地产开发模式

1、国内目前养老地产主要分为三种开发模式:“纯”养老护理型纯养老模式以会员制为主要经营模式，目标客群纯为养老客群。投入大量适老化配套及医疗看护人员，对开发商后期运营能力的要求较高。真正意义上的养老社区。案例：亲和源社区内宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、活动广场、门球场、舞蹈广场、功能活动区等一应俱全，满足各类老年人群需要；为老服务设置齐全，生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。“假”养老主打养老概念，开发休闲物业模式冠以养老的概念，核心在于适老化的建筑设计及功能配套。缺乏先进设计理念、管理手段和配套设施，多数项目仅

2、仅停留在利用养老概念来卖房阶段离真正完善的养老社区还差的很远。案例：东方太阳城该项目养老依托北京市庞大的养老客群基数，主打养老地产概念，与周边休闲别墅项目形成差异。养老概念名存实亡，更多的客群是注重性价比优势的中端休闲居住客群。“复合”养老休闲养老复合型模式以打造“休闲、度假、养生”于一体的多元化新型生活方式为目标。核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化实质是休闲社区兼养老功能。本回答由网友推荐与美国和日本的发展历史类似，中国出生人口曲线成波浪式发展，过去十年，中国房地产高歌猛进，正是得益于1962-1972年出生的中国人的集中置业需求爆发，这批人既是人口绝对数量最大

3、的一批人，也是掌握了中国最多财富和权力的一批人,因此也被称为中国婴儿潮。与美国和日本的发展历史类似，中国出生人口曲线成波浪式发展，过去十年，中国房地产高歌猛进，正是得益于1962-1972年出生的中国人的集中置业需求爆发，这批人既是人口绝对数量最大的一批人，也是掌握了中国最多财富和权力的一批人，因此也被称为中国婴儿潮。2014年，中国婴儿潮里最年轻的一批人也将告别他们的42岁，这意味着，中国将不得不接受这样一个残酷的事实：数量最大且支付能力最强的客群已经趋势性的退出中国房地产市场。与此同时，养老地产成了我国的新兴产业，许多开发者都看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应

4、当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，我们对于养老地产的开发模式在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我们提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望对大家有所启发。模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设

5、施。通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰（图1）。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套

6、服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。模式3：普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等（图2）。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以

7、是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆（例如救护车）出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为

8、有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑（如旧的诊疗所、宾馆）的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。模式五：与医疗机构结合，就近设置养老设施目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种医养结合模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。模式6：养老设施与幼儿园并设养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式，在日本十分常见（图3）。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节

9、约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。模式7：与教育设施结合，建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多高知老人在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够老有所学、老有所为，实现自我价值。模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游、休闲

10、、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。模式9：与商业地产结合，开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人

11、而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能

12、在劳动力相对低廉的国家（如中国）拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。模式11：与国际知名养老品牌共同发展，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发的模式也有一定的可行性，但要注意将其本土化。虽然发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一

13、定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利落地，需要适当转化。例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响（图4）。如果对我国国情不够了解，直接生搬硬套，就容易产生很多问题。模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成

14、为养老产业重要的投资主体之模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。模式15：将旧的国有资产盘

15、活，改造为老年设施可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本日本模式独家报道日本养老地产开发模式对中国的启示运营房地产日本是世界老龄化程度最高的国家之一，作为深受儒家思想影响的国家，日本人的养老需求、消费心理与中国有很多类似的地方，本文聚焦日本养老地产模式，通过对日本养老地产

16、的案例分析，探讨其对中国养老地产发展的有益经验。近年来，随着中国老龄化的深度发展，使得养老地产需求急剧上升，养老地产也逐渐成为养老领域关注度最高的重资产业务板块。作为中国中老年第一商业媒体，养老地产也是神怡一直关注的重点，而且也对众多的养老地产开发者、运营者及服务者进行了拜访。在拜访过程中，一些企业以及神怡的粉丝希望神怡对国外的养老地产模式进行一些梳理介绍。为此，神怡新媒体携同神怡资本及地产项目的同事，决定对国外发达国家的养老地产模式进行分析介绍。作为中国一衣带水的近邻，日本与中国同属亚洲国家，有很深的文化历史渊源，在应对老龄化、发展养老服务方面存在一定的共性。而且，日本是目前世界少数的几个老

17、龄化程度最高，同时也是养老产业发展得最好的国家之一，而日本老人对于养老的需求与意愿也和中国老人可以接受的养老意愿有相近的地方。因此，我们选择以日本作为我们介绍海外养老地产模式的开篇。接下来，我们还将介绍美国、法国等国家的养老地产模式。本文聚焦日本养老地产，拟通过分析日本养老地产模式、知名的养老地产案例，探寻对中国发展养老地产的启示。总体来说，日本养老地产开发有以下几种模式：由政府主导的老年福祉设施由民间建设，政府出资征用，租给老年人居住，给与机构补贴；押金式的老人住宅由地方住宅供给公社出资建设，入住前需要交押金购买使用权，且入住后产生的水电管理、介护、饮食等费用需要按月支付；而由国土交通省和厚

18、生劳动省共同管辖的带服务的高龄者住宅则采用一般的房屋租赁的形式签订入住协议。、日本养老地产的发展背景作为亚洲老龄化最为严重的国家，日本进入老龄化社会已有40年，根据日本国家统计局在201年79月18日敬老日这一天公布的人口统计数据显示，日本6岁以上人口占总人口的27.，7达%到历史最高，成为世界上老龄人口比例最大的国家。为应对人口老龄化带来的种种影响，政府进行了多种探索和研究，除了学习德国不断调整和完善相关政策，还积极探索养老服务模式，形成了医疗、护理、康复相结合的多元化、立体化社区养老服务体系。二、日本养老地产的发展历程195年0的生活保护法设置了面向老年人的机构养老设施。但由于当时的年金等

19、社会保险还不像现在这么完善，因此接收的大部分是没有工作和收入的老年人。196年1以后，社会保险制度不断完善，“养老设施”被细分为了“特别养护老人之家”、“养护老人之家”、“低收费老人之家”，国民可以根据要介护的程度和收入来选择。198年2，医学意义上的“介护老人保健设施”诞生，主要为帮助老人恢复运动机能。随着老龄化的迅速发展，面向老年人的住宅数量严重不足，为此，国土交通省和民间企业也开始参与到老年住宅的开发中来。198年7，国土交通省开始提供专为老年人设计的租赁住宅“银发住宅”。199年5，为让老年人能够在熟悉的场所更安心的生活，日本政府颁布了长寿社会对应住宅设计指南。很多开发商在设计中加入了

20、大量的无障碍设施，这让日本从专门的老年公寓阶段进入了居家养老阶段。200年5以后，民间企业也开始与地方行政相结合，推出各种面向老年人的住宅。民间企业加入老年人住宅产业，表明这一时期的日本老年住宅产业进入市场开放期。这类私营老年住宅规模都较小，除了提供自己住宅内养老的老人使用外，还提供访问、短期、长期类居家服务，且有些还设置了托儿所。三、日本养老地产的物业形态与模式日本的老年住宅中，属于养老地产投资运营的主要分为两类：政府和企业。由政府主导的老年福祉设施特别养护老人之家养护老人之家低收费老人之家基本定位需要介护的高属者环境经法上不便的高髓者低收入高龄者服务性用以养护为主养护、自立为主，指导参加社

21、会活动或训练免费或低收费提。食或其他日常生亢利运营主体地方公共团体、社会福祉法人地方公共团体、社会福祉法人地方公共团体、书福祉法人或得到力知事许可的法人接收对黄65岁以上，身体或精神上有障碍需要经常介护，且不能在冢接受介护的老人65以上，经济或环境上不允许在家接受养护的老人由于身体机能底无法自立，且接号到家人援助的6C以上老人平均居住面积10.65H10.65荷21.6商（单身）3疗（费口神怡帝、政府批准后，民间企业建设经营收费老人之冢带服务的高媵者住宅患认知症悬）龄者且之家基本定位高殿者高髓者患认知症局辞者手生活场所服务性用入浴、排泄,饮食介护；提供饮食；洗衣打扫等；家资；健康管理，从事以上

22、任意一项或几项的机构提供老人情况大体监管、生活咨询服务等福祉服务的住史提供久浴排泄、食等介护及其他刍照料、机能训练白同生活场所，运营主体无限制（盈利性质企业为主）无限制盈利性质企业为主）无限制盈利性后业为主）接收对蒙社会上通常认为的老单身或夫妇;6CI岁以上，需要支援或介护的未满6cl岁老人需要支援或介护白知症患者平均居住面积13M参考值）25rrf及其他743不乙神怡帝四、太阳城日本养老地产的知名企业案例太阳城（）株式会社是日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司，其是在借鉴美国模式的基础上，开发出的一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式。其开发理念正是对明朗快活、值得骄傲、充实安心老年生

23、活的一种发掘和探求，被称作“养老的天堂”。1、太阳城成立背景太阳城株式会社成立于198年0，由10家0日本企业共同出资组建，注册资金达12亿0日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，这些股东大部分为日本业内顶级企业。2、开发项目概览旗下共有养老项目个，单体项目建筑面积从到平方米不等，是日本为数不多的开发运营大型养老地产项目的公司。这13个项目中，有10个项目为租赁物业，针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。其余3个项目为购地自建物业，入住初期即可吸纳介护型老人。3、主要的项目（1）横滨太阳城这是太阳城自行投资建设的3个养老地产项目之一，200年5投入运营。土地

24、原址为炸药厂，太阳城株式会社以较低的价格获得了这块土地。项目周边为成熟居住区边缘，既独立又融合。高规格的酒店式装修是横滨太阳城最大的卖点和亮点，项目设计充分地考虑到了老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现出个性化和精致性。项目高比例的公共空间设计，可以给老人提供各种交流场所，吸引老人减少在房间内的留置时间。（2）银座太阳城该项目占地面积471平7方米，建筑面积392平7方7米，是太阳城的10个租赁物业之一。项目位于东京最繁华的中央区，紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野，是日本市中心的养老典型项目代表，200年6投入运营。由于选址在市中心区，该项目吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投

25、资。4、太阳城取得成功的经验日本太阳城是在吸取美国经验的基础上发展而来，入住率接近9成，并形成了可迅速复制的模式。分析日本太阳城项目，我们发现其在五个方面很有特色：一是安，给老人高度信赖感，安心。公司有雄厚的实力，股东均为日本有良好信誉的企业，包括三井住友银行、日本电气、三洋电机及日本兴亚损害保险等等。雄厚的资本后盾使入住老人住得安心；同时提供强大的医疗支援，日常的健康管理，受伤或是生病时治养，都让老人们放心；二是住，休闲酒店式居住空间设计，舒适的居住体验，加上豪华的公共活动空间，丰富多彩的群体活动，为老年人提供了一个快乐的生活氛围；三是食，提供个性化的饮食服务，可选择式用餐，让老年人从繁重的

26、用餐准备过程中解放出来，并提供有针对的适宜老年人的餐饮标准；四是守，为入住老人提供终身的守护，介护体制，当老年人进入要介护的状态能提供相应的介护支援体制，配备专业的介护职员，护士，并提供24小时的高质量的照护服务；五是医，有强大的医疗支援体制，与医疗机构建立合作，设置紧急医疗通道，建立医疗支援服务体制，尽可能达成入住老人的愿望，使老人住得安心。五、日医学馆日本养老地产的知名企业案例日医学馆（日医集团前身）有医疗、介护及教育三大业务，养老地产是日医介护旗下的分支，目前，日医养老地产业务已成为日本三大养老地产连锁品牌。日医学馆的养老地产物业分布在日本全国各地。1、成立背景日医学馆创立于196年81

27、2月，其创立者寺田从自己最为熟悉的医疗保险结算业务开始做起，然后开展医疗事务讲座，继而开办家庭护理员培训课程。199年6，日医学馆开始介护事业，仅仅用了4年多的时间，日医学馆的介护服务网点就在全日本铺开，成功地实现连锁复制，如今形成包括介护、培训、医疗设备等业务板块的企业集团。2、开发项目概览养老地产作为日医介护业务旗下的一个分支，通过融资租赁的方式长期租入物业（一般为25或30年，到期自动续租），先取得日本都道府县等地方政府制定的介护保险指定设施的资质，按照行业标准自行投资并兴建各类定位不同的“有偿老年公寓”，有些项目直接租赁已建成的公寓等住宅物业，通过改造和重新装修之后推出。总体看，日医的

28、养老地产主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老人租赁物业项目。3、主要项目模式（）日医这是日医旗下24小时常驻配备介护服务人员的老人公寓，这种模式的代表是墨田项目，比较有代表性，该项目于200年93月正式对外营业，服务的对象包括生活自理和需要介护服务的各层次老年人。公寓采用酒店式的管理方法，在各方面服务细节上都努力营造“温馨如家”的氛围，体现细致入微、无可挑剔的高标准服务。项目模式为“一次性入住金+月金”，共有四种不同的设计方案。因为墨田项目为东京都指定介护保险定点机构，因此被介护保险认定为“要支持”或“要介护”的老年人，只需付介护服务费的10，

29、%剩余90由介护保险支付，医疗费、理发费等介护保险外的个人费用由老年人承担。这是面向高龄老年人的出租住宅，可以按需求提供支持服务，但并不属于介护保险所认定的设施。如果客户提出进一步的介护服务要求，可以转到日医。北浦和项目是这一模式的代表，该项目为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，位于东京郊区，占地面积175平4方米，建筑面积222平3方米，于201年05月投入运营。项目总户数有户，面积范围在近之间，只吸纳自理型单身老人，老人多数来自项目5公里范围内。按居室大小收取月金，包含租赁费、基本监护费及行政管理费等，居室内水电费、餐费及停车费需额外收取，如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，

30、自行洽谈费用。不需缴纳一次性入住金，入住时仅需支付2-个3月月金额度的手续费。北浦和项目产品设计基本等同于酒店式公寓和普通住宅，公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。4、日医学馆的经验日医学馆已经在日本境内经营或与其他机构合作运营数千家各类型养老所，其介护、培训及医疗等业务年产值排日本同业第一，日医养老地产也成为日本三大养老地产品牌之一。分析日医的做法，有几个方面典型的经验：一是小，日医学馆的各类养老物业中，无论是日托式机构、全日制养老院或者是针对失智老人的特殊设施和居家护理站，最鲜明的特点就是“小”，每个机构最多不超过80个床位，这使得日医更容易进行精细化的管理与服务。二是准，日医

31、学馆的定位精准。一方面是客户的定位，另一方位是选址定位。项目定位非常关键，选择合适的地理位置，既可以降低物业租金成本，同时又可以吸引该地段周边中高收入的老年人客户。精准的定位使项目能最快速的拥有高入住率，尽快盈利。三是专，日医有强大的培训与医疗支持实力，拥有高素质的员工，能提供高度专业的服务，为快速复制项目提供了支持，提高了项目连锁复制的运营能力。六、日本养老地产对中国企业的启示一是组建多元专业的养老地产开发联合体。以日本太阳城株式会社为例，该公司由10多0家日本企业共同出资组建，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，这些股东大部分为日本业内顶级企业。一方面，实力强大的股东为企业提供了强大的资金支持；另一方面，股东凭借其专业能力可快速解决企业的业务合作问题，缩短并降低了沟通开发成本，分摊开发风险，提高了项目的开发效率。二是与专业机构合作进行科学合理的规划设计。太阳城项目