项目策划总控制计划书

1、39/40XXXX项目总操纵打算书审批：审核:执笔:参与：重庆X都市建设进展有限公司目 录绪论项目概况市场定位项目简介项目操纵目标投资规模投资收益目标总成本操纵目标销售及推广目标招商目标质量目标项目实施工程进度操纵打算前期工作进度操纵打算项目建设进度操纵打算项目实施成本操纵打算前期工程费用工程建设费用销售推广及招商费用治理费用财务费用营业税费不可预见费用总成本操纵目标项目实施销售及推广打算销售打算推广打算销售目标项目实施招商打算项目商业业态配置项目商业业态布局招商目标项目招商面积(除去销售部分）及租金收入确定招商时段划分项目实施风险操纵打算项目组织架构及工作流程项目组织架构项目实施工作流程项目

2、操纵流程图绪 论XXXX项目总控打算是依照XX假日XX项目策划书、X假日XX概念设计和X假日XXX经济测算报告等有关文件制定的，是指导项目实施的打算性、纲领性文件,它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围,提出了项目实施的投资操纵打算、工程进度操纵打算、营销推广操纵打算和保障项目目标顺利实现的组织架构、治理程序与监控措施，是“XXXX”项目实施的指导性文件,也是制定XXXXXXX项目执行打算书的全然依据之一。编制依据：(一)XXXXXXX项目可行性研究报告（二)XXXXXXX项目策划书（三)XX项目经济测算报告(四）XXXX项目方案设计及初步设计（五）X项目部提供的工程进度打算（六)成本

3、操纵中心提供的成本信息（七）营销中心提供的销售推广打算(八)购物中心进展治理公司提供的招商打算第一章 项目概况一 市场定位1项目名称XXXXXX项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统,核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽,以精品购物回廊，美食娱乐城,酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城,生态豪宅,生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。3目标客户.1目标客户群:商业步行街0%为：30%为：X区为主体的商业物业投资者本区域拆迁的临时门面经营者XX区部分政府官员及灰色收入阶层主城区商业物业投资群体主城区个人投资经营户主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张进展购买新都市精品

4、豪宅90为:0为:区成功的私企、个体老总X区部分政府官员、公务员追求现代生活的X区中青年人群主城区向X区扩张的经营户外来移民居住者3.终端消费群:区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流淌时尚的消费者年龄要紧在18到8岁之间，生活节奏快、消费档次高、同意流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。4项目形象概念现代时尚的都市商业步行街二 项目简介地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑,中间由3-4层商业用房组成,总建筑面积约850平方米，容积率约.0，具体指标如下：用地面积()21625.商业总建筑面积（）6724总建筑面积

5、(）84535主力店A（)628地上建筑面积（)2846主力店()177地上商业面积()46住宅总户数99住宅总建筑面积（)6731容积率3.9垃圾站面积(）3覆盖率508地下建筑面积()21689绿化率2.3%地下商业面积(）15662机动车停车数140仓储及设备用房（)983地下停车位15地下车库()404地面临时停车25一层商业建筑面积()10052一层商业套内面积（）6978二层商业建筑面积()1200二层商业套内面积()822三层商业建筑面积（)171三层商业套内面积（)449四层商业建筑面积()1135四层商业套内面积（）84第二章 项目操纵总体目标一投资规模项目打算总投资1800

6、万元,启动资金7万元,详见第四章。二投资收益目标:项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。三 工程进度目标工程总进度从20年9月1日开工;商业部分主题建筑2004年5月31日完工,月日客户进场装修,12月底商业试营业;住宅建筑004年1月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工,住宅2005年0月交付使用。详见第三章。四 总成本操纵目标总成本(含税费)为2020万元，力争操纵在190万元以内;单方成本操纵在2400元/(不含税操纵在21元/)。见第四章。五 销售及推广目标项目打算总销售额.5亿元，203年底力争实现合同销

7、售收入1.8亿元(开盘3个月内)。详见第五章。六 招商目标-2的主力店招商签约应在003年8月底签定协议或合同;203年月10日完成至少1家骨架店招商;辅主力店必须引进知名品牌，20年10月初开始全面招商，2004年8月完成0%的招商任务；年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。详见第六章。七 质量目标工程质量达到合格标准。第三章 项目实施工程进度操纵打算一 前期工作进度操纵打算为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行,必须严格操纵项目的实施打算,项目的前期工作要确保按既定时刻完成。序号工作内容完成时刻要求执行部门一前期手续1初步设计8月5日完成初步设计方案,

8、月30日办理完报建手续项目部、研发部、总工办、拓展部2施工图审查月16日完成建施图,月15日完成施工图项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部3临时施工许可证8月3日至9月10日项目部、拓展部、总工办施工许可证10月8日至1月15日项目部、拓展部、总工办预售许可证10月16日至10月20日项目部、拓展部、总工办、销售部二岗位安排项目总监到岗8月1日项目部、总工办监理工程师到岗月日(土建、安装、预算个一名)项目部、总工办3现场办公室确定8月5日项目部、总工办三开工前预备1施工临时用水电8月4日至20日项目部、总工办2市政管网拆迁9月0日完成项目部、拓展部3地质勘察单位确定8月2日

9、进场项目部、成本部、总工办、设计院4环境评估及污水处理8月15日确定项目部、成本部、总工办5平基单位确定8月30日确定项目部、成本部、总工办6土建单位招标8月3日完成项目部、成本部、总工办监理单位招标月31日完成项目部、成本部、总工办四销售前期预备1售楼部选址8月4日讨论项目部、营销部、研发部2售楼部设计8月2日完成方案，8月日完成结构和装修施工图设计项目部、研发部、营销部、总工办3售楼部与围墙月1日动工，日完工项目部4销售面积测绘报告9月3日项目部、研发部、销售部交房标准确定9月30日项目部、研发部、销售部二 项目建设进度操纵打算序号工作内容完成时刻要求备注场地平坦9月10日至11月日2基础

10、工程200年11月0日至003年12月3日基础到0.024年1月1日至2004年3月30日商业建筑主体20年5月0日主体完工200年9月3日交客户装修2004年12月底商业部分试营业住宅建筑主体200年12月30日完工5综合竣工200年6月0日完工5住宅交付使用20年10月1日第四章 项目实施成本操纵打算一 前期工程费序号费用名称计算方法单价(元/)金额(万元)备注1土地费用002方案设计费853初设及施工图设计费184地质勘探费205工程监理费84332536印花税（14).53.2都市配套费免008人 防 费41350%135.99白蚁防治费835.4.230报建综合费用、证照费5.981

11、1施工用水电3KW3512其它费用含实测费、审图费2113小 计73452二 工程建设费序号费用名称计算方法金额(万元）备注土石方工程00001402建筑安装工程费43570059包括塔楼外墙面3外墙装饰450裙房14层4电梯工程6524台（部）智能化工程费150配套水电工程费55室外综合管网7中央空调00单冷/冷暖消防设施工程费4812176-2F9市政设施费3010环境景观工程10920230道路、绿化及广场天燃气系统(+20)300036费用向业主收取,不计入成本环保治理工程213灯饰工程5014印花税(1+13)04515小 计917单方造价：8元/注：项目前期工程费(一)和工程建设费

12、（二)合计:642+913=15625万元三 公司治理费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1公司治理费25亿20%00财务部、行政人事部2小 计500四 营销治理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备 注1推广费用2.520包括售楼部及模型2销售费用5%25含销售人职员资、奖励和日常治理费用小 计750五招商治理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备注1招商治理费用一个月租金52小 计六财务费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1公司财务费1亿10%1年1000财务部、项目部2小 计1000贷款1亿元人民币七 不可预见费用序号费用名称计算方法金额（万元)责任部门1不可预见费（1+

13、2+3+4+6）3%3财务部、项目部2小 计53八 营业税费序号费用名称计算方法金额(万元)备注1营业税.55.75%47.52交易过户税.1.2503土地增值税2510%250印花税.5051255小 计2025九 成本操纵目标总投资：12+34+56+7=6452+91+500750+50+00+50=8455万元2营业税费、土地增值税、交易税等税共计:2062.万元3含税总成本：(1)+()=1820+625=2002.5万元3.总销售额:(不含车库、主力店及其他骨架店卖场).亿元.单方造价为:18455万元453万平方米=283元其中:商业建筑成本：223元/住宅成本：46元/5.税前

14、销售利润:250185万元 =55万元6税前投资利润率（仅计算销售收入)：545万元1845万元 =5.5%7.自有经营性固定资产2万,另有车库面积40，可能每年产生现金收益4万元十 讲明在执行过程中,严格按合同的有关规定执行,而单项合同的签定不得超出以上单项费用操纵打算，合同签定和资金使用由成本操纵部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。第五章 项目实施销售及推广打算一、销售原则本项目尽可能全部销售,实现最大现金流分部销售，操纵节奏,制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘,在每次开盘中再进行销控,互为穿插,实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广

15、场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位,聚拢人气二、销售打算顺序时刻推出产品备注第一次开盘(0月26日）200年10月26日至11月1日1F、2F临街门面依广场分三次推出：1都市广场及相应的2.动感广场及相应的F3情调广场及相应的2F第二次开盘(11月15日）20年11月5日至12月5日负1、负2F第三次开盘（2月6日)2年12月6日至年底电梯公寓三、目标任务(总销售额共计.5亿)序号执行时刻目标销售额2003年11月.2亿0年12月4千万32004年1月2千万24年月1千万04年月1千万204年月千万72004年5月千万82004年6月1千万92004年月千万1004年8月1千万11总计2.亿四、

16、推广打算1.第一时期:形象推广(8月中旬9月中旬)推广主题A：（8月108月2日）XX区重庆一个新兴的工业强区,国家西部经济进展、综合体改试点区目的:让全社会了解XX,尽大扩张客户面通路:晨、晚、商报媒的新闻炒写推广主题B：（月239月3日）欣欣XX,投资热土,XX区各级党委和政府为投资者制造一个发财进展的投资环境目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府性投资招商会/ M/ 厂矿单位巡展物料预备 XX主城入口广告位一块推广主题:(月5日9月日)XX区政府旧城改造工程,203年X地区商业项目的典范XXXXXX目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心

17、通路: 晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府参与性的产品公布会 / 市民参与性的产品展示会 / 楼书 /海报 2.第二时期：产品推广(9月中旬1月中旬)推广主题A：(9月2310月日)传统商业区域中心最具规模的港式购物中心,区域经济的核心点XXXXXX目的：开始了解产品、产生兴趣 通路:晨、晚、商报媒的新闻炒写市民参与性的产品展示会 / 工地现场 售房部、情景样板区建成 915/国庆狂欢节、商家巡展/ 户外广告 推广主题：（10月8日10月18日)购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组，更显庞大人气三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业,因势能动XXXXXXX商业第一号目的

18、：对产品产生兴趣、购买欲望通路:商家公关活动 / 主干线广告牌/ 报纸夹报 报纸软性/ 地区电视台封杀 第三时期:销售推广(1月0日1月30日)推广主题A:(10月0日11月10日)10月2日第一次开盘首创多个平街层，立体街铺,铺铺临街,更显财宝动力三大主题广场、步行街临街旺铺发售目的：强挡入市,聚拢最大人气通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 报纸软性地区电视台封杀 / 拍卖会 /推广主题:（1月20日12月8日)月8日第二次开盘大型江景特卖场，巧妙制造时尚商业气氛，更小投资成为财宝首领。更低首付拥有更大财宝升值空间目的：降低进入门槛,吸引更多小型投资经营户,接着保证人气通路：主干线广告牌 报纸夹

19、报 报纸软性 / 地区电视台封杀 / 推广主题：（12月1日1月0日)1月1日第三次开盘成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目的:通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望通路:主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 XXXXX开盘前期营销活动细案8月2日前期活动宣传方案政府汇报8月19日各媒体采访XX区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等）8月2日完成临时销售接待处布置和形象单页8月8日29日商报新X新闻报道（新兴工业强区、以后重庆交通枢纽）月29日晨报、晚报新X新闻

20、报道(新兴工业强区、以后重庆交通枢纽）8月31日完成XX项目销售、推广物料的所有平面设计工作9月1日-30日渔洞主城区入口户外广告9月1日-日投资招商会筹备工作;X投资概念新闻报道9月1日11日销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成接触拍卖专业代理公司9月12日XX项目渝中区投资招商会（XX政府,项目各部门，主城区投资、经营户，商家，媒体)9月9日X项目XX区投资招商会(X政府，项目各部门，XX投资、经营户，商家，媒体)9月0日-6日销售部现场布置 投资招商会成功举办报道9月23日-0日市民参与性产品展示活动（区政府旁,有奖问答活动）10月1日品牌商家国庆巡展 /大型时尚晚会10月日-10

21、日品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻公布拍卖会活动方案确定、拍卖会预备10月日-16日项目软性宣传拍卖会信息公布;拍卖会预备1月7日拍卖会进行10月20日2日拍卖会成功举办各媒体新闻报道10月2326日步行街门面开盘广告10月6日开盘第六章 项目实施招商打算一 项目商业业态配置1.主力业态大型综超+专营百货店大型电器卖场中型小商品市场2辅主力业态餐饮+品牌百货专营店+家居卖场数码卖场+休闲娱乐+社区服务店文化教育+电影院二 项目商业业态布局.业态布局特色定位立体式商业步行街,精品购物回廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。2业态规划布局数据分析(见附

22、表：项目商业布局数据分析表)项目总建筑面积：8.4万商业用房建筑面积：6万3各业种布局位置分布（见附图)三 项目招商目标主力店大型综超新世纪百货、山城超市(F层,面积约70)百货店重百、南方百货、立丹百货(主力店B区F3F层,面积约7000)中型电器卖场厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。(-2F层,面积约514）中型小商品市场类似朝天门现有业态,整合鱼洞地区现有同档次的业种。(F层,面积约6000)2.辅主力业态餐饮大型餐饮（主题店）重庆各品牌餐饮连锁店(小天鹅、外婆桥、陶然居等)特色餐饮南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮整合鱼洞本地各餐饮店百货专营店精品专卖店重庆地区品牌

23、时装店、皮具箱包店、鞋类店等(移植朝天门、“XX黄金海岸”相关业种、业态)(1层)社区服务类投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。(1F层)运动休闲街针对各运动休闲品牌连锁专营店(注意对“XX黄金海岸”相关品牌的移植)。（F层)优雅女的坊整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX黄金海岸”相关品牌。（层）儿童绅士馆整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营店、区域性的品牌连锁店。(2F层)家居主题卖场整合鱼洞地区各专营店。（A区F层）数码通讯类主题卖场整合鱼洞地区各专营店。(A区2F层)休闲娱乐西餐茶楼整合鱼洞本地业种、引进重庆投

24、资经营户。（3层)洗脚城整合整合鱼洞本地业种。(3F层)K歌城(主题店)整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。(3F层)美容美发整合鱼洞本地业种。(3F层)风情酒吧整合鱼洞本地业种。（3层)网吧、游戏厅整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。（4F层）影剧院(主题店）利用XX政府的政策引导。（F层）四 项目招商面积(除去销售部分）及租金收入确定1招商面积招商出租面积总合约2.1万。其中1层综超为70、区F4F主题店为690、B区4F主题店为00、主力百货店(区3F)为6900、3F其他计租面积为6048。2.收益确定项目招商物业出租租金收入总和约564万/年（含物管费)，自有资产出租收益为33.2

25、万元年。其中综超22元/月、百货主力店20-25元/月、主题店-2元月、其他为1-20元/月不等。五 项目招商时段划分1.前期预备工作03年月日前完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集。2.综合百货主力店20年月下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触，可能203年8月底签定租（售)合同（或意向合同)。.各业态骨架店003年6月初开始接触，可能在2003年月10日前至少确定1家，并签定租（售)合同（或意向合同），以配合项目的开盘销售。4辅主力业态店2003年10月初开始全面招商。其中包括各业态骨架店。可能在20年8月完成项目90%的招商工作。第七章项目实施风险操纵

26、XXXXX项目是我公司在区县开发的第一个商业房地产项目，该项目的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤，商业房地产开发的风险要紧体现在四个方面：一是政策风险；二是财务风险;三是经营治理风险；四是价格风险。本项目的政策风险和财务风险专门小，着重考虑项目的经营治理风险和价格风险。XXX项目的总投资估算为18亿元,销售收益估算为2.亿元，年出租总收益564万元，扣除各种折扣和优惠后，项目的净收益约.9亿元（出租部分按年租金折算为现值),因此从整体上看项目抗风险能力较强。然而由于商业项目的专门性,必须注意项目的风险治理和操纵。第一，从阻碍项目收益的几个关键因素看，价格是最敏感的因素,它不仅阻碍销售和

27、招商周期，而且阻碍项目的回款速度、价格走势和客户心理。因此必须制定合理的销售价格和销售策略,特不是大门面销售难度较大,必须细分这部分目标市场，有针对性地策划推广,采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。第二、招商环节是XXXX项目开发成败的关键一环，必须加强招商质量和进度的操纵。质量体现在业态的组合方面，以下几种情况可能破坏原有业态组合。第一，极富号召力的主力业态进入；第二承租方（主力店）单方面违约退场;第三，具备投资和经营双重身份的客户经营业态与周边业态不符。关于第一种情况，应以积极的态度促成其进入，在不阻碍业态招商比例的情况下，尽量通过转移调整以促成主力店入驻,同时,也可通过一系列优惠策略

28、转移已生成业态。关于第二种情况,解决方法是加强客户储备治理，项目业态的客户储备量越大，选择的空间就越大,风险也就较小，关于第三种情况出现的可能性较小，但仍要注意通过商铺置换的方式解决。第三、加强组织保障，完善投资操纵措施。XXXX项目采纳总经理领导下的项目经理负责制,公司其他各部门予以大力配合、协助，切实解决项目实施中遇到的问题。对投资的操纵采取限额包干、落实责任部门和相应的责任人,特不是工程费用、设计费用、策划推广费用、治理费用、销售费用等应重点操纵。第八章 项目组织架构及工作流程一 项目组织架构1.差不多构架XXXXXX项目由XX城建公司研发中心进行前期项目策划，XXXXXX项目部承担开发

29、建设任务,并由其负责项目的整个实施工作。项目部实施组织结构如下:公司总经理XX项目部公司总工办购物中心进展公司公司营销部公司成本操纵部公司拓展报建部公司研究进展部集团财务部讲明：XXXX项目部将于2003年9月30日之前组建完成,形成以项目部为核心、其他部门同意项目部业务调控的运作模式，公司各个部门对项目部的运作必须予以全力配合与支持。2项目部人员编制及职责讲明经理项目副经理1人工程总监1人内勤人员1人外勤人员1人预算人员1人土建工程师2人设备工程师2人讲明:土建工程师负责现场建筑、结构工程监理设备工程师负责现场水、电、暖通工程监理预算人员负责工程的预、决算工作外勤人员负责办理、协调现场相关施工手续内勤人员负责资料治理、打算及日常事务二 项目实施工作流程公司总经理 操纵XXX项目经理项目部监理部 成本操纵部 配合与协调财务部 配合与协调研究进展部 配合与协调总工办 配合与协调营销部 配合与协调经营治理公司 配合与协调拓展报建部 配合与协