王者欧洲推广策略

1、王者 欧洲一、项目目分析【1】地地块分析析地理位置置与面积积：本项项目地块块位于泉泉州市洛洛阳江畔畔，规划划总面积积 24435552平方方米，总总建筑面面积12280000平方方米。景观环环境 项目北面面是洛江江，江景景地块拥拥有的得得天独厚厚的景观观优势，但除临临江度假假村别墅墅外，大大部分别别墅无法法直接看看到江景景，形成成较为封封闭的环环境，因因此人工工造景是是本项目目主要居居住实地地景观。在此基基础上，本案与与其它竞竞争个案案相比，其景观观资源具具有一定定的优势势。交通环环境本案距离离市中心心仅100公里，距福泉泉高速公公路入口口处仅11公里，3244国道紧紧邻本案案，市区区第二条条

2、外环通通道朋山山岭隧道道的建成成和大坪坪山隧道道的贯通通连接， “大泉州州”战略的的实施和和通港路路、跨海海大桥、东大门门道路扩扩宽工程程的施工工、秀屿屿港等大大型基础础设施的的投建。交通环环境十分分便捷，使本案案在未业业几年内内将有较较强的区区位优势势。周边配配套设施施调查本项目处处于城市市近郊，半径5500米米范围内内缺少较较好的商商业配套套和生活活配套设设施，且且在一至至两年内内都不会会有太大大的改善善，对面面的洛江江工业区区和大型型住宅片片区的规规划、开开发后可可提供部部分配套套设施与与本项目目共享。【2】SSWOTT分析别墅项项目优势势分析项目位于于城市近近郊，处处于泉州州市区的的边

3、缘。其优势势为可较较方便享享受城市市之便利利繁华，可作为为真正居居家型使使用，同同时由于于临江及及隔江而而形成的的居者心心理上的的与城市市喧嚣的的隔离，使其具具备了度度假居住住的功能能，因此此打破了了传统的的居家度度假两难难全的局局面，进进一步提提升了项项目的市市场价值值。项目位于于洛江南南岸，自自然景观观较为优优美，为为泉州市市区之少少有，项项目目前前地貌条条件较佳佳，自然然植被满满覆，绿绿色景深深，是一一建造高高档别墅墅的优秀秀地块。项目目邻邻近福厦厦路，可可以便利利地到达达市区、临界市市区各地地。项目位于于大型高高档临江江住宅片片区，又又紧邻洛洛江生活活区，即即将兴建建的泉州州最大规规模

4、的高高尚城市市板块，将为该该项目提提供完善善的商业业及市政政配套，可满足足住户的的生活需需要。以山水养养生、欧欧陆风格格建筑、西式贵贵族生活活为整个个项目的的主题，将内外外水景结结合，把把水融入入住户的的生活，最大限限度地满满足人类类的亲水水性，项项使目的的市场形形象非常常鲜明。项目弱弱势项目地块块的区位位形象较较低，在在泉州人人心目中中，洛江江区不属属于泉州州城区，低片区区形象，可能影影响部分分客户的的判断。市化程度度较低，目前项项目附近近的商业业、交通通、教育育、医疗疗、饮食食、娱乐乐等配套套设施极极不完善善，近距距离的较较高品质质的生活活配套较较少。金山生活活区的配配饰及该该地区的的大型

5、市市政设施施规划不不可预见见。机会分分析市政府对对房地产产业的政政策支持持，宏观观经济发发展已逐逐步攀升升，具体体表现为为：政府停止止审批城城区机关关企事业业单位的的集资建建房项目目，这将将迫使商商品房需需求量增增加。住房公积积金贷款款额度放放宽，预预计今年年增加550，企事业业单位工工资将有有较大提提升。货币补贴贴资金增增加较多多，今年年将达11.2亿亿元。填填补泉州州市无高高档别墅墅空白。泉州市市高品质质、有特特色的别别墅有效效供给的的相对缺缺乏，同同时市场场有效需需求的相相对旺盛盛，是本本项目最最大的市市场机会会，能否否抓住时时机，抢抢占别墅墅市场的的至高点点是本项项目成败败的关键键。威

6、胁分分析原有项目目的恶性性竞争，目前泉泉州市场场已有马马可波罗罗花园、宝珊花花园等别别墅项目目在销售售，本项项目的推推出将对对其形成成较大冲冲击，以以上别墅墅项目由由于定位位规划都都基本确确定，可可提升的的部分不不多，有有可能采采用价格格战等恶恶性竞争争手段，对本项项目形成成威胁。别墅市场场的复苏苏，导致致新的别别墅项目目在今年年集中推推出，如如位于东东湖街与与温陵路路交叉的的景祥家家园即将将推出，将加剧剧整个市市场的竞竞争。二、形象象包装案名：王者欧欧洲案名释义义1.王者者2字：点出项目目气质：3000亩的超超大社区区、洛江江万倾浩浩瀚烟波波、上层层名流客客户群体体使项目目具备了了王者的的磅

7、礴气气势2.欧洲洲2字： 带带出项目目风格定定位，及及项目所所在的全全新生活活方式，激发客客户对西西方生活活的向往往，和对对本案初初步影响响的感知知。备选案名名王者欧洲印印象洛水艺艺墅欧洲艺艺墅碧云天天洛阳世世家 观谰渡渡家假山山庄雅典新新城水岸康康桥主打广告告语：洛水南岸岸纯欧风风富人区区备选主打打广告语语（产品品定位关关键词）：洛水南岸岸欧陆豪豪宅王者者洛水南岸岸纯欧风风超级政政商巨星星汇聚地地欧洲印象象 伴水水而居江畔渡假假别墅纯欧风江江景休闲闲渡假山山庄豪情领天天下，尊尊贵此一一家洛水南岸岸：加强强客户对对水岸生生活的理理解，和和对自远远古便川川流不息息洛江水水的向往往和人类类天性中中

8、的亲水水情结；洛江是是泉州文文化的发发源地，洛水南南岸除了了点出项项目位置置及亲水水社区的的特征外外，还强强化了泉泉州人强强烈的地地缘观念念，使洛洛江多了了一份文文化氛围围和宗亲亲观念。产品定位位：纯欧风山山水休闲闲渡假别别墅三、推案案策略就泉州别别墅市场场而言，在本项项目的销销售推广广过程当当中，最最有力的的竞争对对手是由由南益开开发的位位于泉州州东海的的宝珊花花园（同同时我们们不低估估任何别别墅项目目的竞争争力），宝珊花花园以其其错落的的山体布布局、大大规模的的社区概概念、实实力开发发商、海海景别墅墅、8年年的时间间沉淀口口碑塑造造、上层层客户影影响力，整体优优势将凌凌驾于本本案之上上。所

9、以以，避开开宝珊花花园的锋锋刃，抑抑其短，扬本案案之长，尽量跳跳开产品品同质区区，塑造造、宣扬扬本案独独特优势势，消除除客户内内心产品品可比性性，以本本案相对对魅力促促进销售售是推广广的重点点。同人类一一样，任任何产品品必定存存在客观观优缺点点，本案案相对于于宝珊花花园也存存在绝对对的优势势，张扬扬本案相相对于宝宝珊花园园的优势势因素，将在销销售现场场、广告告语言系系统中贯贯穿始终终。本案相对对于宝珊珊花园的的优势邻江相相对邻海海的优势势价格优优势产品设设计更为为纯粹、现代豪华休休闲配套套洛江发发展远景景产品外外观所营营造出的的浓重文文化气息息物业管管理（人人为营造造，务必必加强）新观念念、新

10、产产品所带带来的冲冲击力实际操操作重点点【1】服服务老客客户，挖挖掘老客客户影响响力覆盖盖下的有有效客户户：【2】截截流宝珊珊花园客客户：在宝珊珊花园附附近树广广告看板板，吸引引目标客客户注意意。扬长避避短，区区别项目目如：海景景与江景景的区别别（针对对宝珊与与马可波波罗）沿海海住宅海海风碱性性强，会会腐蚀人人体皮肤肤以及金金属饰品品家具。有责任的的男人总总是最懂懂得呵护护自己的的家。【3】寻寻找新客客户：具体运作作：主题活活动造势势；软性报报道造势势；富人区区概念炒炒作；江景豪豪宅炒作作；洛江前前景（区区位、市市政规划划方向）炒作。1.软性性报道引引导：文章标题题及内容容泉州富富人区在在哪里

11、？住宅郊郊区化是是城市发发展的主主流解读别别墅欧陆风风格建筑筑何以经经久不衰衰？世界级级的巨贾贾都住什什么样的的房子？ 西欧生生活方式式什么是是江景豪豪宅？洛江闽南南文化的的发源地地有钱了了？怎么么活？通过炒热热洛江地地块、激激发潜在在客户对对欧洲富富人别墅墅生活的的向往，为项目目开盘销销售预埋埋伏笔。2.活动动造势 单单纯的平平面报纸纸广告在在如今广广告铺天天盖地的的信息化化社会当当中，显显然显得得苍白无无力；有有针对性性的公关关活动是是填补宣宣传领域域的有效效手段，为了项项目尽快快占领别别墅高端端市场，我们设设计了一一系列公公关活动动，力求求在最短短的时间间内传播播产品信信息，并并树立产产

12、品形象象，实现现产品销销售这一一终极目目标。产品设设计交流流会房子应应该受到到尊重 时间间：开盘盘前地点：社社区会所所（或市市区酒店店）主题：邀邀请老客客户及泉泉州名流流人士，举行产产品设计计交流会会，在开开发商和和客户之之间进行行互动产产品设计计交流，客户可可以按自自己意愿愿提出自自己的设设计意想想，开发发商予以以补充、完善、建设。 现场场签定委委托建设设意向书书，或交交纳一定定现金保保留位置置预定。 建委委、规划划局、设设计院、开发商商、代理理商、风风水大师师将均有有专人出出席现场场。目的：项项目前期期造势，积累新新客户，为项目目后期销销售作铺铺垫；服服务老客客户，给给予购房房的尊严严和满

13、足足感。星光大大道署名名仪式时间：项项目中前前期 地点点：项目目中庭步步道主题：将将客户家家庭成员员名字及及手印刻刻于中庭庭步道上上（星光光步道），让客客户的声声名永世世流芳。目的：满满足客户户虚荣，以新奇奇手法制制造良性性口碑，并影响响老客户户周边潜潜在客户户。龙舟大大赛 时间间：端午午节 地点点：洛江江主题：邀邀请泉州州知名高高校体育育系或相相关企事事业单位位代表，在项目目边上的的洛江进进行龙舟舟大赛，配合媒媒体宣传传造势。 市市区配观观礼专线线车。现现场配备备救生员员。目的：让让更多的的人认识识洛江、感知项项目，聚聚焦泉州州人目光光，树立立社会口口碑。摄影大大赛时间：配配套建设设初具规规

14、模、440多栋栋别墅建建成时地点：项项目内部部，沿江江江岸。主题：邀邀请泉州州摄影爱爱好者、在营摄摄影棚、专业摄摄影家，分专业业组、业业余组在在项目内内部及沿沿江摄影影，并请请专业人人士评选选最佳作作品。目的：扩扩大项目目影响面面，展示示项目景景观卖点点。摄影展展览时间：摄摄影大赛赛之后地点：社社区会所所主题：延延续上次次活动，请专业业人士评评选最佳佳作品并并在社区区会所展展览。目的：扩扩大项目目影响面面，展示示项目景景观卖点点。钓鱼大大赛时间：项项目销售售中期 地点：项项目沿江江长廊主题：邀邀新老客客户莅临临现场，钓鱼比比赛。目的：巩巩固老客客户，聚聚焦项目目。泉州十十大青年年企业家家评选活

15、活动时间：项项目中后后期地点：网网上投票票、来信信投票，颁奖典典礼设在在社区会会所或中中庭广场场。主题：与与市政府府联办，报纸发发起征集集投票，评选泉泉州风头头最为强强劲的企企业家。目的：提提升项目目形象，抓住目目标客户户视线，关注项项目。泉州原原创广告告大奖赛赛时间：项项目后期期地点：社社区会所所主题：邀邀请广告告公司、自由广广告人参参加泉州州原创广广告大赛赛，目的：扩扩大项目目影响面面，树立立专业人人士口碑碑，进而而影响相相关人群群。植树（或树木木认养）时间：项项目中前前期 地点点：项目目中庭或或洛江边边上主题：邀邀请客户户在项目目中庭或或洛江边边上种植植小树苗苗，并将将小树苗苗认养，由客

16、户户照顾小小树苗的的成长，为下一一代树立立典范。目的：增增加项目目美誉度度，加强强客户对对项目的的认同感感，并将将自己融融入设区区生活。四、项目目卖点提提炼卖点有待待丰富，以下卖卖点均为为基本卖卖点，广广告文字字将根据据最终推推广线路路的确定定而调整整。【1】水水岸豪宅宅在市区区，小潭潭清池已已弥足珍珍贵，而而您拥有有的是洛洛江千倾倾浩瀚烟烟波 垂钓、划船沿沿江畔长长廊散步步已成为为我生活活的一部部分游泳是是瘦身的的最佳运运动（配配图：女女士身材材好、泳泳池）醉看江江上闲云云，静听听园中鸟鸟语古老的的洛江水水自远古古便在这这里流淌淌，3665个日日夜，无无论寒暑暑，从不不停歇。【2】社社区规模

17、模您知道道3400亩大的的社区是是什么概概念？ 沿着着社区跑跑步一圈圈，足够够抵你一一天的运运动量。 踏上上从社区区入口休休闲步道道散步到到花园尽尽头需要要10分分钟时间间。屹立在在蓝天与与大地之之间，看看苍穹无无限，赏赏大地丰丰饶，无无比磅礴礴气势，无限广广阔胸怀怀，王者者欧洲不不染凡俗俗的豪迈迈气质，造就非非凡品位位气质。【3】客客户群体体高贵他是泉泉州叱咤咤风云的的商界巨巨贾，他他是我的的邻居他是泉泉州叱咤咤风云的的政界明明星，他他是我的的邻居他是自自幼受上上流社会会熏陶的的明日城城市精英英，他是是我的孩孩子（配配图）【4】纯纯粹欧风风别墅古地中中海的传传奇奠下下王者欧洲的基基石，沉沉淀

18、了几几个世纪纪不朽的的建筑，从欧洲洲一路辉辉煌走来来从水中继继承理想想，从空空气中承承诺愿望望；王者者欧洲承诺永永远置身欧欧陆豪华华府邸，细品欧欧陆建筑筑精髓，外型瞩瞩目，历历久长新新【5】豪豪华配套套：只有将将世界殿殿堂级的的生活典典藏门下下，方无无愧于王王者之名名航空度度假城（垂钓、餐饮、KTVV、RTTV）、社区会会所、流流水环绕绕社区、大型中中庭园林林都是是您的私私人专属属【6】泉泉州首席席富人区区我在享享受生活活的同时时享受成成功【7】交交通便利利3244国道旁旁，离市市区不足足8公里里、驱车车往市区区仅100分钟车车程，尽尽享交通通带来的的奔驰快快感。【8】养养生佳境境纵情山山水，

19、回回家享受受渡假生生活每一一天连绵的的山是我家家的后花花园 是泉泉州最大大的造氧氧机洛江就是是我家的的大鱼缸缸【8】物物业服务务需先确定定物业管管理公司司、管理理方式及及内容，相对普普通物业业管理服服务必须须要有所所突破。这是显显示客户户骄傲、决定客客户购买买行为的的关键因因素之一一。五、产品品调整加加强建议议 为加强项项目卖点点，树立立楼盘及及开发商商形象，整合项项目优势势，为销销售作好好铺垫工工作，建建议投入入系列建建设。【1】沿沿3244国道社社区入口口大门建建设 沿3324国国道入口口大门建建设巨型型欧式大大门，作作为项目目形象展展示（形形象提升升、项目目感觉加加强），争取来来往人流流

20、关注。【2】作作足社区区配套 会所服服务设计计等 可供开开发项目目有：模模拟室内内高尔夫夫球练习习场、图图书馆、棋牌室室、商务务中心、健身房房、全天天候游泳泳场、住住户专车车、商务务部、餐餐饮部、桌球、网球场场、超市市、保龄龄球室、壁球场场、桌球球室、钢钢琴吧、超市、美容美美发等。【3】沿沿江造景景（江景景开发） 沿江休休闲长廊廊设计建建造 沿江设设置多处处钓鱼码码头供客客户休闲闲娱乐（免费）【4】巨巨型豪华华游艇俱俱乐部 或在在江上铸铸造游艇艇造型建建筑。泊泊于江上上，作为为客户休休闲场所所的延伸伸，满足足客户尊尊严，显显示开发发商实力力，增强强客户信信心。 【5】沿江植树树 欧洲洲树种，由

21、客户户认养种种植。 【6】沿设区区、洛江江边上布布置欧风风小品【7】会会所加紧紧建设作为为售楼处处、项目目气质体体现【8】已已售400栋别墅墅加紧建建设，落落成可直直观体现现项目品品质，点点燃人气气【9】物物业管理理设计 专业业管家服服务，如如为解决决郊区购购物不方方便的问问题，专专门成立立带购物物服务，物业公公司须出出示购物物凭证。等等。【10】开通业业主往返返市区专专线车，用来积积聚人气气【11】项目地地块绿化化、园林林布置【12】特色主主题公园园确定【13】尽快启启动会所所内休闲闲项目【14】项目筹筹建信息息口语传传播【15】漂浮木木屋在洛江江江面布置置一些漂漂浮木屋屋，可供供欣赏湖湖光

22、山色色、特色色旅游居居住、水水上垂钓钓六、销售售方案销售渠渠道促进产品品销售是是代理商商的终极极目标，而建立立良性可可行的销销售网络络，应用用有效媒媒体，为为最终实实现以最最少的资资金投入入，产生生最直接接有效的的产品销销售带来来可能。 【1】售楼处处：将在在市区及及洛江现现场各设设一个售售楼处，以扩大大影响力力。 市区售售楼处：建议设设立在泉泉州知名名酒店附附近或繁繁华街区区。 洛江现现场售楼楼处：现现有售楼楼处造型型、形象象均无法法贴切项项目气质质，建议议尽快将将会所建建成，届届时售楼楼处转移移会所现现场。 【2】人员拜拜访：现现在即着着手收集集目标客客户名单单、相关关资料，在项目目中期销

23、销售开始始放缓时时，适当当安排人人员上门门拜访，争取成成交，化化被动为为主动。 【3】建立网网站或联联入泉州州信息超超市：扩扩大项目目知名度度、美誉誉度。投投入资金金较少，争取有有成交。销售步步骤【1】先先启动配配套建设设。在中中心花园园广场、会所、40余余栋单体体别墅建建成后，客户有有了直观观感受，并对开开发商实实力认可可时，全全面掀起起宣传攻攻势，将将会对产产品销售售起到强强有力的的促进作作用。【2】将将全程推推广工作作分为预热开盘公开强销促销延续6个阶段段，每个个阶段推推案策略略、媒体体支持都都将有不不同调整整。各阶阶段将会会综合引引用到如如下手段段（以下下仅列主主力推广广媒体）：软性文

24、章章报导：引导客客户理解解、关注注、认同同本案，适合引引导预热热期。公关活动动：让目目标客户户对产品品产生好好感，吸吸引泉州州人事视视线，为为后期销销售做铺铺垫，并并将贯穿穿始终。硬性报纸纸广告：强有力力的视觉觉和项目目魅力冲冲击。是是房地产产促进成成交的犀犀利武器器，并将将作为主主力推广广媒体。价格策策略为了迅速速占领市市场、打打开知名名度，树树立项目目形象，对销售售速度的的追求。追求良良好的销销售业绩绩，实现现企业持持续盈利利的目的的，同时时树立项项目形象象，提升升品牌价价值（知知名度、美誉度度），让让项目品品牌和公公司品牌牌形成良良性互动动，建议议本项目目采用：低价入市市迅速占占领市场场平稳上上升根据实实际情况况随机调调整的价价格策略略。销售方式式量身定做做：客户户可以在在原设计计稿的基基础上对对产品进进行调整整，包括括内部空空间分割割、风水水影响下下的屋宇宇方向等等，具体体执行将将由我方方负责平平面方案案调整、内部分分割布置置设计交交流，开开发商负负责修建建。注：所有有产品调调整均不不得影响响整体社社区规划划及整体体楼盘风风格走向向。销售附加加赠贵宾卡卡：凡购购买本项项目的客客户均可可获赠一一张在航航空娱乐乐城、社社区会所所休闲中中心消费费的贵宾宾卡，凭凭此贵宾宾卡在指指定消费费场所消消费将获获得