某现代商业广场整体商业运营方案

1、PAGE PAGE 115重庆现代代商业广广场整体体商业运运营方案案目 录录第一部分分 前 言 1.背 景 42.目 的 43.方案案的涉及及出发点点 554.方案案说明 6第二部分分 市市场研究究 GDP 77GDP的的构成 88居民消费费价格指指数 10固定资产产投入 111社会消费费品零售售总额 112 居民消消费能力力 115人口及人人口发展展状况 118重庆未来来发展规规划及重重大事件件影响分分析 255零售业趋趋势及商商业地产产发展趋趋势 311重庆商圈圈现状及及商圈发发展趋势势 337第三部分分 项项目概要要 46第四部分分 项项目SWWOT分分析 553第五部分分 项项目定位位

2、及定位位思想 商圈战略略定位 58项目战略略定位 60企业文化化 661业态定位位 663主体定位位 664功能定位位 666市场定位位 667形象定位位 669第六部分分 项项目规划划与布局局 资产处建建议与规规划规模模确定 70业态组合合及分布布 72项目物业业规划及及改造 822第七部分分 运运营管理理纲要 组织机构构 87招商运营营 88营销策略略 91管理理念念 93第八部分分 项项目投资资、经营营绩效分分析（概概算） 项目投资资概算 94年度经营营绩效概概算 966年度经营营费用概概算 988五年财务务流量分分析 1000物业价值值变现及及变现能能力分析析 1102题后记说说明 1

3、044重庆现代代广场整整体商业业运营方方案第一部分分：前 言言背 景景 重庆庆市江北北区国有有资产经经营管理理有限责责任公司司(以下下简称“国资委委”)在江江北区观观音桥商商业步行行街所属属项目“现代广广场”为大型型综合性性商业项项目，共共分A、B、CC、D四四个区域域。本方方案另综综合考虑虑原观音音桥农贸贸市场纳纳入整体体规划之之中，共共有商业业（裙楼楼）建筑筑面积约约23447222平方米米（未含含农贸市市场部分分）。 重庆庆盎然实实业有限限公司与与国资委委共同协协商，就就上述项项目的商商业部分分（以下下简称“本项目目”）拟共共同出资资合作运运营。特特出具本本报告以以确立本本项目的的宏观运

4、运营方略略。2.目目 的的 研究究并评估估本项目目的商业业经营潜潜力； 为本本项目确确立可持持续发展展战略和和运营方方略； 就本本项目的的影响因因素预以以评估并并确立新新的规划划思路； 评估估本项目目未来的的投资、经营、回报前前景及整整体投资资收益。3方案案设计的的出发点点 以长长、中、短期目目标相结结合，并并以资源源系统整整合为目目标，确确保本项项目能成成为未来来北部商商圈的新新龙头企企业，重重庆、乃乃至西南南地区的的知名企企业。 方案案设计中中期望通通过高远远战略和和大手笔笔，以期期拉动观观音桥商商圈的升升级和商商圈整体体价值。 方案案设计是是充分考考虑了资资产的保保值和增增值的长长期效益

5、益，尽量量回避因因急功近近利而损损害整体体效益和和整体商商业价值值的体现现。 方案案的系统统设计中中充分考考虑了操操作和实实施的可可行性和和可操作作性。 因项项目原规规划、设设计、内内外交通通组织等等存在致致命性的的先天性性缺陷，加之资资产关系系错综复复杂，因因而，在在方案设设计中以以盘活和和提升项项目整体体商业价价值的出出发点，增加了了投资和和实际操操作的复复杂性。 本方方案尽可可能结合合项目本本身与商商业大环环境，商商业发展展趋势等等宏观和和微宏因因素而规规划和定定位。4说明明 因时时间原因因，市调调方法略略显单一一，市场场的详尽尽调研尚尚不够充充分。因因此，实实操部分分及市场场资料部部分

6、在未未来运营营中会加加以针对对性调查查。 本方方案着重重于战略略性设计计，加之之有关项项目的诸诸多细节节了解尚尚不够充充分。因因此本方方案尚有有不完善善之处，有待进进一步完完善。 项目目的实际际运营是是在较系系统的机机构组织织和各专专业分工工形成，因此有有关物业业规划、招商组组织、企企业文化化、管理理理念、营销推推广等各各内容上上需在战战略方向向的指引引下分别别策划和和实施，本方案案尚未能能就此做做具体描描述。 本项项目中有有关投资资和经营营的相关关数据为为概算，加之细细节不充充分而不不够精确确，未来来的各专专项投资资将另行行分类预预算。第二部分分： 市场研研究国民生产产总值（GDPP） 总体

7、体特征：重庆市市的经济济在近年年保持了了连续高高速增长长的良好好势头，19997年20004年期期间，重重庆地区区生产总总值增速速高于全全国平均均水平，比直辖辖前水平平翻了一一番。220044年重庆庆市国内内生产总总值达到到26665亿元元，比上上年增长长12.2%。 19997年年6月118日，重庆直直辖，使使重庆从从经济发发展，城城市建设设、区域域影响力力和综合合竞争能能力等综综合方面面均得以以飞速发发展。国国家于119999年开始始实施的的西部大大开发政政策，使使作为西西部重镇镇的重庆庆发生了了翻天覆覆地的变变化。重重庆享有有的地方方政策和和大规模模的固定定资产投投入促使使重庆成成为在全

8、全国具较较强影响响力和代代表意义义的经济济重镇。 但是是，从经经济规模模上看，重庆与与国内经经济发达达地区和和一线城城市在经经济规模模上仍存存在着较较大差距距。在西西部十二二省区中中经济总总量排在在四川、广西、陕西、云南之之后，居居第五位位。增长长率在西西部排第第六位。GDP的的构成 第一一产业 19997年年到20004年年期间，重庆市市第一产产业在数数量逐年年下降，在国内内生产总总值中的的比例亦亦逐年下下降，第第一产业业占经济济总量的的比例从从19997年的的22.8%，下降到到20004年的的16.2%。第一产产业在GGDP中中比例的的下降，标志着着重庆城城市化进进程的快快速提高高，经济

9、济形态在在逐步走走向现代代化。由由于重庆庆下属区区县的城城市化进进程和众众多农业业人口的的影响，重庆与与国内的的一线城城市及发发达地区区相比仍仍存在一一定的差差距。 第二二产业 19997年年到20004年年间，重重庆市第第二产业业在数量量上保持持了高速速增长。在GDDP总量量中的比比例基本本保持稳稳定，由由19997年的的42.1%增增长到220044年的444.33%，第第二产业业在GDDP总量量的比例例比较高高，一方方面说明明了重庆庆仍然以以机械、汽车、电子、航空等等重工业业为主体体，另一一方面，重庆第第二产业业总量的的较高增增长速度度得益于于重庆市市政府对对高新技技术产业业的重点点发展

10、和和招商引引资的成成效。 第第三产业业 重庆庆市第三三产业在在GDPP总量中中的比例例逐年提提高，已已由19997年年的355.1%增长到到20004年的的39.5%。第三产产业和第第二产业业结构的的差距进进一步缩缩小，第第三产业业将逐步步在整个个国民经经济中逐逐渐占有有主导地地位。 重庆庆市第三三产业的的结构与与发达地地区仍有有较大差差距，但但增长速速度强劲劲，随城城市化进进程的高高速发展展，预计计重庆在在第三产产业仍有有巨大潜潜力。居民消费费价格指指数（CCPI） 20004年年，重庆庆市居民民消费价价格指数数为1003.77%；进进入20005年年居民消消费价格格指数逐逐月下降降，055

11、年100月份CCPL指指数已降降至999.4%，国家家抑制投投资政策策及金融融新政效效应正逐逐步显现现。 物价价水平进进入负增增长区间间，消除除了通货货膨涨的的风险，却增加加了通缩缩紧根的的阴影，但物价价指数的的下降主主要因房房地产新新政及国国家产业业政策对对汽车、钢铁、水泥、铝制品品、房地地产等固固定资产产投入较较大产业业的抑制制和食品品价格指指数的下下降所致致。因此此对消费费品市场场的增长长将起到到推动作作用，使使居民的的实质消消费力处处于上升升态势，从而带带来对商商品需求求的增加加。固定资产产投入重庆市市固定资资产投入入自19997年年后大幅幅增长，总量从从19997年的的不足4450亿

12、亿元增长长到20004年年的16609亿亿元。220044年在宏宏观调控控背景下下仍然达达到266.8%的增速速，在本本西部十十二省区区的投资资总量排排在四川川、内蒙蒙、陕西西之后，居第四四位，但但重庆与与之相比比区域面面积较小小，且内内蒙、陕陕西有大大量投资资为国家家用于水水土保持持和退耕耕还林，相比之之下重庆庆的实际际投资效效果和对对经济的的刺激更更为明显显。 固定定资产投投入的不不断加大大和绝对对总量将将促使重重庆经济济继续保保持高速速增长，并对第第三产业业的拉动动、农村村城镇化化建设、城市建建设规模模的扩大大和就业业产生重重要而积积极的影影响。5社会会消费品品零售额额 社会会消费品品零

13、售总总额体现现了重庆庆市总体体的购买买能力，增长水水平则体体现了消消费趋势势和市场场潜力，是影响响商业物物业和零零售企业业的重要要因素。 20004年年重庆市市全年实实现社会会消费品品零售总总额9555亿元元，比上上年增长长14.3%，比20003年年提高44.8个个百分点点，20005年年上半年年仍保持持了133.8%的增速速。自直直辖以来来的8年年间，社社会消费费品零售售总额保保持了持持续、稳稳定、高高速增长长的态势势。 重庆庆市社会会消费品品零售总总额的增增长因素素可归纳纳为重庆庆的经济济快速增增长，居居民可支支配收入入的上升升。另外外一方面面表现出出居民消消费升级级的快速速形成，储蓄意

14、意愿的下下降和对对收入预预期的增增长。 另外外随重庆庆商业大大都市的的膨勃兴兴起，商商业设施施日趋完完善，各各商圈不不断扩大大，商业业网点急急剧膨胀胀，商业业流通规规模进一一步扩大大，也促促使社会会零售总总额的快快速增长长。 重庆庆市政府府的“大商贸贸、大流流通”政策及及各区对对本区商商贸流通通和商圈圈建设的的重视也也促使产产业的升升级和规规模的扩扩大。 零售售业各新新兴业态态的快速速崛起和和连锁业业的快速速发展对对消费市市场产生生重大影影响，到到20004年全全市连锁锁企业门门店总数数达到660000多个，实现零零售额1162亿亿元，分分别比上上年增长长20.4%和和28.9%；连锁企企业占

15、社社会消费费品零售售总额的的比例上上升到112%。 按行行业分析析，20004年年批发零零售贸易易零售总总额达8812.9亿元元，占社社会消费费品总额额的比重重提高到到85%，较上上年增长长13%；其次次为餐饮饮业，达达到1332亿元元，比上上年增长长23.1%，值得留留意的是是，餐饮饮业连续续保持了了高速增增长，并并超过总总体零售售额增幅幅的8.8个百百分点，表现出出城市生生活水平平的显著著提高，生活节节奏加快快对餐饮饮市场的的积极推推动，同同时饮食食多元化化和网点点的大规规模扩张张，为餐餐饮业发发展提供供了广阔阔空间，也显示示居民对对餐饮服服务业需需求殷切切。 按区区域分析析，20004年

16、年重庆市市城市消消费品市市场完成成社会消消费品零零售额5555.1亿元元，比上上年增长长15.1%，占重庆庆市总量量的588.1%；农村村消费品品市场完完成社会会消费品品零售额额3999.9亿亿元，比比上年增增长133.2%，其中中县的社社会消费费品零售售额1229.55亿元，增长114.99%；县县以下的的社会消消费品零零售额2270.4亿元元，同比比增长112.44%。 从区区域消费费及重庆庆的人口口分布结结构来看看，重庆庆主城区区对各区区、县、镇的商商业辐射射力仍然然较强，但主要要体现在在高档、大件和和耐用消消费品上上。另外外随城乡乡经济一一体化进进程和农农村经济济改革的的深入，各经济济

17、区域的的快速发发展，促促使区、县和农农村的消消费正处处于快速速升级进进程，消消费能力力也得以以快速增增强。6居民民消费能能力可支配收收入 重庆庆市20004年年城镇居居民人均均可支配配收入992211元，较较上年增增长133.9%，扣除除价格性性因素实实际增长长9.88%;直直辖后的的8年间间,重庆庆居民生生活水平平不断提提高，可可支配收收入持续续增长。在西部部大开发发十二省省、区中中跃居第第一位，但与高高收入地地区仍有有较大差差距，如如与上海海相差663%，与深圳圳仍相差差61%。 近年年农业改改革推动动和农民民税费的的大幅减减负，农农村居民民近年的的纯收入入已扭转转缓慢增增长趋势势而实现现

18、快速增增长，220044年农村村居民的的人均纯纯收入225355元，较较上年增增长144.5%，扣除除价格因因素实际际增长66.9%。 居民民收入的的持续增增长对于于第三产产业产生生了积极极的促动动作用，居民对对收入预预期整体体看好，也促使使各阶层层消费需需求处于于升级阶阶段；农农村居民民促动县县域，县县域促动动城镇，城镇促促动重庆庆主城区区，各级级呈逐级级放大效效应。消费性支支出 20004年年重庆城城镇居民民消费性性支出779333元，较较上年增增长122%；其其中食品品性支出出30115元，增长111.66%；衣衣着支出出7800元，增增长6.1%；家庭设设备及用用品性支支出4774元，

19、下降00.3%；医疗疗保健支支出5338元，增长117%；交通通通信支出出8655元，增增长95%；教育文文化及娱娱乐服务务支出112011元，增增长177%；居居住及用用房支出出9033元，增增长2118%。城市市居民的的恩格尔尔系数33788%，农农村居民民的恩格格尔系数数仍高达达56%。家庭消费费支出结结构 家庭庭支出结结构中食食品占337.88%；衣衣着占110%；家庭设设备及用用品占66%；医医疗保健健占7%；交通通通信占占8%；教育文文化和娱娱乐服务务占155%；居居住及用用房占111%；其它性性支出占占2.22%。家家庭支出出结构中中呈现出出新的特特征。消费特征征由于政策策性原因

20、因和统计计数据的的局限性性，居民民的收入入、支出出及在消消费市场场中心的的体现与与实际情情况有一一定偏差差，具体体特征表表现为： 收入入两极分分化严重重，并呈呈现出日日趋严重重的态势势。 社会会的高收收入阶层层如公务务员、企企业主及及对企业业和社会会资源占占支配能能力人群群的实际际收入和和可统计计收入差差距甚大大，社会会隐性收收入在这这部分人人群中占占有比例例极大，同时带带动周边边亲朋好好友的财财富效应应亦有扩扩大，因因此在实实际收入入和支出出中有较较大偏差差。 由于于权力资资源相对对垄断性性和中国国人情事事故的文文化背景景，在实实际消费费中会有有大量的的请客、送礼和和集团购购买性消消费，而而

21、这部分分消费在在一定程程度上占占有较大大份额，而实际际数据尚尚无法统统计。 各阶阶层消费费支出均均呈现出出升级特特征，从从农村居居民换彩彩电，到到城市居居民换液液晶电视视，高收收入阶层层二次置置业等，各阶层层呈现逐逐级放大大和上升升态势。 由于于医疗、教育体体制改革革的失败败，社会会保障体体系的弱弱化，人人际交往往费用的的增加，做为社社会主体体的普通通城市居居民用于于医疗、教育、交通、通信等等方面的的负担较较重，对对于收入入单一，保障收收入不足足的家庭庭而言，消费能能力普遍遍仍显不不足。 随消消费能力力的提升升，居民民生活品品质的提提高。家家庭用于于旅游和和服务性性支出呈呈快速增增长势头头，因

22、此此对第三三产业，尤其是是餐饮、娱乐、休闲、文化等等方面行行业将产产生巨大大的促进进作用。7人口口及人口口发展状状况对于零售售企业和和零售物物业来说说，做为为城市最最终消费费者的人人口。无无疑是最最重要的的影响因因素之一一。 城市市人口与与城市建建设的发发展，规规划和区区位的演演变将对对商圈和和未来零零售格局局产生重重要的影影响。重重庆地理理位置和和地域特特征的特特殊性与与人口的的规模、发展、演变、迁移都都将对零零售业产产生根本本性的影影响。户籍人口口 据统统计局公公布资料料，20004年年重庆市市户籍人人口31144.23万万人，较较上年增增长644.133万人，常住人人口27770.98万

23、万人，较较上年减减少6.49万万人，其其中城镇镇人口为为12005.22万人，城镇化化率433.5%；人口口出生率率9.445%；自然死死亡率66.6%；自然然增长率率2.885%。城镇化水水平 20000年年20004年，重庆市市城镇化化水平分分别为335.66%、337.44%、339.99%、441.99%和443.55%，年年均增长长1.998%；需要说说明的是是20004年较较19997年直直辖前的的城镇化化率提高高了144.5%；随着着经济的的快速发发展和城城市进程程的加快快，大批批农村人人口正从从土地中中解放出出来，逐逐渐向二二、三产产业转移移，人口口的空间间分布也也逐渐向向城镇

24、聚聚集。人口结构构 在人人口年龄龄结构方方面014岁岁的人口口占211.2%；15564岁岁占677.9%；655岁以上上人口占占10.9%；其中880岁以以上人口口达到11.2%；按性性别化分分的男、女比例例为1008：880。老龄化社社会 20004年年,重庆庆市655岁以上上老年人人口比重重达100.9%，总量量达3002万人人。已超超过7%的老龄龄社会分分界线33.9%。随生生活质量量的不断断提高，老龄化化趋势在在未来220年间间还将呈呈现高速速增长趋趋势。老老龄化社社会的日日益突出出将对社社会、经经济、生生产、分分配、消消费、社社会保障障产生重重大影响响和冲击击。 老龄龄化将导导致老

25、年年抚养比比提高，加重劳劳动人口口的负担担，增加加社会保保障负担担；从而而降低政政府资金金积累和和投资能能力，亦亦对家庭庭消费收收支、经经济发展展和带动动生产率率的提高高产生消消极影响响，亦对对消费市市场结构构产生重重大影响响。流动人口口 20004年年，重庆庆市流动动人口总总量达到到6499万人，占全市市总人口口的233.5%；其中中流出市市外的人人口4007万人人，外省省（市）流入人人口约556万人人；省际际间人口口总迁移移率为116.77%，净净迁移率率为-112.77%。 市域域内流动动人口1187万万人，占占全部流流动人口口总数的的28.7%，在本区区、县以以内流动动的人口口为888

26、万人；区、县县间流动动的人口口为988万人。按户籍籍在市区区主城九九区流动动的人口口占总流流动人口口的255%，主主要在主主城区间间流动和和迁移。渝西经经济走廊廊（万盛盛区、双双桥区、潼南县县、铜梁梁县、大大足县、荣昌县县、江津津市、合合川市、南川市市）人口口流动比比例占总总流动比比例的442.44%；三三峡库区区经济生生态区（万州区区、涪陵陵区、长长寿区、梁平县县、城口口县、丰丰都县、武陵县县、忠县县、开县县、奉节节县、巫巫山县、秀山县县、彭水水县）人人口流动动比例占占总流动动人口的的比例为为32.6%。 根据据重庆市市的人口口、经济济及流动动特征，有4000万人人在中国国其它经经济发达达地

27、区从从事建筑筑、工业业生产，且流出出人口多多为农村村闲置劳劳动力，一方面面可表现现他们将将异地收收入的相相当部分分用于重重庆消费费，另一一方面则则反映他他们整体体消费能能力多显显不足，主要分分布在县县域。流流入人口口多为学学习、经经商或异异地工作作，消费费能力相相对较强强，区内内流动人人口则对对重庆主主城区消消费有较较明显的的拉动作作用。同同时反映映有大量量外区、县人口口在主城城区购房房、生活活的特征征极为明明显，且且各区、县消费费能力较较强的人人口在主主城区消消费比例例较大。人口分布布 主城城九区共共计人口口5500万人，其中城城镇人口口3188万人，农业人人口2332万人人。各区区人口总总

28、量分别别为渝中中区600万人；大渡口口区200.599万人（其中农农业人口口6万人人）；江江北区447.116万人人(其中中农业人人口100万人)；沙坪坪坝区668.885万人人(其中中农业人人口为221万人人);九九龙坡区区73.26万万人(其其中农业业人口224万人人)；南南岸区449万人人(其中中农业人人口133万人)；北碚碚区644万人(其中农农业人口口36万万人)；渝北区区81.6万人人(其中中农业人人口599万人)；巴南南区855.733万人(其中农农业人口口62万万人)。各区人人口分布布中，渝渝北、巴巴南、北北碚新辖辖区农业业人口占占较大比比重。 本人人口分布布统计为为20002

29、年底底数据，而近年年房地产产市场的的快速崛崛起使人人口分布布发生了了较大变变化，各各区居住住人口因因此而不不断发生生区域变变化。尤尤其江北北、渝北北区域的的大型住住宅楼盘盘较为集集中，未未来几年年中北部部区域的的居住人人口将激激增，而而渝中区区实际居居住人口口将呈下下降趋势势，预计计未来十十年渝中中区人口口将从高高峰期的的70万万降至550万人人口。 随城城市的拆拆迁改造造，农业业用地、工业用用地的大大规模征征用。居居住狭窄窄区域的的人口将将迁至环环境更为为适宜居居住的新新区域，而农业业人口因因农转非非和拆迁迁安置而而演变为为城镇人人口。另另一方面面一些高高收入人人群及政政府机关关人员正正处于

30、二二次置业业阶段，而北部部地区的的交通、环境和和密集高高档楼盘盘将形成成高消费费人群居居住区。 由此此，未来来重庆主主城区域域的实际际消费人人口和区区域的分分布也将将发生根根本性改改变。就就目前来来看主城城九区的的总人口口规模为为户籍人人口5550万人人，非农农业人口口3188万人，外省区区流入人人口566万，九九区以外外区、县县流入主主城区约约88万万人。由由此得出出主城消消费的城城镇人口口为3118万+56万万+888万=4462万万人，若若计算农农业人口口区、县县人口和和旅游人人口在主主城的消消费，则则实际人人口规模模超过5500万万人。五五年以后后重庆主主城的非非农业居居住人口口将超过

31、过7300万人，而江北北、渝北北两区的的城镇居居住人口口将会从从目前的的60万万增加至至超过1120万万人口的的规模。8重庆庆未来发发展规划划及重大大事件影影响分析析在以下部部分，将将通过简简要对重重庆未来来的城市市发展规规划和商商来发展展规划，以及将将对重庆庆市经济济、特别别是零售售业企业业及物业业产生影影响的重重大事件件给以描描述后，综合分分析对本本项目可可能产生生的影响响。81 城市规规划 城市市总体规规划是城城市发展展和建设设的依据据，它确确立了重重庆未来来的城市市格局和和各区域域的功能能定位、发展方方向，对对于江北北观音桥桥商圈和和本项目目有着根根本的影影响作用用。 20005年年3

32、月，重庆市市人大通通过了重庆市市城市总总体规划划（2000520220）的报告告，该报报告是在在19998年经经国务院院批复的的总体规规划基础础上的最最新修编编报告，明确了了重庆主主城九区区都市经经济圈的的未来城城市发展展和建设设方向。城市规划划范围 规划划对重庆庆辖区88.244万k (修修编前为为26.6 kk)进进行经济济带划分分和整体体规划，其中都都市经济济区为主主城九区区，面积积达54473 k。规划至至20110年，都市区区总人口口7300万人，至20020年年都市区区人口9930万万人，城城市规划划配套按按10770万规规模进行行预设。城市格局局 预计计至20010年年，重庆庆市

33、城镇镇化水平平将达到到50%以上；20220年达达到655%左右右。市域域城镇分分为市域域中心城城市（主主城九区区）、区区域中心心城市、次区域域中心城城市。中中心镇和和一般镇镇5个等等级。依依托交通通干线，点轴式式发展，逐步形形成以都都市区为为核心，区域中中心为增增长级，次区域域中心城城市和中中心镇为为主体，其它小小城镇拱拱卫的级级次分明明，结构构合理，点轴相相连，互互动并进进的现代代城镇体体系。 重庆庆以“一片五五城多中中心组团团式”布局结结构，由由中部、北部、西部、南部和和东部片片区，一一个城市市中心和和6个城城市副中中心，城城市中心心包括渝渝中半岛岛、江北北城、弹弹子石在在内的重重庆CB

34、BD地区区。6个个副中心心则由观观音桥、沙坪坝坝、杨家家坪、南南岸中心心区、菜菜园坝、西永中中心区组组成。 重庆庆主城区区规模的的不断扩扩大，将将促使城城市消费费的急剧剧升级和和总量扩扩大，同同时使中中心城区区的辐射射力更为为强大，众星捧捧月的效效应使主主城区商商业机会会倍增。城市交通通 规划划建立以以大运量量快速干干道交通通为骨干干，一环环6线的的轨道网网为基本本车线网网，除快快速干道道、轻轨轨、地铁铁外，还还规划在在嘉陵江江规划建建设166座大桥桥（含现现状8座座），长长江规划划建设115座（现状55座），两江远远景预留留7座大大桥及越越江隧道道。中梁梁山规划划8座隧隧道（含含现状33座）

35、，铜锣山山规划建建设6座座穿山隧隧道（含含现状33座），两山远远景预留留4座穿穿山隧道道。 城市市交通的的日益改改善，使使原本因因地理特特征相对对独立的的各个片片区逐步步形成强强势互动动的整体体。各片片区之间间的相互互渗透和和相互辐辐射力日日益增强强。 主城城各区功功能和各各阶层的的迁移，演变随随城市新新格局的的形成而而加快，这也使使各区域域的未来来定位战战略后随随之做出出调整，在城市市的发展展和演变变中演绎绎未来新新格局的的形成。82 重大影影响事件件分析西部大开开发 西部部大开发发战略自自19999年实实施以来来对西部部地区的的经济促促进成效效卓著，虽然政政策效应应已日趋趋弱化，但已形形成

36、的区区域经济济带已形形成良好好势头。西部大大开发依依托欧亚亚大陆桥桥、长江江水道、西南出出海道等等交通线线，发挥挥中心城城市作用用，以线线串点，以点带带面，逐逐步形成成了陇海海兰新线线，长江江上游经经济带，南（宁宁）贵（阳）昆昆（明）经济带带。 西部部大开发发除鼓励励政策外外，针对对西部地地区改善善投资环环境的资资金投入入也日益益增大，并优先先安排基基础建设设项目，加大财财政转移移力度和和金融信信贷支持持，重庆庆享有的的财政税税收先征征后返的的优惠对对重庆投投资环境境的改善善产生了了巨大的的促进作作用。 重庆庆是长江江上游经经济区域域的龙头头，成渝渝经济圈圈的核心心，对区区域的带带动和促促进作

37、用用明显，同时具具有对长长江经济济带和西西南出海海经济线线、东盟盟经济区区域的较较强辐射射力。西西部大开开发战略略对重庆庆城市经经济、商商贸流通通和零售售物业均均将产生生积极的的推动作作用。加入世贸贸组织（WTOO） 中国国加入世世界贸易易组织的的4年间间，使中中国卷入入全球一一体化浪浪潮之中中，对重重庆的经经济发展展、企业业管理、社会生生活均产产生了重重大影响响。20003年年按入世世承诺，零售业业已全面面向外资资开放，除批发发、文化化产品、农产品品、成品品油等领领域外几几无限制制。 零售售业的全全面开放放，加剧剧了重庆庆商业的的竞争，国际性性商业企企业已全全面进入入重庆，而国内内零售企企业

38、为抢抢占竞争争先机，纷纷跑跑马圈地地，争夺夺网点资资源，加加剧了对对商业物物业需求求的同时时，也使使得零售售企业生生存环境境日益恶恶化。未未来间的的兼并、重组浪浪潮亦将将愈演愈愈烈。 零售售业的当当前形势势和发展展趋势将将对商业业物业有有积极的的影响，也促使使各种资资金，乃乃至海外外基金大大量涌进进国内商商业项目目，但这这对项目目的规划划、建设设、运营营和人才才要求也也愈来愈愈高。成渝经济济带 成渝渝两地的的互补性性，是成成渝地区区成为中中国西部部唯一成成片发展展，产业业和人口口最为集集中的地地区，西西部大开开发最重重要的地地区，被被喻为继继“长三角角”、“珠三角角”、“京津”经济带带后中国国

39、经济带带第四增增长极，除广泛泛被经济济界看好好外，国国家也将将“成渝经经济带”列为西西部最优优先发展展地区，并纳入入国家重重点发展展规划区区域。 随重重庆在各各经济圈圈的作用用发挥，重庆物物业价值值较国内内中心城城市偏低低的现状状将很快快被改变变，而作作为增值值空间巨巨大的商商业物业业（尤为为稀缺的的中心优优势网点点资源）将成为为受惠的的产业而而被广泛泛挖掘。重庆CBBD建设设 CBBD是城城市商业业和商务务的核心心,依托托便利的的交通和和聚合效效应的影影响,在在相对狭狭小的区区域内,聚集着着大量的的人口和和商机。 重庆庆的CBBD将分分成三大大块：现现代CBBD江北城城，传统统CBDD解放碑

40、碑，CBBD配套套服务区区南岸弹弹子石。重庆CCBD建建设的远远期目标标是成为为长江上上游和西西南地区区的区域域性国际际化商务务中心区区。依据据CBDD的功能能划分，加之解解放碑交交通制约约将给江江北CBBD提供供巨大的的机遇，虽然当当前的建建设尚显显缓慢，但随着着区域经经济的形形成，CCBD将将会使周周边区域域带来巨巨大变化化和商机机。尤其其江北地地势平坦坦、交通通发达，与外区区域相连连紧密，紧临机机场。随随着江北北房地产产市场的的发展可可能形成成的马太太效应，重庆北北部的吸吸引力将将会越来来越大，竟争力力越来越越强。 CBBD的建建设对城城市发展展的改变变和影响响巨大，例如美美国纽约约曼哈

41、顿顿，在区区区6.1k的土地地上，有有多达227000多万的各类类功能性性建筑，每平方方公里的的就业人人口达到到850000人人。再如如北京的的东三环环中路以以国贸为为中心迅迅速成为为北京新新的城市市中心，北京消消费能力力最强的的人群有有很大的的比例集集中在此此，由此此造就了了国贸、燕莎，等多个个高档商商业区域域。9零售售业发展展趋势及及商业地地产发展展趋势91国国内零售售业现状状 在对对外开放放的推动动下，中中国零售售业经过过多年的的快速发发展，取取得了惊惊人的成成就，随随着零售售业的全全面开放放，外资资大举进进入。零零售业发发展表现现为规模模迅速提提升。新新旧业态态并存发发展，市市场集中中

42、力度和和零售现现代化水水平迅速速提高。但是国国内零售售业仍存存在规模模偏小、战略缺缺失、经经营管理理水平粗粗放，盲盲目快速速膨胀等等问题。零售业态态重新整整合定位位 在充充分竞争争的市场场背景和和消费市市场日趋趋细分趋趋势中。新兴业业态发展展势头迅迅猛，新新兴业态态层出不不穷。商商务部于于20004年77月1日日正式发发布了国国内177种业态态的界定定标准，现代百百货、超超市、专专业店和和正迅猛猛发展的的购物中中心在零零售市场场中逐渐渐占据了了主导地地位。零售业规规模迅速速提升 20004年年全国社社会消费费品零售售总额达达到4226000亿元，中国的的消费品品市场规规模增长长迅猛，从1997

43、8年年到20004年年间年均均增长率率超过110%，而900年代以以后的平平均增长长率超过过15%。行业业规模较较90年年代初增增长了55.5倍倍，预计计到20010年年市场总总规模将将超过110万亿亿元。年年平均增增长将保保持在111%以以上，五五年后的的市场规规模将在在20005年基基础上增增长1倍倍。市场集中中度提高高 从零零售百强强企业的的商品销销售额和和商品零零售额的的平均规规模超出出市场规规模增长长速度，商品销销售总额额和商品品零售额额近年的的平均年年增长率率高达223.66%和226.88%，增增长速度度比社会会消费品品零售总总额高116.33%，市市场份额额也正向向各地的的优势

44、企企业集中中，零售售行业市市场集中中度提高高，不仅仅发挥了了稳定市市场的作作用，并并正在带带来工业业、商业业、消费费者三者者关系和和地位的的调整。新旧业态态并存发发展 900年代之之前，中中国零售售市场长长期保持持着国有有百货商商场一统统天下的的格局，市场份份额高达达60%以上，随消费费需求的的变化和和竞争的的加剧。大型综综合超市市，精品品、时尚尚等主题题百货，专业店店、便利利店、专专卖店、家居建建材中心心、仓储储百货等等新兴零零售业态态迅速崛崛起，成成为扩大大市场的的重要动动力。尤尤为超市市及专业业店的发发展最为为迅猛，近年的的增长速速度超过过了400%。 受到到新型零零售业态态的巨大大冲击

45、，传统百百货和综综合商场场进入了了巨大的的调整和和转型期期。百货货店也仍仍然保持持着市场场的主要要业态地地位，百百货店中中的五金金、电气气、家居居、食品品、日杂杂等品类类逐渐淡淡出，专专注于精精品化、品牌化化、时尚尚化的高高毛利商商品。传传统百货货在满足足大众消消费的基基础上，也正经经历着定定位和经经营的调调整和转转型之中中。全行业的的现代化化水平显显著提高高 中国国零售业业现代化化水平的的显著提提高，除除了现代代流通方方式和新新型业态态发展较较快外，先进流流通经营营与管理理技术也也得到快快速推广广和应用用。现代代信息技技术的在在管理方方法中的的广泛应应用，电电子商务务等新技技术的发发展，极极

46、大提高高了零售售业的管管理水平平。经营营、管理理和资源源整合的的高素质质人才也也逐步成成为行业业的重要要竞争因因素，促促使行业业的运营营管理水水平显著著提高，一批现现代化水水平较高高的零售售企业应应运而生生。外资大举举进入 从119922年至220033年，全全国零售售行业累累计实际际利用外外资约330亿美美元，批批准设立立外资商商业企业业3000家，分分店23300多多个。分分布在全全国近330个省省市，世世界前550强大大型零售售企业有有超过440家进进入了中中国。知知名的如如沃尔玛玛、家乐乐福、麦麦德龙、伊藤洋洋化堂等等，已经经逐步在在国内形形成了一一定的网网络规模模。9.2国国内零售售

47、业趋势势 零售售业企业业已逐渐渐成为渠渠道主导导者，对对上游产产业的主主导地位位进一步步加强。国内已已有超过过95%的商品品处于供供过于求求的状况况。中国国经济已已由供给给约束型型转为需需求约束束型，零零售业已已成为市市场经济济运行的的起点。未来几几年，随随着中国国推进流流通现代代化进程程的加快快，零售售业对上上游的决决定性作作用将更更加突出出。连锁经营营将是零零售企业业居主导导地位的的经营方方式 企业业联合、兼并、重组步步伐加快快，将成成为零售售业加快快规模扩扩张和跨跨地区发发展的主主要方式式。 零售售业态竞竞争将更更加激烈烈，百货货店将向向细分化化、个性性化发展展，传统统百货店店的市场场份

48、额将将逐渐萎萎缩。大大型的购购物中心心将在未未来几年年中迅猛猛发展，成为优优势渠道道资源拥拥者，而而成为未未来零售售业态的的新型主主导业态态。 零售售业专有有技术，信息技技术的应应用，使使经营技技术和管管理手段段日益现现代化，而零售售企业对对新技术术、新人人才的运运用而促促使其迅迅速成为为各区域域的优势势企业。 外商商进入步步伐进一一步加快快，也促促使国内内零售企企业快速速膨胀，竞争形形势更为为激烈。93购购物中心心发展趋趋势 900年代国国内的房房地产多多为小规规模楼盘盘，底商商是中国国商用房房地产的的典型特特征，随随着土地地价格的的不断上上涨，商商业用房房在房地地产项目目的比例例也日益益增

49、大。 旧城城改造、城市规规模扩大大、商业业企业跑跑马圈地地、第三三产业澎澎渤兴起起等因素素促使中中国的商商用房地地产呈燎燎原之势势，在巨巨大利益益的引诱诱下，众众多房地地产企业业的商业业房地产产项目和和规模也也呈现迅迅猛扩大大之势，20000年后后商业房房地产成成为新的的务称，也衍生生出了一一个巨大大产业市市场商业房房地产，全国号号称大型型购物中中心的商商业地产产项目已已多达近近10000家。 中国国商业房房地产企企业一直直未能超超越房地地产的局局限，而而始终在在营销技技术上寻寻找突破破，众多多的商业业房地产产一直在在“一卖就就死，一一租就乱乱”的怪圈圈中循环环，究竟竟是租还还是售，是回笼笼资

50、金还还是兼顾顾商业经经营，成成为营销销无法逾逾越的高高坎。分分零发售售、零散散出租的的风险在在全国各各地的商商业房地地产项目目中扩大大和漫延延。统一一规划、定位、经营终终成大势势所趋，广州天天河城、杭州金金涌广场场、万达达购物广广场等大大型商业业楼盘在在付出惨惨痛的教教训和沉沉重的代代价之后后，为中中国的商商业房地地产探索索出了新新的运作作理念和和方法为为业界所所广泛借借鉴。 “购购物中心心”这一新新的概念念和业态态在商业业地产的的集成发发展之下下，成为为商业物物业开发发和经营营的新模模式。购购物中心心是一种种复合性性业态，也是零零售业态态的最高高级形态态，但西西方的理理论和实实践与中中国实际

51、际情况差差距甚远远，无法法适中国国国情，这一概概念在中中国被房房地产企企业和营营销企业业以“漫天过过海”之术使使众多项项目变成成为了形形似而神神不似的的“伪购物物中心”。而“中国式式的”符合中中国不同同地区消消费特征征的购物物中心必必将显现现出强大大的生命命力和发发展潜力力。这种种集零售售管理与与地产开开发，集集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、教育、服务等等多功能能为一体体，在统统一筹划划、规划划、经营营模式为为大型商商业地产产的最佳佳模式。成为在在充分体体现经营营价值和和整体商商业价值值的基础础上，兼兼有丰富富生活、表现文文化、细细化服务务、促进进消费、经营和和带动城城市、活活跃旅游游等多元元

52、功能组组合的商商业形态态。10重重庆商圈圈现状及及商圈发发展趋势势图十四：重庆市市商圈规规划图总体状况况 特殊殊的地理理环境决决定了重重庆的商商业组团团式结构构发展，围绕主主城渝中中、沙坪坪坝、江江北、九九龙坡、南岸等等五区，相继形形成了解解放碑、沙坪坝坝、观音音桥、杨杨家坪、南坪五五大商圈圈形成了了各呈鼎鼎立之势势。 在各各区政府府对商贸贸流通的的大力投投入和积积极推动动下，各各商圈得得以飞跃跃式发展展，但普普遍存在在缺少统统一规划划和长远远的战略略性考虑虑，由此此形成了了各商圈圈自身的的特点不不足，商商业规模模庞大而而互动性性不足的的特点。除解放放碑商圈圈因传统统地位的的影响对对全市有有极

53、强的的辐射力力外，各各商圈对对外辐射射力较弱弱，甚至至本商圈圈内的消消费者到到解放碑碑消费的的习惯始始终难以以扭转，且各商商圈规模模的不断断扩大，商业物物业过剩剩，一定定比例的的商业企企业经营营绩效偏偏低成为为重庆商商业的一一大特征征。附表一：各商圈圈商业面面积供应应量仍呈呈不断放放大之势势商圈当前经营营面积当前供应应量预计近期期供应量预计远期期供应量当前年销销售面积积解放碑60万30万60万75万135亿亿沙坪坝45万18万30万40万65亿南坪20万15万30万45万54亿观音桥35万12万32万45万38亿杨家坪25万14万34万40万29亿合计185万万89万186万万245万万371

54、亿亿注：以上上数据根根据调研研和对大大型商业业网点的的综合估估计而得得。以上上面积仅仅计算各各商圈内内步行街街和步行行街延伸伸范围的的主导性性商业项项目，未未包括其其他区域域的商业业面积。解放碑商商圈特征征 商圈圈范围以以步行街街为核心心，北起起临江门门，南至至校场口口，西达达民生路路，东到到小十街街，由临临江路、沧白路路、新华华路、民民生路合合围而成成的多边边形区域域，总面面积约11.2KK。解解放碑因因历史沿沿革而形形成至今今，是重重庆市的的核心商商圈，重重庆市各各区、各各县市民民最重要要、最常常去的购购物、娱娱乐、休休闲的集集聚场所所，被誉誉为“西部第第一街”。网点点密集程程度在全全国居

55、于于前列，已形成成商业网网点40000多多个，服服务机构构50000多家家，年营营业额已已达1335亿元元。 解放放碑是传传统的商商贸集散散地，各各主要商商业业态态一应俱俱全，精精品百货货的代表表企业有有大都会会广场、美美时时代百货货（香港港）等，时尚百百货的代代表有太太平洋百百货（台台湾）、王府井井百货（北京）、银泰泰百货（北京）、迪康康百货（深圳）等，品品类百货货的代表表有重百百、新世世纪等，大卖场场的代表表有家乐乐福（法法国）、新世纪纪超市等等，专业业（电器器）店的的代表企企业有国国美（北北京）、苏宁（南京）、大中中（北京京）、商商社电器器等。 解放放碑商圈圈因地域域狭小,建设成成本高昂

56、昂,交通通体系和和周边环环境拥堵堵,成为为制约该该商圈发发展的关关键因素素,加上上开发商商实力和和眼光受受限的因因素,解解放碑尚尚未有真真正含义义的符合合重庆大大都市特特点的满满足广大大居民的的大型购购物中心心。大都都会虽规规模较大大,业态态和功能能有一定定的复合合性,但但因中高高档定位位线路和和经营特特征尚不不能成为为重庆代代表性的的购物中中心。 随着着各区域域商圈和和社区商商业的逐逐步形成成，新城城区的大大规模建建设，加加之解放放碑交通通和行车车因素的的影响，商圈绝绝对霸主主的地位位将逐渐渐被削弱弱，未来来的商业业热点将将进一步步扩散。南坪商圈圈的特征征 南坪坪商圈以以南坪转转盘为中中心，

57、北北起长江江大桥南南桥头，南至四四公里学学府大道道，东临临海棠溪溪立交，西至融融侨半岛岛，规划划面积达达4 KK。南南坪区政政府就此此还提出出新的步步行街扩扩建计划划，并在在未来22年内重重点发展展会展、医药、汽车、家居四四大产业业，并建建设休闲闲运动、灯饰建建材、会会展、汽汽摩四大大街道，南坪商商圈年销销售规模模已超过过50亿亿元。 南坪坪商圈形形成起步步较早，但原规规划滞后后，街区区交通状状况欠佳佳，区域域内大型型零售网网点少，规模偏偏小，购购物环境境偏低。但医药药批零市市场、家家居、建建材店、汽车交交易市场场已成为为南坪商商圈的重重要引力力。20004年年的医药药批零规规模已超超过400

58、亿元，区内在在建的帝帝景MAALL，已引入入的万达达商业广广场将成成为南坪坪商圈未未来的重重要新生生力量。已经营营的流行行百货代代表性企企业有百百盛百货货（马来来西亚），品类类百货代代表性企企业有重重百、新新世纪等等，综合合超市的的代表性性企业有有好又多多（台湾湾）、人人人乐（深圳），仓储储超市的的代表性性企业有有武汉中中百、麦麦德龙（德国、不在商商圈内），家居居建材专专业店的的代表性性企业有有百安居居（英国国）、建建玛特等等，电器器专业店店的代表表性企业业有苏宁宁（南京京）、国国美（北北京）等等。 南坪坪尚未有有大型购购物中心心，但通通过以家家居、建建材为主主力店的的帝景MMALLL正紧锣锣

59、密鼓，万达购购物广场场以划定定地界，长江实实业也已已在南滨滨路运筹筹帷幄，未来几几年南坪坪商圈将将后来居居上，产产生较强强的竞争争力。杨家坪商商圈特征征 杨家家坪商圈圈构建是是以步行行街为核核心，以以长江路路、西郊郊路、直直港大道道、杨九九路、石石杨路为为轴心，按“一点两两线”呈放射射型网状状结构延延伸，并并以此构构成商务务区，商商圈规模模达2 K，步行街街是几大大商圈中中第一个个进行统统一规划划、整体体改造的的商圈，“商住分分流、人人车分流流、整体体打造”是杨家家坪商圈圈的规划划特点，未来规规划强调调特色休休闲、餐餐饮、旅旅游业的的发展为为特点。 杨家家坪商圈圈相对独独立，并并以交通通上的优

60、优势有效效辐射了了大渡口口区域的的部分消消费，年年销售规规模居各各商圈第第二位，达到近近80亿亿元，仅仅次于解解放碑商商圈。商商圈内时时尚百货货的代表表性企业业有富安安百货（台湾）、立丹丹百货等等，品牌牌百货的的代表性性企业有有重百、新世纪纪，电器器专业店店有国美美、苏宁宁、商社社电器等等。沙坪坝商商圈特征征 沙坪坪坝商圈圈是以三三峡广场场为主导导的商业业经济圈圈，呈十十字型结结构，步步行街内内由三峡峡景观园园、名人人雕塑园园、绿色色艺术园园和商业业步行街街四部分分构成，由多达达20余余处的人人文景观观。依托托高校林林立的背背景，沙沙坪坝形形成了以以文化休休闲和时时尚为主主题的商商圈特征征，商