某道路工程建设项目可行性研究报告书

1、XX路项目建议书编制单位：郑州XX置业有限公司编制时间： 四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论1、区域商业环境描述（1） XX路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，XX东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改 造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利；（2）本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套 设施的形式存在。该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲、娱乐餐饮商业街空白，而周边已开 发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景。（3） 目前区域内临街

2、商铺租金集中在 50-65元/平方米/月，东侧建材专业市场租金水平在 40-130元/平方米/月, 租金水平较高。2、区域商业经营业态分析（1）XX 路 段 商 业 业 态 分 布 （老107-紫 荆 山 路）业态比例业态比例银行3.17%干洗4.76%药房4.76%咖啡0.00%美容美发6.35%浴场0.00%小型超市11.11%茶社0.00%西点1.59%鞋店1.59%餐饮7.94%烟酒3.17%通讯6.35%网吧0.00%影像6.35%电动车店0.00%KTV0.00%建材家居41.27%服装1.59%广告打印9.52%东明路段商业业态分布(陇海路-金水路)业态比例业态比例银行6.25%

3、干洗0.00%药房8.75%咖啡0.00%美容美发8.75%浴场1.25%小型超市8.75%茶社2.50%西点6.25%鞋店3.75%餐饮8.75%烟酒15.00%通讯3.75%网吧2.50%影像5.00%电动车店13.75%KTV2.50%建材家居0.00%服装2.50%广告打印2.50%(3)总结XX路生活配套商业仅占50%而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到50%东明路生活配套占85%生活配套结构优于XX路；传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮、娱乐、购物 等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内 日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会3、郑州区域商业中心规划郑州

4、市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为：三大商业中心：二七商圈、碧沙岗商圈、郑东新区商圈；三大物流园区：圃田现代物流园区、编组站物流园区、航空港物流园区；41个区域性商业中心；15个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的41个区域性商业中心选址之一。按照规划中的定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集 散地。零售商业网点设置以一个大型综合超市、一个大中型百货店和若干个专业店、专卖店及有一定规模的餐饮、 服务网点为宜；以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3至5平方公里，服务人口 10万至15万。4、区域

5、性商业中心研究结论 根据对区域性商业中心的研究，有如下结论：（1） 30万辐射人口能支撑 10-11 万平方米区域性商业中心； （2）主要满足区域内人们的生活需求；（3）物业形态以大卖场 +商业街的形式；经营业态集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多业态组合；五、项目产品方向判断1、项目SWO分析对项目的优势、劣势、机会、威胁的全面评估称为 SWO分析（strengths weaknesses opportunitiesand treatsanalysis ）。它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势 /机会，劣势/威 胁。（ 1 ）优势分析（ STRENGT）H

6、S处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善； 三面临干道，交通便利，商业潜力大；地块规则，易于规划；区域认知度高；地价适中；宇通品牌带来的支撑；2）劣势分析（ WEAKNESS）ES临 XX 路三栋多层住宅拆迁成本高；有部分土地租赁期未满，带来一定的拆迁成本和拆迁时间不确定；3）外部机会分析（ OPPORTUNITI）ESXX路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑；区域生活类商业配套不足带来商业开发机会；区域环境和配套支撑高层、小高层住宅的开发；4）外部威胁分析（ THREAT）S区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将加剧区域

7、内住宅市场的竞争；区域性商业中心空白被提前填补；2、项目产品方向判断在以上对区域环境、区域住宅市场、区域商业环境分析的基础上，结合项目SWO分析的结果，对本项目的产品初步判断两个方向：方案一：高层住宅+临街商业方案二：区域性商业中心 +高层公寓3、经济技术指标方案一：高层住宅+临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米174000高层住宅面积平方米164400商业面积平方米9600人防及配套用房平方米5800地下车库平方米25000550个车库户数户1300户均126.5平方米容积率3.0方案二：区域性商业中心+高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米137000

8、大卖场面积平方米17000商业街面积平方米46000公寓建筑面积平方米74000人防及配套用房平方米45000地下车库平方米19900480个车库，可售360个容积率2.44、销售价格判断（ 1）方案一：高层住宅 +临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目 2007 年开始预售，预计项目高层住宅销售均价 3500 元/ ，商业销售均价9000元/平方米，车库销售价格8万元/个。（2）方案二：区域性商业中心 +高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目 2007 年初开始预售，预计高层住宅 销售均价3500元/ ，车库销售价格8万元/个。项目周边市

9、场租金普遍在 50元/ m2/月-120元/ m2/月之间，按照8-12年静态回收期推算，销售价应在6000元 / m15000元/ m之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在8500元/ m,商业一层均价在10500元/ m,二层均价在5000元/ m,三层均价在 3600元/ m,整体三层均价在 6300元/ m。 预计大卖场租金 35元/平方米/月, 1 01 0年之后按每三年上调 8。5、投资估算（1）方案一投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断,完成方案一项目投资估算和收益表, （见附表 1）,附表 1 的结论如下：高层住宅+临街商业投资收益表项目单位数量

10、总投资万元65641总销售收入万元73621净利润万元7980投资收益率12.20%（2）方案二投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓的投资估算和收益表，（见附表2），附表2的结论如下：区域性商业中心+公寓投资收益预判（可售商业 +公寓）项目单位数量总投资万元47438总销售收入万元60447净利润万元13009投资收益率27.40%根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，（见附表3）,附表3的结论如下:项目单位数量备注总投资万元55721010年前年租金万元714税前，1010年后每3年上涨8%2020年变现售价万元8990折合2

11、006年现值为3383万元区域性商业中心+公寓投资收益预判（大卖场）6、方案比较（1）两方案收益比较（1） 方案一：高层住宅+临街商业收益：净利润7980万元；投资收益率12.2%。（2） 方案二：商业中心+公寓收益：净利润13009万元+17000平方米的大卖场（年租金收益 714万元，10年收回可见：成本，2020年变现价值8990万兀，大卖场投资成本5572万兀）；可售商业及公寓投资收益率27.4%。商业中心+公寓收益 高层住宅+临街商业收益2、两种方案的特点及要求（1）方案一：高层住宅+临街商业要求及特点v总投资大（高于商业中心方案1.8亿）；v利润适中（低于商业中心方案收益）；v项目

12、操作周期长；v属于市场主流开发方向，对公司操作水平要求相对不高；（2）方案二：商业中心+公寓的特点及要求V总投资相对小；V利润较高，项目销售周期较短；v存在5500万左右的经营性优良资产，短期变现比较困难；v属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划、商业规划设计、后期招商及经营 管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求；六、结论及建议1、结论通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为12.2 %，商业方向投资利润率为27.4 %，均不低于同类产品开发的平均收益水平，这主要得益于该地块的商业价值，可见两个产品方向的财务分析结果是比较乐观的。对于地块而言，住宅方向和

13、商业方向均具可行性，根据对两个开发方向的经济测算结果，商业中心+公寓的开发方向带来的利润及利润率均比高层住宅+临街商业方向大，且投资成本相对小。因此，建议本地块的开发方向为：区域性商业中心+高层公寓方向。2、建议由于适合建设区域性商业中心的城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量的限制，存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位；由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年， 最终不论选择何种开发方向， 建议拆迁工作早日进行；建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展。附表一：方案一（高层住宅+临街商业）投资估算表序号内

14、容合计（万元）单价（元/ m2）面积（mJ楼面价权重备注-一一土地费用合计1081162116.5%1土地出让费用1039612086.632契税416土地出让费用X 4%二二二前期费用合计32871895.0%1勘探及设计费合计746地质勘探30文物勘探2345.78占地面积总规设计（含建筑方案设计）3131817.418 元 / m2施工图设计3071520.4815 元 / m2园林景观设计7218418 元 / m22职能部门收费合计2441人防建设费040040 元 / m2市政设施配套费3482017.420 元 / m2绿化费17117.41 元 / m2墙改基金139817.4

15、8 元 / m2招标代理及标底编制费950.00331646工程造价3%。定额劳保费11710.03731646工程造价X 3.7 %抗震审查费、避雷630.00231646工程造价X 2%预算编制费540.001731646工程造价X 1.7 %质量监督费320.00131646工程造价X1%招标管理费320.00131646工程造价X1%农民工押金2370.00753164614工程造价X 0.75 %监理费2530.00831646工程造价X 0.8 %3三通一平费合计80临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整4其他费用合计20围墙建设三综合配套建设费用合计47652747.3%1给排水工

16、程3482017.420 元 / m22供配电工程（含变压器、区外）6652517.425 元 / m23供气工程4550.351300263500 元X 1300 户4供暖工程234913517.4135135元/ m （东区）5弱电工程3482017.420 元 / m26道路、绿化、照明、环境、大门60017.4四建筑安装工程费用合计31646181948.2%1商业装修0002高层住宅（18层以上）25710145017.43电梯20700004地下车库、人防523617003.085商业建筑010000五直接开发成本合计50509290376.9%六管理费用758直接开发成本1.5

17、%七销售费用3176销售收入4.5 %八不可预见费用1010直接开发成本2%九营业税+预交所得税+ 土地增值税8687销售收入11.8 %十财务费用150025000*6%十一可接开发成本合计1513187023.1%十二总投资成本合计（所得税后）6564137723598十三说明1、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为 准，届时将据实调整总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付， 开发商垫付；4、土地成本暂按120万元/亩测算。5、 本测算已考虑到投入资金的时间价值。KX置业XX路项目经济效益分析表

18、（高层住宅+临街商业）序号内容合计（万元）单价（元/ m2）面积（mJ销售均价备注一一一项目销售收入合计7058042311多层住宅销售收入0260002高层住宅销售收入57540350016.443车库销售收入440085504沿街商业销售收入864090000.965商业销售收入000-二二项目其他收入合计30411农民工押金退还2372供气工程费用回收4553供暖工程费用回收2349三项目总收入合计73621四利润7980五投资利润率12.16%KX置业XX路项目指标说明（高层住宅+临街商业）相关说明方案：住宅、沿东明路商业为0.3万平米；沿未来路、XX路商业为0.66万平米；、住宅项目

19、容积率为3、建筑面积为16.44万平米；人防0.58万平米；、共有1300户、地下车库为2.5万平米（共550个可销售）、地上总建筑面积17.4万平米;容积率3；附表二：方案二（区域性商业中心+公寓）可售商业及公寓投资估算表序号内容合计（万元）单价（元/ m2）面积（mJ楼面价权重备注土地费用合计927677319.6%1土地出让费用892012074.332契税357土地出让费用X 4%-二二前期费用合计22731894.8%1勘探及设计费合计546地质勘探26文物勘探2044.96占地面积总规设计（含建筑方案设计）216181218 元 / m2施工图设计2231613.9516 元 /

20、m2园林景观设计61183.418 元 / m22职能部门收费合计1639人防建设费040040 元 / m2市政设施配套费240201220 元/ m2绿化费121121 元 / m2墙改基金968128 元 / m2招标代理及标底编制费630.00321100工程造价3%。定额劳保费7810.03721100工程造价X 3.7 %抗震审查费、避雷420.00221100工程造价X 2%预算编制费360.001721100工程造价X 1.7 %质量监督费210.00121100工程造价X 1%招标管理费210.00121100工程造价X 1%农民工押金1580.00752110013工程造价

21、X 0.75 %监理费1690.00821100工程造价X 0.8 %3三通一平费合计70临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整4其他费用合计17围墙建设三综合配套建设费用合计27392285.8%1给排水工程240201220 元/ m22供配电工程（含变压器、区外）530251225 元/ m3供气工程2100.35600183500 元 X 600 户4供暖工程9991357.483135元/ m （东区）5弱电工程240201220 元/ m26道路、绿化、照明、环境、大 门费用合计52012四建筑安装工程费用合计21100175844.5%1商业装修480002高层住宅10555155

22、06.5含电梯3小高层住宅312012002.2含电梯4地下车库、人防331517001.955商业建筑363011003.3含电梯五直接开发成本合计35388294974.6%六管理费用531直接开发成本1.5 %七销售费用2659销售收入4.5 %八不可预见费用708直接开发成本2%九营业税+ 预交所得税+土地增 值税7133销售收入11.8 %十财务费用102017000*6 %十一可接开发成本合计12050100425.4%十二总投资成本合计（所得税后）4743839533839十三说明1、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划 为准，届时将据实调整

23、总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付， 开发商垫付；4、土地成本暂按120万元/亩测算。5、本测算已考虑到投入资金的时间价值。KX置业XX路项目经济效益分析表（区域性商业中心 +公寓）序号内容合计（万元）单价（元/ m2）面积（mJ销售均价备注项目销售收入合计5908050371多层住宅销售收入0002高层住宅销售收入2590035007.43车库销售收入288083604沿街商业销售收入510085000.65商业销售收入252006300410500/5000/3600项目其他收入合计13671农民工押金退还1582供气工程费用回收

24、2103供暖工程费用回收999项目总收入合计60447四利润13009五投资利润率27.42%KX置业XX路项目指标说明（区域性商业中心 +公寓）相关说明方案：商业+公寓、商业总建筑面积4.6万平米专业商街为4万平米；住宅底街为0.6万平米；、住宅总建筑面积7.4万平米小高层为1.5万平米高层为5.9万平米地下车库面积为1.5万平米（可销售360个车位）;地下人防面积0.45万平米、总用地面积约74.33亩，地上总建筑面积12万平米；容积率2.42 ；附表三：方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表（一）大卖场投资估算表序号内容合计（万元）单价（元/ m2）面积（mJ楼面价权重备注-一一土地费

25、用合计153590327.3%1土地出让费用147612012.32契税59土地出让费用X 4%-二二前期费用合计3472046.2%1勘探及设计费合计92地质勘探4文物勘探340.82占地面积建筑方案设计34201.720 元/ m2施工图设计39182.1918 元 / m2园林景观设计11180.618 元 / m22职能部门收费合计242人防建设费040040 元 / m2市政设施配套费34201.720 元/ m2绿化费211.71 元 / m2墙改基金1481.78 元 / m2招标代理及标底编制费90.0033153工程造价3%。定额劳保费1170.0373153工程造价X 3.

26、7 %抗震审查费、避雷60.0023153工程造价X 2%预算编制费50.00173153工程造价X 1.7 %质量监督费30.0013153工程造价X1%招标管理费30.0013153工程造价X1%农民工押金240.0075315314工程造价X 0.75 %监理费250.0083153工程造价X 0.8 %3三通一平费合计10临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整4其他费用合计3围墙建设三综合配套建设费用合计2551504.5%1给排水工程34201.720 元/ m22供配电工程（含变压器、区外）107251.725 元/ m23供气工程00.35003500 元 X 400 户4供暖工程

27、013500135元/ m （东区）5弱电工程34201.720 元/ m26道路、绿化、照明、环境、大门费801.7四建筑安装工程费用合计3153185556.0%1商业装修220002高层住宅（18层以上）0145003扶梯8400004地下车库、人防83317000.495商业建筑170010001.7五直接开发成本合计528931110.0%六管理费用79直接开发成本1.5 %七销售费用0销售收入4.5 %八不可预见费用106直接开发成本2%九营业税+土地增值税0销售收入6.5 %十财务费用1562600*6%十一间接开发成本合计34100.0%十二总投资成本合计563000十三说明1

28、、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为 准，届时将据实调整总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、土地成本 暂按120万元/亩测算。XX置业XX路项目指标说明（大卖场商业）相关说明方案：1、大卖场经营商业、大卖场商业总建筑面积为1.7万平米、地下车库0.49万平米（120辆车位）、总用地面积约12.3亩，地上总建筑面积1.7万平米;容积率2.07 ;XX置业XX路项目经济效益分析（大卖场商业）大卖场租金初步估算为35元/平米/月，1010年之前每年税前租金714万元，以后按每三年上调8%租金计算。静态投资回收期为10年（截 至到2016年），动态投资回收期为14年（截止到2020年），折现系数按基准收益率6%计算，2020年资产按5288元/平米变现8990万元， 折现到2006年9月的净现值为3383万元。（二）大卖场经营收益现金流量表2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年合计012345678910111213141现金流入1-1学校、会所等物业收入00000001-2大卖场商业租