房地产业的经济学基础理论

1、第2章 房地产业的经济学基础理论 学习目的与要求 本章主要讲述城市地租理论和土地区位理论。要求掌握地租的概念、城市地租的形态及土地区位论在房地产业发展中的作用和应用。 主要教学内容 地租理论 土地区位理论2.1 地租理论 地租理论的发展 地租的概念 地租与房地产 城市地租的概念与性质 城市地租的形态2.1.1 地租与房地产土地是人类社会经济活动中不可缺少的生产要素，如何实现土地资源的最优配置，是人类经济生活面临的首要问题。在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。2.1.1 地租与房地产地租与房地产价格 地租是土地价格的重要组成部分

2、,地租对房地产价格有着非常重大的影响。地租变动直接引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之则反是。地租与房地产开发 地租的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。 地租是土地使用者选择用地的信号和指标。2.1.2 地租的概念地租首先是一个经济范畴，是土地所有权在经济上的实现形式，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租、资产置换等）。地租又是一个社会历史范畴，在不同的社

3、会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。2.1.3 地租理论的发展西方经济学中的地租理论的发展过程 在经济学发展的历史进程中，许多经济学家对地租问题作过深入研究。一般而言，西方经济学中的地租理论的发展过程大致分为三个阶段：古典政治经济学的地租理论庸俗政治经济学的地租理论现代西方经济学的地租理论。马克思主义的地租理论（农业地租理论)科学的地租理论是由马克思创立的城市地租理论古典政治经济学的地租理论威廉.配第的理论：最先提出了级差地租的概念弗朗索瓦.魁奈的“纯产品”学说 农业中由自然界的帮助而生产

4、的剩余产品称为纯产品,这些纯产品以地租的形式归土地所有者所有。亚当.斯密的地租理论：最先系统的研究了地租指出地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。大卫.李嘉图的地租理论：最充分的研究了级差地租只承认级差地租，否认绝对地租的存在庸俗政治经济学的地租论萨伊的地租理论提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿托马斯.罗伯特.马尔萨斯的地租理论地租是自然对人类的赐予现代西方经济学的地租理论马歇尔的地租理论：创立均衡价格论地租是土地供求达到均衡时的均衡价格，地租只受土地需求的影响而决定于土地边际生产力萨缪尔森的地租理论地租是否成为决定价格的成本，取决

5、于观察问题的角度。地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给缺乏弹性，地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。巴洛维的地租理论地租可以简单地看做是一种经济剩余，即总价值或总收益减去总成本之后余下的那一部分。马克思主义的地租理论西方经济学的地租理论撇开了地租所反映的生产关系，不能科学地阐明地租的本质和源泉。马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因。资本主义农业地租是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。它本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。马克思主义的地租理论马克思认为，在农业的资本主义生产关系中涉及三个阶级之间的关系。一是土地

6、所有者，二是租地的农场主（资本家），三是农业雇佣工人。农业资本家租来大片土地，雇佣农业工人进行生产，建立起资本主义农场。农业资本家投资于土地，必须得到平均利润，否则会将资本转移出农业部门。同时，土地所有者必须从农业资本家那里得到地租，否则，他宁愿让土地荒芜。这样，农业资本家获得的剩余价值必须大于平均利润，以便把它分为两部分:相当于平均利润的那部分剩余价值，为农业资本家所有; 超过平均利润的那部分剩余价值，则以地租的形式付给土地所有者。马克思主义的地租理论马克思分析了资本主义农业地租的三种形态，即级差地租、绝对地租和垄断地租。级差地租（与土地等级相联系，故而得名）经营较优土地的农业资本家所获得的

7、，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。根据造成土地等级的原因不同，马克思将级差地租分为级差地租和级差地租。 级差地租：由于土地丰度（肥力）和区位差异产生的超额利润转化的级差地租马克思主义的地租理论 级差地租：由于同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租马克思主义的地租理论马克思主义的地租理论 级差地租与级差地租最终都会落入土地所有者手中。但两者转化的时间和方式不完全相同。级差地租在签订租约时就被确定归土地所有者。级差地租在租约期间归土地使用者（农业资本家）所有，但在租约期满后，土地可能产生的级差地租，在缔结新租约时，就全部

8、转归土地所有者占有。（我国农村土地政策：土地承包30年不变）马克思主义的地租理论绝对地租只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租 土地所有者对于他的土地，不论是优等地或劣等地，总要取得一定的地租，否则，他宁愿让土地长期闲置，也不肯让别人无偿使用。绝对地租的来源绝对地租来源于土地产品价值(成本价格+剩余价值)高于其生产价格(成本价格+平均利润)的差额。马克思主义的地租理论垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租垄断地租的来源垄断地租来源于土地产品市场价格超过价值的差额。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断

9、价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。由于土地所有者拥有对特殊性质土地的所有权，垄断地租归土地所有者。2.1.4 城市地租的概念与性质城市地租的概念 城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。社会主义条件下城市地租的性质 在社会主义条件下的城市地租，归社会主义国家所有，不归属于任何私人所有。社会主义条件下城市地租存在的必然性在我国社会主义社会，土地私有制被社会主义公有制所取代。城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。在相当长的时期内，由于没有树立社会主义初级阶段的观念，没有实行

10、社会主义市场经济体制，人们一直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定，与此相联系，在实际工作中实行城市土地无偿无限期使用制度。改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确立，人们逐渐认识到社会主义条件下必然存在城市地租。其原因如下： 在我国现阶段，不具备取消地租的生产力条件。社会生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富。 城市土地的所有权和使用权仍处于相分离的状态，在这种状态下，存在土地所有权如何在经济上实现的问题。2.1.5 城市地租的形态城市级差地租城市绝对地租城市垄断地租 2.1.5.1 城市级差地租城市级差地租的概念 经营较优等级的城市土地所产生的超额利润转化成的地租。与农业

11、地租一样，城市地租受级差地租规律的调节。因为城市土地存在等级的差异。城市土地等级主要由土地区位和土地集约经营的状况决定。2.1.5.1 城市级差地租 土地区位决定了其距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等，从而决定了土地经营者能获取的集聚经济效益的大小和收益的高低。如中心商业区与非商业区，对于商业经营者而言，区位是有很大差别的。中心商业区商业用地连接成线或成片,高度适应消费者的多元购买行为,对消费者有很大吸引力。 同一块土地，由于与追加投资相关的土地集约经营的状况不同，其劳动生产率不同。（国家在基础设施上的追加投资与企业追加投资）根据造成城市土地等级差异的原因不

12、同,城市级差地租分为城市级差地租与城市级差地租。城市级差地租城市级差地租是由于城市土地区位差异产生的超额利润转化的级差地租土地区位不同产生级差生产力，较优区位土地的级差生产力必然转化成超额利润，进而转化成城市级差地租。城市级差地租城市级差地租是由于在同一块城市土地上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租。同一块土地由于各次追加投资的生产率不同，形成级差生产力，这种级差生产力必然转化成级差超额利润，进而转化成城市级差地租。由追加投资所形成的级差超额利润，在国有土地出让期间，归企业所有。土地出让期满后，这部分超额利润会转化成级差地租归国家所有。2.1.5.2 城市绝对地租城市绝

13、对地租是由于国家对城市土地所有权垄断而必须交纳的地租。 城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位和个人要使用城市土地，都必须交纳地租，不分土地优劣。2.1.5.3 城市垄断地租城市垄断地租的概念城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化的地租。城市垄断地租由购买者的需要和支付能力决定，不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定。 例如，在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点，其地租在某种程度上就是由有购买欲望和支付能力的人决定的。思考题什么是城市地租?它有哪些形态?论述社会主义条件下城市地租的性质及存在的必要性谈谈你对城市垄断地租的理解2.

14、2 区位理论 区位理论概述决定城市土地区位的主要因素土地区位与房地产业的发展 土地区位的概念关于土地区位概念，一般有狭义和广义两种用法。 狭义的土地区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义的土地区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的活动及人们的居住活动的空间布局及相互关系。 2.2.1 土地区位的概念区位理论及其代表人物区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。代表人物及理论： 农业区位理论：杜能 工业区位理论：韦伯 城市区位理论：克里斯塔勒 市场区位理论：廖什（勒施） 2.2.2 区位理论概述前提条件:

15、孤立国中心思想 农业土地区位选择受土地的天然特性、市场和运输成本等的影响。 杜能农业圈（以市场为中心，城市周围的土地利用呈同心圆状分布）。自由式农业圈(蔬菜鲜奶等易腐难运)林业圈(薪材和建筑用材,重量体积大必须在近处生产)轮作式农业圈谷草式农业圈三圃式农业圈 畜牧业圈.2.2.2.1 杜能的农业区位论中心思想 工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素 通过对运输、劳动力和集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。2.2.2.2 韦伯的工业区位论具体内容: 假定没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而进行的分析，企业自

16、然应该选址于运输成本最小的地方。 当企业从旧址迁往新址所需追加运费小于节省的劳动力费用时，企业会放弃运输成本最小区位，而移向廉价劳动力区位。 2.2.2.2 韦伯的工业区位论运输成本最小的区位廉价劳动力区位具体内容: 由集聚因素形成的集聚经济效益也可使运输成本和工资定向的区位产生偏离。2.2.2.2 韦伯的工业区位论运输成本最小的区位廉价劳动力区位集聚区位理论核心 六边形市场区是便于组织中心地与服务区联系的最有效的全覆盖的理论图式；不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围不同，从而在空间地域上形成规律有序的中心地市场等级体系。中心地理论中的中心地，从宏观上说实际上是指不同规模等级的城市（含城镇）

17、的市区（城区），从微观上说可以指城市（含城镇）中提供产品或服务的各类商业区。因此，中心地理论又被称为城市区位论。2.2.2.3 克里斯塔勒的城市区位论（中心地理论）主要内容: 廖什（勒施）把市场需求作为空间变量来研究区位理论，以最大利润原则代替韦伯的最低成本原则，探讨了市场区位体系和工业企业最大利润的区位。(最大利润区位就是最优区位)2.2.2.4 廖什（勒施）的市场区位理论自然条件和环境 大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况( 主要指矿产资源和旅游资源等)。交通和通讯城市内部的交通和通讯。城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。 2.2.3 决定城

18、市土地区位的主要因素(由题3导入)基础设施 指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。人口和经济集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口。经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度。居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。2.2.3 决定城市土地区位的主要因素社会文化居民消费水平、结构和习惯。居民文化道德水平、劳动力素质。文化教育和科学研究机构发展状况 。2.2.3 决定城市土地区位的主要因素区位理论在房地产业发展中的作用土地区位与房地产投资 2.2.4 土

19、地区位与房地产业的发展区位理论为房地产业的发展提供理论指导,房地产业的发展必须遵循土地区位规律。从宏观上看，只有遵循土地区位规律，才能使不同区位的土地获得最佳用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。从微观上看，房地产企业、用地用房的企事业单位、机关和居民只有遵循土地区位规律，才能获得最大效益或最大满足。2.2.4.1 区位理论在房地产业发展中的作用区位理论对房地产业发展的指导作用主要表现在两个方面。能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。2.2.4.1 区位理论在房地产业发展中的作用工业用

20、房地产宏观区位的选择宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的。工业区位的影响因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。通常根据区位因素影响程度的不同,将工业的区位指向分为：原料指向、能源指向、市场指向、运输枢纽指向和科技指向。2.2.4.2 土地区位与房地产投资城市房地产微观区位选择城市房地产微观区位选择是指每一个商业企业、工业企业、事业机构、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位。房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有： 房屋本身的结构 商业区，以获得大量的外部经济

21、 一面或二面要面临街道或道路 要交通及通讯方便 人口流量要大 增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划2.2.4.2 土地区位与房地产投资城市房地产微观区位选择居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括： 房屋本身的结构好坏; 周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好 交通、通讯和人际交往是否方便 社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好 购物出行买卖是否方便 增值潜力是否大 2.2.4.2 土地区位与房地产投资房地产区位选择中应注意的几个问题房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重房地产的发展有赖于地方经济的依托在一个

22、城市中，必须对影响区位的环境进行研究当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题： 注意区位升值潜力的分析 选择区位应具有超前意识 选择区位要运用定量定性相结合的办法2.2.4.2 土地区位与房地产投资思考题土地区位理论对房地产业发展的作用有哪些？请举例说明阐述决定城市土地区位的主要因素某住宅小区建筑质量优良，价格合理,但销售状况极差，请根据决定城市土地区位的因素（自然条件和环境、交通和通讯、基础设施、人口和经济集聚、社会文化）分析造成这种状况的可能原因。选择居住房地产和商业房地产微观区位的标准分别有哪些？选择商业房地产微观区位的标准有哪些？马克思主义的地租理论 由于土地丰度（肥力）

23、差异产生的级差地租 表2-2 级差地租的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租（元）全部产品单位产品全部产品单位产品劣中优10 00010 00010 0002 0002 0002 00040050060012 00012 00012 00030242012 00015 00018 00030303003 0006 000面积相同的优、中、劣三块地，虽然投资水平相同，但由于肥沃程度不同，单位产品的个别生产价格不同，从而其产量不同。个别生产价格=成本价格+平均利润由于劣等地的单位产品的个别生产价格等于社会生产价格（为什么？P42），优和中等地单位产品的个别生产价格低于社会生产价格，这样，相对于劣等地，在优、中等地上经营可以获得超额利润，这些超额利润就是级差地租。马克思主义的地租理论 由于土地区位差异产生的级差地租 表2-3 级差地租的形成地块距市场距离（公里）资本投入运输费用资本总 平均利润 支出 （平均20%）个别生 社会生产价格 产价格级差地租（元）甲乙丙10 152010 00010 00010 000500750100010 50010 75011 0002100215022001261291321321321326003000面积和肥沃程度相同的三块地，由于