2.6.4.11行政资资源公司职能能部门人人力资源源配置计计划公司物业业管理处处人力资资源配置置计划会议安排排（签到到）表日常文件件标准格格式传真文件件标准格格式程序文件件标准格格式作业指导导书标准准格式图纸资料料归档登登记表档案登记记卡档案借阅阅申请单单档案借阅阅登记表表档案销毁毁记录表表图纸资料料归档登登记表月份检查查车辆记记录表车辆维修修（保养养）申请请表出车记录录表接待安排排表管理提案案受理登登记表管理提案案评审实实施表布评审表表体系执行行检验记记录体系执行行检验报报告表（部门）管理处现现场检验验指南文件修改改建

47、议管理评审审会议记记录年度第 次体体系内部部审核计计划2.6.4.22人力资资源职员招聘聘面试表表职员调动动通知单单人力资源源调配申申请表考勤表排班表值班表职员加班班申请单单请假单公司管理理层职位位体系公司作业业层职位位体系公司总部部管理层层职位工工资标准准公司管理理层职位位工资标标准公司作业业层岗位位工资标标准过节费发发放标准准（税后后）方案案公司职业业地图职员职业业发展计计划表公司职位位系列表表年度培训训计划职员互动动活动记记录职员满意意指数测测评表作业层职职员工作作问卷测测评表管理层职职员工作作问卷测测评表绩效评估估申诉表表职员奖惩惩呈批表表处理通知知单2.6.4.33流程资资源前期介入

48、入外部沟沟通记录录表房屋本体体交接验验收记录录设施设备备交接验验收记录录清洁交接接验收记记录楼宇资料料移交清清单楼宇房屋屋、配套套设备设设施移交交清单房屋装修修申请表表客户登记记表客户房屋屋验收单单入伙手续续办理流流程单物业装修修须知业主公约约住户手册册场地租赁赁合同装修审批批要点装修巡查查要点装修施工工许可证证装修整改改通知单单装修施工工人员出出入证值班记录录表来访登记记表放行条巡逻签到到表停车场交交接班记记录表车辆出入入卡消防检查查（保养养）记录录表突发事件件处理单单商铺消防防安全巡巡检表监控中心心值班记记录表灭火应急急预案委托银行行收款帐帐号修改改申请表表小区物业业出租登登记表小区出入入

49、证客户服务务中心值值班记录录表客户报修修流程单单车位租赁赁合同停车卡车位台帐帐采购申请请单（绿绿色、粉粉色）物料分类类价格目目录领料单盘点表物料报废废申请单单不合格品品处理单单入库单出库单环境因素素调查表表工程竣工工验收、移交证证明书工程保修修证明书书消杀工作作检查记记录表消杀药品品清单消杀通通知样样本园艺现场场工作记记录园艺养护护药品清清单机电设备备（设施施）分类类及代码码设备（设设施）保保养、中中修、大大修周期期设备设施施颜色标标识规定定年度机电电设备设设施维护护保养计计划设备（设设施）报报废申请请单机电设备备设施月月度管理理报告（样本）公共用水水用电和和物料季季度分析析报告设备设施施状况

50、年年度评估估报告（样本）设备（设设施）档档案台帐帐设备（设设施）档档案卡设备（设设施）维维修记录录表设备房变变更（动动工）审审批表年度测量量仪器检检定结果果汇总表表噪音源检检测表低压配电电系统运运行记录录表变压器保保养记录录表低压配电电柜保养养记录表表控制柜保保养记录录表发电机组组运行记记录表发电机保保养记录录表水泵月保保养记录录表水泵运行行记录表表给排水系系统设施施月检表表水箱（池池）清洗洗消毒计计划表水箱（池池）清洗洗加药记记录表消防栓月月检查登登记表灭火器检检查登记记卡消防检查查和保养养记录表表风机季度度保养记记录表道闸系统统季度保保养记录录表智能化停停车场系系统季度度保养记记录表防避雷

51、系系统半年年保养记记录表公用天线线月保养养记录电梯周检检表（见见外包方方）电梯季检检表（见见外包方方）2.6.4.44客户资资源管理报告告管理费收收支报表表本体维修修基金收收支报表表客户沟通通记录表表收发文登登记本客户满意意度测评评意见调调查汇总总表客户满意意度测评评意见整整改措施施表职员职业业生涯规规划表职员职业业发展评评估表2.6.4.55财务资资源各类款项项收入、支出汇汇总表发票（收收据）使使用明细细表作废、换换票发票票（收据据）明细细表发票（收收据）领领用、核核销登记记表收费标准准停车场收收入月报报表停车场交交接班记记录接待安排排申请资金申请请表预算费用用审批表表（预算算内）固定资产产

52、采购申申请单固定资产产台帐固定资产产报废申申请表固定资产产调配单单借款申请请单费用报销销单财务审计计事项分分类记录录2.6.5【诚品上上院】公公众管理理制度2.6.6综合合管理制制度DA001 工程规规划及验验收1.1发发展商营营业执照照1.2投投资商营营业执照照1.3施施工单位位营业执执照及承承建资格格证1.4工工程施工工合同1.5单单位工程程开工报报告1.6单单位工程程竣工报报告1.7施施工组织织设计（方案）报审表表、目录录1.8室室外工程程施工组组织设计计1.9图图纸会审审目录1.100市政工工程有关关检查验验收记录录1.111项目规规划证明明1.122项目红红线图1.133建筑工工程规

53、划划许可证证1.144单位工工程施工工许可证证1.155投资许许可证1.166征地使使用手续续1.177建筑工工程竣工工验收证证书1.188工程竣竣工核验验证书1.199环保验验收说明明书1.200工程消消防验收收意见书书1.211房屋及及公用设设施等竣竣工和交交接验收收交接表表1.222建筑、结构、给排水水、电气气等竣工工图目录录、文字字资料1.233房屋质质量保证证书1.244房屋使使用说明明书1.255房屋及及共用设设施等竣竣工和交交接验收收交接表表DA002 物业管管理机构构2.1物物业管理理公司简简介2.2物物业管理理公司资资质证书书2.3物物业管理理公司管管理体系系文件目目2.4物

54、物业管理理公司企企业法人人营业执执2.5物物业管理理公司税税务登记记证2.6经经营服务务性收费费许可证证2.7物物业管理理公司质质量管理理组织架架构图2.8 物业管管理公司司章程2.9物物业管理理公司企企业理念念2.100【诚品品上院】管理处处机构图图2.111【诚品品上院】管理处处简介2.122【诚品品上院】管理用用房手续续2.133收费许许可证2.144物业服服务合同同DA003 公众管管理制度度3.1【诚品上上院】服服务指引引3.2【诚品上上院】业业主公约约3.3【诚品上上院】精精神文明明建设3.4【诚品上上院】房房屋管理理规定3.5【诚品上上院】二二次装修修管理规规3.6【诚品上上院】

55、客客户搬出出/入管管理3.7【诚品上上院】物物业租赁赁管理3.8【诚品上上院】停停车场管管理规定定3.9【诚品上上院】摩摩托车、自行车车3.100【诚品品上院】防火与与防风管管理3.111【诚品品上院】治安管管理规定定3.122【诚品品上院】园林管管理规定定3.133【诚品品上院】水、电电管理3.144【诚品品上院】公共设设施管理理规3.155【诚品品上院】来访管管理规定定3.166【诚品品上院】电梯管管理规定定DA004 设施设设备管理理4.1设设备分类类及代码码4.2设设施清单单4.3设设备清单单4.4设设备台帐帐4.5设设备年检检修计划划4.6设设备保养养计划表表4.7测测量器具具及仪表

56、表鉴定计计划表4.8闭闭路监控控系统保保养检查查记录4.9避避雷系统统保养记记录DA005 业主资资料5.1业业主登记记表5.2业业主公约约5.3业业主收楼楼验收记记录5.4业业主身份份证复印印件5.5委委托银行行代收款款合同书书5.6房房屋配套套设施权权属清册册5.7客客户投诉诉受理登登记表5.8客客户请修修登记表表5.9派派工单5.100客户回回访记录录表5.111客户意意见征询询表5.122二次装装修申请请表DA006 房屋管管理及维维修养护护7.1 CI导导入执行行规范报报告7.2 企业形形象识别别系统7.3 整体规规划建议议报告书书7.4标识名名称及设设计制作作一览表表7.5平面示示

57、意图7.6 路标标、栋、楼层号号、门号号7.7公公共设施施周巡查查记录7.8房房屋完好好等级评评定表7.9二二次装修修汇总表表7.100商业网网点统计计表7.111户外广广告安装装审批验验收表7.122房屋外外观图片片资料DA007 给排水水系统8.1卫卫生许可可证8.2清清洗消毒毒许可证证8.3维维修企业业技术资资格等级级证书8.4清清洗消毒毒合同8.5清清洗消毒毒合格证证8.6操操作人员员健康合合格证8.7水水池(箱箱)清洗洗消毒工工作时间间安排8.8水水箱、水水池清洗洗清单8.9清清洗消毒毒记录8.100水箱、水池清清洗加药药记录8.111卫生检检测结果果报告8.122水泵保保养记录录8

58、.133停水应应急方案案DA008 供配电电系统9.1变变配电设设备巡视视记录表表9.2低低压配电电柜保养养记录表表9.3低低配电柜柜运行巡巡视记录录表9.4控控制柜保保养记录录表9.5供供用电合合同9.6用用电许可可证DA99 电电梯系统统10.11电梯分分包方营营业执照照10.22电梯维维修保养养安全认认可证10.33电梯维维修保养养合同10.44电梯故故障困人人救援法法10.55电梯移移交手续续10.66层门开开锁钥匙匙安全使使用守则则10.77电梯保保养报告告书10.88电梯准准用证10.99电梯年年检抽样样检验通通知单10.110年检电电梯明细细表10.111整改通通知单10.112

59、电梯月月检查评评分表DA110 秩秩序维护护员系统统11.11秩序维维护员系系统组织织机构图图11.22紧急集集合方案案11.33电话代代码一览览表11.44秩序维维护员值值班记录录11.55来访登登记表11.66突发事事件处理理单11.88岗位设设置一览览表11.99夜间查查岗记录录表11.110秩序序维护员员服务每每日抽检检表11.111安全全疏散图图11.112停车车场安全全标志DA111 消防管管理12.11 消防防组织机机构图12.22 消防防系统流流程图12.33 管理理处火警警处理程程序图12.44 管理理处火灾灾处理程程序图12.55 灭火火应急方方案12.66 消防防控制中中

60、心值班班记录12.77 消消防设施施月保养养记录12.88 消消防设施施年保养养记录12.99 风风机保养养记录12.110 消消防设施施器材清清单DA112 环境管管理13.11 环卫卫设施一一览表13.22保洁系系统组织织机构图图13.33 保洁洁服务每每月检查查表13.99 垃垃圾日产产日清记记录13.110 消消杀工作作记录表表13.111 “杀虫、灭鼠”消杀确确认表DA113 社区文文化14.11 精神神文明建建设公约约14.22 社区区文化活活动计划划14.33 社区区文化活活动资料料14.44 宣传传栏内容容登记表表DA114 财务收收费管理理15.11 滞纳纳金收费费标准15.