日常维修养护方案及服务承诺

1、物业服务方案项目名称：中学物业管理服务项目日期：2021年目录TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 一、日常维修养护计划和实施方案2 HYPERLINK l bookmark6 1、房屋设备日常维修养护2 HYPERLINK l bookmark8 2、设备日常维修维护管理4 HYPERLINK l bookmark10 二、服务承诺及合同到期时交接承诺7 HYPERLINK l bookmark12 1、服务承诺7 HYPERLINK l bookmark14 2、合同到期时交接承诺101/11一、日常维修养护计划和实施方案1、房屋设备日常维修养护1、目的加

2、强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。2、适用范围本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。3、工作内容养护：一、日常设施、设备的养护1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下年度设施、设备年度保养计划和预算，报总经理批准；2、服务中心维修人员按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各保养记录；3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督；4、公司品质管理处对年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。二、中、大设施设备的养护1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下年度设施设备年度保养计划和和预算，报

3、总经理批准；2、公司品质管理处设备维修主管按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各保养记录；3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作年度保养计划，并按计划完成养护工作；4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外包单位养护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字；5、公司品质管理处对公司设备维修主管年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。4、维修一、小修小补项目的维修2/111、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修；2、维修要求：1）、服务中心接到公共设施设备维修报修单后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措

4、施；2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员；3）、按维修计划落实材料和维修人员及时完成，并做好相应的成品保护。二、中、大项目的维修1、中、大项目的维修可由设备部自行进行或委托专业公司进行；2、维修要求：1）、公司设备部接到公共设施设备维修报修单后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施；2）、尽快做出维修的申请报告、施工方案及预算，报服公司维修主管、总经理、相关主本职能部门、总裁批准，专业施工队在规定期限内完成；3）、功能性维修以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较：表面应无明显色差和高低不平现象。三、保修期内的维修1、，服务中心发现保修期内的维修项目及时查看

5、，并填写保修期内公共设施、设备报修单将现场实际情况向房产公司项目部反映；2、项目部联系安排项目施工单位在规定时间内完成维修项目，并要求施工单位出具修复方案，其负责人需签字确认；3、施工单位完成维修后，服务中心、公司设备维修相关人员到场验收；4、施工单位未到场维修或未能在规定的时间内完成修复工作，将按照本次维修费用的1.5倍金额从质保金中扣除。四、维修工作的检查1、公司、服务中心每天对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，品质处不定期抽查；2、公司设备维修主管、服务中心主管每周对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，品质部不定期抽查；3、服务中心主任定期对维修

6、质量进行监督、检查并在记录上签字；4、定期物业公司品质管理处会汇报工程质量和进度，并要求主管责任人在3/11相关记录上签字。2、设备日常维修维护管理1、维修人员工作标准一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障南洋中学的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或客户，不准向客户索要财物，言行要文明礼貌。四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照

7、规定着装，佩戴工作证，在和客户接触时言行举止要得当。五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。九、维修人员平时要对所辖物业南洋中学的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技

8、术能力和业务水平。2、物业维修工工作职责及工作流程一、工作职责1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作，违章操作。2、严格遵守公司制度，严禁私自向客户索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。4/113、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修，积极配合各物业南洋中学的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作；5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。6

9、、对各物业南洋中学的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部二、工作流程正常工作流程细则：1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。5）维修或保养设备：带齐维修或

10、保养所需要的工具，持设备维修单或设备保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养，严禁无证操作，违章操作。6）维修或保养完成：设备维修或保养完成后，请客户或负责人认可，并在设备维修单或设备保养单上签字。7）维修单登记：将已经完成的维修单或保养单带回，先予以工时登记，再对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新，将维修或保养单入档存放。8）工作日志记录：对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的要记录清楚。9）检查和保养工具：检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如5/11发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养

11、，擦拭干净，加油润滑。10）按时下班：根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。3、紧急维修工作流程4、紧急维修工作流程细则1）接到紧急维修任务：应急维修人员应保证24小时电话开通。2）携带工具迅速到达现场：应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以防紧急维修时没有工具，并且要备好交通工具，以便能快速及时到达现场。3）迅速处理设备故障：维修人员平时应对所辖物业各种设备的原理和情况有详细了解，学习各种业务知识和技术，保障在设备发生故障时能迅速解决处理。4）维修完成：设备故障解决后，将设备维修单填写清楚，由南洋中学负责人或当班负责人认可签字。5）将维修单带回按照正常的操作流程操作：将维修单带回按照

12、正常的操作流程进行工时登记，维修记录，设备档案更新。6）不能解决设备故障：当维修工遇到设备故障不能解决时，应立即向工程部汇报，将故障的设备、故障现象等详细情况汇报清楚。二、服务承诺及合同到期时交接承诺1、服务承诺一、对物业管理工作的原则性和总体性要求1、在班期间必须着装整齐，佩戴工号牌，仪表大方，精神饱满。着装不整齐、不佩戴工号牌、精神萎靡的、工作姿态不规范的（例如双手交叉抱于胸前或者双手插于裤袋的等），发现一例扣5元。2、举止文明，态度热情，坚持原则，尊重他人，讲究方法，尽职尽责。履职期间，言语不文明、打骂客户的、酒后上岗、在公共场合抽烟、做私事、聚集闲谈的，发现一例扣10元，因履职不力造成

13、后果的要追究有关人员以及公司经济和法律责任，造成南洋中学和客户员工经济损失的，由物业公司负责赔偿。3、服从南洋中学的领导和指挥。在不违背物业工作原则的情况下，不服从南洋中学统一调度的，保安、保洁、水电管理一周内检查均达不到工作标准和要求的扣50-100元，严重者要求相关人员撤离本公司。此类情况一学期发生三起（含三起）以上的，南洋中学可拒付当月20%的物业管理服务费，经告知协调无果，南洋中学可以单方面终止合同。4、凡是到本公司从事劳务物管服务的人员，在初到前三天，物业管理公司必须到南洋中学总务处登记备案，提供这些人员的人事信息。员工本人上班前一天到公司总务处登记，得到许可后方可上岗。未按此要求擅

14、自派人员的，南洋中学可拒付该员工服务费，并要求在一周内人员更换到位。未按上述要求办理，发现一次除按规定办理外并处罚金1000元，服务期内发生3次南洋中学可单面终止合同。二、对各项业务工作的要求（一）安全保卫工作1、南洋中学上课或者非客户上班期间，客户出南洋中学，必须核实检查是否有班主任或者政教处的批准手续，没有手续或者手续不全的不予放行并和南洋中学总值班人员或班主任或者政教处取得联系，妥善处理。不能做到的，发现一例扣10元，造成后果的，追究相关人员以及物业管理公司的责任；2、严格执行南洋中学关于人员进出南洋中学的管理制度和规定。除南洋中学特许的时间和对象外，坚持对所有来访者必须履行登记手续，凡

15、是违反访客联7/11系、登记、填写访客登记单规定的，有一例扣10元；客户上班期间，外单位人员擅自进入南洋中学的、不积极主动调控南洋中学外的交通秩序的，有一例扣5元；3、做好车辆进入南洋中学批准和停放引导工作。未经南洋中学规定的管理部门许可，擅自允许机动车辆进入南洋中学的，有一例扣10元；不引导获许进入南洋中学停放的机动车辆按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因机动车压坏路面、下水道，辗坏球场喷塑层，按价赔偿；4、大宗物品凭南洋中学批准手续出门。未经核查成箱、成大包以及用运输工具如电瓶车、三轮车、汽车、拖拉机等装载的物品出门或者无出门手续，就允许物品出门的，发现一例扣50-100元，如果因

16、为履职不力或造成客户、南洋中学物品损失，按价赔偿；未经南洋中学指定管理部门或者有关处室许可，擅自批准外来大宗物品进入南洋中学的，发现一例扣50元；5、强化客户车辆管理。客户在南洋中学内不得骑自行车或电动车，发现要坚决制止和批评教育或者登记姓名报南洋中学处理。车辆停放整齐，并做好防盗工作。对客户在南洋中学内骑车管理不力的、车辆不按指定地点停放的包括晚自习期间接送客户的家长车辆有一例扣5元；车辆在监控视角范围内受损、失窃由物业公司予以赔偿；6、认真做好南洋中学巡查处置工作和夜间人员进出南洋中学登记备案制度，中午、夜间加强巡查，班后、客户就寝后予以清校。发现情况及时处置并向指定部门和人员汇报。不能认

17、真做好南洋中学巡查以及清校制度的，有一例扣50元；发现异常情况、突发事件不能及时报告、处理，有一次扣50元；当日没有巡查记载的，有一例扣5元；7、切实做好“门前三包”工作。对不按指定区域乱倒垃圾的要进行制止，制止不力，不能做好“门前三包”的，有一次扣5元。8、对监控系统应派人实行重点时段观察，发现异常情况立即报告并处理；未经南洋中学文字手续批准，任何人不得调取录像资料，如发现无人观察或观察汇报处理不及时发现一次扣10元，造成责任事故按损失大小和责任程度赔偿，未经许可调取录像资料发现1次罚款200元。（二）卫生保洁工作1、卫生间保洁8/11频率要求：分别为上下午分别不少于2次；打扫不及时或者达不到要求的,有一次扣5元；清洁要求：保证南洋中学内卫生整洁，发现乱抛杂物，发现一例扣5元；2、操场不下雨每周必须进行一次以上的全面的清洁、冲刷，如做不到，发现一例扣5元；3、保洁工具及时清洗、晾晒并按