购物中心策划书

1、购物中心策划书篇一：大型MALL购物中心策划方案大型MALL购物中心策划方案一、国内夕卜shoppingmall发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shoppingmall是指城市市区购物中心，shoppingcenter是指郊区的购物中心。购物中心的定义如下：购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。有创造新商圈或更新地区的贡献。

2、购物中心的建筑特征1.商业空间步行化2.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Namba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到32万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的

3、公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖28层建筑上面，露天的坡道从2层逐渐走到8层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。我国商业发展一直滞后，90年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在90年代中期开始引入国内。90年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心。90年代末期，深圳首家MALL购物中心-铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；20XX年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资亿美元兴建，总建筑面积达

4、24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称现代商业巨型航母。正大广场位于享有东方曼哈顿之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。二、shopingmall可行性研究购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基

5、础。可行性研究包括如下内容：1.1用地选择（一）用地区位和交通人口状况总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。（二）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。（四）用地物理状况重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。（五）消费心理研究（六）城市规划的人口结构研究类型和规模确定根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与

6、社会购买力，合理确定类型与开发规模。对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。承租户服务与制定承租政策购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户得位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，

7、能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点代面，特色经营是MALL的关键。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与管理，作出MALL的品牌与特色。图1华侨城购物中心的核心承租户-美国沃尔玛金融支持与财务分析购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。(2)购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。(3)对资

8、本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。(4)灵活的价格体系。购物中心人才需求分析与人才经营建议培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，对于大型购物中心的管理亟需引进国外教材与专家，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。1.6购物中心发展战略建议购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满

9、意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为：以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式.。分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的关键在于培育优秀商业人才，提炼购物中心管理知识与经验。MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证

10、成功。三、总体策划设计要点1.总体规划总体规划关系购物中心成败，没有认真规划论证的购物中心大都缺乏特色与核心竞争力，具体表现是开业后缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW.Ziebarth先生日前在深圳指出：Mall的主题规划是关键。据了解，香港几乎每两个地铁站就有一个购物中心，都经营得不错，但是，在拥有庞大消费能力的广州，目前的购物中心就只有天河城购物中心比较成功，所以华南理工大学沙振权教授认为，那种由发展商拥有的零散小物业组合形成的，没有经过规划的购物中心，肯定不会成功。国

11、内不少发展商觉得招商是很简单的事情，根本没有规划就自己做，结果是整个场都冷清清的。因此，发展商应该从一开始就设定好商场的定位，根据定位选择主题店和品牌店（包括饮食、娱乐场）的进场，例如，香港在这方面的工作，主要交由测量师进行规划和营销整个购物中心。华侨城MALL购物中心是我国购物中心发展史上一个新的里程碑，它的规划设计邀请了美国的购物中心设计专家，环境优美程度在全国位于前列，购物娱乐一体化。该购物中心由美国沃尔玛商场与铜罗湾购物广场联合组成，前者商品定位为中低档商品，后者定位为中高档商品，经营项目具有互补性。深圳华侨城不仅是深圳购买力最强的大型高尚社区，而且由于世界之窗等大型旅游景点带来庞大客

12、流量，选址适当，有条件吸引大量的旅游人群来参观购物。在铜罗湾发展购物中心取得成功的鼓舞下，深圳金光华（集团）有限公司与南国影联股份公司开始筹划在南国影院旧址建设MALL购物中心，规划商业面积8万平方米。该购物中心规划正式开始国际招标，深圳市国土规划局主办，邀请了香港、法国日本等国际知名设计机构参与规划设计方案招标。深圳华润公司投资40亿兀建设大型购物中心，紧邻深圳书城，将是深圳最大规模购物中心。2.购物中心建筑设计平面设计：平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。开间。柱距与单元面

13、宽有直接关系。大商店面宽，6,9,12,15,18,21,24。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在24-36米比较合适。如果开间方向的柱距是6米(9,12,15,18,21,24)，那么进深方向可以是2X6,3X6,4X6。剖面设计：确定层数，垂直结构和形式，做好垂直交通组织。利用中庭空间的功能与作用中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。图2铜罗湾MALL中庭照片中庭空间的造型与交流中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心

14、，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭的宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。从不同的层面同时引入人流注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。如果购物中心上层的入口能够直接通向各

15、层，对于组织引导人流非常有利。在多层购物中心中，每层都设立通向通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方面。图3华侨城购物中心米用地下停车场垂直交通工具的作用在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的。篇二：购物中心企划管理实务商业地产知识竞赛知识点一购物中心企划管理实务(基础类)第一章购物中心企划管理概述第一节购物中心企划管理的地位和作用1、购物中心企划管理的地位：是招商工作的助推器，是营运工作中商户与顾客之间的信息纽带，是业主实现保值增值的必要手段。2、购物中心企划管理的作用形成购物中心的“商圈”示范效应提升购

16、物中心的影响力（3）提高商家经营业绩（4）企划管理对购物中心的品牌价值提升第二节购物中心企划管理的定义和内涵1、购物中心企划管理的定义：购物中心的管理者在经营管理过程中，在购物中心前期筹备和后期运营管理中所开展的招商宣传推广、购物中心营销推广、企划活动营销、商业环境美陈、品牌形象提升等业务，以及商业管理企业为告知、劝说或提醒目标市场顾客关注购物中心的各方面信息而进行的一切沟通联系活动。2、购物中心企划管理的内容（1）整合营销管理（2）主题活动管理（3）促销活动管理（4）招商推广管理（5）媒体宣传管理（6）环境美陈管理（7）商业形象管理第三节购物中心企划管理的目标和途径目标：提升购物中心的企划营

17、销水平，树立购物中心的良好形象和个性化特色，营造舒适、便捷、温馨、高雅的商业环境和消费环境，提升购物中心的知名度和美誉度。第二章购物中心整合营销管理第一节购物中心整合营销的含义和特点1、购物中心整合营销的含义：特指购物中心经营全过程的整合营销。购物中心整合营销是以购物中心本身及其管理企业内部外部的所有资源为手段，对将要实现的与消费者沟通中的传播行为进行超前规划和设计，提供一套统一的有关购物中心传播的方案，并通过组织实施来提升购物中心和商业管理品牌形象，实现购物中心经营目标的全面的一致化营销。这是一系列的市场行为，是把公关、活动、促销、广告、销售等集于一身的具体行动措施。简言之，就是一体化营销。

18、2、购物中心整合营销的特点（1）整合营销首先是一种思想或理念的策划，其次才是一种方法或方案。（2）整合营销的对象是商家和消费者的需求。（3）整合营销的关键在于目标、策略和战术的高度统。（4）整合营销是对资源的有效利用。（5）整合营销策划的方法是以消费者为核心。（6）整合营销的表现方式是“统一”。（7）整合营销具有阶段性。第二节购物中心整合营销的方向和条件1、购物中心整合营销的方向：购物中心整合营销的方向就是商品营销和品牌营销，具体来说：（1）一是要搭建统一营销平台，实现商品营销互动。（2）二是要整合内外资源，实施品牌营销。2、购物中心整合营销的范围和内涵（1）资源整合：各主力店、次主力店、商户

19、资源及政府、民间团体、媒介资源等。（2）主题整合：业态主题、季节主题、店庆主题、节庆主题、社会热点事件主题等。（3）商业形态、品牌商户的整合：按营销需求整合商业形态、品牌商户，实施联动营销，与文化、公益、品牌展示、产品促销等结合，紧扣主题创意，体现整合营销优势。（4）整合营销推广费用的支出：根据参与整合营销计划的各主力店、商户的产品所占业态的比例进行分摊。（5）整合营销的对外宣传：根据整合计划的目标属性，选择适合的媒体组合，对各种形式的广告进行整合。对电视广告、广播广告、平面广告、DM广告、POP广告、店内外视频设备等宣传载体进行一元化整合，以达到对消费者最大限度的影响。3、购物中心整合营销的

20、条件（1）同一个中心；（2）不同的时间、空间；同一种口径；不同的感觉点；共同的沟通；不同的行动。第四章购物中心招商推广管理第一节购物中心招商推广的内涵和意义1、购物中心招商宣传推广的内涵：购物中心的招商推广工作是指在购物中心开业前，配合购物中心的前期招商工作所进行的一切策划推广活动，通过一定的传播通道将购物中心的定位特色、商业规划、招商政策、招商活动信息等传递给潜在商户，使其能够了解购物中心项目和招商内容，促进招商任务的圆满完成。同时通过招商推广树立购物中心项目的知名度、美誉度，为项目的顺利开业和后期的稳场旺场经营奠定坚实的基础。2、购物中心招商宣传推广的作用招商推广持续激发客户的投资欲望；招

21、商推广积极推动商户实现投资进驻；招商推广为项目后续经营奠定根基。篇三：购物中心活动策划1购物中心、百货商场、超市促销方案策划“促销”是指短期的宣传行为，目的是鼓励购买的积极性，或宣传一种产品，提供一种服务。在零售业中促销活动是购物中心、广场、百货商场策划出的主动自我推销的一种方式，除用以吸引人流，还可以塑造企业、商场的形象。一、工作职责1、企划部经理：本着扩大公司销售额的目的，负责协助和指导所有对于达成公司预期销售和毛利有帮助的促销工作。2、宣传主管：负责本公司各种对外、对内宣传广告工作及种展览活动的计划和执行。3、装饰主管：负责商场内外各橱窗和促销场地的装饰，制作SIGN和POP4、特别活动

22、员：按照公司的促销策略、组织、计划、实施各种特别活动。二、促销的时间及主题一月份；元旦迎新活动、新春大优惠、春节礼品展、除旧迎新活动、结婚用品、礼品展、年终奖金优惠购物计划、旅游商品展销。二月份：年货展销、情人节活动、元宵节活动、欢乐寒假、寒假电脑产品展销、开学用品展销、玩具商品展销、家电产品展销。三月份：春季服装展、春游烧烤商品展、春游用品展、换季商品清仓特价周、“三八妇女节”妇女商品展销。四月份：清明节学生效游食品节、化妆品展销会、礼品展。五月份：劳动节（5/1）活动、夏装上市、清凉夏季家电产品节、母亲节商品展销及活动、端午节商品展销及活动。六月份；儿童节（6/1）服装、玩具、食品展销及活

23、动、考前补品展销、考前用品展销、饮料类商品展销、夏季服装节、护肤防晒用品联展、热带水果节。七月份：欢乐署假趣味竞赛、商品展销、暑假自助旅游用品展、父亲节礼品展销、C00在七月冰激凌联合促销、暑假电脑促销活动。八月份：夏末服饰清货降价、升学用品展销。九月份：中秋节礼品展销、教师节、敬老礼品展销、秋装上市、夏装清货。十月份：运动服装、用品联合热卖、秋季美食街、大闸蟹促销活动、金秋水果礼品展、国庆节旅游产品展、重阳节登山商品展、入冬家庭用品展、羊绒制品展。十一月份：冬季服装展、火锅节、护肤品促销活动、烤肉节。十二月份：保暖御寒用品展销、冬令进补火锅节、圣诞节礼品饰品展销、岁末迎春商品展。三、如何策划

24、购物中心、百货商场、超级市场的形象促销（一）主题活动：主题活动的目的主要是提升整个店铺的形象和气氛，或提高某种商品的短期销量（二）公益活动：公益活动一般在商场所在的社区参与社区的建设或其它活动。此活动一般是非盈利性的，但可增强商场的亲和力，保持商场在社区居民中良好的社会形象。四、如何成功策划购物中心、百货商场内的商业促销活动1、新品上架2、限时特价销售3、派送赠品4、赠送包装5、加量包装6、抽奖活动7、积分卡或积点兑换&返还和优惠券9、系列商品展销10、以旧换新11、公司内部销售竞赛五、把握时机商场、购物中心做促销活动，策划为先，最重要的是宣传与推广促销的基本目的是要提升业绩，树立商场的价格形

25、象，巩固老顾客对商场的忠诚度，开发新的顾客，增加市场的占有率。有效的宣传媒体通常有以下几种。1、电视优点：直接、快速、范围广、动态画面且色彩清楚。缺点：广告制作耗时，顾客可选择的电视台较多，被顾客观看的概率较低。广告费用高，出现的频率较少而且时间短。电视广告有一定的时段差异，除黄金时段外，其它时段效果差。注意事项：区域性促销不宜做全国广告，可尝试在地方台做广告。若不是大型活动，不必做电视广告。2、广播电台优点：收听广播不受地点限制，广告到达率高。广告费用较低。广告内容更改容易，只须更改录音既可。制作主题明确，对象易掌握。广播电台大部分为地区性的，可以根据地区性顾客的实际情况作促销宣传。缺点：广

26、播电台广告被收听的几率相对较低。没有影像，无法把产品的包装或外观传给顾客。有区域性不能小满足大型活动的需要。注意事项：事先了解节目收听的对象，找到合适的顾客群广告才有效果。可利用电台不同的区域功能，做不同的促销广告。3、报纸优点：包装版面可调整控制，可根据广告费用预算来选择报纸的种类及版面。广告内容、设计更改容易，机动性大、报纸普及率高而且报纸广告较为经济、文字的表达、描述弹性大有足够的空间。缺点：报纸纸质较差，且彩色排版效果不佳，影响到刊登的品质及公司的形象。如没有安排到好的版面，很难引起阅报者的重视，广告效果差。注意事项：报纸广告的商品内容或主题内容必须精挑细选，才能吸引顾客来店购买。报纸

27、稿的审稿必须仔细。4、杂志杂志广告的保有期限长，广告延续效果好。杂志的分类和读者群的分类也很明确。除了刊登介绍公司形象的广告外，一般商场不适合在杂志上做广告。5、户外广告优点：字体显眼明了，图案简单鲜明。可装设霓虹灯或射灯，增加夜间的广告效果。缺点：是到台风、暴雨需要检修，增加后期的维护费用。注意事项：板材质量好坏，须事先考虑预计使用的年限。6、交通车广告定点定时出现，对某部分人接触率很高。车站人潮集中，广告效果好。可利用车内的椅套、灯箱、外车体做广告。交通车广告有一定的成效，但须注意字体要大，且较合开幕或大规模促销活动，小活动不必做此广告。7、夹报优点：可将信息有效的传递给订报者，可根据目标

28、商圈搜作夹服，以达到掌握商圈顾客的目的。可依据报纸性质的不同，来选择夹报的报纸。缺点：夹报时间大都在深夜，必须派人监督。夹报的对象、年龄层、客户层较复杂，较特殊的促销活动要事先考虑是否有效。&快讯DM(DirectMail)优点：主题明确、DM内容印制精美、商品丰富可看性高，可以配合附送优惠券等。缺点：现在的DM泛滥，顾客收到后可能不会翻阅或收到后随手扔掉。六、购物中心、百货商场、超级市场如何策划供应商的促销活动1、采购提前二周确定DM品项。采购应在二周前就与供应商接触，对本期DM商品的价格和数量进行洽谈，以确定DM商品输入电脑并做变价动作。2、企划部在采购人员确定DM商品后，到楼面收取样品进

29、行拍照。DM商品如属新产品，则需采购人员通知供应商携带样品前来拍照，并于制作过程中添入价格栏目；如属特价商品，则需有明显标志，最后打出本期DM之初稿。3、初稿完成后，采购人员应认真仔细核对DM初稿，如有变化或差异应迅速更正，最后确定初稿并交企划部彩印。4、当DM完成彩印后，通过邮递或分发等方式，传递到消费者手中。楼面工作人员应到电脑部领取快讯清单，熟记下期DM商品。5、楼面人员按DM清单做出端架计划时，需遵循以下几项原则：A、商品相近原则；B、整体规划原则；C、最大销售额原则。6、楼面人员核实DM商品的订单及到货情况，查看订货量是否充足，如货量少时，则可暂时将几个商品并作一个端架陈列；货量多时

30、，则可做退货。楼面人员到企划部申请POP卡：POP卡是指商场为促进销售的广告，也称销售时点广告。凡是店内提供商品与服务信息的广告、指示牌、引导等标志都可以称为POP广告。POP卡是介绍DM商品品名、价格且悬挂于货架旁的广告纸，它具有强烈的视觉效果，可刺激消费购买欲望。7、更换端架：时间为此期DM的前一天下午18：00到晚22:00,更换步骤如下：A、首先撤掉端架所陈列的上期DM商品，将其补充到货架，使排面丰满、多余商品分箱装好，上库存区，填写库存单的品名、数量以便补货；B、清洁空端架，及时将新DM商品拖到空端架位前，此时不能影响现场销售、堵塞通道，商品陈列应齐肩高，陈列时要保持周边区域的卫生并

31、及时清除空纸壳等杂物；C、所有新DM商品的陈列应在快讯前一天22:00前逐一完成；D、撤除上期DM快讯商品POP卡和价签，不能有遗漏。E、更换新DM商品和POP卡和价签。&新DM生效当天，楼面人员逐一检查新DM商品的电脑售价与DM宣传单、POP卡是否一致，如有错误，立即做电脑更正。9、为方便消费者咨询及加快收银速度，客服员与收银员应熟记新DM商品，楼面人员检查上期DM商品价签是否恢复原价。10、新DM商品的销售。七、促销商品的陈列和标示（一）促销商品的陈列通道端架：端架上促销商品的陈列不能超过二种。1、做端架计划时，应考虑所有消费层（不同的人或购买目的）；2、促销商品应垂直陈列（特殊情况可因物

32、品大小稍做改动）；3、卖场不可有空端架，如促销商品数量不足以维持陈列面，则应立即补货或更换其它商品;4、楼面人员应随时注意端架上促销商品的销量，及时补货，使端架DM商品陈列饱满。5、端架陈列应美观、活泼，可因讯息因素传递做陈列变化（如节庆促销活动，赠品活动等）；6、整理端架商品是店内员工首要任务。（二）促销商品P0叶说明POP卡作用：1、帮助说明商品。2、促进销售。3、引导顾客。4、宣传特定商品。5、制造气氛。1、POP卡的悬挂高度是否是吸引消费者的最佳目视高度;2、有没有脏乱或过期的POP卡；3、POP卡上促销商品的内容是否清楚；4、消费者是否能看清或看懂字体，是否有错别字、繁体字；5、是否

33、由于POP卡悬挂过多而导致视线效果不佳；6、POP卡是否有因受潮而引起卷边或破损。中国百货策划|超市策划论坛（陈晶铭）长寿百年广场经营管理协议篇四：购物中心商业计划书（doc74页）-购物中心商业计划一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。

34、同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。1、客流

35、规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习

36、惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。2、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能

37、多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。3、商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没

38、有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。4、地形特点选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的

39、地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。5、城市规划的要求城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点

40、从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。经营计划与竞争环境调查谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。购物中心投资计划的前阶段，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置，通过计划可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营计划。在这个阶段，投资者已有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不

41、容忽视先前计划的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划，例如主题商店、娱乐、店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营计划的初步基础。具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。1.竞争形势兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心

42、在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要篇五：主题购物中心策划思路主题购物中心策划思路消费需求的强劲增长，使得大批机构和资金扎堆商业地产，开发购物中心打造各式“商圈”。当“商圈”刚成为商业地产领域的热门词汇时，“主题化”又成为打造购物中心的另一个关键词。一、主题化购物中心崛起定位于“艺术购物中心”的K11在香港开业，意味着新世界发展集团差异化定位旗下百货商场后，再次对购物中心进行个性化改革，也揭开了其在全国范围进行商场主题化包装的序幕。事实上，不只是新世界集团，在商圈的第一轮跑马圈地暂告段落之后，伴随同质化竞争的加居叽购物中心主题化在国内已经潮流汹涌。“同质化将催生新模式的高端购物中心。这些购物中心

43、纷纷通过布局主题特色来增加自身亮点，吸引客流，而除了改变和增加其文化特色和品牌资源外，部分购物中心也开始发展多层次多主题的功能复合型综合体。”香港海港城是国内最早开始探索艺术主题的高端购物中心之一，其市场总监KarenTam认为。“从目前的发展情况看，北京的新型购物中心之间将不单纯是品牌的竞争。”北京昭邑零商管理咨询有限公司首席咨询师刘晖表示，“顾客留在购物中心内，不仅要花费金钱，还要花费时间，这就需要购物中心有充分的吸引力留住顾客。二、主题化概念被重视世界主题旅游休闲业设计高手、曾参与策划和设计过多个世界著名MALL的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryWZiebarth先生在深圳一次

44、活动中曾指出：“MALL的主题规划是关键。”“全亚洲乃至世界的购物中心大部分千篇一律。现代高端购物场所应该是有灵魂的，应该实现不同的自我价值。这样才能受到消费者关注。”K11品牌管理和市场经理MarcoLam说，“在中国内地城市，随着高收入群体数量的增加,消费者越来越追求和体验个性化与高层次的消费需求。因此，以百货店放大版自居的购物中心已经不被市场认在一个越发成熟和竞争激烈的市场，购物中心为了形成差异化，树立品牌个性，设计主题化的建筑逐渐成为了一种必须因素。在购物中心建设的早期，竞争并不激烈，主题化并不受重视，而进入后期以后，主题化开始成为潮流，这代表了一座城市、一个区域、一个国家的购物中心发

45、展开始进入一种高级形态。中国购物中心的建设，正在逐渐强调主题广州康王商业城的环球旅游式地铁商城，通过在各个区域不同的装修风格营造出中国、美国、日本、法国、意大利、瑞士、澳大利亚、巴西、泰国五大洲九大国的购物风情，形成差异化，以吸引消费者来此购物和消费，这种商业包装方法无疑向主题化商业迈出了有益的步伐。从目前国内外的案例看，主题化购物中心的实践充满了创意，它们的探索和经验都可为后来者提供不少可参照之处。纵观全国众多开业以及即将开业的大型购物中心，包括国内外大型购物中心，它们的项目定位都带有鲜明的主题特征。三、主题特色定位受市场追捧通过主题化布局，来表现购物中心的特色主题只是其中的一个策略，购物中

46、心的特色主题还可以通过主题化故事、景观设计、文化气质、商品服务等要素来诠释不同的主题特色定位。如根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。目前，很多境内外的购物中心已经通过注入一定主题元素的方式。对于购物中心来说，主题元素的注入，无疑对其今后的长期运营产生着积极而深远的影响。加强辐射吸纳力提升复合功能传统的购物中心往往会忽略掉购物中心的主题特色，实际上鲜明的主题特色定位不仅能够塑造购物中心的差异竞争力，更重要的具有创意与亮点的商业主题更能够放大购

47、物中心的辐射半径，加强其辐射吸纳力。在伦敦东南部的蓝水购物中心采用“自然生态+购物+休闲”组合，形成一个多功能的购物公园。蓝水通过多业态和多功能的组合，再配合便利的交通，有效扩大了辐射区域。蓝水的原址是肯特郡一座废弃矿场，位于英法海底隧道连接道路上，离伦敦市中心半小时车程，而从法国巴黎乘火车来此也只需2个半小时。20XX年，英国高铁的开通，更将蓝水去往伦敦市中心的时间缩短至17分钟，增强了蓝水的区域辐射能力，甚至吸引了英国伦敦最主要的商业区伦敦西区的消费者。提升消费层次纵向细分市场主题化购物中心能在最大程度上满足个性差异化需求，充分体现在以人为本的营销理念。同时，主题化购物中心可以提升消费层次

48、，弓I导消费者需求向纵深发展，树立以质量为消费水准的消费观念。消费质量，除了指所消费商品或服务本身的质量外，还包括良好的销售环境，即消费的自然环境、社会环境、文化环境等。“大悦城定位年轻女性，在上海这样一个商业竞争激烈的城市发展商业体，只有两种途径：一种是选址中偏远地区，中心商业边缘化，另一种，则是中心商业主题化，细分市场。大悦城（上海）有限责任公司总经理刘志强表示，“上海大悦城的选址就属于后者，在中心商业区细分市场。我们的目标客群是22至30岁的年轻女性，为她们提供符合时尚潮流的一站式生活服务。”诱发潜在消费延长留驻时间主题化购物中心可以诱发潜在消费，增加销售收入。在主题化购物中心内除了购物

49、以外，还有美食、娱乐、观光、休闲等主题内容，消费者在购物的同时，还可以就餐、游乐，不知不觉消除了疲劳，增添了消费的乐趣，延长了逗留时间，无形当中增加了消费概率。台北京华城购物中心首创的“无时空障碍”概念主题，营造出一种引人入胜的商业环境。让购物中心不再是单纯的消费站点，更是一个愉悦身心的体验中心杭州西溪印象城，凭借西溪国家湿地公园的独特生态地理优势，成为全国首个休闲生态购物中心，给消费者带来全感官式体验，从认识、到触摸、再到爱上西溪，购物中心已经不再仅仅依靠销售商品来吸引消费者，而是打造鲜明的主题特色，让顾客体验、参与的方式营造其独特竞争力。“只有让主题化购物中心名实相符，才能更多吸引消费者前

50、来。”深国投商用置业有限公司常务副总裁竺海群说到。提升商业文化与商圈环境互补购物中心独特的主题理念，这是购物中心的灵魂，购物中心主题策划是系统工程。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向愈来愈明显。因此，根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。香港K11以“艺术”为主题，将艺术与购物功能相连接，旨在透过不同的交流活动、展览和驻场艺术家计划，为本地艺术家提供向大众展示作品的空间，并借此凝聚本地青年艺术家和艺

51、术爱好者，分享尖沙嘴地区的国际化游客资源。K11场内设计了18个“艺廊”，遍布于购物中心四层的店铺之间，作为艺术家与公众交流的空间。值得注意的是，文化主题化购物中心形神的流露需要长久经营和积累，如果经营乏力，很可能沉于平庸。杭州西溪印象城作为杭州市新一轮“十大工程”项目，西溪印象城的兴建对区域内目前商业空白起到极大的补充，西溪商业潜力日渐提升。提升经营层次着重体验式服务主题，是购物中心的眼睛。没有主题，购物中心就只能停留在大卖场的低层次上，难以在激烈的市场竞争中通过差异化定位和为顾客提供增值服务取得成功。通过注入一定主题元素的方式，让购物中心“活”起来，是很多境内外购物中心的成功经验。深圳的C

52、OCOPAR定位公园版情景式购物中心。以公园为主题，集中体现文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的购物中心。8大自然光中庭，将自然光导入室内，增加消费者的娱乐休验。朝阳大悦城同样具备鲜明的主题特征，主要以娱乐和模拟体验作为主题。朝阳大悦城在店内兴建滑冰场和家庭梦工厂。在家庭梦工厂内，顾客可以亲身体验在医院、超市、机场等不同场所工作的感受。综上所述，购物中心之所以要建设主题化的购物中心，其根本的目的还是要形成竞争中的差异化，形成差异化的主题就是要形成长久的品牌优势，从而推动商业的持续旺场。而建设主题化购物中心的出发点也是与经营息息相关的，它是一种潜在的、看不见的、润物细无声的支持

53、，它将长期制造着购物中心的核心吸引力。因此，主题化购物中心有着传统商场无法比拟的优势和强大的生命力，随着城镇化进程加快和居民收入的增长，消费者越来越追求体验和个性化等更高层次的消费需求，主题化购物中心必定统领新的消费趋势。四、盲目发烧跟进决策易失误主题化购物中心的成功，直接得益于商业房地产的快速发展。“我们的导识牌是学的香港。”深圳海岸城有关人士表示，“香港MALL的导识牌效果非常不错，因此干脆被深圳的商家直接模仿。”从目前来看，尽管主题化购物中心绝大部分的投资者都能够获得满意的回报，但也有市场人士担心它的高成长期会因为一些投资者的“发烧”跟进而过早结束。所以，作为投资者：还是要严密注视主题化

54、购物中心的发展进程，力避可能的决策失误。不要画虎不成反类犬简单模仿正是购物中心初步发展时期必须注意的问题。国内目前的购物中心从外表看来，大多像模像样，但是其中到底如何，需要用事实来说话。如果完全照搬国外主题化购物中心的操作模式，尖沙咀K11由于本身的地段、面积等方面的限制反而不太可能成功。深圳东海购物中心以维多利亚式建筑风格为核心，是深圳首家“公园广场式”购物场所，毗邻深圳CBD城市商务中心，定位以区内商贾富人为主。然而，在外来人口居多的移民城市深圳，维多利亚式建筑风格并未给其带来预料中的人气。开业之初，门店出租率就不到45%吉之岛、苏宁电器等主力店都没有如开发商承诺那样入驻，引起了小型商户的

55、不满。主题元素并非唯一香港海港城市场总监KarenTam认为，个性化的主题虽然能够吸引客流量，却未必是留住顾客的唯一方法，除了鲜明的个性，主题购物中心也需采取其他方法，正所谓专业和专业一个不能少，才能保持客流的源源不断。在这方面，伦敦东南部的蓝水是个不错的案例。“小主题打造”和“错位经营”的方式构建商圈是蓝水的一大特色。蓝水采用“多层次定位+一站式满足”的方式一打尽其目标顾客。蓝水的三条边规划为三个主题购物长廊，定位不一，包括经营礼品、书以及咖啡馆的宴客厅；布满航标灯、风帆、多媒体游戏店、吧、玩具、影院、攀岩、体育用品店等休闲娱乐设施的泰晤士漫步区；以及极具英格兰风情的玫瑰艺廊，主要销售名牌时

56、装。同时，蓝水还充分规划了主力店之间的空间，设置了日光、月光、星光等主题空间，提供极为舒适的休息场所，引导顾客进入下一段的消费旅行。同时，需要注意的是，蓝水的符合功能在一定程度上不具备复制性。五、打造主题密码和特色识别，维持长久运营主题化购物中心在中国处在发展过程中，经营过程中难免会遇到很多困难，有些困难是完全可以预测的。当“一站式消费”、“多元业态”、“商业综合体”已经不再是新鲜的概念，审美疲劳便成了一个不争的现实。事实上购物中心本身只是代表未来主流形态的一种商业模式，当神秘的光环褪去之后，本身已经不再具有诉求力量。因此，购物中心的商业定位不仅要尊重市场，遵循商业发展规律，更应该注入创意主题

57、元素，同时需要完整的经营规划辅以配合，为购物中心的长期运营注入永续动力。我们不妨举例分析，香港新界最大型的购物中心“香港新城市广场：为购物中心创造新颖的海洋主题，营造剧场化的购物感受；将史诺比乐园概念引入购物中心，差异化经营打造全新品牌概念；营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线；现代、金属、梦幻的主题，充满创意的、新一代的购物中心设计赢得未来；在天台创造最美丽的维港景致，使购物中心具有不可复制的景观优势；设计室内过山车，独一无二的娱乐设施形成购物中心的独有特色；天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界；在光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印象识别；将西方艺术与中国风水进

58、行完美结合，用艺术的方法创造购物中心的风水格局。那么，究竟如何打造主题化购物中心？我们可以归纳总结以下几点：品牌搭配差异化的核心如何避免同系竞争，尤其是同一商圈内的同系竞争是购物中心经营者不得不面对的问题。K11商场65%的品牌是首次进驻香港的旗舰店，当中包括全球首间周大福概念店、占地2万平方英尺的MiXTRA时尚运动专门店、MarketPlacebyJasons啤酒旗舰超市以及西班牙护肤品牌AINHOA等。而“新食艺”引入的超过20家国际食肆也基本为香港独家。万商俱乐部主任杨泽轩认为，“独家商户”比例达到30%就属难得，K11商场65%的“独家商户”是开业亮相时吸引眼球的做法。通过打“独特牌

59、”获得市场地位，在商场内容上进行创新，内地的一、二线城市购物中心也可借鉴这种思路。对品牌了解越多，筛选就会越准确。对于合适的商家，很多购物中心愿意降低租金引入商场。一般情况，品牌筛选需要注意五个原则，一是消费者买得起，二是决策层在把自己当作一个消费者时也认可，三是品牌实力，四是品牌的个性，五是根据商场和环境组合配套商铺，例如在写字楼区，星巴克就比麦当劳容易被接受。因地制宜深挖文化资源凯撒宫创意主题购物中心的成功之处在于成功嫁接了“古罗马”、“亚特兰蒂斯之谜”两大文化题材，而这个文化主题都在欧美文化中有着深厚的影响力和文化诉求力，并有机地融入到购物中心里去，创造了一个前所未有的商业消费的体验环境

60、，让购物中心不再只是一个消费的站点，更能直观感受到文化传奇的独特魅力。几千年的中华文明沉淀了不少文化题材，但是我们所能看到的这些文化题材的开发往往只是体现一个城市市政工程上，而鲜有将商业地产的开发与文化题材的结晶产物。动感设计立体表现手段主题化购物中心，其主题元素往往只是通过建筑与景观静态的表现其主题。而凯撒宫的成功之处在表现文化主题的时候，除了动用建筑与景观的表现工具之外，还采用大量的科技手段与现场演员，让时空、光影、神话都成为了主题诠释的道具。因此，可以说凯撒宫购物中心的成功不仅源于完美的主题创意，更是源自创意主题的完美表现。我们看到西郊百联购物中心是一个成功的区域型购物中心，可是却没有多