2022年新商品房合同范本

1、2022年新商品房合同范本资料汇编目 录1、商品房买卖合同1（DOC17页）x2、最高法关于商品房买卖合同解释x3、商品房买卖合同XXXX0216(房产局确认版本)x4、通XXXX556号(关于印发贵州省商品房买卖合同示x5、最新商品房买卖合同(预售)x6、四川省商品房买卖合同x7、商品房买卖合同样本解释x8、兴仁财富中心商品房买卖合同范本x9、商品房买卖合同说明(1)x10、商品房买卖合同改80月3x商品房买卖合同本合同双方当事人： 卖方以下简称甲方： 注册： 营业执照码： 邮政编码： 法定代表人： 职务： 联络 ： 委托代理人： 职务： ： 职务： 联络 ： 委托代理机构： 注册： 营业执

2、照码： 邮政编码： 法定代表人： 职务： 联络 ： 买方以下简称乙方： 本人法定代表人： 国籍： 护照营业执照码： ： 邮政编码： 联络 ： 委托代理人： 国籍： ： ： 邮政编码： 根据?合同法?、?城房地产理法?及其他有关法律、法规之规定在平等、自愿、协商一致的根底上就乙方向甲方购置商品房甲、乙双方达成如下协议： 第一条甲方用地根据及商品房坐落位置。 甲方以 方式获得位于 、编为 的地块的土地使用权。 土地使用权出让合同土地使用权划拨批准为 。 划拨土地使用权转让批准为 。 土地使用权证为 土地面积为 。地块规划用途为 土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日止。 甲方经批准在上述地块上

3、建立商品房现定名名 主体建筑物的性质为 属 构造建筑层数为 层。工程建立规划容许证为 。 第二条乙方所购商品房的面积。 乙方向甲方购置商品房以下简称该商品房建筑面积共 平方米其中实得建筑面积 平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米共 套间。该商品房屋平面图见本合同附件一房屋以附件一上表示为准。 该商品房分别为本合同第一条规定的工程中的： 第 幢座 层 房 第 幢座 层 房 第 幢座 层 房 第 幢座 层 房。 上述面积为甲方暂测房地产产权登记实际测定面积。如暂测面积与房地产产权登记实际测定的面积有差异的以房地产产权登记实际测定面积以下简称实际面积为准。 根据法律规定的房屋所有权与该房屋占

4、用土地范围内的土地使用权一致的原那么该商品房相应占有的土地使用权在土地使用权登记时由主部门核定。 第三条该商品房销售特征。 该商品房为现房预售商品房。 预售商品房批准为 商品房预售容许证为 。 该商品房为内销外销商品房。 外销商品房批准为 外销商品房容许证为 。 第四条价格与费用。 该商品房属于不属于定价的商品房。按实得建筑面积计算该商品房售价价为 币每平方米 元总金额为 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。 除上述房价款甲方根据有关规定代收取以下税费： 代收 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整； 代收 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整； 代收 计 币 亿 千 百

5、拾 万 千 百 拾 元整； 代收 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整； 代收 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整； 代收 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整； 第五条实际面积与暂测面积差异的处理。 该商品房交付时房屋实际面积与暂测面积的差异不超过暂测面积的 不包括 时上述房价款保持不变。 实际面积与暂测面积差异超过暂测面积的 不包括 时甲乙双方同意按下述第 种方式处理： 乙方有权提出退房甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方并按 利率付给利息。 每平方米价格保持不变房价款总金额按实际面积调整。 。 第六条价格与费用调整的特殊约定。 该商品房出现

6、以下情况之一时房价款和代收取的税费可作相应调整： 由于该商品房属于定价的预售商品房有权批准最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致按有关部门最后核定的每平方米价风格整。 预售商品房开发建立过程中甲方代收取的税费调整时按实际发生额调整。 。 第七条付款优惠。 乙方在 年 月 日前付清全部房价款 的甲方给予乙方占付款金额 的优惠即实际付款额为 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。 第八条付款时间约定。 乙方应当按以下时间如将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的 银行帐户名称： 帐： ： 年 月 日前支付全部房价款的 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房价款的

7、 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房价款的 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房价款的 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房价款的 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元。 第九条交接商品房时的付款额约定。 在双方交换该商品房时乙方累计支付的款额应当占全部房价款的 计 币 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元。其余房价款在房地产产权登记办完权属登记手续之日起 天内付清。 第十条乙方逾付款的违约责任。 乙方如未按本合同第八条规定的时间付款甲方对乙方的逾应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限

8、之第二天起至实际付款之日止月利息按 计算。逾超过 天后即视为乙方不履行本合同。届时甲方有权按下述第 种约定追究乙方的违约责任： 终止合同乙方按累计应付款的 向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。 乙方按累计应付款的 向甲方支付违约金合同继续履行。 。 第十一条交付限。 甲方须于 年 月 日前将经开工验收包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收合格并符合本合同附件二所规定的装饰和设备的该商品房交付乙方使用。但如遇以下特殊原因除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外甲方可据实予以延： 人力不可抗拒的火灾、水灾、等自然灾害； ； 。

9、第十二条甲方逾交付的违约责任。 除本合同第十一条规定的特殊情况外甲方如未按本合同规定的限将该商品房交付乙方使用乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付限的第二天起至实际交付之日止月利息在 个月内按 利率计算；自第 个月起月利息那么按 利率计算。逾超过 个月那么视为甲方不履行本合同乙方有权按以下第 种约定追究甲方的违约责任： 终止合同甲方按乙方累计已付款的 向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。 甲方按乙方累计已付款的 向乙方支付违约金合同继续履行。 。 第十三条设计变更的约定。 预售商品房开发建立

10、过程中甲方对原设计方案作重大调整时必须在设计方案批准后 日内书面乙方。乙方应当在收到该之日起 天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房的甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方并按 利率付给利息。 第十四条交接与乙方责任。 预售商品房开工验收合格后甲方应书面乙方交付该商品房手续。乙方应在收到该之日起 天内到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。假设在规定限内乙方仍未付清全部应付清甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。 第十五条交接与甲方责任。 在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起 天内双方对该商品房进展验收交接、交接钥匙、签署房屋交接单。假

11、设因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起 后仍未进展验收交接乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲方违约责任。 第十六条甲方装饰、设备承诺的违约责任。 甲方交付使用的商品的装饰、设备达不到本合同附件二规定的的乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。 第十七条质量争议的处理。 乙方对该商品房提出有重大质量问题甲、乙双方产生争议时以 出具的书面工程质量评定作为处理争议的根据。 第十八条甲方根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的以下根底设施、公用配套建筑按以下日投入正常运行： ； ； ； ； ； ； 第十九条产权登记的约定。 在乙方实际接收该商品房之日起甲方协助乙

12、方在房地产产权登记规定的限内向房地产产权登记权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起 天内获得房地产权属证书乙方有权提出退房甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方并按已付款的 赔偿乙方损失。 第二十条物业理的约定。 该商品房移交后乙方承诺遵守小区楼宇理睬选聘的物业理制定的物业理规定；在小区楼宇理睬未选定物业理机构之前甲方指定 负责物业理乙方遵守负责物业理的制定的物业理规定。 第二十一条保修责任。 自乙方实际接收该商品房之日起甲方对该商品房的以下部位和设施承担建筑施工质量保修责任保修内的保修费用由甲方承担： 墙面保修 月； 地面保修 月； 顶棚保修 月；

13、门窗保修 月； 上水保修 月； 下水保修 月； 暖气保修 月； 煤气保修 月； 电路保修 月； 保修 月； 保修 月； 保修 月； 保修 月； 保修 月。 保修内因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的损坏甲方无须承担责任但可协助维修维修费用由乙方承担。 第二十二条乙方购置的房屋仅作 使用乙方使用间不得擅自改变该商品房之房屋构造和用途。除本合同及其附件另有规定者外乙方在使用间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 甲方不得擅自改变与该商品有关联的公共设施、公共用地的使用性质。 第二十三条甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷

14、保证在交接时已消除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷由甲方承担全部责任。 第二十四条自该商品房交付之日起 划拨土地使用权批准甲方与 签订的 土地使用权出让合同中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。 第二十五条本合同未尽事项由甲、乙双方另行议定并签订补充协议。 第二十六条本合同之附件均为本合同不可分割之部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项均遵照有关法律、法规和政策执行。 第二十七条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的本合同应经该商品房所在地。 第二十八条本合同在履行生争议由甲、乙双方

15、协商解决。协商不成的甲、乙双方同意由 仲裁会仲裁。甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构事后又没有达成书面仲裁协议的可向人民起诉。 第二十九条本合同经甲、乙双方签字经 指外销商品房之日起生效。 第三十条本合同生效后甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的除双方签订补充协议外责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任并按实际已付款已收款的 赔偿对方损失。 第三十一条本合同自生效之日起 天由甲方向 申请登记备案。 第三十二条本合同连同附表共 页一式 份甲、乙双方各执一份 各执一份均具有同等效力。 甲方签章： 乙方签章： 代表人代理人： 代表人代理人： 签章 签章 年 月 日 年 月 日签

16、于 签于 附件一： 房屋平面图略 附件二： 装饰、设备 外墙： 内墙： 顶棚： 地面： 门窗： 厨房： 卫生间： 台： 电梯： 其他：院商品房买卖合同纠纷假设干解释解读一(2021-07-08 09:11:50) HYPERLINK javascript:; 转载标签： HYPERLINK t _blank 欺诈行为 HYPERLINK t _blank 双倍返还 HYPERLINK t _blank 房产广告 HYPERLINK t _blank 重大影响 HYPERLINK t _blank 返还定金 HYPERLINK t _blank 商品房认购 HYPERLINK t _blank

17、不可归责事分类： HYPERLINK t _blank 精华文摘 注：本文共分为四个部 摘自寇志中律师的博客仅供学习参考之用 人民?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?以下称?解释?共条主要对商品房预售合同的效力商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款按揭等方面如何详细适用法律作出明确的规定。其中对出卖人严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。适用要点一：集资房房改房经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业以下统称为

18、出卖人将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。本条是解释适用范围的规定适用要点：一将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定即仅仅指房地产开发企业；二将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的房或现房销售合同。三非房地产开发企业所开发的房屋包括集资房、房改房、经济适用房不适用本?解释?。 我国目前存在着多种类型的房屋有房地产开发企业建造的商品房、组织建立的经济适用房、公房改制的房改房、集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接买卖其交易要受到政策的调整比方需要补交土地出让金或者相当

19、于土地出让金的价款或者居住一定年限前方可而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易的实际情况来看房屋买卖的主流为商品房买卖而且人民受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时由于此类纠纷不仅关系到住房制度改革措施的推进而且涉及到广阔人民的切身利益因此?解释?将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为包括商品房预售和商品房现售。适用要点二：开发商没有获得预售答应证明商品房买卖合同的效力及救济法条原文： 1?解释? “第二条 出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。2?解释? “第九条 出卖人订立商品房买卖合同

20、时具有以下情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 一成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的或者提供虚假商品房预售答应证明； (二) 成心隐瞒所售房屋已经抵押的；三成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的。 我国对商品房预售实行预售答应制度开发经营企业进展商品房预售应当依法向城、房地产理部门预售登记获得?商品房预售答应证?后才可进展预售。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。但现实中由于种种原因开发商却经常操作在未获得?商品房预售答应证?的情况下与购房者签订买卖合同预售商品房严

21、重损害购房者的合法权益由此引发了许多纠纷。 对于未获得?商品房预售答应证?的商品房买卖合同效力问题适用要点如下： 一、出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同因为违背法律、行政法规的强迫性规定应该认定为无效。 ?合同法?第五十二条规定 “有以下情形之一的合同无效：五违背法律、行政法规的强迫性规定。 ?城商品房预售理?第九条 “开发经营企业进展商品房预售应当向承购人出示?商品房预售答应证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。 从上述法律法规可以看出行政法规?城商品房预售理?明确要求未获得?商品房预售答应证?的不

22、得进展商品房预售。而开发商在没有获得?商品房预售答应证?的条件下违规与买受人订立的商品房预售合同的此买卖合同的订立违背了我国法律的强迫性规定属无效合同。 二、在实务中有一种情况是可以认定为有效的那就是：在起诉前获得商品房预售答应证明的。?解释?对此作了宽松的解释对这是从鼓励交易原那么出发而出台的解释。该条解释明确规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。 三 救济： 在商品房买卖合同订立以后买受人发现开发商没有?商品房预售答应证?的或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售答应证明的假如买受人想反悔的这时可以选择

23、以下方式： 第一、起诉申请认定该合同无效并可以恳求双倍返还已付购房款。假如选择认定合同无效的在实务中对购置人来说还是有一定风险的风险就在：在查询后到起诉前开发商获得了商品房预售答应证明该诉讼恳求可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定应当认定为有效。第二、申请撤销该合同并可以恳求双倍返还已付购房款。按照?民法通那么?及?合同法?对撤销民事行为的规定买受人在订立合同时只要在“意思表示上有瑕疵即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违犯意思的情况下订立的合同受损害方有权恳求人民或者仲裁机构变更或者撤销。而开发商“成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的或者提供虚假商品房预售答应证明；显然属

24、于欺诈行为。 “成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的 怎样认定？根据?城商品房预售理?第九条规定：“开发经营企业进展商品房预售应当向承购人出示?商品房预售答应证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文。 开发商没有按照该规定 向买受人出示 和没有在 售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文均应当认定为“成心隐瞒行为。第三、假如开发商既有成心隐瞒或提供假证又根本就不能获得?商品房预售答应证明?的而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话购置人还可以选择“解除合同并可以恳求双倍返还。但是假如选择解除合同的话要特别慎重因为合同的法定解除条件是有严格规定的。?合同法?第九

25、十四条规定：“有以下情形之一的当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。 根据上述条款之规定有两种情形可以适用解除合同一是因为未获得?商品房预售答应证?而导致以后的商品房交付使用或者产权迟延经催告后在合理限内仍未履行的；二是因为未获得?商品房预售答应证?而导致不能实现合同目的。附：相关知识：摘自?宜昌律师寇志中房产支招系列? 第一、商品房预售 根据?城

26、商品房预售理?的规定商品房预售是指房地产开发经营企业开发商将正在建立中的房屋预先给承购人由承购人支付定金或房价款的行为。 第二、预售答应制度我国对商品房预售实行预售答应制度开发经营企业进展商品房预售应当依法向城、房地产理部门预售登记获得?商品房预售答应证?后才可进展预售。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。但现实中由于种种原因开发商却经常操作在未获得?商品房预售答应证?的情况下与购房者签订买卖合同预售商品房严重损害购房者的合法权益由此引发了许多纠纷。第三、没有获得预售答应证商品房买卖合同的效力 1 法律：?合同法?第五十二条 “有以下情形之一的合同无效：五违背法律、行政法规的强迫性

27、规定。 2 行政法规：?城商品房预售理?第九条 “开发经营企业进展商品房预售应当向承购人出示?商品房预售答应证?。售楼广告和说明书必须载明?商品房预售答应证?的批准文。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。 3 解释：人民?解释?中明确规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？广告销售是楼盘的主要销售途径广阔的购房者对楼盘的理解也多是从广告和宣传资料开场有相当部的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而是否购置该楼盘。实际交付的房屋或多或少与宣传不符纠

28、纷由此而生但购房人维权难度大这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点的原因。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约构成违约的条件以及怎样维权方面做些讨以对广阔的购房人以帮助。法条原文：?解释?第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违背的应当承当违约责任。适用要点： 1. 开发商一般的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请不承当违约责任；但作出符合法定条件的广告宣传假如不

29、兑现就有可能承当违约责任。 该条解释认为一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请开发商不会因此而承当违约责任；但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的应当视为要约只要开发商作出的许诺符合上述条件即使没有写进合同假如与实际交付的不一致的就要承当违约责任。 2. 要开发商对广告宣传承当违约责任必须同时具备两个条件。 条件一：说明和许诺的内容一定要详细确定。商业广告含宣传资料的内容符合出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定；内容详细确定就是详细明确从下面这个案例讨：案例：李先生正

30、在找房看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风李先生非常喜欢该楼盘于是签署了该楼盘的?商品房买卖合同?。几个月过去了当李先生满心欢喜的准备入住时却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同所谓的“一梯两户、南北通风变成了“一梯三户就更谈不上南北通风了这让李先生顿时有种受骗受骗的感觉立即要求与开展商解除合同。但开展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于开展商一切条款以正式签订的合同为主。该广告的内容没有载入合同不具有法律效力已签订的合同不能解除。除此以外假如李先生要单方解除合同开展商将会追究李先生的违约责任。李先生郁闷不已诉至。在这个案例中李先生对一梯两户型和一梯三户型房屋的看

31、法直接影响到房屋的销售价格开展商所作出的销售广告内容中对户型设计作出了详细的承诺因此应当视为一种要约即使开展商在广告上注明“此广告的解释权归开展商但也不能据此来逃避相应的法律责任。对于该广告的说明虽然没有载入预售合同但也应视为合同内容具有法律效力。所以该案中的开展商已经违背了合同的规定应当承当相应的违约责任。判决李先生胜诉。还要注意该解释中几个术语的含义： A广告范围：广告是针对开发范围内所作的对开发范围外所作的说明和许诺并不受此条款约束这就涉及到广告宣传的范围问题有一个业主投诉说我们小区开发商承诺的班车没有了可开发商抗辩的很合情合理我们一共有三开发这只是第一等到全部开发完了就会兑现的。B 广

32、告：是指商业广告商品房销售广告是指广义上的广告包括媒体广告如报刊杂志上的印刷广告、播送电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。 C 说明和许诺：是指房地产开发商利用播送、电视、报纸、刊等媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等形式在宣传和介绍商品房的同时作出的对购置商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。 D相关设施：指商品房的根底设施和相关配套设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内以及商品房规划范围外的配套如商业、效劳业以及医疗教育、公共交通等公共设施配套。 条件二：对合同的

33、订立和房价确实定有重大影响。对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响但是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响理中很难掌握。就此点而言对开发商还是很有压力的但对购房人诉讼来讲也是有很大风险的这一点该做聪明的业主会在聪明的律师的指导下打破的办案技巧在此不便讨。该条款运用了?合同法?有关要约以及要约邀请的概念。根据?合同法?5条规定商业广告在一般情况下属要约邀请但假如商业广告符合了要约要件即构成要约。 符合上述两个条件的广告没有写入合同开发商也要负违约责任。“该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违背的应当承当违约责任 。注意该条款与以前的?商品房销售理

34、?有很大的不同?商品房销售理?第十四条:“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布商品房销售宣传广告应当执行?广告法?、?房地产广揭发布暂行规定?等有关规定广告内容必须、合法、科学、准确。 第十五条：“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项当事人应当在商品房买卖合同中约定。可以看出在该解释出台以前假如广告内容不写入合同那么广告就不成为合同一部开发商就无须对广告内容承当责任。而这次的解释却特别严格即只要广告内容构成要约不这些广告内容是否在商品房购销合同中表述开发商都有可能因为不实承诺而承当责任。这是对购房人保护力度的加大。适用要点四：商品房买卖合同未能订立能不

35、能退还定金？ 在商品房买卖过程中先签一份认购协议书然后交付定金在有些地方干脆连认购协议也没有直接交付一定数量的定金待楼盘开盘后再签订商品房买卖合同这已成为商品房买卖的一个惯例。然而在详细理中有关“购房定金的纠纷屡见不鲜。特别是一些购房者在交完定金后由于种种原因不想买下订购的房子那么在这种情况下购房者已付的定金到底能不能退还？寇志中律师针对?解释?相关规定讨如下。法条连接：1?解释?第四条 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖

36、人应当将定金返还买受人。2?商品房销售理?第二十二条 “不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定。3?城商品房预售理?第六条“商品房预售实行答应制度。开发企业进展商品房预售应当向房地产理部门申请预售答应获得?商品房预售答应证?。未获得?商品房预售答应证?的不得进展商品房预售。4人民?适用担保法假设干问题解释?第一百一十八条

37、 “当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的不予支持。 ：适用要点：一、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的该定金在性质上为立约定金。所谓立约定金是为保证正式缔约的定金。当事人订立合同已经做了必要准备互相间就合同内容已根本获得一致但因为存在一些未定情形当事人不愿意放弃成立合同的时机于是采取立约定金来实现当事人之间的互相信任以求最终成立合同完成交易。当事人约定立约定金的交付定金的当事人无故回绝订立合同时丧失定金收受定金的当事人无故回绝订立主合同时应当双倍返还定金。 注意：在商品房买卖合同订立前收取的款项可能为

38、担保金、订约金、押金、订金或者预付款等对这里所讲的定金一定要约定清楚一是明确写明为交付“定金或者明确约定该款项的处理为：认购人不按照约定订立商品房买卖合同的该款不退出卖人的原因不能订立商品房买卖合同的双倍返还。这种约定实际上定金性质。只有明确约定是定金的才适用定金法那么否那么“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的不予支持。 二、“定金终究该不该退要区别情况对待：一)开发商应当返还定金的情形： 1.“因不能归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的。开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立?商品房买卖合同?担保的假如因属不可归责于当事

39、人双方的事由导致?商品房买卖合同?未能订立那么开发商应当将定金返还买受人。 “因不能归责于当事人双方的事由认定？ 业界人士均认为双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致而与认购意向书内容无关致使签约不成的那么双方不存在违约行为属于“因不能归责于当事人双方的事由开发商应将定金全额返还购房者。如：?认购协议?并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等详细条件而是把这些条件留待以后由双方协商假设后来双方不能就这些条件协商一致导致不能签订?商品房买卖合同?此时因当事人双方对?商品房买卖合同?未能订立均没有过错故开发商应当将定金返还买受人。 因不可抗力或者原因导致合同不能订立的属于“因不能归责于当

40、事人双方的事由开发商应将定金全额返还购房者。 2. 不符合商品房销售条件的或者开发商向购房人提供的证明不或有瑕疵致使未能订立?商品房买卖合同?的开发商向买受人收取的定金应当返还。假如开发商本身不具备房屋销售或预售条件导致?认购协议?无效的开发商应返还定金并承当缔约过失责任。 ?商品房销售理?第二十二条第一款规定： “不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 3没有明确约定为定金性质的预收款项不谁的原因未能订立商品房买卖合同的开发商应当返还。 ?商品房销售理?第二十二条第一款规定： “符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人

41、收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定。 二开发商有权回绝返还定金的情形：假如因购房人一方的原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律定金的规定开发商有权回绝返还定金。购房人一方的原因常有： 1?认购协议?已就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定而购房人却不同意按这些条件签订?商品房买卖合同?导致未能订立商品房买卖合同显然购房人明显存在违约行为故开发商有权回绝返还定金。 2?认购协议?明确约定购房人必须在一定限内与开发商商谈?商品房买卖合同?的签订事宜否那么定金不退

42、。购房人成心拖延不按照?认购协议?规定的日前往签订商品房买卖合同的属购房人违约开发商有权回绝返还定金。 三开发商双倍返还定金的情形： 假如因开发商一方的原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律定金的规定开发商应承当双倍返还定金的违约责任。开发商一方的原因常有： 1开发商提出与?认购协议?约定不同的条件致使?商品房买卖合同?未能订立的那么开发商应承当双倍返还定金的违约责任。 2由于开发商的原因此不是原因小区配套设施、绿地草坪等规划做了变更致使?商品房买卖合同?未能订立的那么开发商应承当双倍返还定金的违约责任。 3?认购协议?明确约定在一定限内商谈?商品房买卖合同?的签订事宜假如开发商在上述限内将该

43、认购房屋转售第三人或与第三人再次签订?认购协议?导致双方不能签订?商品房买卖合同?的属开发商违约应双倍返还定金。 四?解释?第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备?商品房销售理?第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。假如认购书中对商品房的价格、房、面积、朝向等主要问题做了约定就具备了商品房买卖合同的主要内容假如出卖人已经按照约定收受购房款的那么该?认购协议?应当定性为商品房买卖合同。那么协议中假如涉及定金问题那么根据?合同法?、?担保法?之规定来处理不属于这里讨的导致双方不能签订?商品房买卖合同?的范围。购房者在签订?认购

44、书?性质的协议时给付定金、订金、或预付款等时应当慎重行事以免损失定金。最理想的当然是定金交得出去假如不能达成商品房买卖合同时又能拿得回来。仔细阅读上面的分析会有的。适用要点五：商品房认购与商品房买卖合同法条原文 ?解释?第五条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备?商品房销售理?第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。?商品房销售理?第十六条 “商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 一当事人名称或者和住所； (二)商品房根本状况； 三商品房的销售方式；四商品房价款确实

45、定方式及总价款、付款方式、付款时间； 五交付使用条件及日； 六装饰、设备承诺；七供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 八公共配套设施的产权归属； 九面积差异的处理方式； 十产权登记有关事宜； 十一解决争议的； 十二违约责任； 十三双方约定的其他事项。 一、是商品房认购？ 认购一般都发生在时？认购的形式有哪些？出卖人与买受人在签订合同前先行签订认购书就房屋买卖有关事宜进展初步确认并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保这是当前商品房买卖的通常形式。商品房认购是指商品房买卖合同双方当事人在签订预售契约或者买卖契约之前所签订的文书是对双方交易

46、房屋有关事宜的初步确认。在法理上一般称之为预约合同。签订预约合同的目的是约束双方订立本约。认购的法律性质认定问题从认购书签订的过程和约定的内容看认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进展的约定是约定当事人有义务在一定限内签订买卖合同不是对行为结果的直接确认所以认购书尚不属于商品房买卖合同应属于商品房买卖合同的预约合同即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系当事人交付的定金为立约定金。认购的形式现实中常见的有：认购书、定购协议、预定协议等等。无哪种形式一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定直接约定商品房的本质内容的不多见。商品房认购一般在开发商已经办妥开发工程的立项、规划、报建审批手

47、续开发工程已定型但尚未获得商品房预售答应证的间内签订。 二、如何认定名为商品房买卖认购协议实为商品房买卖合同？ 商品房买卖合同是当事人双方互相之间行为的主要根据因此在理中为明确详细的写明合同内容是非常重要的为了商品房的交易行为目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产理部门拟订的格式合同文本。 ?解释?第五条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备?商品房销售理?第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。根据本条规定认定商品房认购书实为商品房买卖合同即认定预约实为本约应当具备两个条件： 条件一、具备?商品房销售理?第十六条规定的商品房买

48、卖合同的主要内容； 条件二、出卖人已经按照约定收受购房款。 ?商品房销售理?第十六条规定的商品房买卖合同的内容共有13条之多?商品房买卖合同示范文本?约定的合同内容有25条之多。建立部2003年6月施行的?商品房销售理?6条中对商品房销售合同的内容做出比拟明确的规定：商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：()当事人名称或者和住所；(二)商品房根本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日；(六)装饰、设备承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套根底没施和公

49、共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)产权登记有关事宜；(十)解决争议的； (十二)违约责任；十三双方约定的其他事项。2000年9月建立部与工商行政理的?商品房买卖合同示范文本?中约定的合同条款包括：(1)双方当事人的根本情况；2工程建立根据；(3)商品房销售的根据； (4)买受人所购房屋的根本情况；(5)计价方式与价款；(6)面积确认及面积差异处理；(7)付款方式及限；(8)买受人逾付款的违约责任；9交付限；(10)出卖人逾交付房屋的违约责任； (11)规划产权设计变更的约定；(12)交接；(13)出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和

50、债权债务纠纷；(14)出卖人装饰、设备承诺的违约责任；(15)出卖人根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺；(16)产权登记的约定；(17)保修责任；(18)双方就小区、楼宇命名权、屋面、外墙使用权的约定；(19)买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权；(20)争议解决方式；(21)末尽事宜的约定；(22)附件效力的说明；(23)附件形式的要求；(24)签定之日起生效；(25)登记备案。?商品房销售理?是建立部公布的部门规章是对商品房买卖的当事人有约束力的强迫性而?商品房买卖合同示范文本?那么是有关部门共同为了引导人们的交易行为而发布的文本是种任意性的指导性而不具有强迫力只是作为当事人的种参

51、考。具备?商品房销售理?第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并不要求具备全部内容只需要对合同的主要内容作出约定的再加上第二个条件就可以认定为实为商品房买卖合同至于哪些是合同的主要内容可以参照合同法的相关规定确定一般包括商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、交付、付款方式等。“出卖人已经按照约定收受购房款的内涵为：认购书已经实际履行出卖人已经收取了购房款。既包括全款也包括部购房款；对付款方式没有要求既包括一次性付清又包括分付款还包括住房贷款方式。 三、认购书中的定金问题在商品房销售上房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金、“订金、“押金、“保证金

52、等名称而且一般对返还问题都没有明确规定。在购房实务中因为购房人对该房屋不满意或对购房合同磋商不成功时购房人要求返还定金或所交预定款而开发商往往以购房人违约为借口回绝返还定金。认购所交定金在以后的处理成了现实中的难题如何？ 一、?商品房销售理?第二十二条 “不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定。 根据上述规定可以分为三种情

53、形来处理： 一是符合商品房销售条件的所预交款项又明确约定为定金或明确约定适用定金罚那么的由于购房人的当方面原因导致未能订立商品房买卖合同的定金不返还。由于开发商单方面原因导致未能订立商品房买卖合同的双倍返还定金。 二是符合商品房销售条件的所预交款项没有明确约定为定金或明确约定适用定金罚那么的无谁的原因导致未能订立商品房买卖合同的开发商都应当向买受人返还所收费用。 三是不符合商品房销售条件的开发商不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质的费用。那么收取的费用都应当返还。 二、?担保法?解释15条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方回绝订立主合同的无权要求返还定金；承

54、受定金的一方回绝订立主合同的应当双倍返还定金。 ?解释?第四条 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。 值得注意的是：1、理解“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的？ 通常理解为：签订认购书后开发工程被行政取消、缓建、开发商的主体资格丧失、自然灾害导致开发工程灭失等。2、当事人不能就商品房买卖合同的内容协商一致是否就可推是一方回绝订立合同呢？是否均应适用定金罚那么？对于这一问题一般认

55、为只要当事人在协商的主合同里没有特别约定那么不能认为是任何一方当事人违背预约合同回绝订立主合同不能适用定金罚那么。如有一个案件双方签订了认购书交付了定金后在这正式签订商品房买卖合同时买方发现合同文本中增加了11条补充条款是有关延交款和交房责任等方面的规定买方意欲删除被告不同意后因未协商一致而未签订商品房买卖合同。后买方起诉要求双方返还定金。一审讯被告有过错双倍返还定金。二审认为在签订认购合同时被告未出示销售合同的补充条款致原告不能承受此时出示的合同补充条款双方对认购书约定的买卖房屋的意思表示未能达成一致双方均不存在违约被告应返复原告定金。案例二：一消费者许高诉中鸿天房地产认购合同纠纷案。200

56、0年1月8日双方签订SOHO现代城认购书一份约定认购预售商品房一套1月21日至30日签预售合同交付定金3万元作为合同担保。在签订预售合同时中鸿天未获得商品房销售答应证。许高提出取证后再签中鸿天回绝引发纠纷。一审认为认购合同无效违背法律强迫性规定。无效后定金失去担保效力一次性返还3万元。许高不服上诉。二审认为双方当事人签订的认购书约定了定金条款符合以交付定金作为订立主合同担保的特点应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是的在主合同之前就已存在许高已交纳定金该认购书的效力自其交付定金后即已存在且对双方均有约束力。该定金条款只在认购书中约定的条件、范围内对是否签订主合同发生担保效力对该认购书以外

57、的情况并无约束力。被告抗辩主合同无效并不成立。根据担保法解释115规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的适用定金罚那么。二审改判双倍返还定金。四、商品房买卖合同主要内容有哪些？(1)当事人名称或者和住所； 一般包括买卖双方的名称()、邮政编码、联络 。假如有委托代理人的话那么包括委托代理人的名称()、邮政编码、联络 。(2)商品房根本状况；有关房屋的情况是对买卖合同标的物的根本描绘也是标的物特定化的过程这主要包括以下内容：a房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等；b所买卖房屋的面积应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少；巳房屋是现房还是预售的商品房；d房屋的配套设施和装修。(

58、3)商品房的销售方式；在房地产中商品房销售的方式有很多不同的销售方式下,当事人之间的权利义务也就有所不同所以明确销售方式也是非常重要的譬如是现房销售还是商品房预售或者是商品房包销等方式。(4)商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格即约定每平方米建筑面积的售价为多少元然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表买方按该进度表将每所需支付的价款交付给卖方。?城房地产交易价格理暂行规定?第4条规定对房产交易价格实行直接收理与

59、间接收理相结合的原那么建立主要由形成价格的机制。保护正当的价格竞争制止垄断、哄抬价格。?商品住宅价格理暂行规定?中也规定了商品房价格实行调节价格销售方与购置方可以考虑房屋构造质量低和行情等因素对房屋价格在合同中确定。?商品房销售理?8条规定商品房销售价格由当事人协商议定另有规定的除外。在签定合同中要防止价格的形式尽量确定价格否那么日后出现房地产价格波动较大或者是因为政策调整、建筑材料涨价等就会导致房地产开发商变更价格。在合同中不仅要标明每平方米的价格而且要写明总价款。一旦当事人之间因为价格问题发生纠纷时应该按照以下原那么进展调解和解决：A.除规定必须执行定价的以外当事人根据房地产价格议定的价格

60、应该予以保护。一方以调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定的价格的可以支持。方以建筑材料或商品房价格变化为由要求变更合同约定价格的一般不予支持。B.合同双方约定的商品房销售价格同时又约定商品房销售价格以主部门的核定价格为准的方要求按照核定价格为准的应该予以支持。C.合同双方约定的商品房销售价格不明确的或者在合同履行生不可抗力等情况的合同双方当事人可以另行约定商品房销售价格；协商不成的参照当地公布的价格、房地产部门认可的评估价格或者当地同同类质量房屋的价格处理。D.在逾交付商品房的同时因为商品房销售价格变化造成的损失由过错方承当。?商品房销售理?9条规定商品房销售可以按套(单元)计价也可以按