课程编码为08592的房地产投资-试卷1及答案2017年4月

1、课程编码为08592的房地产投资试卷1 （2017年4月） TOC o 1-5 h z .人们习惯上把房产和地产统称为A.房地产B.建筑物C.特殊商品D.土地附着物. 土地是自然的产物，是不可再生资源，这指的是土地的 属性。A.自然B.经济C.不可再生D.稀缺.由于买卖双方存在着严重的信息不对称，因此，房地产市场是一种具有较强 特点的市场。A.供给滞后B.地域性C.慢性消化D.垄断竞争. 房地产使用权的交易，房地产的流通过程和消费过程是同时进行的。A.房地产租凭B.房地产抵押C.房地产典当D.房地产置换.只有国有土地才能出让，集体土地的出让必须经过,使得土地所有 TOC o 1-5 h z 权

2、变成国有后，才能经过出让程序供房地产项目进行投资开发。A.投标B.征用C.拍卖D.转让.房地产交易有别于一般商品，属于A.钱货交易B.钱权交易C.权权交易D.暂时使用.除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发.开发项目财务评价中现金流量表以全部投资作为计算基础，是考虑全部投资的A.资金来源B.盈利能力C.偿还能力D.回收期.国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、等。A.青苗补偿费B.三通一平费C.新菜地开发基金D.拆迁安置补偿费.企业的资信等级划分为 AAA、AA、A、BBB、BB和B级，通常情

3、况下，及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A. BB 级B. BBB 级C. A 级D. AA 级.金融机构对项目贷款进行综合评价时，凡综合风险度超过 的，即为高 风险贷款。A.50%B. 60%C. 70%D. 80%.对建造普通标准住宅出售，增值额未超过 的，免征土地增值税。 A.房地产原值20%B.房地产建造成本20%C.扣除项目金额20%D.房地产评估价格20% TOC o 1-5 h z .契税的纳税义务人是承受方，契税实行的是A.固定比例税率B.超率累进税率C.差别比例税率D.3%5%的幅度税率.考察项目单位投资盈利能力的静态指标是A.投资利润率B.现金流量率C.投资回收率D.内

4、部收益率.对于一般的项目，只需进行敏感分析和 即可。A.不确定性分析B.概率分析C.盈亏平衡分析D.回归分析.下面关于合法产权方面的叙述中，错误的是A.农民集体所有的土地可以当做国家所有的土地来估价B.建法占地不能当做合法占地来估价C.临时建筑不能当做永久建筑来估价D.行政拨地、临时用地也可以来估价.教堂、学校、公园、油库等建筑房产适合使用 估价法。A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法.房地产风险不以某个人的意志为转移，这表明房地产风险具有特征。A.客观性B.不确定性A.客观性D,可测性C.D,可测性.可行性研究的工作有四步，其中第一步是A.市场调查B,接受委托C,账务评价D,编制

5、可行性报告.下面哪个不属于公用建筑面积A,分隔墙B,地下室C,电梯井D,共有墙得分评卷人复查人二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10 分）。在每小题列出的四个备选项中有多个是符合题目 要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分 TOC o 1-5 h z .房地产投资的三要素包括A,房地产投资时机B,房地产投资目的C,房地产投资地段D,房地产投资质量E,房地产投资领域.房地产市场中介服务机构有哪些类型A,房地产价格评估机构B,房地产经纪机构C,房地产咨询机构D,房地产经销代理机构E,房地产仲裁机构.房地产开发企业预售房屋，必须具有的条件有A,交付全部的土地出

6、让金，并取得土地使用权证书；B,建设过程规划许可证和施工许可证；C,投资达到工程建设总投资的25%以上，确定施工进度和峻工交付日期；D,已经办理预售登记，取得房屋预售许可证；E,已经取得营业执照和资质等级证书；.房地产项目融资的一般原则有A,资金安全原则B,分散分险的原则C,降低成本的原则D,融资结构最优化原则E,回收周期短的原则.我们可以合理利用累进税率差别和征税标准，进行适当的税收筹划，那么常用的税收筹划方法有A.合理定价筹划法B,A.合理定价筹划法B,收入分散筹划法C.成本费用筹划法C.成本费用筹划法E.利息支出筹划法D.建房方式筹划法得 分 评卷人 复查人 三、名词解释（本大题共5小题

7、，每小题3分，共15分）.房地产投资.房地产过度开发.信托贷款.房地产估价.流动性风险得分 评卷人 复查人 四、简答题（本大题共 5小题，每小题5分，共25分）.简述房地产投资的特征。.简述房地产交易的制度。.简述购买二手房注意事项。.简述假设开发法的适用范围和前提条件。.从物理形态上划分，房地产主要分为哪几类。得 分 评卷人 复查人 五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）.北京某房地产开发企业1999年商品房销售收入为 1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为 5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪

8、华住宅的可扣除项目金额为3000万元。问：(1)如果不分开核算，该企业应缴纳土地增值税为多少？(2)如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为多少？.某家庭拟向银行申请 50万元的商业抵押贷款用于置业，银行根据其收入增长的情况，为其安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6%,期限为20年，购房家庭的月还款额增长率为0.45%,问该购楼家庭第10年最后一个月份的还款额是多少？得分评卷人得分评卷人复查人分）六、论述题（本大题共1小题，每小题10分，共10.试述房地产投资项目国民经济评与财务评价的区别。课程编码为08592的房地产投资-试卷1答案（2017年4月）一、单选题15 ACDAB610

9、 BABAC 11-15 BCDAC 1620 ABABD二、多项选择21.ACD 22. ABC 23. ABCD 24. BCD 25.ABCDE三、名词解释.房地产投资：指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产到房地产中，以获得一定利润的经济行为。.房地产过度开发：指市场上的需求增长跟不上新增供给增长的速度时所出现的空 置率上升、物业价格和租金下降的情况。.信托贷款：是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款额度内，按 委托人指定的方向和金额发放的贷款。.房地产估价：确定一宗房地产的公平价值需要进行大量复杂的分析工作，这就是 房地产价值评估，简称房地产估价。.流动性风险：主要指市

10、场中因消费者购买能力而导致房地产商品不能按时消化而 变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失的风险。四、简答题（本大题共 5小题，每小题5分，共25分）.简述房地产投资的特征。答：根据房地产和房地产业的特征，房地产投资通常具有下列一些特征：1、投资额巨大、回收期长； 2、风险较高；3、对金融的依赖性较强； 4、受城市规划 与环境制约较大；5、受宏观经济和政策影响较大； 6、房地产流动性差；7、具有保值 增值性。.简述房地产交易的制度。答：我国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度。1、房地产价格申报制度；2、房地产价格评估制度；3、房地产价格评估人员资格认证制度。.简述购买二手

11、房注意事项。答：1、查明产权状况；2、弄清房屋面积、结构、装修状况； 3、考察环境和配套；4、了解房屋的历史与邻居组合；5、了解物业管理状况；6、合法、彻底地办理过户手续。.简述假设开发法的适用范围和前提条件。答：前提条件：1、必须假设土地的开发利用方式为最佳开发利用方式。2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则。3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。适用范围：1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价； 2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估

12、价；3、再开发待拆迁的房地产的估价；4、具有装修改造潜力的旧房地产投资 试卷 第8页（共9页）房地产的估价；5、在建工程的估价。.从物理形态上划分，房地产主要分为哪几类。答：主要分为三类：1、土地；2、建成后的物业；3、在建工程。. 解：(1)增值率为(15000-11000) + 11000X 100%=36% 因此适用 30%勺税率。应纳税(15000-11000) X 30%=1200 (万元)(2)普通住宅：增值率为(10000-8000) + 8000X 100%=25%适用30%勺税率，应纳税(10000-8000) X 30%=600(万元)豪华住宅：增值率为(5000-3000) + 3000X 100%=67%适用40%勺税率，应纳税(5000-3000) X 40%-3000X 5%=650(万元)二者合计为1250元。.解：该家庭